マンション管理士の活用。。。パート７

[匿名]

パート７です。

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/
パート６　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/178969/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[751: 匿名さん]

「代理出席は規約に定めればオーケー、但し委任状はだめ」との結論をお持ちの方は、少なくとも次の矛盾を解決する必要があります。

　民法104条を根拠に「理事会での理事の復代理はダメ」とした場合、これは強行規定を意味します。これは「欠席理事の他の理事への復代理」か「欠席理事の配偶者への復代理」かの違いを問いません。104条にそのような具体的な規定がないからです。また、委任状の有無も問いません。

　一方で「国交者のコメント」を根拠に「配偶者等の代理出席（復代理）」は「任意規定」だとも説明されています。民法104条で「強行規定でダメな復代理」がなぜ、任意規定になっているのかの説明が全くありません。もし、法律より「標準管理規約のコメント」が法的効力の上位にあるなら、その根拠が必要になります。

　一般的に「特別法は一般法を優先します」が、マンション法とも呼ばれている区分所有法（特別法）には、理事会そのものの規定すらありません。しかも標準管理規約は「モデル（参考にすべき雛形）で法的拘束力を有していない（もちろん、強行規定でない）」うえに、コメントは「指針及び解説」の意味合いが強いものです。とても民法の効力を上回るものであるとはいえないでしょう。このコメントを根拠に「配偶者の理事会代理出席」は「任意規定である」と解説すると、民法104条の強行規定解釈と衝突することになります。

　仮に国交省のコメントが「民法の強行規定に抵触」するとしたら、大きな矛盾を生むことになります。どのように、この矛盾を解決されますか。

[752: 管理侍]

民法に拘り過ぎ。
「区分所有法４９条の３」の解釈の問題でしょ。
そして、どなたかが紹介された平成２年１１月２６日の最高裁判決。
まずはその判決全文をしっかり読むこと。

私は、ここでの書き込みに少し嫌気を起こしています。

>747
都合のいいこと言うんじゃないよ。

[753: 匿名さん]

（理事の代理行為の委任）
第49条の3 　 理事は、規約又は集会の決議によつて禁止されていないときに限り、特定の行為の代理を他人に委任することができる。

[754: 匿名さん]

管理侍さん

　待ってました。ただ、判例の全文をよむのは、別として、あなたの見解を教えてください。

[755: 匿名さん]

再録

基本的に私的自治の話。ルールは法令の強行規定に違反しない限り、自分たちで自由に決められる。しっかりしたルールづくりが必要。

[756: 宅建マン]

「管理侍」はんが、もしいなくなると、さみしおまっせ。このスレをワテもみる楽しみが減りますがな。これからも、どんどんカキコしてくださいな。よろしゅうたのんまっせ。

[757: 管理侍]

【判決文一部抜粋コピペ】
　理事会を設けた場合の出席の要否及び議決権の行使の方法について、
法は、これを自治的規範である規約に委ねているものと解するのが相当である。
すなわち、規約において、理事会における出席及び議決権の行使について代理の可否、
その要件及び被選任者の範囲を定めることも、可能というべきである。
　そして、本件条項は、理事会への出席のみならず、理事会での議決権の行使の
代理を許すことを定めたものと解されるが、理事に事故がある場合に限定して、
被選任者の範囲を理事の配偶者又は一親等の親族に限って、当該理事の選任に基づいて、
理事会への代理出席を認めるものであるから、この条項が管理組合の理事への信任関係を
害するものということはできない。

「包括的委任」ではないので民法には反しない、ということでしょう。
緊急避難的措置ですから。

[758: 匿名さん]

民法104条は任意規定だろうよ。任意規定の意味が誤解されているな。
任意に決められた合意としての規約があれば規約に従うというだけの話。
で、残るはその規約の有効性の問題（←民法との抵触云々とはもう次元が違う）。

その規約の有効性については確か判例（管理侍が指摘した平成2年のものかな？記憶曖昧）があって、これは管理組合法人の理事に関する判例。ここでは「規約の趣旨が代理を許しているといえるか」というかなり実質判断によって、結果的に理事の配偶者への委任を認めたはず（悪いけど記憶曖昧）。
ちなみに分かってると思うけど、区分所有法49条の3は法人化されていない管理組合には直接適用されないことはいいよね。

これに対してもっと最近の裁判例（確かどこかの高裁）があり、法人ではない管理組合における理事による他人への委任（その相手が第三者だったか住民だったか他の理事だったかは記憶曖昧）を「理事の性質上委任は無効」としたはず。

上記判例と裁判例の結論はもしかしたら真逆かもしれないけど、要するに法令や判例（裁判例）レベルでは明確な結論は出ていない。
また、容易に推察できるようにそもそも規約が無ければ無効と判断される可能性が高い（その理由づけとして民法104条が持ち出されるのだとは思う。ただ、それは規約が無いからであって決して同条が強行規定であるからではない）。
・・・ここまでが「現行法上どうなっているか」に対してなすべき回答。

その上で更に「今後どうすれば良いか」と問われれば「認める場合にも可能な限り制限的にしておくことで後に無効と判断される可能性を低くすべき」が回答例かな。

[759: 匿名さん]

つーか、マンション管理士って裁判例を調べて回答を示すこともできないの？
生半可な法律の理解で変な助言をされる組合員はたまったもんじゃないな。

[760: 匿名さん]

つーか、マンション管理士って裁判例を調べて回答を示すこともできないの？
生半可な法律の理解で変な助言をされる組合員はたまったもんじゃないな。


またも出ました。「決めつけ教」の信者。いや、教祖かな。
相変わらず、管理侍さんたちと違って、中身がないね。

[761: 匿名さん]

決めつけというか、ここまでのスレの結果だろ。どんだけ前向きな読解力なんだよ。

[762: 匿名さん]

ここまで裁判例が全然指摘されてなかったのはたまたま忘れてただけでマンション管理士さんたちは実際にはビシッと説明しているかも知れない…とまで考えてやらなきゃならんのか。世話の焼ける資格だなぁ。

[763: 匿名さん]

マンション管理士に相談したのに全然頼りにならなかったら、その住民はマンション管理士って使えねぇなぁと思うだろう。それに対して、決めつけるなって騒ぐのかなぁ。お気楽な仕事だねぇ。

[764: 匿名さん]

これまでのやりとりの大半はマンカン師だったのですか。
すごい洞察力ですね。

「７６１」「７６２」は、いずれにしても、具体的な見解や内容はありませんね。

[765: 管理侍]

>民法104条は任意規定だろうよ。任意規定の意味が誤解されているな。
>任意に決められた合意としての規約があれば規約に従うというだけの話。
>で、残るはその規約の有効性の問題（←民法との抵触云々とはもう次元が違う）。
確かに。

>ちなみに分かってると思うけど、区分所有法49条の3は法人化されていない管理組合には直接適用されないことはいいよね。
その通り。
しかし、法人化されていない管理組合の理事会においても同条件の規約であれば同じ解釈をしても問題ないのではないでしょうか。
今回の質問の一つは「配偶者の代理出席」の話でしたし。

>上記判例と裁判例の結論はもしかしたら真逆かもしれないけど、要するに法令や判例（裁判例）レベルでは明確な結論は出ていない。
平成２年の最高裁判決のケースに関しては「明確な結論」ですよね。
「法人化されていない管理組合としての結論は出ていない」という意味での異論はありません。

>また、容易に推察できるようにそもそも規約が無ければ無効と判断される可能性が高い（その理由づけとして民法104条が持ち出される>のだとは思う。ただ、それは規約が無いからであって決して同条が強行規定であるからではない）。
>・・・ここまでが「現行法上どうなっているか」に対してなすべき回答。

>その上で更に「今後どうすれば良いか」と問われれば「認める場合にも可能な限り制限的にしておくことで後に無効と判断される可能性>を低くすべき」が回答例かな。
仰る通りでございます。
貴殿が早くに回答されていれば即解決でしたね。
ひょっとして暇人さんでは？

[766: 匿名さん]

質問したら、「マンカン師」
回答したら、「マンカン師」
なんでもかんでも「マンカン師」

血にうえたオオカミみたいにマンカン師批判しかできない
連中は、テーマにあった具体的な批判をしたまえ。

役に立たないマンション管理士がいることを、誰も否定していない。

自分がどれだけ法律に精通しているか知らないが、内容もなく他人
を批判することが「恥ずかしいこと」と思わないのかね。

品性を疑う。

[767: 管理士A]

「平理事です。」さま

　管理士Ａです。しばらくは本来の仕事と管理組合関係の業務に追われ、スレを見る時間もありませんでした。返信が遅くなりましたことをお詫びいたします。また、丁重な励ましの言葉をいただき、感謝しております。まだまだ半人前の管理士ですが、少しでもお役に立てる管理士を目指しています。これからもよろしくお願いいたします。なお、前回「長い」とのお叱りを受けましたので、本日は極力、短文に心がけたいと思います。

　ご質問の「理事会の委任状」の件ですが、私は基本的に「有効」との立場を前提に先日の文章も作成しました。もちろん、むやみに「委任状を利用する」ことを推奨しているわけではなく、あくまで「本人出席の努力」をした上で、例外的な措置としてのことです。また、当然のことですが、そのことを規約又は管理組合の運営上の細則（例えば、当マンションでは「理事会等の組織運営に関する細則」）で設け、総会で承認を得ておくことが前提になります。総会の委任状も「○○号室の○○さん」と任意に代理人を選択できるようにしておくのが、代理制度の精神を生かしたものだと考えます。ただ、本人出席ができない場合は議決権行使をした方が望ましいことは、いうまでもありません。

　本日のスレで法令、判例、標準管理規約のコメント等が紹介されています。以前にも書き込みましたが、法律はその「制度趣旨（制定する目的等）」をとらえることが重要だと認識しています。条文の一部だけを理解しても全体を理解したことになりません。また、判例の場合も、「結論」だけを理解しても、あまり意味がないと考えます。訴訟ごとに個々の背景や前提条件が異なるからです。具体的な事例ごとの事実関係をしっかり知らないと誤読する危険性もあるからです。

　私が事実確認を強調するのは「裏取り」をしっかりしないと、大きなミスを犯す危険性がある仕事についているからです。慎重のうえにも慎重に判断する癖がついています。ただ、結論を出さないのとは異なります。

　たとえば、本日の書き込みにある「最高裁判所 平成２年１１月２６日判決」は、和歌山県内のあるリゾートマンションでのことです。リゾートマンションなので、従来から理事本人が出席せず、配偶者などの代理人が出席することがしばしばありました。そこで、管理組合（管理組合法人）は総会を開き「理事に事故があり、理事会に出席できないときは、その配偶者又は一親等の親族に限り、これを代理出席させることができる」という規定を管理規約に新設する決議をしました。

　これに対し、区分所有者の１人が、そのような管理規約の規定は、民法５５条に違反するから無効であるとして、総会決議無効確認の裁判を起こしたのがこの事件の始まりです。

民法５５条（理事の代理行為の委任）
理事は、定款、寄付行為又は総会の決議によって禁止されていないときに限り、特定の行為の代理を他人に委任することができる。

区分所有法にも同様の規定があります。
（理事の代理行為の委任）
第49条の3 　 理事は、規約又は集会の決議によつて禁止されていないときに限り、特定の行為の代理を他人に委任することができる。

　詳細を書くとまた長文になりますので、割愛しますが、結果的に一審の大阪地裁は「区分所有者の勝訴」、二審の大阪高裁で逆転判決が出て、最高裁で「総会決議は有効」が確定しました。このように裁判所によっても判断が異なるのが訴訟です。ましてや事案の個々の内容によっては、「一見同じように見える事案でも」結論が異なることが多くあります。注意が必要です。

　民法104条については、先日も少し触れましたが、その制度趣旨から判断して「管理組合の理事から理事への委任を禁止する規定」を意味するとは、私は考えていません。少し解釈を拡大しすぎているのではないでしょうか。私的自治であるマンション管理組合理事会の運営方法は法令に違反しない限り、マンション住民（組合員）の必要な審議と承認の上に確立されるべきだと考えます。

　本日（４日）は、契約先の理事会等で朝から夕方まで会議が３つ入っています。コメントが中途半端になりましたが、ここで止めたいと思います。お許しください。また、私を含めてマンション管理士を批判される方は、言論の自由がありますので、原則的に何をいっても結構ですが、できれば具体的に指摘していただければ幸いです。ただ、先日の私に対する「法律に疎いマンション管理士」との指摘には、反論することはいたしません。十分に自覚しております。

[768: 匿名さん]

実際のコンサル現場は、法律や判例の紹介や解釈よりも、
それを前提にした具体的な対応策が求められているのでは。

「法律ごっこ」が好きな方はロースクールにでもどうぞ。

[769: 匿名さん]

法律や判例を知らないで、どうやってそれを前提とした具体的対応策を示せるのだろう。

[770: 匿名さん]

はいはい。その通りでございます。

[771: 匿名さん]

だろ。最初から理解してよ。

[772: 匿名さん]

大体からマンカンは法律の専門家？　そんなわけないでしょう。
必要なら、弁護士に相談しましょう。マンカンが個別具体的な
法律相談に乗ることの方が問題です。弁護士法に抵触する可能
性がありますよ。

マンカンには、もっと別のニーズがあるのではないかな？

[773: 匿名さん]

マンション管理士が不要な人や管理組合は、使わなければいいだけ。



使って「役に立たない」「失敗した」場合は、「人をみる目がない」だけ。



「人をみる目」を養いましょう。

[774: 不動産業者さん]

マンション管理の判例&解説 [単行本]
マンション管理センター (編集)


ネタをふった匿名はこれをかじったのかな？
こんなもん受験者はみんな読んでいるだろう。

[775: 不動産業者さん]

＞法律相談に乗ることの方が問題です。弁護士法に抵触する可能
性がありますよ。


笑えるね。どこをどうすれば抵触するのか教えてちょうだい、

[776: 匿名さん]

他の本でも書いてある

[779: 匿.名さん]

＜参考＞
総会決議無効確認請求事件に関しての弁護士による判例解説です。

http://www.mankan.or.jp/12_member/n_precedent/199101.html
http://www.mansion.co.jp/maintain/env/law_qa/law_qa07.html

[780: 販売関係者さん]

管理組合法人の場合は、理事の仕事を他人に委任できますよ。理事会の委任状もＯＫです。

[781: 匿名さん]

輪番制で役員を決めていることがすべての始まりでした。

[782: 元フロント]

委任状の関係で揉めるって事は、議案自体が微妙なケースなんでしょうね。
微妙な議案は、過半数で決まったとしても、再度審議するくらいが丁度良いと思います。
無理やり議案を通そうとするから、後から委任状が無効だどうだの話になるんじゃないでしょうか？

区分所有法や、規約などルールはありますが、コミュニティが壊れるような運営をするべきではないと思います。
そのあたりを柔軟にコントロールできる管理会社（フロントマン）、理事長等が欲しいところですね。

781さん
輪番制については、他のスレでも散々揉めてますよね。
輪番制の何が全てかわかりませんけど、関係ないと思いますけど。

[783: 匿名]

輪番は関係ないね

[785: 匿名]

なんで法人ならＯＫになるのかな

[786: 管理士番号035]

マン管理センター発行の、「マンション管理組合広報様式集」に
＜理事会開催のお知らせ＞という様式があります。
それには、--欠席の場合は議決権を理事長に委任します。--
という、書式があります。

[787: 匿名さん]

>>786
そんなのあるなら委任状ＯＫなんじやない

[788: 匿名さん]

マンション管理センターのお墨付きなら文句あるまい。

[789: 販売関係者さん]

＞＞７８５
＞＞なんで法人ならＯＫになるのかな
管理組合法人の理事は、管理組合を代表しているのであって、全区分所有者の代理ではないからですよ。

[790: 匿名さん]

法人組合と非法人組合の違いが分からないマンション管理士。

[791: 785]

>>789
ありんと。

大規模マンションで20人も理事がいるところは、
全員が全員、代表権もっていたら大変だよね。
理事１人にして、他は違う呼称の役員にしてんのかな。

[794: 匿名さん]

何をもめているのか、よくわからんが常識で考えれば、答えは簡単だよ。わしは５年理事長をやっているが、「理事が他の理事に委任できない」なんて考えたこともないね。たとえ、委任状があろうとなかろうと、「この件をＡさんに委任します」といえば、委任は成立だ。マンカン、弁護士もいらない常識の問題だよ。
「配偶者はＯＫで、他の理事はダメ」なんて、ありえないよ。「委任には組合員全員の承諾が必要」なんぞ、何を寝言いっとるのかね。理事会を運営したことがない法律バカしか考えない理屈だ。わしは民法も区分所有法も判例もよく知らないが、常識はわきまえているつもりだ。
仮に９人の理事のうち５人出席で理事会を始めたときに、１人の理事の家族が事故で緊急入院したとする。そのときその理事が「あとの議題は、Ａさんの判断に同意します（つまり委任だ）」といえば、紙（委任状）などなくても、流会せずに理事会を続けるのに、何か問題があるのかね。
「総会で信頼できると承認した理事が他人に委任するのは、承認した組合員の信頼を損なう」なんて、バカな書き込みがあったが、「だれも知らない第三者に委任している」のとは、訳がちがうよ。総会で承認され理事に委任する話だろ。逆に「総会で承認されていない配偶者はダメ」というのなら、少しは話は分かるがね。
たぶん、理事会での委任に慎重になっているのは、「理事長が委任状を集めて、独断専行」で物事を決めることに対してではないのかね。しかし「理事会は総会での承認事項の具体的執行や総会への提出議案の検討する場」であり、最終決定するのは総会だろ。理事会は大きな制約下にあるんだよ。もっと、言わしてもらえば過半数の委任状での総会成立を認めている現実を考えれば、理事間の委任ができないなんて、机上の空論にもならないね。常識のないやつはかなわん。

[795: 匿名さん]

なるほど常識ね。確かにそうだ。

[796: 791]

>>793
ってことは、会計理事も理事だから、管理組合の代表権を持っているのかな？

[797: 匿名さん]

>と、言わしてもらえば過半数の委任状での総会成立を認めている現実を考えれば、

ん？それになんの問題があるんだ。
仮に問題があるとしても、マイナスを享受するのも自分たち。全くもってノー・プロブレ無。

[798: 匿名さん]

いるんだこういう人が。
「電話のやり取りだけで今まで取引してきたんじゃ。それが常識じゃ。文句言った奴はおらん。」
・・・常識だと思ってたのは自分だけで後でひっくり返されて泣く。
それが嫌だから「ひっくり返されないのかどうか」を確認してるんだろうに。

次元が違う話を偉そうに言う人ほど「常識」という曖昧なものにすがるんだよね。

[799: 匿名さん]

>仮に問題があるとしても、マイナスを享受するのも自分たち。全くもってノー・プロブレ無。

この人も同じ。
「マイナスを享受しないように」考えているんだから全くの的外れ。
損をするのは自分たちだけにしてくれ。

[800: 匿名さん]

いや、理事会みたいな内々の組織はファジイでいいんだよ。

[801: 匿名さん]

799
重箱の隅つついて楽しいのか。

[802: 匿名さん]

>、委任状があろうとなかろうと、「この件をＡさんに委任します」といえば、委任は成立だ。マンカン、弁護士もいらない常識の問題だよ。

>仮に９人の理事のうち５人出席で理事会を始めたときに、１人の理事の家族が事故で緊急入院したとする。そのときその理事が「あとの議題は、Ａさんの判断に同意します（つまり委任だ）」といえば、紙（委任状）などなくても、流会せずに理事会を続けるのに、何か問題があるのかね。

こういう人も後になって「ワシゃ知らんぞ。委任なんぞしとらん！」と言い出しかねないから委任状は取り付けておいた方が良い。
それこそ「常識的な」予防の問題。

[803: 匿名さん]

>重箱の隅つついて楽しいのか。

これを「重箱の隅」と思う人が裁判で負けるんだろ。
あなたが負けるのは自由だし勝手だけど、そうなりかねないことを「常識」と言いふらすのは恥かしいですよ。

[804: 匿名さん]

「信号は守りましょう。信号を守らないと事故が起き易いですし事故が起きたら重い責任を負いますよ。」という話をしているときに「信号なんて守らなくても自分が気をつければ良い。今まで事故は起きなかった。起きたとしても自分が損をするだけ。」とのたまい（←ここまでならお好きにどうぞと思うけど）挙句「信号は守らなくても良い」と言い出す人と同じだよ。

[805: 匿名さん]

最高速度40キロのところ41キロで走っていても切符きりだかりそうだな。

[806: 匿名さん]

実際平成2年のケースでは最高裁に至るまで地裁と高裁・最高裁で結論が分かれたのだから、なんの検証もなく「常識的に問題ない」という問題ではないことは明らかなのにね。
無知はコワイよ。
本人だけがコワイだけならいいけど、その無知を以て「何にも問題ないぞー、常識だぞー。」と言いふらされるのは迷惑。

[807: 匿名さん]

>最高速度40キロのところ41キロで走っていても切符きりだかりそうだな。

いい例じゃないか。
41キロでも切符を切られかねないんだから「40キロ以下で走った方が良い」という議論の中で無責任に「41キロで走っても大丈夫」と言いふらす奴はただのバカだろ。
切符を切るかどうかを決めるのは自分達じゃないことを忘れてるんだろうな。

[808: 匿名さん]

おお、勇ましいのが数人おるのう。わしの常識論がそんなにおかしいか。わしは紙（委任状）がいらないと、いっとるんではないよ。なくても委任は成立しているといっとるんだよ。
「次元が違う」とはなんじゃ。「配偶者がＯＫで、理事はダメ」はとても理解できないといっとるだよ。どこが次元が違うんじゃ。喧嘩を売るなら、ちゃんとこの問題に答えんかい。

[809: 匿名さん]

つうか、あんた誤解しているようだが、797→794をみてもらえればわかるが、オレは常識なんて言ってないよ。

[810: 匿名さん]

>>807
重箱の隅をつつくなというオレ様がいうのもどうかと思うが41キロで１キロオーバーで捕まると思う奴はいないと思うぞ。

[811: 匿名さん]

勇ましい連中は、批判はするが、肝心のことは全く答えられないようじゃな。常識論にいちゃもんをつける前に、自分の考えを述べたまえ。高速道路や信号、商売の契約の話などで、茶を濁すしかないのか。情けない連中じゃのう。

[812: 匿名さん]

>わしは紙（委任状）がいらないと、いっとるんではないよ。なくても委任は成立しているといっとるんだよ。

私も「紙が無いと委任は成立しない」なんて一言も言ってませんが・・・。
そこも読み取れないようだと相当厳しいなぁ。

あと
>「配偶者がＯＫで、理事はダメ」はとても理解できないといっとるだよ。
これは
>794
>「配偶者はＯＫで、他の理事はダメ」なんて、ありえないよ。
のこと？

>794のこのフレーズ自体がオカシイんじゃないの？そんな話誰もしてないでしょ。
「配偶者に限って委任可能」という規約を前提とした委任行為の有効性の問題が争われたケースがあるというだけで「配偶者はOKだけど他の理事はダメ」かどうかなんて規約次第なんじゃないの？

こういう風に議論の意味も分からないで自分の狭い世界の経験だけでそれを「常識」だと思い込んで発言するのは恥ずかしいですよ。

[813: 匿名さん]

「ありえない」かどうかをご自身で決められるんだったら楽ちんですねぇ。

それぞれ考える「常識」が違うからこそ紛争が起こり裁判になるんだけどなぁ。
1キロオーバーだって検挙されてしまえば弁解できないんだから「1キローオーバーで検挙するなんて常識外れだ」という言葉は空虚ですよ・・・。

[814: 匿名さん]

>わしは民法も区分所有法も判例もよく知らないが、常識はわきまえているつもりだ。

世間のルールとして民法や区分所有法や判例があるのだから、それに反した認識を持っているならその認識こそが常識はずれですよ。

[815: 匿名さん]

なんか物事難しく考えたがるんじゃのう。

[816: 匿名さん]

わしのマンションの理事に急用ができて、途中退席したとに「他の理事に委任します」といって、あとで、「そんなことはいっていない」なんていう、非常識な理事はおらんよ。例の場合、ワシも含めて４人が聞いているし、「Ａさんに」と特定している以上、Ａさんの顔をつぶすことになるじゃろが。事前の欠席の場合は委任状をとっておるが、どこが法律的に間違っているのか、ちゃんと言わんかい。もう一度、聞くぞ。「配偶者はいいが、理事はダメ」な法的根拠を明確に説明したまえ。まともな説明はちゃんと聞く耳を持っているが、喧嘩を売るなら、いくらでも買ってやるぞ。その覚悟をして書き込みたまえ。

[817: 匿名さん]

>わしのマンションの理事に急用ができて、途中退席したとに「他の理事に委任します」といって、あとで、「そんなことはいっていない」なんていう、非常識な理事はおらんよ。
>ワシも含めて４人が聞いているし、「Ａさんに」と特定している以上、Ａさんの顔をつぶすことになるじゃろが。

本気でおめでたい人だな。
まず「わしのマンション」に限った話を「常識」にしないでくださいな。
全てのマンションが同じなら紛争も裁判も起きません。
そして貴方と他の理事との意見が対立したら容易に起こり得ることです。「非常識」かどうかは各人の主観的問題。
だからこそ主観的問題を客観的に証明すべく委任状を作るのです。

>事前の欠席の場合は委任状をとっておるが、どこが法律的に間違っているのか、ちゃんと言わんかい。

開催後決議前に退席する場合でも「委任の事実」を後で証明できなければ「委任の有無」で紛争になります。それを防ぐための委任状です。貴方は「法的効果の有無の問題」と「証明の問題」を完全に混同しておられる。

>配偶者はいいが、理事はダメ」な法的根拠を明確に説明したまえ。まともな説明はちゃんと聞く耳を持っているが、喧嘩を売るなら、いくらでも買ってやるぞ。その覚悟をして書き込みたまえ。

>「配偶者がＯＫで、理事はダメ」

という規約があれば委任の効果も同様に考えられますよ。
この規約の有効性如何は平成2年判例から直ちには導けないだろうし。
一応合理性はあるでしょ。
理事会における意見集約機能を重視するために各理事には独自の意見を出させるべきという要請と、各理事の配偶者であれば当該理事と同種の意見を持っているはずだという蓋然性もあるし。

貴方は「規約が無い場合の常識の問題」と「存在する規約の有効性の問題」も混同しておられる。
（もちろん、こういう規約を作る管理組合が多いか少ないかは別問題。）

そんな貴方に
>法的根拠を明確に説明したまえ
と迫られても、貴方に理解していただける見込みがないから辛いです。

[818: 匿名さん]

世間のルールとして民法や区分所有法や判例があるのだから、それに反した認識を持っているならその認識こそが常識はずれですよ。

なんじゃ、こやつ。反している根拠も出さずに。偉そうな口をきいて。

[819: 匿名さん]

>なんか物事難しく考えたがるんじゃのう

このスレの皆さんはそれこそ「常識的」知識を駆使して考えておられた。
貴方がそれを「難しい」と感じているだけ。
つまり常識が無いのは貴方。

[820: 匿名さん]

>なんじゃ、こやつ。反している根拠も出さずに。偉そうな口をきいて。

とりあえず、投稿前に一度はサイトを更新して新しいコメントが無いかどうか確認してから書き込んだ方がいいですよ。

[821: 匿名さん]

もう眠いので一晩ゆっくり考えて書き込んでおいてください。
明日読み直しますんで。おやすみなさい。

[822: 匿名さん]

わしが聞いとるのは、「理事の委任状はダメ」と規約に書いている場合を前提にしていないことぐらい、わからんのかいのう。理事間の委任は「委任状があっても、規約に定めがあっても、法律上ダメ」という連中がおるから、聞いておるのじゃ。
勝手に前提条件をつけて、それに対して説明されても、説得力はないよ。

[823: 管理侍]

>818さん
今正に意見の相違で争いになってるでしょ。
こういうことがあるから委任状が必要なのですよ。

貴方自身「根拠を示せ」と繰り返し言っておられるじゃないですか。
根拠を示せるようにしておくために委任状が必要だと思いませんか？

[824: 匿名さん]

お、意外と速いレス。
それにしても困った人ですねー。
私が問題視しているのは、あなたも認める通り「法律上」の話を皆がしているのに
>794で
>よくわからんが常識で考えれば、答えは簡単だよ
>マンカン、弁護士もいらない常識の問題だよ
>法律バカしか考えない理屈だ。わしは民法も区分所有法も判例もよく知らないが、常識はわきまえているつもりだ。
>机上の空論にもならないね。
というように法律とはかけ離れた貴方独自の「常識」を以て
>常識のないやつはかなわん。
と言い放つ貴方の思考回路だということがまだ分かりませんかねぇ。

そういう貴方の非常識な思考に対して
>世間のルールとして民法や区分所有法や判例があるのだから、それに反した認識を持っているならその認識こそが常識はずれですよ。
と指揮したのです。分かりますか？「反した認識をもっている『のなら』」とご丁寧に留保をつけているのに、貴方顔を真っ赤にして
>配偶者はいいが、理事はダメ」な法的根拠を明確に説明したまえ。
と求めるから>817で貴方の考えを頑張って読み取って説明したのです。
私も
>理事間の委任は「委任状があっても、規約に定めがあっても、法律上ダメ」
という問題設定なら（つまり規約に定めがあるなら）ダメとは思いませんがね。

[825: 匿名さん]

あとは管理侍に任せて寝よう。

[826: 匿名さん]

管理侍殿。わしの意見と差異はないと見ましたぞ。わしは委任状はいらないと考えているのではありませんぞ。緊急の場合は紙がなくても委任は成立している、といったまでです。規約や細則に「配偶者の代理や理事間の委任の定め」があっても、緊急の場合は、わざわざ委任状を取らなくても、口頭だけでも成立している考えとります。だから「事前の欠席の場合は委任状を取っている」と書き込みましたぞ。私が根拠を求めているのは、繰り返しますが、「規約に定めがあっても法的にダメ」と民法や区分所有法や判例を持ち出して、言う方がおられるから、「その根拠をしめしてほしい」と言っているのです。

[827: 管理侍]

>826
すみません。
横から要らぬことを言いました。

>825
無理無理。
私ごときがお相手できる方ではなさそうです。

[828: 匿名さん]

管理侍殿。どうかご謙遜されないでくださいな。私の常識とは、例に出した５人でようやく理事会が成立して、会議が始まってから１人の理事の親族が事故で遭い、その理事が急いで病院に行くために席を離れる場合などで「細則の決まりがあるので、委任状を提出しないとだめ。署名捺印してください。印鑑を部屋まで取りに帰って」なんてことをいう必要はないと考えるものです。そんな緊急時に「委任状、委任状」と提出を催促することは、私の常識にはありません。このような緊急時は口頭でも委任行為は成立していると考えるものです。ましては「理事から理事への委任は全組合員の承諾が必要」などとは、私の常識からみて、とても口に出せませんね。なぜ、５人を設定したからは、４人になれば「９分の４となり理事会の成立要件に欠ける」ことのなるからです。途中退席の理事の委任を含めて５人で、流会にせずに理事会を続行し、議案を審議する方が管理組合のとって有益であるとの判断です。それでも「理事会が成立していない。流会にすべきだ」という原理主義者がおられるかもしれませんが、それが本当に常識のある判断でしょうか。

[829: 事務局長]

> 794 = 828 ５年理事長経験者さん

この様な理事長がいる管理組合は安心だと思う、俺もそう思う。
うちの場合はここ４年間、代理出席も委任状も認めて無くても流会になった事はないけど、
つい最近、管理規約に
理事会は、役員に就任後、理事会出席率が５割に満たない役員に対して、役員退任の勧告を行う
なんて書き加えてしまった。。

[830: 匿名さん]

やりすぎ。
過ぎたるは。。。

[831: 匿名さん]

>わしは委任状はいらないと考えているのではありませんぞ。緊急の場合は紙がなくても委任は成立している、といったまでです。
>緊急の場合は、わざわざ委任状を取らなくても、口頭だけでも成立している考えとります。

私も横から失礼しますがそこは誰も否定していませんよ。
緊急の場合であろうがなかろうが委任状が無くても委任は成立します。しかし緊急の場合であろうがなかろうが委任状が無ければ立証に難があります。
貴殿はやはりどなたかが言うように委任の成否と委任状の役割をきちんと区別できていないと思います。
そこは真摯に受け止めて勉強された方が良いです。

>それが本当に常識のある判断でしょうか。

この点も同様です。
きっと貴殿の理事会は信頼関係があり良好に運営されているのだと思います。
でも意見や利害の対立はいつでも起こることですし記憶違い勘違いということだってあり得ます。
また、仮にもめごとが起こり最終的に訴訟にもなれば、判断要素となるのは委任状のような証拠や法律上のルールであり、証拠が足りずルールに反していれば不利益を被るのは貴殿や理事会です。
例えば規約などに反する理事会の出席率で進めていたところ、急にその中の誰かがルール違反を理由に理事会の無効を主張しだすこともあり得るのです。今までの貴殿の理事会では起こらないことだったでしょうけど、起こり得ることです。
今の貴殿の理事会が常識や信頼関係で成り立っているのであれば、むしろ今のうちにきちんとそういうルールを勉強し直して、今後もずっと信頼しながら進められるよう配慮しておくべきだと思います。
紛争になった管理組合も、その前は仲良くやっていたところがほとんどです。信頼関係を失わないためにルールを守るのです。適切かどうかは分かりませんが、親しき仲にも礼儀ありということだと思います。

[832: 非常識ジジイ]

８３１殿。親切なアドバイスありがとうでございますぞ。固定の名前の方がいいと、管理侍殿が以前に申していたので、今後は「非常識ジジイ」を名乗らせていただく。当マンションでは３年前に管理規約を全面的に改定し、規約に「配偶者の代理出席」を追加したほか、理事会細則を設け、「理事は欠席の場合、他の理事に委任することができる」との規定を設けております。実際は配偶者の代理主席もほとんどなく、委任状も数回しかありません。ほとんどが本人出席で理事会をしとります。理事会が成立不能になったこともありません。３カ月前から日程を調整していることもあると思います。歳も歳なので来季は理事長を現在の副理事長に代わってもらおうと考えております。なお、改正規約には暴力団排除規定なども設けております。

[835: 匿名さん]

第53条関係
理事に事故があり、理事会に出席できない場合は、その配偶者又は一親等の親族に限り、代理出席を認める旨を規約に定めることもできる。

[837: 匿名さん]

>>836
他人のことシナリオ作って妄想して楽しいかい。

[840: 匿名さん]

>それに、殆どの組合は、定員割れとかはないよ。

当たり前だろうよ、違反の女房、子供が出席しているんだもの。

[842: 匿名さん]

マンカンシは住んだ事も見た事も無くとも資格は取れるのよ、失業者にはぴったりな資格だよ。

[843: 不動産業者さん]

管理員の勤務形態
管理組合と管理会社の間での立場であり業務の性質上居住者との関与は不可欠

前者　管理会社の社員の場合

後者　管理員派遣会社の社員の場合

管理会社の組合に対する責務に於いて

前者の場合は管理員の責務は管理会社の責務となる

後者の場合は管理員の責務は派遣会社の責務となり、管理会社のフロントのミスで生じた責務も管理員の責務なる場合が多い
　　　　　　この場合は管理員の業務意欲は低下し、結果管理組合に不利益な場合が多くなる

たかが管理員の勤務と侮ることは組合の不利益に繋がる　後者の場合のマンションは管理会社を変更することが最善の策。

[844: 匿名さん]

>>842
住んだことないけど受かっちゃったよ。
ごめんなさいね。住んでいるあなたが落ちたなんて気の毒。同情します。

[847: 匿名さん]

>たかが管理員の勤務と侮ることは組合の不利益に繋がる　後者の場合のマンションは管理会社を変更することが最善の策。

大げさな！　管理員はゴミ出し立会、後片付けくらいで後は女性でもできる仕事だよ。

[848: 匿名さん]

＞ごめんなさいね。住んでいるあなたが落ちたなんて気の毒。同情します

おあいにく様、失業していないので・・・。

[849: 非常識ジジイ]

以下の２つの文に反論しますぞ。

（８８３番）・あなたのとこの理事会では、意見が真っ二つに分かれるような議論は今までなかったでしょうね。
あなたの強引な手法に誰も反論する者がいなかっただけですよ。
理事長は、規約・各種細則、総会決議・理事会決議に則って運営していかなければならないのに、
そんな難しいことはわしは分からんといっているようじゃねえ。

（８８４番）・規約の全面改正をしたのに、規約とかに疎いとはどういうこと？
　
　どちらも妄想に駆られた文章じゃのう。わしの文を読む力もないようじゃ。最初の書き込みで「わしは民法も区分所有法も判例もよく知らないが」と書いたが、「理事長は、規約・各種細則、総会決議・理事会決議に則って運営していかなければならないのに、そんな難しいことはわしは分からん」とか「規約とかに疎い」とか、いつ申した。勝手なことを書くんでないよ。規約改正のときに標準管理規約や標準管理指針などを調べるぐらいのことは、理事会としてしとるわいな。また、福管連の「モデル管理規約」なども参考にした。当時の理事に法学部出身の大学勤務の方がおられたので、原案の作成を依頼して、最終的には管理会社の担当者（フロント君）に内容のチェックを頼んだら、逆に「勉強になります」と言うぐらいだった。しかし、ワシ自身は民法は区分所有法や判例は詳しくないと思っておる。もちろん、民法関係（６冊ぐらい）、区分所有法関係（３冊）、マンションの判例関係（３冊）、いわゆるマンション管理関係（１０冊以上）を買って読むようにしておるが、その程度で法律に詳しいとは、とても思えないからね。また、規約や各種細則に関しても精通しているとは思ってはおらんよ。その他の「本題から逃げまくり、妄想による下種の勘繰りの類」は反論する気にもならんわい。とにかく妄想者を相手するのは疲れるのう。そう思わんか、管理侍殿。

[850: 匿名さん]

再録

理事は全組合員の委任による代理人であり、本人（全組合員）の許諾なしに、復代理人を選任（例えば理事長に委任）することができないということ。
理事会で理事が委任状で他人に委任する場合は、委任状に全組合員の同意書の添付が必要です。


＞なぜ「信頼に反すること」になるのでしょうか。

理事会に自ら出席をすることが業務の一つである事を認識して受任しているのだから、それに反する他への委任行為は委任者の信頼に背くことは当然。

＞　逆に「総会の承認を受けていない欠席理事の配偶者に代理させるほうが、信頼に反すること」になりませんか。この点をわかりやすく解説してください。

理事会には代理出席は出来ない。