ザ・パークハウス 晴海タワーズ クロノレジデンス その10

[匿名さん]

ザ・パークハウス 晴海タワーズ クロノレジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目28番他3筆（地番）
交通：山手線 「東京」駅 バス19分 「晴海三丁目」バス停から 徒歩6分 （都営バス「東京駅丸の内南口」バス停より（都05系統））
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩11分
東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩14分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.01平米～158.20平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：鹿島建設


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クローズアップ現代+【追跡！タワマン「空中族」～不動産“バブル”の実態に迫る～】を見た
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【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795

[181: 住まいに詳しい人]

>新豊洲は土地の簿価がタダみたいなものらしいので

豊洲6丁目の計画は簿価は安いのですが、
埋設されていたケーソンの処理にコストがかかったのと
東電の賠償金捻出のため不動産業界も協力しないといけないので
安くはならないです

[182: 匿名さん]

南向きも低層過ぎると2階のガーデンにいる人からバルコニーとか丸見えな感じがしますね。
2階のガーデンと3階なら本当、目と鼻の先の距離な感じなので気になりそう。
視線も気になるし、ガーデンの人の声も聞こえて騒がしそうな。

[183: 匿名さん]

>>180
申し訳ない・・・
CGみて直感的にそう思っただけで、
実需として住み易いかどうかはまた別ですしね
新世代の合理的且つ近未来的な星型マンションを期待してはいますが・・・

[184: 匿名さん]

別に謝る必要はありません。
既に建ってる星型タワーの住人さんでさえ聞くとこによると、知らない方がいるようなので。

[185: 匿名さん]

駅11分ってそんなにデメリットかね？
都心の評価の高い物件でもそういうところ結構あるよ。

例えば、同じく地所の最高傑作の一つと言われている南青山フォレストテラスとか。まぁ、表参道、青山、六本木、広尾、渋谷辺りが日常生活圏にありなが閑静という半端ない立地ですが。

[186: 匿名さん]

>>185
埋立地で徒歩11分はけっこうデメリットのような。
眺望だけがとりえですが、今後、新豊洲とか永久眺望で駅近の物件がでてくるので、うーんって感じですねぇ。

[187: 匿名さん]

>185
10分超えはかなりのデメリットと思います。
前にも書かれていましたが、実際には20分くらいかかりそうです。

仮にご自身が中古マンションを購入するとしたら、駅距離は重視ポイントになりますよね？
私だったら売主の希望売却価格から相当叩きますね。

同じような駅遠物件の野村東雲が、坪平均230万程度で、まあ出足順調であったのに対し、ここは坪平均280万程度。

中央区と江東区との差があるにせよ、某サイトでは野村東雲より1.1倍位が妥当と評価されていました。
野村東雲のほうが住環境では優っていますし。

[188: 匿名さん]

野村東雲は参考にならないでしょ。
同じテレビに出たからって。あちらも駅まで11分。
イオンが近いくらいでタワーの耐震だし。
だったら晴海が断然にいい！

[189: 匿名]

東向きは南寄りか北寄りかで視界がずいぶん違いました

ただしお見合いではないです

西向きは目の前にポンプ、１１階建てマンション、北寄りに１５階建てくらいの新商業施設。

ＣＧで見る限りは２０階くらいからなら富士山や東京タワーの眺望

眺望悪いし仕様も選べないんだから東西１５階以下の物件はダメダメ

[190: 匿名さん]

あまり高層階だと高層病が心配です。

[191: 匿名さん]

最近、中古も視野に入れて検討し始めているのですが、理想は駅から遠くても7，8分がいいので
検索かけるときはいつも徒歩10分以内で検索かけています。
おそらくマンション購入考える人はほとんどがそうすると思うので、徒歩11分の物件は検索結果にでてこないので
売却を考えるとかなり不利だと思います。
新築のように大々的に宣伝してもらえるわけではないので、検索にひっかからないのはかなり不利で
売却に出してることをなかなか人に知ってもらえないです。
このご時世、新聞とってもる人も少ないですしね。

[192: 匿名さん]

>>189
え？
地所の自社物件と三井が控えてますけど＞東方向
しっかり距離を確保して斜めにズラしたとしてもそれなりの圧迫感は覚悟したほうが良さそう
まったく眺望が遮られるってことは流石に無さそうだけどね

西中高層は東京タワー、TTT方面がNGだけど、目の前は公園でそれなりの開放感
但し橋を挟んだ4丁目5丁目は将来的に不確定要素満載、現状再開発計画等は未定

[193: 匿名さん]

>188
参考になるかならないかは個人差がありますが、ここの営業の方は、東雲野村の一期の状況に安堵していましたよ。

また、某サイト、つまり第三者の評価では、確か坪平均260万程度と書かれていたので、色々考えたあげく私は見送りです。

もちろん、気にいって納得されるなら買いですね。

[194: 匿名さん]

検索だけで中古選ぶ？

[195: 匿名さん]

>>194
中古から探すには今はネットからの情報を得るのが主だと思います。
膨大の数も物件から、まずは検索かけて自分の条件に合う物件を絞りこみませんか？
私は新聞もとってませんし、逆に中古物件情報はネットからしか情報得られないですよ。

[196: 匿名さん]

とりあえず中古物件探すときはSUUMOで「希望エリア」「価格」「広さ」「築浅」「徒歩10分以内」「駐車場あり」でいつも検索する。

[197: 匿名さん]

まぁ、いいんじゃない？
あなたは10分以内のものだけから探せば？

[198: 匿名さん]

でも、ネットでこのマンションたどり着いちゃったね。
11分だから、慌ててみなかったことにしなければ。

[199: 匿名さん]

>>194
最初の取っ掛かりとしては妥当な手段だと思うけど・・・
んで気になった地区とか沿線とか駅、予算や環境で絞っていくんじゃないかな？

駅11分、晴海地区、大江戸線、勝どき駅・・・検索ワードとしての求心力はかなり低いんじゃない？
もちろん今後晴海の知名度が上がればこの限りではないし、
『晴海タワーズ』と名指しされるほどランドマーク化すれば話は別

[200: 匿名さん]

この物件は中古じゃないですからね。
CMまでやってるし、電車等に広告いっぱい。
それが中古と新築の広告の違いかな。
中古は自分から頑張って探さないと見つけられないです。
ちなみに中古も視野に入れて探し始めています、と書きました。
新築も中古も両方漠然と考えてる段階です。

[201: 匿名さん]

まず徒歩分数で探すたくさんの中古と
まずエリアで探す数少ない新築とは別。

[202: 匿名さん]

新築マンションは、マンションに興味ない人とかにも広告が目に触れることがよくあるけど、
中古物件情報はなかたくさんの人の目には触れにくいですよね。

新築でも、MRにたくさん人が訪れても契約する人がわずかなので、
中古となるともっとたいへん。

とにかく物件情報をたくさんの人に知ってもらわないと、始まらない。
徒歩11分物件だとそのスタートラインで不利で母数が減ってしまう。
マンション名、名指しでたくさんの人が検索してもらえるくらいの中古マンションになれればよいですが・・・

[203: 匿名さん]

そのためには完売が必須ですよね。
今の予定価格では、二棟目を含めて完売は到底不可能と思ってしまいます。
湾岸は明らかに過剰供給だし。
リスクヘッジ出来ない。

永住覚悟でも、住んでるマンションの中古価格が下がると気分良くないし。

[204: 購入検討中さん]

新豊洲ってゆりかもめでしょ？
新橋まで結構かかるし、豊洲だと乗り換えが有るから、
駅近でもメリット少ないじゃん。

[205: 匿名さん]

でも長時間歩くよりは電車の方がいいかもね。
雨の日とか、暑い日や、寒い日は歩くのツライからね。

[206: 匿名さん]

>204
新橋勤務？
地下道とは言え汐留から結構歩くでしょ。
最寄り駅からの距離って、かなり重要だよ。

[207: 匿名さん]

>>206
ここの物件のことですよ

[208: 匿名さん]

>>206
>最寄り駅からの距離って、かなり重要だよ。
同意。

[209: 匿名さん]

まぁ人それぞれかと

[210: 匿名さん]

低層階は安いけどね。
悩むよ。いい部屋から無くなっていくんだよね

[211: 匿名]

安い＝いい部屋
と思うならばね

[212: 匿名さん]

よく考えたら自分が中古買うと仮定したときに、古いのに修繕積立金が跳ね上がってしまってる物件はまず買わないなと思った。
買い替えするなら結構早い目に買い替えしないと売却が厳しいような気がする。

[213: 匿名さん]

意味不明。

運河向きは永久眺望で安いから人気あるだけ。

[214: 匿名さん]

永久眺望なのにランニングコスト的に永久には住めないのが残念。
買っても、修繕積立金が安い築浅のうちに買い替えないといけなとなると、うむー

[215: 匿名さん]

ランニングコストなんてたかが知れてるよ。

[216: 匿名さん]

>>215
根拠をお願いします。

でも一般的にタワーのランニングコストは高い。

ブリリアも最初の修繕積立金は約8000円くらいなのに、16年後からは約40000万だった。
管理費約2万と修繕積立金約4万だけで毎月6万かかるよ。
車持つなら+約3万。
ブリリアのとき、固定資産税の見積もりが約24万だったから月々約2万。
もし全部足したらランニングコストだけで11万？！
最適でも管理修繕費で合計6万。

ローン支払い終えてもこれを払い続けなければいけないのは当然だけど、
16年後ってまだローン返済中だからローン以外に毎月こんなに払えないー。

修繕積立金が上がらないうちに手放すしかなさそう・・・

週末MR行くのでここのランイングコストちゃんと聞いてきて書きます。

[217: 匿名さん]

誤字が多いので、投稿しなおします。すいません

>>215
根拠をお願いします。

でも一般的にタワーのランニングコストは高い。

ブリリアも最初の修繕積立金は約8000円くらいなのに、16年後からは約40000万だった。
管理費約2万と修繕積立金約4万だけで毎月6万かかるよ。
車持つなら+約3万。
ブリリアのとき、固定資産税の見積もりが約24万だったから月々約2万。
もし全部足したらランニングコストだけで11万？！
最低でも管理修繕費で合計6万。

ローン支払い終えてもこれを払い続けなければいけないのは当然だけど、
16年後ってまだローン返済中だからローン以外に毎月こんなに払えないー。

修繕積立金が上がらないうちに手放すしかなさそう・・・

週末MR行くのでここのランニングコストちゃんと聞いてきて書きます。

[218: 購入検討中さん]

ゆりかもめの駅近なんて価値が無いと思うんですけど、
どうでしょうか？
というのを新豊洲押しの人に聞きたかっただけです。

[219: 匿名さん]

>>218
有明が価値ないと思う人はそうなんでしょうね。
人それぞれなのでは？

[220: 匿名さん]

タワーマンションって15年たったら住めませんね、何の修繕にそんなに金かかるの？

[221: 匿名さん]

ご存知の方おしえてください。

①ここの乗用EVの分速と定員（特に高層用）

②富士山は本当にすっきり見えるのか


①は、通常レベルのMSだとまあ80～110戸に1基、170m級タワーなら高層用は最低210m／分、定員11名以上が必要。
しかしここまでEVを階数で細分化するのは珍しいですかね（PCTも同じ？）。TTTも4分割だったかと思いますが、あちらは戸数が半端ないので各ブロック4基ずつ。こちらは2基しかないので、全部逆方向に出発したばかりだとかなりフラストレーションがたまるでしょう。それだけに定員数と速度が大事。

②グーグルアースでシミュレーションすると、この建物からだと、富士山の真正面に三田にある超高層オフィスビルが山容の4分の1ぐらい邪魔する感じです。40階まで行けば、ビルは丹沢より下に来るので気にならないでしょうが、それ以下だと富士山にかかるのでは？　特に下階からだと。

[222: 匿名さん]

>220
本当、なんでそんなにも修繕費、跳ね上がるんでしょうね。
免震はゴムの交換にかなり費用かかると聞きますが、免震でないタワーでも修繕費かなり高くなりますよね。
あとタワー型の機械式駐車場は修繕費がかなりかかると聞きます。

[223: 匿名さん]

しかもブリリア有明は何年後かまとまった額の一時金徴収もありましたよね。
こちらと同じタワー型の機械式駐車場で、その一時金徴収はタワー駐車場設備の入れ替えのためのお金だったと思います。

[224: 匿名さん]

修繕の為の積立金なので、使わなければ、そのまま使わなくても良いんだよ。

積立金なので、少ないほうが不安だよ。

[225: 匿名さん]

>>224
修繕しなかったら資産価値が保てないですよ。

とりあえずそういう問題でなくて、16年後からローンと合わせてそんなに払えないってことです。
永住も無理そう。
しかもそんな修繕費高かったら売却もできないような。って思ったんですよね。

[226: 匿名さん]

えっ？エレベーター速度って、高層は勿論240m/minですよね？
4バンクだから低110、中180、中高240、高240、非常180は出ないとストレスたまりまくりでしょう。
それにしても900戸弱で乗用8基は少なすぎます。非常用も各層1基あったとしても12基。最小限度です。
豊洲でさえツイン14基、シンボル9基、豊洲タワー8基あるってのに。

[227: 匿名]

ＴＴＴは１６機

業務用入れて１８機

階数違うが戸数は変わらないんだよね

エレベーターやばいな

[228: 匿名さん]

エントランスから駅まででも朝相当な時間かかるのに、エレベーターまでだと朝いったい何分かかってしまうんでしょうか？

[229: 匿名さん]

せっかちな方には向いてないってことですね。
ノンビリ派には最適な立地とエレベーター。

[230: 匿名さん]

うまいこと言いますね！
スローライフＭＳということですね。