土地購入について

[ロビン]

不動産屋さんが売主の分譲地の一画を購入する予定で居ました。学校から遠く、浄化槽を入れなければならない為、他の区画もまだ半分も埋まっていない様な状態の所です。一度お店の方にも出向いて金額交渉し「○○○万でいいですよ」と言われ、自分たちが考えていた金額よりも安くなったので、その場で決めようとしたら「ちょっとこれからまた自宅に戻らなきゃならなくて忙しいのでまた連絡もらえればいいですよ」とかなり急いでいた様子だったので、その日は退散し、翌日電話にて連絡しました。家の方が大分金額があがって来てしまっていたのと、もう一件、目をつけていた土地は学校からも近く、下水が通っていたのでその話を出すと、「では○○○万でどうですか？」とさらに20万下げてくれたので「○○○万ですね？」と、再度念を押し、「では、お願いします」とその土地を買う事になりました。そして、手付金と認め印などを持って詳しい説明を聞きに行く日にちを翌週の大安の日と決めて電話を切りました。そしたらですね、いよいよ契約日2日前・・・と言う時にその不動産やさんから電話がありまして・・・「やっぱり、あの値段だと原価割れだし、先週末の選挙で、○○市（うちの県の県庁所在地）に合併するのも時間の問題みたいで、うちとしても原価割れしてまで売らなくてもいいんじゃないかと思って、あの土地の値段を上げたいんですよ。」と。最終的に決めた値段プラス60万と言われたのです。こちらももうその土地購入が決定した段階で工務店とも道路付けの位置から玄関や間取りを決めてしまっていたので、今更ほかの土地を・・・と言う訳には行かないじゃないですか。なので、工務店の担当の営業さんに相談して、その営業さんが交渉してくれて10万だけ下げて貰って契約という事になったのですが。明日が元々大安だから、と手付けを払いに行く予定の日だったので行って来ますが、50万プラスになってしまったので、その分でエアコンが入るな〜とか外周りが出来るな〜と考えると悔しいですね。こういうケースって多々あるのでしょうか？そしてそんな方は皆さん泣き寝入りなのでしょうか？

[2: 匿名さん]

不動産屋が売主ということは条件付きでは無い土地ですね。
60万で原価割れってことは無いでしょう。
足下を見られて値を上げてきましたね。

まぁ、その土地しか無いと思ってあきらめるか、もう1件の
土地を候補にして再度値引きを要求するかですね。
工務店とはまだ契約されて無いでしょうから、プランのやり
直しはきくでしょう(嫌がられるでしょうが)。

[3: 匿名さん]

工務店に迷惑かけることを承知の上で元の土地に変更したらどうでしょうか？
不動産屋が売主ということはあなたが契約すれば手数料が倍もらえるのです。
あなたがキャンセルして広告に出すと、手数料が半分になる危険も出てきます。
やーめた、といえば、不動産屋から絶対に30万程度の上乗せの譲歩をしてくるはずです。

[4: 匿名さん]

まずね、なーんで交渉相手に工務店の営業なんかに頼むのかってことです。
同じ畑の人間同士で交渉させたらそういう結果になるんです。参考のため
の相談だけにしておけばいいのに。
それとね、その不動産屋はとんだ狸。口約束でも契約は成立するって事を
ご存じないのかなぁ。方法は結構あったと思うけど、いまさら言っても
しょうがないかな。

[5: ロビン]

はい、条件付ではありません。2〜3年後には隣接する市に合併する事が明らかになったので足元見られたのは確実ですよね・・・。県の宅建業グループにも相談しましたが、「うちでは間に入って仲介する事は出来ません。業者には正式な書面を持ってきちんと説明する様に、と指導はしているのですが、あなたが不誠実な業者に当たってしまったという事ですね」と、言われました。
その土地でもうイメージが出来てしまっていて、今更、もう一件の土地を検討するとなると北道路が南道路になってしまうので、諦めて元々その値段で購入すると考えるしかないですかね。「不誠実な」業者に当たってしまったと・・・

[6: ロビン]

No.4様　口約束でも契約は成立することは私も知っていたので、粘ったのですが「申し訳ありません。もし、何なら、もう一件の物件にされたら如何ですか？」の一点張りで・・・。明日の午後に正式な契約に行くのですが、その際に再度の値引き交渉するとなるとどんな言葉が有効でしょうか？ちなみに工務店の営業さんにも同行してもらう予定です。

[7: ロビン]

No.3様　NO.3さんのおっしゃっているのは手数料倍返しのことですか？それは正式な契約書がなく、口約束だけでも成立するのですか？教えてください。

[8: 匿名さん]

当たり前ですが、あなたが
＞諦めて元々その値段で購入すると考えるしかないですかね
と思っていることが相手に見抜かれているようですので、今から何を言っても値引きは無理でしょうね。５０マンションしたと思うのと同じように、相手は口先だけで５０万利益が上乗せできるのですから。

他の区画が売れていないということですので、そこもすぐには売れないでしょうから、一度その値段では契約できないと伝えて、しばらく冷静に考えられた方がいいのでは？

[9: ロビン]

ですよね、しかも若い女性だと思ってなめられているのでしょう。。。その区画も「他の方から問い合わせがあって・・・」とも言っていました。本当かはったりかは分かりませんが・・・。どうしても今年中に入居したいので、その土地を購入します。でも明日の契約時にはもうちょっと頑張って交渉して来ます。みなさん、有難うございました。

[10: 匿名さん]

ロビンさんの失敗は、値引き交渉直後に1筆書くか、頭金（例え僅かでも）を入れなかった
事が敗因ですね。
正式契約を大安吉日にもって行けばよかったのですから。
工務店の営業マンを同行させても意味ないですよ。
下水も通っているもう１件の土地の方が良いと思います。
それと、工務店との話し合いのタイミングが早すぎですよ。
そんなに慌てなくても今年中に入居できます。
ちなみに私は、６月地鎮祭、９月上棟で年内引渡しでした。

[11: ロビン]

No10様　そうですね。私はすぐにでも手付けを払っても良かったのですが、先方が「選挙の応援で忙しいし、大安の方がいいから」と言われ、まさか、値上げしてくるとは思わなかったので、了承してしまいました。今考えると、先週末の選挙の動向を見てから正式契約したかったので、時間稼ぎしたかったのかもしれないですね。

[12: 匿名さん]

　強気　強気！！。一度断るべきです。駆け引きに持ち込まれたらだめですよ。「私にはこの土地が一番！！」って思いこんだら、こちらの負けですよ。
　そしたら「やっぱり〜、・・・・土地買ってください」って言ってきますよ。

[13: 匿名さん]

だよね〜。
でもロビンさんは買っちゃうんだろうなぁ。

[14: 仮契約しました]

造成されて買い手がすぐにつかないのならば当分買い手はつきません。
そういう土地ならば、一時退却するのも良い方法と思います。
通常、魅力的な土地は、造成が始まりレインズに上がる前くらいには既に予約がついていることが多いので、地元の評判が良い不動産屋さんに声をかけておくことも大事らしいです。
私も、２.3の造成前の土地について不動産屋さんから声をかけてもらいました。
そういう私も目星を付けていた宅地が売りに出されたものの、なかなか買い手が付かなかったので梅雨が明けるまで待ってから値段の交渉をしようと思っていたら、2月の広告で隣が仮予約となり慌てて不動産屋へ走りました。不動産屋さんは正直な方で、なるべく早く売ってしまいたい、値段はここまでなら値引くと言われましたが。

[15: 匿名さん]

自分も同じような経験をしましたよ。
条件のいい場所にある古家付の土地が相場程度で売りに出されたので、
早速知り合いの不動産屋に交渉してもらったら、その値段で了解を
もらえた。すぐに契約したいと申し出たら、売主の方からどうせなら
解体もこっちでやって更地で渡したい(解体費用はこっちもち)ので、
正式契約はそれからにしたいと言われて、手付けも受け取ってもらえなかった。
でも絶対におたくに売るからという言葉を信じてHMと打ち合わせを進めて
いつでも契約可能状態になった時になって、解体費用が
思ったよりかさんで、とか色々理由をつけて電話を受けるたびに
どんどん土地の値段が上がってきて、最終的には当初の値段よりも
1500万も高い値段を提示されたので、あきれて断ったら「あっ、そう」
と向こうもあっさりと引き下がった。仲介した不動産屋に聞いたら
「もっと高い値段で売れると踏んで、こっちから断るように
わざと高い値段を吹っかけたんじゃないか」と言っていた。
ちょうど少し条件が劣る土地が適価で出ていたので、そっちと契約して
すぐに建てた。1年ぐらいしてから偶然新聞の広告で、元の土地が
売りに出されているのを見た。はじめは自分が買おうと思っていた値段で
売りに出されていたが、半年後にはさらに100万くらい安くなっていた。

[16: ロビン]

強気で行きたいのは山々なのですが、私はその土地以外は考えていないのです。（だったら、ぶつぶつ言わないで契約しろって感じですよね）恋愛と同じで惚れた弱みですかね？その不動産屋さんは個人でやっていて、人の良さそうな方だったので急に値段を上げられてびっくりしています。まさか！という感じです。比較的正直な方だとは思います・・・。最初はその不動産やさんもなかなか売れないので持っていても経費がかかるだけだから、って感じで-60万まで下げしてきたんですよ。なのに・・・。
その不動産屋さん、これ、見てないですよね（怖）

[17: ロビン]

NO.15様　それは頭にきますね！！！結構そういう売主はいるのですね。欲かいても結局1年半経っても売れてなかったってことですよね。「あの時、売ってくれてれば・・・」と、それもまた頭に来ますよね。私の購入予定の土地も学校から遠いので村から市に合併するのが確定してもそんなにすぐには売れないとは思いますが、市になった際の相場よりは+60万でも安い方だとは思います。

[18: 15]

今、ネットで検索したらまだ載ってましたよ。
少し痛快な気分です。自分はたまたますぐ近くに
同じような物件がもっと安くあったので、
直ぐに替わりが見つかりましたが、もしそういう
物件がなかったら、吹っかけられた値段で
買っていたかもしれません。
しかし住所が市になるだけで同じ場所にある物件の
値段が高くなるもんなのですかね？

[19: 仮契約しました]

14です。
不動産屋さんが口に出している値段は相場と比べると、お高いのですか？それとも安いのでしょうか？
あと、施工予定業者さんがもし決まっていたら、担当の方と相談されてみましたか？彼らなら、業者さんの値段の妥当性についてよいアドバイスをもらえるかもしれません。
確かに不動産屋さんは誠実ではないですが、相思相愛の土地ならば相場よりお安ければ、目をつむって手付金をお支払いするのもありかもしれません。
あとこれは裏技かもしれませんが、ローン特約をつけてもらって、審査がおりなかった場合には手付けを全額ただし無利子にて返還してもらえるようにしておけば、どうしても気に入らないときに契約を白紙撤回できるのではないでしょうか？

[20: 匿名さん]

なるもんなんです、笑っちゃうけど。

[21: no12です。]

　かく言う私もすれ主さんと同じ経験しました。仲介ではなく、不動産屋が所有者の土地でした。当初こちらのいう条件価格でOKでした。担当営業より、「ほとんどokだと思いますが、上司の許可が出るまでお待ちください」という返事。
後日、「上司に相談したところ、もう総額５０万円ほど上げてもらえないか」
という返事が返ってきました。完全に足下を見られたんです。欲しそうな自分たちを見て、駆け引きをしようと思ったんでしょう。
　私はその日夫婦で話し合って、最初の条件提示価格以外、買わないと決めました。これで買えなかったら、もう１年待とう。と。５年間探し求めた土地でしたが。
２日後、不動産屋から連絡があり、当初の金額通りでお譲りしますと言ってきました。

土地の所有者が不動産屋の場合、高く売れば売るほど不動産屋が儲かることになります（仲介手数料の場合高くても３％ですから）。ですから、当然ちょっとでも高く売ろうとしますし、そのあたりの交渉術は、やはりプロです。
　最初にスレ主さんの言われた金額でokといってたんですから、その金額でも十分、儲かっているはずなんです。損してまで売りません！！。

[22: ロビン]

その土地は隣接する市になった場合には相場よりは安い方だと思うのですが。NO.15さんの言うように市になっただけで学校への距離が変わる訳でもなく、下水道がすぐに通る訳でもないのに急に値段を上げてくるのが納得行かないんですよね。欲をかいてもNO.15さんの土地の様に未だに売れ残っている・・・という事があるという事ですよね。
NO.14さん　施工は購入予定地から少し離れた町にある工務店さんで予定していますが、その営業の方も「あまり値切るのは・・・」という感じでもうこれ以上は辞めておいた方がいいですよという感じです。なので明日の契約に同行してもらっても、これ以上その方に値段交渉をお願いするのは無理かもしれません。それから、ローンの方はすでに仮審査が通っていて、あとは正式な見積もりと図面が出来次第、正式に申し込みという段階に来ています。あと、土地購入の資金に関してはおそらく自己資金からの支払いになると思います。でも、裏技を教えていただき、有難うございます。

[23: ロビン]

NO.12様　うちの場合もその不動産屋さんが売主なので仲介手数料はかかりません。しかも最初に言った金額よりさらに20万下げてきたのはあちらの方なんですよ。売り急いでるって感じで。むこうも長年やってるんでしょうし、電話口とは言え、儲からない値段の話はしないはずですよね。NO.12さんは希望通りの土地が出てくるまで待てる余裕があればいいのですが、私の場合は子供が来年から幼稚園で、学区の小学校に行くには地元の幼稚園から行った方がいいだろうと考えているので、どうしても余裕を持って年内には引っ越したいのでそのあせり感も感じとられているのかもしれませんね。

[24: 匿名さん]

>もう一件の土地を検討するとなると北道路が南道路になってしまうので

何故、わざわざ北道路の土地を選ばれるのですか？
北道路は、南に家が建ったら、日当たりが悪くなるのではないですか。
いくら間取りがよくても、日の当たらない家は、いやですね。
私なら、南道路にします。

[25: 14です]

不動産屋さんは足下をみて不誠実ですが、ロビンさんと相思相愛の土地ですのできっとすてきな家が建つと思います。
がんばってください。

[26: ロビン]

No.24様　そこは南側が川なので、今後家が建つことはなく、日当たりばっちりなのです。
No.14様＆書き込んでくれた皆様　温かい励ましの言葉と貴重なご意見に感謝いたします。有難うございます。

[27: 匿名さん]

南側の河川は家相的にはよくないんじゃなかったでしたっけ。
理由は知りませんが。
河川隣接の土地は湿気・洪水など考慮しとかないといけないともいいます。

[28: ロビン]

No.27様　その土地は東から南に流れる川沿いにあるのです。家相的に良くないのですか？（がっかり）洪水に関しては水量がそれほど多くは無いので大丈夫だとは思います。湿気にかんしては発砲ウレタンを吹き付ける内断熱なのですが、どうなのでしょうか？工務店の方に確認してみますね。

[29: 27]

土地選びの時に参考にした程度で詳しくありません。
ただ南側の水があまりよくないと覚えています。
最悪なのは池で川はまだよかったと思います。流れがあると湿気も流れるため影響が池ほどではないと。。。
あと、きれいな水ならまだよろしいとも書いてあったと思います。
東側に川がある土地は吉だともありましたのでそんなにがっかりしないでください。
あなたにとっていい土地であることを願っています。

[30: 14です。]

14です。
水路の側の宅地は家相的に悪いというよりは、近年の異常気象で突然予想だにしない豪雨が局地的に降って洪水を引き起こすようになってきたのは記憶に新しい事です。
私も土地を選ぶ際に「最近の雨の降り方は尋常でないので水路が側にある土地は極力選ばないように」と不動産屋を営んでいる父からアドバイスを受けて、高台にある元イチゴ畑の宅地を選びました。
あと、地名にさんずいが付く土地は湿気が多かったり、水が出たりと言う過去があることが多いらしいです。そうなると地盤も弱い事が多いので、その辺りも十分気をつけていただいた方が良いでしょう。

[31: 匿名さん]

だったら最初から言うなよって感じ

[32: 匿名さん]

川ですかぁ．．ウチも合併浄化槽を入れる区域で検討中なんですが、
浄化槽の上澄みは、側溝か、近くの水路に放流しているんですよ。
その川が水路みたいなモノで無いといいんですが...
逆に、大きめの川だと　大雨の後には急に水量が増えますから
注意してくださいね。本当は雨が降ったあと　何日か様子を見られると
良いのかもしれませんが...
役所でハザードマップなど　ご覧になられるのも良いかと思います。
大事な買い物ですから、ロビンさん頑張ってください。

[33: ロビン]

No.30様　私の実家が道路を一本隔てて東側に川があるので川沿いということで特に抵抗なく視野に入れてしまっていたのですが、しかも購入予定地はたしかにさんずいが付きますね。。。地盤に関しては同じ分譲地内の他の区画では特に地盤改良もなく、基礎工事が始まっている様ですのでおそらく「うちも似たような感じだとは踏んでいるのですが。もう一度施工主さんにも調査はしてもらいますね。そして洪水に関してはこちらは昨夜から雨が降り続いているので今日、これから様子を見に行って来たいと思います。
No.32様　その川はそれほど大きな川ではありません。深さもかなりありますね。しかし、水路かどうかは分かりません。ハザードマップなるものが存在するのですか？色々勉強になります。有難うございます。

[34: 匿名さん]

＞土地の歴史や特徴を現在に伝えるメッセージが地名に残されている場合がある。
「深」の文字が含まれれば、周囲より土地が低い可能性があり、「沢」の文字では、水のたまりやすい土地の可能性もある。
宅地開発などにより地名が変わっている場合もあるが、地域の図書館などでは、昔の地名を確認することは可能であり、水害対策のヒントになることもある。
過去に水害を経験した土地は、地名に特定の文字を含んでいる場合がある。

カワチ（川内）、ナダ（灘）、ウシ（牛）、サワ（沢）、フカ・フケ（深）、リュウ（竜）など

かつて水田だった場所は現在でも水につかる可能性が高い。一方、先祖を祭る神社や仏閣は、水害を受けにくい場所に建てられていることが多い。昔の地図は図書館や国土地理院で入手可能である。

国土地理院ホームページ
（http://www.gsi.go.jp/）

[35: 匿名さん]

検索してみてください、いろいろありますよ。
http://www.gupi.jp/link/link-b/hazard-index.html

[36: 匿名さん]

浸水被害もあるかもしれないし、氾濫原なら軟弱地盤の可能性も高いですね。
地盤強化の費用もざっくり大目に見て200万ほど覚悟しておいたほうがいいかもしれません。
調べないとわかりませんが。

[37: 匿名さん]

仮に軟弱地盤でも対策はありますからね。
http://www.city.yokohama.jp/me/bousai/ekijouka_map/q&a.html#Q2
怖いのは建売などで地盤改良がちゃんと行われていないケース。
川の近くは通風が良く、夏場涼しいというメリットもあります。

[38: 匿名さん]

>>37
でも夏は蚊が多い。沼の近くほどではないが。

[39: ロビン]

No.34様　あっ、地名に「沢」が含まれてますね・・・。（汗）
昨夜から雨が降り続けていたので、午前中に河川の様子を見に行ってきましたが、
普通の雨なら洪水に関しては心配はなさそうでしたよ。
ただ、台風や局地的な豪雨になるとどうなんでしょうか・・・。

No.35様　有難うございます。うちの地域は大丈夫なようです。

No.36＆37様　同じ分譲地の他の区画の地盤調査の結果を見せていただいたのですが、
特に心配はなさそうです。でもうちの区画が大丈夫とは限らないですよね・・・。
それは運だと思って覚悟します。
No.37様　川の流れは一定量あるのですが、他に比べて蚊は多いでしょうね・・・。
私の実家も道一本挟んで川ですが、蚊は多いです。

それから皆さんにご報告があります。
さきほど不動産さんに行って契約して来ました。
私自身、ここ以外は考えられなかったのであちらの言い値で契約する覚悟で行きました。
しかし、最後に少しあがいてみました。
その結果、ほんの僅かですが、坪単価をキリ良くしてくれて
あとは固定資産税をあちらで清算してくれました。
まだまだ甘いな〜という感じでしょうか。でも私にはこれが限界でした・・・。
皆さんの書き込みに励まされ、大変参考になりました。有難うございました。
今後は家作りの事を質問したいと思いますのでご指導お願いしますね。

[40: 匿名さん]

おめでとー＆おつかれー！！ある意味ここからがスタートです。頑張って下さいね＾＾

[41: ロビン]

No.40様　有難うございます。またご指導下さい。

[42: 34]

おめでとうございます。
この他にも渡、流、湘、島、崎、泉、谷、田、鷺、萩などが
水に由来する地名で要注意といわれています。
しかしながら水の恵みの豊かな日本で、
これらの文字を使っていない地名の方が稀なのでは？
つまり水源から離れているからと過信せず地盤を確かめよ、
という先人の教えなのです。
ロビンさんの場合、最初から川沿いでリスクの可能性があるのですから、
それなりの策を講じればよろしいかと。

[43: ロビン]

No.34様　その土地は沢、萩が入っています。しかし、34さんの仰る通り予め予防線を張って万が一に備えておきたいと思っています。有難うございます。