シティタワーさいたま新都心Part.4

[匿名さん]

シティタワーさいたま新都心についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：埼玉県さいたま市中央区上落合2丁目540番1（地番）
交通：埼京線 「北与野」駅 徒歩2分
京浜東北線 「さいたま新都心」駅 徒歩9分
高崎線 「さいたま新都心」駅 徒歩9分
東北本線 「さいたま新都心」駅 徒歩9分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.48平米～86.51平米
売主：住友不動産建物サービス


【タイトル、売主を訂正しました。2012.1.17　管理担当】

[792: 物件比較中さん]

でも管理は住友系列がいいという方は必ず出てくるような気がします。
管理なんて、どこに頼んでも大して変わらないものですけれどね。

[793: 匿名さん]

でもここに住む人って数百万くらいぽんと出せる人ばっかじゃない？
一世帯200万円一時金集めたとしても…
全世帯埋まってた場合8億円くらいだし、
まぁ十分なんじゃないの。

てかそもそも最終的な修繕費が一緒なら、
コツコツ集めるかある程度を一気に集めるかの差でしょ？
初期が安いとか高いとか論点がずれてる気がしますが…
あ、もちろん一時金を払うのが苦にならないって前提でね！

[794: 匿名さん]

何十年後にみんなお金を持っているという考えは
お気楽でいいですね。リスク感覚ゼロの売り手の論理
ですね。

ただし、一軒でも払えないお宅があれば大問題ですよ。
そんな騒ぎには巻き込まれたくないし、金持ちほど
無駄な出費は嫌がりますよ。
管理経費見直すのが一番いいのは自明です。

[795: 匿名さん]

それは自分がお金持ってないからじゃないの？笑

世の中にはお金持ってる人はいっぱいいるよ！！

それに管理費を見直すことと、
793さんが言ってる『最終的な修繕費が一緒ならコツコツ積み立てるかまとめて払うかの差で結局一緒』ってこととは話がまったく違いますよ！

無駄な経費を省きたいのは当たり前なので、
管理会社を見直すべきという意見には賛成です。

[796: 匿名さん]

コツコツと積み立てたい人は、
修繕費が高い他のマンションを参考に不足分を自分で積み立てる
必要かどうかわからない修繕費を最初から積み立てるより目の前の遊びなどに使いたいという人は必要なときに一時金を払う

というようにあらかじめ将来のリスクを把握した上で
修繕費の払い方を選択できるという意味では、
あらかじめ高く設定されていて否応なしに取られるよりは、
メリットかもしれませんね！

[797: 物件比較中さん]

やだ～！！
そんなに金持ちが集まっているのなら、契約時の「修繕積立基金」を
500万位にしておけばいいんじゃないの？

ってことになるじゃん。誰が買うんだよ。

[798: 匿名さん]

それでも買うでしょ(笑)
お金持ってる人は(笑)

まぁどうせたらればの話だけどね！

[799: 買い換え検討中]

上がる前に売却する分には、この修繕積立金の金額はいいかも。

[800: 匿名さん]

>797さん

そもそも論点がずれすぎてて笑える(笑)

どこから初期の積立金を高くすればいいって発想が生まれたの？

もし仮に『修繕費の設定が適切』なんていう物件があるのであれば、
それを参考に不足分を自分で積み立てるもよし、
初期の安さを生かして浮いたお金を遊びなどに使って、
もし将来必要があれば一時金で補ってもよし…
って話でしょ？

修繕にいくらかかるか現時点で正確に予測できる人は誰もいないわけだから、
意外とこのマンションの設定で足りるのかもしれないしね！

まぁいずれにしてもリスクはしっかり把握した上で、
後は個人の捉え方の問題でどこのマンションが良くてどこが悪い…
といった話ではないね！

[801: 買い換え検討中]

その将来の一時金が怖いのでは？
みんながみんな、余裕をもった生活を送っているわけではないですからねぇ。

[802: 匿名さん]

参考までに・・・。今日のチラシで中古物件が出ています。
３２階建て３０階部分。３LDK 70.41平米。
多分、南ではありません。５７００万円だそうです。
坪単価２６７万です。タワーで３０階部分で１年経っていませんが、この価格です。
住友不動産販売です。

[803: 物件比較中さん]

完売前に中古で出されちゃうと売りづらくなるでしょうね。

[804: 匿名さん]

武蔵浦和のプラウドタワーなんて引き渡し前に中古出てるよ。

[805: 匿名さん]

>801さん

そういう人はコツコツ積み立てれば良いのでは？

仮に『修繕費が適切』なんてマンションが存在するのであれば、
そことの差額を見習って(笑)

[806: 匿名さん]

>804
武蔵浦和の物件は関係ありません。

[807: 匿名さん]

36年(大規模修繕3回)ぐらいの長期修繕計画を
作って、均等に積み立ていって資金が足りるように
修繕積立金の月額を決めるのが「適正」でしょう。
ここは適正値の5分1とか10分の1といったレベルです。

その証拠に30年後の修繕積立金額はいくらに予定
されてますか？

必要金額が確定していないからといって、大幅に
不足が予測される金額で積み立てを行う理由には
ならない。そんなことしてメリットがあるのは、
デベだけです。

[808: 匿名さん]

必要額っていくらなんですか？

[809: 匿名さん]

『適正』と言われる必要金額も、
ここの設定値もどちらも示さずに、
『大幅』とか感覚的なこと書かれてもねぇ…
根拠がなさすぎてまったく伝わらん。
ただの妬みで書き込んでるようにしか…(笑)

プレゼンのセンスなさすぎるねw

[810: 匿名さん]

長期修繕計画と修繕積立金の予定表を見せてもらえばいいさ。
はじめの2〜3年は他のデベではあり得ないほどの低額。
その後、値上げ値上げであっという間にびっくりの価格に。
さらに免震タワーとレジデンスがあるから、万が一の大地震で被害があったときには、もめる要素満載。
棟別積立と全体つみたてに分かれていても、完全分離はできないわけだから、仕方ないんだけど。

[811: 匿名さん]

ん？だから他のマンションのその設定が『適正』だという根拠は？論点はそこでしょ！

[812: 買い換え検討中]

適正がどうのっていうよりも、
「安い修繕積立で後々困る可能性が高い」よりも、「そこそこ修繕積立金を始めから取っておく」という
手法を取った方が、住人個々にとってもマンション全体にとってもいいんじゃないんですかねぇ。
積立金に余裕がある方がよくないですか？ここもあるのかもしれませんけれど。。。

たとえば、川口のサウスゲートタワーと比較しても、修繕積立準備金も、修繕積立金も
安く設定されているのは否めないですよね。
戸数の問題はあるにせよ、その分、修繕箇所も増えるわけですから「戸数で割れば」とは簡単に
行かないと思うのですが、どうなのでしょう。

前々からあくまでも個人的に感じていた事なのですが、他のデべのマンションと比べて
シティタワー系は修繕積立金が安いような気がしていたんです。
蕨も安いですよね。

[813: 匿名さん]

別に『他と比べて』安くてもそれが『適正』なら
なんの問題もないんじゃないの？
他のマンションが払いすぎなだけかもしれないし。

いずれにしても『適正』な金額が誰にもわからない以上、
高いとか安いとかいうのは個人の感想であって、
批判的に書き込む正当なロジックはどこにもない。

[814: 匿名さん]

普通のマンションでも㎡当たり月額200円は必要です。
平米あたり月額100円ないと修繕積立金の貸し出しすらも政府機関から受けられません。
しかも、ここはタワーマンション＋免震です。


【一部テキストを削除しました。管理担当】

[816: 匿名さん]

ん？だから月額200円必要っていうその根拠を聞いてるんですが…？

いつ何にどの程度必要なのか…
素人なので詳しく教えてくれないと理解できません。
それとも一般的な平均額のことを
『必要金額』と表現しているのですか？

まぁあと故意に抑えてるかどうかで言えば、
間違いなく故意でしょ(笑)
他のマンションの設定金額知らないわけないんだから(笑)
必要ないと判断すれば抑えるのは住民のために当たり前。

[817: 匿名さん]

まだ売ってんだ。
すぐには完売しなかったんだね。

[818: 匿名さん]

「必要ない」と判断したのなら、ですね。
本当に「住民のためになる」のなら、ですね。

816さんが今後の予定表を本当に見たのなら、そんな悠長なこといってられないと思うけどなぁ。
ま、5～10年くらいで売って出て行くつもりなら、気にならないかもね。

[819: 匿名さん]

住んでもないし、
予定表見てもないけど気にならない(笑)

気になるのなら何度も言うように、
他のマンションの額を参考に自分で積み立てれば良いだけの話。

それ以上でもそれ以下でもない話。
なぜ住友の責任にしたがるのかが理解できないwww
よっぽど妬みとか恨みでもあるのかな？w

[820: 買い換え検討中]

>816
>必要ないと判断すれば抑えるのは住民のために当たり前。

それってどうでしょう。
一定期間過ぎて、修繕積立金が予定よりも残っているようならば、
その後に上げる必要性が無くなりますから、一概に始めを安くしておくのがいいとも言い切れませんよね。

[821: 匿名さん]

関係がないのなら、引っ込んでいたら？
修繕積立金の異常な安さは検討者には重要な情報です。

異常な安さが住民にとっていいことだなんて、
嘘ばかりしゃべって、関係者だとばれると
詐欺罪が成立すると思いますよ。

まぁ、詐欺罪がこわけりゃ不動産営業なんか
できないのでしょうけど。

[822: 匿名さん]

たまに、、


・修繕積み立てを安く
・管理費を高く

して系列管理会社には銭を、住民は追加出費の可能性が～

なんていうデベがあるからね。

管理費と積み立て足して月々～
なんて計算の仕方で一次購入層を・・す。

[823: 匿名さん]

>822
ほとんどのデベに当てはまりそうな話だけど、
ここの修繕積立金月額の安さはその中でも異常。

[824: 匿名さん]

震災で震度5弱～5強の揺れがあった埼玉県。
大きな被害は無かったのではないかと思いますが、
マンションの方、タワーマンションに興味のある方など、
埼玉に物件購入を検討されている方は、揺れ方や被害状況などに興味のある方が多いのではないかと思います。
震災から2年近く経ちますが、埼玉版が無かったのでスレッドを一般板に立ててみました。
良かったら、被害状況やどんな揺れ方をしたのか共有しませんか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/309141
「大震災・埼玉の被害状況は？」

管理人さん、マルチで投稿してしまいすみません。
埼玉の物件に住まわれている方や検討されている方達で共有できたらと思い投稿させていただいています。

[825: 匿名さん]

>>823

そうでもないですよ。
管理費が妥当で、+修繕積み立てに余剰が出る物件もそこそこあります。

[826: 匿名さん]

最終期を取ってみても修繕積立金は1,840円 ～ 3,580円。
確かに群を抜いて安いですね。
これは419戸というスケールメリットの恩恵なのか、数年後に急激に値上げする販売方法なのか、
どちらに当てはまるのでしょう？

[827: 匿名さん]

買った後のことは基本的に管理組合でご相談ください。

[828: 匿名さん]

最初の修繕積立計画は長期修繕計画に従って、
デベと子会社の管理会社が作成するはずだよね。
よって、この月額平米40円を決めた責任は
彼らにあるのであって、住民による管理組合
では説明できないよ。

自分たちで勝手決められるのを良いことに
自分達にのみ都合のよい設定にしているとしか
言いようがない。

こんな会社はマンションデベとして失格でしょう。

[829: 匿名さん]

長期修繕計画を見せて貰う必要がありますね。
後々、毎月の修繕積立金が上がって行くのか、それともところどころで一時金を徴収されるのか。
いずれにしろ、天下の住友ですから、必要な修繕費はキッチリと予測していると思いますよ。勿論、如何に安く見せるか工夫もしていると思いますが。

[830: 匿名さん]

ここは敷地上部を、高圧電線が通っているのですね。

[831: 匿名さん]

長期修繕計画表はモデルルームで確認できるでしょうか？
タワマンの大規模修繕ってかなり高額になりますよね？
どこかで、タワマンは大規模修繕において外壁を直すだけでも1棟1億円～かかると読んだことがあります。
ここは恐らく、段階的な値上げと臨時徴収のダブルでしょうね。

[832: 匿名さん]

１階のコンビニはリーベン・ハウスだね。

[833: 匿名さん]

>長期修繕計画表はモデルルームで確認できるでしょうか？

見せてくれます。それが重要と思う方も多いはず。

[834: 匿名さん]

さいたま新都心でツールドフランスやるみたいですね。

このマンションから見えますかね？

[835: 匿名さん]

一般道で自転車レースを開催するなんてすごいですよね。
しかも、フランス以外で開催する初めてのレースが埼玉だなんて光栄に感じてしまいます。
コースはさいたまスーパーアリーナや、合同庁舎付近をぐるぐる回るようなので、
高層階からは見えるかもしれませんね。双眼鏡必須で。

[836: 匿名さん]

チャリンコレースなんてどうでもいいわ。
道路が使えなくなるから迷惑以外の何物でもない。

[837: 匿名]

大宮競輪ファンとしては、どうでもいいはないと思う。

ところで、車券は大宮競輪場で販売しますよね？優勝者は、年末のケイリングランプリ出場権獲得でしょうか？

[838: 匿名さん]

ツールドフランスで、経済効果はどのくらい期待できるのでしょう。
オリンピックの規模には及びませんが、一応世界のトップ選手を招待する形になるんですよね。
市では１０万人の観客数を目標に掲げ、地域経済の活性化を図るそうですが、イベント開催で
施設の建設や交通機関の整備など何らかの恩恵はありますでしょうか。

[839: 匿名さん]

＞838
このマンションの下に地下鉄が通る可能性がありそうです。

[840: 匿名さん]

ちゃりんこレース、税金から支出されるよ。
おいらは反対。
むしろ町おこしみたいで、田舎臭い。
興味が無い市民にはマイナス評価のイベント。

[841: 匿名さん]

マンションの下に地下鉄が通る計画があるのですか！？
駅ビルで買い物する時に、ゴゴゴ…と言う振動音と揺れを感じますが
あれに近い状態になってしまうのでは？
ツールドフランスは10月開催に決定なので、地下鉄計画も決定事項なのでしょうか。