パークホームズ南麻布 ザ レジデンス

[マンコミュファンさん]

人生に、南麻布という贈り物。- 従前はNTT東日本社宅跡地で、かつては武家屋敷、さらには松方正義邸のあった場所です。どうしてこんなに安いのかと思ったら定期借地権付き。この物件いかがでしょうか。

参考＝http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20110421/547063/

＜全体概要＞
所在地＝東京都港区南麻布2-4-17，19（地番）
交通＝南北線・都営大江戸線駅徒歩7分
総戸数＝336戸
間取り＝1LDK～3LDK
面積＝41.35～83.62平米
価格（前払い地代込）＝3200～7700万円台予定
入居＝2013年11月下旬予定
＊2064年9月までの定期借地権付き

売主＝三井不動産レジデンシャル
施工＝清水建設
管理＝三井不動産住宅サービス

[1: 物件比較中さん]

予定販売価格／3,200万円台～7,700万円台
予定最多価格帯／4,600万円台・5,900万円台

タイプ別予定販売価格
50Atype（1LDK）／3,700万円台～
60Gtype（2LDK）／4,400万円台～
70Dtype（3LDK）／5,600万円台～
80Ctype（3LDK）／7,200万円台～

定期借地権のとらえかたで評価が別れると思いますが
販売価格は安いのではないでしょうか？

[2: 匿名さん]

安いとはおもうけど、定借だからね。

安いからここにしました、というのがバレバレで恥ずかしくない？

[3: 物件比較中さん]

定期借地権は確かにネックなんですよね。

しかし、都心の所有権にこだわるのであれば
予算をあげるか、面積を妥協しなければならないですし、
湾岸や世田谷、城南と比較しても同じような価格なので
恥をしのんで検討してみても面白いかもしれません。

[4: 匿名さん]

地代未定、と記載あるのが心配だね。
パークコート神宮前みたいに地代がものすごく高いということもありえるかな。

[5: 物件比較中さん]

パークコート神宮前は確か70㎡で地代が8万円強でしたものね。
価格は魅力的でしたけど地代の高さで断念しました。
今回は三井が同じ失敗を繰り返すか否かも見ものですね。

[6: マンコミュファンさん]

スレ主です。今回は地代の一部が前払いですので（新日鉄・丸紅の日暮里も同様）、神宮前ほど高くならないと思います。

[7: 匿名さん]

一ヶ月の地代が、二万程度なら欲しいな。

[8: 物件比較中さん]

販売価格は抑えられてる印象なので
地代含めた毎月のランニングコスト次第では本当に買いかもしれないですね。

[9: 匿名さん]

本日問い合わせしてみました。
地代は㎡200円前後で調整中とのことです。

[10: 匿名]

とすると70平米で14000円。安いかも。。定借の場合他に余計なランニングコストって何かあるの？

[11: 匿名さん]

南麻布アドレスといっても低地じゃあねえ・・・用途地域も準工業地域だし。リセールは相当厳しいでしょうね。
買うなら永住を覚悟か。

[12: 匿名さん]

その他のランニングですが、解体準備金が一般的でしょうか？この物件で発生するか否から未確認です。

[13: 匿名さん]

安いな。

[14: 匿名さん]

定期借地権とはいえ、その値段は安そうですね。７０㎡の３LDKってあるんですかね？
地代がそのくらいの値段だとやはり、三井は強気で来るんですかね？

[15: 匿名さん]

＞50Atype（1LDK）／3,700万円台～
＞60Gtype（2LDK）／4,400万円台～
＞70Dtype（3LDK）／5,600万円台～
＞80Ctype（3LDK）／7,200万円台～
とありますし、336戸もあるので、70㎡台3LDKはあるでしょうね。

[16: 匿名]

この価格を見る限りでは定借であることを差し引いても安いですね

ちなみに最多価格帯は4,600万円台・5,900万円台、これって60,70m2の部屋ですよね？

住み始めてから売ろうとしても借地というだけであまり評価されないでしょうから

ずっと住みたい人にとってはお買い得物件になるんでしょう

[17: 周辺住民さん]

大江戸線の麻布十番駅まではちと遠いかなぁ。定借だと永住覚悟だろうね。死ぬまでの住まいとうことならば規模も大きいし良さそうだけど。解体費用はありそうだけど、修繕費とかあるのかどうか。数回は修繕しないとダメだろうし。あと、中庭があるらしいから、外廊下っぽい。南麻布の低地だし、色々考えると値段はこれでも高いと思うけどね。

[18: 匿名さん]

なんか凄くゴツイＤＭ来たね～。
南麻布で三井にしてはえらく安いな～と思ってよく見たら定借じゃんか。

定借はご勘弁。

[19: 匿名さん]

ランニングコストに関係する情報のリリースはまだみたいですね。
価格は正直安いと思うので正確な情報をはやく知りたいです。

[20: 匿名]

遠い将来的には実家の戸建があるんで、定借でもいいかなぁと思い始めてます。子育て環境としては、どうでしょう？

[21: 匿名]

安いなと思っていたら、これ定借だったですね～。。
若

[22: 物件比較中さん]

現地案内図の範囲の広さにちとビックリ。

これぐらいの範囲は十分生活圏内だという理解にも取れますね。
そんな感じはします。

まあそれにしても由緒正しそうな土地柄というか、何だか風格のある地域ですねぇ。
さすが麻布です。

[23: 匿名さん]

豊洲・銀座と、麻布十番・銀座は同じくらいの距離ですからね。
立地の凄さがご理解いただけるかと思います。

まぁ、ここに住んだら、わざわざ銀座まででかけなくとも、
周囲に色々とありますが。

[24: 匿名さん]

いきなり豊洲と銀座が出てきたぞ？？？

[25: 購入検討中さん]

豊洲万歳さんお疲れさまです。

固定資産税かからないので、そのあたりどのような設定でくるのか楽しみですね。

[26: 匿名さん]

豊洲でこの前芸能人を見ました！
きっと住んでいますね。

この辺りでも見かけますか？
見かけたのであれば、きっと住んでいますよ。

[27: 匿名さん]

個人的にはかなり安いとの印象なのですが、投資物件には成り得るでしょうか。

[28: 匿名さん]

借りる人にとっては停止薬だろうが関係ないからいいんじゃない？
わざわざ麻布に借りようとする人がここを選ぶかは別の話よ
プラウドといい南麻布は停止薬ばかりね

[29: 匿名さん]

>>23

それらの地域に囲まれてることは恵まれていると考えて良さそうですか。各所に行く方々の通行ルート(道路など)にもならない立地でしょうし、それでいてここからはどれにも行けるという点は広く生活圏を見たほうが良さが伝わってきます。

といいましても住む前に感じている魅力なので実際に住むと案外銀座など行かなかったりして地元が気に入ってしまうものですよね。おっしゃるように周辺の利便性は高いと思いますから。

[30: 匿名さん]

ここは駅からも遠いし、居住環境も良いとは言えない。
まわりには小汚い住宅・町工場・倉庫が密集している。
麻布アドレスに騙されて(居住用に)買ってしまうと、後悔することになるでしょう。

投資物件だったら一考の価値はありそうですが。

[31: 購入検討中さん]

元麻布の7000万円代を買うんならこちらの4000万円代を買って現金を3000万円手元に残したほうがいいような気もするよ。

[32: ビギナーさん]

こちらの物件は前払い地代方式を採用予定だそうですが、一般的にその分として
購入時にいくらぐらい必要になるものなのでしょうか。

[33: 匿名さん]

ホームページに、前払い地代は販売価格に含む、との表記がありますから、別途はかからないのではないでしょうか？

[34: ビギナーさん]

#32です。

ありがとうございます。
前払いということであまり上乗せされなければ良いのですが。

[36: 購入検討中さん]

この値段なのだから地代か解体費用が高いのかなぁ・・・。

あるいは両方か・・・。でなきゃ三井がこんなに安く出すなんてありえないですし。
定期借地だとしても家賃水準考えると価格はかなり魅力だけど
特別ひどくもないならものすごい抽選になりそうです。

[37: 匿名さん]

麻布の雰囲気は感じられないですが、利便性は良いですね。

[38: 匿名]

やっぱり定借はリセール厳しいんですよね？

[39: 購入検討中さん]

>38
リセールは厳しいですよ。
まぁ、価格次第ですがここは価格だけが
売りになりそうなので特に価格での勝負になりそうですね。
中古だと住宅ローン審査が定期借地マンションはかなり厳しい。
新築の時はおおめに見る銀行も中古となると相当シビアですからね・・・。

[40: 住友不動産販売のチラシがうざい]

名ばかり南麻布。
成城に例えると9丁目にミニ戸買うようなもんじゃないですか？
周辺環境悪いから安くしないと販売厳しいわな。

[41: 匿名]

定借で40年
賃貸とどっちがいいのでしょうか？
賃貸に換算すると割高なのでは？

[42: 匿名さん]

以前、定借の中古の購入を検討した時は、普通に審査通りましたよ。あと、公庫か何処かは、割と積極的に定借を対象にしていたと思います。

むしろ、定借のデメリットは、見栄張りにくい事だとおもいます。最近でこそ、フランス大使館跡地とか、普通に売りに出されないようなレア立地に住むための手段として利用されているけど、なんだかんだで、安く買うためのもの＝所有権を買う金がない、みたいなイメージがあるからね。

[44: 匿名さん]

＞＞４１さん
麻布十番で駅から１０分以内の賃貸の相場は１ＬＤＫで２２万円、３ＬＤＫで５２万円
ですね。あとはここは総戸数３３６戸に対して、駐車場が１０４台しかないので
万が一マンション内で借りられなかったら外で駐車場も借りる事を考えなくては
ならないですね。相場は５万円位の様です。

[45: 購入検討中さん]

駅前にけっこう賃貸物件溢れてるのもあって
このへんで1LDKで23万円超えてくると
駅前や六本木のほうで検討する人が増えるそうです。
南麻布の中でも南麻布2丁目はちょっと家賃安めだったと思います。
40～50平米の1LDKで18万円－22万円くらいが相場感かな。
50平米で20万円以下くらいだと比較的早く決まると思います。
それ超えると決まりにくくなって空き室も多くなる印象があります。
最近は賃貸にまわる物件も増えてるので今後はもっと家賃が下がる可能性もありますが
そんなに下がらなければ現状出てる価格帯から見ると
諸費用加味して20年後以降に家賃とトントンってところですかね？

[46: 匿名]

ネットで20年でペイなら凄いんじゃないですか？
大手の新築分譲（ていしゃくですが）でそのパフォーマンスなら、即完レベルの気がするのですが・・・

[47: 匿名さん]

>46さん
一見そう見えるかもだけど20年はあくまで最短での話しだし、
所有権付の物件との資産価値で比べたらどうかによるよ。
年々確実に価値が下がっていく定借のほうが損になることが多い。

[48: 匿名さん]

都心のマンションの建て替えが進んで供給が増えるらしいよ。

[49: 匿名さん]

港区なのにパークホームズブランド・・・
定借は関係なく完全に場所・建物のレベルでしょうね。
場所のいわく付き感を三井も感じてるってことかなあ？
建物のレベルもそれにあわせたとか。
港区なのにパークコートにさえならないなんて、本当にいったいどんなところなんだろう？
一体どんなものなのか、とても興味だけはわくね。
港区アドレスでパークホームズなんて記憶に無いけど、何かありましたっけ？

[50: 周辺住民さん]

南麻布に３軒一軒家を持つものが通りますよ。
相続税？はい、大丈夫です(^^)/~