パークホームズ南麻布 ザ レジデンス

[マンコミュファンさん]

人生に、南麻布という贈り物。- 従前はNTT東日本社宅跡地で、かつては武家屋敷、さらには松方正義邸のあった場所です。どうしてこんなに安いのかと思ったら定期借地権付き。この物件いかがでしょうか。

参考＝http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20110421/547063/

＜全体概要＞
所在地＝東京都港区南麻布2-4-17，19（地番）
交通＝南北線・都営大江戸線駅徒歩7分
総戸数＝336戸
間取り＝1LDK～3LDK
面積＝41.35～83.62平米
価格（前払い地代込）＝3200～7700万円台予定
入居＝2013年11月下旬予定
＊2064年9月までの定期借地権付き

売主＝三井不動産レジデンシャル
施工＝清水建設
管理＝三井不動産住宅サービス

[201: 匿名さん]

ここは確かに安くてよいのですが、そもそも、南麻布に
住むメリットってなんなのでしょうか？

言い方を変えると、南麻布を使いこなすには、相当な
お金がかかりませんでしょうか？使いこなせないのなら、
あえて南麻布に住む必要があるのか、若干疑問がないでは
ありません。

確かに、公園で（子供を通じて）知りあう人が、普通に、
どこかの社長だったり、若くして年収2000万超えていたり、
外国の方だったりと、それはそれで魅力的ですが、付き合い、
続くかな？

無理して南麻布に住む必要があるのか、いっそう、湾岸のような
ニュータウンの方が気持ちよく子育てできるのではないか、
そんな一抹の不安のようなものが心をよぎるのです。

[202: 匿名さん]

余裕を持って郊外の広い所有権マンションを買って人生を楽しみましょう。
何も199さんのようにしてまで無理に南麻布に住む必要は全然ないですね。

[203: 匿名さん]

１９９さんは何かの冗談だろ？
そうに決まってる（笑）

[204: 購入検討中さん]

南麻布に住むメリットですか・・
やっぱり広尾駅から恵比寿まで出れば山手線でどこにも行きやすいし
町の独特の雰囲気が好きだっていう人もいるかも。
洋館が多い麻布の町は、明智小五郎と怪人20面相の雰囲気なんですよ。

あと、麻布に住むとお金がかかるっていうけど
日中は有栖川公園内の図書館で、無料で時間がつぶせるし
図書館内の食堂も良心的な価格設定ですよね。
広尾駅のマックが安いのは当然だけど
広尾の｢ひら匠｣みたいに激安でおいしい中華料理屋もある。
あと、十番のピーコックも普通の下町のスーパーとほとんど同じ価格帯ですよね。

ま、貧乏人が無理して麻布に住む必要はないけど
世田谷のはずれの所有権のマンションより麻布の定借マンションのほうが安かったら
麻布の定借を選ぶという選択もあるような気がしますよ。

[205: 購入検討中さん]

所有権だと6000万円するマンションが、定借だと4000万円で買える。
だから現金で6000万円持っていても 6000万円の所有権のマンションを買わないで
あえて4000万円の定借を買って 手元に2000万円の現金を置いておく。

これは賢明な選択だと思います。

たとえば6000万円の所有権のマンションを購入して50年後に売却するとしても
本当に50年後にマンションが換金できるのかっていうのは誰にもわからないことなんですよ。
つまり たとえ所有権であっても50年後マンションの価値は非常に不明確なんですね。

50年後、たとえ安くてもマンションが換金できればいいけど
50年経ってマンションを売却しようとしても タダでも誰も住まない、
それどころか、こちらからお金を出してもだれも引き取ってくれない。
で、マンションが老朽化して普通の感覚では住めなくなっても
管理費や修繕費や税金は永遠に払い続けなければならない。
マンションを購入するっていうことは、そういうリスクを背負うことなのかもしれません。

[206: 匿名さん]

所有権はいつでも売れるから、５０年も同じ場所に住み続ける人はあまりいない。

[207: 購入検討中さん]

よくマンションで50㎡の1LDKなんだけど2LDKに間取り変更可能なんていう物件ありますよね。
このマンションも、40㎡の1LDKだけど2DKに変更可能なんていう選択枝があるといいんだけどな。

40㎡2DKなら3人家族で住めないこともないけど
カウンターキッチンの40㎡1LDKだと3人家族で住めるのは子供が小さいうちだけですよね。

40㎡2DKなら3人家族で住めないこともないし、そのくらいの広さだと維持費や税金が安くなるから
持っていても負担にならない、つまり長く住んでいられる物件と言えるわけですよね。

コンパクトにまとまった物件は毎年の固定資産税があまりにも安いんで
「税金がこのくらいならこのまま持っていてもいいかな～」っていう気にさせる物件でもあるわけですね。

本当に40㎡が手狭になったら郊外に安い建売でも買って
都心のコンパクトマンションはセカンドハウスにするっていう選択もある。
でもそういう選択肢が出てくるのも、都心のマンションの維持費が負担にならない、
つまり間取りが要領よくまとまっているということが大前提なわけですよね。

[208: 匿名さん]

なんだか自分が納得したいのか、誰かを説得したいのかわからんけど、
面白い人が暗躍しているね。

いずれ安い建売買うなら、それまで賃貸でいいのに。
どうしてそんなにここの４０㎡に３人で住む事に拘るんだろうか？

[209: 購入検討中さん]

昔の公団35㎡の2DKの間取りは、限られたスペースでも4人家族で生活していくために
限られたスペースをいかに有効に利用するか、日本人が極限まで考えた間取りであり
日本の終戦後の復興～高度成長の象徴のような間取りだと思うんですよ。
で、そのような家だと固定資産税も激安になるからいつまでも住んでいられる。
そういう意味では最高に快適な住宅だと思いますよ。

で、このマンションの40㎡の間取りを拝見して
なかなかコンパクトにまとまっていていい間取りだと思ったんですが
昔の公団2DKのように3人家族で住めるといいなって思ったんでした。


実は10年前に郊外に安い建売を買ったんでした。
その当時から、港区山手線内の中古マンションなどを見て回っていましたが
結局、麻布の築古ワンルームの値段、2000万円弱で、郊外に 土地30坪付き、駐車場付き、
ささやかな庭付き、一生住める広さの新築一戸建が買えるんなら
そっちのほうが賢明だと思って、港区よりずっとずっと郊外に建売を買ったんでした。
そういう家は固定資産税も激安（5万円以下）なんで、とりあえず買っておいても
損はないような気がしてしまいます。

さて、10年以上前から港区山手線内のマンションの市場動向を見てきましたが
南麻布の低地の新築マンションだと40㎡の1LDKで4000万円～、
55㎡の2LDKで5500万円～が相場だと思うんですよ。
だから定借といえどもこのマンションの価格は、圧倒的に割安に思えました。

「麻布に自分と家族の居場所が50年間確保できる」っていうのは一つの価値観だと思います。
都心の便利な生活が享受できるんならセカンドハウスとしてほしいという価値観もあると思います。
ま、3人家族のセカンドハウスとして40㎡の1LDKを購入するというのであれば
リビングにソファーベッドを入れればいいだけの話かもしれませんね。

[210: 匿名さん]

くそ、俺が郊外のミニ戸で我慢している間に、南麻布でエンジョイしやがって。しかも、俺よりローン金額少なくて、生活にゆとりがあるだと？テイシャクのくせに。

[211: 購入検討中さん]

南麻布に住むメリットについてですが、
やっぱり ｢麻布のマンション=都心の理想的な環境での快適な生活の探求｣ だと思うんですよ。

｢人生に南麻布という贈り物｣というのは、｢都心の理想の環境での快適な生活の贈り物｣
以外のなにものでもないと思います。

で、その結果、到達する価値観は・・


結論は、やっぱり ｢毎日平凡に生きていけることの有り難みと家族の大切さ｣ ですよね。

そういう意味では、35㎡の2DKで3人家族でも全然いいのかも知れません。

[212: 匿名さん]

南麻布に住むメリットの一つとして、教育環境の良さがあると思います。

例えば、プレスクール。
日本人率が少なく、優れた先生のいる良質なところが多数あります。

そういうところは学費も高いですが、こういった「ある意味で割り切った」
マンションに住むことで、子供の教育にお金を回すというのは、非常に価値
ある行為だと思います。

また、そういうところに通われている外国の方は、だいたいが家賃１００万、
２００万クラスの方なので、その気になれば、親のビジネスにつながる場合も
あるかもしれません。

なお、付き合いが続かないのではないか、という話がありましたが、家族同士の
交流会というのはちょくちょくあるものの、普通にピザ頼むとか、手料理（手作り
お菓子）をもちあったりとで、お金はあまりかかりません。たいてい、どこかの
マンションの共有施設や、４０畳？くらいあるリビングで集まったりします。

（たまにホテルにランチしに行ったりすると、支配人・料理長？が挨拶しに
来たりするような地位の方もいて、ちょっとびっくりしますが。
多分、日本の「教育熱心な」親御さんが集まる、同質性の高い幼稚園・地域
の場合の方が、付き合いには気を使い・お金もかかると思います。）

また、案外ハーフの子が多いので（＝母親が日本人）、英語に堪能でなくても、
やっていけたりします。

以上、ご参考まで。

[213: 匿名さん]

このマンション、狭い部屋そんなに食いつき悪いの？

[214: 匿名さん]

安いから売れそうだけど、
このステマ波状攻撃が逆に気になるわな。

[216: 匿名さん]

とりあえず長文さんは突っ込みどころ満載すぎて困る。

[217: 匿名さん]

もう少し自然なステマのやり方ってのを同僚はちゃんと教えてやるべきでは？

[218: 匿名さん]

ここは、価値が減退するテイシャクだし、駅から遠すぎて不便だし、緑は少ないからやめときます。

[219: 匿名さん]

了解です！
賢明なご判断だと思います。

[220: 匿名]

私もやめます。所有権がやっぱりいい。シティタワー品川並なら欲しいけどね

[221: ご近所さん]

まじめな話をされている中、すみません。

先ほど、ひら匠で食べてきました。
マーボー丼＋半餃子で１０００円。
おいしかったです。

と、それはどーでもよくて、なんと、
自分のすぐ近くに、ダイアナ妃似の超絶美女の
外国人が一人。ここで声をかけなれば男がすたる、
と喉まででかかるが、結局、声こけられず。
自分の消極性に落胆しつつ、店を後にしました。

男性の外国人はちょくちょく見ますが、女性一人
（しかも若い）、というのは、珍しい気がします。
スタイルも抜群でした。

[222: 匿名さん]

モデルルーム行ったら、人が少なかった。これは世間の評価の現れということ。定期借地権付建物は、賃貸という位置付けでないと住めない。25年ぐらい住むならペイしそう。

[223: 匿名さん]

と言っても、１期で出る分は要望が入ったから出すんでしょ？
定借にしたら大した人気だと思うんだけどな。

しかし、こういう時期に買うのやめますとか書き込む人ってうざいね。
黙って消えろって思う。

[224: 匿名さん]

この連休中にモデルルームに行ってきたけど、確かにお客さんが少ないのが気になる。他のモデルルームは、休日は、賑わっているのに・・・。営業の人は、好評て言ってたけど、実は違うのかな？実際に現地に行きましたが、マンションと小さな建物に囲まれて、低層階はご対面だし、駅から遠いし、食料品の買い物も不便ですよね。憧れの場所だけど、私は、郊外の一戸建てを検討し始めました。

[225: 購入検討中さん]

所有権で6000万円のマンションに10年住んで売却する場合と
同程度の立地・広さの定借で4000万円のマンションに10年住んで売却する場合とで
持ち出し金額が少ないのはどっちですか？
そこですよね。

たとえ所有権であっても、マンションは、不動産でなくて消費財であり
リセールバリューを期待して所有権のマンションを購入しても
がっかりするような金額でしか換金できない。
2年で半額スレじゃないけど、それが現実だと思うんですよ。

だから、はじめから4000万円の定借を買って2000万円手元に
残した方が賢明という考え方も十分成立すると思うんですが
販売側の方のご意見いかがでしょうか？

リセールバリューについてですが
港区山手線内のマンションでも、建物部分の償却がかなり進んだ中古マンションの場合は
マンションを購入して賃貸にまわして、10年間家賃収入を得てから売却するという場合、
ほとんど10年前の購入時と同じ値段で売却可能という事例があると思うんです。
そこが港区山手線内のマンションのすごいところだと思うんですが
それはあくまでも建物部分の償却が進んだ優良物件の場合であって
新築物件にはあてはまらないと思います。

[226: 匿名さん]

どうせ、モデルルーム行ってないで、書いているだけだよ。

[227: 匿名さん]

＞２２５
じゃあ１０年落ちの所有権物件を買い叩くのがベストってことかな。

[229: 匿名さん]

そういうことです。そっとしてあげて置いて下さい。

[230: 匿名さん]

所詮テイシャクデスよ、ムキにならないで、ほって置いて下さいな。

＞２１２

こういう情報はデベさんは知らないので、助かります。

[231: 購入検討中さん]

どなたか教えてください☆マンションを解体する費用てどれくらいかかるんですか？解体費用を月々払いますよね。50年後に積み立ててた解体費用が余る場合もあるし、足りなくなる場合もあると聞きました。もし費用が足りなかった場合は、どれくらい請求がくると思いますか？50年後に百万円以上の請求がくる可能性もあると思いますか？それから、テイシャク物件にかかる特有の費用などありましたら、教えて頂けると助かります☆　よろしくお願いいたします。

[232: 匿名]

転売目的じゃないならこの物件はゼッタイ買い！！

[233: 匿名さん]

見積もりをとっているはずなので、デベさんに聞いて下さい。
所有権マンションでも、解体費用はかかりますが。。。

[234: 購入検討中さん]

２３１です＾＾２３３様回答ありがとうございましたｍ（＿　＿）ｍ　今の段階で、解体費用の見積もりて取ってるんですね？後で電話して聞いてみます。先日、解体費用の件を営業さんに聞いてみたんですが、今のところ分らないとの事でした。「５０年後には、解体技術もさらに進歩しているだろうし、もし費用が足りなくても、ものすごい金額を請求することはないだろう」との回答でした。もちろん、所有権マンションでも後々に解体費用が発生する事は、承知しています。もし、５０年後に１００万円以上の請求が来たら、正直困ります。。所有権マンションでもテイシャク物件でも同じぐらいの建物の場合は、後々にかかる解体費用は、同じと考えていいのでしょうか？よろしくお願いいたします。

[235: 匿名さん]

すみません、自分は素人なので知りません。

が、普通に考えて、同じ建物を壊すのであれば、同じ費用でしょう。

何処のテイシャク物件か忘れましたが、デベから見積もりをとっていると、何処かのスレに書いてありましたよ。

ここはとっていないとしたら、手抜きですね。。。
勿論、将来のことなので、変動はあり得るのでしょうが。

そういうの嫌なら、やはりテイシャクはやめて置いた方がいいかと。

まぁ、浮いたお金を５０年間運用すれば、相当な金額になりますよ。自分は投資に失敗すら口ですが（笑）。年2パーセントで運用できれば、1．０２の50乗で凄い額なのですが。

[236: 匿名さん]

７０００万のものが、テイシャクで、５０００万だとして、浮いた２０００万を５０年間運用したら、いうのはわかりやすいけど、人間そんなにお金のことばかり考えていませんよ。

例えば、２０００万を教育費に回せたら良いね、くらいでしょ。お金の事を考えすぎると、見えないものが生じてしまうとおもいます。

[237: 匿名さん]

浮くっていうか貯められるだけ。
実際に手元にその金が残るのはずーっと先。
しかも7,000万円買える家は7,000万円で所有権を買って、
それを買えない家が5,000万円で定借で買うほうが
ケースとしては圧倒的に多いだろうから
実際には将来的にもその金はないと思われる。

[238: 匿名さん]

結局ここの実際の売れ行きはどうなんですか？

[239: 購入検討中さん]

手元に現金が7000万円あっても、7000万円の所有権を買わないで
あえて5000万円の定借を買って手元に2000万円残すのは
賢明なのかどうかですよ。
手元に残した2000万円を教育費にあてるのは、もちろんありですよね。

言い換えれば、たとえ所有権を購入してもマンションのリセールバリューは望めない
時代になってきているので、あえて消費財として定借を購入するのはありなのか、
ってことですよね。

[240: 購入検討中さん]

手元に現金が7000万円あっても 7000万円の所有権のマンションを買わないで 、
あえて5000万円の定借マンションを買って 手元に残った2000万円を投資にまわす
という考え方もあるかもしれません。

でも、所有権、定借のいかんにかかわらず、マンションを購入するということは
すでに投資だと思うんですよ。

で、所有権でなくて定借マンションを購入すると言う意味は、住宅に投資する金額を抑える、
つまり 大きなお金を動かすリスクを減らすという意味があると思うんですよ。

つまり、あえて定借を購入する意味は、下手にマンションに大きな投資をして
財産を減らすリスクを減らすという意味でもあるわけですよね。

つまり「ノーポジが最強」「投資をしないのが最高の投資」と考えてるけど
自分が住むためのマンションは買いたい。
だから投資額が少ない定借が気楽で無難っていう考え方もできますよね。

[242: 匿名さん]

第一期２４７戸販売だそうです。

所有権さんは残念でした。。。

[244: 匿名]

基本的に転売時にローン付かないから、キャッシュオンリーバイヤーに限られる時点で通常の９０％程度のバイヤー候補を失ってしまっています。なのでバナナのたたき売り覚悟の人はいいんじゃないの？または５０年住み続けるか。いずれにせよ、現在の景気状況から今後マンション価格自体下がっていくと思うけどね。

[245: 匿名さん]

何度もでてきているけど、中古でもローンはつくよ。過去スレみてね。公庫は使えます。

[246: 匿名さん]

２４１さん
＞そもそも人が同じマンションに定住する期間は平均１５年程度。

って　ソースはどこですか？

２４３さん
このマンションて　注目の物件だったの？

[247: 。]

この規模にしてはエレベーターの数が少なすぎる気がします。

[248: 匿名さん]

＞そもそも人が同じマンションに定住する期間は平均１５年程度。

一般論として、いいますよね。

マンションのサイクルとしては、最初20年、残り30年住むという
パターンが多いようですよ。

ただ、この理論、冷静に考えると、テイシャクにプラスな話な
気がしますが、テイシャク反対派の自分としては、釈然としません。

[249: 購入検討中さん]

手元に現金が7000万円あっても、7000万円の所有権を買わないで
あえて5000万円の定借を買って 手元に2000万円残す。
数年〜数十年後に 引っ越したくなったら、
手元に残した2000万円で 郊外に安い建売でも買えばいい。


手元に現金が7000万円あって 7000万円の所有権のマンションを買った場合、
数年〜数十年後に 引っ越したくなって、マンションを売却するとしても
所有権のマンションが 2000万円で売却できる保証は全くない。

[251: 匿名]

所有権でも中古マンション成約率は二割未満なのに，何故所有権=売れるとなるのか不思議です。過半数の八割の価格が折り合わず売り止めにせざるをえない方が可能性として四倍以上だから，比較検討するなら売れない所有権と売れない定借では?

[252: 匿名さん]

定借売りたいがために所有権買うメリットがないような言い方するのってどうなん？
所有権でも中古が売りづらいなら、更に時限爆弾付の定借の中古はどうなんのって話もしてくれよ。

[253: 購入検討中さん]

不景気なので、即金で買うにしても あえて安い定借を買って
少しでも現金を手元に残しておいたほうがいいっという考え方もある。

所有権の場合は、マンションが老朽化したら たとえタダでも誰も住まない
いや、それどころか こちらからお金を払っても だれも引き取ってくれない
で、管理費や修繕費や税金は 永久に払い続けなくてはならないという
リスクがつきまとう。
だから 定借のほうが気楽という考え方もある。

[254: 匿名さん]

タダでも住みたくないようなボロマンションの話は誰もしていないよ。

あなたステマのセンスないからもう引退したら？

[255: 匿名さん]

これなら
パーク・コート麻布鳥居坂
中古のほうがまだいいんじゃない
あっちは地上権、グレードも場所もずっと上
地代もない

10年以上たっちゃったけど

[257: 匿名さん]

多少誉めつつ、また、興味があるようにみせつつ、
さりげにネガるのが、上手なネガのやり方だ。

みんな頑張れ！

[260: 匿名さん]

このマンション、現実はみんなローン組んでキチキチで買うんでしょ？
数年後に大変な買い物をしてしまったと後悔する人続出するよ。
定借のマンションなんて基本売れないし、市場がないものに数千万もつぎ込むなんで無謀すぎる。

[261: 匿名さん]

ご忠告有難う。

[262: 匿名]

定借だとしても駅から近ければありだったけどちょっと遠すぎるかな…。

[263: 匿名さん]

大江戸線は地下深すぎなので他線と比べて＋2分くらい余計にかかる

[264: 匿名さん]

DMに第一期販売全戸の価格が入ってました。
あんまり売れ行き良くないんでしょうか。

[265: 匿名]

私は残念ながら諸事情でこちらをあきらめました。不動産を買うのはやはり所有権です。地代の前払い価格が今になってチラシなどに出されました。とにかく５０年後に路頭に迷う老後は止めました。

[266: 匿名さん]

立地に対して価格が相当いいですが周辺のスーパー等の物価が高いので
ここを買うような層でキツキツのローンだと生活厳しいのでは

[267: 匿名さん]

現場を実査したが、ごみごみしていて、駅から遠すぎる。ベンツで通勤するぐらいでないと、生活しにくい。自分はあきらめた。

[268: 匿名]

パス停が近く渋谷や新橋や六本木には非常に便利ですね。こちらは安い賃貸マンションに一生住み続ける５０代の人々がリーズナブルに少しリッチな気分で住むのが一番ですね。私は渋谷に行く事が多いのでパス停が目の前は凄くいいですね。五年経って中古物件を是非考えたいです。定期借地権マンションは中古が安くて本当にお買い得ですよ。今魅力的なマンションがかなり定期借地権付きででてるから新築から資料とりよせて安くなる５～１０年待ちましょう！本当にこちらはロビーもお部屋も素敵なマンションです。

[269: 匿名]

定借は中古を買い叩くのが一番

[270: 匿名さん]

前払いで高額な地代を払ってくれてるここは特にそう言えるかも。
でも買う人は金持ちじゃない限りかなりの覚悟で買うんだろうから、中古がそうそう出るかはわからんけどね。

[271: ま]

＜269、270
前払い地代は買い主との間で期間対応精算では？

買い叩くと言っても、賃貸バリューより安くは売らないと思うのですが。

[272: 匿名さん]

定借でなくこの値段なら絶対買うんだけど。

[273: 匿名]

工業用地として登録してあるこのマンションは定期借地権付きでないと売れなかったのかもしれませんね、素敵なマンションなのに残念でしかたありません、投資目的で買われて賃貸に出される部屋が多くなりませんか？２０年経って少し安いマンションがこちらと同じ価格だとしたら断然中古の所有権を選ぶべきです。こちらはマンションの仕様だけは合格点ですが資産価値はかなり低く中古ではかなり安値になってしまうことを考えて購入する必要があります。一生住んで家族に資産残さなくていい方は買いですね。

[274: 匿名さん]

杭がだいぶ深いので地盤はあまり良くは無さそうですね。

[275: 匿名さん]

大丈夫、ネガさんが気になって叩きにくる程度には人気があるわけだから、先も明るいよ。

[276: 匿名]

皆さんはこんなに素敵になりそうなマンションなのに定期借地権がちらついて買えないのが悔しいから議論されてますね。やはり通常の所有権で売りたかったのに地権者と一度は決裂してしまい定期借地権のマンションになってしまったんでしょうね。売り主さんは売上より利益が一番だから建物にかなりの利益を見込まれてますね。ここを本気で購入されるなら資産価値は持たなくて賃貸を一生安くすんでる状態かホテルにいる感じでいることが重要ですね。資産価値を求めるならこちらではなく元麻布や南青山や神宮前で是非検討されるべきです。三井さんも私のように最初にショールームを訪れてかなりの方々が登録にこられないので電話をされてるみたいです。魅力的なマンションであることは１００％認めますが、私の場合は見送りになりました。しかしあと五年経って中古市場に部屋が安くなるのを楽しみに待ちたいです。だから買うかたはこんなに人間がいっぱいいるので絶対に売ると失敗しますからくれぐれも気をてけてください。興味があり安くても手が出せない中古待ちの方々のスレですね。

[277: 匿名さん]

どうやら、賃貸用の投資用不動産なら、利回り抜けそうですな。わざわざ買って住むのは論外。

[279: 匿名さん]

登録拒否したら、営業担当に強烈なイヤミを言われた。所詮三井不動産レジデンスは、そんなものか。

[281: 匿名さん]

三井は一番プライドの高いデベです。

[282: 匿名]

人気なの？ここ。

[284: 匿名さん]

テイシャク万歳！！賃貸料前払いで価値逓減万歳！！三井不の営業最悪！！

[285: 匿名さん]

やっぱり定借と考えると高いかな

[286: 購入検討中さん]

ここ買うなら同じ三井の目黒の方が良くない？

[287: 匿名さん]

都心の素敵なマンションっていうと「私はホッとする都心がいい」っていう
キャッチコピーで売りに出されたパークホームズ白金高輪の中古と比較してしまいます。

[288: 匿名さん]

で、実際ここ登録した人は⁇

[289: 匿名さん]

欲しい人は欲しいんだろうから、こんなとこ出てきて波風立てるような事しないでしょ。

[290: 匿名]

三井は定借のセカンドマーケットを創ってから売りに来んしゃい

[291: 匿名]

セカンダリーマーケット（中古市場）だろ？

[292: 匿名]

第一期で結構な戸数出してますよね。それなりに引きはきてるのかな。

[293: 匿名さん]

今日登録しました～、意外に人少なかった。当たる確率高いかな。

[294: 当たった方いますか]

昨日電話があり
抽選に当たりました。

200戸以上を第一期で
いっぺんに売ったそうですね！
人気と言えるのではないでしょうか？

[295: 匿名さん]

外れた。まあ、テイシャクとは縁がなかったと考えます。

[296: 匿名さん]

うちも外れ。悔しいなあ・・・。担当者の人ともうちょっと仲良くしとくべきだったかなあ。

[297: 匿名さん]

最高倍率は？

[298: 匿名さん]

外れた方、2期には応募しますか？

[299: 匿名さん]

西＞＞＞北＞南＞＞＞＞東

人気はこんな感じ？

[300: 申込予定さん]

こんな良いマンションなかなか出ないよ。登録少ないとか、事前の心理戦で余裕ぶっこいてた方多そう。
あたしもその一人だけど。

二期に登録するけど、一期より倍率高そうだし諦めムード。

[302: 匿名さん]

安いとはいえ、低層の倍率が８倍とか付いたと聞いた時には驚きました。

[303: 匿名さん]

低層で10倍ついた部屋もあるらしい。
情報戦になってたのかな？登録が少ないっていう事前の情報と200戸以上売れたっていう実態が伴ってないよね。

情弱の私は、出遅れてとても悔しい。1期当選した人はうらやましいよ。
今になって思うと、この場所でこの価格で人気が無いわけがないよね。

[304: 匿名]

私も外れました。

本命の低層の部屋申し込もうとしたら、先客がいて厳しくなると思うって言われた。で、別の部屋にしたら見事に外れたは。

[305: 匿名さん]

パッと見安いけど実際はそうでもないんだから、いつまでも残念がる必要ないと思うけどね。
ハッキリ言って、定借にアレルギーないなら怖いものナシでしょ？（笑）
こういう物件が普通に売れるなら、これからも定借は増えるんだろうな。

[306: ま]

抽選なしで決まりました。縦に同じプランが並んでいるので、上手く割り振りできたって営業の方が言ってましたから、無抽選も結構あったのでは。

私の場合は、プランも良く、提供公園になるため被りがないのに単価が安い北向住戸を即断で登録、購入約束するので、他を入れないよう頑張って下さいと御願いしたら、その通りやってくれました。

定期借地の問題は色々指摘して頂き、大変参考になりました。ただ、マンションの本質的リスクは価値低減ではなく、日経に連載されているような組合の「空中分解」だと考えているので、所有権でも定期借地でも大差ないと判断し、購入決めました。

[307: 匿名さん]

やっぱり本当に買う人はダマなんですね・・・
買わない人（買えない人？）ほど、書き込みするんですね・・・

[308: 匿名さん]

307さん、それは私も思いました。
こんなに売れなそうなら、あわよくば価格が下がるかな？なんて期待してたほどです。

ふたを空けてみたら、こんなに人気で高倍率だったなんて。勉強になりました。

[309: 匿名さん]

抽選で外れた人はラッキーです。
すんでのところで、大変な買い物をせずにすんだのですから。

今一度、定期借地のマンションを買うと将来どうなるか、よく考えましょう。
２度目の大規模修繕をするころには、定借マンションの管理組合は間違いなく空中分解してます。
その前に売ろうと思っても果たして売れるかどうか。

この近辺に普通に現金で所有権マンションを買える人が、オプションとして定借を選択するケースなら、別にいいと思いますが。

[310: 物件比較中さん]

…と、個人の妄想で意見を書かれても（笑）

[311: 匿名さん]

私もそう思います
なんせ8年前は周辺の所有権が
ここと似たような値段でした

又落ちてくる所有権物件を待ってます
2004ほどはいかないかもしれないけど

[312: 匿名さん]

結局、今の定借と所有権の価格差以上で50年後に売れれば所有権のほうが得、
ってことですよね。

[313: 匿名さん]

東京の人口も2020年の約1,335万人をピークに加速度的に減少し、2070年には1,000万人を割り込み、2100年にはピーク時の半数強となる約713万人にまで減少すると推測される。

http://www.soumu.metro.tokyo.jp/05gyousei/jichiken/pdf/0705.pdf

そうすると、５０年後の不動産の価値って、どれくらい下落するものなんでしょうか？
ローン金利や固定資産税を払う総額＋５０年後のマンションの土地価値＞定借―所有権の価格差

まあ、答えが分かれば苦労しませんが・・・

[314: 匿名さん]

結果的に50年持ち続ける人はあまりいないんじゃない？
30年くらいまでには、なんらかの事情で売却することが必要になってくる人が大半でしょ。
残存20年のマンション、まともな買主つかないと思うけどな。
安く買ってお金かけずに20年使いつぶす、という人が買うんだろうけど、そしたらゴースト化が急速に進むだろうね。

[315: 匿名さん]

とにかく、テイシャクは買わないで！
お願いします。

[316: 匿名さん]

築50年の複数所有者がいる建物が建っている土地、あるいはそこに住み続けることにどれだけの価値があるのか…
そんなの要らねーっていうなら定借のほういいのかも。

[317: 匿名さん]

確かに５０年後ただでさえ生活に苦労している高齢の入居者が多いと思うので、建替え一時金払ってまで建替えようとする方を５分の４集めるのって、非常に難しそうですね。
今の建て替えマンションのように容積を使い切っていない時代のものなら別でしょうけど。

[318: 匿名さん]

少なくとも定借なら住民の意見の相違で壊すに壊せない→スラム化 は一定回避できる。
とくに希少な都心の土地の有効活用という観点からすると定借はもっと普及すべき。
戸建…所有権
マンション…定借
というのが合理的な気がする。

[319: 匿名]

高い～
資産ゼロ物件に三千万～七千万円
みんな一億くらい持ってるの？
ローンで買う人いるの？

[320: 匿名さん]

定借の場合
壊すのが確定している⇒メンテナンスが無駄だから金を使わない⇒スラム化
ですね。

残存期間が30年くらいになったら住民の意見が大きく割れ、10年切ったら、金を使わない方向で住民の意見は一致するでしょう。
仮に30年後、40年後にに大きな地震にあい大規模補修の必要が出てきたら、どうするんでしょうか？
残存が切れた時には高齢で、年金も今よりずっと減っている中、家を出る羽目になります。

土地は借りてもいいけど、せめて普通借にしましょう。
定借は地主にとってのメリットの方が大きい制度です。
がんばらなくても買える人はいいですが、がんばって買うのだけはやめた方がいいです。

[321: 匿名さん]

それはそうなのだけど、それが所有権だと解決されるのはなぜなんでしょう？

この掲示板で定借の欠点がこれでもかと指摘されていますが、それはリスクが明確なことを意味するので、定借の長所なのではないかと思うようになりました。
５０年後に家がなくなるのは今からわかっているので、対策の打ち用はありますし。

所有権ではそういうことが起こらないかと言うと、そうでもありません。
条件が合わず売れずにいたら、自分の意図に反して建て替えが決まったらどうするんでしょう？

組合に買い取ってもらえばいいとか言いますが、私が理事長なら「誰かに買い取ってもらってください。だれもいないなら、仕方がないから組合で買いますよ。ただし１０円です。あと、長年住んだのですから取り壊し費は置いていってくださいね」というと思うんですけど。

こういうリスクから寸断されていて、リスクがはっきりしているところが定借のメリットだと思います。

[322: ハズレましたが・・・]

適当なコメント多いですね。
私が申し込んだ部屋は15番目より後ろの数字でしたよ。

ってことは最高倍率15倍以上です。
申し込んでもないのに
変な情報バラ巻かないでください。

私の所有している100戸規模のマンション（築50年）がありますが
管理が行き届いてます。
管理組合が空中分解なんてありえません。

多分第2期の登録はは大騒ぎになるのではないでしょうか？

[324: 匿名さん]

＞321

＞この掲示板で定借の欠点がこれでもかと指摘されていますが、それはリスクが明確なことを意味するので、定借の長所なのではないかと思うようになりました。

買っちゃっていいと思います。
多分リスクとは何か理解することは無理だと思われますので。。。

[325: 匿名]

久しぶりに来たら盛り上がっているので驚きました。急になんで？

[326: 匿名さん]

いや、まぁ、いいところであることは認めるけどね。
もう少し、植栽面積を増やせなかったものかね？

[327: 匿名さん]

不確実性＝リスク
だよ。
所有権なら50年後、結果的に定借より得かもしれないし、損かもしれないけどどっちになるかは誰にも分からない。
例えば、8000万で買った所有権物件が50年後4000万で売れるかもしれないし、1000万、場合によってはゼロかもしれない。
だったら、50年後にゼロになる前提ではじめから6000万で買う、というのは選択として十分アリでしょ。

[328: 匿名]

途中で売却が難しい事を考えると普通に考えて５０年も同じところに住める根性のある人に敬意を表する。
我慢の国家、日本国民の鑑かと。俺にはそんな根性は無いよ。

[330: 匿名]

通常、定借は分譲の８０％程度の価格です。ここもそれくらいかと思いますが、50年後住宅価格下落時、上昇時、横ばい時、全てにおいて定借の経済価値が分譲の経済価値を下回ります。定借が分譲の６０％程度以下にならないとテイシャクが有利にはなり得ません。50年間貸し続ける人のみ有利な物件と言えるでしょう。

[331: 匿名さん]

>329

多分だれも考えてない（笑）

[332: 匿名さん]

頼むからテイシャクは買わないで！
俺、所有権マンション買ったんだ。いいだろ。

[333: 匿名さん]

定期借地権物件は都心を中心に今後増えていきそう。
それにつれて中古市場やローンなども整備されていくと思われ。

[334: 匿名さん]

ポジはどうもわかっていないな。誰もローンはつかないとは言っていない。ただ、金融機関が限られているんだよ。それが問題。

[335: 匿名さん]

埋立地の大規模団地以外でスレが上位のマンションって、少ないね。

南麻布って、そんなにいいかな？

[336: 匿名さん]

>>334
だからそれは「今は」って話。
今後定借中古マーケットが広がればローン出す銀行も増えるでしょ。
彼らも運用先が無くて困ってるんだから。

[337: 匿名さん]

周辺の賃貸価格を考慮すると、このマンションの価格は二十数年の家賃で完済できそうではないでしょうか。
50年後を考えることも大事かもしれませんが、この立地と価格を、賃貸にしても不自由しない「柔軟性」として見る事もありかと思います。
飽きたら賃貸にし、この高い賃料を利用して、そのときの気に入った土地で賃貸を借りるとか、リタイアしたら沖縄へ住む、とか。
その人のライフスタイルにもよりますが、一つの考え方として。

[338: 匿名]

最低3200万でも資産ゼロなのに契約してしまった方
後悔ないですか？

[339: 匿名さん]

急にネガ意見が増えたね。落選者達の嗚咽？

[340: 匿名さん]

抽選会が終わるとよくある光景です

[341: 匿名さん]

三井のマンションは経年優化するんじゃなかったっけ？
30年以降スラム化、50年で解体確定のコンクリート建物って真逆のような。

[342: 匿名]

抽選落ちたとかむしろ正解なんですが…
当たって契約してしまう人がむしろ気の毒

[344: 匿名さん]

確かに他の所有権物件と比較するとNOI利回りが非常にいいですね。
４０Aの低層のように凄い倍率付いた住戸は、とんでもない利回りなので、ちゃんと調べた方たちはダマで申込み入れたんですね。

皆さんも書き込みを信じず、ちゃんとした価格表をもとに自分で計算してみることをお勧めしますｗ

[345: 匿名さん]

日本共産主義化リスクのヘッジのために定借マンション買えなんて書き込み、そりゃ信じられません。。。

[346: 匿名さん]

質問なんですが、土地が定期借地だから部屋を賃貸に出す場合は定期借家にしないといけないんですよね？

それなら賃料も周辺よりはお安くなるってことになりますが。

[347: 匿名さん]

＞346
頭の悪いネガの振りして、ネガの質を落とそうとする魂胆がみえみえですよ。

[348: 匿名さん]

定借土地上の建物は、あるタイミングで更地にして返す必要がある。なので、あるタイミングまでに確実に返ってくるようにするために、定期借家で貸すのが正解。借家期間は土地残存期間以内であれば自由に決めてオッケー。定期借家は普通借家に比べると賃料は多少安くなるのが一般的。まあメンテの行き届いていない定借築古マンションをそもそも貸せるかという問題は大きいだろうね。賃料は相当安めになるのは覚悟すべき。

[349: 匿名さん]

定期借家になんかしないよ。
50年過ぎて取り壊しが決まってても家賃を払ってくれるなら居座ってくれて大歓迎ですから。

[350: 匿名さん]

三井はNTTにちゃんと更地を返さないといけないの。
こんな約束守らない人に三井はマンション売っちゃって大丈夫なのかね？

[351: 匿名さん]

定期借家契約の賃貸の例

自分で調べた方がいいですよｗ
SUUMOとかで、定期借家で検索すればたくさん出てきます。
それ以外ものと比較してみればよいかと。

私も調べたのでちょっとだけ。
麻布十番の定期借家の例
https://suumo.jp/chintai/tokyo/sc_minato/bc_000052270676/

都心の定期借家は高額物件が多いですね。
郊外とか、戸建は、なんだか凄そうな物件（マックロクロスケがいそうな）が定期借家に多いですね・・・

[352: 匿名]

定期借地をローンで買う人いるの
あくまでも投資物件？

[353: 匿名さん]

頭の悪そうなネガになりすますとは、ポジも卑劣だな。

[354: 匿名さん]

結局、何戸売れたのか、最高倍率・平均倍率は
いくつか、判りませんか？

情弱で、申込ミスした自分が恨めしい。

[355: 匿名さん]

知ってどうする？

[356: 匿名さん]

たしかに（笑）
そもそも現時点で客がそれを知るのは不可能じゃないか？

[357: 購入検討中さん]

ここに書いてる人って、抽選ハズれた人か賑やかしの人ばっかりの気がします（笑）
買った人は買う前もダマで、買った後もほとんど書き込んで無い気がします。

[360: 匿名さん]

なんか、ポジがネガになりすまして頭の悪い書き込みを乱発しているんだが、、、

[361: 物件比較中さん]

残り１００戸くらい（？）の倍率を少しでも下げたいんじゃないの？
１期の抽選外れたら必死になるのは当然だよ。

[362: 匿名さん]

もはや心理戦（笑）

[363: 匿名さん]

定借でそこまで人気とは意外。
ただ確かに「現住所は南麻布」って結構萌えるよね。
賃貸？持ち家？って聞かれれば一応持ち家だし。
それだけ聞くと超リッチだと誤解されそう。

[366: 購入検討中さん]

この販売価格であの地代って相当安いよね
ホームズとはいえ三井物件だし
最終的には取り壊しだけど割り切ればここは本当にお買い得だと思う
田の字の欲張った間取りなのでぎっちり部屋数も取ってるし
安く南麻布に住みたい人と、効率よく部屋詰め込んで大量に売りさばくデベと、土地を失いたくない地主と
WinWinWinな感じで素晴らしいです

[367: 匿名]

定期借地って地主に有利な法律でしょ
それにのせられて喜んでる人って…

[368: 購入検討中さん]

乗せられるも何も、所有権物件や賃貸よりも安く南麻布に住めるってことに価値を見出した人が買ってるんでしょ
馬鹿の一つ覚えみたいなネガは飽きたわ

[369: 匿名]

購入された方々は、普通借地に比べて地主寄りの権利であることは承知の上で、それは価格に十分反映されていると考えてると思いますよ。

所有権にこだわって、キャピタルロス被るよりは、良いと思う。

[370: 匿名さん]

この物件の良いところ
港区南麻布アドレス
売主、施工会社がまとも
地代含めまあまあの価格
壁厚30cmあり
地権者無し

悪いところ
定期借地権
眺望は一部以外期待できない
エレベーター少ない
杭が長く地盤はイマイチ
用途地域が準工、商業

[371: 匿名さん]

叩いてる方ほど、1期外れて2期登録して抽選待ちだったりするのでしょう
倍率下げる為の巧妙な心理戦ですよ

[372: 匿名]

てか最初からこの物件に関してはそんな感じした
ダマであんだけ一期売れたのがいい例

[373: 匿名さん]

残り約10部屋
二期倍率高杉

[375: 匿名]

373
約100の間違いだと思う

[376: 匿名さん]

一期の価格表から数えると、残りは８９戸だからね。
本当に心理戦ｗ

[377: 匿名さん]

残り100でした
にしても、二期倍率高杉

[378: 匿名さん]

一期で80%弱が売れたらしいね。
どんだけ人気なんだよ。二期抽選厳しいかな。

ちなみに一期の最大倍率は17倍w

[379: 匿名]

残りそんなに少ないのか…

[380: 匿名さん]

まあそんなに焦らなくても他にも物件あるんじゃない？
近くのプラウド南麻布も定借だし。
確かにブランド地名かも知れないけど、麻布地域に拘る必要ってそんなに無いような。

[381: 匿名さん]

プラウドは高杉

[382: 匿名さん]

17倍！？すげー

[383: 匿名さん]

ブランド地名といっても、ここは南麻布の雰囲気とは程遠いのだけどね。頼むから、人を呼ぶときは、本当の南麻布はもう少し広尾駅よりの方にあるのですが、と断っておいてね。

[384: 匿名さん]

広尾駅寄りというより、リアル麻布は坂の上でしょ。
ここは投資目的が多いと思うんだが、自分用に買う人もいるのかい？？

[385: 匿名さん]

ちなみに、ここ以外で同じような価格で、港区陸側ってどこがお勧めですか？

[386: 匿名さん]

麻布というよりほぼ白金ですからね。

[388: 匿名さん]

白金高輪方面にいけば所有権の新築物件もいくつかありますが、やはり定期借地権でも南麻布アドレスが人気なのでしょうか。
現地行きましたが、高級感全然なくて驚きました。自宅というよりは投資用なんですかね。

[390: 匿名さん]

定借にこれだけの金額をはれるのは、かなりの資産家ばかりなのでしょうね。
海岸のシティタワーと違い、爆発的な安さも無いですし。ほとんどが投資目的のような気もしますが。

[392: 匿名さん]

ですので投資目的の方が多いのでしょうね。金持ちじゃないと買えないことには変わりないですが。
貧乏人には縁のない物件ですね。

[394: 匿名さん]

393さんには縁がなかったようで。

[395: 匿名]

マンション自体はよいが定期借地権だと売れないし買った価格より下がって0になるのたえられる人少ないと思う
投資用に買う人以外買わないでしょ
南麻布に憧れてる人っているの？
三田で所有物件ここより安いし場所もたいして変わらないでしょ
ここ決める人の意味わからない。

[396: 匿名さん]

395さん

SUUMOで該当する物件を探してみたのですが見当たらず・・・
すいません、本気で教えてください。

[397: 匿名さん]

三田でも白金高輪でも新築物件Yahooで探せばたくさんありますが。

[398: 匿名]

南麻布アドレスのため三千万以上捨てる人って…
ただの見栄？
ある意味すごい

[399: 匿名さん]

うん、そうだよ。

ていしゃくは、まぁ、ネガさんが指摘するような代物ではないと思うけど、環境が悪い。

絶対、湾岸にしておけばよかったと後悔するとおもうよ。湾岸見に行ったことあります？都心に住む場合、タワマンからの眺めは、昼間は汚いビル群ですし、中低層で借景が、綺麗、とか周辺環境が抜群に良いとか、なにか売りがないと、中身の伴わないアドレス自慢になってしまいますよ。

[400: 匿名さん]

湾岸は眺めは良いですが地盤が心配なのと
供給過剰なので今後売るのも貸すのも大変そうですね。
似たようなコンセプトのタワーが腐るほと建ってますし。
湾岸は2003頃の安く買えた時期ならともかく今の価格では全く話にならないと思います。