パークホームズ南麻布 ザ レジデンス

[マンコミュファンさん]

人生に、南麻布という贈り物。- 従前はNTT東日本社宅跡地で、かつては武家屋敷、さらには松方正義邸のあった場所です。どうしてこんなに安いのかと思ったら定期借地権付き。この物件いかがでしょうか。

参考＝http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20110421/547063/

＜全体概要＞
所在地＝東京都港区南麻布2-4-17，19（地番）
交通＝南北線・都営大江戸線駅徒歩7分
総戸数＝336戸
間取り＝1LDK～3LDK
面積＝41.35～83.62平米
価格（前払い地代込）＝3200～7700万円台予定
入居＝2013年11月下旬予定
＊2064年9月までの定期借地権付き

売主＝三井不動産レジデンシャル
施工＝清水建設
管理＝三井不動産住宅サービス

[121: 匿名さん]

環境に惹かれるのですが、資産性がどうなのか悩ましいです。

[122: 匿名]

資産性だけじゃなくて外交上のリスクもあるよ。

[123: 匿名さん]

定借に資産性を期待してはいけないよ。
同時期に高い値段で買った所有権のマンションより、
価格差を考慮しても安くなるのが定借だから。

定借が成り立つのってめったに出ない希少立地だけど安いとか
現金でもいいからすぐにでも買いたいって思わせるほどの
メリットがないとなかなか難しいと思う。

[124: 匿名さん]

そういうこと。定借は買っちゃダメ。
所有権マンションを持っている俺の勝ち。

[125: 匿名]

シティータワー品川の坪120くらい安ければいいけどね。少し安いだけなら所有権選ぼう。

[126: 匿名さん]

環境良くても、住みたくなる物件でも、定期借地に
手を出すと、後悔するよ。所有権マンションにして
おいた方がいい。

俺、高速脇のタワマンで、正直、音とか空気とかアレ
だけど、所有権でよかったと思っている。定期借地
と聞くと、勝った！と思えるんだよね。

口に出さないけど、これ、所有権マンション住人の本音。

[127: 匿名]

正直あれと思うのもちょっと嫌ですね

[128: 匿名さん]

定期借地が話題になっていますね。
定期借地が有名になったのは、平成18～19年に販売開始された広尾ガーデンフォレスト
だった様ですね。メリットとしては、物件自体が通常の分譲価格の3割から4割は安い、
固定資産税がかからないという事ですね。固定資産税がかからないのはかなりメリットですよね。
新築の場合、はじめの５年間は半分ですみますが、それ以降はまるまる個人で払わなくてはいけませんから
ローンに管理費に固定資産税と結構な額になりますよね。

[129: 匿名]

んー、建物分は固定資産税がかかる
マンションは建物の比率がでかい
この辺は触れておいた方がいいのでは？

[130: 匿名さん]

>>128 かなり参考になりました。今までは漠然としてて定借だといずれ出て行かないといけないんだ･･･ということしか考えてなかったのですが、

>>分譲価格の3割から4割は安い

というのはコレ全然気付かなかったです。これがこのマンションの元々の価値なのだと思っていて。ということは仮に定借で無かった場合、物件の仕様や立地に関してはもっとお値が張るということですよね、その価格で考えると内容にはとても魅力を覚えます。

また、将来の他への引越しなど、明確なスケジュールがあるご家庭なら、こちらでも問題ないのだろうということも考えました。

[131: 匿名さん]

頼むから定期借地は買わないでくれ。
俺、所有権マンションなんだよ。

[132: 匿名さん]

もうちっと詳しく頼むよ。意味わかんねーし。

[133: 匿名]

１２８を意訳、というか裏返せば、所有権物件の３，４割引き相当なら検討ゾーンだと
いうことでもある。そうは思えない定期借地物件は今市場にあふれている。

土地は借地なので固定資産税がかからない（土地の所有者が払う）が、
代わりに地代は発生するし、
建物は借り物じゃなくて所有権になるのだから、建物の固定資産税は払わなきゃならない。
と思うのだが？

[134: 匿名さん]

難しいことはかんがえないで、やめておきな。所有権で買える範囲で妥協するのがいいよ。

[135: 購入検討中さん]

RMを見に入れた方、感想をお願い致します。

[136: 物件比較中さん]

エレベーターが何気にいい位置にありますね.
皆さんそんなに気にしてない部分かな...

今住んでるところは乗るまでの距離が長くて若干の不便を感じていたんです,
気にしない方のほうが多いと思うけど,私はこれは嬉しいポイント.

麻布十番商店街,
一日じゃ見学し切れないかも,
MRと分けて何度かこの街に訪れようと思います.

[137: 匿名]

定借は絶対反対というご意見を言い続けてる人、意味がわからない。
検討者ではないでしょ？

まじめに検討すると、麻布十番でこの価格は魅力的だし、我が家には
関西に所有権の実家があり、50年後の住処はいちおう心配なし。
他の候補物件と比較中で、ややリード。

但し、いい土地だから土地所有者が手放さないところが多いと
いうのは、いささか言いすぎ。そういうところもあるでしょうが、
過去に見た定借物件は資金繰りに苦しい神社仏閣の土地でした。
売りたくても売れない事情付の土地と考えた方が無難でしょう。

[138: 匿名さん]

この週末にMR見て来ました。最初にオープニングムービーを見た後に70Cへ。

第一印象は「狭い」。それもそのはず、70㎡弱の住戸に、
一度に4組を投入したため、夫婦、子供、販売員×4の15名程がひしめき合い、
モデルルーム特有の壁面の鏡に反射して、異様な混雑ぶりを演出する結果に。
これは別の機会にもう一度見てみないと正常な判断ができなさそうです。
オペレーションとしては、30分毎に4組ではなく15分毎に2組程度に分散させるか、
先に一部の参加者を模型の部屋に誘導して頂く方が良かったと思います。

設備面については、基本的なツール類は全て揃っている印象。
賃貸組を意識したのかキッチンのカップボードが備え付けであるなど、
家具の持ち込みが最小限となるような作りとなっていました。

80Cについては部屋を1LDK+DENという変則的な作りにしてあり、
あまり参考になりませんでした。

[139: 匿名さん]

定借やめておけという意見もわからなくはない。定借と購入物件に５０年住んで解体するケースで比較してみる。修繕や解体費用は同額という前提。

今回の定借物件：
建物・先払い地代５０００万円＋後払い地代５００万円＝合計５５００万円。５０年後の価値はゼロ。

同金額の購入物件：
建物代３０００万円＋土地代他２５００万円＝合計５５００万円。５０年後は土地代バリューあり。

後者の購入物件は管理組合で合意さえ成立すれば、解体してタワーマンション化する等して、追加費用無く新築化できる可能性も残る。５５００万円あれば、麻布で同規模は無理でも、その他の利便性の良い土地でそれなりの物件を購入できる余地はあり。

こう考えると、麻布という土地に特別なメリットを感じる方々（勤務地至近、子育て環境、通院都合等）以外にとっては本物件どうなのかなと。値段設定も格安ではなく検討ラインすれすれな感じがする。