マンション駐車場有料化について

[入居済み住民さん]

全住民に１区画分あるマンションに住んでいます。屋外機械式と屋内平置の構成です。販売時駐車料金無料で売り出され、抽選により優先的に選択し区画を決定しましたが、屋外駐車場住民から不満が出ているのと、機械式駐車場の修繕費が無い状態のため、区画ごとに料金を設定し有料化するとともに、再抽選による区画変更を考えています。

駐車場を有料化した場合、金額によっては外部の駐車場を借りる人が出てくると聞きます。

そこで質問ですが、
有料化（使用料をとる）により外部の駐車場を借りる人は、共有設備である機械式駐車場維持に必要な費用を支払う必要はなくなるのでしょうか。

もしそうなると管理費（修繕費）からの持ち出しが増えてしまうと言う事だと思いますが・・・

アドバイスをお願いします

[1: 匿名さん]

必ずランニングコストのかかる機械式駐車場があるにも関わらず修繕費を算入していなかったなんて
ちょっと販売時甘かったですよね…。
と今更言ってもしょうがないのですが。
私が今住んでいるマンションは機械式ですが、
駐車料金のみで機械式駐車場の修繕費を出している状態です。
車に乗らない人からすれば、当然ですよね。
あと駐車料金にもよるかもしれないですが、
結局敷地内駐車場の方が断然便利なんですよね。
今私が住んでいるマンションの駐車料金の価格設定が、
近隣の駐車場と同等だからかもしれないですが…
きちんとしたお答えになっていなくて申し訳ないです…。
ただ途中からこういう変更があると必ず誰かが不満に思ってしまいますよね。

[2: 匿名さん]

初めて聞いた問題なので正解はわかりませんが、払わないといけなくなるんでしょうか。

料金比較して外部のほうが安いと判断すれば外部の駐車場を選びたくなるのは自然なことだと思いますから、それでも支払わなければならないとなったら二重に駐車場代が必要になりますよね。

でも皆が皆、安いほうを選んでしまうわけではないのかも、とも思います。
自身のマンション以外の駐車場に大切な所有車を今後預けるというのも一抹の不安を抱かずにはいられないですよね(汗)

[3: 匿名さん]

マンション内の方が駐車場は断然便利なので、
若干外の駐車場より高くても自分なら外ではかりないですねぇ。
意外とそういう層も多いと思いますよ。
借りていないのにお金を払わなければならないのはナンセンスでは？

[4: 匿名さん]

周辺の駐車場と同等もしくは若干低めの料金設定にするのがよろしいのでは。
同じぐらいの料金なら敷地内の駐車場を利用したい人の方が多いはずです。
もちろん外部の駐車場を利用する人からは費用の徴収はしません。

まずは住人に料金を提案してアンケートを取ってみてはいかがでしょうか？

[5: 匿名さん]

はじめに無料という条件だったのが途中から有料というのは感じ悪いです。
ただ全住民に１区画分あるというのに屋外機械式と屋内平置の差別があるのは確かに不公平かもしれません。
抽選とはいえこれからもずっとその条件を変えられないのは不満が出て当然かと思います。
無料のままか駐車場利用者だけに機械式のための修繕費分を最低限負担してもらって、駐車場所は定期的に再度抽選したら良いのでは？

[6: 匿名さん]

理由があっての途中からの有料化なら仕方がないかなと思います。

自身のマンションを気にって入れば高額でない限りは許せるかも、ですね。

もともと多くのマンションを検討していた時に、駐車場は有料であることを基本に考えていたので、
過敏には反発は抱かないかも。

でも戸数が多いマンションなら不満もどこかから出てくるでしょうし、
途中からお金を払わないといけなくなるという負担に対する反発心は理解できます。

無料だからということで入居を決めた方もいるかもしれないですしね。

[7: 匿名]

マンション管理のお勉強した人ならわかるだろけど
機械式駐車場って、維持費がバカにらず
トラブルになる事例が多いんだよ。
なのに修繕費も使用料もナシだなんて
デベが悪質では？

[8: 匿名さん]

現在、全区画が問題無く使えていて、１戸につき１区画あるなら、

駐車場は無料のまま、駐車場＝共用部分の維持管理に必要な管理費、修繕積立金を見直す。
管理組合年次総会で毎年、区画変更の抽選をする。
マンション住民以外への又貸し禁止。

とするのが、マンション全体の環境保全に向いている。
デベもそのつもりで企画したのが、管理組合には伝わってないんだろうね。

[9: 管業主任者ホルダー]

国交省が作ったマンション管理規約のモデル「標準管理規約」では
駐車場使用者は当然、管理組合に使用料を納めるものであり、
その使用料は駐車場管理費に充当した後、余れば修繕積立金として積み立てる
と決められてます。

特に機械式駐車場は維持・修繕に多額の費用がかかるので、経理上
管理費や修繕積立金と分けて「駐車場会計」を別立てにすることも多いほど
悩み多き設備なんです。

だから販売時に機械式無料なんて、買主を誘うエサとしか思えませんが・・

[10: 管業主任者ホルダー]

てゆうか、このマンションの管理業務は大丈夫なんですか？
修繕積立金がちゃんと積み立てられててないと、修繕計画が破綻したり
将来の売却に不利になりますが・・・

[11: 匿名さん]

ナルホドなあー。

ということは最初から駐車料金が有料であったほうが安心の証明だという理解で良さそうですね。途中から有料化になった場合、それは今後の管理が厳しくなるということを見越した早めの対策なわけで、途中有料化は管理体制の好転を期待してよい対応なのかなと思いました。

一概に無料だからなんでもＯＫというわけではないんですね（汗）
すっごい勉強になったです。

[12: 匿名さん]

駐車場０円ってありえないよね。どこかで誰かが費用を負担している。
計算してみましょう。例えば、
100世帯で、40～80㎡の部屋が均等にある
管理、メンテナンス、修繕にかかる費用が月20万円として
2000円x100戸=200000円、駐車場代2000円で一律負担
1500～3000円x100戸=200000円、駐車場代0円:管理費・修繕積立金で間接的に負担
同じ車一台止めるにも。
80㎡の部屋のかたは、40㎡の部屋の方より2倍負担しているよ。
ましてや、車持ってないなんて大損だよね。

管理組合が駐車場のメンテナンス代20万が足らないから修繕積立金を値上げするってなったら、
広いお部屋の方は大損ですね。
だから、一律2000円の駐車場代を設定しましょうっていっているね
月20万で考えたけど・・・・

私だったら、駐車場代0円で80～120㎡のマンションで80㎡の部屋を買いますよ。
なかなか気づかないことだけれど、
マンションって、自分がほしい部屋の面積が他の部屋の平均より小さいとお得ですよ。

[13: 匿名さん]

友人のところのマンションがはやり機械式ですが駐車場の料金としては０円です。
でも、維持費は修繕積立費から出ているので、使わないと損・・・って感じだそうです。
で、使うところも毎年くじ引きによりシャッフルされていますよ。
もともと維持費のことを考えていない・・・というのもちょっとすごい話だなと思います。

[14: 匿名さん]

機械式で駐車場金０円はあまりにも考えなさすぎですよね。
20年後以降は機械を入れ替えなければならないことを考えると、
こつこつと積み立てていかなければならないんですし。
それに機械式の駐車場は月１のメンテナンス、電気代というランニングコストもかかっているのですし。

[15: 匿名さん]

まーまー、他人のマンションなんだから。いいじゃないですか。
交通不便な立地では車は必要不可欠ですぞ。
駐車場無料とはありがたい。

[16: 匿名さん]

管業主任者も色々で、自分の飯の種が増えるようにややこしい管理手法を提案したがるのもいるから、気をつけないとね。
素人が理事を輪番で務める管理組合では、シンプルイズベストが基本。
物件により、駐車場の設置及び利用状況は異なるから、どんな管理手法がシンプルかは一概に言えない。

機械式駐車場が満車でない物件も多い。
駐車場料金だけでは全区画のメンテナンスができなくなり、不足分を管理費で負担すべく管理組合総会の議決にかけるのに数年かかるうち、故障箇所が増えるなんていうのがよくある。

今回スレ主相談の物件は、全戸分の駐車区画があるのだから、駐車場は大規模修繕の対象となる共用部分として管理計画を見直し、利用料は管理費項目で徴収する方が簡単で漏れが無い。
現行の専有面積比の管理費を再計算するのは面倒なので、全戸管理費一律◯円値上げ、毎年区画を抽選というのが現実的だろうね。

[17: 匿名さん]

>16さん
管理費と修繕積立金と駐車場代の区別ができていませんよ
管理費=管理費+修繕積立金になってるよ。
大まかには
>16さんの意見でいいと思う。少し付けたし、
普通、駐車場代は、管理費と修繕積立金に割り振られます。
>現行の専有面積の管理費を計算するのは面倒
自主管理なのでしょうか？
管理会社に計算を依頼するのも、面倒なのでしょうか？
>全戸一律管理費値上げ
スレ主さんのマンション、全戸に一台駐車場代0円では
名前が違うが、駐車場代と同じですね。

[18: 匿名さん]

とりあえずは駐車場は駐車場を借りている人のみから徴収、
周囲の月極めと同等かあるいはちょっと高い位を料金として設定
そこからランニングコスト+修繕積立という感じですかね…。
０円のまま突き進まなくてよかったと思います。

[19: 匿名さん]

確かに無料の状態が続くより、駐車場料金をきちんと取ることにした、と考える方がいいでしょうね。
一旦外に出る人もいるかもしれないですが、
敷地内駐車場の利便性にはなかなか勝らないのではないでしょうか？
再抽選の区画整理も公平性がでて良いのではないでしょうか？？

[20: 匿名さん]

そーでしょうな。　　　完