スレ場所を間違えたので再度投稿いたします
屋外機械式および屋内平置駐車場合わせて全戸数分駐車場があります。販売時無料で売り出され、入居時販売会社（管理会社）の説明で区画決定は抽選を行い優先順に選ぶというやり方で区画が決定されました。しかし現在修繕費積立が無い事と、区画の条件に差があるので一部住民に不満があるため、有料化、料金差をつけ再抽選で区画を決定したいと思っています。
しかし、有料化した場合、設定料金によっては私営駐車場との比較で他の駐車場を借りる人が出てきて、修繕費が集まらず困るという話を聞きます。
【質問１】
駐車場を有料化（使用料をとる）した場合、駐車場使用料を修繕費等へ繰り入れする事になると思いますが。駐車場を使用しない人（外部の私営駐車場を借りる人）は駐車場使用料を払う必要がなくなるとしても、機械式駐車場維持の不足分を修繕費として集める場合でも、共有設備の修繕費として払う必要が無くなるのでしょうか。
【質問２】
また全戸数分の駐車場がありながら、区画の条件で使用料に差を付けている所はいくらでもあると思います。
当マンションは全戸分ありますが、無料という事で現在修繕費が蓄積されていません。当初から使用料に差額を付けて修繕費を蓄積しているマンションのやり方に比べ、当マンションは不便な区画の人も今後の多額の修繕費を区画の不便差に関係なく負担する事になりますので、今のままでは修繕費負担の意味でも不公平感が強いのではないかということを訴えましたが、理事会の中でその話をしても管理会社を含めそれは不公平では無いという意見が多いのです。
どこにこの考え方に間違いがあるかわかりませんので教えていただけませんでしょうか。
[スレ作成日時]2012-01-15 10:37:10
注文住宅のオンライン相談
マンション駐車場の有料化について
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18:
匿名さん
[2012-01-19 16:10:11]
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19:
サラリーマンさん
[2012-01-20 08:55:26]
40~80って、2倍の差。
知らないって、幸せですね。 理論で勝てるのだから、理事長に立候補してでも、私だったら変えますね、 販売前から、決まっていた無料駐車場 販売後にきまった、修繕積立金の値上げ。 |
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20:
匿名さん
[2012-01-20 11:09:46]
マンション建設を計画の際、周辺住民の同意を得る課程があります。
その際「路上駐車をさせないで」との意見が多いと 各戸無料駐車場付とか外来者駐車場を敷地内に作るとする事で同意を得ます。 入居者にとっては付加価値ですが、共有部分として維持管理の費用は負担します。 車を持たない人には無価値ですが来客に駐車させたりしています。 修繕積立金の設定には当然見込まれていますので、駐車場有料化は変ですよ。 やはり積立金を増額するか、管理会社を変えるかでしょう。 私はマンション売却の際、駐車場１台付は好条件として短期売却できました。 管理費が多少高くとも、駐車場使用料を払わないなら好印象のようです。 |
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21:
サラリーマンさん
[2012-01-20 18:47:44]
>管理費が多少高くとも、駐車場使用料を払わないなら好印象のようです。
確かに、好印象ですね。 マンションの問題で住民が素人なのがよく話題になりますね。 知らないって幸せですね。 計算してみましょう。例えば、 100世帯で、40～80㎡の部屋が均等にある 管理、メンテナンス、修繕にかかる費用が月20万円として 2000円x100戸=200000円、駐車場代2000円で一律負担 1500～3000円x100戸=200000円、駐車場代0円:管理費・修繕積立金で間接的に負担 同じ車一台止めるにも。 80㎡の部屋のかたは、40㎡の部屋の方より2倍負担しているよ。 ましてや、車持ってないなんて大損だよね。 駐車場代0円のマンション購入するとき、80㎡希望なら 40～80㎡は避けて、80～120㎡だったら買いですよ。 |
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22:
匿名
[2012-01-20 20:46:28]
そんなのエレベーターでも一緒だし
議決権も二倍でしょ。不公平じゃないよ。 |
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23:
入居済み住民さん
[2012-01-20 22:19:13]
エレベータは簡単に比較対象にならないと思うけどどうでしょう。住んでる人数、使用頻度とか考えると計算のしようがない。駐車場の使用料金の比較をするような簡単なものではない気がしますが・・・
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24:
サラリーマンさん
[2012-01-21 00:24:17]
議決権は、多くのマンションでは1倍だよ。
議決権って言うなら、 利用できる駐車場の面積は？ 同じだよね。 |
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25:
匿名さん
[2012-01-21 22:05:27]
これは良く話し合って決めるしかないですね。
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26:
匿名さん
[2012-01-21 22:59:41]
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27:
匿名さん
[2012-01-22 08:11:36]
＞２１はオバカの典型だな。
マンションに無料駐車場の有無以前に 部屋の大きさなんぞ購入者の経済力や資産で決まるもんだ。 そこに「２倍で損」とは何の意味があるんだ。 「住民が素人」とは何だ？ 不動産会社の社員ばかりだったら社宅じゃないか。アホか。 |
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28:
入居済み住民さん
[2012-01-22 08:34:09]
スレ主です
スレ主：区画が同一環境条件では無いので、使用料金に差をつけ、区画の再抽選を行い、修繕費に充てる 理事会：区画が同一環境条件でなくても、使用料金に差をつける必要なし（修繕費負担の面で考慮不用）、修繕費は一般的 な共有設備と同じ専有面積割合の考えで徴収するのが正しい。区画変更は別に考えれば良い こんな感じです 概ね同じような駐車場を持つ近隣マンションでの使用料金差は約５０００円前後の差となっていますので、そのやり方と比較すると、悪条件の方から見たら、利便性はもちろんですが、費用負担の面でも不公平ではないですかということです。 私の試算では、他のマンションとほぼ同等に考え試算すると、２０年間で悪条件の区画の所有者の修繕費負担は、他のマンションと同じ考えを取り入れない場合、約６０万円程度多く支払う事になるという感じです。６０万程度は問題にするほどの金額でないのかもしれませんが・・・ 区画変更の話は過去何回か出ていて、その都度時期早々、反対多数等で理事会役員会の段階で見送っています。 区画変更の話だけでは、有利な区画の住民のほうが多数なので、変更決議可決の可能性は０に近いと思っています。 したがって、修繕費負担という事を絡めて不公平でないかと説明し説得したいと考えたということです。 結局は、一度得た権利は簡単には手放さない、したがって区画変更は不可能に近いという感じでしょうか |
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29:
匿名さん
[2012-01-22 11:16:59]
スレ主様。
理事は替わらないのかな？ 現在の理事会は有利な場所に駐車している人ばかりなのかな？ むしろ、再抽選を実行するのが面倒なので、多少の不便も我慢して 再抽選を防いでいるだけではないのかな。 きっと悪条件の駐車位置は、かなり悪い所なんでしょう。 でも、全体から見れば僅かなので、過半数にはなれないのでしょう。 なんか沖縄の基地問題みたいですな。 やはり有料化に進むのでしょう。 私は、他の管理会社へ委託先変更を前提に見積を取る事をお勧めします。 |
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31:
匿名さん
[2012-01-22 13:18:10]
>>28
説明が分かりにくいよ。 理事会案は全区画同額、それとも住居専有部比率？ 管理費、修繕積立金は住居専有部の比率で徴収されるのは一般的だけど、 共有部の内、専用使用される部分はその利用に応じて料金設定されるのが一般的。 例えば専用庭、ルーフバルコニー、ベランダ等はそれ自体の面積で料金設定される。 例えばトランクルームや駐車場、駐輪場は使用契約の有無で課金される。 例えばゲストルームや洗車設備があれば、その利用都度に課金される。（…のが一般的） 駐車場区画に利便性の差異がある場合は料金設定を変えることもごく一般的です。 スレ主さんのマンションでは不便な区画が少数、あとは同条件ということで 少数派の意見が黙殺されるということだけど、近隣の事例を調べて料金設定を迫る という方法でがんばるしかないのでは。 あるいは、有料化に移行したら車を所有してない人の区画が空いて、便利な区画への 引っ越しが可能になるんじゃない？ |
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32:
元理事
[2012-01-22 13:28:27]
スレ主さん
＞結局は、一度得た権利は簡単には手放さない、したがって区画変更は不可能に近いという感じでしょうか まさにそうですね。 条件のいい人→明らかに反対 条件普通の人→抽選に外れると条件が悪くなるので反対 条件の悪い人→賛成 理事会を誘導・・・条件普通の人を賛成に誘導する→抽選の区画変更は、不可能なので駐車場有料化に導く ＞約６０万円程度多く支払う事になるという感じです と言う事は、条件の良い駐車場は60万円得しているということです。 好条件の駐車場の住民（理事含む）は認識しているので、大反対ですね。 ＞修繕費負担という事を絡めて不公平でないかと説明し説得 理事会の誘導方法はの一つは、 ＞２１さん の計算方法を参考にして、 理事長が部屋の広い方に代わったタイミングを逃さず、 部屋の広い理事達を説得して、駐車場有料化にするのがよいかな？ そして理事会で有料化の議案を出すことが決まったあとで、 料金設定の議論をするのだけれど、ここで傾斜配分の料金設定にもっていく。 それに、住民間の問題だから管理会社を変更しても無駄ですね。 管理会社には、駐車場有料のマンションが一般的でここのマンションはちょっとおかしいと発言させれば流れ変わりますよ。 なんにしても、理事長が有料化推進派でないと変わりませんよ。 |
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33:
サラリーマンさん
[2012-01-22 13:44:10]
>>27
発言を慎みなさい！！ あなたのために、反論してあげよう。 ＞マンションに無料駐車場の有無以前に、部屋の大きさなんぞ購入者の経済力や資産で決まるもんだ。 ＞そこに「２倍で損」とは何の意味があるんだ。 無料駐車場のマンションでは、明らかに部屋の大きさ（40～80㎡）で駐車場にかかる経費の負担で、 駐車場有料のマンションと比較して「２倍で損」が実在することを指摘しました。 だから、私は部屋の大きい駐車場無料のマンションは購入しない方がよいと発言しただけ。 ちなみに（40～80㎡）の駐車場無料マンションと（80～120㎡）の駐車場無料マンションなら、 同じ80㎡の部屋を購入するとしてどちらが得かあなたには分かりますか？ ＞「住民が素人」とは何だ？ ＞不動産会社の社員ばかりだったら社宅じゃないか。アホか。 住民はさまざま職業の方が住んでいます。当然、不動産を専業とする人と比べて知識量に差がありますね あなたも、駐車場無料のマンションは問題が多いって知らなかったのでしょう。 悔しかったら、あなたも理論的に反論してみなさい。 |
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34:
匿名さん
[2012-01-22 14:01:02]
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35:
匿名さん
[2012-01-22 15:24:29]
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36:
サラリーマンさん
[2012-01-22 15:38:29]
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37:
入居済み住民さん
[2012-01-22 17:28:30]
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38:
匿名さん
[2012-01-24 14:01:43]
完
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スムラボ 最新情報
４０㎡～８０㎡まで部屋は様々ですが駐車場の大きさは同一です。
機械式ですが、場所は抽選です。明らかに不公平ですが販売前から
決まっていた事なので文句は出ません。
抽選は面倒なので再抽選は行ないません。
先日、修繕積立金の値上がりが決まりましたが反対は起きませんでした。
無料で始まった駐車場の有料化は極めて困難と思います。