シティタワーさいたま新都心Part.4

[匿名さん]

シティタワーさいたま新都心についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：埼玉県さいたま市中央区上落合2丁目540番1（地番）
交通：埼京線 「北与野」駅 徒歩2分
京浜東北線 「さいたま新都心」駅 徒歩9分
高崎線 「さいたま新都心」駅 徒歩9分
東北本線 「さいたま新都心」駅 徒歩9分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.48平米～86.51平米
売主：住友不動産建物サービス


【タイトル、売主を訂正しました。2012.1.17　管理担当】

[721: 匿名さん]

車のｱｸｾｽは、ココの方が動きやすい。
大宮は、いつも道が混んでて走りにくい。
ﾋﾞｯｸﾞﾀｰﾐﾅﾙ故に駅の利用者は半端なく多く、人混みが嫌いな人は、ココが好み。
酔っぱらいも少なく、静かな方が良い。
という人もいるので。
駅の利便性ばかりが、モノサシではない。

[722: 匿名さん]

資産価値うんぬんなら、大宮や浦和の駅近を選べばイイだけの話。
そこは間違いないでしょう。

でも、717ｻﾝのﾆｰｽﾞも別に珍しいと言う程ではないと思います。
こちらは、住みやすそうだけどね。
大宮が便利なのは誰でも分かってるから、それでも北与野が欲しいと思うのは、別の価値観があるのでしょう。

GMTと比較すると、ﾆｰｽﾞが違いすぎる気がします。

皆さん、いろんな価値観あるんですね。
勉強になります。

[723: 物件比較中さん]

GMTが高級マンションと言うのが驚きですね。
テレビの大袈裟な表現でしょ。
本来であれば高級を売りにしているのなら、プレミアム住戸から真っ先に売れるべきなのに、まだ残っているし。
駅からあれだけ離れている時点で普通のタワマンですよ。
上層階のプレミアムだけが多少特別なだけ。あとは庶民でも手が届く価格なんですから。
あれだけ価格帯に差があると、後で修繕などで問題が出やすいと思いますよ。
タワマンのように下層階と上層階で価格帯に大きく差が出ているところのお決まりの問題ですけれど。

[724: 匿名さん]

埼玉なんで、高級と名付けるのも変な気がしますよね。
高級というフレーズが気に入ってるみたいで、高級ｽｰﾊﾟｰとか言い出すし。
ここらのマンションは、そもそも大衆向けですよ。

そんなにGMTが好きなら、高級な検討板へドーゾって感じです。

[725: 物件比較中さん]

間違えてはいけないのが、どんなに充実した施設が入っていたとしても、
それは管理費や修繕積立金から維持して行く事になることですよね。
充実していれば、それだけ大規模修繕の時に、ドカーンとお金が出て行くんですよ。

GMTが悪いとはまったく思ってはいませんし、ここも悪いと思ってはいませんけれど、
結局は間取りと自分の行動範囲のアクセスのしやすさと価格で購入って事になるんじゃないでしょうか。
大宮にどんなに路線数があろうが、東京よりも西に通勤している人には結局乗り換えるか、京浜東北を使うことになりますよね。
京浜東北しか使わない人には、何のメリットもないんですよ。
埼京線も各停しか停まらない場所に会社があるのなら、出来るだけ会社に近い方の物件がいいでしょうし。
自分の行動範囲はかなり大きな要素になりますね。

[726: 匿名さん]

↑納得！

[727: 匿名さん]

ここはゲストルームとかあっていいなと思います。
年に数回くる為に部屋を専用住戸の中に確保するのも大変だし、
せっかくの大型マンションなので設備は少しあった方が便利そう。
使わない人にはもったいないのかもしれないですが。

[728: 匿名さん]

ゲストルームはいいですよね!

[729: 匿名さん]

ゲストルームって大型マンションにはたいていありますよ

[730: 匿名さん]

200戸以下だとゲストルームないとこあるんじゃない。
一戸でも多く住戸を作って儲けたいの考えだと作らないかもね。

[731: 匿名さん]

このスレまだあるんですね

[732: 物件比較中さん]

違う違う・・・。
ゲストルームって初めは物珍しさで、みんなが申し込むんですよね。
だから1世帯あたりの年間の予約制限数とか連泊制限とかあるんだけれど、
そのうちに予約が入らなくなるのが定説。どんどんと制限も緩和されていくんですよ。
試しにゲストルームがある中古物件で連泊制限など聞いてみるとわかりますよ。
「制限ありません」「花火の時だけです」とかそんな感じになっていると思いますよ。
大型マンションの客寄せパンダです。

私は会社の用意してくれていた施設充実のマンションに住んでいた事がありますが、
ホンッとに施設なんて使いませんし、使われていませんよ。
売店もスーパーで買った方が安いのを知っているので買いませんし、ジムも使わないし、日曜に１～２人が使っている程度。
そんなものですよ。いつでも使えると思うと余計に使わなくなるんですよね。

[733: 匿名さん]

ここはジムも売店もありませんよね。ゲストルームたけでは？

[734: 匿名さん]

ゲストルームもないマンション嫌だ。
使いたい時に空いてるなら結構なことじゃないの。
僻んで書いているうちに脱線しちゃったんじゃないですかね。

[735: 匿名さん]

共用施設の充実したマンションを希望しているのであれば、管理費等を考慮したうえでGMTを選択した方が良いです。

[736: 匿名さん]

大宮は住みたくないです。浦和、新都心ぐらいが住むにはちょうど良い。

[737: 匿名さん]

>735
GMTの共有施設はよく考えられていてランニング費用が高そうなのは住民専用の庭園くらいです。
たいていのタワーマンションは公開空地で容積率をカバーしています。
広い住民専用の庭あるタワーマンションは稀ですから資産維持には役に立つと思いますが、そこに価値があるかどうかの判断ですね。


他のマンションよりここの修繕積立金の方が、大きな問題ですよ。
タワーとレジデンスで構造が違いますし、残戸の管理費、修繕費用は住友が支払いになりますから
わざと初期の費用を安くしています。
今後大きな問題になるでしょうね。

[738: 物件比較中さん]

>734
>使いたい時に空いてるなら結構なことじゃないの。

笑　その空きっぱなしのゲストルームを維持するお金は
誰が払うと思っているんですか？
住人ですよ。「ないよりある方がいい」的な発想は、マンションでは通用しないんですよ。

[739: 匿名さん]

>738
それではタワーじゃなく小規模マンション選べば。
ゲストルームどころか警備員もいなく、管理人も常駐じゃなく、清掃も週3回しかしないとかで良ければ管理費も安いマンションある。
あまり貧乏臭い考えの人はタワーマンションは似合いません。

[740: 匿名さん]

ゲストルームがないタワーマンションなんてあるのか？
あったら普通のマンションと変わらないじゃんって皆突っ込むと思うが。
一戸でも多く住戸作るためにゲストルームないタワーもあるのかもしれないが、それはタワーとは言えない。
ただの背の高いマンション。

[741: 匿名さん]

カリカリしてはいけない。

[743: 物件比較中さん]

>739
本当にマンション購入の事を知っています？
小規模マンションを選べ？小規模の方が管理費も修繕積立も高い事の方が多いですけど？
ここの修繕積立金、85平米で3千円代って驚くほど安いですね。

>740
ゲストルームの無いタワマンなんてここのマンションの蕨がそうでしょ。
そもそもタワマン＝高級とでも思っているのでしょうか？
タワマンなんてものは本来は土地がない場所に多くの住戸を作る為のもの。
土地が余っている中でタワマンを作る意図ってなんでしょうね。
よく考えればわかると思いますけど。

[744: 匿名さん]

>743
ちゃんとレス読みなよ。
ゲストルームいらないというから小規模マンションにすればと書いたの。
小規模マンションは管理費が高くつくけど管理レベル低いとこ選べば安いとこあると言いたかったんだけどね。
まあ、皮肉だけど。

あとタワマンが狭い土地に多くの住戸を作るためというより、マンション全体がその考えだよ。
そのかわり安い管理費で警備員を雇え、各階にゴミを出せば引き上げてもらえる。
個人で警備員雇ったらいくらかかるの話だ。

マンションは管理を買えというけど、タワマンは小規模マンションに比べて格段に管理仕様がいいと思う。
まあ、一部の億ションのみの小規模は除くがね。埼玉にはない。

[745: 匿名さん]

>743
>ここの修繕積立金、85平米で3千円代って驚くほど安いですね。
そりゃ売れ残り確定のマンションなんだからデベが支払う金額が高くなると困るでしょう。
売れた後の事は知らないというデベの考えですよ。

免震と耐震を同じ管理対象にする時点で購入者の事を考えていないですからね。

[746: 匿名さん]

>免震と耐震を同じ管理対象にする時点で購入者の事を考 えていないですからね。

意味不明。
同一敷地内なんだから同一管理にした方が無駄ないよ。
別にした方が管理コストかかる。

[747: 匿名さん]

>746
勉強していないのかい？

構造が違う構成だと修繕費用が足りない時にトラブルになる。
ここはデベが支払いを減らすために修繕計画が甘くみられているし。
免震の修理が発生した場合、数億単位の費用が発生するのに関係ないレジデンス住民も追加で払えって言われも納得できないでしょう。

修繕積立金は安いのに、管理費は高いのも問題。

[748: 物件比較中さん]

>>744
>マンションは管理を買えというけど、タワマンは小規模マンションに比べて格段に管理仕様がいいと思う。
まあ、一部の億ションのみの小規模は除くがね。埼玉にはない。

管理の行き届いていないタワマンだってあるでしょ。入居が始まってから酷いところありますよ？
管理の行き届いている小規模物件もある。
あなたの固定概念を少し考え直した方がいいと思いますよ。
タワマンタワマンって、あなたは少しタワマンを過大評価し過ぎだと思いますよ。

財閥系の小規模物件見てみなさいって。管理費・修繕積立金が高額で、
逆に物件価格も高いですよ。小規模で頭割が少ないんだから当たり前なんですけどね。
だから逆に金に余裕が無いと買えないんですよ。小中規模ゆえに管理にも目が行き届く。

あなたの場合、何に価値を置いているのか知りませんが、
修繕や管理の事を考えて、小規模で何も無いのをあえて選ぶ人もいるんですよ～。
何も考えていない人は「あ～こんな設備もある～」とか思って大規模買っちゃうんでしょうけど、
大規模修繕の事なんて頭に無いんでしょうね。
タワマンなんて特に大規模修繕に関しては未知と言われているのに。

私がタワマンを買うのなら都心ですね。あえて土地がある県内に買う必要性が感じられない。
もちろん買われる方は価値を見出しているんでしょうから、否定もしませんし、タワマンライフを謳歌すればいいとおもいますけどね。

でもね、金がないからタワマンじゃないっていうのは、「違う」ってことですよ。

[749: 匿名さん]

> でもね、金がないからタワマンじゃないっていうのは、 「違う」ってことですよ。

金がないから小規模なんて言ってないですよね。
むしろ安い管理費で多くのサービスを得られるのがタワマンよ良いとこだと思っているのだから。

自分は小規模の方が都心と埼玉では管理やサービスに格段の差があると思ってます。
小規模はあなたのいう通り良い管理やサービスを望むと割高だから。
それに埼玉で小規模選ぶなら一戸建て選ぶと思うんだよな。
埼玉の財閥系の小規模物件って曖昧過ぎますよ。
具体的な物件名あげてくださいよ。

[750: 買い換え検討中]

>それに埼玉で小規模選ぶなら一戸建て選ぶと思うんだよな。

それはあなたの価値観。駅近くだと６千万７千万する戸建てなんて、埼玉で建て売りでも普通にあるでしょ？
埼玉と言ってもピンキリ。同じ駅でも東口と西口、向かう方向が右と左で価値が全然違う事も普通でしょ。


>埼玉の財閥系の小規模物件って曖昧過ぎますよ。
>具体的な物件名あげてくださいよ。

ここに出入りしているんだから、今販売中の物件で小規模物件を見てみればいいんじゃない？
教えて教えてというのが一番タチが悪い。
今サラっと見ても財閥系、物件価格が５千万以上、管理費＋修繕積立金で月25000円程度で今でも販売されていますよ？
そんなマンションそこらじゅうにあります。小規模マンション６千万なんて埼玉でもあるんですよ。
それが貧乏人に買えるマンションですか？

ご存じ？充実した設備だけで物件を選んでいるわけではない方がいる事も。
70戸にも満たない物件の最上階が１億５千万ほどで販売されていましたね。ここ２年程の話ですよ。県内で。
それ以外の階でもほとんどが５～６千万でしたね。駅から少々離れていてスーパーも近隣に無い場所でしたが。

表向きの施設充実だけを求める人だけではない事を、少しは頭に入れた方がよろしいかと思いますが。

[751: 匿名さん]

>>750さん

駅近でもなく、充実した設備だけでもなく、スーパーも近隣にないような物件で、最上階でなくとも5，6000万円もする物件とありますが、そうしたマンションの売りは一体何だったのでしょうか。

[752: 匿名]

>750
それでしたら小規模マンションで物件価格6000万以上で管理費と修繕費25000円程の物件買われたらいかがですか。
駅から離れててスーパーもなく施設の充実もないのが本当なら、私は全く魅力を感じませんがあなたの価値観を否定しません。
ただその条件なら注文住宅で自分好みの戸建てを建てれますよ。
私は戸建てだとセキュリティも甘いなどデメリットもあるので警備員の常駐しているタワマンに魅力を感じます。

[753: 匿名さん]

HPで第3期が発表されましたね。
第2期の先着順（売れ残り？）も第3期の登録受付も同じ8戸？？
それと、噂には聞いていましたが、やはり高いですね。。。

[754: 買い換え検討中]

＞７５１
マンションの建物の構造が根本的に違うマンションがあるんですよ。

＞７５２
物件価格６千万弱で修繕積立金＋管理費２５０００円程度のマンションはすでに所有しています。
数年で転勤したので貸し出してしまい、今は他のマンションを購入して住んでいますけど。
警備員常駐って、警備員にそんなに完璧だと思っていることに驚きを感じています。
知っていますか？マンションなんて何重に自動ドアにロックをつけても、すんなり入ってきますよ。
管理人や警備員も入って行く人にいちいち鍵を見せろと言うと思いますか？
前の人が入ったときにす～っと入って行くだけでも普通に入れます。

そんなものです。過信は禁物ってやつです。
ここの物件を否定してるわけではありません。マンション全体がそんなものだという一般論です。

学生時代に管理人常駐・何重ものオートロックをつけているマンションに営業バイトに行ったことがありますが、
自動ドアを開けた住人の後にそのまま入っていけるのに、こっちが遠慮して入らずに、下のインターホンで呼び出していたくらいです。
実際に人が住みだすと、人の出入りは多くなるので、自動ドアのロックなんかは特に無意味ですね。
大規模なら顔も知らない住人もいますから、なおさらです。
見たこともない方に「どちらの方ですか？」なんて聞ける方、少ないでしょう？

実際に今そういうマンションに住んでいる方は、特に感じるのではないですか？

それと、駅近で注文住宅で６千万で戸建て買えるんですか？
川口駅あたりでも駅から若干離れた場所の（１０分ほどですかね）線路の真横の建て売りがそのくらいの価格していましたけど。
埼玉の不動産の市場価値をご存じないのではないですか？

[755: 匿名さん]

>754
長々書かれてるけどタワマンと小規模ではセキュリティー面は勝負にならないよ。
だって住居内の侵入警報が上がったらマンション内の防災センターから警備員が駆けつけるのと、遠方のセンターからけつけるのとでは時間がまるで違うもの。
タワマンの場合、遠方のセンターにも侵入警報が移報されて警備員が駆けつける。ダブルだ。

後川口を例に出してるけど川口駅近くの商業地価は埼玉でも高い。
特に東口は。線路側の建て売りがどこかわからないけど、リボンシティーの方ならそのくらいして当然。
川口東口に拘るなら川口寄りの並木や中青木や青木じゃなく少し離れるか、西口で探されてはどうですか？
樹モール周辺だったらそりゃ無理ですよ。買えるなんて書き込みこのスレにありますか？

[756: 匿名さん]

ここって共用部施設がそんなに充実していたっけ？

修繕積立金の月額は平米４0円強で異様に安価です。
スミフは山のように売れ残ることを計算に入れて
ます。無駄に修繕積立金を負担しなくてもいいように
ここまで安くしたのでしょうから。

それにしても、タワマン+免震でここまで修繕積立金の
月額が少ない物件って他にありますか？
いかにデベが住民の将来のことを考えていないか
よくわかります。その一方で、管理費は駐車場代まで
含めると平米350円以上集めて、ちゃっかりと子会社
の儲けと自分へのバックマージンを確保されている
ようです。

私が買ったら、すぐに管理会社リプレースですね。

[757: 買い換え検討中]

>755

だったらどこだったら注文住宅で戸建てが買えると思っているんですか？
ちなみに私の出した六千万ほどの分譲戸建ては商業地域ではありませ～ん。
樹モール？あそこって線路際って言うの？あそこだともっとするでしょうね。
まさか県北とかで注文住宅が買えるなんて話をしているんではないですよねぇ？

そもそもここって、警備員常駐なんじゃなくて、コンシェルジュやマネージャー常駐ですよ。いわば管理人です。
警備員は他からやってくるってHPにもしっかりと書かれているのを見ていますか？
管理事務室には２４時間人はいますが、防犯センサーが入ったら、CSP通報ですよ。
CSPから警備員がやってきて対処なんですから。

[758: 匿名さん]

>757
困った人ですね。自分は具体的な物件名も上げず、町名すら言わず。
素直に良いと思う物件言ったらどうですか？
大したことないなと言われるのが嫌なんですか？
その癖人にはクレクレですか。
川口駅近くなら金山町はどうですか？商業地域からは離れますがね。
今度は地盤が悪いとか言いそうですね。
注文住宅の値段はダイワさんにでも相談してくださいよ。
3000万出せば家族4人住める注文住宅建てられますよ。
後、防災盤と警報盤は同じシステムですよ。
警報が上がれば管理室に発報しますよ。
管理人を警備員と言ってしまったのは間違いでしたがね。
当然、訓練も受けてるとホームページに書かれてます。

http://m.homes.co.jp/sumai/search/

[759: 匿名さん]

>>754さん
　
構造が根本的に違うだけでは分かりません。どういう構造でどう優れているから、駅近でなく、近隣にスーパーがないけれども、最上階でなくとも5．6000万したのか、ということです。それから、できればどこのデベだったのかも明記していただければと思います。

[760: 匿名さん]

>759
ここは構造的には非常にマズイです。
免振と耐震と異なる構造にしてしまっています。
（営業マンに質問しても納得できる回答がありませんでした。）

アスペクト比も優れているわけでもないですからね。

せキュリティ面もGMTと比べるとイマイチと感じました。

[761: 匿名]

GMTの構造が優れて共用施設やセキュリティーに優れているマンションであることは認めます。
でも住戸仕様はこのマンションの方が上だと思います。プレミアム住戸は除きますがね。

[762: 匿名さん]

>>754

何様かしらんが、なんでそんな上から目線なの？
知識があるなら正しく紐解いて皆と共有すればいいし、自分の好みは好みで分けてそれとは提示すべき。
ごっちゃにして理論武装して、こんなところで人の意見に難癖付けることにいったいどんな意味がある？
やることが幼いんだよ。

[763: 匿名さん]

>762
それに参戦しているあなたも相当幼いと思います。

[764: 買い換え検討中]

>759さん

あなたインターネットに接続できるんですよね？
ちょっと調べれば出てきますが。
いちいち聞かなくても、ここに出入りしているような方なら知っている物件だと思いますよ。
何せ、その分野では日本で一番初めにできたマンションですから。
マスコミに結構取り上げられていましたし。
物件名を教えないのは、自分で調べもせずに「教えて」と言われるのが、子供みたいで大嫌いだからです。

[765: 匿名さん]

一つ一つが大人気ないので、冷静になりましょうね。

皆さんも。

[766: 買い換え検討中]

>765
なぜに上から目線？

[767: 買い換え検討中]

そもそもここは本来なら「シティタワー北与野」だろう。

[768: 匿名さん]

そもそも、ココを買い替え検討中なんでしょうか？
何しに来られてるのか疑問。

[769: 匿名さん]

今更、名前の事を言い出すなんてねぇ。
検討に重要なんでしょう。

[770: 匿名さん]

>764
もういいよ。地域もデベも言わずに有名って言われてもさ。
エルザタワーくらい有名なら名前も出るけど。
その分野って分野すら言えないのね。
もう返答も不要。そもそもスレチだし。

[771: 匿名さん]

770ｻﾝも疲れたね。
同情します。
怖いのでスルーしましょう。

[772: 匿名さん]

怖いっての分かるワ～！
検討板の参考にすらならんしね。
参考になる情報だけ選びましょ。

[773: 匿名さん]

>770さん
エルザタワーって・・・。いつの話してるんですか・・・

[774: 匿名さん]

>773さん
エルザの中古と比べてる訳じゃないですよ。
ただ小規模物件の名もないマンションなんか覚えてないけど、エルザくらい有名なら覚えていると言いたかったのです。

エルザはタワーマンションとして大先輩だけど修繕積立金は大して上がってない。
ここより規模が大きいのもあるのだろうが、タワーの修繕については参考になるかも。

[775: 匿名さん]

＞756さん
私も修繕積立金の安さは気になりました。
タワマンは大規模修繕に多額の修繕費がかかると聞いていたもので
将来的に住民が高額の追加金を負担する事になるのではないかと予想します。
例え大規模住宅と言えども、この金額では補いきれませんよね。

[776: 匿名さん]

安いのは最初の2年だけで、段階的に上がっていくみたいですよ。
MRで説明ありました。

[777: 匿名さん]

エルザはもともとある程度の修繕積立金をとっていませんでしたか？

[778: 匿名さん]

>776
段階的に上げる予定なだけで、あげるためには総会決議が必要です。
最終的には十倍ぐらいまで上げる予定なのではありませんか？
当初のランニングコストを安く見せ掛けているので、
誤解している購入者で値上げに耐えられない人は反対する
かもしれません。

悪いことは言いませんから、ここの購入者は管理組合設立したら
すぐに複数の管理会社に相見積りを取ってください。
大幅に安い管理委託費で同一管理仕様以上で請け負う
会社がたくさんでてくるので、値段以外の要因も考慮
に入れて管理会社をリプレースして下さい。
そして、浮いた金は全額修繕積立金に回しましょう。
こうすれば、将来の修繕積立金の値上げは大幅に抑制
できます。

なお、住友の管理会社は値段が高いだけでなく、
評判も極めて悪いです。

[779: 匿名さん]

明らかに検討者ではない方が、レスしてますね。

自由な板かもしれませんが、まず意図が分かりません。
スミフに騙さないように慈善事業のつもりなんでしょうか。

長々と知識自慢されているだけで、気持ち悪いです。

[780: 匿名さん]

管理会社変えろとか余計なお世話だよな。
住んでもいない人に言われたくないでしょ。
修繕積立金が安すぎるのは在庫分の管理費と修繕積立金の負担額を下げるためだとしてもだ。

[781: 匿名さん]

なんか、こんな知識自慢が少し前にもいたな。
リプレース好きだし。

[782: 匿名さん]

買い換え検討中さん、極めて気持ち悪いです。
匿名にして、手を変え、品を変え、忙しいね。
そんなに気になるのかな。

[783: 匿名さん]

住むどころか契約してもない管理会社の評判云々言う人って何が目的なんだろうね。
そんなの住んでる人が判断するだろうに。

[784: 買い換え検討中]

>782
何も意見もなしに、人を罵倒するだけの書き込みをするあなたに言われたくありませんね。
私は北与野に興味はありませんわ。

[785: 購入検討中さん]

興味の無い方は、ご退場下さい。
真面目な情報が知りたいです。

[786: 買い換え検討中]

>785
退場しろなどと仕切りたいのなら、どうぞご自分でHPでも立ちあげて運営でもされたらいかがですか？
あなたに指図をされる覚えはございません。
私はここで荒らすような行為をした覚えもございませんし。
単純にマイナスな情報に敏感に食ってかかってくる方がいるだけでしょう。
あなたのおっしゃる「真面目な情報」をどうぞ、書き込んでください。

[787: 匿名さん]

購入を検討していない人でも、購入者にアドバイスできる人が自由に書き込めるのがこの掲示板のメリットです。
ネガティブ情報の排除は売る側を利するだけで検討者に何のメリットもありません。
ここはマンションの販売広告用の掲示板じゃありません。
販売関係者や契約者の無責任なあおりレスの方がよっぽど有害です。
>778 さんの意見は参考になります。ここの修繕費の初期値は確かに安すぎます。
こんな値段設定をするのには意図があるはずです。

[788: 買い換え検討中]

でも他ではあまり見ない位、安い設定ですね。
大手なので、修繕計画がずさんってことは考えにくいとは思うのですが。
戸数が多いからなのでしょうかね。

[789: 匿名さん]

ランニングコストを安く見せ掛けることと、
>756 の指摘のように、売れ残り住戸に対する
デベの費用負担を最小に抑えるためでしょう。

ちょっと詳しい検討者がつっこんだら、
長期修繕計画では段階的に値上げすることに
なっているから大丈夫とか営業が答えているんでしょう。

段階的に上がり切ったところで、ランニングコスト
を考えないといけません。そうすれば、この物件が
いかに割高かが見えてきます。

[790: 匿名さん]

私が第三者の不動産相談所みたいな所の方に聞いたところ、
スミフの場合は、竣工してから２年以内に完売するのを目標にして販売していると聞きました。
そこが他のデべと違う所だそうです。

修繕積立金は高すぎても負担ですけど、安すぎても不安なものですね。

[791: 匿名さん]

安すぎたら、将来値上げするか、一時金徴収しか
選択肢はありません。どちらも、住民の賛同を
得るのは大変です。最初からリーズナブルな
金額にしてあるのが、管理組合運営には一番楽です。

ただ、ここみたいに管理費を割高に設定している
ところであれば、管理会社を見直せば大幅に管理経費
が下がるので住民負担を増やさずに、修繕積立金の月額
を大幅に増額できます。

これに抵抗するのは、高い管理費で暴利をむさぼる
現管理会社とバックマージンの恩恵を受けている
デベだけです。

[792: 物件比較中さん]

でも管理は住友系列がいいという方は必ず出てくるような気がします。
管理なんて、どこに頼んでも大して変わらないものですけれどね。

[793: 匿名さん]

でもここに住む人って数百万くらいぽんと出せる人ばっかじゃない？
一世帯200万円一時金集めたとしても…
全世帯埋まってた場合8億円くらいだし、
まぁ十分なんじゃないの。

てかそもそも最終的な修繕費が一緒なら、
コツコツ集めるかある程度を一気に集めるかの差でしょ？
初期が安いとか高いとか論点がずれてる気がしますが…
あ、もちろん一時金を払うのが苦にならないって前提でね！

[794: 匿名さん]

何十年後にみんなお金を持っているという考えは
お気楽でいいですね。リスク感覚ゼロの売り手の論理
ですね。

ただし、一軒でも払えないお宅があれば大問題ですよ。
そんな騒ぎには巻き込まれたくないし、金持ちほど
無駄な出費は嫌がりますよ。
管理経費見直すのが一番いいのは自明です。

[795: 匿名さん]

それは自分がお金持ってないからじゃないの？笑

世の中にはお金持ってる人はいっぱいいるよ！！

それに管理費を見直すことと、
793さんが言ってる『最終的な修繕費が一緒ならコツコツ積み立てるかまとめて払うかの差で結局一緒』ってこととは話がまったく違いますよ！

無駄な経費を省きたいのは当たり前なので、
管理会社を見直すべきという意見には賛成です。

[796: 匿名さん]

コツコツと積み立てたい人は、
修繕費が高い他のマンションを参考に不足分を自分で積み立てる
必要かどうかわからない修繕費を最初から積み立てるより目の前の遊びなどに使いたいという人は必要なときに一時金を払う

というようにあらかじめ将来のリスクを把握した上で
修繕費の払い方を選択できるという意味では、
あらかじめ高く設定されていて否応なしに取られるよりは、
メリットかもしれませんね！

[797: 物件比較中さん]

やだ～！！
そんなに金持ちが集まっているのなら、契約時の「修繕積立基金」を
500万位にしておけばいいんじゃないの？

ってことになるじゃん。誰が買うんだよ。

[798: 匿名さん]

それでも買うでしょ(笑)
お金持ってる人は(笑)

まぁどうせたらればの話だけどね！

[799: 買い換え検討中]

上がる前に売却する分には、この修繕積立金の金額はいいかも。

[800: 匿名さん]

>797さん

そもそも論点がずれすぎてて笑える(笑)

どこから初期の積立金を高くすればいいって発想が生まれたの？

もし仮に『修繕費の設定が適切』なんていう物件があるのであれば、
それを参考に不足分を自分で積み立てるもよし、
初期の安さを生かして浮いたお金を遊びなどに使って、
もし将来必要があれば一時金で補ってもよし…
って話でしょ？

修繕にいくらかかるか現時点で正確に予測できる人は誰もいないわけだから、
意外とこのマンションの設定で足りるのかもしれないしね！

まぁいずれにしてもリスクはしっかり把握した上で、
後は個人の捉え方の問題でどこのマンションが良くてどこが悪い…
といった話ではないね！

[801: 買い換え検討中]

その将来の一時金が怖いのでは？
みんながみんな、余裕をもった生活を送っているわけではないですからねぇ。

[802: 匿名さん]

参考までに・・・。今日のチラシで中古物件が出ています。
３２階建て３０階部分。３LDK 70.41平米。
多分、南ではありません。５７００万円だそうです。
坪単価２６７万です。タワーで３０階部分で１年経っていませんが、この価格です。
住友不動産販売です。

[803: 物件比較中さん]

完売前に中古で出されちゃうと売りづらくなるでしょうね。

[804: 匿名さん]

武蔵浦和のプラウドタワーなんて引き渡し前に中古出てるよ。

[805: 匿名さん]

>801さん

そういう人はコツコツ積み立てれば良いのでは？

仮に『修繕費が適切』なんてマンションが存在するのであれば、
そことの差額を見習って(笑)

[806: 匿名さん]

>804
武蔵浦和の物件は関係ありません。

[807: 匿名さん]

36年(大規模修繕3回)ぐらいの長期修繕計画を
作って、均等に積み立ていって資金が足りるように
修繕積立金の月額を決めるのが「適正」でしょう。
ここは適正値の5分1とか10分の1といったレベルです。

その証拠に30年後の修繕積立金額はいくらに予定
されてますか？

必要金額が確定していないからといって、大幅に
不足が予測される金額で積み立てを行う理由には
ならない。そんなことしてメリットがあるのは、
デベだけです。

[808: 匿名さん]

必要額っていくらなんですか？

[809: 匿名さん]

『適正』と言われる必要金額も、
ここの設定値もどちらも示さずに、
『大幅』とか感覚的なこと書かれてもねぇ…
根拠がなさすぎてまったく伝わらん。
ただの妬みで書き込んでるようにしか…(笑)

プレゼンのセンスなさすぎるねw

[810: 匿名さん]

長期修繕計画と修繕積立金の予定表を見せてもらえばいいさ。
はじめの2〜3年は他のデベではあり得ないほどの低額。
その後、値上げ値上げであっという間にびっくりの価格に。
さらに免震タワーとレジデンスがあるから、万が一の大地震で被害があったときには、もめる要素満載。
棟別積立と全体つみたてに分かれていても、完全分離はできないわけだから、仕方ないんだけど。

[811: 匿名さん]

ん？だから他のマンションのその設定が『適正』だという根拠は？論点はそこでしょ！

[812: 買い換え検討中]

適正がどうのっていうよりも、
「安い修繕積立で後々困る可能性が高い」よりも、「そこそこ修繕積立金を始めから取っておく」という
手法を取った方が、住人個々にとってもマンション全体にとってもいいんじゃないんですかねぇ。
積立金に余裕がある方がよくないですか？ここもあるのかもしれませんけれど。。。

たとえば、川口のサウスゲートタワーと比較しても、修繕積立準備金も、修繕積立金も
安く設定されているのは否めないですよね。
戸数の問題はあるにせよ、その分、修繕箇所も増えるわけですから「戸数で割れば」とは簡単に
行かないと思うのですが、どうなのでしょう。

前々からあくまでも個人的に感じていた事なのですが、他のデべのマンションと比べて
シティタワー系は修繕積立金が安いような気がしていたんです。
蕨も安いですよね。

[813: 匿名さん]

別に『他と比べて』安くてもそれが『適正』なら
なんの問題もないんじゃないの？
他のマンションが払いすぎなだけかもしれないし。

いずれにしても『適正』な金額が誰にもわからない以上、
高いとか安いとかいうのは個人の感想であって、
批判的に書き込む正当なロジックはどこにもない。

[814: 匿名さん]

普通のマンションでも㎡当たり月額200円は必要です。
平米あたり月額100円ないと修繕積立金の貸し出しすらも政府機関から受けられません。
しかも、ここはタワーマンション＋免震です。


【一部テキストを削除しました。管理担当】

[816: 匿名さん]

ん？だから月額200円必要っていうその根拠を聞いてるんですが…？

いつ何にどの程度必要なのか…
素人なので詳しく教えてくれないと理解できません。
それとも一般的な平均額のことを
『必要金額』と表現しているのですか？

まぁあと故意に抑えてるかどうかで言えば、
間違いなく故意でしょ(笑)
他のマンションの設定金額知らないわけないんだから(笑)
必要ないと判断すれば抑えるのは住民のために当たり前。

[817: 匿名さん]

まだ売ってんだ。
すぐには完売しなかったんだね。

[818: 匿名さん]

「必要ない」と判断したのなら、ですね。
本当に「住民のためになる」のなら、ですね。

816さんが今後の予定表を本当に見たのなら、そんな悠長なこといってられないと思うけどなぁ。
ま、5～10年くらいで売って出て行くつもりなら、気にならないかもね。

[819: 匿名さん]

住んでもないし、
予定表見てもないけど気にならない(笑)

気になるのなら何度も言うように、
他のマンションの額を参考に自分で積み立てれば良いだけの話。

それ以上でもそれ以下でもない話。
なぜ住友の責任にしたがるのかが理解できないwww
よっぽど妬みとか恨みでもあるのかな？w

[820: 買い換え検討中]

>816
>必要ないと判断すれば抑えるのは住民のために当たり前。

それってどうでしょう。
一定期間過ぎて、修繕積立金が予定よりも残っているようならば、
その後に上げる必要性が無くなりますから、一概に始めを安くしておくのがいいとも言い切れませんよね。