ザ・パークハウス 晴海タワーズ クロノレジデンス その10

[匿名さん]

ザ・パークハウス 晴海タワーズ クロノレジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目28番他3筆（地番）
交通：山手線 「東京」駅 バス19分 「晴海三丁目」バス停から 徒歩6分 （都営バス「東京駅丸の内南口」バス停より（都05系統））
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩11分
東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩14分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.01平米～158.20平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：鹿島建設


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【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795

[401: 匿名さん]

>399
それこそ早く買わないと！(笑)
東雲も修繕費高いですか？
ここの事前案内会ももう行かないですか？

[402: 匿名さん]

>>400
家賃40万も払うなら、ここの高層も買えるでしょうに（笑）

[404: 匿名さん]

399
東雲2期申し込まないといい部屋なくなっちゃいますよー

[406: 匿名さん]

403
その修繕積立金が高すぎて16年後～払えそうにないから買うのやめようと思ってるんですよね。

[408: 匿名さん]

405
すいませんが、多分別人ですよ。

[410: 匿名さん]

>407
こちらのマンションのＭＲには行くのすらやめた感じでしょうか？
でも気になる～って感じ？
うちと同じパターンかな。
絶対もう買わないけど気になるよね、お値段とか、人気度とか、評価とかは。

[413: 匿名さん]

409
家賃は気にならないですよ。高くないのと、月収けっこうあるので。でも内緒です！
保険の掛け捨てみたいな感覚です。
家賃がもったいないなんて思ったことはないです。

[415: 匿名さん]

414
いや、無理なですよ。無理というかね
ローンが月々15万くらいになるのでそれプラスランニングコスト10万？だと
今の家賃以上になるのでバツです。
払えるけど払いたくないって感じかな。
結局は買えるんだけど買わない感じ。

あなたこそ家賃40万だったら余裕でここも買えるでしょ？
ＭＲ行ったらいいのに。

[416: 匿名さん]

積立金って、修繕計画が正しいなら順調に費消されるものでしょ。

計画が過剰なら、組合で見直して積立額を減らす話。
でも過剰な方には、ふつうは販売上不利になるからそういうケースは滅多にない。

なので積立金が余るようなことは殆どない。

法定の更新設備は別にして、塗り替えとかケチることは可能だけど、長い意味で資産価値さがるしね。

[417: 匿名さん]

そうそう、
特にタワーは修繕積立金が将来は足りなくなるらしいです。
長期修繕計画って販売側が作った「絵に描いた餅」なんだそうです。

タワーじゃないマンションの方が修繕費そんなにかからないですよ。

[418: 購入検討中さん]

やはり注目のマンションですかね
http://house.goo.ne.jp/special/new/nm_rank.html

[420: 匿名さん]

お金かけてちゃんと修繕してもらわないと、いっきにボロマンションになってしまいます。
そうなると資産価値保てないから、修繕はとても大切。
ただタワーマンションは修繕費が高くて大変ってことなんです。

[421: 匿名さん]

>>419
だから100戸～200戸くらいの規模のマンション買えばいいそうですよ。
そしたら修繕積立金も安いんですって。

[422: 匿名さん]

この物件とは話がずれてしまったかも。ごめんさい。

[423: 銀行関係者さん]

費消されるとは限らない。
マンション建て替え適正化法に基づく立替基金は、明らかに資本的支出であり、費消ではない。

[424: 匿名さん]

結局、買いたけど買えない人と、買えるけど買わない人しかいなくなってしまったような。
自分もそうだけど。
東雲の方が人気みたいだなぁ。

[425: 匿名さん]

それじゃ、買う予定の人はゼロってことですね。
まぁ見てれば一目瞭然だが。

[426: 匿名さん]

お金の垂れ流しですな・・・

わざわざ、東京に出てくる意味ないのでは？

[427: 匿名さん]

これだけタワーマンションが建ってくると、技術革新や価格競争で修繕工事が予定より安くなる可能性もあると思いますよ。
タワーマンションの大規模修繕は、30億から100億くらいで計画されているケースが多いはずですが、その工事の受注を狙ってくる建設会社も出てくるはず。

[428: 匿名さん]

ごめん、会計的な意味で費消って言ってる訳じゃなくて、現金とか預金としてはなくなるってことね。
積立金が資産価値（の維持）に置換してるのは間違いない。
それが張子の虎（中身をケチること）になってたり、業者にボラれてないことが大事。

[430: 匿名さん]

>>429
モデルルーム行ったよって人はいて予定価格や管理費、最初の年の修繕費、駐車場代の書き込みはあったけど
長期修繕計画を書き込んでくれる人ってなぜかいないよね。ますます怪しい感じ？

[431: 匿名さん]

430さん
モデルルームに行って聞いてみたのですが、長期修繕計画の数字については固まっていないらしく、教えてくれませんでした。

[433: 匿名さん]

>431
えー！あり得ないデベさんですね。
大手なのに、、、

>432
具体的な数字書いてくれたら、安いって思えるかもしれないんですが、文章だけだと説得力なくて残念だよ。

[434: 匿名さん]

とりあえず、ほかのマンションの情報よりは、ここの数字を知りたいですね。

>長期修繕計画の数字については固まっていないらしく
お客の反応みて妙に安い数字出されたりしたら困るね、信用できなくなる。
ちゃんと事前に長期修繕計画くらい作成できてなきゃ。

[437: 匿名さん]

長期修繕計画については施工会社の言い値になっているケースも多々見受けられます。施工費は建設会社の裁量の余地がありますから。引き渡し後結成される管理組合と鹿島との交渉次第。もちろん高ければそれだけ価値が保てるというものでもありません。

[438: 匿名さん]

「震災対応」という、ある意味流行りモノに飛びついて、過剰なまでの設備を設置したが、
本来意識すべきライフサイクルコストを十分に考慮していない証拠だな。

この会社も所詮その程度。

[440: 匿名さん]

これから１５年で１５００万人の人口が減る。

これは東京、神奈川の全人口が消えるのと同じ規模。

３０年後にはさらに減少カーブが酷くなる。

物理的に、修繕費や一時金を払う人がいない。
予測ではなく誰でも分かってる事。

長期計画プランなど元々成り立たない。

[441: 匿名さん]

東京の人口はほとんど減らない。都心はむしろ増える傾向。

[443: 匿名さん]

>>439
長期修繕計画に基づいて、30年分くらいの修繕積立金の値段教えてもらるんだけど・・・
今は義務化されてる。

[445: 匿名さん]

まだ正式価格も出てないからね。

[446: 匿名さん]

最寄りが大江戸線。しかも歩いて20分くらいかかる。これが全て。

[448: 匿名さん]

しかしこの物件のＨＰ見にくいわ。
「憧れの～」と「安らぎの～」に分かれてて情報が探し辛い。
スラブ圧とか戸境壁とか、構造のとこをもっと載せてほしいのに、まだかいな。

[449: 匿名さん]

あ、スラブ厚

[450: 匿名さん]

>>447
朝は駅まで歩いて20分くらいかかでしょ。
トリトンへ向かく人の流れに逆らって歩けない。

[451: 匿名さん]

普通のサラリーマンならローン返済は管理費や修繕積立金まで入れて15万までにしないと余裕のある生活はてきないよ。
奥さんの収入までローン返済に組み込むような無理な返済にすると、収入が減るようなことになったときにどうしようもなくなりいっきに破産するよ。

[452: 匿名さん]

NHK調査によると、オリンピック招致賛成派が前回よりも割合が高いんだね。都民・全国ともに。
もし、仮に招致成功したら、埠頭付近は一気に宿舎が建つのですよね？
選手村がタワマンってことにはならないだろうか…
とにかく西向きは不確定要素が満載だからパスしたほうがいいかな…
やっぱり南か…

[453: 買い換え検討中]

内廊下の幅はどのくらいですかね。

ＭＲで営業に聞いたが即答できず・・・

[454: 匿名さん]

４５１さん、
そのとおり。さらに固定資産税はプラス広さによるけど７５ｍ２くらいで年３５万円くらい。
月３万円。やはり中央区だね。

[455: 匿名さん]

＞＞441
都市部の人口が80～90年代に減って、いまはじわじわ増加している。集合住宅を供給してるからだ。
しかし、2010年代の計画はどう見ても供給過多の勢い。2020年には駅歩10分以上は淘汰される。

[456: 住まいに詳しい人]

2010年代の計画はどう見ても供給過多の勢い。2020年には東京駅から半径5km圏外は淘汰される。

[457: 匿名さん]

都心が減る前に千葉・埼玉が先に減るよ。大宮とか幕張とか通勤不便な場所が減るね。都心は３０年大丈夫。

[458: 匿名で]

人口推移以前に地震が来て、住めるところと住めないところが判明する。

[459: 匿名さん]

木造住宅密集地帯はどうなっちゃうんだろうね。
他人事ながら心配です。

[460: 匿名さん]

我が家は現在５０階で制震構造ですが、３．１１では大きくゆっくり揺れましたが、細い花瓶すら倒れず、まったく無傷でした。ただ、１０分以上ゆっくり揺れたので船酔いしたけれど。普通の戸建やマンションよりも建築基準が厳しい分安心です。
夜中の地震だったら家族で安心。勿論、日中外出している時は仕方がないですが。タワーは安全です。

[461: 匿名さん]

円高で企業収益が悪化して一層サラリーマンの収入は不安定になる。
5000万を超えるような物件は普通のサラリーマンで買える人はほとんどいなくなるよ。
そういう物件しかない場所は在庫がだぶついて大変なことになるね。

[462: 匿名さん]

>461
都内に住もうと思っている人で5000万円程度も準備出来ない人はいないでしょう。
5000万円が難しいってどんなブラックに務めてるんだよ。

[463: 匿名さん]

10%以内に入れれば買えるレベルじゃないの？

[464: 匿名さん]

これを見ると都心部では安い方じゃない？
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/price_ranking_1.html

[465: 匿名さん]

５０００万円の物件というよりは５０００万円の債務をもって、さらに子供育てて、さらに豊かな老後を過ごすには最低年収共稼ぎではなく３５歳で１５００万円以上だね。そういう意味では少ないよ。

[466: 匿名さん]

広さにもよる。
都心だと、狭めの部屋で我慢する人も多いよ

[467: 匿名さん]

年収800万円くらいじゃないかな

[468: 匿名さん]

都心部だと坪単価250万円はするからな。
5千万円で６６ｍ２ですね。

[469: 匿名さん]

８００万円なら共稼ぎで妻も７００万かな。豊かな老後に毎月５０万以上かかるからね。

[470: 匿名さん]

かからないよ

[471: 匿名さん]

年収が低い人が豊かな老後を考える事自体がしょせん無理な話では？
一生賃貸でも無理でしょう。

[472: 匿名さん]

都心だと、坪単価400万や600万なんて物件も多いよ。

[473: 匿名さん]

>>472
高年収サラリーマンレベルのお話をしているんだよ。
関係ない話しはよしてください。

[474: 匿名さん]

関係ありますよ。

[475: 匿名さん]

安いうちに買うのが投資の基本だよ。

[476: 匿名さん]

月５０万円のうち、管理費、税金などもろもろ諸経費１０万円以上、医療費月２万円以上。そうやって考えると豊かな老後は月５０万円は必要だね。生活レベルの低い若いうちはこの感覚はわからないだろうね。年金２０万円として自助努力で月３０万円。っていうことは念３６０万円。３６０万円×２０年でも８０００万円近い財産がいるな。都心で住むということはそのレベルでしょ。

[477: 匿名さん]

変動低金利に目がくらんで無理すると買えても老後が厳しいですよ。

[478: 匿名さん]

>>476
今買ってる人たちはたぶん70歳まで働くことになるよ。
それで計算し直したほうが良い。
それから子供の手が離れたらドンドン貯金が出来るようになるよ。
55歳～70歳で15年、毎年200万円貯金したら３千万円、
それに退職金４千万円として計７千万円

[479: 匿名さん]

＞４７８　そうだね。その通りだ。６５歳でも年３００万×２０年で６０００万、退職金４０００万円で億。６５歳億あればなんとかなる。

[480: 匿名さん]

老後はマンション売って清算して高級老人ホームかな。

[481: 匿名さん]

ゼロからいっぱしの財産を都心部に築こうとしたら、
そんなに簡単なことじゃないよ。
地方から上京された皆さん
ハングリー精神を持って頑張ってください。

[482: 匿名さん]

山手線内のタワーなら50年後も資産の下落は２割程度かもしれないけど、
湾岸は厳しいよ。2060年なんて、山手線の中は高層建築一色だろうし。

そのころもきっと、液状化だの海洋放射能汚染だの言われてるだろうし。

[483: 匿名さん]

すごく露骨なネガですね。

[484: 匿名さん]

資産が下落しにくい物件なら、月々のローンも積み立て気分。賃貸は金を捨てるようなもの。
でも、何十年後か中古になっても部屋が売り出されたらすぐ埋まるみたいな人気の場所を選ばないと。

[485: 匿名さん]

ポジやデベの心地よい言葉ばかりでなく、広くさまざまな評判を聞く耳を持ちたいですね

[486: 匿名さん]

20年後には都心部の席はほぼ埋まっているでしょう。
その後は都心部生まれ、育ちのひとたちの購入が始まって、
上手く回転して行くでしょう。

また、その頃には都心部の国際化が進んで、
社員の半分が外国人になっているかもしれません。
そうなると、その人たちの都心部需要も加わります。

旺盛な需要に途切れはないでしょう。

[487: 匿名さん]

近郊、郊外の存在感は年々薄くなって行きます。
不動産も値下がりします。

[488: 匿名さん]

70歳まで働くようになってもその間、大病をする確率はかなり高く、退職せざるを得ない状況に
なる可能性が５０％くらいになるはず。特に６５才過ぎはきびしい。しかも給与の調整下げがある
６０歳以降から７０歳まで年２００万円は無理だろう。
しかし良い生活をするには月５０万円必要は同意だけど、毎年かなりの貯金を切り崩さないと
できない。まあ、どう考えても厳しいですね。

[489: 匿名さん]

大病などで万一退職した場合に備え、
転売をしやすい物件を選ぶべきですな。

[491: 匿名]

駅から遠いのこと、これからこの一帯に多くのタワーが予定され供給過剰になること
からこの物件は転売しずらし、できても買いたたかれる。

[493: 匿名さん]

豊洲のシンボル、ツインの中古は値下がりしてますね。

[495: 匿名さん]

近隣タワー住民です。私のマンションは駐車場に習志野、横浜、果ては大宮ナンバーなどの車がたくさんあります。しかも古い。きっと都心に住みたくてやっと購入した人が住んでいると思います。車は更新できず。
でも、今後も同様なことが起こるでしょう。都心の人口は当分減りませんね。

[496: 匿名さん]

結局市況次第、まあ自称アナリストが予測すんのも勝手

先行者利益を享受しようと思ったら、
二本目は最低でも同価格、三井は300、住不は320越えで出してきてくれないと困る
細かい立地や分譲時期、仕様等は考慮してないけどね

果たして晴海にそこまでのポテンシャルがあるかどうか？ってとこでしょう

[498: 匿名さん]

売り手が強気の時期に買った人は多少下がるよ。今は平常時かね。

[500: 匿名さん]

スーパーカーもたくさんいますよ。二極分化しています。貧富の差が激しい。