パークホームズ南麻布 ザ レジデンス

[マンコミュファンさん]

人生に、南麻布という贈り物。- 従前はNTT東日本社宅跡地で、かつては武家屋敷、さらには松方正義邸のあった場所です。どうしてこんなに安いのかと思ったら定期借地権付き。この物件いかがでしょうか。

参考＝http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20110421/547063/

＜全体概要＞
所在地＝東京都港区南麻布2-4-17，19（地番）
交通＝南北線・都営大江戸線駅徒歩7分
総戸数＝336戸
間取り＝1LDK～3LDK
面積＝41.35～83.62平米
価格（前払い地代込）＝3200～7700万円台予定
入居＝2013年11月下旬予定
＊2064年9月までの定期借地権付き

売主＝三井不動産レジデンシャル
施工＝清水建設
管理＝三井不動産住宅サービス

[221: ご近所さん]

まじめな話をされている中、すみません。

先ほど、ひら匠で食べてきました。
マーボー丼＋半餃子で１０００円。
おいしかったです。

と、それはどーでもよくて、なんと、
自分のすぐ近くに、ダイアナ妃似の超絶美女の
外国人が一人。ここで声をかけなれば男がすたる、
と喉まででかかるが、結局、声こけられず。
自分の消極性に落胆しつつ、店を後にしました。

男性の外国人はちょくちょく見ますが、女性一人
（しかも若い）、というのは、珍しい気がします。
スタイルも抜群でした。

[222: 匿名さん]

モデルルーム行ったら、人が少なかった。これは世間の評価の現れということ。定期借地権付建物は、賃貸という位置付けでないと住めない。25年ぐらい住むならペイしそう。

[223: 匿名さん]

と言っても、１期で出る分は要望が入ったから出すんでしょ？
定借にしたら大した人気だと思うんだけどな。

しかし、こういう時期に買うのやめますとか書き込む人ってうざいね。
黙って消えろって思う。

[224: 匿名さん]

この連休中にモデルルームに行ってきたけど、確かにお客さんが少ないのが気になる。他のモデルルームは、休日は、賑わっているのに・・・。営業の人は、好評て言ってたけど、実は違うのかな？実際に現地に行きましたが、マンションと小さな建物に囲まれて、低層階はご対面だし、駅から遠いし、食料品の買い物も不便ですよね。憧れの場所だけど、私は、郊外の一戸建てを検討し始めました。

[225: 購入検討中さん]

所有権で6000万円のマンションに10年住んで売却する場合と
同程度の立地・広さの定借で4000万円のマンションに10年住んで売却する場合とで
持ち出し金額が少ないのはどっちですか？
そこですよね。

たとえ所有権であっても、マンションは、不動産でなくて消費財であり
リセールバリューを期待して所有権のマンションを購入しても
がっかりするような金額でしか換金できない。
2年で半額スレじゃないけど、それが現実だと思うんですよ。

だから、はじめから4000万円の定借を買って2000万円手元に
残した方が賢明という考え方も十分成立すると思うんですが
販売側の方のご意見いかがでしょうか？

リセールバリューについてですが
港区山手線内のマンションでも、建物部分の償却がかなり進んだ中古マンションの場合は
マンションを購入して賃貸にまわして、10年間家賃収入を得てから売却するという場合、
ほとんど10年前の購入時と同じ値段で売却可能という事例があると思うんです。
そこが港区山手線内のマンションのすごいところだと思うんですが
それはあくまでも建物部分の償却が進んだ優良物件の場合であって
新築物件にはあてはまらないと思います。

[226: 匿名さん]

どうせ、モデルルーム行ってないで、書いているだけだよ。

[227: 匿名さん]

＞２２５
じゃあ１０年落ちの所有権物件を買い叩くのがベストってことかな。

[229: 匿名さん]

そういうことです。そっとしてあげて置いて下さい。

[230: 匿名さん]

所詮テイシャクデスよ、ムキにならないで、ほって置いて下さいな。

＞２１２

こういう情報はデベさんは知らないので、助かります。

[231: 購入検討中さん]

どなたか教えてください☆マンションを解体する費用てどれくらいかかるんですか？解体費用を月々払いますよね。50年後に積み立ててた解体費用が余る場合もあるし、足りなくなる場合もあると聞きました。もし費用が足りなかった場合は、どれくらい請求がくると思いますか？50年後に百万円以上の請求がくる可能性もあると思いますか？それから、テイシャク物件にかかる特有の費用などありましたら、教えて頂けると助かります☆　よろしくお願いいたします。

[232: 匿名]

転売目的じゃないならこの物件はゼッタイ買い！！

[233: 匿名さん]

見積もりをとっているはずなので、デベさんに聞いて下さい。
所有権マンションでも、解体費用はかかりますが。。。

[234: 購入検討中さん]

２３１です＾＾２３３様回答ありがとうございましたｍ（＿　＿）ｍ　今の段階で、解体費用の見積もりて取ってるんですね？後で電話して聞いてみます。先日、解体費用の件を営業さんに聞いてみたんですが、今のところ分らないとの事でした。「５０年後には、解体技術もさらに進歩しているだろうし、もし費用が足りなくても、ものすごい金額を請求することはないだろう」との回答でした。もちろん、所有権マンションでも後々に解体費用が発生する事は、承知しています。もし、５０年後に１００万円以上の請求が来たら、正直困ります。。所有権マンションでもテイシャク物件でも同じぐらいの建物の場合は、後々にかかる解体費用は、同じと考えていいのでしょうか？よろしくお願いいたします。

[235: 匿名さん]

すみません、自分は素人なので知りません。

が、普通に考えて、同じ建物を壊すのであれば、同じ費用でしょう。

何処のテイシャク物件か忘れましたが、デベから見積もりをとっていると、何処かのスレに書いてありましたよ。

ここはとっていないとしたら、手抜きですね。。。
勿論、将来のことなので、変動はあり得るのでしょうが。

そういうの嫌なら、やはりテイシャクはやめて置いた方がいいかと。

まぁ、浮いたお金を５０年間運用すれば、相当な金額になりますよ。自分は投資に失敗すら口ですが（笑）。年2パーセントで運用できれば、1．０２の50乗で凄い額なのですが。

[236: 匿名さん]

７０００万のものが、テイシャクで、５０００万だとして、浮いた２０００万を５０年間運用したら、いうのはわかりやすいけど、人間そんなにお金のことばかり考えていませんよ。

例えば、２０００万を教育費に回せたら良いね、くらいでしょ。お金の事を考えすぎると、見えないものが生じてしまうとおもいます。

[237: 匿名さん]

浮くっていうか貯められるだけ。
実際に手元にその金が残るのはずーっと先。
しかも7,000万円買える家は7,000万円で所有権を買って、
それを買えない家が5,000万円で定借で買うほうが
ケースとしては圧倒的に多いだろうから
実際には将来的にもその金はないと思われる。

[238: 匿名さん]

結局ここの実際の売れ行きはどうなんですか？

[239: 購入検討中さん]

手元に現金が7000万円あっても、7000万円の所有権を買わないで
あえて5000万円の定借を買って手元に2000万円残すのは
賢明なのかどうかですよ。
手元に残した2000万円を教育費にあてるのは、もちろんありですよね。

言い換えれば、たとえ所有権を購入してもマンションのリセールバリューは望めない
時代になってきているので、あえて消費財として定借を購入するのはありなのか、
ってことですよね。

[240: 購入検討中さん]

手元に現金が7000万円あっても 7000万円の所有権のマンションを買わないで 、
あえて5000万円の定借マンションを買って 手元に残った2000万円を投資にまわす
という考え方もあるかもしれません。

でも、所有権、定借のいかんにかかわらず、マンションを購入するということは
すでに投資だと思うんですよ。

で、所有権でなくて定借マンションを購入すると言う意味は、住宅に投資する金額を抑える、
つまり 大きなお金を動かすリスクを減らすという意味があると思うんですよ。

つまり、あえて定借を購入する意味は、下手にマンションに大きな投資をして
財産を減らすリスクを減らすという意味でもあるわけですよね。

つまり「ノーポジが最強」「投資をしないのが最高の投資」と考えてるけど
自分が住むためのマンションは買いたい。
だから投資額が少ない定借が気楽で無難っていう考え方もできますよね。

[242: 匿名さん]

第一期２４７戸販売だそうです。

所有権さんは残念でした。。。

[244: 匿名]

基本的に転売時にローン付かないから、キャッシュオンリーバイヤーに限られる時点で通常の９０％程度のバイヤー候補を失ってしまっています。なのでバナナのたたき売り覚悟の人はいいんじゃないの？または５０年住み続けるか。いずれにせよ、現在の景気状況から今後マンション価格自体下がっていくと思うけどね。

[245: 匿名さん]

何度もでてきているけど、中古でもローンはつくよ。過去スレみてね。公庫は使えます。

[246: 匿名さん]

２４１さん
＞そもそも人が同じマンションに定住する期間は平均１５年程度。

って　ソースはどこですか？

２４３さん
このマンションて　注目の物件だったの？

[247: 。]

この規模にしてはエレベーターの数が少なすぎる気がします。

[248: 匿名さん]

＞そもそも人が同じマンションに定住する期間は平均１５年程度。

一般論として、いいますよね。

マンションのサイクルとしては、最初20年、残り30年住むという
パターンが多いようですよ。

ただ、この理論、冷静に考えると、テイシャクにプラスな話な
気がしますが、テイシャク反対派の自分としては、釈然としません。

[249: 購入検討中さん]

手元に現金が7000万円あっても、7000万円の所有権を買わないで
あえて5000万円の定借を買って 手元に2000万円残す。
数年〜数十年後に 引っ越したくなったら、
手元に残した2000万円で 郊外に安い建売でも買えばいい。


手元に現金が7000万円あって 7000万円の所有権のマンションを買った場合、
数年〜数十年後に 引っ越したくなって、マンションを売却するとしても
所有権のマンションが 2000万円で売却できる保証は全くない。

[251: 匿名]

所有権でも中古マンション成約率は二割未満なのに，何故所有権=売れるとなるのか不思議です。過半数の八割の価格が折り合わず売り止めにせざるをえない方が可能性として四倍以上だから，比較検討するなら売れない所有権と売れない定借では?

[252: 匿名さん]

定借売りたいがために所有権買うメリットがないような言い方するのってどうなん？
所有権でも中古が売りづらいなら、更に時限爆弾付の定借の中古はどうなんのって話もしてくれよ。

[253: 購入検討中さん]

不景気なので、即金で買うにしても あえて安い定借を買って
少しでも現金を手元に残しておいたほうがいいっという考え方もある。

所有権の場合は、マンションが老朽化したら たとえタダでも誰も住まない
いや、それどころか こちらからお金を払っても だれも引き取ってくれない
で、管理費や修繕費や税金は 永久に払い続けなくてはならないという
リスクがつきまとう。
だから 定借のほうが気楽という考え方もある。

[254: 匿名さん]

タダでも住みたくないようなボロマンションの話は誰もしていないよ。

あなたステマのセンスないからもう引退したら？

[255: 匿名さん]

これなら
パーク・コート麻布鳥居坂
中古のほうがまだいいんじゃない
あっちは地上権、グレードも場所もずっと上
地代もない

10年以上たっちゃったけど

[257: 匿名さん]

多少誉めつつ、また、興味があるようにみせつつ、
さりげにネガるのが、上手なネガのやり方だ。

みんな頑張れ！

[260: 匿名さん]

このマンション、現実はみんなローン組んでキチキチで買うんでしょ？
数年後に大変な買い物をしてしまったと後悔する人続出するよ。
定借のマンションなんて基本売れないし、市場がないものに数千万もつぎ込むなんで無謀すぎる。

[261: 匿名さん]

ご忠告有難う。

[262: 匿名]

定借だとしても駅から近ければありだったけどちょっと遠すぎるかな…。

[263: 匿名さん]

大江戸線は地下深すぎなので他線と比べて＋2分くらい余計にかかる

[264: 匿名さん]

DMに第一期販売全戸の価格が入ってました。
あんまり売れ行き良くないんでしょうか。

[265: 匿名]

私は残念ながら諸事情でこちらをあきらめました。不動産を買うのはやはり所有権です。地代の前払い価格が今になってチラシなどに出されました。とにかく５０年後に路頭に迷う老後は止めました。

[266: 匿名さん]

立地に対して価格が相当いいですが周辺のスーパー等の物価が高いので
ここを買うような層でキツキツのローンだと生活厳しいのでは

[267: 匿名さん]

現場を実査したが、ごみごみしていて、駅から遠すぎる。ベンツで通勤するぐらいでないと、生活しにくい。自分はあきらめた。

[268: 匿名]

パス停が近く渋谷や新橋や六本木には非常に便利ですね。こちらは安い賃貸マンションに一生住み続ける５０代の人々がリーズナブルに少しリッチな気分で住むのが一番ですね。私は渋谷に行く事が多いのでパス停が目の前は凄くいいですね。五年経って中古物件を是非考えたいです。定期借地権マンションは中古が安くて本当にお買い得ですよ。今魅力的なマンションがかなり定期借地権付きででてるから新築から資料とりよせて安くなる５～１０年待ちましょう！本当にこちらはロビーもお部屋も素敵なマンションです。

[269: 匿名]

定借は中古を買い叩くのが一番

[270: 匿名さん]

前払いで高額な地代を払ってくれてるここは特にそう言えるかも。
でも買う人は金持ちじゃない限りかなりの覚悟で買うんだろうから、中古がそうそう出るかはわからんけどね。

[271: ま]

＜269、270
前払い地代は買い主との間で期間対応精算では？

買い叩くと言っても、賃貸バリューより安くは売らないと思うのですが。

[272: 匿名さん]

定借でなくこの値段なら絶対買うんだけど。

[273: 匿名]

工業用地として登録してあるこのマンションは定期借地権付きでないと売れなかったのかもしれませんね、素敵なマンションなのに残念でしかたありません、投資目的で買われて賃貸に出される部屋が多くなりませんか？２０年経って少し安いマンションがこちらと同じ価格だとしたら断然中古の所有権を選ぶべきです。こちらはマンションの仕様だけは合格点ですが資産価値はかなり低く中古ではかなり安値になってしまうことを考えて購入する必要があります。一生住んで家族に資産残さなくていい方は買いですね。

[274: 匿名さん]

杭がだいぶ深いので地盤はあまり良くは無さそうですね。

[275: 匿名さん]

大丈夫、ネガさんが気になって叩きにくる程度には人気があるわけだから、先も明るいよ。

[276: 匿名]

皆さんはこんなに素敵になりそうなマンションなのに定期借地権がちらついて買えないのが悔しいから議論されてますね。やはり通常の所有権で売りたかったのに地権者と一度は決裂してしまい定期借地権のマンションになってしまったんでしょうね。売り主さんは売上より利益が一番だから建物にかなりの利益を見込まれてますね。ここを本気で購入されるなら資産価値は持たなくて賃貸を一生安くすんでる状態かホテルにいる感じでいることが重要ですね。資産価値を求めるならこちらではなく元麻布や南青山や神宮前で是非検討されるべきです。三井さんも私のように最初にショールームを訪れてかなりの方々が登録にこられないので電話をされてるみたいです。魅力的なマンションであることは１００％認めますが、私の場合は見送りになりました。しかしあと五年経って中古市場に部屋が安くなるのを楽しみに待ちたいです。だから買うかたはこんなに人間がいっぱいいるので絶対に売ると失敗しますからくれぐれも気をてけてください。興味があり安くても手が出せない中古待ちの方々のスレですね。

[277: 匿名さん]

どうやら、賃貸用の投資用不動産なら、利回り抜けそうですな。わざわざ買って住むのは論外。

[279: 匿名さん]

登録拒否したら、営業担当に強烈なイヤミを言われた。所詮三井不動産レジデンスは、そんなものか。

[281: 匿名さん]

三井は一番プライドの高いデベです。

[282: 匿名]

人気なの？ここ。

[284: 匿名さん]

テイシャク万歳！！賃貸料前払いで価値逓減万歳！！三井不の営業最悪！！

[285: 匿名さん]

やっぱり定借と考えると高いかな

[286: 購入検討中さん]

ここ買うなら同じ三井の目黒の方が良くない？

[287: 匿名さん]

都心の素敵なマンションっていうと「私はホッとする都心がいい」っていう
キャッチコピーで売りに出されたパークホームズ白金高輪の中古と比較してしまいます。

[288: 匿名さん]

で、実際ここ登録した人は⁇

[289: 匿名さん]

欲しい人は欲しいんだろうから、こんなとこ出てきて波風立てるような事しないでしょ。

[290: 匿名]

三井は定借のセカンドマーケットを創ってから売りに来んしゃい

[291: 匿名]

セカンダリーマーケット（中古市場）だろ？

[292: 匿名]

第一期で結構な戸数出してますよね。それなりに引きはきてるのかな。

[293: 匿名さん]

今日登録しました～、意外に人少なかった。当たる確率高いかな。

[294: 当たった方いますか]

昨日電話があり
抽選に当たりました。

200戸以上を第一期で
いっぺんに売ったそうですね！
人気と言えるのではないでしょうか？

[295: 匿名さん]

外れた。まあ、テイシャクとは縁がなかったと考えます。

[296: 匿名さん]

うちも外れ。悔しいなあ・・・。担当者の人ともうちょっと仲良くしとくべきだったかなあ。

[297: 匿名さん]

最高倍率は？

[298: 匿名さん]

外れた方、2期には応募しますか？

[299: 匿名さん]

西＞＞＞北＞南＞＞＞＞東

人気はこんな感じ？

[300: 申込予定さん]

こんな良いマンションなかなか出ないよ。登録少ないとか、事前の心理戦で余裕ぶっこいてた方多そう。
あたしもその一人だけど。

二期に登録するけど、一期より倍率高そうだし諦めムード。

[302: 匿名さん]

安いとはいえ、低層の倍率が８倍とか付いたと聞いた時には驚きました。

[303: 匿名さん]

低層で10倍ついた部屋もあるらしい。
情報戦になってたのかな？登録が少ないっていう事前の情報と200戸以上売れたっていう実態が伴ってないよね。

情弱の私は、出遅れてとても悔しい。1期当選した人はうらやましいよ。
今になって思うと、この場所でこの価格で人気が無いわけがないよね。

[304: 匿名]

私も外れました。

本命の低層の部屋申し込もうとしたら、先客がいて厳しくなると思うって言われた。で、別の部屋にしたら見事に外れたは。

[305: 匿名さん]

パッと見安いけど実際はそうでもないんだから、いつまでも残念がる必要ないと思うけどね。
ハッキリ言って、定借にアレルギーないなら怖いものナシでしょ？（笑）
こういう物件が普通に売れるなら、これからも定借は増えるんだろうな。

[306: ま]

抽選なしで決まりました。縦に同じプランが並んでいるので、上手く割り振りできたって営業の方が言ってましたから、無抽選も結構あったのでは。

私の場合は、プランも良く、提供公園になるため被りがないのに単価が安い北向住戸を即断で登録、購入約束するので、他を入れないよう頑張って下さいと御願いしたら、その通りやってくれました。

定期借地の問題は色々指摘して頂き、大変参考になりました。ただ、マンションの本質的リスクは価値低減ではなく、日経に連載されているような組合の「空中分解」だと考えているので、所有権でも定期借地でも大差ないと判断し、購入決めました。

[307: 匿名さん]

やっぱり本当に買う人はダマなんですね・・・
買わない人（買えない人？）ほど、書き込みするんですね・・・

[308: 匿名さん]

307さん、それは私も思いました。
こんなに売れなそうなら、あわよくば価格が下がるかな？なんて期待してたほどです。

ふたを空けてみたら、こんなに人気で高倍率だったなんて。勉強になりました。

[309: 匿名さん]

抽選で外れた人はラッキーです。
すんでのところで、大変な買い物をせずにすんだのですから。

今一度、定期借地のマンションを買うと将来どうなるか、よく考えましょう。
２度目の大規模修繕をするころには、定借マンションの管理組合は間違いなく空中分解してます。
その前に売ろうと思っても果たして売れるかどうか。

この近辺に普通に現金で所有権マンションを買える人が、オプションとして定借を選択するケースなら、別にいいと思いますが。

[310: 物件比較中さん]

…と、個人の妄想で意見を書かれても（笑）

[311: 匿名さん]

私もそう思います
なんせ8年前は周辺の所有権が
ここと似たような値段でした

又落ちてくる所有権物件を待ってます
2004ほどはいかないかもしれないけど

[312: 匿名さん]

結局、今の定借と所有権の価格差以上で50年後に売れれば所有権のほうが得、
ってことですよね。

[313: 匿名さん]

東京の人口も2020年の約1,335万人をピークに加速度的に減少し、2070年には1,000万人を割り込み、2100年にはピーク時の半数強となる約713万人にまで減少すると推測される。

http://www.soumu.metro.tokyo.jp/05gyousei/jichiken/pdf/0705.pdf

そうすると、５０年後の不動産の価値って、どれくらい下落するものなんでしょうか？
ローン金利や固定資産税を払う総額＋５０年後のマンションの土地価値＞定借―所有権の価格差

まあ、答えが分かれば苦労しませんが・・・

[314: 匿名さん]

結果的に50年持ち続ける人はあまりいないんじゃない？
30年くらいまでには、なんらかの事情で売却することが必要になってくる人が大半でしょ。
残存20年のマンション、まともな買主つかないと思うけどな。
安く買ってお金かけずに20年使いつぶす、という人が買うんだろうけど、そしたらゴースト化が急速に進むだろうね。

[315: 匿名さん]

とにかく、テイシャクは買わないで！
お願いします。

[316: 匿名さん]

築50年の複数所有者がいる建物が建っている土地、あるいはそこに住み続けることにどれだけの価値があるのか…
そんなの要らねーっていうなら定借のほういいのかも。

[317: 匿名さん]

確かに５０年後ただでさえ生活に苦労している高齢の入居者が多いと思うので、建替え一時金払ってまで建替えようとする方を５分の４集めるのって、非常に難しそうですね。
今の建て替えマンションのように容積を使い切っていない時代のものなら別でしょうけど。

[318: 匿名さん]

少なくとも定借なら住民の意見の相違で壊すに壊せない→スラム化 は一定回避できる。
とくに希少な都心の土地の有効活用という観点からすると定借はもっと普及すべき。
戸建…所有権
マンション…定借
というのが合理的な気がする。

[319: 匿名]

高い～
資産ゼロ物件に三千万～七千万円
みんな一億くらい持ってるの？
ローンで買う人いるの？

[320: 匿名さん]

定借の場合
壊すのが確定している⇒メンテナンスが無駄だから金を使わない⇒スラム化
ですね。

残存期間が30年くらいになったら住民の意見が大きく割れ、10年切ったら、金を使わない方向で住民の意見は一致するでしょう。
仮に30年後、40年後にに大きな地震にあい大規模補修の必要が出てきたら、どうするんでしょうか？
残存が切れた時には高齢で、年金も今よりずっと減っている中、家を出る羽目になります。

土地は借りてもいいけど、せめて普通借にしましょう。
定借は地主にとってのメリットの方が大きい制度です。
がんばらなくても買える人はいいですが、がんばって買うのだけはやめた方がいいです。