パークホームズ南麻布 ザ レジデンス

[マンコミュファンさん]

人生に、南麻布という贈り物。- 従前はNTT東日本社宅跡地で、かつては武家屋敷、さらには松方正義邸のあった場所です。どうしてこんなに安いのかと思ったら定期借地権付き。この物件いかがでしょうか。

参考＝http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20110421/547063/

＜全体概要＞
所在地＝東京都港区南麻布2-4-17，19（地番）
交通＝南北線・都営大江戸線駅徒歩7分
総戸数＝336戸
間取り＝1LDK～3LDK
面積＝41.35～83.62平米
価格（前払い地代込）＝3200～7700万円台予定
入居＝2013年11月下旬予定
＊2064年9月までの定期借地権付き

売主＝三井不動産レジデンシャル
施工＝清水建設
管理＝三井不動産住宅サービス

[271: ま]

＜269、270
前払い地代は買い主との間で期間対応精算では？

買い叩くと言っても、賃貸バリューより安くは売らないと思うのですが。

[272: 匿名さん]

定借でなくこの値段なら絶対買うんだけど。

[273: 匿名]

工業用地として登録してあるこのマンションは定期借地権付きでないと売れなかったのかもしれませんね、素敵なマンションなのに残念でしかたありません、投資目的で買われて賃貸に出される部屋が多くなりませんか？２０年経って少し安いマンションがこちらと同じ価格だとしたら断然中古の所有権を選ぶべきです。こちらはマンションの仕様だけは合格点ですが資産価値はかなり低く中古ではかなり安値になってしまうことを考えて購入する必要があります。一生住んで家族に資産残さなくていい方は買いですね。

[274: 匿名さん]

杭がだいぶ深いので地盤はあまり良くは無さそうですね。

[275: 匿名さん]

大丈夫、ネガさんが気になって叩きにくる程度には人気があるわけだから、先も明るいよ。

[276: 匿名]

皆さんはこんなに素敵になりそうなマンションなのに定期借地権がちらついて買えないのが悔しいから議論されてますね。やはり通常の所有権で売りたかったのに地権者と一度は決裂してしまい定期借地権のマンションになってしまったんでしょうね。売り主さんは売上より利益が一番だから建物にかなりの利益を見込まれてますね。ここを本気で購入されるなら資産価値は持たなくて賃貸を一生安くすんでる状態かホテルにいる感じでいることが重要ですね。資産価値を求めるならこちらではなく元麻布や南青山や神宮前で是非検討されるべきです。三井さんも私のように最初にショールームを訪れてかなりの方々が登録にこられないので電話をされてるみたいです。魅力的なマンションであることは１００％認めますが、私の場合は見送りになりました。しかしあと五年経って中古市場に部屋が安くなるのを楽しみに待ちたいです。だから買うかたはこんなに人間がいっぱいいるので絶対に売ると失敗しますからくれぐれも気をてけてください。興味があり安くても手が出せない中古待ちの方々のスレですね。

[277: 匿名さん]

どうやら、賃貸用の投資用不動産なら、利回り抜けそうですな。わざわざ買って住むのは論外。

[279: 匿名さん]

登録拒否したら、営業担当に強烈なイヤミを言われた。所詮三井不動産レジデンスは、そんなものか。

[281: 匿名さん]

三井は一番プライドの高いデベです。

[282: 匿名]

人気なの？ここ。

[284: 匿名さん]

テイシャク万歳！！賃貸料前払いで価値逓減万歳！！三井不の営業最悪！！

[285: 匿名さん]

やっぱり定借と考えると高いかな

[286: 購入検討中さん]

ここ買うなら同じ三井の目黒の方が良くない？

[287: 匿名さん]

都心の素敵なマンションっていうと「私はホッとする都心がいい」っていう
キャッチコピーで売りに出されたパークホームズ白金高輪の中古と比較してしまいます。

[288: 匿名さん]

で、実際ここ登録した人は⁇

[289: 匿名さん]

欲しい人は欲しいんだろうから、こんなとこ出てきて波風立てるような事しないでしょ。

[290: 匿名]

三井は定借のセカンドマーケットを創ってから売りに来んしゃい

[291: 匿名]

セカンダリーマーケット（中古市場）だろ？

[292: 匿名]

第一期で結構な戸数出してますよね。それなりに引きはきてるのかな。

[293: 匿名さん]

今日登録しました～、意外に人少なかった。当たる確率高いかな。

[294: 当たった方いますか]

昨日電話があり
抽選に当たりました。

200戸以上を第一期で
いっぺんに売ったそうですね！
人気と言えるのではないでしょうか？

[295: 匿名さん]

外れた。まあ、テイシャクとは縁がなかったと考えます。

[296: 匿名さん]

うちも外れ。悔しいなあ・・・。担当者の人ともうちょっと仲良くしとくべきだったかなあ。

[297: 匿名さん]

最高倍率は？

[298: 匿名さん]

外れた方、2期には応募しますか？

[299: 匿名さん]

西＞＞＞北＞南＞＞＞＞東

人気はこんな感じ？

[300: 申込予定さん]

こんな良いマンションなかなか出ないよ。登録少ないとか、事前の心理戦で余裕ぶっこいてた方多そう。
あたしもその一人だけど。

二期に登録するけど、一期より倍率高そうだし諦めムード。

[302: 匿名さん]

安いとはいえ、低層の倍率が８倍とか付いたと聞いた時には驚きました。

[303: 匿名さん]

低層で10倍ついた部屋もあるらしい。
情報戦になってたのかな？登録が少ないっていう事前の情報と200戸以上売れたっていう実態が伴ってないよね。

情弱の私は、出遅れてとても悔しい。1期当選した人はうらやましいよ。
今になって思うと、この場所でこの価格で人気が無いわけがないよね。

[304: 匿名]

私も外れました。

本命の低層の部屋申し込もうとしたら、先客がいて厳しくなると思うって言われた。で、別の部屋にしたら見事に外れたは。

[305: 匿名さん]

パッと見安いけど実際はそうでもないんだから、いつまでも残念がる必要ないと思うけどね。
ハッキリ言って、定借にアレルギーないなら怖いものナシでしょ？（笑）
こういう物件が普通に売れるなら、これからも定借は増えるんだろうな。

[306: ま]

抽選なしで決まりました。縦に同じプランが並んでいるので、上手く割り振りできたって営業の方が言ってましたから、無抽選も結構あったのでは。

私の場合は、プランも良く、提供公園になるため被りがないのに単価が安い北向住戸を即断で登録、購入約束するので、他を入れないよう頑張って下さいと御願いしたら、その通りやってくれました。

定期借地の問題は色々指摘して頂き、大変参考になりました。ただ、マンションの本質的リスクは価値低減ではなく、日経に連載されているような組合の「空中分解」だと考えているので、所有権でも定期借地でも大差ないと判断し、購入決めました。

[307: 匿名さん]

やっぱり本当に買う人はダマなんですね・・・
買わない人（買えない人？）ほど、書き込みするんですね・・・

[308: 匿名さん]

307さん、それは私も思いました。
こんなに売れなそうなら、あわよくば価格が下がるかな？なんて期待してたほどです。

ふたを空けてみたら、こんなに人気で高倍率だったなんて。勉強になりました。

[309: 匿名さん]

抽選で外れた人はラッキーです。
すんでのところで、大変な買い物をせずにすんだのですから。

今一度、定期借地のマンションを買うと将来どうなるか、よく考えましょう。
２度目の大規模修繕をするころには、定借マンションの管理組合は間違いなく空中分解してます。
その前に売ろうと思っても果たして売れるかどうか。

この近辺に普通に現金で所有権マンションを買える人が、オプションとして定借を選択するケースなら、別にいいと思いますが。

[310: 物件比較中さん]

…と、個人の妄想で意見を書かれても（笑）

[311: 匿名さん]

私もそう思います
なんせ8年前は周辺の所有権が
ここと似たような値段でした

又落ちてくる所有権物件を待ってます
2004ほどはいかないかもしれないけど

[312: 匿名さん]

結局、今の定借と所有権の価格差以上で50年後に売れれば所有権のほうが得、
ってことですよね。

[313: 匿名さん]

東京の人口も2020年の約1,335万人をピークに加速度的に減少し、2070年には1,000万人を割り込み、2100年にはピーク時の半数強となる約713万人にまで減少すると推測される。

http://www.soumu.metro.tokyo.jp/05gyousei/jichiken/pdf/0705.pdf

そうすると、５０年後の不動産の価値って、どれくらい下落するものなんでしょうか？
ローン金利や固定資産税を払う総額＋５０年後のマンションの土地価値＞定借―所有権の価格差

まあ、答えが分かれば苦労しませんが・・・

[314: 匿名さん]

結果的に50年持ち続ける人はあまりいないんじゃない？
30年くらいまでには、なんらかの事情で売却することが必要になってくる人が大半でしょ。
残存20年のマンション、まともな買主つかないと思うけどな。
安く買ってお金かけずに20年使いつぶす、という人が買うんだろうけど、そしたらゴースト化が急速に進むだろうね。

[315: 匿名さん]

とにかく、テイシャクは買わないで！
お願いします。

[316: 匿名さん]

築50年の複数所有者がいる建物が建っている土地、あるいはそこに住み続けることにどれだけの価値があるのか…
そんなの要らねーっていうなら定借のほういいのかも。

[317: 匿名さん]

確かに５０年後ただでさえ生活に苦労している高齢の入居者が多いと思うので、建替え一時金払ってまで建替えようとする方を５分の４集めるのって、非常に難しそうですね。
今の建て替えマンションのように容積を使い切っていない時代のものなら別でしょうけど。

[318: 匿名さん]

少なくとも定借なら住民の意見の相違で壊すに壊せない→スラム化 は一定回避できる。
とくに希少な都心の土地の有効活用という観点からすると定借はもっと普及すべき。
戸建…所有権
マンション…定借
というのが合理的な気がする。

[319: 匿名]

高い～
資産ゼロ物件に三千万～七千万円
みんな一億くらい持ってるの？
ローンで買う人いるの？

[320: 匿名さん]

定借の場合
壊すのが確定している⇒メンテナンスが無駄だから金を使わない⇒スラム化
ですね。

残存期間が30年くらいになったら住民の意見が大きく割れ、10年切ったら、金を使わない方向で住民の意見は一致するでしょう。
仮に30年後、40年後にに大きな地震にあい大規模補修の必要が出てきたら、どうするんでしょうか？
残存が切れた時には高齢で、年金も今よりずっと減っている中、家を出る羽目になります。

土地は借りてもいいけど、せめて普通借にしましょう。
定借は地主にとってのメリットの方が大きい制度です。
がんばらなくても買える人はいいですが、がんばって買うのだけはやめた方がいいです。