マンション管理士の活用。。。パート７

[匿名]

パート７です。

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/
パート６　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/178969/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[801: 匿名さん]

799
重箱の隅つついて楽しいのか。

[802: 匿名さん]

>、委任状があろうとなかろうと、「この件をＡさんに委任します」といえば、委任は成立だ。マンカン、弁護士もいらない常識の問題だよ。

>仮に９人の理事のうち５人出席で理事会を始めたときに、１人の理事の家族が事故で緊急入院したとする。そのときその理事が「あとの議題は、Ａさんの判断に同意します（つまり委任だ）」といえば、紙（委任状）などなくても、流会せずに理事会を続けるのに、何か問題があるのかね。

こういう人も後になって「ワシゃ知らんぞ。委任なんぞしとらん！」と言い出しかねないから委任状は取り付けておいた方が良い。
それこそ「常識的な」予防の問題。

[803: 匿名さん]

>重箱の隅つついて楽しいのか。

これを「重箱の隅」と思う人が裁判で負けるんだろ。
あなたが負けるのは自由だし勝手だけど、そうなりかねないことを「常識」と言いふらすのは恥かしいですよ。

[804: 匿名さん]

「信号は守りましょう。信号を守らないと事故が起き易いですし事故が起きたら重い責任を負いますよ。」という話をしているときに「信号なんて守らなくても自分が気をつければ良い。今まで事故は起きなかった。起きたとしても自分が損をするだけ。」とのたまい（←ここまでならお好きにどうぞと思うけど）挙句「信号は守らなくても良い」と言い出す人と同じだよ。

[805: 匿名さん]

最高速度40キロのところ41キロで走っていても切符きりだかりそうだな。

[806: 匿名さん]

実際平成2年のケースでは最高裁に至るまで地裁と高裁・最高裁で結論が分かれたのだから、なんの検証もなく「常識的に問題ない」という問題ではないことは明らかなのにね。
無知はコワイよ。
本人だけがコワイだけならいいけど、その無知を以て「何にも問題ないぞー、常識だぞー。」と言いふらされるのは迷惑。

[807: 匿名さん]

>最高速度40キロのところ41キロで走っていても切符きりだかりそうだな。

いい例じゃないか。
41キロでも切符を切られかねないんだから「40キロ以下で走った方が良い」という議論の中で無責任に「41キロで走っても大丈夫」と言いふらす奴はただのバカだろ。
切符を切るかどうかを決めるのは自分達じゃないことを忘れてるんだろうな。

[808: 匿名さん]

おお、勇ましいのが数人おるのう。わしの常識論がそんなにおかしいか。わしは紙（委任状）がいらないと、いっとるんではないよ。なくても委任は成立しているといっとるんだよ。
「次元が違う」とはなんじゃ。「配偶者がＯＫで、理事はダメ」はとても理解できないといっとるだよ。どこが次元が違うんじゃ。喧嘩を売るなら、ちゃんとこの問題に答えんかい。

[809: 匿名さん]

つうか、あんた誤解しているようだが、797→794をみてもらえればわかるが、オレは常識なんて言ってないよ。

[810: 匿名さん]

>>807
重箱の隅をつつくなというオレ様がいうのもどうかと思うが41キロで１キロオーバーで捕まると思う奴はいないと思うぞ。

[811: 匿名さん]

勇ましい連中は、批判はするが、肝心のことは全く答えられないようじゃな。常識論にいちゃもんをつける前に、自分の考えを述べたまえ。高速道路や信号、商売の契約の話などで、茶を濁すしかないのか。情けない連中じゃのう。

[812: 匿名さん]

>わしは紙（委任状）がいらないと、いっとるんではないよ。なくても委任は成立しているといっとるんだよ。

私も「紙が無いと委任は成立しない」なんて一言も言ってませんが・・・。
そこも読み取れないようだと相当厳しいなぁ。

あと
>「配偶者がＯＫで、理事はダメ」はとても理解できないといっとるだよ。
これは
>794
>「配偶者はＯＫで、他の理事はダメ」なんて、ありえないよ。
のこと？

>794のこのフレーズ自体がオカシイんじゃないの？そんな話誰もしてないでしょ。
「配偶者に限って委任可能」という規約を前提とした委任行為の有効性の問題が争われたケースがあるというだけで「配偶者はOKだけど他の理事はダメ」かどうかなんて規約次第なんじゃないの？

こういう風に議論の意味も分からないで自分の狭い世界の経験だけでそれを「常識」だと思い込んで発言するのは恥ずかしいですよ。

[813: 匿名さん]

「ありえない」かどうかをご自身で決められるんだったら楽ちんですねぇ。

それぞれ考える「常識」が違うからこそ紛争が起こり裁判になるんだけどなぁ。
1キロオーバーだって検挙されてしまえば弁解できないんだから「1キローオーバーで検挙するなんて常識外れだ」という言葉は空虚ですよ・・・。

[814: 匿名さん]

>わしは民法も区分所有法も判例もよく知らないが、常識はわきまえているつもりだ。

世間のルールとして民法や区分所有法や判例があるのだから、それに反した認識を持っているならその認識こそが常識はずれですよ。

[815: 匿名さん]

なんか物事難しく考えたがるんじゃのう。

[816: 匿名さん]

わしのマンションの理事に急用ができて、途中退席したとに「他の理事に委任します」といって、あとで、「そんなことはいっていない」なんていう、非常識な理事はおらんよ。例の場合、ワシも含めて４人が聞いているし、「Ａさんに」と特定している以上、Ａさんの顔をつぶすことになるじゃろが。事前の欠席の場合は委任状をとっておるが、どこが法律的に間違っているのか、ちゃんと言わんかい。もう一度、聞くぞ。「配偶者はいいが、理事はダメ」な法的根拠を明確に説明したまえ。まともな説明はちゃんと聞く耳を持っているが、喧嘩を売るなら、いくらでも買ってやるぞ。その覚悟をして書き込みたまえ。

[817: 匿名さん]

>わしのマンションの理事に急用ができて、途中退席したとに「他の理事に委任します」といって、あとで、「そんなことはいっていない」なんていう、非常識な理事はおらんよ。
>ワシも含めて４人が聞いているし、「Ａさんに」と特定している以上、Ａさんの顔をつぶすことになるじゃろが。

本気でおめでたい人だな。
まず「わしのマンション」に限った話を「常識」にしないでくださいな。
全てのマンションが同じなら紛争も裁判も起きません。
そして貴方と他の理事との意見が対立したら容易に起こり得ることです。「非常識」かどうかは各人の主観的問題。
だからこそ主観的問題を客観的に証明すべく委任状を作るのです。

>事前の欠席の場合は委任状をとっておるが、どこが法律的に間違っているのか、ちゃんと言わんかい。

開催後決議前に退席する場合でも「委任の事実」を後で証明できなければ「委任の有無」で紛争になります。それを防ぐための委任状です。貴方は「法的効果の有無の問題」と「証明の問題」を完全に混同しておられる。

>配偶者はいいが、理事はダメ」な法的根拠を明確に説明したまえ。まともな説明はちゃんと聞く耳を持っているが、喧嘩を売るなら、いくらでも買ってやるぞ。その覚悟をして書き込みたまえ。

>「配偶者がＯＫで、理事はダメ」

という規約があれば委任の効果も同様に考えられますよ。
この規約の有効性如何は平成2年判例から直ちには導けないだろうし。
一応合理性はあるでしょ。
理事会における意見集約機能を重視するために各理事には独自の意見を出させるべきという要請と、各理事の配偶者であれば当該理事と同種の意見を持っているはずだという蓋然性もあるし。

貴方は「規約が無い場合の常識の問題」と「存在する規約の有効性の問題」も混同しておられる。
（もちろん、こういう規約を作る管理組合が多いか少ないかは別問題。）

そんな貴方に
>法的根拠を明確に説明したまえ
と迫られても、貴方に理解していただける見込みがないから辛いです。

[818: 匿名さん]

世間のルールとして民法や区分所有法や判例があるのだから、それに反した認識を持っているならその認識こそが常識はずれですよ。

なんじゃ、こやつ。反している根拠も出さずに。偉そうな口をきいて。

[819: 匿名さん]

>なんか物事難しく考えたがるんじゃのう

このスレの皆さんはそれこそ「常識的」知識を駆使して考えておられた。
貴方がそれを「難しい」と感じているだけ。
つまり常識が無いのは貴方。

[820: 匿名さん]

>なんじゃ、こやつ。反している根拠も出さずに。偉そうな口をきいて。

とりあえず、投稿前に一度はサイトを更新して新しいコメントが無いかどうか確認してから書き込んだ方がいいですよ。

[821: 匿名さん]

もう眠いので一晩ゆっくり考えて書き込んでおいてください。
明日読み直しますんで。おやすみなさい。

[822: 匿名さん]

わしが聞いとるのは、「理事の委任状はダメ」と規約に書いている場合を前提にしていないことぐらい、わからんのかいのう。理事間の委任は「委任状があっても、規約に定めがあっても、法律上ダメ」という連中がおるから、聞いておるのじゃ。
勝手に前提条件をつけて、それに対して説明されても、説得力はないよ。

[823: 管理侍]

>818さん
今正に意見の相違で争いになってるでしょ。
こういうことがあるから委任状が必要なのですよ。

貴方自身「根拠を示せ」と繰り返し言っておられるじゃないですか。
根拠を示せるようにしておくために委任状が必要だと思いませんか？

[824: 匿名さん]

お、意外と速いレス。
それにしても困った人ですねー。
私が問題視しているのは、あなたも認める通り「法律上」の話を皆がしているのに
>794で
>よくわからんが常識で考えれば、答えは簡単だよ
>マンカン、弁護士もいらない常識の問題だよ
>法律バカしか考えない理屈だ。わしは民法も区分所有法も判例もよく知らないが、常識はわきまえているつもりだ。
>机上の空論にもならないね。
というように法律とはかけ離れた貴方独自の「常識」を以て
>常識のないやつはかなわん。
と言い放つ貴方の思考回路だということがまだ分かりませんかねぇ。

そういう貴方の非常識な思考に対して
>世間のルールとして民法や区分所有法や判例があるのだから、それに反した認識を持っているならその認識こそが常識はずれですよ。
と指揮したのです。分かりますか？「反した認識をもっている『のなら』」とご丁寧に留保をつけているのに、貴方顔を真っ赤にして
>配偶者はいいが、理事はダメ」な法的根拠を明確に説明したまえ。
と求めるから>817で貴方の考えを頑張って読み取って説明したのです。
私も
>理事間の委任は「委任状があっても、規約に定めがあっても、法律上ダメ」
という問題設定なら（つまり規約に定めがあるなら）ダメとは思いませんがね。

[825: 匿名さん]

あとは管理侍に任せて寝よう。

[826: 匿名さん]

管理侍殿。わしの意見と差異はないと見ましたぞ。わしは委任状はいらないと考えているのではありませんぞ。緊急の場合は紙がなくても委任は成立している、といったまでです。規約や細則に「配偶者の代理や理事間の委任の定め」があっても、緊急の場合は、わざわざ委任状を取らなくても、口頭だけでも成立している考えとります。だから「事前の欠席の場合は委任状を取っている」と書き込みましたぞ。私が根拠を求めているのは、繰り返しますが、「規約に定めがあっても法的にダメ」と民法や区分所有法や判例を持ち出して、言う方がおられるから、「その根拠をしめしてほしい」と言っているのです。

[827: 管理侍]

>826
すみません。
横から要らぬことを言いました。

>825
無理無理。
私ごときがお相手できる方ではなさそうです。

[828: 匿名さん]

管理侍殿。どうかご謙遜されないでくださいな。私の常識とは、例に出した５人でようやく理事会が成立して、会議が始まってから１人の理事の親族が事故で遭い、その理事が急いで病院に行くために席を離れる場合などで「細則の決まりがあるので、委任状を提出しないとだめ。署名捺印してください。印鑑を部屋まで取りに帰って」なんてことをいう必要はないと考えるものです。そんな緊急時に「委任状、委任状」と提出を催促することは、私の常識にはありません。このような緊急時は口頭でも委任行為は成立していると考えるものです。ましては「理事から理事への委任は全組合員の承諾が必要」などとは、私の常識からみて、とても口に出せませんね。なぜ、５人を設定したからは、４人になれば「９分の４となり理事会の成立要件に欠ける」ことのなるからです。途中退席の理事の委任を含めて５人で、流会にせずに理事会を続行し、議案を審議する方が管理組合のとって有益であるとの判断です。それでも「理事会が成立していない。流会にすべきだ」という原理主義者がおられるかもしれませんが、それが本当に常識のある判断でしょうか。

[829: 事務局長]

> 794 = 828 ５年理事長経験者さん

この様な理事長がいる管理組合は安心だと思う、俺もそう思う。
うちの場合はここ４年間、代理出席も委任状も認めて無くても流会になった事はないけど、
つい最近、管理規約に
理事会は、役員に就任後、理事会出席率が５割に満たない役員に対して、役員退任の勧告を行う
なんて書き加えてしまった。。

[830: 匿名さん]

やりすぎ。
過ぎたるは。。。

[831: 匿名さん]

>わしは委任状はいらないと考えているのではありませんぞ。緊急の場合は紙がなくても委任は成立している、といったまでです。
>緊急の場合は、わざわざ委任状を取らなくても、口頭だけでも成立している考えとります。

私も横から失礼しますがそこは誰も否定していませんよ。
緊急の場合であろうがなかろうが委任状が無くても委任は成立します。しかし緊急の場合であろうがなかろうが委任状が無ければ立証に難があります。
貴殿はやはりどなたかが言うように委任の成否と委任状の役割をきちんと区別できていないと思います。
そこは真摯に受け止めて勉強された方が良いです。

>それが本当に常識のある判断でしょうか。

この点も同様です。
きっと貴殿の理事会は信頼関係があり良好に運営されているのだと思います。
でも意見や利害の対立はいつでも起こることですし記憶違い勘違いということだってあり得ます。
また、仮にもめごとが起こり最終的に訴訟にもなれば、判断要素となるのは委任状のような証拠や法律上のルールであり、証拠が足りずルールに反していれば不利益を被るのは貴殿や理事会です。
例えば規約などに反する理事会の出席率で進めていたところ、急にその中の誰かがルール違反を理由に理事会の無効を主張しだすこともあり得るのです。今までの貴殿の理事会では起こらないことだったでしょうけど、起こり得ることです。
今の貴殿の理事会が常識や信頼関係で成り立っているのであれば、むしろ今のうちにきちんとそういうルールを勉強し直して、今後もずっと信頼しながら進められるよう配慮しておくべきだと思います。
紛争になった管理組合も、その前は仲良くやっていたところがほとんどです。信頼関係を失わないためにルールを守るのです。適切かどうかは分かりませんが、親しき仲にも礼儀ありということだと思います。

[832: 非常識ジジイ]

８３１殿。親切なアドバイスありがとうでございますぞ。固定の名前の方がいいと、管理侍殿が以前に申していたので、今後は「非常識ジジイ」を名乗らせていただく。当マンションでは３年前に管理規約を全面的に改定し、規約に「配偶者の代理出席」を追加したほか、理事会細則を設け、「理事は欠席の場合、他の理事に委任することができる」との規定を設けております。実際は配偶者の代理主席もほとんどなく、委任状も数回しかありません。ほとんどが本人出席で理事会をしとります。理事会が成立不能になったこともありません。３カ月前から日程を調整していることもあると思います。歳も歳なので来季は理事長を現在の副理事長に代わってもらおうと考えております。なお、改正規約には暴力団排除規定なども設けております。

[835: 匿名さん]

第53条関係
理事に事故があり、理事会に出席できない場合は、その配偶者又は一親等の親族に限り、代理出席を認める旨を規約に定めることもできる。

[837: 匿名さん]

>>836
他人のことシナリオ作って妄想して楽しいかい。

[840: 匿名さん]

>それに、殆どの組合は、定員割れとかはないよ。

当たり前だろうよ、違反の女房、子供が出席しているんだもの。

[842: 匿名さん]

マンカンシは住んだ事も見た事も無くとも資格は取れるのよ、失業者にはぴったりな資格だよ。

[843: 不動産業者さん]

管理員の勤務形態
管理組合と管理会社の間での立場であり業務の性質上居住者との関与は不可欠

前者　管理会社の社員の場合

後者　管理員派遣会社の社員の場合

管理会社の組合に対する責務に於いて

前者の場合は管理員の責務は管理会社の責務となる

後者の場合は管理員の責務は派遣会社の責務となり、管理会社のフロントのミスで生じた責務も管理員の責務なる場合が多い
　　　　　　この場合は管理員の業務意欲は低下し、結果管理組合に不利益な場合が多くなる

たかが管理員の勤務と侮ることは組合の不利益に繋がる　後者の場合のマンションは管理会社を変更することが最善の策。

[844: 匿名さん]

>>842
住んだことないけど受かっちゃったよ。
ごめんなさいね。住んでいるあなたが落ちたなんて気の毒。同情します。

[847: 匿名さん]

>たかが管理員の勤務と侮ることは組合の不利益に繋がる　後者の場合のマンションは管理会社を変更することが最善の策。

大げさな！　管理員はゴミ出し立会、後片付けくらいで後は女性でもできる仕事だよ。

[848: 匿名さん]

＞ごめんなさいね。住んでいるあなたが落ちたなんて気の毒。同情します

おあいにく様、失業していないので・・・。

[849: 非常識ジジイ]

以下の２つの文に反論しますぞ。

（８８３番）・あなたのとこの理事会では、意見が真っ二つに分かれるような議論は今までなかったでしょうね。
あなたの強引な手法に誰も反論する者がいなかっただけですよ。
理事長は、規約・各種細則、総会決議・理事会決議に則って運営していかなければならないのに、
そんな難しいことはわしは分からんといっているようじゃねえ。

（８８４番）・規約の全面改正をしたのに、規約とかに疎いとはどういうこと？
　
　どちらも妄想に駆られた文章じゃのう。わしの文を読む力もないようじゃ。最初の書き込みで「わしは民法も区分所有法も判例もよく知らないが」と書いたが、「理事長は、規約・各種細則、総会決議・理事会決議に則って運営していかなければならないのに、そんな難しいことはわしは分からん」とか「規約とかに疎い」とか、いつ申した。勝手なことを書くんでないよ。規約改正のときに標準管理規約や標準管理指針などを調べるぐらいのことは、理事会としてしとるわいな。また、福管連の「モデル管理規約」なども参考にした。当時の理事に法学部出身の大学勤務の方がおられたので、原案の作成を依頼して、最終的には管理会社の担当者（フロント君）に内容のチェックを頼んだら、逆に「勉強になります」と言うぐらいだった。しかし、ワシ自身は民法は区分所有法や判例は詳しくないと思っておる。もちろん、民法関係（６冊ぐらい）、区分所有法関係（３冊）、マンションの判例関係（３冊）、いわゆるマンション管理関係（１０冊以上）を買って読むようにしておるが、その程度で法律に詳しいとは、とても思えないからね。また、規約や各種細則に関しても精通しているとは思ってはおらんよ。その他の「本題から逃げまくり、妄想による下種の勘繰りの類」は反論する気にもならんわい。とにかく妄想者を相手するのは疲れるのう。そう思わんか、管理侍殿。

[850: 匿名さん]

再録

理事は全組合員の委任による代理人であり、本人（全組合員）の許諾なしに、復代理人を選任（例えば理事長に委任）することができないということ。
理事会で理事が委任状で他人に委任する場合は、委任状に全組合員の同意書の添付が必要です。


＞なぜ「信頼に反すること」になるのでしょうか。

理事会に自ら出席をすることが業務の一つである事を認識して受任しているのだから、それに反する他への委任行為は委任者の信頼に背くことは当然。

＞　逆に「総会の承認を受けていない欠席理事の配偶者に代理させるほうが、信頼に反すること」になりませんか。この点をわかりやすく解説してください。

理事会には代理出席は出来ない。

[851: 匿名さん]

＞うちのマンションでは、理事会運営細則で、理事が代理人を出席させることを認めています

この細則は無効です。あっても何の意味もありません。

[854: 匿名さん]

４９の３は法人の場合でしょ。
理事は代理じゃなくて法人の代表なんだよ。

[855: 匿名さん]

４９の３は法人内部の職務分掌を可能にする規定。

[856: 非常識ジジイ]

８５２番殿。当マンションの管理規約の第７章（会計）第59条の「２　経費支出はコスト意識をもって節約に努め、日常的に見直す」「３　管理・保守・点検・修繕などで業務委託する場合は、原則として複数業者による競争入札を実施して委託先を決定する」とあります。３項の「原則として」にしたのは本当に軽微なもとは、そこまでしなくてもいいのではないか、との判断です。規約改正時に独自に追加して定めたものですから、相当に厳しい業者選定をしとります。管理会社だけでなく、業務ごとに業者一覧表を作成し、少しすつ整備しております。加入している連合会会員の情報などもチェックして、「少しでも安くて、いい業者」を探します。これが、法律なんかより難しい、本当のマンション管理の現場の部分です。見積もりも業務によっては紙だけでなく「内容を聞き取り調査」を行い、選択後も原則として「価格交渉」をします。このため、緊急の場合を除き、最低でも３回ぐらいの会議を経て発注します。工事に関してはまず「本当に必要かどうか」を議論します。もちろん、大型工事に関しては組合員への広報から徹底しますし、準備体制から異なります。組合員から預かった貴重な原資を無駄遣いにすることは、規約の精神に反しますからね。審議の内容、結果はもちろん議事録に残します。大半は協議するなかで、意見の一致をみますので、票数まで記録することはありません。ただ、最終的に多数決になった場合は、当然のことながら票数も記載します。

[857: 匿名]

>>854
管理組合法人は、理事20名いたら全員が全員代表なの？

[860: 匿名さん]

>>859
準じちゃうんかいな。まじかいな。
登記あるかないかで、えらいちゃうがな。

[861: 匿名さん]

>業務ごとに業者一覧表を作成し、少しすつ整備しております。加入している連合会会員の情報などもチェックして、「少しでも安くて、いい業者」を探します。

連合会会員にはどんな情報が流れているの。

[862: 匿名さん]

非常識ジジイが非常識であるのは、「法律の問題」をこのスレに参加している人達がそれぞれ知恵を出し合って（それが適切でなかったり思慮が足りないものであったとしても）熱心に論じている場に対してなした>794のレスの無礼さである。自身がいくら勉強をし、適切な管理組合運営をしていようと、この人が無礼で非常識な人であることは変わりない。

[863: 匿名さん]

>856に書いてあることも全て法律や規約や細則に基づくことなんだけどな。非常識ジジイがそれを自覚していないだけで。

[864: 匿名]

おいおい。自分で非常識ジジイっつうコテハンにしているぐらいだからソフトに対応してあげなよ。

[865: 匿名さん]

多くが「非常識ジジイ」の戦略にはまったのようにもみえる。
あえて「無礼で穴だらけ」の書き込みをして、徐々にある方向に持っていく。

現に当初は理事会での理事の委任は「規約にあって委任状があってもダメ」
との書き込みがあったが、「非常識ジジイ」に反論するなかで、「規約が必要」
とか「委任状が必要」だとか意見が大半になった。

それが「非常識ジジイ」の狙いだったのではないか。相当の悪人で戦略家だ。
管理侍をそれに気づいたのかもしれないね。

[866: 匿名さん]

>「規約にあって委任状があってもダメ」

まあこれは平成2年判例における地裁判断なわけだが。
その後高裁と最高裁で判断が変わっているとは言っても「常識で当然」というものではない。
非常識ジジイの真意が「規約で定めがあって委任状があればOK」に導きたいということなら、とっくに平成2年判例で言及されている。

[867: 匿名さん]

いずれにせよ、非常識ジジイも含め論点を整理できている奴が少なすぎ。

[868: 匿名さん]

論点が整理できてないうえに、内容が抽象的なのが多いのも事実。
結論はあるが、説得力がないのが多いのは、いつものことですかね。

[869: 匿名さん]

いや、少しの知識で「上から目線」が多いのに問題提起したのが真意？

[870: 匿名さん]

いや、違うね。自分で考えることの重要性を言いたかったのでは。

[871: 匿名さん]

連合会あたりにヒントがあるかも。

[872: 匿名さん]

>>865
アンタもそう思ったかね。オレもだよ。

[873: 匿名さん]

それは、配偶者への代理の件だけでしょう。

結局、理事間の委任は、法律上「いいのか、ダメなのか」
の結論は出ていない。

ときどき条文の提示はあるが、だれも解説できない。

法律に詳しい人がいないことだけは、理解できたけどね。

[874: 匿名さん]

大体から、中途半端な知識で「法律や判例に詳しいそうな」、書き込みをするから、混乱するし、「非常識ジジイ」みたいのが、出てくるのと、ちがいますか。

[875: 匿名さん]

。
理事会で理事が委任状で他人に委任する場合は、委任状に全組合員の同意書の添付が必要です。


＞なぜ「信頼に反すること」になるのでしょうか。

理事会に自ら出席をすることが業務の一つである事を認識して受任しているのだから、それに反する他への委任行為は委任者の信頼に背くことは当然。

＞　逆に「総会の承認を受けていない欠席理事の配偶者に代理させるほうが、信頼に反すること」になりませんか。この点をわかりやすく解説してください。

理事会には代理出席は出来ない。




上記の書き込みをした人の見解を一番知りたい。出てきて。お願い。

[876: 匿名さん]

　わたしなんか、議事録などの扱いで理事会の運営は総会の規定を準用していると、思っていましたので、理事から理事への委任が法律上の問題になるとは、夢にも思いませんでしたわ。いまだに、何が問題なのか、ぜんぜんわかりませんもの。それこそ常識的に考えて、いいのではないかと思ってしまいました。

[877: 匿名さん]

いいに決まっているがな。

[878: 匿名さん]

わたくしの、スレを見ていての現時点での結論は

①理事会での理事間の委任行為の是非は区分所有法にも民法にも明確に規定されていない。
②判例は一定の効力を持つが、あくまでその事案の個別具体的な場合の判断である。
③マンション管理組合という自治的組織の規範で「法令に反しない限り」定めることができる。
④自主規範である規約等で定めて、限定的に運用すれば「理事間の委任」は、問題はない。
⑤委任行為そのものは口頭でも成立するが、文書（委任状）があった方が、法的証拠にもなり、好ましい。
⑥理事間の委任で問題になるのは、表面的な「ルール」もあるが、コミュニティ不足など、本質的な問題は別にある。


以上です。間違っているかもしれませんが、そのように感じました。

[879: 匿名さん]

>①理事会での理事間の委任行為の是非は区分所有法にも民法にも明確に規定されていない。
無ければ常識よ。
>②判例は一定の効力を持つが、あくまでその事案の個別具体的な場合の判断である。
貴方の知識は裁判例の事よ。
判例は正確には最高裁の判例を言い、法律同様の効力があるのよ。

[880: 販売関係者さん]

＞＞理事会で理事が委任状で他人に委任する場合は、委任状に全組合員の同意書の添付が必要です。

これは私が以前に他のスレッドで書いた内容のコピペですね。
復委任がダメっていうのは、管理会社が助言しないといけません。そんなこと知らないってひとは管理会社が悪いです。

[881: 販売関係者さん]

＞＞①理事会での理事間の委任行為の是非は区分所有法にも民法にも明確に規定されていない。

正確にはダメってわけじゃないですよね。全組合員の同意があればＯＫ。実際には、要件を満たしてないことがほとんどだと思いますけど。全組合員の同意に代わるものとして、規約にその旨の定めがあれば、ってことになります。

[882: 販売関係者さん]

そもそも、理事会の成立の要件なんて、実務上はどうでもいいですよ。
理事長が一人で総会を招集して、決議してしまえば、覆すことはできません。決議は有効になります。

[884: 販売関係者さん]

まえにどっかで書いたと思いますけど、総会決議無効確認訴訟はできても、理事会決議無効確認訴訟はできませんよ。
理事会決議の要件の瑕疵は、裁判では対抗できないので、総会などで攻撃して、政治的に解決するしかないです。

[886: 販売関係者さん]

↑できませんよ。訴えの利益なしで却下です。確認訴訟は難しいですよ。

[887: 販売関係者さん]

定足数不足の総会議案書を決議したからといって、それの有効、無効を裁判で争うことはできません。実際に争えるのは、それによる実損害が発生した場合のみ。損害賠償請求訴訟になりますね。定足数不足と損害の因果関係ってなかなか立証できんとおもうけど。

[889: 販売関係者さん]

定足数不足の総会議案書を決議したからといって
↓訂正
定足数不足の理事会で、総会議案書を決議したからといって

[890: 販売関係者さん]

補足しときますが、
取締役会決議無効確認訴訟っていうのもありません。会社法にそのような訴えができるという規定がありません。総会決議無効確認訴訟は規定があります。

区分所有法には、総会決議無効確認訴訟っていう規定はないですけど、旧商法類推により可能になっています。（最高裁判例Ｓ４７）

[894: 匿名さん]

理事会で委任状を使うと、理事長に過度に権力が集中しますよ。理事会に出席できない理事は辞任すべきですね。

[895: 匿名さん]

理事会で委任状使えるようにしてるところなんてあるのですか？

[896: 匿名さん]

復委任のことをしらない管理組合もありますから。

[897: 匿名さん]

要はマンション管理士に相談すると理事会にはいつでも代理出席が可能とのご指導があることは分かった。
管理組合の役員は取り敢えず決めておいて、後は代理出席で事を済ませられるとのご指導である事も分かった。
矢張りマンション管理士は程度が低いね。

[898: 販売関係者さん]

マンション管理士は民法総則から勉強していないんです。
過去問→関連条文の勉強なので、断片的には知っていても、体系的に法律を理解していません。
法律相談なんか無理ですよ。

[899: 販売関係者さん]

私は以前から、憲法から勉強するように言ってますけどね。できれば、産業革命、ワイマール憲法、ナチスの台頭くらいからやってほしいです。

[900: 匿名]

憲法は不要

[902: 匿名さん]

２１条が我が国憲法の最重要条文。
表現の自由、知る権利は民主主義の砦です。

[905: 匿.名さん]

＜理事会において、欠席理事が他の理事に議決権の行使を委任することについて＞

ある書籍には、「そもそもマンション管理組合における理事会の役割に鑑みると、
他の理事が理事長へ委任することによりその職務を行使することは許されないと
考えるべきである。」と判示した地裁の裁判例があることが書かれています。

また、興味深いものとしては、 社会福祉法人定款準則（社会福祉法人を設立する際に
必要となる法人運営の基本となる「定款」標準例）があります。

第９条（理事会）に関して、
（備考）
（２）理事会に出席できない理事が、その議決権を他の理事に委任することができる旨の
　　　　　規定を設けることは認められないこと。
（３）理事会に出席できない理事について、書面による表決を認めるときは、第５項の次
　　　　　に次の１項を加えること。
　　　　　「６　前項の場合において、あらかじめ書面をもって、欠席の理由及び理事会に
　　　　　付議される事項についての意思を表示した者は、出席者とみなす。」

[906: 販売関係者さん]

裁判例なんかよりマンション管理センターに電話してみたら？
理事会で委任状はダメって断言しますよ。理事会で委任状を使用する場合は、他の区分所有者全員の同意が必要といったのはマンション管理センターですよ。

[907: 匿名さん]

マンション管理センターってあてになるのか。

[909: 販売関係者]

一応は法的な存在感だし見解は行政解釈だと言える。

[910: 匿名さん]

行政解釈ってなあに。

[914: 事務局長]

うちは委任状も代理出席も認めない。
管理規約で総会については、書面又は代理人によって議決権を行使することができる
とあるが、理事会については、この様な記載が無く、総会規定の準用は招集手続きのみとなっている。

[915: 販売関係者]

当然だし常識です。

[916: 元フロント]

そんなガチガチにする必要ありますかね？

大規模改修工事や立替、大幅な共用部の変更など、大きな変化があるときは必要ですけど
理事会の委任状や代理出席に目くじら立てる必要ありますかね＞

そこそこの管理組合が納得してればいいんじゃないですか？

ここで言われてるガチガチな管理組合はそれでいいじゃないですかで、終了だと思いますけど。

[917: 匿名さん]

８７６のわたくしでございます。「販売関係者さん」様のご教授に従い、マンション管理センターに問い合わせました。主な質問はこのスレのテーマでもある「規約に理事間の委任は認められるかどうか」です。

具体的には①理事の委任は民法104条の復代理に当たり、全組合員の承諾書の添付が必要かどうか②規約に理事間の委任を定めた場合、何かの法律に抵触して無効なのか③これらの書き込みがネットにあり、それがマンション管理センターの見解なのか――－などでした。ポイントのみをご報告申しあげます。

①マンションの理事会は理事出席が原則である。
②理事の第三者への委任は民法、区分所有法に規定がない。
③この場合、法令に反しない限り規約に定めに従うことになる。
④規約に定めたうえでの「理事間の委任」に関する最高裁の判例がない。
⑤当センターに「全組合員の承諾書が必要」とか「規約の定めは無効」などの判断をする権限そのものがない。
⑥標準管理規約及びコメントは「参考にするべきもので」あり、法的拘束力はない。
⑦標準管理規約コメントの「配偶者の代理許可」もあくまで例示である。
⑧委任を規約で定めて場合でも、その運用は限定的、抑制的であるべきだ。

以上でございます。わたくしの認識とほぼ同様の見解だったので安心しましたわ。ただ、センターの担当者が言われた「規約で定めた場合でも特定の個人に委任が集中し、理事会が形骸化しないことが大切。あくまでも本人出席が原則です」とのコメントは重要だと思います。そのためにも「理事長に一任」などと限定的委任にするのは、問題を引き起こす可能性があると思いました。「販売関係者さん」様、ご教授ありがとうございました。

[918: 匿名さん]

わたくしです。一部の入力ミスを修正します。

①の「理事出席」は「理事本人出席」です。
③の「規約に定めに」は「規約の定めに」です。

おわびして訂正します。

[919: 匿名さん]

>大規模改修工事や立替、大幅な共用部の変更など、大きな変化があるときは必要ですけど理事会の委任状や代理出席に目くじら立てる必要ありますかね＞ そこそこの管理組合が納得してればいいんじゃないですか？

理事会は総会の議案を決議する所。
この議案が無効になれば総会決議も無効。
無効になった時の被害者は組合員だ。のんきな組合だね。
滞納者は組合の訴訟に勝てるね。

[922: 匿名さん]

マンカンセンターの説明は至極、当然のことと思いました。センターは裁判所ではありませんので、民法の解釈や判例にもないことを断定的に説明できるはずはないでしょう。

[923: 元フロント]

919
なぜ滞納者が組合の訴訟に勝てるのですか？
私は全て適当でも良いとは言ってません。

920
管業くらいもっとるわいｗ
大規模改修工事をやるタイミングって綺麗にするとか、経費が浮くからじゃないと思いますけど。
必要なタイミングに適正な経費をかけてやるものです。
12年でやるのと13年で経費が浮くとか浮かないとかの意味もわからないですね。
なぜ経費が浮くのですか？

12年でやったら一千万浮くとありますがその根拠は？
1年で経年劣化が一千万分酷くなるってことです？

規約どおり、区分所有法どおりが良いのはわかってます。
しかし、ぎりぎり過半数で可決した議案について、再審議したりそういう臨機応変さが必要だと言ってるだけです。

920さんがどういう返事をされるか凄く楽しみですね。

[924: 匿名さん]

法律に精通している「販売関係者さん」の解説が楽しみになってきたね。

　理事会で委任状はダメって断言しますよ。理事会で委任状を使用する場合は、他の区分所有者全員の同意が必要といったのはマンション管理センターですよ。

　私は以前から、憲法から勉強するように言ってますけどね。できれば、産業革命、ワイマール憲法、ナチスの台頭くらいからやってほしいです。



まさか「センターが言ったから、『理事会で委任状はダメ』といったのです」はないと思いますが。

[926: 匿名さん]

つまり最高裁判所の裁判の先例のこと。

判例とは

厳密には、判決の結論を導くうえでの法的理由付けこと。

ちなみに、基本的に（下級審）裁判例には先例としての意味はない。

日本国は、英国などと違って判例法の国ではないので、最高裁裁判例（判例）にも法的拘束力は認められない。

しかし、判例に抵触する判断を下級審（最高裁以外の裁判所）が行った場合、判例違背が上告理由になりうるため、実質的に下級審を拘束することとなり、したがって先例としての意義が認められるのである。

また刑事判決において、行為時は判例上適法であった行為で、判決時に判例変更がその間になされていたという場合、当該行為を有罪とすべきか無罪とすべきかに争いがある。憲法３９条と密接な係わり合いがある。従来の通説および現在の判例は、判例に法源性は認められないので、憲法３９条は適用されないとしている（最判平成８年１１月１８日刑集５０巻１０号７４５頁）。

「販売関係者さん」にお聞きします。上記の説明は正しいのでしょうか。教えてください。

[928: 元フロント]

925さん

その説明は違うでしょう（笑）
仕様下げてるだけじゃないですか？

私が聞いてるのは、12年目で工事するのと、13年目で工事したら一千万の差額が出るって話ですよ。


特に大きな問題が1年で起こらない限り、大して工事金額は変わらないはずです。
仕様が同じであれば。

大規模改修工事は20年とか30年で必要な工事金額は決まっています。
当然、実施前には建物診断なり調査をして詳細な額が出るので、計画とは違う金額になります。

１年ずらしたからといって、経費削減できる意味がわかりませんね。

ちょっと今回の回答にびっくりしましたが、次の回答楽しみにしていますね。

[929: 匿名さん]

９２４さま。わたくしです。

　センターの担当者は「具体的にこうすべきだ」とはおっしゃいませんでした。
ただ、総会で承認された規約が大切であり、「各マンションにあったものを策定したら」とのことでした。前提はもちろん、「法令に反しない」がありますが。

　だから「理事長に一任」が絶対ダメとも、おっしゃいませんでしたが、「理事長等の個人に権限が集中する懸念」を心配されていましたので、実質的には、そのように理解しても、大きな間違いはないと感じました。慎重な言葉遣いをされる方で、信頼できると思いました。

[930: 匿名さん]

２つのテーマがあり、混戦していますね。

[931: 匿名]

経年劣化が酷くなった分修繕費が増えるならわかる。

[933: 元フロント]

932さん

雑配水管洗浄が好きですね（笑）

どっちか言うと、配水管洗浄は定期的に行うメンテナンス的なものなので、大規模改修工事と同じだと言われてもスパンが余りにも違いますからねぇ。。。

2年周期と3年周期の違いくらいわかってますよ。
修繕周期を12年にするか13年でするかは、周期の話なんですね。

まぁそれはいいとして、大規模改修工事は必要なタイミングで行うものです。
一回目が12年目として、2回目が12年後にあるかといえば違います。

貴方の説明をわかりやすく言えば、12年周期と13年周期は将来100年以上先で考えたら一千万安くなるって話ですか？


元ダメフロントマンにもわかりやすいように
「12年」と「13年」と「一千万」の単語を含めて説明お願いします。

[936: 匿名さん]

変なバトル。一方は長期間でのコストをいい、一方は１回当たりのコストをいい、すれ違ってバトルしている。
頭に血が上ると、単純なことでもわからなくなる典型ですね。

[937: 元フロント]

934
例えば、大規模修繕工事をやる時、今年やるか来年やるかで、経費は全然違うんですよ。
早くやれば早くきれいなマンションに住めるし、１年先延ばしすれば経費が浮く。
どちらをとるかを決める時は、議論は分かれるものですよ。
１２年でやるのと、１３年でやるとした場合、工事費が１億５千万であれば、約１千万の
節約になりますからね

やっぱり何回見ても理解できませんね（笑）
1年先延ばしにしたら、1億五千万が1億四千万になるんでしょう？
1回限りじゃないとか後付しないでくださいよ。
12年と13年でその1年の差って、何年先ででるんですか？
1年先伸ばしにするﾒﾘｯﾄってなんかあるんですかね？
早くするﾒﾘｯﾄもそんなにないですけどね。

この方の話理解できますか？？？


935
すみません。934さんよりも意味がわからないですね。

[939: 匿名さん]

「販売関係者さん」はどこのいったのでしょうか。

マンション管理士は民法総則から勉強していないんです。
過去問→関連条文の勉強なので、断片的には知っていても、体系的に法律を理解していません。
法律相談なんか無理ですよ。



法律に詳しいあなたへの法律相談？が出ていますよ。それほど、難しい相談でもないと思いますけど、また、地下に潜るのですか。体系的に判例や民法104条や、マンション管理センターの法律的位置づけなどを解説してください。待ってます。

[940: 元フロント]

938
10年周期を15年周期に無理やり先延ばしにするならまだわかります。
12年が13年でって話されても現実味がないでしょう？

[941: 匿名さん]

＜理事会において、欠席理事が他の理事に議決権の行使を委任することについて＞

ある書籍には、「そもそもマンション管理組合における理事会の役割に鑑みると、
他の理事が理事長へ委任することによりその職務を行使することは許されないと
考えるべきである。」と判示した地裁の裁判例があることが書かれています。



これは平成20年８月の福岡地裁判決ですが、「規約の定めがない」場合の訴訟です。
一審の判決ですので、判例集にも掲載されていませんし、どのような内容の裁判なのかも不明です。

[943: 匿名さん]

みっともないバトルはいいかげんにやめなさい。

[944: 匿名さん]

「販売関係者さん」
≪そもそも、理事会の成立の要件なんて、実務上はどうでもいいですよ。
理事長が一人で総会を招集して、決議してしまえば、覆すことはできません。決議は有効になります。


　これは本当に「販売関係者さん」の書き込みなんでしょうか。
「販売関係者さん」の名をかたった、嫌がらせなのでしょうか。
とっても不思議です。

[945: 管理侍]

簡単な事例で説明しましょう。
12年に1回、１億５千万の経費をかけて大規模修繕をしていました。1回の経費は１億５千万。
それを13年に1回にしたら、年間でいくらの節約になりますか。当然同じ仕様。
12年ごとにやれば、年間の経費は1250万ですね、13年ごとにやれば年間1154万になるでしょう。
年間、100万の節約になるのですよ。まだ分かりませんか？
132年間、これを続けた場合の経費は、12年ごとにやれば、11回だから16億5000万ですね。
13年ごとにやれば、10回でいいから15億ですね。132年間で１億５千万の節約ができました。
1年では、114万になりますね。これだけ分かりやすく説明しても分からないかな？
こんな簡単なことも分からないのかな？中学性でもわかるよ。

132年後に節約できてめでたし、めでたし。

[946: 匿名さん]

みんないなくなったの？。マンカン叩きさん、管理侍さん、後期高齢管理士さん、管理士Ａさん、非常識ジジイさん。変なバトルに毒気を抜かれたのかな？。とりあえず販売関係者さんは登場しにくくなったのかな。

[947: 匿名さん]

管理侍さんが登場した。うれしい。

[948: 匿名さん]

管理侍さんは、委任状の件は、どう考えているのでしょうか。

[949: 元フロント]

937
だから現実味がないでしょう？

[950: 匿名さん]

おおきな口を叩く割には、法律に詳しい人はいないようですね。

これでは「非常識ジジイ」の「非常識的常識論」にも勝てませんよ。

[951: 匿名さん]

元フロントマンに対する、これ以上の説明や追及的コメントを禁止します。

[952: 販売関係者さん]

＞＞９４４
理事会決議はどうでもいいですよ。適当な理事会で総会議案書作って
正常な総会を経由すれば、理事会の手続きの瑕疵は治癒されます。

[953: 販売関係者さん]

うちの管理組合の理事会はとてもいい加減で、議事録もないし委任状も使っていたので
弁護士に聞きに行きました。だから詳しいんですよ。総会が適法なら理事会決議はどうでもよい。

[954: 販売関係者さん]

ただし、総会で、工事内容を、理事会一任として決議した場合、その理事会が規約どおりに運営されていなければ
その部分について無効になります。理由は、総会の要求（適法な理事会運営を期待している）に応えていないから。

[955: 匿名さん]

理事会の瑕疵を取り消す訴訟手続きがない→総会決議さえ取れば理事会は適当でＯＫ



ここは飛躍ありすぎ。

[956: 販売関係者さん]

↑実務上はそうなるよ

[957: 匿名さん]

本当に法律にくわしい「販売関係者さん」さんのコメント？

「理事会の決議などどうでもいいです」とは驚きですね。「非常識ジジイ」さんより、極端ですね。

ところで「全組合員の承諾書が必要」の件は、どうなったのですか。それ以外も質問がありましたよね。

それも「弁護士が言っていた」というのですか。貴方の意見が問われていると思います。

「総会が適法なら、理事会決議はどうでもいい」とは、それも弁護士の指南ですか。困ったものですね。

[958: 販売関係者さん]

それが問題なら、総会で騒ぐことですよ。政治的な解決になる。

[959: 匿名さん]

わたくしは、「販売関係者さん」さまのファンでしたのに、ショックですわ。
自分の意見はほとんどない方とは思いませんでした。

[960: 販売関係者さん]

実体法どおりに訴訟手続きは進みません。無効をいくら訴えても訴訟で覆すことはできないものがあります。
その場合は、駆け引き、嫌がらせ、etc
相手が嫌がることをするしかないですね。

[961: 匿名さん]

マンション管理の要諦は「総会で騒ぐこと」との金言が出ました。どこに法律的素養があるのかね。

[962: 匿名さん]

販売関係者
っっうよりは、
受売関係者

[963: 匿名さん]

「俺は法律に詳しい」とばかりに、さんざん上から目線でカキコをした挙句に、これですか。馬脚を現すのが早かったですね。

[964: 販売関係者さん]

裁判所への管理者の解任請求とか、民事調停とか、いろいろありますよ。

[965: 匿名さん]

こういうのを典型的な「法律バカ」というのと違うかな？

[966: 匿名さん]

どうしましょう。管理侍さん。少し治めてくださいな。「販売関係者さん」が暴走しています。

[967: 販売関係者さん]

詳しいって言うか、こんな話、管理侍の質問部屋でさんざんやってますよ。
興味があったらみてみたらどう？管理侍は理解してるよ。

[968: 匿名さん]

質問に答えられないようですね。別のところで「さんざんやっている」で答えるとは、少し傲慢とは思いませんか。

[969: 匿名さん]

管理侍さんは、本当に理解しているのですか。「理事会運営など、どうでもいい」と。答えてください。貴方の名誉にかかわることですよ。

[970: 匿名さん]

そもそも、理事会の成立の要件なんて、実務上はどうでもいいですよ。
理事長が一人で総会を招集して、決議してしまえば、覆すことはできません。決議は有効になります。

この意見と管理侍さんが、同じとは、とても思えませんけど。どうされました。

[971: 匿名さん]

「販売関係者さん」のコメントを信じていた一部の人の信頼を、根底から裏切ることになりました。

[972: 匿名さん]

質問を連発されている方へ

　もともと、このスレにマンション管理や法律に精通した方はほとんどいないよ。大半が無責任と思っておいた方が精神的にいいと思うがね。

[973: 匿.名さん]

” 理事会決議であるから無効確認訴訟は認められない ” というのではなく、
「確認訴訟における確認の利益は、判決をもって法律関係の存否を確定することが、
その法律関係に関する法律上の紛争を解決し、当事者の法律上の地位ないし利益が
害される危険を除去するために必要かつ適切である場合に認められると解すべき
である。」
「すなわち、過去の法律関係であっても、それを確定することが現在の法律上の
紛争の直接かつ抜本的な解決のために最も適切かつ必要と認められる場合には、
その存否の確認を求める訴えは確認の利益のあるものとして許容される。」
（最高裁昭和４７年１１月９日第一小法廷判決）
ということです。

[974: 匿名さん]

≫その場合は、駆け引き、嫌がらせ、etc
≫相手が嫌がることをするしかないですね。

素晴らしい法律的解決策ではないですか。拍手。
マンションをどのように考えているか知らないが、
人間関係（コミュニティー）を大切しないようでは、
法律もくそもない。

[975: 販売関係者さん]

↑やってみたらどうですか？総会を経由したら無理です。

[976: 販売関係者さん]

＞＞９７４
普通は併用しますよ。それが実務。

[977: 匿名さん]

相当に精神が病んでいるのでは、と心配です。ご自愛ください。

[978: 販売関係者さん]

嫌がらせといってもね、そう思わせないようにやるわけで。
例えば、労働紛争であれば、解雇の無効、地位保全の法的手段と、赤旗持っての団体交渉（嫌がらせ）とか。管理職ユニオンとかに頼めばやってくれます。

[979: 匿名さん]

管理侍さんが、気の毒です。一緒にされて。

ところで管理侍さんは「非常識ジジイ」さんとのやり取りをやめたのは、なぜなのか不思議でした。
何か理由があったのですか。

[980: 匿名さん]

せいぜい騒いでください。こんどは労働争議？ですか。

[981: 販売関係者さん]

管理組合の関係者は人がよすぎですね。いつもおもいますけど。

[982: 匿名さん]

なんだ、こりゃ。

[983: 販売関係者さん]

管理会社は法律ぎりぎりの線を狙って攻めてきてるんですよ。とにかく管理組合側は甘すぎ。

[984: 匿名さん]

匿名さん　2012-03-06 19:52:55

８７６のわたくしでございます。「販売関係者さん」様のご教授に従い、マンション管理センターに問い合わせました。主な質問はこのスレのテーマでもある「規約に理事間の委任は認められるかどうか」です。

具体的には①理事の委任は民法104条の復代理に当たり、全組合員の承諾書の添付が必要かどうか②規約に理事間の委任を定めた場合、何かの法律に抵触して無効なのか③これらの書き込みがネットにあり、それがマンション管理センターの見解なのか――－などでした。ポイントのみをご報告申しあげます。

①マンションの理事会は理事出席が原則である。
②理事の第三者への委任は民法、区分所有法に規定がない。
③この場合、法令に反しない限り規約に定めに従うことになる。
④規約に定めたうえでの「理事間の委任」に関する最高裁の判例がない。
⑤当センターに「全組合員の承諾書が必要」とか「規約の定めは無効」などの判断をする権限そのものがない。
⑥標準管理規約及びコメントは「参考にするべきもので」あり、法的拘束力はない。
⑦標準管理規約コメントの「配偶者の代理許可」もあくまで例示である。
⑧委任を規約で定めて場合でも、その運用は限定的、抑制的であるべきだ。

以上でございます。わたくしの認識とほぼ同様の見解だったので安心しましたわ。ただ、センターの担当者が言われた「規約で定めた場合でも特定の個人に委任が集中し、理事会が形骸化しないことが大切。あくまでも本人出席が原則です」とのコメントは重要だと思います。そのためにも「理事長に一任」などと限定的委任にするのは、問題を引き起こす可能性があると思いました。「販売関係者さん」様、ご教授ありがとうございました。


No.918 by 匿名さん　2012-03-06 20:00:26

わたくしです。一部の入力ミスを修正します。

①の「理事出席」は「理事本人出席」です。
③の「規約に定めに」は「規約の定めに」です。

おわびして訂正します。


無断でコピペしてすまん。

[985: 匿名さん]

「販売関係者さん」は、法律は詳しいかもしれませんが、人との対話が全くできない人ですね。ここまで自己中の人も珍しい。

[986: ゴルゴ１３]

>>973
大変参考になりました。

[987: 管理侍]

どうでもいいけど、皆さん私の名前を連発し過ぎでは？

そろそろ話題を変えません？
国税庁が区分所有者以外に駐車場を貸した場合の収益事業の判定について公式見解を示したが、
これについてプロのマン管士はどんなアドバイスをするのかな？

こんなお題はどう？

[988: コ"ルコ"１３]

>>987
名前連発の件は、有名税だから諦めることですな。

駐車場の件、公式見解だしたの！知らなかった。
↑寝ようしてたのに思わず食いついた。

[989: 管理侍]

コ"ルコ"１３さん
ご無沙汰です。
国税庁のHPで公表されてますから公式見解ですよね。

賃借人との駐車場契約についてなど、マン管士がどう助言するのか注目です。
こういう時こそプロらしく管理組合に助言して欲しいですね。

[990: 管理士Ａ]

管理士Ａです。日曜日の会議が遅くまであり、その後は本業が忙しく、このスレをみることはあまりありませんでした。

「平理事です。」さま。ご無沙汰しています。
「正直いいますと、理事の委任状を認めるか認めないかは分からなくなりました。」とのコメントが最後にございましたが、その一因が私の説明にあるとしたらお詫びいたします。

「理事間の委任行為」に関しましては、スレでマンション管理センター担当者のコメント紹介がありましたが、基本的に私も同意見です。規約に定めがあるかどうかが最大のポイントになります。しかし、もともとの委任状の件で理事会が「何が原因で意見が割れたのか」さらに「なぜ委任が必要な状態になったのか」も重要な点です。実はその点が不明なので、「突っ込んだ」具体的な助言がしにくい面がございます。

　繰り返しになりますが、区分所有法や民法などの関連法律に規定しないことは、法律に違反しない限り規約で決めることができると考えますが、それはあくまで一般論です。一般論でいいのなら「総会で承認された規約に定めたら委任行為は、特に問題はない」とか言えません。組合員が審議のうえ承認しているからです。ネット上の一部で「委任行為ごとに全組合員の承認が必要」とか「もともと理事間の委任は法律で認められていない」などとの書き込みがありますが、民法の拡大解釈や会社法の類推解釈をしたものが多く、法的安定力のある確定してものではないと考えます。

　ただ、本来、例外的であるべき委任が常態化したり、一定の個人（理事長）に権限が集中したりする恐れがある管理組合（理事会）でしたら、規約の制定そのものも慎重にすべきだと思います。仮に長年、同じ人が理事長を続け、「○○さんに委任」との形式をとっても、実際は「理事長に一任」をなる場合などは、注意が必要です。あなたの組合の実態がどうであるかが、私が具体的なアドバイスするうえでのポイントとなります。一律的に判断はできないと考えます。いずれにしましても、まずは本人出席がしやすい環境づくりが重要で、会議の日程調整なども大切になってきます。

[991: 匿名さん]

平時ではわからん、いざというときにどう振る舞うかで価値は決まる。

[992: 匿名さん]

誰も税務のことなんか知らないよ。スレが過疎るだけだな。

[993: 販売関係者さん]

＞＞９８５
私は対話してるんじゃなくて、ツイートしてるんですよ。

[995: 販売関係者さん]

どうでもいいと言ったのは私の解釈の問題ですよ。
そういったほうがここの住人にはわかりやすいでしょ。抽象論が多いが、現実にはどうにもならんからね。
本当に理事会が定足数不足くらい、どーでもいいと思って運営しても総会がまともなら覆せないよ。

弁護士が言ったのは正確には、
「この程度の理事会の手続きの瑕疵は、適正な総会決議により治癒される」

[996: 販売関係者さん]

ここのマンカン士でとんでもないのがいて、管理組合は女性のほうが熱心で、
区分所有者でない奥さんが理事長やってるところがあるとかいってたけど、そういうひとが召集した総会は、そもそも無効だからね。念のため。

[998: 販売関係者さん]

＞＞９９７
どこの管理会社ですか？たぶん独立系でしょ？まともな管理会社はそんなやりかたはダメだって言いますよ。付き合ってるところのレベルが低すぎ。

[999: 販売関係者さん]

＞＞当日理事会を欠席する理事の
＞＞委任状については、今回は可とする方針で臨みたいと思っています。

こんなことを決める権限は、理事会にはありませんよ。