マンション駐車場の有料化について

[入居済み住民さん]

スレ場所を間違えたので再度投稿いたします
屋外機械式および屋内平置駐車場合わせて全戸数分駐車場があります。販売時無料で売り出され、入居時販売会社（管理会社）の説明で区画決定は抽選を行い優先順に選ぶというやり方で区画が決定されました。しかし現在修繕費積立が無い事と、区画の条件に差があるので一部住民に不満があるため、有料化、料金差をつけ再抽選で区画を決定したいと思っています。
しかし、有料化した場合、設定料金によっては私営駐車場との比較で他の駐車場を借りる人が出てきて、修繕費が集まらず困るという話を聞きます。
【質問１】
駐車場を有料化（使用料をとる）した場合、駐車場使用料を修繕費等へ繰り入れする事になると思いますが。駐車場を使用しない人（外部の私営駐車場を借りる人）は駐車場使用料を払う必要がなくなるとしても、機械式駐車場維持の不足分を修繕費として集める場合でも、共有設備の修繕費として払う必要が無くなるのでしょうか。
【質問２】
また全戸数分の駐車場がありながら、区画の条件で使用料に差を付けている所はいくらでもあると思います。
当マンションは全戸分ありますが、無料という事で現在修繕費が蓄積されていません。当初から使用料に差額を付けて修繕費を蓄積しているマンションのやり方に比べ、当マンションは不便な区画の人も今後の多額の修繕費を区画の不便差に関係なく負担する事になりますので、今のままでは修繕費負担の意味でも不公平感が強いのではないかということを訴えましたが、理事会の中でその話をしても管理会社を含めそれは不公平では無いという意見が多いのです。
どこにこの考え方に間違いがあるかわかりませんので教えていただけませんでしょうか。

[1: 匿名さん]

修繕積立金が無いのですね。必要だから徴集すべきだと思います。
何故積立金を設定しなかったかは記載されていないので解りませんが
駐車場を有料化して積立金とするのは稚拙でしょう。
修繕が何年後かも解りませんが、今からでも積立金を徴収すべきです。
不公平はよくありません。車輌の駐車有無と積立金負担は別問題です。
そもそも駐車場無料とした管理会社にも責任はあります。
総会を開催して安直な考えしか出せない管理会社を変えるべきです。
私の所では積立金不足を理由に駐車料を値上げしたら、大幅に契約者が減り
収入額は減額しました。良き教訓とお聞き入れ頂ければ幸いです。

[2: えーてん]

>【質問１】
>駐車場を有料化（使用料をとる）した場合、駐車場使用料を修繕費等へ繰り入れする事になると思いますが。駐車場を使用しない人（外部の私営駐車場を借りる人）は駐車場使用料を払う必要がなくなるとしても、機械式駐車場維持の不足分を修繕費として集める場合でも、共有設備の修繕費として払う必要が無くなるのでしょうか。

一般的に機械式駐車場の維持管理、約２０年に一度の交換費用…は駐車場代でためられるようにしてはいかがでしょうか？


>【質問２】
>・・・当マンションは不便な区画の人も今後の多額の修繕費を区画の不便差に関係なく負担する事になりますので、今のままでは修繕費負担の意味でも不公平感が強いのではないかということを訴えましたが、理事会の中でその話をしても管理会社を含めそれは不公平では無いという意見が多いのです。

まずはアンケートをしてみてはいかがでしょうか？
不公平感を感じないならばそういう方の利用している駐車場と不便だと感じる方の駐車場を交換したらいいかもですね

>どこにこの考え方に間違いがあるかわかりませんので教えていただけませんでしょうか。

いえ、理事会が間違えています。
※もちろん、全区分所有者が駐車場に不公平感がないと考えているなら理事会は間違えていませんが

>しかし、有料化した場合、設定料金によっては私営駐車場との比較で他の駐車場を借りる人が出てきて、修繕費が集まらず困るという話を聞きます。

そうした場合は値下げすればよいです。逆に利用率が１００パーセントに値がづいたら値上げしたらいいですし、
機械式駐車場の維持費以下に駐車料金になったら解体すればいいですね

[3: 匿名]

本来であれば修繕計画に入れて修繕積立金を値上げするのが筋ではと思います。
当然、駐車場も有料化してその足しとなるようにすべきです。

逃げられない程度の料金設定で徴収した金額+積み立て増額分=駐車場更新もろもろ費用。

ただ、駐車場代は管理費に組み込まれているケースが多いのですが、今まで無料でも何とかできる程度の管理費を集めているわけですから、管理費の見直しを行えば積立金増額分をある程度抑えることは出来るのではないのでしょうか。

もし、今まで値下げ交渉を何もしていないのであればそれも平行して進めるべきです。


私だったらそういう状態のままでのほほんとしている管理会社を真っ先に替えますね。
機械式駐車場は、エレベーターより先に更新するケースが多いのに修繕計画に入っていない事自体問題ですから。


もし、こう言う問題を解決できない組合だとしたら１０年以内でおさらばした方が良いですよ。

[4: 匿名さん]

もう少し整理が要ると思うけど。

>しかし現在修繕費積立が無い事と、
マンション全体の積立金が不足しているという意味か、
駐車場使用料を無料にしているという意味か、あるいは
駐車場使用料を無料にしているから積立金が不足しているという意味かな。

冒頭の説明では、有料化の検討を始めた目的が、全区画同額（無料）で
不公平感を持つ住民に対応するためだけとも読み取れるのだけど。

一方、区画の利便性に応じて価格差を付けようという案に対して、
スレ主がなぜ不公平を感じるのかがよく理解できない。
検討されている案はまっとうに思えるのだけれど。

[5: 購入検討中さん]

以前流行った、駐車場代0円マンションですね。
デベが、売りやすくしただけで居住する住民のことをまったく考えていないマンションです。
これは、多くのマンション購入ノウハウ本に載っている買ってはいけないマンションの典型例ですね。

通常の駐車場代は、収支報告書を見ると管理費会計と修繕費会計に組み込まれますので
方法として
①駐車場の値上（調査して周辺相場と同程度の金額）空きをなくすため。
　①で不足するなら、
②管理費の値上げ（駐車場メンテナンス等）
③修繕積立金の値上げ（駐車場修繕等）
を考えるとよいと思います。

「駐車場を使用しないので、メンテナンス・修繕費等を払わない」などの考えは、
1階の住人はエレベーターを使用しないのでメンテナンス・修繕費等を払わないと同じ考えに行き着くのでなじみません。
ですので、駐車場を利用しない住人も負担する形で②③を考慮して、
①をメインで提案するとよいでしょうね。
お客用の駐車場があるなら、全住民が駐車場の維持費を負担することになりますね。

[6: 匿名さん]

この問題って・・・。
スレ主さん、理不尽な理由は便利な駐車場の住人の立場になって考えれば分かるよ。

理事会、管理組合って多数決なんだよ。損するのは誰もがいやってこと。
一部の住民が不便って理由だったら、明らかに多数決で負けるよ。
通常は、屋内の駐車場の方が多いよね。
駐車場を値上げして、傾斜をかけたら損するのは屋内の便利の良い住人ですねぇー
圧倒的に、不便派の住人が不利だよねぇー
通常は管理会社は、多数決で多い方の味方だしね。

予想するとね。将来の修繕費が足らなかったら、修繕積立金を値上げするよ。
そうすると、部屋の広い住民が多くの金額を払うことになるね。
不便な駐車場の住人は一生不便で損なままだよ。

それを変えるには、あなたが理事会に入って理事長になるしかないよ。
そのときに、他の不便な住民に協力を依頼して理事会役員１/２以上で議案を総会に出すしかないね。
反対されにくい議案の提案方法は、いくらでもあるので頑張ればいいよ。
方法①全駐車場を一律に値上げして、1年後に傾斜分を値下げする。
方法②管理費を下げて、駐車場代（メンテナンス費用）を新設する。などいろいろあるね。

[7: 入居済み住民さん]

ＮＯ．４さんへ

建物本体の修繕費は積立られています。よく言われるマンションのように当初は低い金額でしたが、３年後ぐらいに管理会社がこのままでは不足すると言うことで５年ごとに見直す計画が提示され将来的には約３倍になる計画です。
価格差を付けようと考えているのは、近隣の５，６件のマンションは区画の便利度に応じて、約７０００円から３０００円程度の使料金差を付けているので、当マンションでもそのような区画差を緩和する措置が取れないのかと思っているからです。

また一番の問題は当初無料→使用料徴収と変更すると、共有設備の維持負担の義務（言葉は適当ではないと思いますが）が無くなるということがあるのかということです。
使用料により出て行く人がいると、使用料による機械式駐車場使用収入が減ります。それでも出て行った人も機械式駐車場の共有者であるのはかわらないので、修繕費の名目で徴収は可能ということで良いのかどうか知りたいです

[8: サラリーマンさん]

マンションは誰の物？
マンションの設備で負担するものは
費用に関わらず全員の共有物です。
負担方法は、個々の管理組合で決めますよ。
名目も要りませんよ。
不足分を修繕積立金から、支出すれば全員で負担することになります。

[9: 匿名]

機械式駐車場は維持管理に金がかかるのは、常識

無料にしていたことが、そもそもの間違い

[10: サラリーマンさん]

私の知り合いの管理組合は、機械式駐車場の修繕メンテナンスが高いので、近隣の土地購入を検討しだしました。

[11: 匿名]

機械式駐車場は撤去をいつするかでしょう
しかし、維持より撤去が、経費節約になると決断出すタイミングは難しいよ

[12: 匿名さん]

撤去のタイミッグって、難しくないね。目安は機械更新のときだね。
修繕計画に記載されているよね。記載されてなくても、更新時期は大体わかるよね
近隣の土地購入は、あるていど修繕費がつみあがったときでいいよね。
だって、確実に借主がいる駐車場だから大きな収入になるからさ。

[13: 匿名]

フロントは反対しないか？

[14: サラリーマンさん]

管理会社は、大反対だろうね。
メンテナンス、機械更新の売上がなくなり、
余分な管理をしなければならなくなるからね。
営利企業だから、しかたがないね。
私がフロントでも、反対するね。

[15: 匿名]

6さんが言う通り、多数決と理事長次第。

以前住んでたマンション、駐車場が全戸の６割だったが、
理事長が議題出して多数決で駐車場料金値下げをした。
駐車場を借りてる方が多数派だから、勝手にやれる。

[16: 入居済み住民さん]

スレ主です

再度の質問ですみません
建物の修繕費は積立されているのですが

駐車場は全区画分あり、無料（機械式駐車場修繕積立０）のマンションです。区画条件（屋外機械ピット３段、屋内平置等）に差があるため、将来多額の修繕費、更改費を集めるとき専有割合に応じたある意味ほぼ同じ修繕費を徴収するのは、それまで不便な区画を使用し続けている人からみてあまりにも不公平な状態だと主張したところ、理事会で共有設備は専有割合で負担するのが原則だから不公平ではないと結論づけられました。
ほんとに不公平では無いのか疑問が晴れません。駐車場料金を差別化しているところが多いと思いますが、どのような理由付けで差別化しているのでしょうか。

[17: 元理事]

スレ主さん、理不尽ですね。
まず話を整理しましょう。
見かけ上は駐車場代０円ですが、実際は管理費・修繕積立金で間接的に駐車場メンテナンス費・修繕費を支払っています。
＞機械式駐車場修繕積立０円　は
大規模修繕計画で機械式駐車場修繕の費用が０円となっています。
これは書類上の問題だけなので、金額を入力すれば解決します。すなわち、
＞共有設備は専有割合で負担するのが原則　ですので
＞将来多額の修繕費、更改費を集めるとき専有割合に応じたある意味ほぼ同じ修繕費を徴収　します。
これは、理事会の言い分が正しいです。
しかし、
＞駐車場は全区画分あり、（省略）区画条件（屋外機械ピット３段、屋内平置等）に差があり、すべて同じ賃料（０円）である。
そして駐車場のメンテナンス費等は（管理費・修繕積立金で負担）なので、広い部屋（４LDK）は多く負担し、狭い部屋（３LDK）は少ない負担
これが不公平にあたりますね。

一般的なマンションでは、不公平を解消している方法が２つあります。
①区画を一定期間ごとにシャフルする
②駐車場料金を差別化する。便がよいところを高くする。

残念ながら、スレ主さんのマンションの理事会はどちらの対策もしなかったですね。
理由は、数の原理が働くから。
もし、スレ主さんの提案を総会で可決するには、理事長は総会で多くの反対者から突き上げされ（可決されても、得するのは一部の区分所有者なので）相当苦労するでしょう。
私が理事長でスレ主さんの提案がされたなら、こんな面倒な提案、即効却下します。
実際、私のマンションでも管理会社から①の提案がされましたが、理事の多数決で即廃案になりました。

区分所有のマンションは、権利者の集まりなので、せっかく手に入れた既得権益を手放すことはありません。
変えるためには、理事長（＋賛同者数名）になるしかありませんよ。

[18: 匿名さん]

私の所も各戸駐車場１台付きです。
４０㎡～８０㎡まで部屋は様々ですが駐車場の大きさは同一です。
機械式ですが、場所は抽選です。明らかに不公平ですが販売前から
決まっていた事なので文句は出ません。
抽選は面倒なので再抽選は行ないません。
先日、修繕積立金の値上がりが決まりましたが反対は起きませんでした。
無料で始まった駐車場の有料化は極めて困難と思います。

[19: サラリーマンさん]

40~80って、2倍の差。
知らないって、幸せですね。
理論で勝てるのだから、理事長に立候補してでも、私だったら変えますね、

販売前から、決まっていた無料駐車場
販売後にきまった、修繕積立金の値上げ。

[20: 匿名さん]

マンション建設を計画の際、周辺住民の同意を得る課程があります。
その際「路上駐車をさせないで」との意見が多いと
各戸無料駐車場付とか外来者駐車場を敷地内に作るとする事で同意を得ます。
入居者にとっては付加価値ですが、共有部分として維持管理の費用は負担します。
車を持たない人には無価値ですが来客に駐車させたりしています。
修繕積立金の設定には当然見込まれていますので、駐車場有料化は変ですよ。
やはり積立金を増額するか、管理会社を変えるかでしょう。
私はマンション売却の際、駐車場１台付は好条件として短期売却できました。
管理費が多少高くとも、駐車場使用料を払わないなら好印象のようです。

[21: サラリーマンさん]

>管理費が多少高くとも、駐車場使用料を払わないなら好印象のようです。
確かに、好印象ですね。
マンションの問題で住民が素人なのがよく話題になりますね。
知らないって幸せですね。

計算してみましょう。例えば、
100世帯で、40～80㎡の部屋が均等にある
管理、メンテナンス、修繕にかかる費用が月20万円として
2000円x100戸=200000円、駐車場代2000円で一律負担
1500～3000円x100戸=200000円、駐車場代0円:管理費・修繕積立金で間接的に負担
同じ車一台止めるにも。
80㎡の部屋のかたは、40㎡の部屋の方より2倍負担しているよ。
ましてや、車持ってないなんて大損だよね。
駐車場代0円のマンション購入するとき、80㎡希望なら
40～80㎡は避けて、80～120㎡だったら買いですよ。

[22: 匿名]

そんなのエレベーターでも一緒だし
議決権も二倍でしょ。不公平じゃないよ。

[23: 入居済み住民さん]

エレベータは簡単に比較対象にならないと思うけどどうでしょう。住んでる人数、使用頻度とか考えると計算のしようがない。駐車場の使用料金の比較をするような簡単なものではない気がしますが・・・

[24: サラリーマンさん]

議決権は、多くのマンションでは1倍だよ。
議決権って言うなら、
利用できる駐車場の面積は？
同じだよね。

[25: 匿名さん]

これは良く話し合って決めるしかないですね。

[26: 匿名さん]

>>16
理事会の案と、スレ主の案がよく分からない。
・区画の利便性に応じた料金設定
・全区画同一料金
・住居専有部割合に準じた料金設定
双方がどの案を主張しているんでしょうか。

[27: 匿名さん]

＞２１はオバカの典型だな。
マンションに無料駐車場の有無以前に
部屋の大きさなんぞ購入者の経済力や資産で決まるもんだ。
そこに「２倍で損」とは何の意味があるんだ。
「住民が素人」とは何だ？
不動産会社の社員ばかりだったら社宅じゃないか。アホか。

[28: 入居済み住民さん]

スレ主です
スレ主：区画が同一環境条件では無いので、使用料金に差をつけ、区画の再抽選を行い、修繕費に充てる
理事会：区画が同一環境条件でなくても、使用料金に差をつける必要なし（修繕費負担の面で考慮不用）、修繕費は一般的
　　　　な共有設備と同じ専有面積割合の考えで徴収するのが正しい。区画変更は別に考えれば良い
こんな感じです

概ね同じような駐車場を持つ近隣マンションでの使用料金差は約５０００円前後の差となっていますので、そのやり方と比較すると、悪条件の方から見たら、利便性はもちろんですが、費用負担の面でも不公平ではないですかということです。
私の試算では、他のマンションとほぼ同等に考え試算すると、２０年間で悪条件の区画の所有者の修繕費負担は、他のマンションと同じ考えを取り入れない場合、約６０万円程度多く支払う事になるという感じです。６０万程度は問題にするほどの金額でないのかもしれませんが・・・

区画変更の話は過去何回か出ていて、その都度時期早々、反対多数等で理事会役員会の段階で見送っています。
区画変更の話だけでは、有利な区画の住民のほうが多数なので、変更決議可決の可能性は０に近いと思っています。
したがって、修繕費負担という事を絡めて不公平でないかと説明し説得したいと考えたということです。

結局は、一度得た権利は簡単には手放さない、したがって区画変更は不可能に近いという感じでしょうか

[29: 匿名さん]

スレ主様。
理事は替わらないのかな？
現在の理事会は有利な場所に駐車している人ばかりなのかな？
むしろ、再抽選を実行するのが面倒なので、多少の不便も我慢して
再抽選を防いでいるだけではないのかな。
きっと悪条件の駐車位置は、かなり悪い所なんでしょう。
でも、全体から見れば僅かなので、過半数にはなれないのでしょう。
なんか沖縄の基地問題みたいですな。
やはり有料化に進むのでしょう。
私は、他の管理会社へ委託先変更を前提に見積を取る事をお勧めします。

[31: 匿名さん]

>>28
説明が分かりにくいよ。
理事会案は全区画同額、それとも住居専有部比率？

管理費、修繕積立金は住居専有部の比率で徴収されるのは一般的だけど、
共有部の内、専用使用される部分はその利用に応じて料金設定されるのが一般的。
例えば専用庭、ルーフバルコニー、ベランダ等はそれ自体の面積で料金設定される。
例えばトランクルームや駐車場、駐輪場は使用契約の有無で課金される。
例えばゲストルームや洗車設備があれば、その利用都度に課金される。（…のが一般的）

駐車場区画に利便性の差異がある場合は料金設定を変えることもごく一般的です。
スレ主さんのマンションでは不便な区画が少数、あとは同条件ということで
少数派の意見が黙殺されるということだけど、近隣の事例を調べて料金設定を迫る
という方法でがんばるしかないのでは。
あるいは、有料化に移行したら車を所有してない人の区画が空いて、便利な区画への
引っ越しが可能になるんじゃない？

[32: 元理事]

スレ主さん
＞結局は、一度得た権利は簡単には手放さない、したがって区画変更は不可能に近いという感じでしょうか
まさにそうですね。
条件のいい人→明らかに反対
条件普通の人→抽選に外れると条件が悪くなるので反対
条件の悪い人→賛成

理事会を誘導・・・条件普通の人を賛成に誘導する→抽選の区画変更は、不可能なので駐車場有料化に導く
＞約６０万円程度多く支払う事になるという感じです
と言う事は、条件の良い駐車場は60万円得しているということです。
好条件の駐車場の住民（理事含む）は認識しているので、大反対ですね。
＞修繕費負担という事を絡めて不公平でないかと説明し説得
理事会の誘導方法はの一つは、
＞２１さん
の計算方法を参考にして、
理事長が部屋の広い方に代わったタイミングを逃さず、
部屋の広い理事達を説得して、駐車場有料化にするのがよいかな？
そして理事会で有料化の議案を出すことが決まったあとで、
料金設定の議論をするのだけれど、ここで傾斜配分の料金設定にもっていく。

それに、住民間の問題だから管理会社を変更しても無駄ですね。
管理会社には、駐車場有料のマンションが一般的でここのマンションはちょっとおかしいと発言させれば流れ変わりますよ。
なんにしても、理事長が有料化推進派でないと変わりませんよ。

[33: サラリーマンさん]

>>27
発言を慎みなさい！！
あなたのために、反論してあげよう。
＞マンションに無料駐車場の有無以前に、部屋の大きさなんぞ購入者の経済力や資産で決まるもんだ。
＞そこに「２倍で損」とは何の意味があるんだ。
無料駐車場のマンションでは、明らかに部屋の大きさ（40～80㎡）で駐車場にかかる経費の負担で、
駐車場有料のマンションと比較して「２倍で損」が実在することを指摘しました。
だから、私は部屋の大きい駐車場無料のマンションは購入しない方がよいと発言しただけ。
ちなみに（40～80㎡）の駐車場無料マンションと（80～120㎡）の駐車場無料マンションなら、
同じ80㎡の部屋を購入するとしてどちらが得かあなたには分かりますか？

＞「住民が素人」とは何だ？
＞不動産会社の社員ばかりだったら社宅じゃないか。アホか。
住民はさまざま職業の方が住んでいます。当然、不動産を専業とする人と比べて知識量に差がありますね
あなたも、駐車場無料のマンションは問題が多いって知らなかったのでしょう。
悔しかったら、あなたも理論的に反論してみなさい。

[34: 匿名さん]

＞３３アホだな
きっと興奮しながら何度も反論を待っているんだろうな
坂上かコイツは

[35: 匿名さん]

>33気にしないで
>34はあらしです。
ほっといていきましょう。

[36: サラリーマンさん]

>>34　いるんだよなぁ、論理的に負けると感情的になる奴。
別にあなたの反論なんか待ってないよ。

>ちなみに（40～80㎡）の駐車場無料マンションと（80～120㎡）の駐車場無料マンションなら、
>同じ80㎡の部屋を購入するとしてどちらが得かあなたには分かりますか？

答え
（80～120㎡）の駐車場無料マンション

スレ主さんがこの80㎡の部屋に相当するなら別に損してないと思うけどね。

>>31さんも良いヒント出していると思いますよ。
>管理費、修繕積立金は住居専有部の比率で徴収されるのは一般的
>共有部の内、専用使用される部分はその利用に応じて料金設定されるのが一般的。

[37: 入居済み住民さん]

スレ主です

＞３６さんが言っている＞３１さんの良いヒントというのはすごく説得力があると感じます。

[38: 匿名さん]

完