マンション管理士の活用。。。パート７

[匿名]

パート７です。

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/
パート６　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/178969/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[761: 匿名さん]

決めつけというか、ここまでのスレの結果だろ。どんだけ前向きな読解力なんだよ。

[762: 匿名さん]

ここまで裁判例が全然指摘されてなかったのはたまたま忘れてただけでマンション管理士さんたちは実際にはビシッと説明しているかも知れない…とまで考えてやらなきゃならんのか。世話の焼ける資格だなぁ。

[763: 匿名さん]

マンション管理士に相談したのに全然頼りにならなかったら、その住民はマンション管理士って使えねぇなぁと思うだろう。それに対して、決めつけるなって騒ぐのかなぁ。お気楽な仕事だねぇ。

[764: 匿名さん]

これまでのやりとりの大半はマンカン師だったのですか。
すごい洞察力ですね。

「７６１」「７６２」は、いずれにしても、具体的な見解や内容はありませんね。

[765: 管理侍]

>民法104条は任意規定だろうよ。任意規定の意味が誤解されているな。
>任意に決められた合意としての規約があれば規約に従うというだけの話。
>で、残るはその規約の有効性の問題（←民法との抵触云々とはもう次元が違う）。
確かに。

>ちなみに分かってると思うけど、区分所有法49条の3は法人化されていない管理組合には直接適用されないことはいいよね。
その通り。
しかし、法人化されていない管理組合の理事会においても同条件の規約であれば同じ解釈をしても問題ないのではないでしょうか。
今回の質問の一つは「配偶者の代理出席」の話でしたし。

>上記判例と裁判例の結論はもしかしたら真逆かもしれないけど、要するに法令や判例（裁判例）レベルでは明確な結論は出ていない。
平成２年の最高裁判決のケースに関しては「明確な結論」ですよね。
「法人化されていない管理組合としての結論は出ていない」という意味での異論はありません。

>また、容易に推察できるようにそもそも規約が無ければ無効と判断される可能性が高い（その理由づけとして民法104条が持ち出される>のだとは思う。ただ、それは規約が無いからであって決して同条が強行規定であるからではない）。
>・・・ここまでが「現行法上どうなっているか」に対してなすべき回答。

>その上で更に「今後どうすれば良いか」と問われれば「認める場合にも可能な限り制限的にしておくことで後に無効と判断される可能性>を低くすべき」が回答例かな。
仰る通りでございます。
貴殿が早くに回答されていれば即解決でしたね。
ひょっとして暇人さんでは？

[766: 匿名さん]

質問したら、「マンカン師」
回答したら、「マンカン師」
なんでもかんでも「マンカン師」

血にうえたオオカミみたいにマンカン師批判しかできない
連中は、テーマにあった具体的な批判をしたまえ。

役に立たないマンション管理士がいることを、誰も否定していない。

自分がどれだけ法律に精通しているか知らないが、内容もなく他人
を批判することが「恥ずかしいこと」と思わないのかね。

品性を疑う。

[767: 管理士A]

「平理事です。」さま

　管理士Ａです。しばらくは本来の仕事と管理組合関係の業務に追われ、スレを見る時間もありませんでした。返信が遅くなりましたことをお詫びいたします。また、丁重な励ましの言葉をいただき、感謝しております。まだまだ半人前の管理士ですが、少しでもお役に立てる管理士を目指しています。これからもよろしくお願いいたします。なお、前回「長い」とのお叱りを受けましたので、本日は極力、短文に心がけたいと思います。

　ご質問の「理事会の委任状」の件ですが、私は基本的に「有効」との立場を前提に先日の文章も作成しました。もちろん、むやみに「委任状を利用する」ことを推奨しているわけではなく、あくまで「本人出席の努力」をした上で、例外的な措置としてのことです。また、当然のことですが、そのことを規約又は管理組合の運営上の細則（例えば、当マンションでは「理事会等の組織運営に関する細則」）で設け、総会で承認を得ておくことが前提になります。総会の委任状も「○○号室の○○さん」と任意に代理人を選択できるようにしておくのが、代理制度の精神を生かしたものだと考えます。ただ、本人出席ができない場合は議決権行使をした方が望ましいことは、いうまでもありません。

　本日のスレで法令、判例、標準管理規約のコメント等が紹介されています。以前にも書き込みましたが、法律はその「制度趣旨（制定する目的等）」をとらえることが重要だと認識しています。条文の一部だけを理解しても全体を理解したことになりません。また、判例の場合も、「結論」だけを理解しても、あまり意味がないと考えます。訴訟ごとに個々の背景や前提条件が異なるからです。具体的な事例ごとの事実関係をしっかり知らないと誤読する危険性もあるからです。

　私が事実確認を強調するのは「裏取り」をしっかりしないと、大きなミスを犯す危険性がある仕事についているからです。慎重のうえにも慎重に判断する癖がついています。ただ、結論を出さないのとは異なります。

　たとえば、本日の書き込みにある「最高裁判所 平成２年１１月２６日判決」は、和歌山県内のあるリゾートマンションでのことです。リゾートマンションなので、従来から理事本人が出席せず、配偶者などの代理人が出席することがしばしばありました。そこで、管理組合（管理組合法人）は総会を開き「理事に事故があり、理事会に出席できないときは、その配偶者又は一親等の親族に限り、これを代理出席させることができる」という規定を管理規約に新設する決議をしました。

　これに対し、区分所有者の１人が、そのような管理規約の規定は、民法５５条に違反するから無効であるとして、総会決議無効確認の裁判を起こしたのがこの事件の始まりです。

民法５５条（理事の代理行為の委任）
理事は、定款、寄付行為又は総会の決議によって禁止されていないときに限り、特定の行為の代理を他人に委任することができる。

区分所有法にも同様の規定があります。
（理事の代理行為の委任）
第49条の3 　 理事は、規約又は集会の決議によつて禁止されていないときに限り、特定の行為の代理を他人に委任することができる。

　詳細を書くとまた長文になりますので、割愛しますが、結果的に一審の大阪地裁は「区分所有者の勝訴」、二審の大阪高裁で逆転判決が出て、最高裁で「総会決議は有効」が確定しました。このように裁判所によっても判断が異なるのが訴訟です。ましてや事案の個々の内容によっては、「一見同じように見える事案でも」結論が異なることが多くあります。注意が必要です。

　民法104条については、先日も少し触れましたが、その制度趣旨から判断して「管理組合の理事から理事への委任を禁止する規定」を意味するとは、私は考えていません。少し解釈を拡大しすぎているのではないでしょうか。私的自治であるマンション管理組合理事会の運営方法は法令に違反しない限り、マンション住民（組合員）の必要な審議と承認の上に確立されるべきだと考えます。

　本日（４日）は、契約先の理事会等で朝から夕方まで会議が３つ入っています。コメントが中途半端になりましたが、ここで止めたいと思います。お許しください。また、私を含めてマンション管理士を批判される方は、言論の自由がありますので、原則的に何をいっても結構ですが、できれば具体的に指摘していただければ幸いです。ただ、先日の私に対する「法律に疎いマンション管理士」との指摘には、反論することはいたしません。十分に自覚しております。

[768: 匿名さん]

実際のコンサル現場は、法律や判例の紹介や解釈よりも、
それを前提にした具体的な対応策が求められているのでは。

「法律ごっこ」が好きな方はロースクールにでもどうぞ。

[769: 匿名さん]

法律や判例を知らないで、どうやってそれを前提とした具体的対応策を示せるのだろう。

[770: 匿名さん]

はいはい。その通りでございます。

[771: 匿名さん]

だろ。最初から理解してよ。

[772: 匿名さん]

大体からマンカンは法律の専門家？　そんなわけないでしょう。
必要なら、弁護士に相談しましょう。マンカンが個別具体的な
法律相談に乗ることの方が問題です。弁護士法に抵触する可能
性がありますよ。

マンカンには、もっと別のニーズがあるのではないかな？

[773: 匿名さん]

マンション管理士が不要な人や管理組合は、使わなければいいだけ。



使って「役に立たない」「失敗した」場合は、「人をみる目がない」だけ。



「人をみる目」を養いましょう。

[774: 不動産業者さん]

マンション管理の判例&解説 [単行本]
マンション管理センター (編集)


ネタをふった匿名はこれをかじったのかな？
こんなもん受験者はみんな読んでいるだろう。

[775: 不動産業者さん]

＞法律相談に乗ることの方が問題です。弁護士法に抵触する可能
性がありますよ。


笑えるね。どこをどうすれば抵触するのか教えてちょうだい、

[776: 匿名さん]

他の本でも書いてある

[779: 匿.名さん]

＜参考＞
総会決議無効確認請求事件に関しての弁護士による判例解説です。

http://www.mankan.or.jp/12_member/n_precedent/199101.html
http://www.mansion.co.jp/maintain/env/law_qa/law_qa07.html

[780: 販売関係者さん]

管理組合法人の場合は、理事の仕事を他人に委任できますよ。理事会の委任状もＯＫです。

[781: 匿名さん]

輪番制で役員を決めていることがすべての始まりでした。

[782: 元フロント]

委任状の関係で揉めるって事は、議案自体が微妙なケースなんでしょうね。
微妙な議案は、過半数で決まったとしても、再度審議するくらいが丁度良いと思います。
無理やり議案を通そうとするから、後から委任状が無効だどうだの話になるんじゃないでしょうか？

区分所有法や、規約などルールはありますが、コミュニティが壊れるような運営をするべきではないと思います。
そのあたりを柔軟にコントロールできる管理会社（フロントマン）、理事長等が欲しいところですね。

781さん
輪番制については、他のスレでも散々揉めてますよね。
輪番制の何が全てかわかりませんけど、関係ないと思いますけど。

[783: 匿名]

輪番は関係ないね

[785: 匿名]

なんで法人ならＯＫになるのかな

[786: 管理士番号035]

マン管理センター発行の、「マンション管理組合広報様式集」に
＜理事会開催のお知らせ＞という様式があります。
それには、--欠席の場合は議決権を理事長に委任します。--
という、書式があります。

[787: 匿名さん]

>>786
そんなのあるなら委任状ＯＫなんじやない

[788: 匿名さん]

マンション管理センターのお墨付きなら文句あるまい。

[789: 販売関係者さん]

＞＞７８５
＞＞なんで法人ならＯＫになるのかな
管理組合法人の理事は、管理組合を代表しているのであって、全区分所有者の代理ではないからですよ。

[790: 匿名さん]

法人組合と非法人組合の違いが分からないマンション管理士。

[791: 785]

>>789
ありんと。

大規模マンションで20人も理事がいるところは、
全員が全員、代表権もっていたら大変だよね。
理事１人にして、他は違う呼称の役員にしてんのかな。

[794: 匿名さん]

何をもめているのか、よくわからんが常識で考えれば、答えは簡単だよ。わしは５年理事長をやっているが、「理事が他の理事に委任できない」なんて考えたこともないね。たとえ、委任状があろうとなかろうと、「この件をＡさんに委任します」といえば、委任は成立だ。マンカン、弁護士もいらない常識の問題だよ。
「配偶者はＯＫで、他の理事はダメ」なんて、ありえないよ。「委任には組合員全員の承諾が必要」なんぞ、何を寝言いっとるのかね。理事会を運営したことがない法律バカしか考えない理屈だ。わしは民法も区分所有法も判例もよく知らないが、常識はわきまえているつもりだ。
仮に９人の理事のうち５人出席で理事会を始めたときに、１人の理事の家族が事故で緊急入院したとする。そのときその理事が「あとの議題は、Ａさんの判断に同意します（つまり委任だ）」といえば、紙（委任状）などなくても、流会せずに理事会を続けるのに、何か問題があるのかね。
「総会で信頼できると承認した理事が他人に委任するのは、承認した組合員の信頼を損なう」なんて、バカな書き込みがあったが、「だれも知らない第三者に委任している」のとは、訳がちがうよ。総会で承認され理事に委任する話だろ。逆に「総会で承認されていない配偶者はダメ」というのなら、少しは話は分かるがね。
たぶん、理事会での委任に慎重になっているのは、「理事長が委任状を集めて、独断専行」で物事を決めることに対してではないのかね。しかし「理事会は総会での承認事項の具体的執行や総会への提出議案の検討する場」であり、最終決定するのは総会だろ。理事会は大きな制約下にあるんだよ。もっと、言わしてもらえば過半数の委任状での総会成立を認めている現実を考えれば、理事間の委任ができないなんて、机上の空論にもならないね。常識のないやつはかなわん。

[795: 匿名さん]

なるほど常識ね。確かにそうだ。

[796: 791]

>>793
ってことは、会計理事も理事だから、管理組合の代表権を持っているのかな？

[797: 匿名さん]

>と、言わしてもらえば過半数の委任状での総会成立を認めている現実を考えれば、

ん？それになんの問題があるんだ。
仮に問題があるとしても、マイナスを享受するのも自分たち。全くもってノー・プロブレ無。

[798: 匿名さん]

いるんだこういう人が。
「電話のやり取りだけで今まで取引してきたんじゃ。それが常識じゃ。文句言った奴はおらん。」
・・・常識だと思ってたのは自分だけで後でひっくり返されて泣く。
それが嫌だから「ひっくり返されないのかどうか」を確認してるんだろうに。

次元が違う話を偉そうに言う人ほど「常識」という曖昧なものにすがるんだよね。

[799: 匿名さん]

>仮に問題があるとしても、マイナスを享受するのも自分たち。全くもってノー・プロブレ無。

この人も同じ。
「マイナスを享受しないように」考えているんだから全くの的外れ。
損をするのは自分たちだけにしてくれ。

[800: 匿名さん]

いや、理事会みたいな内々の組織はファジイでいいんだよ。

[801: 匿名さん]

799
重箱の隅つついて楽しいのか。

[802: 匿名さん]

>、委任状があろうとなかろうと、「この件をＡさんに委任します」といえば、委任は成立だ。マンカン、弁護士もいらない常識の問題だよ。

>仮に９人の理事のうち５人出席で理事会を始めたときに、１人の理事の家族が事故で緊急入院したとする。そのときその理事が「あとの議題は、Ａさんの判断に同意します（つまり委任だ）」といえば、紙（委任状）などなくても、流会せずに理事会を続けるのに、何か問題があるのかね。

こういう人も後になって「ワシゃ知らんぞ。委任なんぞしとらん！」と言い出しかねないから委任状は取り付けておいた方が良い。
それこそ「常識的な」予防の問題。

[803: 匿名さん]

>重箱の隅つついて楽しいのか。

これを「重箱の隅」と思う人が裁判で負けるんだろ。
あなたが負けるのは自由だし勝手だけど、そうなりかねないことを「常識」と言いふらすのは恥かしいですよ。

[804: 匿名さん]

「信号は守りましょう。信号を守らないと事故が起き易いですし事故が起きたら重い責任を負いますよ。」という話をしているときに「信号なんて守らなくても自分が気をつければ良い。今まで事故は起きなかった。起きたとしても自分が損をするだけ。」とのたまい（←ここまでならお好きにどうぞと思うけど）挙句「信号は守らなくても良い」と言い出す人と同じだよ。

[805: 匿名さん]

最高速度40キロのところ41キロで走っていても切符きりだかりそうだな。

[806: 匿名さん]

実際平成2年のケースでは最高裁に至るまで地裁と高裁・最高裁で結論が分かれたのだから、なんの検証もなく「常識的に問題ない」という問題ではないことは明らかなのにね。
無知はコワイよ。
本人だけがコワイだけならいいけど、その無知を以て「何にも問題ないぞー、常識だぞー。」と言いふらされるのは迷惑。

[807: 匿名さん]

>最高速度40キロのところ41キロで走っていても切符きりだかりそうだな。

いい例じゃないか。
41キロでも切符を切られかねないんだから「40キロ以下で走った方が良い」という議論の中で無責任に「41キロで走っても大丈夫」と言いふらす奴はただのバカだろ。
切符を切るかどうかを決めるのは自分達じゃないことを忘れてるんだろうな。

[808: 匿名さん]

おお、勇ましいのが数人おるのう。わしの常識論がそんなにおかしいか。わしは紙（委任状）がいらないと、いっとるんではないよ。なくても委任は成立しているといっとるんだよ。
「次元が違う」とはなんじゃ。「配偶者がＯＫで、理事はダメ」はとても理解できないといっとるだよ。どこが次元が違うんじゃ。喧嘩を売るなら、ちゃんとこの問題に答えんかい。

[809: 匿名さん]

つうか、あんた誤解しているようだが、797→794をみてもらえればわかるが、オレは常識なんて言ってないよ。

[810: 匿名さん]

>>807
重箱の隅をつつくなというオレ様がいうのもどうかと思うが41キロで１キロオーバーで捕まると思う奴はいないと思うぞ。