パークホームズ南麻布 ザ レジデンス

[マンコミュファンさん]

人生に、南麻布という贈り物。- 従前はNTT東日本社宅跡地で、かつては武家屋敷、さらには松方正義邸のあった場所です。どうしてこんなに安いのかと思ったら定期借地権付き。この物件いかがでしょうか。

参考＝http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20110421/547063/

＜全体概要＞
所在地＝東京都港区南麻布2-4-17，19（地番）
交通＝南北線・都営大江戸線駅徒歩7分
総戸数＝336戸
間取り＝1LDK～3LDK
面積＝41.35～83.62平米
価格（前払い地代込）＝3200～7700万円台予定
入居＝2013年11月下旬予定
＊2064年9月までの定期借地権付き

売主＝三井不動産レジデンシャル
施工＝清水建設
管理＝三井不動産住宅サービス

[541: 匿名さん]

三井は近所の丘の上に、パークコート六本木ヒルトップという物件を長期優良住宅として売っています。
で、坂下のここはさしずめ、”短期不良住宅”でしょうか。

まあ定借はデベにとって利益率が高いのも分かるんですが、節操ないですね。。。

[542: 匿名さん]

都心部で、オフィス賃料というレジよりも高い収入が得られる高層建築物だから長期維持できるのであって、分譲マンションの修繕費程度では高層タワーの長期維持は不可能です。
既に分譲済の高層タワーマンションの修繕積立金を利用したキャッシュフローが極めて脆弱なのは皆様ご存知の通り。

[543: 匿名さん]

５３１さんに賛成

＞これまでの皆さんの意見を見ると、一戸建て、所有権マンション、定期借地権マンションはそれぞれカテゴライズして
＞考えた方がよいのではないでしょうか。
＞それぞれを選択する方々のライフスタイルが違うのですから、お互いの主張をぶつけてもきりがないように思います。

あと、二期に向けた情報戦があるとはいえ、低レベルな投稿が多すぎて・・・

[544: 匿名さん]

ここは検討板では？
一般的には所有権、定借どちらも検討対象に入れてる人が多いはず。
ここ興味あるけど、定借ってことを含めじっくり検討しようという人のためのスレだと思ってましたが。

[545: 匿名]

定期借地権マンションで6千万も払うんですか？
ここの人は土地代な分リスクないとか言ってるが所有権も買える価格でリスクばかりじゃないの？
麻布に住めるとか慰めてるが白金高輪でも所有権買えるよ
あと南麻布に住んでも借地なんで周りから白い目自己満足の世界
資産なしローンだけ残りかわいそう

[546: 購入検討中さん]

確かに皆さんの仰られるとおり、同じ金額なら所有権の方が良いと思いますが、こちらと同等の値段で同レベルの広さや仕様は港区では湾岸以外厳しくないですか？
現在、港区内で所有権マンションに住んで居ますが、こちらのマンションは勤務地に近く徒歩でも行ける範囲であり、うちの子に合う教育環境も有り、独身時代に南麻布に住んでいたので土地勘もあると言う事で興味を持ちました。

所有権マンションの建て替えの苦労も友人から沢山聞きましたし、資産にするならやはり条件が豪華な一戸建てが良いのでしょうね。
郊外に住むと我が家の場合は様々なリスクが発生するので、都心に住むと決めています。
ですが、人生色々楽しみたいので住宅に無理にお金をつぎ込みたくもありません。

そう考えたところ、百点満点とは勿論言いませんし随分悩みましたが、購入しても良いかなぁと思っています。

[547: 匿名さん]

皆様が言う条件、この価格帯ですが、一期で２４７戸、総戸数の７０％以上終了

一期二次（キャンセル、審査落ち住戸）は７戸のみで、
なんと今日受付、今日締切。
（おそらく既に事前申し込み入っている可能性大）
（抽選をさせたくないので、前日告知、翌日締切）
（全く本気で売る気が感じられない）

今日は色々な方が必死です、ご自身でしっかりとご判断を・・・

[548: 匿名さん]

いや、ここ何日か一番必死なのはあなたではないかと。

[549: 匿名]

今日の数戸は出来レースだから、まあ参入は無理でしょ
本番は二期の抽選。

[550: 匿名]

いらな～い
急がせてるがゆっくりやるとキャンセル増えるからじゃないの？
騙されてもよいならここにすれば

[552: 匿名さん]

くそ、俺が多額のローンで所有権マンション買って苦しんでいるというのに…。
子供の教育費も満足に払えないよ。。。

[553: 匿名さん]

港区南麻布にこんなに安く住めるなんて素敵

[555: 購入検討中さん]

不動産以外で遺してあげるのじゃダメですかね？

[556: 匿名さん]

ん？不動産以外に残す資産なんか俺もっていないよ…。
多分ローンも払い終わっていると思います。

でも所有権だから大丈夫。築50年とかかもしれないけど、
もらう子供は嬉しいと思います。

[557: 匿名さん]

築50年超のマンション相続されて嬉しい？結構微妙…

[558: 匿名さん]

うーん…古くてもなお素晴らしいマンションで、賃貸に出せて、相続税もちゃんと遺しておいてくれて、一人っ子なら嬉しいかも！
自分では住まないけど。

[559: 中国人]

契約しました。皆さん仲良くしてください！

[560: 匿名さん]

バレバレで哀れ

[561: by 日本人]

謎中、二次の抽選まだ終わってねえって（笑）
でもちょっと面白い。

[562: 匿名さん]

定借だと土地の固定資産税がかからないようですが、どなたか試算して所有権と比べた人いませんか？

[563: 購入予定]

中国人が住むマンションなのですか？こちらは５０年しか住めないから割高なんだね
三井の西新宿の方が７０年でとてもいい！

[564: 匿名さん]

ここに中国人が住むなら西新宿はもっと住むだろ。

[565: 匿名]

六千万の買ったとしてローン終わったら定年じゃないの？
みんな高給とりだね
でも終わったら文なし～

[566: 匿名]

↑ローン終わっても資産残らないって意味だね。

[567: 匿名]

たった一日の登録猶予の一期二次登録に応募多数らしいね
このスレのツンデレっぷりには恐れ入る

どんだけ牽制しあってるんだよ（笑）

[568: 匿名さん]

嘘でも本当でも他国の方をネタにするのはやめましょう！
それに港区は都内でも有数の多国籍な区ですよ。

ちなみに２３区で中国籍の方が多いのは

新宿区
江戸川区
豊島区
江東区
板橋区
足立区
北区
大田区
葛飾区
荒川区

の順番ですよ。
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/gaikoku/2012/ga12ea0100.xls

[569: 中国の人]

このマンション買え嬉しいです。私は日本人が好きなので是非こちらで仲良くなりたいです！完成まで一年以上中国本土で楽しみにお待ちしてます

[570: 匿名さん]

カネのことしか頭にない中国人も多数購入しているとわかって、やはり定借は所有権より優れているとわかって安心しましたた。購入してよかったです。仲良くしましょう。

[571: 購入者]

いいですね。一階のロビー横のスペース借りて是非レセプションパーティーしましょう。先日契約の時に被災地から購入したかたと仲良くなりました。こちらのマンションで仲を深めて中国１３億人の声援を被災地にとりけむよう理解しあえたらいいですね
日本の素敵なマンションを中国や東南アジアに向けやすく供給しましょう！

[572: 匿名さん]

他スレにあった、参考になる書き込みを転載。やはり、南麻布で正解。


今、子供育ているのでわかるのですが、子供はとにかく「真似る」
能力が非常に高いです。「言葉」はその最たるものだと思いますが、
とにかく、なんでもかんでも真似ます。

なので、子供には、良い物のみを、できるだけ多く見せるのがポイント
だと思います。

聞いた話なので真偽の程は定かではありませんが、陶器なども、 子供のうちには本物をみせつづけると、ある時偽物を見せると、 直感的に偽物とわかるような目になるそうです。

子供には、少しでも良い物（良い人）とふれあえる環境を用意 してあげるといいと思います。その意味で、レベルの高い子育て 仲間が作れる環境がよいと思うよ。

[573: 匿名]

こちらは工業用地なんですね。だから定期借地権のような価値ないマンションしか建てられないのかな？

[574: 匿名さん]

重説の後MRで、大使館など多い場所柄、登録者で外国人の方もそこそこいるのか聞いた。
少なくとも1期ではいないって。
なりすまし君は何が目的なのかな(笑)

[575: 匿名さん]

青山、麻布に頭がおかしくなりそうなくらい憧れながらも、ドロップアウトした庶民なので買える訳もなく、それでも憧れ続けて本当に頭がおかしくなってしまった者です
このクラスですら購入できませんので倍率下げることが目的ではないです
買える皆さんが妬ましいだけです

[577: 匿名さん]

ここの立地は魅力的ですよね。
定期借家で２割落ちは、お買い得というほどでもないでしょうが、
高すぎる訳でもないと思います。

[578: 匿名さん]

テイシャクネガのレベルが低くて、ネガ全体が低レベルに思われると心外なのですが、ここの立地の何処が魅力的なのですか？

[579: 購入検討中さん]

ここ買うのは避けたほうがよい人

眺望重視・・・・抜けるのは一部の高層階のみ。また今は抜けても将来どうなるかはわからない
予算カツカツ・・５０年後は基本強制撤去なので、そこで賃貸でも何でも住居を確保できないとホームレス一直線
定借が嫌い・・・・生理的に嫌っぽい人が一定数はいるみたいなので。逆に買うからには長短十分知った上で
自転車複数必要・・駐輪は１世帯１台。子供が複数いたりするるとキツイか

ほかにある？

[580: 匿名さん]

鶏口になりたい人も避けたほうがよいかも。

[581: 購入者]

中国の方買われるのは賛成ですよ！私は在日ですが従兄弟夫婦もこちらを二期で購入予定です。こちらは安いから当然に私たち在日が多く購入予定です。管理組合で住民どうし仲良くしていただけるといいですね。前の書き込みで中国人をバカにする発言は許せません。私たちは東京や麻布に昔から多く生活をしております。こちらのマンションが中国、韓国や麻布にいるアジア人のよりどころになると嬉しいです。

[582: 匿名さん]

地代と解体費用の負担を考えると同価格の所有権物件より当たり前だけど負担は大きい。
ローンが返せなくなった時等の売却の流動性も所有権物件よりは恐らく小さいので、ある程度資金に余裕がない人は本当にやめておいたほうがいい。

[583: 匿名]

本当に割高だね
麻布に憧れてるミ─ハ─だけだよ
借地とか人に言うの気が引ける

[584: 匿名]

中国人とはマンション一緒にすめないな、品のない最低！日本人で良かったです。

[585: 匿名さん]

エレベーター・駐輪場が少ないのは残念だけど、
二重床二重天井直壁ペアlowEガラスと基本は押さえていてさすが三井物件といった感じ。

[586: 匿名]

50年後どこ住みますか？

[587: 匿名さん]

579さん
同意

残戸が少なく、人気・割安とはいえある程度の所得が無い方は特に薦められない。

[588: 匿名さん]

５８６さん
的確な指摘だと思う。
ただ定借に限らず、所有権でも50年後を考えている物件はほぼ皆無。

・修繕費
多くの物件は１２年単位で２倍、３倍となる、これは建物の修繕に係るコストが増加するため
５０年後となると、タワーなどの１００年コンクリート以外は腐食が始まり、強度はもちろん、資産性が著しく低下
だって、だれも買わないよね。

築50年経過した物件で、住宅としての価値があるのは、
・極めて希少な立地
・コストを掛けた修繕
が行われている”賃貸”物件で、同潤会含め定期的な賃料収入がある賃貸物件以外は難しい。

だから、定借を選ぶ人が居る。

理想はキャッシュで都心の資産性が高いエリアで、”戸建”を買うこと。

[589: 匿名さん]

50年前の分譲集合住宅の今を語っても、それが現在分譲している集合住宅の50年後にあてはまるわけではないでしょうね。

[591: 匿名さん]

マンションの平均寿命46年
建て替え物件の着工時期は築後37年
http://allabout.co.jp/gm/gc/46803/

[592: 匿名さん]

50年前と今じゃ構造・設備などあらゆる性能が全然違う。でもこれから50年間に同じくらい進化することは無いような気がする。
配管などのメンテさえしっかりできてれば今の仕様のまま50年後でも満足な生活は出来るんじゃないかな。
家族構成などソフト面はどうにもならんけど。
正直この物件も50年後NTTが壊さず残す、という可能性も皆無ではないと思う。

[593: 匿名さん]

ヨーロッパの建築物が持つ理由は、
・風土気候（高温多湿の日本ではない）
・厳密には工法が違う（水平方向の強度が地震国の日本では必要で鉄などを多用、結果気候からも腐食する、塩の影響もある）

５０年前の日本の建築技術が、同じく５０年前のヨーロッパより劣っていたのであれば別であるが・・・

石造の組構造なら、ピラミッド並みに持つと思いますｗ

[594: 匿名]

業者さんがマンション売るため説明してる書き込み多くがっかりです。たとえ三井でも定期借地権のマンションは価値はない

[595: 匿名さん]

価格が坪200なら倍率100倍超で即日完売、400なら誰も買わない。
定借とはいえ結局は価格とのバランス次第。
この売れ行きから三井はもうちょっと高くしても良かったと思ってるかもしれない。

[596: 匿名さん]

ここいいよ。わたしかうよ。

[597: 匿名]

買った人が一生懸命ネガと闘うのは奇妙。やはり定期借地権にして高額な価値の無い物件、買った方は一生悔やまれます、本当に三井は大儲け。もう少し定期借地権を批判してる意見ききなさい。

[598: 入居予定さん]

今週末（正確には月曜日）で一期の購入手続きが完了となりますね。
私も先日手続きが完了しました。

担当者の方々も、一期は想像以上の人気だったそうで、一期二次もあっという間だったらしいです。
二期用の物件でまだ価格決定がされていない部屋については、他のマンションのように当初予定より価格見直しもあるかもしれませんね、なんて話をしました。
アドレスブランドと需要のバランス、もちろん定期借地権や工業用地という点もありますが、そこを考慮しての絶妙な価格設定がバランスよく取れたなんて話もありました。ですので、購入する方も、良い点と悪い点両方を考慮して検討できると思います。

三井としては、当物件を定期借地権物件の成功例とできるでしょうね。
そのぶんケアも期待できるかななんて思いました。

色々な意見があると思いますが、私はこの物件を購入できてよかったなって思っています。
来年の入居が楽しみです。

[599: 匿名]

おめでとうございます。素敵なマンションで羨ましいです。一生住むのが条件なので、売却するのはナンセンスです！私は南麻布に一生は無理でした。残念ながら定期借地権は中古で売ると悲しいくらい安くても売れません。こちらをかわれたかた、特にローンでかわれたかたは必ず５０年住んで茨城県の賃貸アパートに年金で一からやりなえしてください。価値はなくご自身が賃貸マンションのような感覚で住むしかありません。

[600: 匿名]

ここ買う人見るとギャンブルで負けた自分のほうが小さく見える

[601: 匿名]

定期借地権のマンションは不動産会社にはいる利益が非常に高くて購入者にとって非常に不愉快です。買うかた買ったかたは売り主の暴利に怒るべきです。素敵なマンションはこれだけお金出せば当然です。定期借地権のマンションは全くといって売れなく価値は中国の車かった感じです。中国の車は失礼ですが日本では誰も怖くて買わないし安くだすしかなく所有かくしたくなりますよね

[602: 匿名さん]

599、601さん、
もし、なりすましネガでないのなら、不動産購入を検討する前に小学校の算数を復習しましょう。
市場価格の原理も理解できたらよいのですが、難しいかもしれませんね。
がんばれば所有権と定借物件の性質の違いが理解できるかもしれませんよ。
さらにその応用方法を考えられる能力があればよいのですが。

[603: 匿名さん]

５９９＆６０１は５３２からの一連の中国関係の落書きしてる人だよね。
本当に中国人なのかもしれないな（笑）

[604: 匿名]

定期借地は土地からの利益が地主に帰属するから、デベの利益は少ないですよ。

土地買わない分、デベもリスクは小さいし、資金効率はいいけど。

デベにとって効率よく儲かるのは、等価値交換。事業協力者住戸っていうのがある物件。

[605: 匿名さん]

中古で売りにくい=新築時高くて中古も高く売らざるを得ない場合
新築を安く買えた場合、中古で売るときも安くてOK=中古でも売りやすい
こうして定借の適正水準が形成されていく。

[606: 匿名さん]

まともな批判が聞きたいのに、感情的で根拠がないレベルの低いものばかり。
やはりまともな人が見ると突っ込みどころがほとんど無い、買うべき物件ということなんだろうか。

[607: 検討中の奥さま]

どうも、一人の定期借地権アレルギーをお持ちの方が連投しているようですね
ここ買ってる人は定期借地権についても相当検討した結果購入していると思いますので、
お話にもならないと思いますよ。

[608: 購入者]

私はネガではありませんが、お話を聞いていて購入に不安を覚えました。購入された？方が購入をご自身に納得されるために定期借地権を肯定したり絶賛されてます。ネガさんの意見も納得できる部分もかなりあるとおもいます。購入検討中の私は購入者さんが美化すればするほど定期借地権について不安になります。三井さんのマンションだから少し高くても所有権でパークホームペズを出して欲しかったです。パークコートが南麻布にありますがあまりにも差があり残念です。

[609: 購入者]

私はネガではありませんが、お話を聞いていて購入に不安を覚えました。購入された？方が購入をご自身に納得されるために定期借地権を肯定したり絶賛されてます。ネガさんの意見も納得できる部分もかなりあるとおもいます。購入検討中の私は購入者さんが美化すればするほど定期借地権について不安になります。三井さんのマンションだから少し高くても所有権でパークホームペズを出して欲しかったです。パークコートが南麻布にありますがあまりにも差があり残念です。購入者さんの意見はもう結構です。定期借地権や他の理由で購入予定を辞めたかたのご意見是非聞きたいです

[610: 購入予定]

三井さん高すぎです。そんなに儲けて悲しいです。素敵なマンションなのに私も定期借地権で賃貸マンションのような感覚がネックです

[612: 購入しました]

購入できて嬉しいです。こんな安くて茨城県にすんでましたが柏のマンションにしようと思いましたか意外にも当選しました。年収が３００万円の私にも買える庶民のマンションありがとうございます！批判してる方も是非素敵なマンション買いましょう

[613: 匿名]

購入後の資産低下考えると安くないです
50年の地代も加えて
10年後売却価格考えましょう。

[614: 匿名さん]

へー。年収３００万のファミリーでも買えちゃうんだ・・・

[615: 匿名さん]

ローンが通ればね(笑)

[616: 匿名]

二期抽選が終わるまでこんなんが続くのか（笑）
抽選後は外れた恨みつらみや阿鼻叫喚のレスで埋めつくされるのだろう

[617: 郊外居住者]

ここは地上権でなく転借地権なのに販売価格に含まれる前払地代形式。前払地代って地上権との組み合わせでなくても可能なんですね。しかも，最近の定借に多い所有権(平均坪単価383万円)の80%(306万円)でなくて75%(285万円)と何かで見ました。初期の定借みたいに前払地代形式でも70%(権利金形式なら60%)が妥当と思いますから，5%割高のはずなのに，最近にしてはお値打ちなのか最高倍率17倍とは凄い人気です。

[618: 匿名さん]

二期は９月下旬登録開始予定。
あんまりペース上げると最後まで持ちませんよ。
残り８０戸前後で焦るのは分かりますが、抽選落ちた時のために他の物件も検討された方がリスクヘッジになると思います。

[619: 匿名さん]

所有権買っても自分が死んだら子供たちは売り払うんだろうなと考えると、定借でいいと思います。無理して所有権でローンを組むのがよいか、負担を軽く５０年住むのがよいか、将来はバリアフリーとか末期医療環境も大きく変わっているかも知れませんし、所有権でも築５０年の中古マンションに９０歳近い夫婦が住み続けられるのか不安はあります。

[620: 匿名さん]

>所有権でも築５０年の中古マンションに９０歳近い夫婦が住み続けられるのか不安はあります。

???
住み続けるのも引っ越すのも自由じゃないの？
建物が取り壊されたらその９０歳近い夫婦は引っ越すしかないけど。

[621: 匿名さん]

50年後住み続けられるかどうか「確実」ではないのが「区分」所有権の怖いところ。

[622: 匿名さん]

「５０年住み続ける必要がないのが所有権の良い所」とも言えるな。

定借が欲しいなら黙って買えばいいだけの話。
迷うなら誰もが止めてくれるのもまた定借。
ことあるごとに所有権自体がデメリットだと宣伝するのはなんか違うよな。
定借スレでは定借の事だけ語っていればいい。
所有権のデメリットが定借のメリットだと勘違いしちゃいかんよ。

[623: 匿名さん]

>622
所有権がデメリットと思わなければいられない精神状態に追い込まれているのでしょう。

[624: 匿名]

こちらをローンで買う？大丈夫？無理しないで郊外のほうが安心？

[625: 匿名]

かわいそう
普通のマンション買わないから不安だらけ
もちろん普通の所有権マンション買います
港区に
ここは賃貸やセカンド用でしょ
普通の人は手出さないよ

[626: 匿名さん]

所有権がいいなら、黙って所有権買ってればいいだけの話。ここが気になってしかたないんだろ？

わかるよ、その気持ち。

[627: 匿名さん]

定借でも賃貸にはだせるでしょうから、何からの事情で住めなくなったら賃貸に出してもいいと思います。

[628: 匿名さん]

所有権の人が気になるのは分かるけど、このあたりで所有権を買える人なら、気にしなくてもいいんじゃない？
ところで、この物件所有権なら坪いくら位が妥当だと思いますか？

[629: 匿名さん]

結局はお金の問題なのかもしれません。ここで定借叩いている人も半額なら買うのでは？だとすれば結局、割安、割高の話になりますね。

[630: 匿名さん]

所有権なら坪３８０ぐらいかと。

[631: 匿名]

この物件買った方は、定期借地の欠点は十分承知の上で決めてるんでしょう。

定期借地には欠点多いですが、所有権だと解決するかというと、必ずしもそうとも言えない。だったら、欠点覚悟で、価格メリット取りに行くというのも、合理的だと思いますし、所有権にすべきとか、とやかく言う類いの問題でもないかと。

[633: 匿名さん]

キャッシュで購入予定ですが何か？

[634: 匿名]

632
ローン返済より賃貸料大きければ、マイナスにはならないのでは？

定借ダメとか言いながら、ここに来てごちゃごちゃ言うのも奇妙(笑)

[635: 匿名さん]

実質利回り、かなり良いからね、ここ。
632さんはちょっと痛いね。

[636: 匿名さん]

モノが同じなら所有権だろうが定借だろうが貸すときの家賃はほとんど変わんないからね。
そこは明らかな定借の利点だよね。

[637: 匿名]

まあ、結局定期借地権は買ってはダメという事実はまげられまへん

[640: 匿名さん]

所有権なら３９０～４００くらいかな～
この地域でこの規模感は魅力、あと財閥系物件はやはり評価高いので。

でも、この物件が所有権だったら静かな板になっていたでしょうねｗ