パークホームズ南麻布 ザ レジデンス

[マンコミュファンさん]

人生に、南麻布という贈り物。- 従前はNTT東日本社宅跡地で、かつては武家屋敷、さらには松方正義邸のあった場所です。どうしてこんなに安いのかと思ったら定期借地権付き。この物件いかがでしょうか。

参考＝http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20110421/547063/

＜全体概要＞
所在地＝東京都港区南麻布2-4-17，19（地番）
交通＝南北線・都営大江戸線駅徒歩7分
総戸数＝336戸
間取り＝1LDK～3LDK
面積＝41.35～83.62平米
価格（前払い地代込）＝3200～7700万円台予定
入居＝2013年11月下旬予定
＊2064年9月までの定期借地権付き

売主＝三井不動産レジデンシャル
施工＝清水建設
管理＝三井不動産住宅サービス

[1: 物件比較中さん]

予定販売価格／3,200万円台～7,700万円台
予定最多価格帯／4,600万円台・5,900万円台

タイプ別予定販売価格
50Atype（1LDK）／3,700万円台～
60Gtype（2LDK）／4,400万円台～
70Dtype（3LDK）／5,600万円台～
80Ctype（3LDK）／7,200万円台～

定期借地権のとらえかたで評価が別れると思いますが
販売価格は安いのではないでしょうか？

[2: 匿名さん]

安いとはおもうけど、定借だからね。

安いからここにしました、というのがバレバレで恥ずかしくない？

[3: 物件比較中さん]

定期借地権は確かにネックなんですよね。

しかし、都心の所有権にこだわるのであれば
予算をあげるか、面積を妥協しなければならないですし、
湾岸や世田谷、城南と比較しても同じような価格なので
恥をしのんで検討してみても面白いかもしれません。

[4: 匿名さん]

地代未定、と記載あるのが心配だね。
パークコート神宮前みたいに地代がものすごく高いということもありえるかな。

[5: 物件比較中さん]

パークコート神宮前は確か70㎡で地代が8万円強でしたものね。
価格は魅力的でしたけど地代の高さで断念しました。
今回は三井が同じ失敗を繰り返すか否かも見ものですね。

[6: マンコミュファンさん]

スレ主です。今回は地代の一部が前払いですので（新日鉄・丸紅の日暮里も同様）、神宮前ほど高くならないと思います。

[7: 匿名さん]

一ヶ月の地代が、二万程度なら欲しいな。

[8: 物件比較中さん]

販売価格は抑えられてる印象なので
地代含めた毎月のランニングコスト次第では本当に買いかもしれないですね。

[9: 匿名さん]

本日問い合わせしてみました。
地代は㎡200円前後で調整中とのことです。

[10: 匿名]

とすると70平米で14000円。安いかも。。定借の場合他に余計なランニングコストって何かあるの？

[11: 匿名さん]

南麻布アドレスといっても低地じゃあねえ・・・用途地域も準工業地域だし。リセールは相当厳しいでしょうね。
買うなら永住を覚悟か。

[12: 匿名さん]

その他のランニングですが、解体準備金が一般的でしょうか？この物件で発生するか否から未確認です。

[13: 匿名さん]

安いな。

[14: 匿名さん]

定期借地権とはいえ、その値段は安そうですね。７０㎡の３LDKってあるんですかね？
地代がそのくらいの値段だとやはり、三井は強気で来るんですかね？

[15: 匿名さん]

＞50Atype（1LDK）／3,700万円台～
＞60Gtype（2LDK）／4,400万円台～
＞70Dtype（3LDK）／5,600万円台～
＞80Ctype（3LDK）／7,200万円台～
とありますし、336戸もあるので、70㎡台3LDKはあるでしょうね。

[16: 匿名]

この価格を見る限りでは定借であることを差し引いても安いですね

ちなみに最多価格帯は4,600万円台・5,900万円台、これって60,70m2の部屋ですよね？

住み始めてから売ろうとしても借地というだけであまり評価されないでしょうから

ずっと住みたい人にとってはお買い得物件になるんでしょう

[17: 周辺住民さん]

大江戸線の麻布十番駅まではちと遠いかなぁ。定借だと永住覚悟だろうね。死ぬまでの住まいとうことならば規模も大きいし良さそうだけど。解体費用はありそうだけど、修繕費とかあるのかどうか。数回は修繕しないとダメだろうし。あと、中庭があるらしいから、外廊下っぽい。南麻布の低地だし、色々考えると値段はこれでも高いと思うけどね。

[18: 匿名さん]

なんか凄くゴツイＤＭ来たね～。
南麻布で三井にしてはえらく安いな～と思ってよく見たら定借じゃんか。

定借はご勘弁。

[19: 匿名さん]

ランニングコストに関係する情報のリリースはまだみたいですね。
価格は正直安いと思うので正確な情報をはやく知りたいです。

[20: 匿名]

遠い将来的には実家の戸建があるんで、定借でもいいかなぁと思い始めてます。子育て環境としては、どうでしょう？

[21: 匿名]

安いなと思っていたら、これ定借だったですね～。。
若

[22: 物件比較中さん]

現地案内図の範囲の広さにちとビックリ。

これぐらいの範囲は十分生活圏内だという理解にも取れますね。
そんな感じはします。

まあそれにしても由緒正しそうな土地柄というか、何だか風格のある地域ですねぇ。
さすが麻布です。

[23: 匿名さん]

豊洲・銀座と、麻布十番・銀座は同じくらいの距離ですからね。
立地の凄さがご理解いただけるかと思います。

まぁ、ここに住んだら、わざわざ銀座まででかけなくとも、
周囲に色々とありますが。

[24: 匿名さん]

いきなり豊洲と銀座が出てきたぞ？？？

[25: 購入検討中さん]

豊洲万歳さんお疲れさまです。

固定資産税かからないので、そのあたりどのような設定でくるのか楽しみですね。

[26: 匿名さん]

豊洲でこの前芸能人を見ました！
きっと住んでいますね。

この辺りでも見かけますか？
見かけたのであれば、きっと住んでいますよ。

[27: 匿名さん]

個人的にはかなり安いとの印象なのですが、投資物件には成り得るでしょうか。

[28: 匿名さん]

借りる人にとっては停止薬だろうが関係ないからいいんじゃない？
わざわざ麻布に借りようとする人がここを選ぶかは別の話よ
プラウドといい南麻布は停止薬ばかりね

[29: 匿名さん]

>>23

それらの地域に囲まれてることは恵まれていると考えて良さそうですか。各所に行く方々の通行ルート(道路など)にもならない立地でしょうし、それでいてここからはどれにも行けるという点は広く生活圏を見たほうが良さが伝わってきます。

といいましても住む前に感じている魅力なので実際に住むと案外銀座など行かなかったりして地元が気に入ってしまうものですよね。おっしゃるように周辺の利便性は高いと思いますから。

[30: 匿名さん]

ここは駅からも遠いし、居住環境も良いとは言えない。
まわりには小汚い住宅・町工場・倉庫が密集している。
麻布アドレスに騙されて(居住用に)買ってしまうと、後悔することになるでしょう。

投資物件だったら一考の価値はありそうですが。

[31: 購入検討中さん]

元麻布の7000万円代を買うんならこちらの4000万円代を買って現金を3000万円手元に残したほうがいいような気もするよ。

[32: ビギナーさん]

こちらの物件は前払い地代方式を採用予定だそうですが、一般的にその分として
購入時にいくらぐらい必要になるものなのでしょうか。

[33: 匿名さん]

ホームページに、前払い地代は販売価格に含む、との表記がありますから、別途はかからないのではないでしょうか？

[34: ビギナーさん]

#32です。

ありがとうございます。
前払いということであまり上乗せされなければ良いのですが。

[36: 購入検討中さん]

この値段なのだから地代か解体費用が高いのかなぁ・・・。

あるいは両方か・・・。でなきゃ三井がこんなに安く出すなんてありえないですし。
定期借地だとしても家賃水準考えると価格はかなり魅力だけど
特別ひどくもないならものすごい抽選になりそうです。

[37: 匿名さん]

麻布の雰囲気は感じられないですが、利便性は良いですね。

[38: 匿名]

やっぱり定借はリセール厳しいんですよね？

[39: 購入検討中さん]

>38
リセールは厳しいですよ。
まぁ、価格次第ですがここは価格だけが
売りになりそうなので特に価格での勝負になりそうですね。
中古だと住宅ローン審査が定期借地マンションはかなり厳しい。
新築の時はおおめに見る銀行も中古となると相当シビアですからね・・・。

[40: 住友不動産販売のチラシがうざい]

名ばかり南麻布。
成城に例えると9丁目にミニ戸買うようなもんじゃないですか？
周辺環境悪いから安くしないと販売厳しいわな。

[41: 匿名]

定借で40年
賃貸とどっちがいいのでしょうか？
賃貸に換算すると割高なのでは？

[42: 匿名さん]

以前、定借の中古の購入を検討した時は、普通に審査通りましたよ。あと、公庫か何処かは、割と積極的に定借を対象にしていたと思います。

むしろ、定借のデメリットは、見栄張りにくい事だとおもいます。最近でこそ、フランス大使館跡地とか、普通に売りに出されないようなレア立地に住むための手段として利用されているけど、なんだかんだで、安く買うためのもの＝所有権を買う金がない、みたいなイメージがあるからね。

[44: 匿名さん]

＞＞４１さん
麻布十番で駅から１０分以内の賃貸の相場は１ＬＤＫで２２万円、３ＬＤＫで５２万円
ですね。あとはここは総戸数３３６戸に対して、駐車場が１０４台しかないので
万が一マンション内で借りられなかったら外で駐車場も借りる事を考えなくては
ならないですね。相場は５万円位の様です。

[45: 購入検討中さん]

駅前にけっこう賃貸物件溢れてるのもあって
このへんで1LDKで23万円超えてくると
駅前や六本木のほうで検討する人が増えるそうです。
南麻布の中でも南麻布2丁目はちょっと家賃安めだったと思います。
40～50平米の1LDKで18万円－22万円くらいが相場感かな。
50平米で20万円以下くらいだと比較的早く決まると思います。
それ超えると決まりにくくなって空き室も多くなる印象があります。
最近は賃貸にまわる物件も増えてるので今後はもっと家賃が下がる可能性もありますが
そんなに下がらなければ現状出てる価格帯から見ると
諸費用加味して20年後以降に家賃とトントンってところですかね？

[46: 匿名]

ネットで20年でペイなら凄いんじゃないですか？
大手の新築分譲（ていしゃくですが）でそのパフォーマンスなら、即完レベルの気がするのですが・・・

[47: 匿名さん]

>46さん
一見そう見えるかもだけど20年はあくまで最短での話しだし、
所有権付の物件との資産価値で比べたらどうかによるよ。
年々確実に価値が下がっていく定借のほうが損になることが多い。

[48: 匿名さん]

都心のマンションの建て替えが進んで供給が増えるらしいよ。

[49: 匿名さん]

港区なのにパークホームズブランド・・・
定借は関係なく完全に場所・建物のレベルでしょうね。
場所のいわく付き感を三井も感じてるってことかなあ？
建物のレベルもそれにあわせたとか。
港区なのにパークコートにさえならないなんて、本当にいったいどんなところなんだろう？
一体どんなものなのか、とても興味だけはわくね。
港区アドレスでパークホームズなんて記憶に無いけど、何かありましたっけ？

[50: 周辺住民さん]

南麻布に３軒一軒家を持つものが通りますよ。
相続税？はい、大丈夫です(^^)/~

[51: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

たしかに。
港区でパークホーム初めて見た。
世田谷や目黒区でもパークコートあるのに。

[52: 匿名さん]

確かそばの三田5丁目にあった

[54: 匿名さん]

1LDKまであるとは随分対象者を幅広くしましたなぁ

自分には嬉しい間取りですが
間取り別の人気はどんなもんでしょねぇ

あとは年齢層?

その辺の兼ね合いで自分にも合っているマンションかどうか
見極めたいところですよん

立地も中身も条件には既に満足

[55: 匿名さん]

>49さん､51さん

>52さんの仰る白金高輪があります｡

[56: 匿名]

１ＤＫはむしろ売れ線になる気がするなあ

[57: 匿名さん]

港区で普通に今までもパークホームズあんだろ
どんだけ田舎モンだよ

[58: 匿名さん]

日暮里の大規模定借マンションが４ヶ月を待たずに完売してしまったので、
買えなかった方がこちらに流れてくるようですね。
大震災以降、定借を考え始めた方が多い感じですね。

[59: 匿名さん]

パークホームズの「ゾーン」というか「幅」が広くなっています。プラウドに似てきたような

[60: サラリーマンさん]

>>56

希少ですよね。ちょっと考え始めた自分がココにいます。

これで1LDKが最上階なら言うことないですよ。向きも東向き、一人の間はリビングバルコニー側にベッドを設置して朝を迎えたいぐらいの気持ちですね。

[61: 匿名]

そうだねー、例えば１ＬＤＫタイプで上層階角住戸となると、相当レアになるんで、
もしも用意されたら一部の好き者の間で争奪戦になるかもしれない（笑）
だいたい低層階で向きの良くない中住戸にされちゃうからね。
ＨＰに出てるのは東向き中住戸だね。

[62: 匿名さん]

1LDKは、大半が投資向けになりそうな悪寒。
ホストとかキャバ嬢ばっかりになったりして。

間取りを混在させるのは、売り主にとってリスク分散でしょうけど、
住もうと考えている買い手側にとっては、ちょっと複雑ですよね。

[63: 匿名さん]

この物件は、定期借地のメリットを上手く引き出していると思います。
立地、建物グレード、規模、なかなか非の打ち所が見当たりません。

>58さん
日暮里の大規模定借マンションは、まだ完売ではないらしいですよ。
ライバル会社の営業さんが、ガセ情報を流したのかな？
日暮里というイメージがちょっと引っかかりますが、
こちらも定借のメリットを上手く出していると思われます。
建物のグレードはずいぶんと違うようですが、
ここの半額近くで買えるとなると、ちょっと傾きそうになります（笑）。

>62さん
同感です。
我が家が今現在そうですが、居住者層があまりに違うと、トラブルの原因ですよね。
ゴミ捨てとか喫煙、子供、ペット、騒音など、火種は山のようにあります。
特にシングル世帯は、何かとやり玉にあげられることが多いですね。
管理人に注意されている若者？をよく見かけます。

[64: 匿名さん]

>この物件は、定期借地のメリットを上手く引き出していると思います。

その心は？

[66: 匿名さん]

＞＞５８さん
定期借地権付き物件の最大のメリットは所有権の物件に比べて価格が安い事、
デメリットは更地に戻す費用が必要な上、資産価値が低い。高齢期になってから
住戸を失う可能性があるなどがあげられる様ですね。
万が一売却を途中でしなくてはならなくなった場合、売却する時からあと何年と
制限があるので苦労するかもしれませんね。

[67: 購入検討中さん]

地代がまだ分からないから判断が難しいけど、リセールどうなんでしょ？やはり５０年だと短いし厳しいのでしょうか？

[68: 購入経験者さん]

定借というだけで、かなりマイナス。
地代の高低とか関係なく、足元見られて
買い叩かれたりする。やめておいたほうがいい。

あと定借自体、歴史が浅いのでなんとも言えないが、
年数が経てば経つほど、つまり期限に迫れば迫るほど、
無価値になる。

業者が宣伝しているようなヴィンテージマンションの
なら、３０年以上たっても普通に高額で売れたりする
だろう。定借の場合、この可能性がゼロ。

[69: 匿名さん]

そのとおり。定借はやめておきな。いいことないよ。

ちなみに、定借に関するデメリットは広尾ガーデンフォレストの
スレをみれば、繰り返し繰り返し記載されているので、そちらを
みるといいのではないかな。

なんで、定借を買う人がいるのか、自分には理解できません。

ちなみに、少し前に、1億円の所有権買うより、
7000万の定借＋3000万円の現金の方がいい、という書き込み
があったけれども、それもどうかね？

3000万円の現金を30年間、上手く運用できるかな？

[70: 匿名さん]

う～ん。けどシティタワー品川みたいな事例もあるし、一概に定借＝不人気とは言えないのでは。

[71: 匿名さん]

どうせマンションの資産価値なんて･･･って人には需要もあるよ。
家にかかるコストは安いほうが他に金をまわせるしね。

[72: 購入経験者さん]

そりゃ安くすれば人は来るに決まってる。
別に不動産に限った話じゃないけどな。

要はどれだけ下げさせられるかが問題なわけで、
人気があるかどうかと、どれだけ売主として利益が
上げられるか（損しないか）は別の次元の話だよ

[73: 匿名さん]

結局、値段次第ということですか。。。

まぁ、そりゃ、そうですよね。安ければ、買う。

高ければ、買わない（買えない）。

[74: 匿名さん]

リセールも相場より安く出せば売れる。つまり全ては地代次第。

[76: 匿名]

建物代にちょいプラスなら普通に買いだと思うよ。このくらいの建物なら50平米で3000万円はまずしないからそれに借地の前払いのプラス分なら。

[77: 匿名さん]

マンションの資産価値を問題視する人が地代や壊し料まで払っても、って思うかなぁ。

[78: 匿名さん]

定借はローンがつきにくいですからね。
新築分譲時は提携ローンがあると思うけど、中古になると市中の銀行では断られるか、金利優遇とか受けられないことが多いです。

[80: 匿名さん]

すみません、南麻布の魅力ってなんでしょうか？

ライフステージによっても違うのかもしれませんが、街の魅力って、住居選びにとても重要だと思うので。

[82: 匿名さん]

>80
ちょっと気の利いたお店（飲食店）があるけど落ち着いた雰囲気は残ってて、六本木などにも行きやすいけど、六本木ほどお高くないところが魅力でしょうか。ひとり暮らしの大人の男性が好むイメージあります。女性は麻布よりも代官山とか白金のほうが好きそう。

[83: 匿名]

神宮前とか、どうするんだろうね・・・

[84: 匿名さん]

>83
あっちはパークコート。
こことは客層が違いますよ。

[86: 匿名さん]

南麻布周辺のメリットの一つに、有名幼稚園（若葉会、みこころ幼稚園
愛育幼稚園、南部坂幼稚園等々）やpreschoolの豊富さが挙げられると
思います。有名な幼児教室も多いですね。

ただ、ちょっと検索しただけでも、preschoolは、初年度300万円
くらいかかりますね。需要があるというのが、ある意味恐ろしい…。

ABC International School Tokyo
　http://www.abcinternationalschool.com/

The Montessori School of Tokyo
　http://montessorijapan.com/

Willowbrook International School
　http://www.willowbrookschool.com/

[88: 匿名]

>>84
あ、いや、なんていうか、神宮前は定借のマイナス面が最大限に出ちゃってる物件かなと思って。
三井も勉強してるから、こちらはもっと現実的な価格で出してくると思う。ホームズだからという
だけじゃなくて、事業として地に足ついたものを目指すのではないかと。

[90: 匿名さん]

最近、この辺りのマンション販売が多ような気もするな。

[91: 匿名さん]

麻布に住みたいって人はいくらでもいるからね。

[92: 匿名さん]

86さん
有名幼稚園に入れたくて近隣にマンションを購入する人も多いそうですね。南麻布周辺の幼稚園だと
一番人気があるのはどこなんでしょうか。愛育幼稚園へ友人の子供が通っていますが、保育料が年間
42万円。2回にわけて支払う事も可能だそうですが、月々払うシステムではない様ですね。
有栖川公園が真横にあるし環境的にはすごくいい様です。人気がかなりありますが、徒歩通園可能な
地域に住んでいる人が優先的
な感じが毎年ある様です。

[93: 主婦さん]

私が幼い頃、学校環境のいいほうに住む理由で両親が引越しを決意してくれたことを思い出します。

その経験があるおかげで学校選択を中心に据えて物件選びをするご家庭のことは、とても良い判断のように思うときもありますね。今、親になって思うことはやはり同じことで、小学校をどこに通わせるか、これは近い時期に課題として逃れられないことですから、私も真剣にマンションを検討している次第です。

[94: 匿名さん]

年間42万円って保育園より安いですね。殺到するのもうなづけます。

[95: 匿名さん]

パークホームズシリーズは、何件か内覧したことがあるのですが、収納スペースが多めで良いと思います。

[96: 匿名]

今週から始まった物件説明会にいらっしゃった方がいれば感想を教えて下さい。

[97: 匿名さん]

地代はどれくらいでしょうか？

[98: 購入検討中さん]

昔の古川池を埋め立てた場所ですよね・・・
賃貸を考えれば価格は魅力的だけど、地震対策とか、どうなってるんだろう？

[99: 匿名]

数百年前に池だったからといって、特別なことはしていないでしょう。
震災前に、池を埋め立てた場所に立っているマンションを売却しました。
そこは液状化ﾘｽｸありだったので、今なら売るのがかなり難しいと
仲介業者から聞きました。よかったですねという業者もいた･･･。

[100: 匿名]

旧麻布区新網町は被害がひどかったとの記録あり。
気になるなら関東大震災被害を調べてください。
自分で過去の被害を見て判断するしかないでしょう。