シティタワーさいたま新都心Part.4

[匿名さん]

シティタワーさいたま新都心についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：埼玉県さいたま市中央区上落合2丁目540番1（地番）
交通：埼京線 「北与野」駅 徒歩2分
京浜東北線 「さいたま新都心」駅 徒歩9分
高崎線 「さいたま新都心」駅 徒歩9分
東北本線 「さいたま新都心」駅 徒歩9分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.48平米～86.51平米
売主：住友不動産建物サービス


【タイトル、売主を訂正しました。2012.1.17　管理担当】

[772: 匿名さん]

怖いっての分かるワ～！
検討板の参考にすらならんしね。
参考になる情報だけ選びましょ。

[773: 匿名さん]

>770さん
エルザタワーって・・・。いつの話してるんですか・・・

[774: 匿名さん]

>773さん
エルザの中古と比べてる訳じゃないですよ。
ただ小規模物件の名もないマンションなんか覚えてないけど、エルザくらい有名なら覚えていると言いたかったのです。

エルザはタワーマンションとして大先輩だけど修繕積立金は大して上がってない。
ここより規模が大きいのもあるのだろうが、タワーの修繕については参考になるかも。

[775: 匿名さん]

＞756さん
私も修繕積立金の安さは気になりました。
タワマンは大規模修繕に多額の修繕費がかかると聞いていたもので
将来的に住民が高額の追加金を負担する事になるのではないかと予想します。
例え大規模住宅と言えども、この金額では補いきれませんよね。

[776: 匿名さん]

安いのは最初の2年だけで、段階的に上がっていくみたいですよ。
MRで説明ありました。

[777: 匿名さん]

エルザはもともとある程度の修繕積立金をとっていませんでしたか？

[778: 匿名さん]

>776
段階的に上げる予定なだけで、あげるためには総会決議が必要です。
最終的には十倍ぐらいまで上げる予定なのではありませんか？
当初のランニングコストを安く見せ掛けているので、
誤解している購入者で値上げに耐えられない人は反対する
かもしれません。

悪いことは言いませんから、ここの購入者は管理組合設立したら
すぐに複数の管理会社に相見積りを取ってください。
大幅に安い管理委託費で同一管理仕様以上で請け負う
会社がたくさんでてくるので、値段以外の要因も考慮
に入れて管理会社をリプレースして下さい。
そして、浮いた金は全額修繕積立金に回しましょう。
こうすれば、将来の修繕積立金の値上げは大幅に抑制
できます。

なお、住友の管理会社は値段が高いだけでなく、
評判も極めて悪いです。

[779: 匿名さん]

明らかに検討者ではない方が、レスしてますね。

自由な板かもしれませんが、まず意図が分かりません。
スミフに騙さないように慈善事業のつもりなんでしょうか。

長々と知識自慢されているだけで、気持ち悪いです。

[780: 匿名さん]

管理会社変えろとか余計なお世話だよな。
住んでもいない人に言われたくないでしょ。
修繕積立金が安すぎるのは在庫分の管理費と修繕積立金の負担額を下げるためだとしてもだ。

[781: 匿名さん]

なんか、こんな知識自慢が少し前にもいたな。
リプレース好きだし。

[782: 匿名さん]

買い換え検討中さん、極めて気持ち悪いです。
匿名にして、手を変え、品を変え、忙しいね。
そんなに気になるのかな。

[783: 匿名さん]

住むどころか契約してもない管理会社の評判云々言う人って何が目的なんだろうね。
そんなの住んでる人が判断するだろうに。

[784: 買い換え検討中]

>782
何も意見もなしに、人を罵倒するだけの書き込みをするあなたに言われたくありませんね。
私は北与野に興味はありませんわ。

[785: 購入検討中さん]

興味の無い方は、ご退場下さい。
真面目な情報が知りたいです。

[786: 買い換え検討中]

>785
退場しろなどと仕切りたいのなら、どうぞご自分でHPでも立ちあげて運営でもされたらいかがですか？
あなたに指図をされる覚えはございません。
私はここで荒らすような行為をした覚えもございませんし。
単純にマイナスな情報に敏感に食ってかかってくる方がいるだけでしょう。
あなたのおっしゃる「真面目な情報」をどうぞ、書き込んでください。

[787: 匿名さん]

購入を検討していない人でも、購入者にアドバイスできる人が自由に書き込めるのがこの掲示板のメリットです。
ネガティブ情報の排除は売る側を利するだけで検討者に何のメリットもありません。
ここはマンションの販売広告用の掲示板じゃありません。
販売関係者や契約者の無責任なあおりレスの方がよっぽど有害です。
>778 さんの意見は参考になります。ここの修繕費の初期値は確かに安すぎます。
こんな値段設定をするのには意図があるはずです。

[788: 買い換え検討中]

でも他ではあまり見ない位、安い設定ですね。
大手なので、修繕計画がずさんってことは考えにくいとは思うのですが。
戸数が多いからなのでしょうかね。

[789: 匿名さん]

ランニングコストを安く見せ掛けることと、
>756 の指摘のように、売れ残り住戸に対する
デベの費用負担を最小に抑えるためでしょう。

ちょっと詳しい検討者がつっこんだら、
長期修繕計画では段階的に値上げすることに
なっているから大丈夫とか営業が答えているんでしょう。

段階的に上がり切ったところで、ランニングコスト
を考えないといけません。そうすれば、この物件が
いかに割高かが見えてきます。

[790: 匿名さん]

私が第三者の不動産相談所みたいな所の方に聞いたところ、
スミフの場合は、竣工してから２年以内に完売するのを目標にして販売していると聞きました。
そこが他のデべと違う所だそうです。

修繕積立金は高すぎても負担ですけど、安すぎても不安なものですね。

[791: 匿名さん]

安すぎたら、将来値上げするか、一時金徴収しか
選択肢はありません。どちらも、住民の賛同を
得るのは大変です。最初からリーズナブルな
金額にしてあるのが、管理組合運営には一番楽です。

ただ、ここみたいに管理費を割高に設定している
ところであれば、管理会社を見直せば大幅に管理経費
が下がるので住民負担を増やさずに、修繕積立金の月額
を大幅に増額できます。

これに抵抗するのは、高い管理費で暴利をむさぼる
現管理会社とバックマージンの恩恵を受けている
デベだけです。

[792: 物件比較中さん]

でも管理は住友系列がいいという方は必ず出てくるような気がします。
管理なんて、どこに頼んでも大して変わらないものですけれどね。

[793: 匿名さん]

でもここに住む人って数百万くらいぽんと出せる人ばっかじゃない？
一世帯200万円一時金集めたとしても…
全世帯埋まってた場合8億円くらいだし、
まぁ十分なんじゃないの。

てかそもそも最終的な修繕費が一緒なら、
コツコツ集めるかある程度を一気に集めるかの差でしょ？
初期が安いとか高いとか論点がずれてる気がしますが…
あ、もちろん一時金を払うのが苦にならないって前提でね！

[794: 匿名さん]

何十年後にみんなお金を持っているという考えは
お気楽でいいですね。リスク感覚ゼロの売り手の論理
ですね。

ただし、一軒でも払えないお宅があれば大問題ですよ。
そんな騒ぎには巻き込まれたくないし、金持ちほど
無駄な出費は嫌がりますよ。
管理経費見直すのが一番いいのは自明です。

[795: 匿名さん]

それは自分がお金持ってないからじゃないの？笑

世の中にはお金持ってる人はいっぱいいるよ！！

それに管理費を見直すことと、
793さんが言ってる『最終的な修繕費が一緒ならコツコツ積み立てるかまとめて払うかの差で結局一緒』ってこととは話がまったく違いますよ！

無駄な経費を省きたいのは当たり前なので、
管理会社を見直すべきという意見には賛成です。

[796: 匿名さん]

コツコツと積み立てたい人は、
修繕費が高い他のマンションを参考に不足分を自分で積み立てる
必要かどうかわからない修繕費を最初から積み立てるより目の前の遊びなどに使いたいという人は必要なときに一時金を払う

というようにあらかじめ将来のリスクを把握した上で
修繕費の払い方を選択できるという意味では、
あらかじめ高く設定されていて否応なしに取られるよりは、
メリットかもしれませんね！

[797: 物件比較中さん]

やだ～！！
そんなに金持ちが集まっているのなら、契約時の「修繕積立基金」を
500万位にしておけばいいんじゃないの？

ってことになるじゃん。誰が買うんだよ。

[798: 匿名さん]

それでも買うでしょ(笑)
お金持ってる人は(笑)

まぁどうせたらればの話だけどね！

[799: 買い換え検討中]

上がる前に売却する分には、この修繕積立金の金額はいいかも。

[800: 匿名さん]

>797さん

そもそも論点がずれすぎてて笑える(笑)

どこから初期の積立金を高くすればいいって発想が生まれたの？

もし仮に『修繕費の設定が適切』なんていう物件があるのであれば、
それを参考に不足分を自分で積み立てるもよし、
初期の安さを生かして浮いたお金を遊びなどに使って、
もし将来必要があれば一時金で補ってもよし…
って話でしょ？

修繕にいくらかかるか現時点で正確に予測できる人は誰もいないわけだから、
意外とこのマンションの設定で足りるのかもしれないしね！

まぁいずれにしてもリスクはしっかり把握した上で、
後は個人の捉え方の問題でどこのマンションが良くてどこが悪い…
といった話ではないね！

[801: 買い換え検討中]

その将来の一時金が怖いのでは？
みんながみんな、余裕をもった生活を送っているわけではないですからねぇ。

[802: 匿名さん]

参考までに・・・。今日のチラシで中古物件が出ています。
３２階建て３０階部分。３LDK 70.41平米。
多分、南ではありません。５７００万円だそうです。
坪単価２６７万です。タワーで３０階部分で１年経っていませんが、この価格です。
住友不動産販売です。

[803: 物件比較中さん]

完売前に中古で出されちゃうと売りづらくなるでしょうね。

[804: 匿名さん]

武蔵浦和のプラウドタワーなんて引き渡し前に中古出てるよ。

[805: 匿名さん]

>801さん

そういう人はコツコツ積み立てれば良いのでは？

仮に『修繕費が適切』なんてマンションが存在するのであれば、
そことの差額を見習って(笑)

[806: 匿名さん]

>804
武蔵浦和の物件は関係ありません。

[807: 匿名さん]

36年(大規模修繕3回)ぐらいの長期修繕計画を
作って、均等に積み立ていって資金が足りるように
修繕積立金の月額を決めるのが「適正」でしょう。
ここは適正値の5分1とか10分の1といったレベルです。

その証拠に30年後の修繕積立金額はいくらに予定
されてますか？

必要金額が確定していないからといって、大幅に
不足が予測される金額で積み立てを行う理由には
ならない。そんなことしてメリットがあるのは、
デベだけです。

[808: 匿名さん]

必要額っていくらなんですか？

[809: 匿名さん]

『適正』と言われる必要金額も、
ここの設定値もどちらも示さずに、
『大幅』とか感覚的なこと書かれてもねぇ…
根拠がなさすぎてまったく伝わらん。
ただの妬みで書き込んでるようにしか…(笑)

プレゼンのセンスなさすぎるねw

[810: 匿名さん]

長期修繕計画と修繕積立金の予定表を見せてもらえばいいさ。
はじめの2〜3年は他のデベではあり得ないほどの低額。
その後、値上げ値上げであっという間にびっくりの価格に。
さらに免震タワーとレジデンスがあるから、万が一の大地震で被害があったときには、もめる要素満載。
棟別積立と全体つみたてに分かれていても、完全分離はできないわけだから、仕方ないんだけど。

[811: 匿名さん]

ん？だから他のマンションのその設定が『適正』だという根拠は？論点はそこでしょ！

[812: 買い換え検討中]

適正がどうのっていうよりも、
「安い修繕積立で後々困る可能性が高い」よりも、「そこそこ修繕積立金を始めから取っておく」という
手法を取った方が、住人個々にとってもマンション全体にとってもいいんじゃないんですかねぇ。
積立金に余裕がある方がよくないですか？ここもあるのかもしれませんけれど。。。

たとえば、川口のサウスゲートタワーと比較しても、修繕積立準備金も、修繕積立金も
安く設定されているのは否めないですよね。
戸数の問題はあるにせよ、その分、修繕箇所も増えるわけですから「戸数で割れば」とは簡単に
行かないと思うのですが、どうなのでしょう。

前々からあくまでも個人的に感じていた事なのですが、他のデべのマンションと比べて
シティタワー系は修繕積立金が安いような気がしていたんです。
蕨も安いですよね。

[813: 匿名さん]

別に『他と比べて』安くてもそれが『適正』なら
なんの問題もないんじゃないの？
他のマンションが払いすぎなだけかもしれないし。

いずれにしても『適正』な金額が誰にもわからない以上、
高いとか安いとかいうのは個人の感想であって、
批判的に書き込む正当なロジックはどこにもない。

[814: 匿名さん]

普通のマンションでも㎡当たり月額200円は必要です。
平米あたり月額100円ないと修繕積立金の貸し出しすらも政府機関から受けられません。
しかも、ここはタワーマンション＋免震です。


【一部テキストを削除しました。管理担当】

[816: 匿名さん]

ん？だから月額200円必要っていうその根拠を聞いてるんですが…？

いつ何にどの程度必要なのか…
素人なので詳しく教えてくれないと理解できません。
それとも一般的な平均額のことを
『必要金額』と表現しているのですか？

まぁあと故意に抑えてるかどうかで言えば、
間違いなく故意でしょ(笑)
他のマンションの設定金額知らないわけないんだから(笑)
必要ないと判断すれば抑えるのは住民のために当たり前。

[817: 匿名さん]

まだ売ってんだ。
すぐには完売しなかったんだね。

[818: 匿名さん]

「必要ない」と判断したのなら、ですね。
本当に「住民のためになる」のなら、ですね。

816さんが今後の予定表を本当に見たのなら、そんな悠長なこといってられないと思うけどなぁ。
ま、5～10年くらいで売って出て行くつもりなら、気にならないかもね。

[819: 匿名さん]

住んでもないし、
予定表見てもないけど気にならない(笑)

気になるのなら何度も言うように、
他のマンションの額を参考に自分で積み立てれば良いだけの話。

それ以上でもそれ以下でもない話。
なぜ住友の責任にしたがるのかが理解できないwww
よっぽど妬みとか恨みでもあるのかな？w

[820: 買い換え検討中]

>816
>必要ないと判断すれば抑えるのは住民のために当たり前。

それってどうでしょう。
一定期間過ぎて、修繕積立金が予定よりも残っているようならば、
その後に上げる必要性が無くなりますから、一概に始めを安くしておくのがいいとも言い切れませんよね。

[821: 匿名さん]

関係がないのなら、引っ込んでいたら？
修繕積立金の異常な安さは検討者には重要な情報です。

異常な安さが住民にとっていいことだなんて、
嘘ばかりしゃべって、関係者だとばれると
詐欺罪が成立すると思いますよ。

まぁ、詐欺罪がこわけりゃ不動産営業なんか
できないのでしょうけど。