マンション管理士の活用。。。パート７

[匿名]

パート７です。

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/
パート６　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/178969/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[961: 匿名さん]

マンション管理の要諦は「総会で騒ぐこと」との金言が出ました。どこに法律的素養があるのかね。

[962: 匿名さん]

販売関係者
っっうよりは、
受売関係者

[963: 匿名さん]

「俺は法律に詳しい」とばかりに、さんざん上から目線でカキコをした挙句に、これですか。馬脚を現すのが早かったですね。

[964: 販売関係者さん]

裁判所への管理者の解任請求とか、民事調停とか、いろいろありますよ。

[965: 匿名さん]

こういうのを典型的な「法律バカ」というのと違うかな？

[966: 匿名さん]

どうしましょう。管理侍さん。少し治めてくださいな。「販売関係者さん」が暴走しています。

[967: 販売関係者さん]

詳しいって言うか、こんな話、管理侍の質問部屋でさんざんやってますよ。
興味があったらみてみたらどう？管理侍は理解してるよ。

[968: 匿名さん]

質問に答えられないようですね。別のところで「さんざんやっている」で答えるとは、少し傲慢とは思いませんか。

[969: 匿名さん]

管理侍さんは、本当に理解しているのですか。「理事会運営など、どうでもいい」と。答えてください。貴方の名誉にかかわることですよ。

[970: 匿名さん]

そもそも、理事会の成立の要件なんて、実務上はどうでもいいですよ。
理事長が一人で総会を招集して、決議してしまえば、覆すことはできません。決議は有効になります。

この意見と管理侍さんが、同じとは、とても思えませんけど。どうされました。

[971: 匿名さん]

「販売関係者さん」のコメントを信じていた一部の人の信頼を、根底から裏切ることになりました。

[972: 匿名さん]

質問を連発されている方へ

　もともと、このスレにマンション管理や法律に精通した方はほとんどいないよ。大半が無責任と思っておいた方が精神的にいいと思うがね。

[973: 匿.名さん]

” 理事会決議であるから無効確認訴訟は認められない ” というのではなく、
「確認訴訟における確認の利益は、判決をもって法律関係の存否を確定することが、
その法律関係に関する法律上の紛争を解決し、当事者の法律上の地位ないし利益が
害される危険を除去するために必要かつ適切である場合に認められると解すべき
である。」
「すなわち、過去の法律関係であっても、それを確定することが現在の法律上の
紛争の直接かつ抜本的な解決のために最も適切かつ必要と認められる場合には、
その存否の確認を求める訴えは確認の利益のあるものとして許容される。」
（最高裁昭和４７年１１月９日第一小法廷判決）
ということです。

[974: 匿名さん]

≫その場合は、駆け引き、嫌がらせ、etc
≫相手が嫌がることをするしかないですね。

素晴らしい法律的解決策ではないですか。拍手。
マンションをどのように考えているか知らないが、
人間関係（コミュニティー）を大切しないようでは、
法律もくそもない。

[975: 販売関係者さん]

↑やってみたらどうですか？総会を経由したら無理です。

[976: 販売関係者さん]

＞＞９７４
普通は併用しますよ。それが実務。

[977: 匿名さん]

相当に精神が病んでいるのでは、と心配です。ご自愛ください。

[978: 販売関係者さん]

嫌がらせといってもね、そう思わせないようにやるわけで。
例えば、労働紛争であれば、解雇の無効、地位保全の法的手段と、赤旗持っての団体交渉（嫌がらせ）とか。管理職ユニオンとかに頼めばやってくれます。

[979: 匿名さん]

管理侍さんが、気の毒です。一緒にされて。

ところで管理侍さんは「非常識ジジイ」さんとのやり取りをやめたのは、なぜなのか不思議でした。
何か理由があったのですか。

[980: 匿名さん]

せいぜい騒いでください。こんどは労働争議？ですか。

[981: 販売関係者さん]

管理組合の関係者は人がよすぎですね。いつもおもいますけど。

[982: 匿名さん]

なんだ、こりゃ。

[983: 販売関係者さん]

管理会社は法律ぎりぎりの線を狙って攻めてきてるんですよ。とにかく管理組合側は甘すぎ。

[984: 匿名さん]

匿名さん　2012-03-06 19:52:55

８７６のわたくしでございます。「販売関係者さん」様のご教授に従い、マンション管理センターに問い合わせました。主な質問はこのスレのテーマでもある「規約に理事間の委任は認められるかどうか」です。

具体的には①理事の委任は民法104条の復代理に当たり、全組合員の承諾書の添付が必要かどうか②規約に理事間の委任を定めた場合、何かの法律に抵触して無効なのか③これらの書き込みがネットにあり、それがマンション管理センターの見解なのか――－などでした。ポイントのみをご報告申しあげます。

①マンションの理事会は理事出席が原則である。
②理事の第三者への委任は民法、区分所有法に規定がない。
③この場合、法令に反しない限り規約に定めに従うことになる。
④規約に定めたうえでの「理事間の委任」に関する最高裁の判例がない。
⑤当センターに「全組合員の承諾書が必要」とか「規約の定めは無効」などの判断をする権限そのものがない。
⑥標準管理規約及びコメントは「参考にするべきもので」あり、法的拘束力はない。
⑦標準管理規約コメントの「配偶者の代理許可」もあくまで例示である。
⑧委任を規約で定めて場合でも、その運用は限定的、抑制的であるべきだ。

以上でございます。わたくしの認識とほぼ同様の見解だったので安心しましたわ。ただ、センターの担当者が言われた「規約で定めた場合でも特定の個人に委任が集中し、理事会が形骸化しないことが大切。あくまでも本人出席が原則です」とのコメントは重要だと思います。そのためにも「理事長に一任」などと限定的委任にするのは、問題を引き起こす可能性があると思いました。「販売関係者さん」様、ご教授ありがとうございました。


No.918 by 匿名さん　2012-03-06 20:00:26

わたくしです。一部の入力ミスを修正します。

①の「理事出席」は「理事本人出席」です。
③の「規約に定めに」は「規約の定めに」です。

おわびして訂正します。


無断でコピペしてすまん。

[985: 匿名さん]

「販売関係者さん」は、法律は詳しいかもしれませんが、人との対話が全くできない人ですね。ここまで自己中の人も珍しい。

[986: ゴルゴ１３]

>>973
大変参考になりました。

[987: 管理侍]

どうでもいいけど、皆さん私の名前を連発し過ぎでは？

そろそろ話題を変えません？
国税庁が区分所有者以外に駐車場を貸した場合の収益事業の判定について公式見解を示したが、
これについてプロのマン管士はどんなアドバイスをするのかな？

こんなお題はどう？

[988: コ"ルコ"１３]

>>987
名前連発の件は、有名税だから諦めることですな。

駐車場の件、公式見解だしたの！知らなかった。
↑寝ようしてたのに思わず食いついた。

[989: 管理侍]

コ"ルコ"１３さん
ご無沙汰です。
国税庁のHPで公表されてますから公式見解ですよね。

賃借人との駐車場契約についてなど、マン管士がどう助言するのか注目です。
こういう時こそプロらしく管理組合に助言して欲しいですね。

[990: 管理士Ａ]

管理士Ａです。日曜日の会議が遅くまであり、その後は本業が忙しく、このスレをみることはあまりありませんでした。

「平理事です。」さま。ご無沙汰しています。
「正直いいますと、理事の委任状を認めるか認めないかは分からなくなりました。」とのコメントが最後にございましたが、その一因が私の説明にあるとしたらお詫びいたします。

「理事間の委任行為」に関しましては、スレでマンション管理センター担当者のコメント紹介がありましたが、基本的に私も同意見です。規約に定めがあるかどうかが最大のポイントになります。しかし、もともとの委任状の件で理事会が「何が原因で意見が割れたのか」さらに「なぜ委任が必要な状態になったのか」も重要な点です。実はその点が不明なので、「突っ込んだ」具体的な助言がしにくい面がございます。

　繰り返しになりますが、区分所有法や民法などの関連法律に規定しないことは、法律に違反しない限り規約で決めることができると考えますが、それはあくまで一般論です。一般論でいいのなら「総会で承認された規約に定めたら委任行為は、特に問題はない」とか言えません。組合員が審議のうえ承認しているからです。ネット上の一部で「委任行為ごとに全組合員の承認が必要」とか「もともと理事間の委任は法律で認められていない」などとの書き込みがありますが、民法の拡大解釈や会社法の類推解釈をしたものが多く、法的安定力のある確定してものではないと考えます。

　ただ、本来、例外的であるべき委任が常態化したり、一定の個人（理事長）に権限が集中したりする恐れがある管理組合（理事会）でしたら、規約の制定そのものも慎重にすべきだと思います。仮に長年、同じ人が理事長を続け、「○○さんに委任」との形式をとっても、実際は「理事長に一任」をなる場合などは、注意が必要です。あなたの組合の実態がどうであるかが、私が具体的なアドバイスするうえでのポイントとなります。一律的に判断はできないと考えます。いずれにしましても、まずは本人出席がしやすい環境づくりが重要で、会議の日程調整なども大切になってきます。

[991: 匿名さん]

平時ではわからん、いざというときにどう振る舞うかで価値は決まる。

[992: 匿名さん]

誰も税務のことなんか知らないよ。スレが過疎るだけだな。

[993: 販売関係者さん]

＞＞９８５
私は対話してるんじゃなくて、ツイートしてるんですよ。

[995: 販売関係者さん]

どうでもいいと言ったのは私の解釈の問題ですよ。
そういったほうがここの住人にはわかりやすいでしょ。抽象論が多いが、現実にはどうにもならんからね。
本当に理事会が定足数不足くらい、どーでもいいと思って運営しても総会がまともなら覆せないよ。

弁護士が言ったのは正確には、
「この程度の理事会の手続きの瑕疵は、適正な総会決議により治癒される」

[996: 販売関係者さん]

ここのマンカン士でとんでもないのがいて、管理組合は女性のほうが熱心で、
区分所有者でない奥さんが理事長やってるところがあるとかいってたけど、そういうひとが召集した総会は、そもそも無効だからね。念のため。

[998: 販売関係者さん]

＞＞９９７
どこの管理会社ですか？たぶん独立系でしょ？まともな管理会社はそんなやりかたはダメだって言いますよ。付き合ってるところのレベルが低すぎ。

[999: 販売関係者さん]

＞＞当日理事会を欠席する理事の
＞＞委任状については、今回は可とする方針で臨みたいと思っています。

こんなことを決める権限は、理事会にはありませんよ。

[1001: 匿名さん]

兎も角マン管は使い物にならないことが明白になった。
管理会社には頼むのではなく管理会社を使いこなすことが必要。
これが出来ない区分所有者を理事長にする管理組合員全員には多額支払者となる覚悟が必要。

[1002: 販売関係者さん]

＞＞１０００
＞＞今までの慣例から、理事会での委任状は採用されていましたので、

まともな管理会社は、マンション管理適正化法の施行をきっかけに、この種の慣例をやめさせる助言をしているはずですけど。
別にいいんですけどね。騒ぐ人いないだろうし。
でも、弊害はそれを認めると、出席しなくていいと考える人が出てきて、形骸化が進みますよ。
といいつつ、代理出席の奥さんはヒステリックなひともいるでしょうから、そういうときは委任状つかいたいですよね。

[1003: 匿名さん]

>今までの慣例から、理事会での委任状は採用されていましたので、今回までは今まで通り 委任状は認めた方がいいと判断したのです。 それに、理事の代理出席の規定はありますから。復代理人を選任するのを認めていますからね。 しかし、今後のことについては、理事会で検討していくつもりです。

肝心の総会決議が無効になるリスクが絶えずはらんでいる組合。

[1006: コ"ルコ"１３]

>>987
管理侍さん

国税庁の先月の照会＆回答を見ました。
パターンの例示があり、だいぶ分かりやすくなりましたね。

税務署も大阪の某ビル（地下飲食街のうどん屋が美味い）の駐車場に追徴課税する前にこういう公式見解を出してくれればいいんだがなあ。

[1007: 匿名さん]

＞慣例では、理事会での理事の委任状は認めていたのですよね。
議長である理事長の無知の結果に過ぎない。
＞それを今回、自分の意見を有利にするために、議事の取り方について理事の委任状は規約に規定されていませんので無効でした。
当然です。
＞それについては、今まで全然問題にもなっていませんでしたけど、今回から委任状は認められませんので、それで決議してくださいといえますかね。
規約に無いものを認める理屈は通りません。事前に実施すれば無効になると具申すべきです。
規約にする場合でも事故の場合に限定されているのです。
事故でない場合で理事会に出席出来ない役員は即刻辞任させるべきです。

[1008: 販売関係者さん]

＞＞大京は、理事会通知に欠席の場合は委任状を出せという書式を使ってる。

これは愚民政策のひとつですね。誰かが気が付いて委任状は使うな！って言った場合、
フロントは、
「じゃあ、（定足数不足の）この状況をどうするんですか？理事会が成り立たなくなりますよ、代案を出して下さい。」と開き直る。
委任状を使っていることが、定足数不足を招く一因になっているのだが、すべて欠席理事の意識の問題にしてしまい、
「あなたなんとかしろ」といってくる。
それ以上言うと、クレーマーだと思われ、周囲は沈黙、完全無視って感じになるんだよね。
結果、形骸化した理事会は理事長のみの意向で採決できるようになり、大京の傀儡政権が続く。

まともな、管理会社だと、日程調整を入念にやったり、その年、どうしても出れない人は輪番の順番変えたり、いろいろ操作して定足数を守るように動いてくれますよ。

[1009: 匿名さん]

一般的には、第○日曜日の○時からとなっているから定数不足は気にならないよ。

[1011: 匿名さん]

ひたすら管理会社のせいにする


｢愚民｣さん見つけた！

[1012: 販売関係者さん]

＞＞理事会定数に関する規定の削除
ほー！うちでもそれやってみる。
私は辞任してもらうことを考えてたけど、そっちのほうが抵抗ないね。
しかし、それだと、極論すれば平日３時とか、勤めてたら出れない時間に理事会を召集して
理事長単独でなんでもできるなあ。。。まあ、総会にはかけるわけだが、議案書は自由につくれる。

[1014: 販売関係者さん]

ほとんどの管理組合は、管理会社の「指導」に従ってるよ。＞１０１１

[1016: 1011]

>>1013
管理会社変更する行動力あるなら愚民ではないな。

自分で行動せず、掲示板でモンクタレが愚民さんだ。

[1017: 匿名さん]

結局委任状ＯＫなのかね

[1020: 匿名さん]

じゃあ、販売関係者が言っていたことは違うのね。

[1021: 販売関係者]

誰かが気がついたら使えなくなるよ

[1022: 匿名さん]

>管理規約に規定されていればの条件つきですがね。

規定することは御法度だよ。

[1024: 販売関係者]

親族だけ

[1025: 匿名]

絶対に、親族だけだな。

[1026: 匿名さん]

＞標準管理規約にさえ、理事の代理出席は規約に規定することができるといってるんだから。

程度の低いマンション管理士さん　良く読みなさいね。
第53条関係
理事に事故があり、理事会に出席できない場合は、その配偶者又は一親等の親族に限り、代理出席を認める旨を規約に定めることもできる。

[1027: 匿名]

>程度の低いマンション管理士さん　良く読みなさいね。

いちいち他人を小馬鹿にした枕言葉をつけないとモノを言えないのね。

[1029: 匿名さん]

マンカンに嫉妬した書き込みをしているは「羞恥心」と言葉を知らない病気持ちですか。

[1030: 匿名さん]

自分の書き込みに責任を持てない人は、他人を攻撃したり、助言的な書き込みを禁じます。そこの貴方ですよ。
心当たりがあるでしょ。

[1031: 匿名さん]

とりあえず、法律に詳しそうな書き込みをしているやつはインチキ野郎であることだけは明確になったと思う。

[1032: 匿名さん]

わしもそう思う。なにが「委任状はダメとはっきり言いますよ」ですか。

[1033: 匿名さん]

「販売関係者さん」

＞　逆に「総会の承認を受けていない欠席理事の配偶者に代理させるほうが、信頼に反すること」になりませんか。この点をわかりやすく解説してください。

理事会には代理出席は出来ない。

裁判例なんかよりマンション管理センターに電話してみたら？
理事会で委任状はダメって断言しますよ。理事会で委任状を使用する場合は、他の区分所有者全員の同意が必要といったのはマンション管理センターですよ。

そもそも、理事会の成立の要件なんて、実務上はどうでもいいですよ。
理事長が一人で総会を招集して、決議してしまえば、覆すことはできません。決議は有効になります。


訂正もなく、書き込みをする貴方の素晴らしい法律知識に乾杯します。

[1034: 匿名さん]

法律がどうのこうのというより、人間性の問題でしょ。
こんな人に限って「プライドだけが高く」他人を攻撃するのよ。

[1035: 匿名さん]

まあ、熱くなりなさんな。

[1036: 匿名さん]

そもそも、販売関係者さんは、マンション管理士なんですか。

[1037: 匿名さん]

これまでのカキコを読んでいると「管理士など低俗な資格」との意識が、見え隠れしますから、違うのではないでしょうか。自信満満のカキコを続けるところを見ると弁護士か判事ぐらいの法律知識を備えた方だと感じます。

[1038: 匿名さん]

弁護士か判事か。なるほど～。

[1039: 匿名さん]

弁護士なら納得できる。プライドが高いが、金になるなら、どんな屁理屈をこねまわす職業だからね。

[1040: 匿名さん]

弁護士も人によりけりだけど。相当あくどいのもいるよ。
それから、勉強してない弁護士も多い。
数年前に交通事故専門の相談弁護士に会ったが、２人とも
「交通事故に関する法律知識」が乏しく，困ったことがある。
少し特殊な事故なら、素人がにわか勉強した知識より低い
レベルで相談に乗っていた。これが交通事故専門の弁護士か
と、びっくりした経験がある。マンション管理についても実
態を知らない弁護士が多くいると思います。

[1041: 匿名さん]

まあまあ、「販売関係者さん」も、反省していることでしょうし。許してあげてください。彼も人間ですから、間違うこともあります。現に「こっそり」と持論を大転換しています

あれほど「理事の委任はできない」「復代理に当たり全組合員の承諾が必要」といっていたのに、ある日「しらり」と変えています。しかも連続した書き込みで。

by 販売関係者さん　2012-03-06 09:21:38
＞＞理事会で理事が委任状で他人に委任する場合は、委任状に全組合員の同意書の添付が必要です。

これは私が以前に他のスレッドで書いた内容のコピペですね。
復委任がダメっていうのは、管理会社が助言しないといけません。そんなこと知らないってひとは管理会社が悪いです。

No.881 by 販売関係者さん　2012-03-06 09:24:34
＞＞①理事会での理事間の委任行為の是非は区分所有法にも民法にも明確に規定されていない。

正確にはダメってわけじゃないですよね。全組合員の同意があればＯＫ。実際には、要件を満たしてないことがほとんどだと思いますけど。全組合員の同意に代わるものとして、規約にその旨の定めがあれば、ってことになります。



結局、自分の意見は大した法的根拠もないことは自覚しておられると思いますので、これ以上の追及はかわいそうです。プライドを傷つけたら、生きていけなくなりそうです。自分はこのスレで「一番、法律に詳しい」と信じて疑っていませんから。

[1042: 販売関係者]

ありゃま

[1043: 販売関係者]

法律は使うもの
自分の都合のいいように援用するもの

[1044: 匿名さん]

＞これまでのカキコを読んでいると「管理士など低俗な資格」との意識が、見え隠れしますから、

隠れていません。「管理士など低俗な資格」であることは見え見えの現実です。

[1045: 匿名さん]

またかい。中身のないマンカン叩き。病院へどうぞ。病状はかなり深刻ですな。

[1046: 匿名さん]

お願いします。マンション管理士を叩くのは結構ですが、
弁護士やマンション管理センターの意見として、ウソの情報を流すのはやめてもらえませんか。

法律に詳しくない一般のマンション住民は「ウソかどうかわからない」ので、信じやすいのです。

また、ウソや間違った情報を流した場合は、早めの訂正をお願いします。お願いします。

[1047: 匿名さん]

法的問題は○×ですっきりいくものばかりじゃないから

[1048: 匿名さん]

ウソかどうか見抜く力を養おう

[1049: 匿名さん]

＞法律に詳しくない一般のマンション住民は「ウソかどうかわからない」ので、信じやすいのです。

信じる方が悪いです。物事の善悪を他人の判断に頼るのは止めましょう。
その良い例が宣伝に乗り易い事ですがそれらのウソ本当を判断するのは自分自身なのです。
信じ易いのは脳の病気か脳足りんですので病院に行くか本を読む事です。

[1051: 匿名さん]

>法律は使うもの 自分の都合のいいように援用するもの

違いますよ。客観性がなかったら無意味で無知を嘲笑されるだけです。

[1052: 匿名さん]

＞マンカン師という言葉を使い批判ばかりしてここのスレに張り付いている奴かな。

それは立派な行為ですね。事実を記述しているのですから・・・。

[1053: 匿名さん]

＞法的問題は○×ですっきりいくものばかりじゃないから

そうなんです。
ですからマンション管理士は法律には弱いのです。
何しろ一行の知識の当たりはずれの知識しかないのです。

[1055: 1047]

>>1053
そういう意図で書いたんじゃないんだな。
ウソや間違ったと言い切れる問題（＝○×）ばかりじゃないって言いたかっただけ。

こういってはなんだが、マンション管理士の足を引っ張ろうと必死なあんたが一番レベルが低く見えているよ。

[1056: 匿名さん]

＞こういってはなんだが、マンション管理士の足を引っ張ろうと必死なあんたが一番レベルが低く見えているよ。

分かる分かります。そうでも言わないと貴方の気持ちのやり場が無いものね。