パークホームズ南麻布 ザ レジデンス

[マンコミュファンさん]

人生に、南麻布という贈り物。- 従前はNTT東日本社宅跡地で、かつては武家屋敷、さらには松方正義邸のあった場所です。どうしてこんなに安いのかと思ったら定期借地権付き。この物件いかがでしょうか。

参考＝http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20110421/547063/

＜全体概要＞
所在地＝東京都港区南麻布2-4-17，19（地番）
交通＝南北線・都営大江戸線駅徒歩7分
総戸数＝336戸
間取り＝1LDK～3LDK
面積＝41.35～83.62平米
価格（前払い地代込）＝3200～7700万円台予定
入居＝2013年11月下旬予定
＊2064年9月までの定期借地権付き

売主＝三井不動産レジデンシャル
施工＝清水建設
管理＝三井不動産住宅サービス

[337: 匿名さん]

周辺の賃貸価格を考慮すると、このマンションの価格は二十数年の家賃で完済できそうではないでしょうか。
50年後を考えることも大事かもしれませんが、この立地と価格を、賃貸にしても不自由しない「柔軟性」として見る事もありかと思います。
飽きたら賃貸にし、この高い賃料を利用して、そのときの気に入った土地で賃貸を借りるとか、リタイアしたら沖縄へ住む、とか。
その人のライフスタイルにもよりますが、一つの考え方として。

[338: 匿名]

最低3200万でも資産ゼロなのに契約してしまった方
後悔ないですか？

[339: 匿名さん]

急にネガ意見が増えたね。落選者達の嗚咽？

[340: 匿名さん]

抽選会が終わるとよくある光景です

[341: 匿名さん]

三井のマンションは経年優化するんじゃなかったっけ？
30年以降スラム化、50年で解体確定のコンクリート建物って真逆のような。

[342: 匿名]

抽選落ちたとかむしろ正解なんですが…
当たって契約してしまう人がむしろ気の毒

[344: 匿名さん]

確かに他の所有権物件と比較するとNOI利回りが非常にいいですね。
４０Aの低層のように凄い倍率付いた住戸は、とんでもない利回りなので、ちゃんと調べた方たちはダマで申込み入れたんですね。

皆さんも書き込みを信じず、ちゃんとした価格表をもとに自分で計算してみることをお勧めしますｗ

[345: 匿名さん]

日本共産主義化リスクのヘッジのために定借マンション買えなんて書き込み、そりゃ信じられません。。。

[346: 匿名さん]

質問なんですが、土地が定期借地だから部屋を賃貸に出す場合は定期借家にしないといけないんですよね？

それなら賃料も周辺よりはお安くなるってことになりますが。

[347: 匿名さん]

＞346
頭の悪いネガの振りして、ネガの質を落とそうとする魂胆がみえみえですよ。

[348: 匿名さん]

定借土地上の建物は、あるタイミングで更地にして返す必要がある。なので、あるタイミングまでに確実に返ってくるようにするために、定期借家で貸すのが正解。借家期間は土地残存期間以内であれば自由に決めてオッケー。定期借家は普通借家に比べると賃料は多少安くなるのが一般的。まあメンテの行き届いていない定借築古マンションをそもそも貸せるかという問題は大きいだろうね。賃料は相当安めになるのは覚悟すべき。

[349: 匿名さん]

定期借家になんかしないよ。
50年過ぎて取り壊しが決まってても家賃を払ってくれるなら居座ってくれて大歓迎ですから。

[350: 匿名さん]

三井はNTTにちゃんと更地を返さないといけないの。
こんな約束守らない人に三井はマンション売っちゃって大丈夫なのかね？

[351: 匿名さん]

定期借家契約の賃貸の例

自分で調べた方がいいですよｗ
SUUMOとかで、定期借家で検索すればたくさん出てきます。
それ以外ものと比較してみればよいかと。

私も調べたのでちょっとだけ。
麻布十番の定期借家の例
https://suumo.jp/chintai/tokyo/sc_minato/bc_000052270676/

都心の定期借家は高額物件が多いですね。
郊外とか、戸建は、なんだか凄そうな物件（マックロクロスケがいそうな）が定期借家に多いですね・・・

[352: 匿名]

定期借地をローンで買う人いるの
あくまでも投資物件？

[353: 匿名さん]

頭の悪そうなネガになりすますとは、ポジも卑劣だな。

[354: 匿名さん]

結局、何戸売れたのか、最高倍率・平均倍率は
いくつか、判りませんか？

情弱で、申込ミスした自分が恨めしい。

[355: 匿名さん]

知ってどうする？

[356: 匿名さん]

たしかに（笑）
そもそも現時点で客がそれを知るのは不可能じゃないか？

[357: 購入検討中さん]

ここに書いてる人って、抽選ハズれた人か賑やかしの人ばっかりの気がします（笑）
買った人は買う前もダマで、買った後もほとんど書き込んで無い気がします。

[360: 匿名さん]

なんか、ポジがネガになりすまして頭の悪い書き込みを乱発しているんだが、、、

[361: 物件比較中さん]

残り１００戸くらい（？）の倍率を少しでも下げたいんじゃないの？
１期の抽選外れたら必死になるのは当然だよ。

[362: 匿名さん]

もはや心理戦（笑）

[363: 匿名さん]

定借でそこまで人気とは意外。
ただ確かに「現住所は南麻布」って結構萌えるよね。
賃貸？持ち家？って聞かれれば一応持ち家だし。
それだけ聞くと超リッチだと誤解されそう。

[366: 購入検討中さん]

この販売価格であの地代って相当安いよね
ホームズとはいえ三井物件だし
最終的には取り壊しだけど割り切ればここは本当にお買い得だと思う
田の字の欲張った間取りなのでぎっちり部屋数も取ってるし
安く南麻布に住みたい人と、効率よく部屋詰め込んで大量に売りさばくデベと、土地を失いたくない地主と
WinWinWinな感じで素晴らしいです

[367: 匿名]

定期借地って地主に有利な法律でしょ
それにのせられて喜んでる人って…

[368: 購入検討中さん]

乗せられるも何も、所有権物件や賃貸よりも安く南麻布に住めるってことに価値を見出した人が買ってるんでしょ
馬鹿の一つ覚えみたいなネガは飽きたわ

[369: 匿名]

購入された方々は、普通借地に比べて地主寄りの権利であることは承知の上で、それは価格に十分反映されていると考えてると思いますよ。

所有権にこだわって、キャピタルロス被るよりは、良いと思う。

[370: 匿名さん]

この物件の良いところ
港区南麻布アドレス
売主、施工会社がまとも
地代含めまあまあの価格
壁厚30cmあり
地権者無し

悪いところ
定期借地権
眺望は一部以外期待できない
エレベーター少ない
杭が長く地盤はイマイチ
用途地域が準工、商業

[371: 匿名さん]

叩いてる方ほど、1期外れて2期登録して抽選待ちだったりするのでしょう
倍率下げる為の巧妙な心理戦ですよ

[372: 匿名]

てか最初からこの物件に関してはそんな感じした
ダマであんだけ一期売れたのがいい例

[373: 匿名さん]

残り約10部屋
二期倍率高杉

[375: 匿名]

373
約100の間違いだと思う

[376: 匿名さん]

一期の価格表から数えると、残りは８９戸だからね。
本当に心理戦ｗ

[377: 匿名さん]

残り100でした
にしても、二期倍率高杉

[378: 匿名さん]

一期で80%弱が売れたらしいね。
どんだけ人気なんだよ。二期抽選厳しいかな。

ちなみに一期の最大倍率は17倍w

[379: 匿名]

残りそんなに少ないのか…

[380: 匿名さん]

まあそんなに焦らなくても他にも物件あるんじゃない？
近くのプラウド南麻布も定借だし。
確かにブランド地名かも知れないけど、麻布地域に拘る必要ってそんなに無いような。

[381: 匿名さん]

プラウドは高杉

[382: 匿名さん]

17倍！？すげー

[383: 匿名さん]

ブランド地名といっても、ここは南麻布の雰囲気とは程遠いのだけどね。頼むから、人を呼ぶときは、本当の南麻布はもう少し広尾駅よりの方にあるのですが、と断っておいてね。

[384: 匿名さん]

広尾駅寄りというより、リアル麻布は坂の上でしょ。
ここは投資目的が多いと思うんだが、自分用に買う人もいるのかい？？

[385: 匿名さん]

ちなみに、ここ以外で同じような価格で、港区陸側ってどこがお勧めですか？

[386: 匿名さん]

麻布というよりほぼ白金ですからね。

[388: 匿名さん]

白金高輪方面にいけば所有権の新築物件もいくつかありますが、やはり定期借地権でも南麻布アドレスが人気なのでしょうか。
現地行きましたが、高級感全然なくて驚きました。自宅というよりは投資用なんですかね。

[390: 匿名さん]

定借にこれだけの金額をはれるのは、かなりの資産家ばかりなのでしょうね。
海岸のシティタワーと違い、爆発的な安さも無いですし。ほとんどが投資目的のような気もしますが。

[392: 匿名さん]

ですので投資目的の方が多いのでしょうね。金持ちじゃないと買えないことには変わりないですが。
貧乏人には縁のない物件ですね。

[394: 匿名さん]

393さんには縁がなかったようで。

[395: 匿名]

マンション自体はよいが定期借地権だと売れないし買った価格より下がって0になるのたえられる人少ないと思う
投資用に買う人以外買わないでしょ
南麻布に憧れてる人っているの？
三田で所有物件ここより安いし場所もたいして変わらないでしょ
ここ決める人の意味わからない。

[396: 匿名さん]

395さん

SUUMOで該当する物件を探してみたのですが見当たらず・・・
すいません、本気で教えてください。

[397: 匿名さん]

三田でも白金高輪でも新築物件Yahooで探せばたくさんありますが。

[398: 匿名]

南麻布アドレスのため三千万以上捨てる人って…
ただの見栄？
ある意味すごい

[399: 匿名さん]

うん、そうだよ。

ていしゃくは、まぁ、ネガさんが指摘するような代物ではないと思うけど、環境が悪い。

絶対、湾岸にしておけばよかったと後悔するとおもうよ。湾岸見に行ったことあります？都心に住む場合、タワマンからの眺めは、昼間は汚いビル群ですし、中低層で借景が、綺麗、とか周辺環境が抜群に良いとか、なにか売りがないと、中身の伴わないアドレス自慢になってしまいますよ。

[400: 匿名さん]

湾岸は眺めは良いですが地盤が心配なのと
供給過剰なので今後売るのも貸すのも大変そうですね。
似たようなコンセプトのタワーが腐るほと建ってますし。
湾岸は2003頃の安く買えた時期ならともかく今の価格では全く話にならないと思います。

[401: 入居予定さん]

先日重要事項説明会に行ってまいりました
家族や夫婦の方が多く和やかな雰囲気でした

残りは100戸程度だそうです

投資目的の方は極小らしいですよ
このスレッドの想像と現実はだいぶかけ離れてますね

[402: 匿名さん]

401さん

当選おめでとうございます。1期の倍率が最大17倍と聞いて驚きました。
この時期のネガティブ意見は、2期に向けた倍率下げが目的の投稿が多いと思います。

[403: 匿名さん]

素直に
定借買うのが理解不能な人は
多いと思います。
ハリボテっぽいので

ただここでは
湾岸はほとんどの人が
out of scopeですので
目障りです

[405: 匿名さん]

液状化や土壌汚染あると修繕困難、換金不可能で八方ふさがりに陥るかと・・。分譲の方がまだ手が打てます。

[406: 匿名さん]

プラウド南麻布のスレに、ネガは「カネ、カネ」って五月蝿い、
興ざめするからどこか別の場所でやってくれ、ってあった。

まさにその通りで、どこか別の場所でやってくれ。

資産価値が低いのであれば、「あなた」が買わなければよいだけ。

カネ、カネ、って飽きもせず、よく繰り返すよね…。

[407: 入居予定さん]

現地にいます。西側ってこれから道路（私道？）を作るんですね。
西側にある家は当マンションに向かって背中向きになるわけなので、お互いあまり意識せず生活できそうですね。

実は東側に入居することになってるのですが、西側でも良かったかななんて思ってます。

[408: 匿名さん]

ここは元は沼、川のエリアなので、地盤の善し悪しという点で埋立地に比べて強いメリットがあるとは言えません。
それも含めて少し高いかなと思いますが、三井+南麻布の力ですかね。どうせ定借という割り切りもあるんでしょうか？

[409: 匿名]

ここに決めた理由はなんなんでしょうか？
他のマンションに比べてよい点がわからないんで。
価格も飛びつくほど安いんでしょうか？定期借地権にしては高く感じます。

[410: 匿名さん]

南麻布というブランドが好きか賃貸需要。但し、埋め立て湾岸とは格が違うのは言うまでもありません。

[412: 匿名さん]

液状化マップによればこのあたりは［液状化がほとんど発生しない］(リスク最小)地域
です。

[413: 匿名さん]

十番のマンション上層階の知人が、311に部屋に帰ったら家財が散乱して滅茶苦茶な状態だったと言っていた。
ここの少し北。構造次第の部分もあるのでしょうが。

[415: 匿名]

もし地震がきて倒壊したらまた同じ金額がかかりますか？

[416: 匿名]

購入年齢層は高いんですか？30で買って80でおんだされたらどうするだろう？

[417: 契約済みさん]

416さん

重要事項説明会で客層を見てきましたが、30代くらいのご夫婦・家族連れが多かったです。
担当者に聞いても、ファミリーが多いと言ってました。お年寄りは私はお見かけしませんでした。

[419: 匿名]

その年齢で引っ越しも大変だし最後は都営住宅とかになりそう

[420: 匿名さん]

仮に所有権だったとして、築50年のマンションっていくらぐらいで売れるものなんだろうか…

[422: 契約済みさん]

50年前、今の経済や生活環境をどれだけの人が予想できたでしょうか。
50年後の日本経済や自分の状況を想定して行動するのはバカらしい、と思うのは私だけでしょうか。
私には、20年後のこのマンションの周辺環境ですら予想できません。
今、欲しいと思い、買える状況だから買う、と即決しました。
ちなみに私は50年後、ボケているか死んでいる予定です。

[423: 購入検討中さん]

今、築50年のマンションを購入したいと思うでしょうか？それと同じです。
50年後の住宅事情なんて考えるのもナンセンスです。

私も422さんと一緒で、今欲しいから買うだけです。

[424: 匿名さん]

そういう意味では将来いくらになるかわからないものを高く買うのでなく
確実にゼロになるものを安く買うほうが自分にとっては魅力的。

[425: 匿名さん]

WEBからだと来場予約できませんが、実際には来場可能で、二期以降価格表も頂けました。
やはり自分で実際に動かないとダメですね。

[426: 匿名]

低価格帯の部屋は二期にも多数ありますからね。
一期以上に倍率は高くなるでしょうが、トライしてみてください。

営業担当者に聞いたら、17倍で外れた方々に、二期で他の部屋の希望を出してる方もいるようです。

[427: 匿名]

こちらを買うかたが定期借地権が不安で納得されるために書かれてますが、これから購入するものには不安になるだけです。

[428: 匿名さん]

422さん423さん424さん
おっしゃるとおり。慧眼です。

[430: 匿名さん]

429さん、購入予定の者ですが、夫婦両家共に実家は持ち家ですが…？

[431: 匿名さん]

50年後じゃなくてたとえば30年後に売る場合、所有権物件のほうが50年定借よりはるかに売りやすい（価格も高いはず）と思う。
そういう流動性を考えると50年定借は手を出しにくいなあ、自分は。
70年なら買ってもいいと思ってるけど。

[432: 匿名さん]

どちらかというと期間が長くてグレードの高いリフォーム自由で割安な賃貸、
くらいの感覚のほうがいいのかもね。

[433: 入居予定さん]

431さん
ここを買う方は「売ること」をあまり考えてないと思いますよ。50年後は違う家に住むという考えでしょう。

429さん
私の家も両親とも千葉ですが持ち家です。

[434: 匿名さん]

>>433

「流動性」という表現をしたのは、今の予定が変わっていつ売却することになるかもしれない、そうした状況の変化への対応力、リスクの低さ、という意味です。

誰でも、現在考えている将来がそのとおりになるという保証はないと思いますが。

[435: 匿名さん]

いざというときは売却するというより賃貸出しでしょうかね。
貸す家賃は所有権物件とさほど変わらず、元手は所有権物件よりだいぶ安い訳ですから、地代を含めても利回りは結構有利です。