パークホームズ南麻布 ザ レジデンス

[マンコミュファンさん]

人生に、南麻布という贈り物。- 従前はNTT東日本社宅跡地で、かつては武家屋敷、さらには松方正義邸のあった場所です。どうしてこんなに安いのかと思ったら定期借地権付き。この物件いかがでしょうか。

参考＝http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20110421/547063/

＜全体概要＞
所在地＝東京都港区南麻布2-4-17，19（地番）
交通＝南北線・都営大江戸線駅徒歩7分
総戸数＝336戸
間取り＝1LDK～3LDK
面積＝41.35～83.62平米
価格（前払い地代込）＝3200～7700万円台予定
入居＝2013年11月下旬予定
＊2064年9月までの定期借地権付き

売主＝三井不動産レジデンシャル
施工＝清水建設
管理＝三井不動産住宅サービス

[302: 匿名さん]

安いとはいえ、低層の倍率が８倍とか付いたと聞いた時には驚きました。

[303: 匿名さん]

低層で10倍ついた部屋もあるらしい。
情報戦になってたのかな？登録が少ないっていう事前の情報と200戸以上売れたっていう実態が伴ってないよね。

情弱の私は、出遅れてとても悔しい。1期当選した人はうらやましいよ。
今になって思うと、この場所でこの価格で人気が無いわけがないよね。

[304: 匿名]

私も外れました。

本命の低層の部屋申し込もうとしたら、先客がいて厳しくなると思うって言われた。で、別の部屋にしたら見事に外れたは。

[305: 匿名さん]

パッと見安いけど実際はそうでもないんだから、いつまでも残念がる必要ないと思うけどね。
ハッキリ言って、定借にアレルギーないなら怖いものナシでしょ？（笑）
こういう物件が普通に売れるなら、これからも定借は増えるんだろうな。

[306: ま]

抽選なしで決まりました。縦に同じプランが並んでいるので、上手く割り振りできたって営業の方が言ってましたから、無抽選も結構あったのでは。

私の場合は、プランも良く、提供公園になるため被りがないのに単価が安い北向住戸を即断で登録、購入約束するので、他を入れないよう頑張って下さいと御願いしたら、その通りやってくれました。

定期借地の問題は色々指摘して頂き、大変参考になりました。ただ、マンションの本質的リスクは価値低減ではなく、日経に連載されているような組合の「空中分解」だと考えているので、所有権でも定期借地でも大差ないと判断し、購入決めました。

[307: 匿名さん]

やっぱり本当に買う人はダマなんですね・・・
買わない人（買えない人？）ほど、書き込みするんですね・・・

[308: 匿名さん]

307さん、それは私も思いました。
こんなに売れなそうなら、あわよくば価格が下がるかな？なんて期待してたほどです。

ふたを空けてみたら、こんなに人気で高倍率だったなんて。勉強になりました。

[309: 匿名さん]

抽選で外れた人はラッキーです。
すんでのところで、大変な買い物をせずにすんだのですから。

今一度、定期借地のマンションを買うと将来どうなるか、よく考えましょう。
２度目の大規模修繕をするころには、定借マンションの管理組合は間違いなく空中分解してます。
その前に売ろうと思っても果たして売れるかどうか。

この近辺に普通に現金で所有権マンションを買える人が、オプションとして定借を選択するケースなら、別にいいと思いますが。

[310: 物件比較中さん]

…と、個人の妄想で意見を書かれても（笑）

[311: 匿名さん]

私もそう思います
なんせ8年前は周辺の所有権が
ここと似たような値段でした

又落ちてくる所有権物件を待ってます
2004ほどはいかないかもしれないけど

[312: 匿名さん]

結局、今の定借と所有権の価格差以上で50年後に売れれば所有権のほうが得、
ってことですよね。

[313: 匿名さん]

東京の人口も2020年の約1,335万人をピークに加速度的に減少し、2070年には1,000万人を割り込み、2100年にはピーク時の半数強となる約713万人にまで減少すると推測される。

http://www.soumu.metro.tokyo.jp/05gyousei/jichiken/pdf/0705.pdf

そうすると、５０年後の不動産の価値って、どれくらい下落するものなんでしょうか？
ローン金利や固定資産税を払う総額＋５０年後のマンションの土地価値＞定借―所有権の価格差

まあ、答えが分かれば苦労しませんが・・・

[314: 匿名さん]

結果的に50年持ち続ける人はあまりいないんじゃない？
30年くらいまでには、なんらかの事情で売却することが必要になってくる人が大半でしょ。
残存20年のマンション、まともな買主つかないと思うけどな。
安く買ってお金かけずに20年使いつぶす、という人が買うんだろうけど、そしたらゴースト化が急速に進むだろうね。

[315: 匿名さん]

とにかく、テイシャクは買わないで！
お願いします。

[316: 匿名さん]

築50年の複数所有者がいる建物が建っている土地、あるいはそこに住み続けることにどれだけの価値があるのか…
そんなの要らねーっていうなら定借のほういいのかも。

[317: 匿名さん]

確かに５０年後ただでさえ生活に苦労している高齢の入居者が多いと思うので、建替え一時金払ってまで建替えようとする方を５分の４集めるのって、非常に難しそうですね。
今の建て替えマンションのように容積を使い切っていない時代のものなら別でしょうけど。

[318: 匿名さん]

少なくとも定借なら住民の意見の相違で壊すに壊せない→スラム化 は一定回避できる。
とくに希少な都心の土地の有効活用という観点からすると定借はもっと普及すべき。
戸建…所有権
マンション…定借
というのが合理的な気がする。

[319: 匿名]

高い～
資産ゼロ物件に三千万～七千万円
みんな一億くらい持ってるの？
ローンで買う人いるの？

[320: 匿名さん]

定借の場合
壊すのが確定している⇒メンテナンスが無駄だから金を使わない⇒スラム化
ですね。

残存期間が30年くらいになったら住民の意見が大きく割れ、10年切ったら、金を使わない方向で住民の意見は一致するでしょう。
仮に30年後、40年後にに大きな地震にあい大規模補修の必要が出てきたら、どうするんでしょうか？
残存が切れた時には高齢で、年金も今よりずっと減っている中、家を出る羽目になります。

土地は借りてもいいけど、せめて普通借にしましょう。
定借は地主にとってのメリットの方が大きい制度です。
がんばらなくても買える人はいいですが、がんばって買うのだけはやめた方がいいです。

[321: 匿名さん]

それはそうなのだけど、それが所有権だと解決されるのはなぜなんでしょう？

この掲示板で定借の欠点がこれでもかと指摘されていますが、それはリスクが明確なことを意味するので、定借の長所なのではないかと思うようになりました。
５０年後に家がなくなるのは今からわかっているので、対策の打ち用はありますし。

所有権ではそういうことが起こらないかと言うと、そうでもありません。
条件が合わず売れずにいたら、自分の意図に反して建て替えが決まったらどうするんでしょう？

組合に買い取ってもらえばいいとか言いますが、私が理事長なら「誰かに買い取ってもらってください。だれもいないなら、仕方がないから組合で買いますよ。ただし１０円です。あと、長年住んだのですから取り壊し費は置いていってくださいね」というと思うんですけど。

こういうリスクから寸断されていて、リスクがはっきりしているところが定借のメリットだと思います。

[322: ハズレましたが・・・]

適当なコメント多いですね。
私が申し込んだ部屋は15番目より後ろの数字でしたよ。

ってことは最高倍率15倍以上です。
申し込んでもないのに
変な情報バラ巻かないでください。

私の所有している100戸規模のマンション（築50年）がありますが
管理が行き届いてます。
管理組合が空中分解なんてありえません。

多分第2期の登録はは大騒ぎになるのではないでしょうか？

[324: 匿名さん]

＞321

＞この掲示板で定借の欠点がこれでもかと指摘されていますが、それはリスクが明確なことを意味するので、定借の長所なのではないかと思うようになりました。

買っちゃっていいと思います。
多分リスクとは何か理解することは無理だと思われますので。。。

[325: 匿名]

久しぶりに来たら盛り上がっているので驚きました。急になんで？

[326: 匿名さん]

いや、まぁ、いいところであることは認めるけどね。
もう少し、植栽面積を増やせなかったものかね？

[327: 匿名さん]

不確実性＝リスク
だよ。
所有権なら50年後、結果的に定借より得かもしれないし、損かもしれないけどどっちになるかは誰にも分からない。
例えば、8000万で買った所有権物件が50年後4000万で売れるかもしれないし、1000万、場合によってはゼロかもしれない。
だったら、50年後にゼロになる前提ではじめから6000万で買う、というのは選択として十分アリでしょ。

[328: 匿名]

途中で売却が難しい事を考えると普通に考えて５０年も同じところに住める根性のある人に敬意を表する。
我慢の国家、日本国民の鑑かと。俺にはそんな根性は無いよ。

[330: 匿名]

通常、定借は分譲の８０％程度の価格です。ここもそれくらいかと思いますが、50年後住宅価格下落時、上昇時、横ばい時、全てにおいて定借の経済価値が分譲の経済価値を下回ります。定借が分譲の６０％程度以下にならないとテイシャクが有利にはなり得ません。50年間貸し続ける人のみ有利な物件と言えるでしょう。

[331: 匿名さん]

>329

多分だれも考えてない（笑）

[332: 匿名さん]

頼むからテイシャクは買わないで！
俺、所有権マンション買ったんだ。いいだろ。

[333: 匿名さん]

定期借地権物件は都心を中心に今後増えていきそう。
それにつれて中古市場やローンなども整備されていくと思われ。

[334: 匿名さん]

ポジはどうもわかっていないな。誰もローンはつかないとは言っていない。ただ、金融機関が限られているんだよ。それが問題。

[335: 匿名さん]

埋立地の大規模団地以外でスレが上位のマンションって、少ないね。

南麻布って、そんなにいいかな？

[336: 匿名さん]

>>334
だからそれは「今は」って話。
今後定借中古マーケットが広がればローン出す銀行も増えるでしょ。
彼らも運用先が無くて困ってるんだから。

[337: 匿名さん]

周辺の賃貸価格を考慮すると、このマンションの価格は二十数年の家賃で完済できそうではないでしょうか。
50年後を考えることも大事かもしれませんが、この立地と価格を、賃貸にしても不自由しない「柔軟性」として見る事もありかと思います。
飽きたら賃貸にし、この高い賃料を利用して、そのときの気に入った土地で賃貸を借りるとか、リタイアしたら沖縄へ住む、とか。
その人のライフスタイルにもよりますが、一つの考え方として。

[338: 匿名]

最低3200万でも資産ゼロなのに契約してしまった方
後悔ないですか？

[339: 匿名さん]

急にネガ意見が増えたね。落選者達の嗚咽？

[340: 匿名さん]

抽選会が終わるとよくある光景です

[341: 匿名さん]

三井のマンションは経年優化するんじゃなかったっけ？
30年以降スラム化、50年で解体確定のコンクリート建物って真逆のような。

[342: 匿名]

抽選落ちたとかむしろ正解なんですが…
当たって契約してしまう人がむしろ気の毒

[344: 匿名さん]

確かに他の所有権物件と比較するとNOI利回りが非常にいいですね。
４０Aの低層のように凄い倍率付いた住戸は、とんでもない利回りなので、ちゃんと調べた方たちはダマで申込み入れたんですね。

皆さんも書き込みを信じず、ちゃんとした価格表をもとに自分で計算してみることをお勧めしますｗ

[345: 匿名さん]

日本共産主義化リスクのヘッジのために定借マンション買えなんて書き込み、そりゃ信じられません。。。

[346: 匿名さん]

質問なんですが、土地が定期借地だから部屋を賃貸に出す場合は定期借家にしないといけないんですよね？

それなら賃料も周辺よりはお安くなるってことになりますが。

[347: 匿名さん]

＞346
頭の悪いネガの振りして、ネガの質を落とそうとする魂胆がみえみえですよ。

[348: 匿名さん]

定借土地上の建物は、あるタイミングで更地にして返す必要がある。なので、あるタイミングまでに確実に返ってくるようにするために、定期借家で貸すのが正解。借家期間は土地残存期間以内であれば自由に決めてオッケー。定期借家は普通借家に比べると賃料は多少安くなるのが一般的。まあメンテの行き届いていない定借築古マンションをそもそも貸せるかという問題は大きいだろうね。賃料は相当安めになるのは覚悟すべき。

[349: 匿名さん]

定期借家になんかしないよ。
50年過ぎて取り壊しが決まってても家賃を払ってくれるなら居座ってくれて大歓迎ですから。

[350: 匿名さん]

三井はNTTにちゃんと更地を返さないといけないの。
こんな約束守らない人に三井はマンション売っちゃって大丈夫なのかね？