マンション管理士の活用。。。パート７

[匿名]

パート７です。

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/
パート６　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/178969/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[851: 匿名さん]

＞うちのマンションでは、理事会運営細則で、理事が代理人を出席させることを認めています

この細則は無効です。あっても何の意味もありません。

[854: 匿名さん]

４９の３は法人の場合でしょ。
理事は代理じゃなくて法人の代表なんだよ。

[855: 匿名さん]

４９の３は法人内部の職務分掌を可能にする規定。

[856: 非常識ジジイ]

８５２番殿。当マンションの管理規約の第７章（会計）第59条の「２　経費支出はコスト意識をもって節約に努め、日常的に見直す」「３　管理・保守・点検・修繕などで業務委託する場合は、原則として複数業者による競争入札を実施して委託先を決定する」とあります。３項の「原則として」にしたのは本当に軽微なもとは、そこまでしなくてもいいのではないか、との判断です。規約改正時に独自に追加して定めたものですから、相当に厳しい業者選定をしとります。管理会社だけでなく、業務ごとに業者一覧表を作成し、少しすつ整備しております。加入している連合会会員の情報などもチェックして、「少しでも安くて、いい業者」を探します。これが、法律なんかより難しい、本当のマンション管理の現場の部分です。見積もりも業務によっては紙だけでなく「内容を聞き取り調査」を行い、選択後も原則として「価格交渉」をします。このため、緊急の場合を除き、最低でも３回ぐらいの会議を経て発注します。工事に関してはまず「本当に必要かどうか」を議論します。もちろん、大型工事に関しては組合員への広報から徹底しますし、準備体制から異なります。組合員から預かった貴重な原資を無駄遣いにすることは、規約の精神に反しますからね。審議の内容、結果はもちろん議事録に残します。大半は協議するなかで、意見の一致をみますので、票数まで記録することはありません。ただ、最終的に多数決になった場合は、当然のことながら票数も記載します。

[857: 匿名]

>>854
管理組合法人は、理事20名いたら全員が全員代表なの？

[860: 匿名さん]

>>859
準じちゃうんかいな。まじかいな。
登記あるかないかで、えらいちゃうがな。

[861: 匿名さん]

>業務ごとに業者一覧表を作成し、少しすつ整備しております。加入している連合会会員の情報などもチェックして、「少しでも安くて、いい業者」を探します。

連合会会員にはどんな情報が流れているの。

[862: 匿名さん]

非常識ジジイが非常識であるのは、「法律の問題」をこのスレに参加している人達がそれぞれ知恵を出し合って（それが適切でなかったり思慮が足りないものであったとしても）熱心に論じている場に対してなした>794のレスの無礼さである。自身がいくら勉強をし、適切な管理組合運営をしていようと、この人が無礼で非常識な人であることは変わりない。

[863: 匿名さん]

>856に書いてあることも全て法律や規約や細則に基づくことなんだけどな。非常識ジジイがそれを自覚していないだけで。

[864: 匿名]

おいおい。自分で非常識ジジイっつうコテハンにしているぐらいだからソフトに対応してあげなよ。

[865: 匿名さん]

多くが「非常識ジジイ」の戦略にはまったのようにもみえる。
あえて「無礼で穴だらけ」の書き込みをして、徐々にある方向に持っていく。

現に当初は理事会での理事の委任は「規約にあって委任状があってもダメ」
との書き込みがあったが、「非常識ジジイ」に反論するなかで、「規約が必要」
とか「委任状が必要」だとか意見が大半になった。

それが「非常識ジジイ」の狙いだったのではないか。相当の悪人で戦略家だ。
管理侍をそれに気づいたのかもしれないね。

[866: 匿名さん]

>「規約にあって委任状があってもダメ」

まあこれは平成2年判例における地裁判断なわけだが。
その後高裁と最高裁で判断が変わっているとは言っても「常識で当然」というものではない。
非常識ジジイの真意が「規約で定めがあって委任状があればOK」に導きたいということなら、とっくに平成2年判例で言及されている。

[867: 匿名さん]

いずれにせよ、非常識ジジイも含め論点を整理できている奴が少なすぎ。

[868: 匿名さん]

論点が整理できてないうえに、内容が抽象的なのが多いのも事実。
結論はあるが、説得力がないのが多いのは、いつものことですかね。

[869: 匿名さん]

いや、少しの知識で「上から目線」が多いのに問題提起したのが真意？

[870: 匿名さん]

いや、違うね。自分で考えることの重要性を言いたかったのでは。

[871: 匿名さん]

連合会あたりにヒントがあるかも。

[872: 匿名さん]

>>865
アンタもそう思ったかね。オレもだよ。

[873: 匿名さん]

それは、配偶者への代理の件だけでしょう。

結局、理事間の委任は、法律上「いいのか、ダメなのか」
の結論は出ていない。

ときどき条文の提示はあるが、だれも解説できない。

法律に詳しい人がいないことだけは、理解できたけどね。

[874: 匿名さん]

大体から、中途半端な知識で「法律や判例に詳しいそうな」、書き込みをするから、混乱するし、「非常識ジジイ」みたいのが、出てくるのと、ちがいますか。

[875: 匿名さん]

。
理事会で理事が委任状で他人に委任する場合は、委任状に全組合員の同意書の添付が必要です。


＞なぜ「信頼に反すること」になるのでしょうか。

理事会に自ら出席をすることが業務の一つである事を認識して受任しているのだから、それに反する他への委任行為は委任者の信頼に背くことは当然。

＞　逆に「総会の承認を受けていない欠席理事の配偶者に代理させるほうが、信頼に反すること」になりませんか。この点をわかりやすく解説してください。

理事会には代理出席は出来ない。




上記の書き込みをした人の見解を一番知りたい。出てきて。お願い。

[876: 匿名さん]

　わたしなんか、議事録などの扱いで理事会の運営は総会の規定を準用していると、思っていましたので、理事から理事への委任が法律上の問題になるとは、夢にも思いませんでしたわ。いまだに、何が問題なのか、ぜんぜんわかりませんもの。それこそ常識的に考えて、いいのではないかと思ってしまいました。

[877: 匿名さん]

いいに決まっているがな。

[878: 匿名さん]

わたくしの、スレを見ていての現時点での結論は

①理事会での理事間の委任行為の是非は区分所有法にも民法にも明確に規定されていない。
②判例は一定の効力を持つが、あくまでその事案の個別具体的な場合の判断である。
③マンション管理組合という自治的組織の規範で「法令に反しない限り」定めることができる。
④自主規範である規約等で定めて、限定的に運用すれば「理事間の委任」は、問題はない。
⑤委任行為そのものは口頭でも成立するが、文書（委任状）があった方が、法的証拠にもなり、好ましい。
⑥理事間の委任で問題になるのは、表面的な「ルール」もあるが、コミュニティ不足など、本質的な問題は別にある。


以上です。間違っているかもしれませんが、そのように感じました。

[879: 匿名さん]

>①理事会での理事間の委任行為の是非は区分所有法にも民法にも明確に規定されていない。
無ければ常識よ。
>②判例は一定の効力を持つが、あくまでその事案の個別具体的な場合の判断である。
貴方の知識は裁判例の事よ。
判例は正確には最高裁の判例を言い、法律同様の効力があるのよ。

[880: 販売関係者さん]

＞＞理事会で理事が委任状で他人に委任する場合は、委任状に全組合員の同意書の添付が必要です。

これは私が以前に他のスレッドで書いた内容のコピペですね。
復委任がダメっていうのは、管理会社が助言しないといけません。そんなこと知らないってひとは管理会社が悪いです。

[881: 販売関係者さん]

＞＞①理事会での理事間の委任行為の是非は区分所有法にも民法にも明確に規定されていない。

正確にはダメってわけじゃないですよね。全組合員の同意があればＯＫ。実際には、要件を満たしてないことがほとんどだと思いますけど。全組合員の同意に代わるものとして、規約にその旨の定めがあれば、ってことになります。

[882: 販売関係者さん]

そもそも、理事会の成立の要件なんて、実務上はどうでもいいですよ。
理事長が一人で総会を招集して、決議してしまえば、覆すことはできません。決議は有効になります。

[884: 販売関係者さん]

まえにどっかで書いたと思いますけど、総会決議無効確認訴訟はできても、理事会決議無効確認訴訟はできませんよ。
理事会決議の要件の瑕疵は、裁判では対抗できないので、総会などで攻撃して、政治的に解決するしかないです。

[886: 販売関係者さん]

↑できませんよ。訴えの利益なしで却下です。確認訴訟は難しいですよ。

[887: 販売関係者さん]

定足数不足の総会議案書を決議したからといって、それの有効、無効を裁判で争うことはできません。実際に争えるのは、それによる実損害が発生した場合のみ。損害賠償請求訴訟になりますね。定足数不足と損害の因果関係ってなかなか立証できんとおもうけど。

[889: 販売関係者さん]

定足数不足の総会議案書を決議したからといって
↓訂正
定足数不足の理事会で、総会議案書を決議したからといって

[890: 販売関係者さん]

補足しときますが、
取締役会決議無効確認訴訟っていうのもありません。会社法にそのような訴えができるという規定がありません。総会決議無効確認訴訟は規定があります。

区分所有法には、総会決議無効確認訴訟っていう規定はないですけど、旧商法類推により可能になっています。（最高裁判例Ｓ４７）

[894: 匿名さん]

理事会で委任状を使うと、理事長に過度に権力が集中しますよ。理事会に出席できない理事は辞任すべきですね。

[895: 匿名さん]

理事会で委任状使えるようにしてるところなんてあるのですか？

[896: 匿名さん]

復委任のことをしらない管理組合もありますから。

[897: 匿名さん]

要はマンション管理士に相談すると理事会にはいつでも代理出席が可能とのご指導があることは分かった。
管理組合の役員は取り敢えず決めておいて、後は代理出席で事を済ませられるとのご指導である事も分かった。
矢張りマンション管理士は程度が低いね。

[898: 販売関係者さん]

マンション管理士は民法総則から勉強していないんです。
過去問→関連条文の勉強なので、断片的には知っていても、体系的に法律を理解していません。
法律相談なんか無理ですよ。

[899: 販売関係者さん]

私は以前から、憲法から勉強するように言ってますけどね。できれば、産業革命、ワイマール憲法、ナチスの台頭くらいからやってほしいです。

[900: 匿名]

憲法は不要

[902: 匿名さん]

２１条が我が国憲法の最重要条文。
表現の自由、知る権利は民主主義の砦です。

[905: 匿.名さん]

＜理事会において、欠席理事が他の理事に議決権の行使を委任することについて＞

ある書籍には、「そもそもマンション管理組合における理事会の役割に鑑みると、
他の理事が理事長へ委任することによりその職務を行使することは許されないと
考えるべきである。」と判示した地裁の裁判例があることが書かれています。

また、興味深いものとしては、 社会福祉法人定款準則（社会福祉法人を設立する際に
必要となる法人運営の基本となる「定款」標準例）があります。

第９条（理事会）に関して、
（備考）
（２）理事会に出席できない理事が、その議決権を他の理事に委任することができる旨の
　　　　　規定を設けることは認められないこと。
（３）理事会に出席できない理事について、書面による表決を認めるときは、第５項の次
　　　　　に次の１項を加えること。
　　　　　「６　前項の場合において、あらかじめ書面をもって、欠席の理由及び理事会に
　　　　　付議される事項についての意思を表示した者は、出席者とみなす。」

[906: 販売関係者さん]

裁判例なんかよりマンション管理センターに電話してみたら？
理事会で委任状はダメって断言しますよ。理事会で委任状を使用する場合は、他の区分所有者全員の同意が必要といったのはマンション管理センターですよ。

[907: 匿名さん]

マンション管理センターってあてになるのか。

[909: 販売関係者]

一応は法的な存在感だし見解は行政解釈だと言える。

[910: 匿名さん]

行政解釈ってなあに。

[914: 事務局長]

うちは委任状も代理出席も認めない。
管理規約で総会については、書面又は代理人によって議決権を行使することができる
とあるが、理事会については、この様な記載が無く、総会規定の準用は招集手続きのみとなっている。

[915: 販売関係者]

当然だし常識です。

[916: 元フロント]

そんなガチガチにする必要ありますかね？

大規模改修工事や立替、大幅な共用部の変更など、大きな変化があるときは必要ですけど
理事会の委任状や代理出席に目くじら立てる必要ありますかね＞

そこそこの管理組合が納得してればいいんじゃないですか？

ここで言われてるガチガチな管理組合はそれでいいじゃないですかで、終了だと思いますけど。

[917: 匿名さん]

８７６のわたくしでございます。「販売関係者さん」様のご教授に従い、マンション管理センターに問い合わせました。主な質問はこのスレのテーマでもある「規約に理事間の委任は認められるかどうか」です。

具体的には①理事の委任は民法104条の復代理に当たり、全組合員の承諾書の添付が必要かどうか②規約に理事間の委任を定めた場合、何かの法律に抵触して無効なのか③これらの書き込みがネットにあり、それがマンション管理センターの見解なのか――－などでした。ポイントのみをご報告申しあげます。

①マンションの理事会は理事出席が原則である。
②理事の第三者への委任は民法、区分所有法に規定がない。
③この場合、法令に反しない限り規約に定めに従うことになる。
④規約に定めたうえでの「理事間の委任」に関する最高裁の判例がない。
⑤当センターに「全組合員の承諾書が必要」とか「規約の定めは無効」などの判断をする権限そのものがない。
⑥標準管理規約及びコメントは「参考にするべきもので」あり、法的拘束力はない。
⑦標準管理規約コメントの「配偶者の代理許可」もあくまで例示である。
⑧委任を規約で定めて場合でも、その運用は限定的、抑制的であるべきだ。

以上でございます。わたくしの認識とほぼ同様の見解だったので安心しましたわ。ただ、センターの担当者が言われた「規約で定めた場合でも特定の個人に委任が集中し、理事会が形骸化しないことが大切。あくまでも本人出席が原則です」とのコメントは重要だと思います。そのためにも「理事長に一任」などと限定的委任にするのは、問題を引き起こす可能性があると思いました。「販売関係者さん」様、ご教授ありがとうございました。

[918: 匿名さん]

わたくしです。一部の入力ミスを修正します。

①の「理事出席」は「理事本人出席」です。
③の「規約に定めに」は「規約の定めに」です。

おわびして訂正します。

[919: 匿名さん]

>大規模改修工事や立替、大幅な共用部の変更など、大きな変化があるときは必要ですけど理事会の委任状や代理出席に目くじら立てる必要ありますかね＞ そこそこの管理組合が納得してればいいんじゃないですか？

理事会は総会の議案を決議する所。
この議案が無効になれば総会決議も無効。
無効になった時の被害者は組合員だ。のんきな組合だね。
滞納者は組合の訴訟に勝てるね。

[922: 匿名さん]

マンカンセンターの説明は至極、当然のことと思いました。センターは裁判所ではありませんので、民法の解釈や判例にもないことを断定的に説明できるはずはないでしょう。

[923: 元フロント]

919
なぜ滞納者が組合の訴訟に勝てるのですか？
私は全て適当でも良いとは言ってません。

920
管業くらいもっとるわいｗ
大規模改修工事をやるタイミングって綺麗にするとか、経費が浮くからじゃないと思いますけど。
必要なタイミングに適正な経費をかけてやるものです。
12年でやるのと13年で経費が浮くとか浮かないとかの意味もわからないですね。
なぜ経費が浮くのですか？

12年でやったら一千万浮くとありますがその根拠は？
1年で経年劣化が一千万分酷くなるってことです？

規約どおり、区分所有法どおりが良いのはわかってます。
しかし、ぎりぎり過半数で可決した議案について、再審議したりそういう臨機応変さが必要だと言ってるだけです。

920さんがどういう返事をされるか凄く楽しみですね。

[924: 匿名さん]

法律に精通している「販売関係者さん」の解説が楽しみになってきたね。

　理事会で委任状はダメって断言しますよ。理事会で委任状を使用する場合は、他の区分所有者全員の同意が必要といったのはマンション管理センターですよ。

　私は以前から、憲法から勉強するように言ってますけどね。できれば、産業革命、ワイマール憲法、ナチスの台頭くらいからやってほしいです。



まさか「センターが言ったから、『理事会で委任状はダメ』といったのです」はないと思いますが。

[926: 匿名さん]

つまり最高裁判所の裁判の先例のこと。

判例とは

厳密には、判決の結論を導くうえでの法的理由付けこと。

ちなみに、基本的に（下級審）裁判例には先例としての意味はない。

日本国は、英国などと違って判例法の国ではないので、最高裁裁判例（判例）にも法的拘束力は認められない。

しかし、判例に抵触する判断を下級審（最高裁以外の裁判所）が行った場合、判例違背が上告理由になりうるため、実質的に下級審を拘束することとなり、したがって先例としての意義が認められるのである。

また刑事判決において、行為時は判例上適法であった行為で、判決時に判例変更がその間になされていたという場合、当該行為を有罪とすべきか無罪とすべきかに争いがある。憲法３９条と密接な係わり合いがある。従来の通説および現在の判例は、判例に法源性は認められないので、憲法３９条は適用されないとしている（最判平成８年１１月１８日刑集５０巻１０号７４５頁）。

「販売関係者さん」にお聞きします。上記の説明は正しいのでしょうか。教えてください。

[928: 元フロント]

925さん

その説明は違うでしょう（笑）
仕様下げてるだけじゃないですか？

私が聞いてるのは、12年目で工事するのと、13年目で工事したら一千万の差額が出るって話ですよ。


特に大きな問題が1年で起こらない限り、大して工事金額は変わらないはずです。
仕様が同じであれば。

大規模改修工事は20年とか30年で必要な工事金額は決まっています。
当然、実施前には建物診断なり調査をして詳細な額が出るので、計画とは違う金額になります。

１年ずらしたからといって、経費削減できる意味がわかりませんね。

ちょっと今回の回答にびっくりしましたが、次の回答楽しみにしていますね。

[929: 匿名さん]

９２４さま。わたくしです。

　センターの担当者は「具体的にこうすべきだ」とはおっしゃいませんでした。
ただ、総会で承認された規約が大切であり、「各マンションにあったものを策定したら」とのことでした。前提はもちろん、「法令に反しない」がありますが。

　だから「理事長に一任」が絶対ダメとも、おっしゃいませんでしたが、「理事長等の個人に権限が集中する懸念」を心配されていましたので、実質的には、そのように理解しても、大きな間違いはないと感じました。慎重な言葉遣いをされる方で、信頼できると思いました。

[930: 匿名さん]

２つのテーマがあり、混戦していますね。

[931: 匿名]

経年劣化が酷くなった分修繕費が増えるならわかる。

[933: 元フロント]

932さん

雑配水管洗浄が好きですね（笑）

どっちか言うと、配水管洗浄は定期的に行うメンテナンス的なものなので、大規模改修工事と同じだと言われてもスパンが余りにも違いますからねぇ。。。

2年周期と3年周期の違いくらいわかってますよ。
修繕周期を12年にするか13年でするかは、周期の話なんですね。

まぁそれはいいとして、大規模改修工事は必要なタイミングで行うものです。
一回目が12年目として、2回目が12年後にあるかといえば違います。

貴方の説明をわかりやすく言えば、12年周期と13年周期は将来100年以上先で考えたら一千万安くなるって話ですか？


元ダメフロントマンにもわかりやすいように
「12年」と「13年」と「一千万」の単語を含めて説明お願いします。

[936: 匿名さん]

変なバトル。一方は長期間でのコストをいい、一方は１回当たりのコストをいい、すれ違ってバトルしている。
頭に血が上ると、単純なことでもわからなくなる典型ですね。

[937: 元フロント]

934
例えば、大規模修繕工事をやる時、今年やるか来年やるかで、経費は全然違うんですよ。
早くやれば早くきれいなマンションに住めるし、１年先延ばしすれば経費が浮く。
どちらをとるかを決める時は、議論は分かれるものですよ。
１２年でやるのと、１３年でやるとした場合、工事費が１億５千万であれば、約１千万の
節約になりますからね

やっぱり何回見ても理解できませんね（笑）
1年先延ばしにしたら、1億五千万が1億四千万になるんでしょう？
1回限りじゃないとか後付しないでくださいよ。
12年と13年でその1年の差って、何年先ででるんですか？
1年先伸ばしにするﾒﾘｯﾄってなんかあるんですかね？
早くするﾒﾘｯﾄもそんなにないですけどね。

この方の話理解できますか？？？


935
すみません。934さんよりも意味がわからないですね。

[939: 匿名さん]

「販売関係者さん」はどこのいったのでしょうか。

マンション管理士は民法総則から勉強していないんです。
過去問→関連条文の勉強なので、断片的には知っていても、体系的に法律を理解していません。
法律相談なんか無理ですよ。



法律に詳しいあなたへの法律相談？が出ていますよ。それほど、難しい相談でもないと思いますけど、また、地下に潜るのですか。体系的に判例や民法104条や、マンション管理センターの法律的位置づけなどを解説してください。待ってます。

[940: 元フロント]

938
10年周期を15年周期に無理やり先延ばしにするならまだわかります。
12年が13年でって話されても現実味がないでしょう？

[941: 匿名さん]

＜理事会において、欠席理事が他の理事に議決権の行使を委任することについて＞

ある書籍には、「そもそもマンション管理組合における理事会の役割に鑑みると、
他の理事が理事長へ委任することによりその職務を行使することは許されないと
考えるべきである。」と判示した地裁の裁判例があることが書かれています。



これは平成20年８月の福岡地裁判決ですが、「規約の定めがない」場合の訴訟です。
一審の判決ですので、判例集にも掲載されていませんし、どのような内容の裁判なのかも不明です。

[943: 匿名さん]

みっともないバトルはいいかげんにやめなさい。

[944: 匿名さん]

「販売関係者さん」
≪そもそも、理事会の成立の要件なんて、実務上はどうでもいいですよ。
理事長が一人で総会を招集して、決議してしまえば、覆すことはできません。決議は有効になります。


　これは本当に「販売関係者さん」の書き込みなんでしょうか。
「販売関係者さん」の名をかたった、嫌がらせなのでしょうか。
とっても不思議です。

[945: 管理侍]

簡単な事例で説明しましょう。
12年に1回、１億５千万の経費をかけて大規模修繕をしていました。1回の経費は１億５千万。
それを13年に1回にしたら、年間でいくらの節約になりますか。当然同じ仕様。
12年ごとにやれば、年間の経費は1250万ですね、13年ごとにやれば年間1154万になるでしょう。
年間、100万の節約になるのですよ。まだ分かりませんか？
132年間、これを続けた場合の経費は、12年ごとにやれば、11回だから16億5000万ですね。
13年ごとにやれば、10回でいいから15億ですね。132年間で１億５千万の節約ができました。
1年では、114万になりますね。これだけ分かりやすく説明しても分からないかな？
こんな簡単なことも分からないのかな？中学性でもわかるよ。

132年後に節約できてめでたし、めでたし。

[946: 匿名さん]

みんないなくなったの？。マンカン叩きさん、管理侍さん、後期高齢管理士さん、管理士Ａさん、非常識ジジイさん。変なバトルに毒気を抜かれたのかな？。とりあえず販売関係者さんは登場しにくくなったのかな。

[947: 匿名さん]

管理侍さんが登場した。うれしい。

[948: 匿名さん]

管理侍さんは、委任状の件は、どう考えているのでしょうか。

[949: 元フロント]

937
だから現実味がないでしょう？

[950: 匿名さん]

おおきな口を叩く割には、法律に詳しい人はいないようですね。

これでは「非常識ジジイ」の「非常識的常識論」にも勝てませんよ。