ザ・パークハウス 晴海タワーズ クロノレジデンス その10

[匿名さん]

ザ・パークハウス 晴海タワーズ クロノレジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目28番他3筆（地番）
交通：山手線 「東京」駅 バス19分 「晴海三丁目」バス停から 徒歩6分 （都営バス「東京駅丸の内南口」バス停より（都05系統））
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩11分
東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩14分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.01平米～158.20平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：鹿島建設


[スムログ 関連記事]
クローズアップ現代+【追跡！タワマン「空中族」～不動産“バブル”の実態に迫る～】を見た
https://www.sumu-log.com/archives/1227

【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795

[81: 匿名さん]

その後、が問題だね。
消費税アップの駆け込み需要は、需要の先食いでしかない。
税率アップ後は買い手が激減する。そこに新規着工増加が追い討ちを掛ける。

[82: 匿名さん]

２０１４年４月に８％、１５年１０月に１０％の２段階で引き上げ

今着工しているのは売れちゃうだろ。
問題は消費税が上がった後ですが、
2012年から2015年の新規着工が激減するから、
2013年から2015年の3年間は販売数量激減で売り手市場、
2016年以降徐々に販売数量が増える。

ポイントは2016年時点でどれくらいの数の人が積み残しになっているか？
そして、実際に着工数が回復して販売数量が増えて行くのか？

[83: 匿名さん]

中古物件には消費税が掛からない。（会社所有の中古や仲介手数料には掛かる。）

だから、中古は割安になり
新築から中古に買い手が流れていきますよ。
新築の積み残し予想は絵に描いた餅。

[84: 匿名さん]

建設労働者の絶対数が2016年になると高齢化でかなり減っているから、そのまま着工数を増やさない可能性が高いでしょう。持ち家比率は低いままで推移するのでは？

[85: 匿名さん]

中古は売る人がいないとダメなんです。
つまり新規着工が少ないと当然中古もあまり出回らなくなります。
上手く行きませんね。

[87: 匿名さん]

買い手にとっては厳しい時代が続くけど、
郊外に目を向ければ相続で家余りが始まるので中古がかなり安く買えるようになりますよ。
都心部にこだわらない道もあります。

[89: 匿名さん]

そこが、海じゃなければね。
大学や図書館の一つでもあったろうに。。

おまけに、東京湾は福島原発周辺と同レベルの
汚染らしい。NHKで見た。

[92: 匿名さん]

狙い目は消費税アップ後の二棟目
いくらマンション不況とはいえ、先に売った人との差が出るといけないので、仕様は多少落ちるだろう
ただ、新しい技術とかが出てくるから、さほど見劣りはしない
今買わないといけない人は先に買って、まだ先でいい人は待てば待つほど買いやすくなる
頑張ってローン返した分以上に安くなったら目も当てられない
それに株価とマンション価格を長期的に見てみると
今の株価85000円前後のマンション価格ではない

[93: 匿名さん]

買いやすくなる？

消費税上げ
減税縮小
マンション供給量減少
金利上昇リスク

どうやったら買いやすくなるのか？

[94: 匿名さん]

郊外に目を向ければ相続で家余りが始まるので中古がかなり安く買えるようになりますよ。
都心部にこだわらない道もあります。

[95: 匿名さん]

安くなる要素皆無じゃん。

郊外って山梨とか長野だろ。

[96: 匿名さん]

>>95
外周区から外側すべてだよ。

[97: 匿名さん]

人気あるから無理でしょ。

結局、人気順なんだから。

[98: 匿名さん]

郊外は地元民人気だけだから、
家が余り始めると終わり。
確実に下がって行くから、待てばいい。

[99: 匿名さん]

>>93
常套句だし、その通りだとは思うんだけどさ・・・
結局需給のバランスと土地取得価格、経緯が大きくモノを言うんだよね

70平米6000万をポンポン買える層が果たしてどのくらい存在するんだか・・・
南は別格として、西と東がもうちょい安ければ、色んな層を取り込めたと思うんだけどね

[100: 匿名さん]

どんどん郊外のひとが流れ込んでくるから買いやすくはならないよ。

[101: 匿名さん]

人気、には
価格が割高か、普通か、割安か、
って要素も含まれるからね。

[103: 買い換え検討中]

豊洲５丁目　
４４Ｆ超高層　
ゼネコン清水建設
新豊洲駅（最寄駅）
こちらのほうが環境は良さそう

Ｈ２７年完成（予定）

[104: 匿名]

5丁目、って6丁目じゃないの？

[105: 買い換え検討中]

訂正　
６丁目でした。

[106: 匿名さん]

人がいませんからね。何を作っても売れない時代ですから。厳しいと思いますね。

[107: 匿名さん]

103さん
実際そうだと思うが、中央区と江東区のブランド差を
また言われてしまいますね。

[108: 匿名さん]

私はくだらないと言われても足立ナンバーの車には絶対に乗りたくない。ただただその一点で中央区になるね。江東、葛飾、足立、墨田、ついでに江戸川はごめんなさい。

[109: 匿名さん]

逆に車を持たないなら、中央区物件に拘る必要がないってことね。

[110: 買い換え検討中]

豊洲に住んでますが、品川№に乗ってます。

[111: 匿名さん]

勝どきに住んでますが、足立NOに乗ってます。

[112: 匿名さん]

この物件は駐車場設置率があまりにも低すぎるから、車持ちたい人は不向きですよ。
抽選外れる確率大きすぎる。

[114: 匿名さん]

>>112
低すぎる？
都心部のタワマンの現状ってあんなもんじゃないの？

前スレでも30パーなんていうとんでもないレスがあったけど、
どの資料見たらそんな結論になるんだろ？

[115: 匿名さん]

>114
自転車推奨マンションですよ。HPみたらわかります。

[116: 匿名さん]

>>115
サイトみても駐車場設置台数が見当たらない・・・
URL教えて頂けます？

[117: 匿名]

長期修繕計画は何年でしたか？

[118: 匿名さん]

>>116
駐車場設置率はＭＲで教えてもらえます。
当初予定よりも大幅に減らして、30%に決まったそうですよ。

[119: 匿名さん]

>>117
普通は20年分までデベが提示する義務があったと思います。
なので最低20年までは決まってるはずです。
ＭＲ行ってないのでここの詳細は知らないのですが。

[120: 匿名さん]

>>115
機械式378台平置10台で設置率40～45パー
間違ってたら指摘頼む

これが高いか低いかの判断は分かれるところだと思うけど、
低すぎるってことはないと思う

ネガもポジも買うのも買わないのも自由だと思うけど、
意図的な誘導？ってのは何なんだろうね、嘘は良くない・・・

[121: 匿名さん]

119
訂正
「新築マンションの場合には、築３０年目まで計画されている事が必要です。」に変更になってたみたいです。

ちなみに長期修繕計画は、販売業者が決めた「絵に描いた餅」のようなものらしいです。
タワーマンションや免震は修繕にかなりお金かかるみたいですね。

[122: 匿名さん]

>>120
過去スレでＭＲ行った方が30%と仰っていたのでそのまま書いただけです。

[123: 匿名さん]

121
マンションは、
ある程度住んだら別な新築に買い替えがオススメ。
長期修繕計画の差額は、次の住人にバトンタッチ。

[124: 匿名さん]

>>122
はいはい・・・
んじゃ一連のレスは削除依頼出しておいて下さいね・・・

事実と異なることを伝聞とはいえ、さも真実のように決めつけて記載するのも問題ですよ
今後はご自身できちんと確認して下さいね・・・

[125: 匿名さん]

>>１２０
自転車推奨してるのは本当です。
なぜ嘘つきよばわりされたのかわかりません。

ご参考に。

「大手町や丸の内など、自転車で約15分～20分の近さ。満員電車に揺られるストレスもない、開放感あふれる自転車通勤が健康的で気持ちいい。中央区・晴海なら、エコ志向の方も満足できる通勤スタイルが実現します。」

「また、「丸の内バイク＆ラン」と提携した「オーナーズ・バイシクル・スペース」は、
自転車で都心へ通勤ができる晴海ならではともいえる施設。
メンテナンススペース等を用意した、ツーキニストに嬉しい施設です。」

「2階にオーナーズバイシクルスペースを設置」

[126: 匿名さん]

>>124
ちなみに、過去スレの設置率30%は嘘だと決め、
さっきの書き込みの設置率40～45%は事実だとする理由は、何か根拠があるのでしょうか？
自分で問い合わせしてちゃんと確認されたのでしょうか？
私はＭＲに行ってないのでどれか正しい情報かは知りませんが、
ちゃんとご自身でＭＲ行くなり、問い合わせするなりされてはどうですか？
いきなり嘘つきよばわりはどうかと思いました。

[127: 匿名さん]

＞１１３　ごめんな、足立君　生理的に足立君はだめだよ。　品川ナンバーのポルシェ９１１が特技だよ。

[128: 匿名]

117です。
レスありがとうございます。長期優良住宅なので何か違うのかなと思ったもので。
今度ＭＲ行くので聞いてきます。

[129: 匿名]

ＭＲいってきた。

既出かもだが、簡単にまとめとく。

○現在ＭＲプレオープン中、40平米台、60平米台、90平米台の３タイプ→２月上旬に70平米台ともうひとつオープン

○最大天井高を稼いだせいか、内部は案外と梁の目立つ印象

○ベランダ手摺が幅広で眺望を遮る可能性あり

○販売前だがすでに１５階までは間取り、設備仕様など選択不可。
理由はわからんが仕様は「ランダム(笑)」になるらしい。

70平米以上を狙っているとして参考までに↓

○管理費約25000〜、修繕積立費約10000〜、駐車場25000〜

○坪220〜もある。ただし北西角、北東角

○北向きは単身者、投機向け

○南向きは低層階でも強気、坪300〜くらい

[130: 匿名さん]

＞１２９　現在の感覚であなたは総合何点でしたか？

[132: 匿名さん]

＞１３１　すばらしい。

[133: ご近所さん]

ここが売れたら湾岸マンションどれも売れちゃうよ。

[135: 匿名]

>131

なりすまし。

総合75点

○とにかく交通が不便

○南向きにこだわらない人はもしかすると超買得かも

[136: 匿名さん]

MRに行ってきて入手した資料と、
今週発売の「都心に住む」からの情報を勘案して記載します。

駐車場ですが、
　平置き２３台（身障者用２台、カーシェア用２台、急速充電用１台、荷さばき用３台、管理用１台含む）
　立体３７８台（来客用１０台含む）
なので、純粋に居住者に割り当てられるのは
　平置き１４台＋立体３６８台＝３８２台です。

８８３戸に３８２台なので、４３．２％　となります。

かと思いきや・・・、雑誌「都心に住む」に
『プレミア住戸（３９戸）には駐車場優先権付き』との記載がありましたので、
最悪を想定して、３９戸全戸が駐車場希望を出してしまったとすると、
残りは、３８２−３９＝３４３台となり、

８８３戸に３４３台なので、３８．８％　となり４０％を割り込んでしまいます。

（MRの方はプレミア住戸の優先権については自らは話されませんでした）


ついでに、
エレベータの割合ですが、
１．２号機：　３階〜１８階（３１３戸）
３．４号機：１９階〜３０階（２４８戸）
５．６号機：３１階〜４０階（２０１戸）
７．８号機：４１階〜４８階（１２１戸）です。

３０階はラウンジがあるため１．２号機以外すべて停止しますが、
とりあえず、３．４号機にのみ含み入れています。

上層階と下層階でかなり密度が違いますね。。。
確かに上層階の方が絶対的に時間がかかるのはわかりますが。。。
野村東雲でもここまでの違いはなかったと思います。

[137: 匿名]

えっそんな高得点？俺は３０点だな。やはり立地が厳しい

[139: 匿名さん]

>136

自己レスです、

＞８８３戸に３４３台なので、３８．８％　となり４０％を割り込んでしまいます。
の部分ですが、計算間違えました。

この時点でプレミア住戸は権利を得たと仮定されますので

８８３ー３９＝８４４戸となり、

８４４戸に３４３台なので、４０．６％　となりぎりぎり４０％を保っていました。

が、正しいですね。ごめんなさい。

[141: ご近所さん]

＞＞１３６
情報色々と有難うございます。

エレベータ情報は鮮烈でした。
ここまで差別的なのは衝撃ですね。
ウチはなんて平等なんだろうと思ってしまいました。
ちょっと１台あたりの戸数を計算してみました。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　エレベーター１戸あたりの戸数
１．２号機：　３階〜１８階（３１３戸）：１５６．５０
３．４号機：１９階〜３０階（２４８戸）：１２４．００
５．６号機：３１階〜４０階（２０１戸）：１００．５０
７．８号機：４１階〜４８階（１２１戸）：　６０．５０

間違ってますかね？
これ本当だったら３０階までの人引き篭もりになっちゃいますよ。
それか足腰が丈夫になるか・・・

[144: 匿名]

エレベーターはタワマンはこんなもんじゃない？
それにここ40階以上くらいから極端に広い部屋が増えるから。

[145: 匿名]

エレベーター、これ本当か？

１棟あたりの規模が同じくらいのタワマンだと１６機はあるぞ

[146: 匿名さん]

南向きと、東向き、2LDKタイプで一番狭い部屋って何㎡からありますか？（低層）

[148: 匿名さん]

プレミアは駐車場の確保を確認しています。

[149: 匿名さん]

エレベーターが少ないのは去年に
丸の内サテライトに行って平面図見ただけで分かったが。

[150: 匿名さん]

>147
東と南は60平米台～とのことですが、
東と南の予定価格は5000万円台～な感じでしょうか？

[153: 匿名さん]

>150
私の検討対象では全くないので、間違いの可能性があることをお含み置き下さい。

5000万台とは言え、例えば5008万円はないと思います。
東は坪260万位のような、、、ザックリとした感覚です。

特に南は60m2台があるのかも微妙ですが、既に他の方々が書かれているとおり、南低層は比較的に割安と認識されているようです。
ちなみに南低層70m2台が坪280万円位と思います。

対照的に高層はかなり不人気のようですね。

[154: 匿名さん]

＞＞144

そうですよね。必然的に上の階の個数は全体の中で少ないことになるので、全ての階がコンスタントに同じマンションよりはエレベーターの渋滞にはなりにくいかもしれないですよ。

まぁそれを加味してもちょっと数がなぁ、と思わなくもないですが決まってしまっていることはもう仕方がない感じで(汗)

[155: 匿名さん]

>>153
情報ありがとうございました。

どうもマンションの形を見てると、南側の戸数は少なくて東側の方が戸数が多い感じなんでしょうかね？（少し横長のマンション）

東側の眺望はどんな感じなのかなぁ。

[156: 匿名さん]

>>155
方角か物件を間違ってませんか？

南は最大の売りで部屋数も一番多い
反対の北はEV等共有施設設置で部屋数少なめ＆単身またはDINKS向きの60主体
東と西はほぼ同条件か？今は抜けてるけど近い将来お見合い確実OR眺望を阻害される可能性が高い

[157: 匿名さん]

>156
じゃあHPの図が間違ってるんですね多分

[158: 匿名さん]

手元に資料がないですが、多分、南が広め・ワイドスパンの部屋が多く、東のほうが比較狭い部屋があるのかと。
ほぼ正方形と記憶していますが。
眺望に関しては、現地かパビリオンに行くしかないですね。あとはGoogle earthか。

[159: 匿名さん]

追記
HPの「安らぎの街づくり」のことの図をみてました。
SUUMOにも同じ図が。

[160: 匿名さん]

南は必然的に広めな部屋が多いから買いづらい。
その他方角は何かしら眺望阻害されるから、南を買う予算の
6500くらいの予算がないと他をあたったほうがいいということか？

[161: 匿名]

予算、はあっても
その金額じゃ床面積の狭い部屋になりそうなんだよねえ。

[162: 匿名さん]

東向きは、隣に建つもうひとつのマンションと少しお見合いになるってことでしょうか？

隣にもう一棟建つマンションとここは入居時期が1年しか違わないんですね、びっくりです。

南向きは永久眺望だけど、永住はできないマンションのような。
長期修繕計画はここには書けないくらい、すごい金額になんでしょうかね？やっぱりタワーは・・・
定年後もかなりの財力がある方でしかタワーは永住できない気がします。
というか10数年後にはすでに修繕積立金すごい額に跳ね上がるんですよね、きっと、
そしたらローンとかぶってかなり厳しいです。
ローン組む額が少額で余裕で買う人しか将来住み続けていけない・・
背伸びして買ったらとんでもないことになりそうなので、見送りになりそうですー（涙）
物件価格がギリギリ予算内でも、ランニングコストも考えるとアウトです。

[163: 匿名さん]

だから、どんなマンションにも定住はせずに
ある程度住んだら買い替えを…
しつこくなるからもう書かないけど。

[164: 匿名さん]

そのほうが良いと思います。
長期修繕計画は要確認ですが、佃のタワマンを参考にすると跳ね上がる可能性は高いですね。

東向きは豊洲すみふツインで容易に想像できますね。
ちらっと目線を向けると隣のタワーが丸見え。

[165: 匿名さん]

>163
ある程度住んだら買い替えかぁ・・
資産価値が保てたらいいけど、徒歩11分＆埋立地だと買い替えは厳しそうだなぁ・・・
賃貸で借りた方がいいってことなのかなぁ。

>164
佃のタワマンもやっぱ修繕積立金跳ね上がりますか。
有明のタワマンもやっぱりそうでした。
タワマンはコスト的に長くは住めないですね。

[166: 匿名]

モデルルームのジオラマもみたけど正方形ではないよ

南北が広い長方形

東の北側寄りは確かにもう１棟と少し見合う感じ

[167: 匿名さん]

>>160
そう思う
東と西が価格に見合ってない気がするんだよなぁ
これといって特徴というか強調材料が乏しい
70～80平米予算5千万台の層は一気に東雲に流れた気がする

[168: 匿名さん]

>166
南と北がワイドスパンな感じの長方形なのか、
南北に細長い感じの（東より南向きの方が狭い）長方形どちらでしょう？
ホームページの図だと後者になってるんです。

[169: 匿名さん]

>>167
私も東雲に流れたかったですが、東雲の運河向き5000万くらいのものは1期で完売したっぽいんですよね。。
隣のマンションは入居時期が1年しか変わらないので、今回は見送りつつ、新豊洲も楽しみに待とうかななんて思ってます。
新豊洲は土地の簿価がタダみたいなものらしいのでちょっと期待してしまいます。

[170: 匿名さん]

>169　追加
隣のマンション＝ココの隣に建つ予定のマンション　のことです。
入居時期がココの1年後なので。

[171: 匿名さん]

>>168
南と北が長いよ。
HPって上から見たやつだよね？
２階のガーデンが入ってるから東、西が長く見えるんだよね。

[172: 匿名さん]

171
まるほど、そうなんだ。ありがとう。

[173: 匿名さん]

171
なるほど、そうなんだ。ありがとう。

[174: 匿名さん]

>>169
なるほど・・・
あちらは盛況ですからそういう事情もあるんですねぇ

何時まで待てば気が済むの？って声が聞こえてきそうだけど、
待てる人は頭金貯めつつ待ったほうがいいかもね・・・
飛びついていいのは南だけかも

2本目や新豊洲、勝どき5丁目（かっこいい！）が時期的に被るのかな？
待つデメリットは消費税リスクぐらいですね？
この先数年で劇的に景気が上昇するとも思えないし

[175: 匿名さん]

2階のガーデンは子供の遊び場になったりできるようなスペースなのかな？
それなら南低層はちょっとうるさくて気になるかな。

[176: 匿名さん]

買い替え前提で買ったほうがいいよね。
駅徒歩10分超はどう考えても厳しい…70m2そこそこで6500万はちょっとな〜

>新豊洲は土地の簿価がタダみたいなものらしいのでちょっと期待してしまいます。

そうなんですか。
うちもここは見送りで新豊洲待ちかな〜
あとは勝どき5丁目再開発に期待。

[177: 匿名さん]

175
キッズルームが棟内にはありますが、確かに二階のガーデンも子供のたまり場になりそうですね。

[178: 匿名さん]

ランニングコスト的に長くは住めなくて買い替えしないといけないなら、永久眺望の意味もあんまりないような気がしてくるなぁ

[179: 匿名さん]

>>178
唯一無二の条件ってのは売買する時の強力な材料になります
駅直結とか永久眺望とか日照良好の南東角とか・・・

買い替えを前提とするなら、個人的な条件は棚上げして、
一般的に貸しやすい売りやすい物件が吉
ここは駅11分っていうどうしようもないデメリットがあるから余計に眺望は重要かも、
というより他に材料が見当たらない・・・

[180: 匿名さん]

>勝どき5丁目（かっこいい！）

スターハウスって言葉をwikiでご覧になったほうが。