パークホームズ南麻布 ザ レジデンス

[マンコミュファンさん]

人生に、南麻布という贈り物。- 従前はNTT東日本社宅跡地で、かつては武家屋敷、さらには松方正義邸のあった場所です。どうしてこんなに安いのかと思ったら定期借地権付き。この物件いかがでしょうか。

参考＝http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20110421/547063/

＜全体概要＞
所在地＝東京都港区南麻布2-4-17，19（地番）
交通＝南北線・都営大江戸線駅徒歩7分
総戸数＝336戸
間取り＝1LDK～3LDK
面積＝41.35～83.62平米
価格（前払い地代込）＝3200～7700万円台予定
入居＝2013年11月下旬予定
＊2064年9月までの定期借地権付き

売主＝三井不動産レジデンシャル
施工＝清水建設
管理＝三井不動産住宅サービス

[182: 匿名さん]

価格表出ましたね。まだMR行ってませんが、部屋によってはかなり倍率高いんですかね？

[183: 匿名さん]

借地は新築時は売れ行きよくても中古になると一気に不人気になるから悩ましいね

[184: 匿名さん]

そういうこと。絶対に買わないで！

[185: 匿名]

ここって南麻布？？

[186: 購入検討中さん]

プラウド南麻布と悩んでます。どちらが資産価値高いでしょうか。

[187: 匿名さん]

自分がどっちに住みたいかだと思うよ。

[188: 匿名さん]

登録が迫ってきましたね～

[189: 匿名]

プラウドの方が全体的に高いでしょ。一部重なる価格帯もあるにはあるが・・・
あちらは本当に、その場所に住むためなら定借でも、っていう人も出てくるかと。

[190: 匿名さん]

プラウド南麻布の価格表、どなたかUPしていただけますと嬉しいです。

そもそも自分には手がでませんが、ここが買いかどうかを判断する一材料にしたいので。

[191: 匿名さん]

こっちは三井のスレっす。

[192: 匿名さん]

わかりにくくて、すみません。

プラウドは買えないけど、プラウドの値段を参考に、
パークホームズ南麻布がお買い得かどうかを考えたい、
という趣旨です。

[193: 匿名さん]

↑自分で足運べよ。私はこちらの方が流通性が高いと予想します

[194: 匿名さん]

私だと、多分、相手にしてもらえません。

[195: 匿名さん]

大丈夫でしょ。
外向き買ってくれる人必死に探してるから。

[196: 匿名さん]

鶏口となるも牛後となるなかれ

おまけみたいな部屋を買うくらいなら、こちらにしますよ。。。
安い方の部屋買いたいのだけど…、とは言いたくない。

プラウドの森側でいくらくらいなのかな、というのを、参考まで、
知りたいだけ。

[197: 購入検討中さん]

一番安い1LDKの部屋、リビングにロフトベッドを入れて簡易子供部屋にして
3人家族で住めないですかね。
やっぱり3人家族なら最低2LDKですかね。

[198: 匿名さん]

子供が小さいうちは１LDKで、って家族もいますよね。

私の知り合いには割といるのですが、皆さん、相当な
社会的な地位の方なので、考えるところがあって、
そうしているのだと思われます。
（ベッドルームで3人、4人で寝ているそうです。）

あと、夫婦仲、家族関係がよい方が多いですね。

ただ、さすがに、子供が小学校低学年の間が限界なの
ではないかと個人的には思っています。

[199: 購入検討中さん]

ちょっと昔は、公団35㎡の2DKで4人家族なんていうのが普通だった時代もあったと思います。

このマンション 、親子3人家族なら、3290万円の41.35㎡ で決まりだと思うんですよ。

41.35㎡ 1LDK の部屋は、正方形で、とってもいいと思います。
ちょっと工夫すれば、普通に親子3人家族で住める2DKに変更できると思うんですよ。


41.35㎡で3人家族なら、まずカウンターキッチンにするとほかが狭くなっちゃうから
カウンターキッチンでない6畳くらいのDKに変更、あと4.5畳くらいの子供部屋と
5.5畳くらいの夫婦寝室を配置するくらい朝飯前だと思うんです。

あと麻布のマンションらしく41.35㎡の部屋でも玄関が贅沢な作りになってると思うんですが、
玄関ホールもダイニングキッチンのスペースに取り込んでしまえばいいと思うんですよ。
カウンターキッチンをやめれば可能ですよね。

[200: 匿名さん]

親子3人なら60㎡くらいのもう少しまともな広さのマンションに住んだ方がいいですよ。

[201: 匿名さん]

ここは確かに安くてよいのですが、そもそも、南麻布に
住むメリットってなんなのでしょうか？

言い方を変えると、南麻布を使いこなすには、相当な
お金がかかりませんでしょうか？使いこなせないのなら、
あえて南麻布に住む必要があるのか、若干疑問がないでは
ありません。

確かに、公園で（子供を通じて）知りあう人が、普通に、
どこかの社長だったり、若くして年収2000万超えていたり、
外国の方だったりと、それはそれで魅力的ですが、付き合い、
続くかな？

無理して南麻布に住む必要があるのか、いっそう、湾岸のような
ニュータウンの方が気持ちよく子育てできるのではないか、
そんな一抹の不安のようなものが心をよぎるのです。

[202: 匿名さん]

余裕を持って郊外の広い所有権マンションを買って人生を楽しみましょう。
何も199さんのようにしてまで無理に南麻布に住む必要は全然ないですね。

[203: 匿名さん]

１９９さんは何かの冗談だろ？
そうに決まってる（笑）

[204: 購入検討中さん]

南麻布に住むメリットですか・・
やっぱり広尾駅から恵比寿まで出れば山手線でどこにも行きやすいし
町の独特の雰囲気が好きだっていう人もいるかも。
洋館が多い麻布の町は、明智小五郎と怪人20面相の雰囲気なんですよ。

あと、麻布に住むとお金がかかるっていうけど
日中は有栖川公園内の図書館で、無料で時間がつぶせるし
図書館内の食堂も良心的な価格設定ですよね。
広尾駅のマックが安いのは当然だけど
広尾の｢ひら匠｣みたいに激安でおいしい中華料理屋もある。
あと、十番のピーコックも普通の下町のスーパーとほとんど同じ価格帯ですよね。

ま、貧乏人が無理して麻布に住む必要はないけど
世田谷のはずれの所有権のマンションより麻布の定借マンションのほうが安かったら
麻布の定借を選ぶという選択もあるような気がしますよ。

[205: 購入検討中さん]

所有権だと6000万円するマンションが、定借だと4000万円で買える。
だから現金で6000万円持っていても 6000万円の所有権のマンションを買わないで
あえて4000万円の定借を買って 手元に2000万円の現金を置いておく。

これは賢明な選択だと思います。

たとえば6000万円の所有権のマンションを購入して50年後に売却するとしても
本当に50年後にマンションが換金できるのかっていうのは誰にもわからないことなんですよ。
つまり たとえ所有権であっても50年後マンションの価値は非常に不明確なんですね。

50年後、たとえ安くてもマンションが換金できればいいけど
50年経ってマンションを売却しようとしても タダでも誰も住まない、
それどころか、こちらからお金を出してもだれも引き取ってくれない。
で、マンションが老朽化して普通の感覚では住めなくなっても
管理費や修繕費や税金は永遠に払い続けなければならない。
マンションを購入するっていうことは、そういうリスクを背負うことなのかもしれません。

[206: 匿名さん]

所有権はいつでも売れるから、５０年も同じ場所に住み続ける人はあまりいない。

[207: 購入検討中さん]

よくマンションで50㎡の1LDKなんだけど2LDKに間取り変更可能なんていう物件ありますよね。
このマンションも、40㎡の1LDKだけど2DKに変更可能なんていう選択枝があるといいんだけどな。

40㎡2DKなら3人家族で住めないこともないけど
カウンターキッチンの40㎡1LDKだと3人家族で住めるのは子供が小さいうちだけですよね。

40㎡2DKなら3人家族で住めないこともないし、そのくらいの広さだと維持費や税金が安くなるから
持っていても負担にならない、つまり長く住んでいられる物件と言えるわけですよね。

コンパクトにまとまった物件は毎年の固定資産税があまりにも安いんで
「税金がこのくらいならこのまま持っていてもいいかな～」っていう気にさせる物件でもあるわけですね。

本当に40㎡が手狭になったら郊外に安い建売でも買って
都心のコンパクトマンションはセカンドハウスにするっていう選択もある。
でもそういう選択肢が出てくるのも、都心のマンションの維持費が負担にならない、
つまり間取りが要領よくまとまっているということが大前提なわけですよね。

[208: 匿名さん]

なんだか自分が納得したいのか、誰かを説得したいのかわからんけど、
面白い人が暗躍しているね。

いずれ安い建売買うなら、それまで賃貸でいいのに。
どうしてそんなにここの４０㎡に３人で住む事に拘るんだろうか？

[209: 購入検討中さん]

昔の公団35㎡の2DKの間取りは、限られたスペースでも4人家族で生活していくために
限られたスペースをいかに有効に利用するか、日本人が極限まで考えた間取りであり
日本の終戦後の復興～高度成長の象徴のような間取りだと思うんですよ。
で、そのような家だと固定資産税も激安になるからいつまでも住んでいられる。
そういう意味では最高に快適な住宅だと思いますよ。

で、このマンションの40㎡の間取りを拝見して
なかなかコンパクトにまとまっていていい間取りだと思ったんですが
昔の公団2DKのように3人家族で住めるといいなって思ったんでした。


実は10年前に郊外に安い建売を買ったんでした。
その当時から、港区山手線内の中古マンションなどを見て回っていましたが
結局、麻布の築古ワンルームの値段、2000万円弱で、郊外に 土地30坪付き、駐車場付き、
ささやかな庭付き、一生住める広さの新築一戸建が買えるんなら
そっちのほうが賢明だと思って、港区よりずっとずっと郊外に建売を買ったんでした。
そういう家は固定資産税も激安（5万円以下）なんで、とりあえず買っておいても
損はないような気がしてしまいます。

さて、10年以上前から港区山手線内のマンションの市場動向を見てきましたが
南麻布の低地の新築マンションだと40㎡の1LDKで4000万円～、
55㎡の2LDKで5500万円～が相場だと思うんですよ。
だから定借といえどもこのマンションの価格は、圧倒的に割安に思えました。

「麻布に自分と家族の居場所が50年間確保できる」っていうのは一つの価値観だと思います。
都心の便利な生活が享受できるんならセカンドハウスとしてほしいという価値観もあると思います。
ま、3人家族のセカンドハウスとして40㎡の1LDKを購入するというのであれば
リビングにソファーベッドを入れればいいだけの話かもしれませんね。

[210: 匿名さん]

くそ、俺が郊外のミニ戸で我慢している間に、南麻布でエンジョイしやがって。しかも、俺よりローン金額少なくて、生活にゆとりがあるだと？テイシャクのくせに。

[211: 購入検討中さん]

南麻布に住むメリットについてですが、
やっぱり ｢麻布のマンション=都心の理想的な環境での快適な生活の探求｣ だと思うんですよ。

｢人生に南麻布という贈り物｣というのは、｢都心の理想の環境での快適な生活の贈り物｣
以外のなにものでもないと思います。

で、その結果、到達する価値観は・・


結論は、やっぱり ｢毎日平凡に生きていけることの有り難みと家族の大切さ｣ ですよね。

そういう意味では、35㎡の2DKで3人家族でも全然いいのかも知れません。

[212: 匿名さん]

南麻布に住むメリットの一つとして、教育環境の良さがあると思います。

例えば、プレスクール。
日本人率が少なく、優れた先生のいる良質なところが多数あります。

そういうところは学費も高いですが、こういった「ある意味で割り切った」
マンションに住むことで、子供の教育にお金を回すというのは、非常に価値
ある行為だと思います。

また、そういうところに通われている外国の方は、だいたいが家賃１００万、
２００万クラスの方なので、その気になれば、親のビジネスにつながる場合も
あるかもしれません。

なお、付き合いが続かないのではないか、という話がありましたが、家族同士の
交流会というのはちょくちょくあるものの、普通にピザ頼むとか、手料理（手作り
お菓子）をもちあったりとで、お金はあまりかかりません。たいてい、どこかの
マンションの共有施設や、４０畳？くらいあるリビングで集まったりします。

（たまにホテルにランチしに行ったりすると、支配人・料理長？が挨拶しに
来たりするような地位の方もいて、ちょっとびっくりしますが。
多分、日本の「教育熱心な」親御さんが集まる、同質性の高い幼稚園・地域
の場合の方が、付き合いには気を使い・お金もかかると思います。）

また、案外ハーフの子が多いので（＝母親が日本人）、英語に堪能でなくても、
やっていけたりします。

以上、ご参考まで。

[213: 匿名さん]

このマンション、狭い部屋そんなに食いつき悪いの？

[214: 匿名さん]

安いから売れそうだけど、
このステマ波状攻撃が逆に気になるわな。

[216: 匿名さん]

とりあえず長文さんは突っ込みどころ満載すぎて困る。

[217: 匿名さん]

もう少し自然なステマのやり方ってのを同僚はちゃんと教えてやるべきでは？

[218: 匿名さん]

ここは、価値が減退するテイシャクだし、駅から遠すぎて不便だし、緑は少ないからやめときます。

[219: 匿名さん]

了解です！
賢明なご判断だと思います。

[220: 匿名]

私もやめます。所有権がやっぱりいい。シティタワー品川並なら欲しいけどね

[221: ご近所さん]

まじめな話をされている中、すみません。

先ほど、ひら匠で食べてきました。
マーボー丼＋半餃子で１０００円。
おいしかったです。

と、それはどーでもよくて、なんと、
自分のすぐ近くに、ダイアナ妃似の超絶美女の
外国人が一人。ここで声をかけなれば男がすたる、
と喉まででかかるが、結局、声こけられず。
自分の消極性に落胆しつつ、店を後にしました。

男性の外国人はちょくちょく見ますが、女性一人
（しかも若い）、というのは、珍しい気がします。
スタイルも抜群でした。

[222: 匿名さん]

モデルルーム行ったら、人が少なかった。これは世間の評価の現れということ。定期借地権付建物は、賃貸という位置付けでないと住めない。25年ぐらい住むならペイしそう。

[223: 匿名さん]

と言っても、１期で出る分は要望が入ったから出すんでしょ？
定借にしたら大した人気だと思うんだけどな。

しかし、こういう時期に買うのやめますとか書き込む人ってうざいね。
黙って消えろって思う。

[224: 匿名さん]

この連休中にモデルルームに行ってきたけど、確かにお客さんが少ないのが気になる。他のモデルルームは、休日は、賑わっているのに・・・。営業の人は、好評て言ってたけど、実は違うのかな？実際に現地に行きましたが、マンションと小さな建物に囲まれて、低層階はご対面だし、駅から遠いし、食料品の買い物も不便ですよね。憧れの場所だけど、私は、郊外の一戸建てを検討し始めました。

[225: 購入検討中さん]

所有権で6000万円のマンションに10年住んで売却する場合と
同程度の立地・広さの定借で4000万円のマンションに10年住んで売却する場合とで
持ち出し金額が少ないのはどっちですか？
そこですよね。

たとえ所有権であっても、マンションは、不動産でなくて消費財であり
リセールバリューを期待して所有権のマンションを購入しても
がっかりするような金額でしか換金できない。
2年で半額スレじゃないけど、それが現実だと思うんですよ。

だから、はじめから4000万円の定借を買って2000万円手元に
残した方が賢明という考え方も十分成立すると思うんですが
販売側の方のご意見いかがでしょうか？

リセールバリューについてですが
港区山手線内のマンションでも、建物部分の償却がかなり進んだ中古マンションの場合は
マンションを購入して賃貸にまわして、10年間家賃収入を得てから売却するという場合、
ほとんど10年前の購入時と同じ値段で売却可能という事例があると思うんです。
そこが港区山手線内のマンションのすごいところだと思うんですが
それはあくまでも建物部分の償却が進んだ優良物件の場合であって
新築物件にはあてはまらないと思います。

[226: 匿名さん]

どうせ、モデルルーム行ってないで、書いているだけだよ。

[227: 匿名さん]

＞２２５
じゃあ１０年落ちの所有権物件を買い叩くのがベストってことかな。

[229: 匿名さん]

そういうことです。そっとしてあげて置いて下さい。

[230: 匿名さん]

所詮テイシャクデスよ、ムキにならないで、ほって置いて下さいな。

＞２１２

こういう情報はデベさんは知らないので、助かります。

[231: 購入検討中さん]

どなたか教えてください☆マンションを解体する費用てどれくらいかかるんですか？解体費用を月々払いますよね。50年後に積み立ててた解体費用が余る場合もあるし、足りなくなる場合もあると聞きました。もし費用が足りなかった場合は、どれくらい請求がくると思いますか？50年後に百万円以上の請求がくる可能性もあると思いますか？それから、テイシャク物件にかかる特有の費用などありましたら、教えて頂けると助かります☆　よろしくお願いいたします。