シティタワーさいたま新都心Part.4

[匿名さん]

シティタワーさいたま新都心についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：埼玉県さいたま市中央区上落合2丁目540番1（地番）
交通：埼京線 「北与野」駅 徒歩2分
京浜東北線 「さいたま新都心」駅 徒歩9分
高崎線 「さいたま新都心」駅 徒歩9分
東北本線 「さいたま新都心」駅 徒歩9分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.48平米～86.51平米
売主：住友不動産建物サービス


【タイトル、売主を訂正しました。2012.1.17　管理担当】

[62: 匿名さん]

建物の揺れを抑える、家具は倒れやすい → 制震
建物ゆっくり揺れる、家具は倒れにくい → 免震

一般的には、家具などの倒壊による2次災害が防げることから、
免震の方がハイグレードと考えられているようですね。
前述されているように維持コストの問題があるので、
どちらを好むかはその人次第ですね！

[63: 匿名さん]

タワーが免震、レジデンスが耐震。
将来免震装置の修理に何千万もかかるとなったら管理組合揉めるんでしょうねえ…
（その頃にはデベは知らん顔）

[64: 匿名さん]

個人的にはやっぱり免震構造の方がいいですね！

[65: 匿名さん]

これから建つマンションは免震構造が増えるんじゃないでしょうか。
命はお金には変えられないからね…

[66: 匿名さん]

免震って地震による揺れを長周期化する減衰理論。
本来、短周期地震に弱い低層建物にこそ導入すべきなんだけどね。
タワーマンションは短周期の地震に強く、長周期地震に弱い。
免震タワーは最悪長周期地震で共振する恐れがある。

[67: 匿名さん]

4年以内に地震が来たとして、
1回使用したから同じパフォーマンスが出せません。
だから取り替えなければなりませんって話にはならないよな？
洒落にならないよ。

[68: 匿名さん]

まぁ『たられば』の話しだしたらきりがないよね。
免震に限らずどんな構造でも一緒。
大地震に耐えうるように設計してるけど、
実際に耐えられるかはその時になってみないとわからない。

ただ、現在の構造の中では免震が
もっとも安心・安全な可能性が高いことは事実。
長周期振動に対する不安などもあるにはあるが、
それ以上にメリットの方が大きい。

少なくとも鹿島を含め大手建設会社はそう考えてるから、
コストをかけてまでいろんな所で免震を採用してる。
デメリットしかないならそんな無意味なことはしないでしょ。

[69: 匿名さん]

きちんと調査したらボロボロ出てくるだろうね。

http://www.asahi.com/housing/news/TKY201201250792.html

[70: 匿名さん]

やっぱり新しい技術だからまだいろいろと課題もあるんですね！
ビルの主要部に損傷がなかったってことはやはり効果はあるんですね。
今後さらに改良が進むといいですね☆

[71: 匿名さん]

結局、入る側からすると安全に住むにはどっちがいいんでしょうね。

>免震タワーは最悪長周期地震で共振する恐れがある。

って事を考えると、共振するとすごく揺れるって事かな？

[72: 匿名さん]

3月の地震の時に私は耐震のマンションに
住んでいました。すごい揺れだったのですが、
近くに免震マンションに住む友達がいて、
階数的には同じだったので、地震の時の状況を聞くと、
船に乗ってゆらゆら揺れている鈍い動きだったと。
免震マンションでは、食器棚が倒れる被害はなかった
様ですが、私が住んでいたマンションでは上の階の人達は結構食器棚が倒れてしまったりする被害があった様です。

[73: 匿名さん]

たらればの話と言う人がいるけど
そもそも免震は、そのたらればの為に備えてるものだから。
気になるところだね。
長周期は東海地震あたりで想定されてるんだっけ？

[74: 匿名さん]

>73さん

だからそういう意味では現存する構造の中では
もっとも免震が優れているのでは？

[75: 匿名さん]

勤務先のビルが免震です。
今回の地震でもゆっくりした大きな揺れはあったものの激しい揺れはありませんでした。

阪神大震災の時、耐震のマンションに住んでた経験から言うと、
地震のあの激しい揺れが怖い人は免震の方が安心できると思います。

[76: 匿名さん]

適している建物形状

免震構造

・重くて硬い建物です。（Ｓ造ラーメン構造は不向きです）
・塔状比（建物高さ／幅）が、４以下の建物が理想的です。

制震構造

・軽くてやわらかい建物です。（耐震壁付構造は不向きです）
・塔状建物ものです。（風揺れ対策等）

このように建物によっては向き不向きがあります。

耐震性能

免震構造

・耐震構造の３０～５０％（半分以下）に地震応答を低減します。
・家具、什器等の転倒破壊を防ぎます。　（ゆっくり揺れる）
・耐震等級３（外力１．５倍）以上です。

制震構造

・耐震構造の７０～８０％に地震応答を低減します。
・家具、什器等の転倒破壊の恐れがあります。（激しく揺れる）
・耐震等級２～３です。

[77: 匿名さん]

>74さん
だから、大地震が来た後のメンテナンスが気になるのよ。
生命を守る意味では現状では最善だと思うけど
直下型が来たあとの処理や長周期に対する耐性は？
と疑問に思ったので聞いたまでです。
建築学の知識がないもので。

[78: 匿名さん]

免震自体は長短両方の面があるので最終的には好みの問題
しかし、免震住戸と非免震住戸がひとつのマンションに混在しているのは、デメリットでしかない

わざわざ揉め事を増やすような計画をするマンション業者の資質を疑う
売りやすさのことしか考えてないのだろう

[79: 匿名さん]

長周期に関しては、
『共振する可能性も否定できないので注意して観察していきましょう』
という程度の問題。
今すぐ改善命令などが出る可能性はゼロです。

そして万が一共振が起こったとしても建物に決定的な被害が出るという話ではなくて、
有名なのは新潟で起きた地震で新宿のビルの窓が割れた話。
確定ではないが原因のひとつとして長周期振動の共振が疑われていて、
非常に微弱な揺れでも共振を起こすことによって、
窓ガラスが割れるくらいの被害が出る可能性があるということ。
大きな揺れでは共振が起こることはなく、
逆に免震のメリットが最大限に活かされる。

メンテナンスに関しては、
周知の通り免震はコストがかかる。
安心を買うかコストをとるかは個人の判断でしょう。

[80: 匿名さん]

ヒルズくらいお金があれば問題ないだろうが。
普通のマンションで被害を受けたら、すぐに修繕積立金枯渇する。

http://www.security-joho.com/topics/2005/tyousyuukijisindou.htm

[81: 匿名]

レジデンスのモデルルーム出ましたが価格はどんな感じでしょうか？

[82: 匿名さん]

>80さん

なるほど！！…と言いたいところですが、
・首都圏に長周期振動が起きる確率は？
・起きた時にビルに被害が出る確率は？
(ヒルズ以外にはどの程度のビルに被害が出たのでしょう？)
・ヒルズのエレベーターで被害が出たのは約10%
・積立金が枯渇するというのはどのような計算から？
(エレベーター1基の修理費はいくらという見積り？)

確かにこの記事の最後にも書いてある通り、
長周期振動の影響が見直されているのは確かですが、
すでにヒルズも行っているようにある程度の対策は立てられます。
確率論から考えると、地震発生→被害というのは飛躍した発想で、
今回原発事故でいたずらに風評被害を広めた人達と変わらないレベルの話ですね。

[83: 匿名さん]

確かに！
ネットオタクらしき人達の役に立たないor当たり前の情報ばかりでレジデンスの話全然出てこないですね！
『本当の』検討者は見ていないor見ていても書き込んでいないんですね。

この前MR行ったから書き込もうと思ったんですけどやめときます(^^;

お邪魔しましたー♪

[84: 匿名さん]

>82さん
悔しがる気持ちも分からなくもないですが、
反論の仕方が少し稚拙ですね。
そんな言い方だと、君の確率論など聞いてないし、
飛躍してるのは君でしょ？ と返されますよ。
有意義な話が出てこないですな。

[85: 匿名さん]

確率論に『Aさんの確率論』『Bさんの確率論』なんてあるの？
82さんの言ってることはまったくおかしくないし、
飛躍してるとも思わないけど。

ただ、当たり前の話だから有意義だとは思わないけどね。

[86: 匿名さん]

>82さん
ヒルズは免震+制震構造で過去も現在も減衰効果においては日本トップクラスのビルです。
それでも他のビルでは地震被害がないような地震で被害が起きたりします。だからと言ってヒルズの評価が下がる事はありません。ヒルズは例え地震被害があっても修繕や改善できる資金力があるから。
では一般的な免震マンションはどうでしょうか。マンションを売るために初期は安い修繕費としてるところが多いのではないでしょうか。このマンションも修繕積立金は安すぎると思います。
少なくとも3/11の地震後に免震マンション点検したところ多くの不具合が見つかってる以上、相応の資金計画が必要と思われます。

長周期地震が起きる確率や被害の確率などはわかるはずがありません。

[87: 匿名さん]

で、結局修繕にいくら必要で、
積立てはいくらだから不足なの？

[88: 匿名さん]

長周期地震が起きる確率や被害の確率などはわかるはずがありません。

って言ってる割に、
ヒルズはお金があって、一般的なマンションにはない
っていうなんの根拠もない情報は断定するんだねw

絶対的な資金力という意味ではヒルズはお金があって、マンションにはないだろうけど、
その分維持にかかるコストも違うからね。

まぁ実際に調べてみたら86さんの言う通りなのかもしれないけど。普通はそんなこと調べられないし、
比較できないでしょ。

[89: 匿名さん]

>86さん
あの…（汗）
一応ツッコミ入れますが、確率論って世界共通なんすか？
後、地震発生→被害は飛躍じゃないすよ。
被害の程度の問題なので。
もしかして、これ釣りかな？

[90: 匿名さん]

あ、ごめん。85さんだったわ。
お恥ずかしいったら、ありゃしない。

[91: 匿名さん]

え、確率の計算式って世界で違うんすか？
6面体のサイコロ振ってある目が出る確率が国によって違うってこと？w
勉強になりましたwww

[92: 匿名さん]

検討者がいない掲示板…笑

[93: 匿名さん]

>89さん

んじゃ程度の問題を議論しないで、
どうやったら資金が枯渇するってわかるの？

[94: 匿名さん]

資金が枯渇するんじゃないかって思っている人は、そのように営業に確認するとか、その対策はどう考えているのかって聞きに行った方が早いような・・・。

ここでわざわざ持論を展開してても、答え持っている人などいないだろうに。

[95: 匿名さん]

>91さん
えっと…説明が難し過ぎましたかね？
貴方の例で言えば、サイコロでも6面のものもあれば
8面、12面のものもあるんですよ。
それぞれ確率違いますよね？
簡単に言うと、地震は何面のサイコロかはっきりわからないのです。
それがわからないから、仮定による前提に基づいて
確率を出してる。だから計算する人により確率も変わるんだよね。
直接関係ない話題でスミマセン。

[96: 匿名さん]

計算する人によって確率も変わるんです…

いやいや、ある程度の幅はあるにしろ専門家の間では
統一した地震発生の確率出してるし、新聞にも載ってるよ。

もちろん様々な仮定の下での計算であって、
自然現象だから当たるかどうかということはともかく、
『拠り所とすべき確率』は公表されてるわけだから、
確率は計算できませんっていうのは通用しないと思うよ。
そりゃあなた一人では計算できないだろうけどw

いずれにしたって誰も答え出せない問題に対して、
『資金枯渇します！』とか
程度も議論せず『地震起きたら被害出ます』
とか自信満々に言わない方がいいと思うよ。
2流の学○だってばれちゃうw

今回の震災でも被害のなかった、
あっても修繕費用の発生してないマンションなんて
探せばいくらでもあるでしょ。

あ、ちなみに私91じゃありませんけど、
たまたま見てたもんで書き込みました。

[97: 匿名さん]

難しく考え過ぎ。

このマンションの長期修繕計画に免震装置の交換が含まれているか。
ここの修繕積立金は安い住戸は1000円台、高くても3000円台。
とても含まれてるとは思えない。
何かあったら修繕費枯渇するって言われても仕方ないでしょ。

初期の修繕費を極端に安くしてる理由は、売れ残り住戸の修繕積立金負担がスミフになるから。
逆に管理費高くしてるのはスミフ子会社の管理会社で儲けるため。

[98: 匿名さん]

免震装置の交換っていくらかかるの？
耐久は何年？
それに対して今の積立金だといくら不足する計算？

これだけいろいろ書き込みが続いてる中で、
『足りない』ってのは…まさか主観じゃないよね？w

客観データがないなら、
『これで足りる』って人と『これじゃ足りないよね』って人が
出てきて2つに分かれましたね、ちゃんちゃん。で終わりの話だよw

[99: 匿名さん]

こんな記事出てたね。

http://dailynews.yahoo.co.jp/m/economy/housing/id=6034535/

とりあえず非常用発電機ついてて良かったね。

使うような事態にはなってほしくないけど。。。

[100: 匿名さん]

タワーマンションで非常用発電機が設置されてないところはないでしょ。

[101: 匿名さん]

でもあるんだから良かったでしょw

[102: 匿名さん]

>96さん
どうも、95です。
既に話の流れが変わってますが、
ちょっと面白かったので返信します（笑）
まず、勘違いされてるのが資金の枯渇云々を
書いたのは別人です。
そして確率を計算できないと言った訳ではなく、
前提条件により確率は変わるよ？って話です。
また、地震→被害は飛躍でもなく、免震はそれを
最小限に抑え得る装置という事を覚えておくと
いいかもしれませんね。

[103: 匿名さん]

>102さん

しつこいねw
終始何が言いたいのかわかんないし、
誰も『君の』確率論とか興味ないからw

あ、
地震が起こる確率もわかんない、
被害の程度も予想できない、
→免震のこのマンションは非の打ち所がないってことかな？www

[104: 匿名さん]

↑
ただ96が勘違いなこと言ってるのを指摘してるだけだろ。
たまたまと言いつつしっかり見てるんじゃんww

[105: 匿名さん]

好評のようですので…お急ぎくださいませw(^_^)w

[107: 匿名さん]

＞初期の修繕費を極端に安くしてる理由は、売れ残り住戸の修繕積立金負担がスミフになるから。

たしかにそうですね。
2～3年はスミフの負担だから、その間は低く抑えとかないと、大変だ。

[108: 匿名さん]

確かに！！

このデベって、管理費が高い割に、修繕積み立てが安いなぁ、、、と思った。

[109: 検討中の奥さま]

はじめまして、話をぶった切ってすみません。
既出かもしれませんが、ここって食洗機ってついているんでしょうか？？

[110: 購入検討中さん]

オプションで付けられますよ＜食洗機
ビルトインのってことですよね？

[111: 検討中の奥さま]

>>110
そうです、ありがとうございます！
なかなかMRに行けなくて、でも気がかりだったので助かりました！

[114: 匿名さん]

住友はよそのデベと比べても当初の修繕積立金が格段に安いんだけど
購入者に安く見せかける効果だけじゃなくて
売れ残り時の売主負担低減の効果もあるのか。
なるほど、考えるねえ。
住友いつも売れ残るもんねえ。

[115: 匿名さん]

あまりレス番号が飛んでると不自然で逆効果ですよ！
不利な話題を避けたり削除は程々に、、、

[116: 匿名]

ここって駅からは非常に近くて利便性は高いと思いますが…北与野としては高過ぎませんか？

[117: 匿名さん]

>>116さん

北与野駅をどう捉えるかは人それぞれだと思いますが、私も驚いたことがあるので、1つ紹介したいと思います。シティタワーがある近辺の住宅地基準地価として、上落合４丁目があります。ここの基準地価は昨年秋の調査で、288万円で県内ベスト10のたしか6位くらいに入っていたと思います。うる覚えで申し訳ないのですが、大宮の高鼻町1丁目と同水準だったと思います。300万円を超えていたのは浦和の一部くらいでした。この不況の中でも下落率が1％台で済んでいたのは好立地にあるところだけだったように思います。
北与野がどうのこうの、とたしかに言われていますが、実際の評価としてはこのエリアは非常に高く評価されているようです。

[118: 匿名さん]

固定資産税どのくらいなの？

[119: 匿名さん]

うる覚えうるうるうるうる

[120: 匿名さん]

週刊新潮の今週号に気になる見出しがあるね。
http://www.shinchosha.co.jp/shukanshincho/

[121: 匿名さん]

115さん
なるほど、わかりました。仰っていることも一理ありますね。やはり、駅から近いということでしょうか？でも、埼京線ですし。。。
タワーは本当に売り切れているのでしょうか？選択肢はレジデンス棟だけなんでしょうか？

[122: 匿名さん]

ここは人気物件ですし、次回にはほぼ完売でしょうね。
値上げも視野に入れているようですから。

[123: 匿名さん]

値上げって本当ですか？営業の方から言われたのですか？

[124: 物件比較中さん]

確実な不人気物件。モデル行けば解る。条件良くない住戸で坪250オーバー。高すぎてワロタ！先日みた北戸田タワーは70平米で3300万台〜だったので北戸田タワーが完売するまではここは確実に残りますね。北与野じゃ3300で1lekも買えない。

[125: 匿名さん]

あちらはかなりの低仕様ですからね。一概には比較出来ないと思うよ。

[126: 匿名さん]

そうですよね～、ここはいくらなんでも高過ぎますよね？購入した方、本当にいらっしゃるんでしょうか？
私の友人も価格で諦めていきました。

[127: 匿名さん]

購入者です。
確かに他のマンションと比べて高いですが、一般的なサラリーマン家庭でも変えない金額ではないと思います。
ボーナスもちゃんとでる会社で夫婦共働きならば、ローンを組むのもそう難しくないはずです。
ご両親から援助を受けられるなら、もっと楽ですね。

タワー棟はほぼ完売ではないでしょうか。
今売り出してるレジデンス棟はタワー棟よりファミリー向けの間取りと言うことです。
同じところに両方のモデルルームがあるので比べてみるのも良いかと思います。
天井の高さとか微妙に違います。

[128: 匿名さん]

＞タワー棟はほぼ完売

へえ～？そう？
ま、4カ月もすれば入居が始まるんだろうから、そうしたらわかるよね。

[129: 匿名さん]

金額が高くても仕様が良ければ、ある一定の需要はあるからね。
共働きで子供がいない家庭とかもいるだろうし。
私には手が出ませんが・・・。

[130: 匿名さん]

タワー棟は完売間近とまではいかないでしょ。
8割弱くらい。

[131: 匿名さん]

これだけの値段で８割も売れたとは凄い！驚きですね！

やっぱりいいマンションは高くても抽選で売れるんですか。

凄いマンションです。。。

[132: 検討中の奥さま]

ここ、抽選じゃないですよね？
早い者勝ちっていうか、買う意思を示した人から買えたと思いますけど。

[133: 匿名さん]

絶賛賛美の人、とっとと買えばいいじゃん（笑）
無くなっちゃうんでしょ？

[134: 匿名さん]

>>133
頭のいい人はとっくに買ってますよ。
みんな値上げするのを待っているのでしょう。
パークスクエアもシティテラスも、住友が値上げしましたからね。

[135: 匿名さん]

あっはっは、ないない

[136: 匿名さん]

新都心では湘南新宿無い、埼京線は快速ない、通勤快速もない、、、。
駅力が弱すぎです。

[137: 匿名さん]

パークスクエアもシティテラスも、住友が値上げしましたからね。
　　↑
両方とも何年もかかりましたね～
スクエアっていい加減に完売したのかな？

[138: 匿名さん]

駅力ね。
確かに駅力って言葉じゃないが、駅によって快適不便色々あるからな。
自分の通勤場所とか利用頻度によっては、駅力低い（？）駅でも問題ないんだろうけど。

[139: 匿名さん]

>>137
スクエアはまだ販売中だよ。予算的にここが厳しい人はスクエア紹介されると思うんだけど。

[140: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

値上げとは冗談も程々にして欲しいですね。
お隣のプラウド武蔵浦和には完敗も完敗でここは値上げどころから買った時点で損失確定ですよ。新都心のシティハウスも中古かなりでてるけど売れずに値段下がってます。！頭いいとかではなく経済的な合理性を考えれば買う価値はないですね。北与野周辺のタワーの中古価格見れば上がるなんて全く根拠ないことは明白！賞賛は営業の書き込みだと思慮しますが、ガセで煽らないで下さい。

[141: 匿名さん]

どうですかね？
武蔵浦和にしても、他の北与野タワーにしても、免震じゃありませんからね。
営業の方から、今後住友で作るタワーは、全て免震になるって聞きました。
（今、建設中のものは違うらしいですけど）
それだけ、免震が良いって事ですよね。

それなのに、他のマンションと同じような比較の仕方って、どうなんでしょうか。
うちも角部屋があるうちに決めておけば良かった・・・。

[142: 匿名さん]

この不景気に値上げなんて起こるわけがないと思うんだけど。。。
逆に最近値上げあったマンションなんてあったっけ？

[143: 住まいに詳しい人]

免震、免震って言いますけど、縦揺れには効果が無いし、制振と比べればメンテナンス費用もバカにならないし、一概に言いとは言えませんね。まぁなんにせよ売行きが物語っています。高いから一年以上経っても売れない。
なんにせよ検討される方は色々比較検討して下さい。

[144: 匿名さん]

売れてるマンションが良いマンションです。
逆ではありませんよね。

ということは、ここは、、

[145: 匿名さん]

確認させてください。タワー棟、レジデンス棟それぞれどのくらい売れたのでしょうか？またレジデンス棟の販売がこれからならば、どのくらい要望書がでているのでしょうか？

[146: 匿名さん]

>>145
タワー棟はほぼ完売です。レジデンス棟は今期の分の受付をしていますが
既に高倍率の部屋も相当あるみたいですよ。

[147: 匿名さん]

情報ありがとうございます。レジデンス棟も人気なんですね。高倍率って？こちらは抽選ではなく、実際は早い者順だったような…

[148: 匿名さん]

やっぱり、駅前の免震マンションは根強い人気がありますね。タワーがほとんど完売とは驚きます。

[151: 一見さん]

レジデンス棟は免震ではありません。
どんな値段か知りませんが、厳しいのでは？
ゴミも一階まで運ばなければならないし。

[152: 購入検討中さん]

でも、そのぶんタワーよりは手が届きそうな価格なのでは？

[153: 匿名さん]

価格が安い分、不便も多少あるということですね。場所の問題などもあるでしょう。

[154: 匿名さん]

マンション内格差とか気になってしまうかもね。

うちは狭いけどタワーだから
うちはレジデンスだけど角部屋

とかさ。

[155: 匿名さん]

そんなこと気になる人はどんなマンションでも一緒だね。

うちは高層階だけど中住戸
うちは低層階だけど角住戸

とか

うちは広いけど北向

とか

[156: 検討中の奥さま]

確かに・・・そんなこと考えてたら、集合住宅に住めない。

[157: 匿名さん]

ところが嫌でも考えてしまうから困ったもの（笑）

[158: 匿名さん]

そんなこと言い始めたらきりがないでしょ。
非常にいい場所だけど狭いとか、都内じゃない、とか。
いちいちそんなこと考えている人本当にいるの？

[159: 匿名さん]

レジデンス棟はどのくらい売れたのでしょうか？まだ要望書を提出できる部屋は残っているのでしょうか？ご存知の方、いらっしゃいましたら教えてください。

[160: 匿名さん]

目の前にマンションが建てかわる可能性があるからと
タワー棟をすすめられた。５千万円以上の価値があるのか
疑問です・・・。

[161: 匿名さん]

もうすぐ完売みたいですね。月内にはHPも閉鎖だろうか。