ザ・パークハウス 晴海タワーズ クロノレジデンス その10

[匿名さん]

ザ・パークハウス 晴海タワーズ クロノレジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目28番他3筆（地番）
交通：山手線 「東京」駅 バス19分 「晴海三丁目」バス停から 徒歩6分 （都営バス「東京駅丸の内南口」バス停より（都05系統））
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩11分
東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩14分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.01平米～158.20平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：鹿島建設


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クローズアップ現代+【追跡！タワマン「空中族」～不動産“バブル”の実態に迫る～】を見た
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【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795

[21: 匿名さん]

結婚相手を決めたような、なんというかその人のタイミングやこれだとかそんなもんじゃないですか。
誰もが１００％理想のルックスと好みの人を選んだわけじゃなく、悪く言えばその人それぞれの妥協の範囲内で選んだ１人なはずですから。
家も同じようなものではないでしょうか。どうしても心から欲しいなら買う方向に進んでいくだけですよ。

[23: 匿名さん]

>>14
供給過多ってのもあるだろうけど、単に高くなったからでしょ？
値頃感あってこその湾岸人気であって、湾岸がブランド化した訳ではないからね・・・
まあ供給側はブランドをアピールするだろうけどさ

一般的なボリュームゾーンが70～80平米4～5千万って良く言われるけど、
そのゾーンに合致する湾岸物件は概ね好評じゃない？
ちょっとでも超えると途端に苦戦してるのが現状

庶民は手が届かない、金持ちを魅了するほどでもない、って中途半端な地区になりつつあるかも
何かのレポートで年収～2000万のニューリッチ？層が全く金を使わなくなった、って耳にしたけど、
ここのターゲットはズバリその層だと思うんだよねぇ

[24: 匿名さん]

＞２０
私は、リスクを忘れているのでは無く、考えたくないだけです。
このままだと残りの人生不安だけ抱えて生きていきそうなので。

[25: 匿名さん]

＞２３
一般的なボリュームゾーンが70～80平米4～5千万
って三菱地所の人気地区の物件でそんなのあります？

[26: 匿名さん]

ここが高いってひとの謎解きができた。
そもそも相場感がズレているね。

[29: 匿名さん]

安すぎて欲しくて欲しくてみんなダンマリ、とはちょっと状況が違う気がするｗ

買替組だけど、たぶん1期は様子見かなぁ・・・
ほんとは南高層をさっさと契約したかったんだけどさｗ
もちろんMR詣は続けるし、要望書や契約状況はチェックするつもりだけどね

[30: 匿名さん]

＞２１　確かに。最悪、費用もかかるし一苦労しても離婚すればいいですからね。ということは買い替えができるくらいの余力を残して購入した方が良いですね。

[31: 匿名で]

湾岸、埋め立ての液状化危険地域で、駅から遠くて、ゴミ焼却場も近い上に、前面の海は時にどぶ臭いと考えれば、
地所でも高いとも言える。

藤和と合併してからの地所は全然変わっちゃったしね、チープな物件ばかりですよ。

[32: 匿名さん]

前面、は海なの？運河なの？

[33: 匿名さん]

＞12
永住は無理ですよ。
管理費、修繕費がありますから、
バス代、駐車場代、割高な税金を考えると
永住は一戸建だけ可能ですね。

土地は何世代も引き継げ、うちの土地は
大正時代からうちのもので、ずっと使えます。

多少高くても、世代で使え、お買い得に永住可能
なのは一戸建てだけです。

それでこそ、やっと開発やらの恩恵が
受けられるのです。

[34: 匿名さん]

ここの第１期はどれくらい売るんでしょうかね？
なんだかんだ高いっていっても南向きは売れるんですかね
販売は３月上旬となっていますが、この位の大規模物件は２００戸位はいくんでしょうか

[35: 匿名さん]

>33
永住なんて考えないで
マンションは、ある程度住んだら別の新築に買い換えていくのが良いですよ。
住まいは新しいほうが仕様が良くなり住みやすい。

[36: 匿名さん]

＞３５　賛成。私も４０代後半ですが、３回目の買い替えの検討中です。経済力で余力を持って購入することが買い替えできるポイントでしょう。無理をしないことですね。

[37: 匿名さん]

永住するしかなさそう、今後買い替え出来なさそうだから、この有様なんじゃないかな？
全く盛り上がらない…

200戸も販売出来るのかな〜
東雲が良心的な価格で一期4割完売でしょ？
ここは微妙だな…

[38: 匿名さん]

なるほど。いいアドバイスもらいました。
スッキリした。永住可能は一戸建てだけだね。
永住が頭にあったから悩んでいた。

[39: 匿名さん]

買い替えできるのは、ほかには、今住んでる物件の資産価値がある程度保たれた場合ですね。
徒歩10分以上の物件は極端に売却時の価値が下がりやすいので、ここは住み替えにも永住にも不向きってことなんですかね。
購入後も相当な現金を持ってる方でないと、グレードアップの住み替えは難しいと思います。

[40: 匿名さん]

>39
追記
徒歩11分な上に、埋立地という理由で、

[41: 匿名さん]

だから６０点。

[42: 匿名さん]

これからも供給が続く予定の街。
ってのも追記でしょう。

[43: 匿名さん]

>>42
供給が続くと分かってる以上、
実需とはいえ先行者利益を期待しちゃうよね
現状すんげー不便なんだし・・・

となると今後の物件はリアルに坪300平均ってことにならなきゃなんだけど、
晴海にそこまでの求心力ってあるのかね？

[44: 匿名さん]

晴海三丁目は平均300万位になりそうな気はする。
何せすみふさんだし。

[45: 匿名さん]

４３
周辺に竣工後も売れ残ったままの物件が多数あるのを見てると、その坪単価での需要はないってことですよね・・・

[46: 匿名さん]

>44
環２に面するあちらは上手くすると路面電車駅前だから。
ここと違って。

[47: 匿名さん]

あ〜。。。
重い腰がますます重くなっていく…
キーワードは余力・年収〜2000万か。
無理だ。
どの物件を選ぶのも同じだが、特にここは背伸びしてはならぬ物件やな。
今の予定価格：坪平均280万・駅11分＋αで、90点なんてあり得ない…
財力のある方々にお譲りします。

[48: 匿名]

目の前は、運河ですが隅田川ではないので海なんです。
勝どき５丁目の計画を待つかどうするか。羽みたいな形の54階建で決定らしい。都の払い下げの土地が8割だから土地値も安かったりして。

[49: 匿名さん]

パークシティ豊洲のほうが良くない？

[50: 匿名]

ここが出来て、花火が見え難くなるPCT？

[51: 匿名さん]

３３さんの用に、多分広いであろう土地ならまだしも、
今は５０坪にも満たない土地に無理やり戸建てって多いから
バリアフリーな生活が出来なくて、戸建てを処分してマンションで生活してる年配な方も増えていますよね。
どの年齢で購入をするかにもよりますが永住もありかと思います。

[52: 匿名さん]

花火って家で見るものなの？

[53: 匿名さん]

年一回だけの花火よりも、毎日の通勤や買い物等の利便性高いほうが重要かも。

[54: 匿名さん]

PCT住民には悪いけど、仕様は雲泥の差だよ。
共用施設は良いが専有部分はちょっと閉口。
せいぜい分譲時価格同等@230じゃないと、とても買う気にならないな。
花火、自宅から見えたら単純に良くない？
トイレ渋滞は嫌だな。

[55: 匿名さん]

>>54
専有部分なんて好きにリフォームしたらいいのに

[56: 匿名さん]

他物件の中古宣伝は興味なし。

[57: 匿名さん]

戸建てはエレベータースペース作っておけば将来きつくなった時に
エレベーターつければバリアフリーになるよ。
戸建て用も随分安くなったし、
ここ買う予算あれば都心外周区高台で好きな間取りで
戸建て買えるよ♪

[58: 匿名さん]

戸建てに住みたい人はタワーマンションは考えないよ。
戸建てって眺望は無理でしょ。

[59: 匿名さん]

戸建ては眺望は無理。屋上から花火みるくらいかな。
ランニングや車の出し入れや永住も悩んでいる人限定には
なるけど、検討材料にはいいよ。

[60: 匿名さん]

モデルルームを見過ぎてどの物件も同じに見え郊外に家建てた知り合いもいる。
それもありだけどね。
マンションから戸建てに住んだけど、マンションに戻った知り合いもいる。
それぞれだね。

[61: 匿名さん]

パークシティ豊洲タワーＢ70㎡6980万円ってのがあるけどここと比較してどう？
レインボーブリッジは隠れなさそうだけど・・・

[62: 匿名さん]

それ、元の分譲価格は幾ら？

[63: 匿名さん]

>61
豊洲って高いね？山手線内側物件買えるんじゃ・・・。
誰が買うの？

[64: 匿名さん]

>>61
坪328万か・・・
流石にネット広告で残ってるだけあって、ちょいボリ過ぎかな？

本気で新築のここと比較してんだったら、
とりあえず5～10パー（坪300以下）は値切りたいところ

あとは僻地ｖｓららぽ直結、中央区ｖｓ江東区、新築ｖｓ中古、駅11分ｖｓ駅8分・・・
この辺りをどう捉えるかは人それぞれ

でも他物件引き合いに出しすぎると『宣伝乙』って切り捨てられるからほどほどに

[66: 匿名さん]

PCTのB棟ならレインボーも隠れず、東京湾花火も見えるでしょ。
元値は5000万ちょいだったろうね。6980万で売れたらホクホクだな。
内廊下がショボいけど、花火フェチには比較対象にしてもいいんじゃない？
ここの値付けだって、恐らくPCTの中古相場は参考にしたはずだし。

[67: 匿名さん]

>元値は5000万ちょいだったろうね。6980万で売れたらホクホクだな。


やっぱり湾岸の人って、人種的にそういうことに「粋」を感じる人種なのかな・・・

[68: 匿名さん]

花火がリビングで楽しめるのはポイント高いね。

やっぱり花火が見える部屋は家賃高い？

[69: 匿名さん]

湾岸だと、年に5回は自宅から花火が見えるよ。

[70: 匿名さん]

66
その価格じゃ高いから売れ残ってるのであって、
中古相場と言うよりも売り手が自由に付けた希望価格。

[71: 匿名さん]

意味不明

[72: 匿名さん]

中古売買をよく知らない人は
中古チラシに書かれた価格が現在の相場なんだと信じる。

[73: 匿名さん]

そんなに指摘するほど湾岸タワマンは差がないよ

[74: 匿名さん]

湾岸の花火、なら
舞浜花火は毎日の様に自宅から見えるよ。

[75: 匿名さん]

レインズ見たらわかるよ。殆どのタワマンは値引きなしで売れてる。

[76: 匿名さん]

レインズは専任媒介物件だと載せるのが強制だが
一般媒介物件は載せるのが任意。

今どき何社にも仲介頼んで一般媒介にする方が多いでしょう。
専任で契約できるのは余程の好物件か買替特約物件。

[77: 匿名さん]

PCT 70m2 6980万は苦戦してるね。一年以上経過…
買い叩けるかも⁈
http://www.perrier-japan.com/bunjoh_new?tid=dGt0cGN0
それにしても高いな。

[78: 匿名さん]

ところで90J TYPEは如何ほどだったか、ご存知の方いらっしゃいますか？

[79: 匿名さん]

価格決定要素は需給で決まる。
欲しいと思った金額で売りに出なければ売りに出た金額で買わざるを得ない。　売りたいと思った金額でも売れなければ下げないといけない。　勝手に付けた金額というけどそういう需給バランスで価格が決まるんだよ。
あなたがどうしても欲しければその金額で購入するし、どうしても売りたければ買い手が付くまで下げるだけの話だよ。
株でも不動産でも「まだはもうなり、もうはまだなり」って格言が在る。　

[80: 匿名さん]

震災復興でマンションの新規着工が3年程度は激減するから売り急ぐ必要はまったく無いだろうな。それに、消費税の話もあるし。
客観的に考えると、そんな結論になります。

[81: 匿名さん]

その後、が問題だね。
消費税アップの駆け込み需要は、需要の先食いでしかない。
税率アップ後は買い手が激減する。そこに新規着工増加が追い討ちを掛ける。

[82: 匿名さん]

２０１４年４月に８％、１５年１０月に１０％の２段階で引き上げ

今着工しているのは売れちゃうだろ。
問題は消費税が上がった後ですが、
2012年から2015年の新規着工が激減するから、
2013年から2015年の3年間は販売数量激減で売り手市場、
2016年以降徐々に販売数量が増える。

ポイントは2016年時点でどれくらいの数の人が積み残しになっているか？
そして、実際に着工数が回復して販売数量が増えて行くのか？

[83: 匿名さん]

中古物件には消費税が掛からない。（会社所有の中古や仲介手数料には掛かる。）

だから、中古は割安になり
新築から中古に買い手が流れていきますよ。
新築の積み残し予想は絵に描いた餅。

[84: 匿名さん]

建設労働者の絶対数が2016年になると高齢化でかなり減っているから、そのまま着工数を増やさない可能性が高いでしょう。持ち家比率は低いままで推移するのでは？

[85: 匿名さん]

中古は売る人がいないとダメなんです。
つまり新規着工が少ないと当然中古もあまり出回らなくなります。
上手く行きませんね。

[87: 匿名さん]

買い手にとっては厳しい時代が続くけど、
郊外に目を向ければ相続で家余りが始まるので中古がかなり安く買えるようになりますよ。
都心部にこだわらない道もあります。

[89: 匿名さん]

そこが、海じゃなければね。
大学や図書館の一つでもあったろうに。。

おまけに、東京湾は福島原発周辺と同レベルの
汚染らしい。NHKで見た。

[92: 匿名さん]

狙い目は消費税アップ後の二棟目
いくらマンション不況とはいえ、先に売った人との差が出るといけないので、仕様は多少落ちるだろう
ただ、新しい技術とかが出てくるから、さほど見劣りはしない
今買わないといけない人は先に買って、まだ先でいい人は待てば待つほど買いやすくなる
頑張ってローン返した分以上に安くなったら目も当てられない
それに株価とマンション価格を長期的に見てみると
今の株価85000円前後のマンション価格ではない

[93: 匿名さん]

買いやすくなる？

消費税上げ
減税縮小
マンション供給量減少
金利上昇リスク

どうやったら買いやすくなるのか？

[94: 匿名さん]

郊外に目を向ければ相続で家余りが始まるので中古がかなり安く買えるようになりますよ。
都心部にこだわらない道もあります。

[95: 匿名さん]

安くなる要素皆無じゃん。

郊外って山梨とか長野だろ。

[96: 匿名さん]

>>95
外周区から外側すべてだよ。

[97: 匿名さん]

人気あるから無理でしょ。

結局、人気順なんだから。

[98: 匿名さん]

郊外は地元民人気だけだから、
家が余り始めると終わり。
確実に下がって行くから、待てばいい。

[99: 匿名さん]

>>93
常套句だし、その通りだとは思うんだけどさ・・・
結局需給のバランスと土地取得価格、経緯が大きくモノを言うんだよね

70平米6000万をポンポン買える層が果たしてどのくらい存在するんだか・・・
南は別格として、西と東がもうちょい安ければ、色んな層を取り込めたと思うんだけどね

[100: 匿名さん]

どんどん郊外のひとが流れ込んでくるから買いやすくはならないよ。

[101: 匿名さん]

人気、には
価格が割高か、普通か、割安か、
って要素も含まれるからね。

[103: 買い換え検討中]

豊洲５丁目　
４４Ｆ超高層　
ゼネコン清水建設
新豊洲駅（最寄駅）
こちらのほうが環境は良さそう

Ｈ２７年完成（予定）

[104: 匿名]

5丁目、って6丁目じゃないの？

[105: 買い換え検討中]

訂正　
６丁目でした。

[106: 匿名さん]

人がいませんからね。何を作っても売れない時代ですから。厳しいと思いますね。

[107: 匿名さん]

103さん
実際そうだと思うが、中央区と江東区のブランド差を
また言われてしまいますね。

[108: 匿名さん]

私はくだらないと言われても足立ナンバーの車には絶対に乗りたくない。ただただその一点で中央区になるね。江東、葛飾、足立、墨田、ついでに江戸川はごめんなさい。

[109: 匿名さん]

逆に車を持たないなら、中央区物件に拘る必要がないってことね。

[110: 買い換え検討中]

豊洲に住んでますが、品川№に乗ってます。

[111: 匿名さん]

勝どきに住んでますが、足立NOに乗ってます。

[112: 匿名さん]

この物件は駐車場設置率があまりにも低すぎるから、車持ちたい人は不向きですよ。
抽選外れる確率大きすぎる。

[114: 匿名さん]

>>112
低すぎる？
都心部のタワマンの現状ってあんなもんじゃないの？

前スレでも30パーなんていうとんでもないレスがあったけど、
どの資料見たらそんな結論になるんだろ？

[115: 匿名さん]

>114
自転車推奨マンションですよ。HPみたらわかります。

[116: 匿名さん]

>>115
サイトみても駐車場設置台数が見当たらない・・・
URL教えて頂けます？

[117: 匿名]

長期修繕計画は何年でしたか？

[118: 匿名さん]

>>116
駐車場設置率はＭＲで教えてもらえます。
当初予定よりも大幅に減らして、30%に決まったそうですよ。

[119: 匿名さん]

>>117
普通は20年分までデベが提示する義務があったと思います。
なので最低20年までは決まってるはずです。
ＭＲ行ってないのでここの詳細は知らないのですが。

[120: 匿名さん]

>>115
機械式378台平置10台で設置率40～45パー
間違ってたら指摘頼む

これが高いか低いかの判断は分かれるところだと思うけど、
低すぎるってことはないと思う

ネガもポジも買うのも買わないのも自由だと思うけど、
意図的な誘導？ってのは何なんだろうね、嘘は良くない・・・