ザ・パークハウス 晴海タワーズ クロノレジデンス その10

[匿名さん]

ザ・パークハウス 晴海タワーズ クロノレジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目28番他3筆（地番）
交通：山手線 「東京」駅 バス19分 「晴海三丁目」バス停から 徒歩6分 （都営バス「東京駅丸の内南口」バス停より（都05系統））
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩11分
東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩14分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.01平米～158.20平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：鹿島建設


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【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
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[220: 匿名さん]

タワーマンションって15年たったら住めませんね、何の修繕にそんなに金かかるの？

[221: 匿名さん]

ご存知の方おしえてください。

①ここの乗用EVの分速と定員（特に高層用）

②富士山は本当にすっきり見えるのか


①は、通常レベルのMSだとまあ80～110戸に1基、170m級タワーなら高層用は最低210m／分、定員11名以上が必要。
しかしここまでEVを階数で細分化するのは珍しいですかね（PCTも同じ？）。TTTも4分割だったかと思いますが、あちらは戸数が半端ないので各ブロック4基ずつ。こちらは2基しかないので、全部逆方向に出発したばかりだとかなりフラストレーションがたまるでしょう。それだけに定員数と速度が大事。

②グーグルアースでシミュレーションすると、この建物からだと、富士山の真正面に三田にある超高層オフィスビルが山容の4分の1ぐらい邪魔する感じです。40階まで行けば、ビルは丹沢より下に来るので気にならないでしょうが、それ以下だと富士山にかかるのでは？　特に下階からだと。

[222: 匿名さん]

>220
本当、なんでそんなにも修繕費、跳ね上がるんでしょうね。
免震はゴムの交換にかなり費用かかると聞きますが、免震でないタワーでも修繕費かなり高くなりますよね。
あとタワー型の機械式駐車場は修繕費がかなりかかると聞きます。

[223: 匿名さん]

しかもブリリア有明は何年後かまとまった額の一時金徴収もありましたよね。
こちらと同じタワー型の機械式駐車場で、その一時金徴収はタワー駐車場設備の入れ替えのためのお金だったと思います。

[224: 匿名さん]

修繕の為の積立金なので、使わなければ、そのまま使わなくても良いんだよ。

積立金なので、少ないほうが不安だよ。

[225: 匿名さん]

>>224
修繕しなかったら資産価値が保てないですよ。

とりあえずそういう問題でなくて、16年後からローンと合わせてそんなに払えないってことです。
永住も無理そう。
しかもそんな修繕費高かったら売却もできないような。って思ったんですよね。

[226: 匿名さん]

えっ？エレベーター速度って、高層は勿論240m/minですよね？
4バンクだから低110、中180、中高240、高240、非常180は出ないとストレスたまりまくりでしょう。
それにしても900戸弱で乗用8基は少なすぎます。非常用も各層1基あったとしても12基。最小限度です。
豊洲でさえツイン14基、シンボル9基、豊洲タワー8基あるってのに。

[227: 匿名]

ＴＴＴは１６機

業務用入れて１８機

階数違うが戸数は変わらないんだよね

エレベーターやばいな

[228: 匿名さん]

エントランスから駅まででも朝相当な時間かかるのに、エレベーターまでだと朝いったい何分かかってしまうんでしょうか？

[229: 匿名さん]

せっかちな方には向いてないってことですね。
ノンビリ派には最適な立地とエレベーター。

[230: 匿名さん]

うまいこと言いますね！
スローライフＭＳということですね。

[231: 匿名さん]

逆に毎日通勤する人には不向きなマンションってことですね。

[232: 匿名さん]

トリトン前からのイオンバスも
ノンビリとイオンまで約30分の所要時間だからね。

[233: 匿名さん]

お年寄り向きのMSってことか。
働き盛りには住めないMSだ。

[234: 匿名さん]

都心なら近いし
通勤も楽なマンションだね。
スローライフバンザイ。

[235: 匿名さん]

シャトルバスを使いこなせる勤務地、
の人なら通勤が楽でしょうね。

[236: 匿名さん]

オーナーズ・バイシクル・スペース…
丸ノ内・大手町界隈にチャリ通勤の高額所得リーマンには向いてるかもね。

そして、「うちの主人は三菱地所に勤めているのよ〜」みたいな御婦人達が、キッチン＆パーティスタジオで談笑するのかも。

いや〜羨ましい！

[238: 匿名さん]

徒歩でも駅まで11分だよ。
大袈裟な。（笑）

[239: 匿名さん]

TTTは、1棟で1200とか1300戸とかじゃなかったっけ。
それで18基なら十分合格点なんだけどね。
100戸に1基は最低レベル。よほど運行管理プログラムが巧くないと、朝夕はきつい。

[240: 匿名さん]

チャリ置き場完備の勤め先ったら、外資のアッパークラスのみ。あるいはスポーツ関連企業か。
新丸ビルのなんたらってステーションも、一般人が使えるボリューム・料金ではないよ。
それに、いつでも好天・月夜の晩ばっかりじゃないし。

[241: 匿名さん]

それ、郊外マンションの基準じゃない？
湾岸タワマンだと、経営者や士業が多いのでそんなに必要ないかと。

[242: 匿名さん]

丸の内は駐輪場多いよ。俺はアーバンネット大手町ビルの駐輪場に停めてる。

[243: 匿名さん]

自転車通勤は体にも良いよ。お試しあれ。

[244: 匿名さん]

現実は月島駅へ自転車で行って、メトロ通勤かな。

[245: 匿名さん]

軟弱者め。
中年太りしても知らないよ。

自転車通勤しよう。

[246: 匿名さん]

家賃補助さん。
今週末にモデルルーム行くんですね。にっこり。

[248: 匿名さん]

わお、おめでとうございます。

[249: 匿名さん]

あしたは雪かな。
週末もぐずつきそうだ。
客足鈍るかな。

天気悪い日に、あの辺りを見とくのも必要だけど。

[250: 匿名さん]

天気悪い日は何処だって歩きにくいよ。

[251: 匿名さん]

東低層階が気に入ったんだけど、低層階はきっと倍率高いよな。

[253: 匿名さん]

そうだよねー。永久眺望で、海面も煌きそうだし。

[254: 匿名さん]

南と東低層で倍率つきそうですね。
人気のある間取りは一期から無くなりそう。

高層検討者は明らかに少ないね。
7・8号機の高層住民は、エレベーターストレス地獄にはならないかもね。
途中で止まることもなくガーラガラ…

[255: 匿名さん]

>225
マンションは永住はできないようになってるんですね。
単身赴任か、老後向けです。

やはり、TTTかビュータワーの賃貸で正解ですね。

[257: 匿名さん]

あれ？家賃補助さん、今週末にモデルルーム行くんですよね。

また、びびったの？

[258: 匿名さん]

お金余ってるなら、賃貸でも良いと思うよ。

[259: 匿名さん]

TTTは、南向き70平米で家賃いくら？

[262: 匿名さん]

１０年以内に転売って考えると、賃貸でいいのかなと＾＾；

完全に使わなくなる共有施設とか、永住だと負担が大きいですし、
やはり修繕費１０万とかは払えませんし、後世に残す物でもないですし、、

[263: 匿名さん]

>２６１　

２０年落ちの物件の賃料は半額ほど。

税金、管理・修繕費、ローン金利、部屋の修繕を含めると、

７０年住んでも賃貸が得です。賃貸の方が総支払額が安いです。

[264: 匿名]

資産価値が上がれば購入が得。インフレになれば当然。

考え方は色々ある。

[266: 匿名さん]

264
インフレでも
スタグフレーションでは
資産価値上がらず。

[267: 匿名さん]

家賃（共益込み）25万円　75㎡として
10年で3,000万円
20年で6,000万円
管理費・修繕費で3万として
10年で360万円
20年で720万円
価格が7,000万円と高めに設定して、
10年後に4,500万円で売却できてまぁ、諸経費込みでトントン
同様に20年後2,000万円で売却できてまぁ、諸経費込みでトントン
近隣のマンションで20年落ちで2,000万円売りなんてざらにあるので悪い水準ではない。
ただ、やっぱり駅遠がネック、恐らく20年後この近辺は中古マンションだらけでここは最も駅から遠いエリアになるから値段に関係なく、そもそも検討対象外のマンションとなる恐れ、なんせ、そのころはボロボロ共用施設である一方でかなり割高な修繕費もネック。
やっぱり検討止めた方が無難？

[270: 匿名さん]

借りるか買うかは損得勘定だけではないわな。
己のポリシーに関わる。
インフレでもいいし資産価値でもいいし、好きだから定住するんだ！っていうのでもいい。
そういうことに人生の楽しみを見出だせないならやめとき。
ボンヤリ生きるならやっぱり賃貸。
事情持ちは違うから決して批判ではない。

[272: 匿名さん]

タワーって修繕積立金が高くなりすぎて将来住めなくなるし、
修繕積立金が高くなったら売りに出しても買い手がつかないし、
タワーじゃない20階建て以下のマンション買った方が安心できるかなということに薄々気付いてきた。

修繕費がいつか跳ね上がるなら、買っても不安が募るだけだよね・・・長くは住めない

修繕積立金の安いうちに10年くらいで買い替えしないといけないなら、なんか買う意味ってあるのかな？って気がしてきた。

埋立地だと更に売却時の資産価値リスクも高いかもだし。売却するまでに直下型とか巨大地震がこなければいいけど。

なんか自分の中でどんなMS買ったらやっと答えが見えてきたするのでちょっとスッキリかも。（自分なりのね）

[273: 匿名さん]

タワーでないマンション買うのもランニングコスト的によしだし、
今は別に賃貸で自由気ままな生活を送って海外旅行とか楽しんで、
退職金がかぽっと入ったときにタワマン買うのもよしかな。
そしたら年齢的にはそんな長く住まないから修繕費も気にならないし、
そのときに新築買えば修繕費安いし。
そのかわり歳とったら駅から徒歩11分はあり得ないから
もっと駅近のマンション買う。
いずれ親の遺産が入ったときにでもマンション購入検討するのもよしだな。

[274: 匿名さん]

あと50年生きるとして、タワマンの寿命は100年だからクリア。
新宿の高層ビル群は40年目。まだまだ第一線でイケる。
構造上の寿命より、駅近タワマンとか何十年後も存在価値を失わない立地であることが重要。

[275: 匿名さん]

で、ここのジャッジはいかに？

[276: 匿名さん]

10年後には、こんな駅遠に巨大物件を作ってた時代があったんだねと回顧。
もし買えば老いるほど駅から遠いことを悔やむ物件。
ナシです。

[277: 購入検討中さん]

パークシティー豊洲の修繕計画はこれ程高く無かったと思うのですが、ここはなんでこんなに高いの？たいして共用施設もないのに。…

[278: 住まいに詳しい人]

なしのヤツがわざわざこんなスレ来て書き込みするなよー暇人

[279: 匿名さん]

276
ありがとうございます。
277
それは自分も知りたいです。何でだろう。

[280: 匿名さん]

欲しいけど買えない人なんでしょ（笑）

[281: 匿名さん]

低層階は安いから、きっと抽選でしょうね。

[282: 匿名さん]

修繕積立金なので、貯金みたいな物ですよ。足りないより多いほうが良いよ。

問題にするなら、管理費。こっちはコストなんです。
修繕積立金は貯めるもので、使うものではない。

[283: 買い換え検討中]

>281

そうですね
タワーだからって上にこだわる必要もないですから

立地が気に入ったら
安い下の階をサクッと買おうよ
って家族は多いかも

でも実際上よい下のほうが倍率高かったりしたら
タワーなのに何で
ってちょっと驚くかも^^;

[284: 匿名さん]

277
パークシティなんとかと違い、
シャトルバスがあったり畑があったりするのだから
コストである管理費は高くなるでしょう。

[286: 匿名さん]

本当に立地が良いなら、
高層だって人気になるわけで。

[287: 匿名さん]

この付近の大型のタワマンは第１期で何％位販売するんでしょうか？
あとこの物件も要望書などを出して販売する部屋がきまるんでしょうかね？

[288: 匿名さん]

この付近、といっても
勝どきビュータワーは駅上だから付近じゃないし、月島のタワマンは何年間も発売がないし、
江東区のタワマンも付近ではないし…

[289: 匿名さん]

>>287
分からない
さっさと情報公開すりゃーいいのに、小出し多すぎ
現時点で確認しても「調整中ですが、概ね○○」みたいな曖昧な回答しか貰えないと思う
2月5日？グランドオープン後に聞いてみれば？

これは全く個人的な感想なんだけど、
売れるとこから（申し込みがあった部屋から）どんどん売っていきそうな気がする

[290: 匿名さん]

そうだね、恐らく東雲と同じケースですよ。
%なんて誰にも分からない。
サラリーマンでも買える低層と、金持ちが買う南東・南西角部屋から売れて行きそう。

[291: 匿名さん]

スミフのタワーは銀座～晴海間の路面電車が目の前を通る予定ですね。ＴＴＴの前を通って築地・銀座まで渋滞なしで行けるので便利です。あちらは環状２号線の開通と共に便利になりそう。
少し待つことも考慮し始めました。

[292: 匿名さん]

>>291
晴海や周辺で供給加速するし待つのはありじゃない？
ただ住不を待つのは得策ではないと思うｗ

[293: 購入検討中さん]

価格下落待ちはギャンブルだと思いますよ。
豊洲の前例や多少の景気減速では止まらない新興国の資材需要や消費税増税もありこれからどちらに動くかは分からないかと思ってます。

[294: 匿名さん]

消費税増税前に買う人が殺到して買い、
消費税増税後には買い手がいなくなり逆に値下がりした。
ってのが前回に消費税増税した時のパターン。

[295: 匿名さん]

息してるだけで、修繕10万、管理費4万と税金。
ちょっと後世に残せないなー、不の遺産になりかねない。

[296: 匿名さん]

＞294
そりゃ、消費税分安くしないと、売れないからね。
中古には消費税掛からないし、増税は新築には大変な事態だよ。

[297: 匿名さん]

294
恐らく次回も同じパターンだろね。

[298: 匿名さん]

増税前特需は在庫や中古を売りつける大チャンスだからねぇ・・・
焦ってヘンなの掴んじゃう人も多いのが現実
3パー5パー増は誤差の範囲と割り切って踊らされずに見極めるのが吉
結局景気含めた需給のバランスが全てだからさ

[299: 購入検討中さん]

増税負担を企業と個人がどういう割合でするかだよ？
企業が100％だと決めるのは都合良すぎだし、少なくとも未来永劫は絶対に無い

[300: 匿名さん]

そのとおり。
逆に買い替え物件や賃貸用などの中古を持ってて、
良い条件で手放したい人にはチャンスですよ。

[301: 匿名さん]

＞２９２　その根拠は？

[302: 匿名さん]

>>301
住友不動産云々ってこと？
根拠って言われても、過去の売り方みれば明白じゃん
お買得感を全面に押し出すベデじゃないし、
対住不限定だったらさっさとココ買ったほうが幸福度は高いと思うなｗ

個人的な予想だけど、工期調整して最高の時期（買い手にとっては最悪の時期？）に売り出すと思う
直近だと増税前夜かな？
豊洲は遅らせて遅らせて失敗しちゃったけどｗ

[303: 匿名さん]

なるほどね。販売手法が気に食わないんだね。

[304: 匿名さん]

バスなんて走らせるから管理費も高くなるんだろうね。

事前案内会、今週末じゃなくて来週末だった。
長期修繕計画聞いてくるからあと一週間待っててねー。

[305: 匿名]

タワマンで低層階が抽選になるケースはよくあるし、知っている限り当たり前の現象。
特に単身者向けタイプだけど、70平米〜80平米も今回は価格差あるみたいだから安いタイプはきっと抽選になるね。

[306: 匿名さん]

低層は抽選になるって、だからなんなんだろうね？！

[307: 匿名さん]

買いたい人は急げってことじゃない？
一期で売れてしまう可能性ありだから。

[309: 匿名さん]

>>307
買いたい人は急げって、自分は買う気なしってことだよね。
どういうお立場の人なんだろうね。

[310: 匿名さん]

>308
だから気に入っても手に入るかはわからないってことだろ。
ここでそれを言う意味がわからん。
黙って賃貸にしとけ。

[311: 匿名さん]

>黙って賃貸にしとけ。
やっぱ結局は賃貸がよさそうって結論ですかね。
タワーは修繕積立金が跳ね上がりすぎて長く住めないので買う意味がわからなくなりますね。
将来、退職金でキャッシュで買うのが正解かな。

[312: 匿名さん]

基本的質問ですいません。

ここはTTTとか、豊洲ツインタワーみたいに、お隣の敷地ももう一本建設して、分譲するのですか？

[313: 匿名さん]

>312
はいそうです。
入居時期はこのマンションと1年違いです。
今年6月くらいから着工だったかな？

[314: 匿名さん]

>>312
その通りです
ツインタワー計画ですので全く同じか、調和のとれた似た外観になるでしょう
更に東隣は三井が所有でこれもタワマンの予定
生コンはしばらく現状のままだろうけど、三井が取得予定とかツバつけてるとかって噂

[315: 匿名さん]

>309
質問文だったから素直にコメントしただけなのに、絡んできますね…
一応、検討者の立場ですよ。
既に次回の予約もいれています。

[316: 匿名さん]

315
では長期修繕計画について教えてもらえますでしょうか？
恐縮です。

[317: 匿名さん]

賃貸だと、金が掛かり過ぎる。
50年間で幾ら家賃払うのか計算してご覧。

ボロアパートでも、結構かかるよ

[318: 匿名さん]

低層階は激安ですから、何にもしなくても売れるだろうけど、高層階は苦戦するだろうね。

[319: 匿名さん]

計算したらタワマンの方が金かかる計算になったよ。
やっぱり特に修繕積立金が一番のしかかってくるね。
固定資産税も高いけど。
退職金とか出たときに新築をキャッシュでかったらローンは払わなくていいし、
新築だと修繕費も安いから、退職してからでいいかなと思ってきた。
それかタワマンじゃないマンションなら修繕積立金そんなには上がらないからこれから検討の余地あるかな。
とりあえず勉強になった。