マンション管理士の活用。。。パート７

[匿名]

パート７です。

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/
パート６　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/178969/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[701: 匿名さん]

マンションの理事をしています。教えてください。
　
　総会での委任状と違って「理事会での委任や代理は無効」との書き込みがネット上でありました。
本当なんでしょうか。その専門家と思われる方の文は下記のようになっていました。（２つ紹介します）

（１つ目です）
理事会で委任状が使えない根拠は下記の条文です。
民法第104条
委任による代理人は、本人の許諾を得たとき、又はやむを得ない事由があるときでなければ、復代理人を選任することができない。

理事は全組合員の委任による代理人であり、本人（全組合員）の許諾なしに、復代理人を選任（例えば理事長に委任）することができないということ。
理事会で理事が委任状で他人に委任する場合は、委任状に全組合員の同意書の添付が必要です。
やむをえない事由というのは、病気とかケガの場合で、仕事が忙しい程度では認められません。

（２つ目です）
>委任を禁止する具体的な条文が見当たらない
理事が理事会に実出席するのが当然だから条文にないのです。
会社法の取締役会の定足数と同じ考え方です。だって総会では理事の代理を認めることを前提に理事を選出していません。仮に定款や決議があっても無効です。

＞うちのマンションでは、理事会運営細則で、理事が代理人を出席させることを認めています
この細則は無効です。あっても何の意味もありません。

＞委任が認められるなら、理事会の参加者１人でも良くなってしまうという理屈
この考え方で間違いないと思います。

　法律に詳しい方からの詳細な解説を期待しています。

[702: 匿名さん]

教祖に聞いたら？

管理士Ａは法律に疎いからダメでしょう。

管理侍が解説してくれるかもね。

[703: 販売関係者さん]

＞＞７０１
＞＞（１つ目です）

それ、私が書いたんですよ。電話で聞いたマンション管理センターと知り合いの弁護士両方の見解ですよ。

[704: 販売関係者さん]

管理侍の質問部屋に理事会の定足数不足の対策はいろいろ書いてありますよ。

[705: 匿名さん]

「販売関係者さん」さま

理事会の代理人（たとえば配偶者）出席も当然に「復代理」になるから、認められないことになると理解してよろしいでしょうか。

[706: 管理士番号035]

販売関係者さん初めまして　わかりやすい説明ありがとうございます

引き続いてご教授ください

委任がだめなら、あらかじめ議案が明確な場合
書面での意思表示は、良いことでしょうか？

[708: 匿名さん]

「販売関係者さん」さま

　ご教授ありがとうございます。

「理事の代理出席は任意規定だから、規約に「理事に事故があり、理事会に出席できない場合は、
その配偶者又は、一親等の親族に限り代理出席を認めることができる」という規約を設ければ
いいよ」

　「理事の代理出席は任意規定」とありますが、「理事間の委任行為」は、何か法律（強行規定）で禁止されているのでしょう。「復代理」に関しては「他の理事への委任」も「代理出席」も同じように感じるのですが。規約に「理事の他の理事への委任状を認める」と規定した場合の、無効（違法）の根拠を教えてください。

[710: 宅建マン]

宅建マンでっせー。しばらく見てないと「理事の委任状」のことが話題になってまんな。法律の詳しいことは知りまへんが「委任状は無効」とは、ほんまでっか。結構多くのマンション理事会で「違法、無効」なことが行われていることになりまんな。ただ、弁護士はあてにならんことが多いことも事実でっさかい、ちょっと勉強してみますわ。過去に役立たず弁護士を数人見てきましたからね。

　

[711: 匿名さん]

「理事間の委任行為」が民法上の違法でしたら、次の標準管理規約は、違法な規定にならないのでしょう。


３８条４　理事長は、理事会の承認を受けて、他の理事に、その職務の一部を委任することができる。

[712: 匿名さん]

「いま、マンションで抱えている問題のことの経緯などを知っている理事には委任（代理）できない」が、「問題をよく知らない配偶者への代理はいい」とは不思議な決め事ですね。さっぱり理解できません。どちらも「復代理」のはずですよね。

　また、「全組合員の許諾」など、現実的にありえないのではないでしょうか。とにかく法律の解釈は難しいですね。はっきり書いたらいいのね。現実離れした話に感じます。

[716: 匿名さん]

７１３さん

　７１１です。お答えありがとうございます。ところで「理事間の委任行為と、理事の委任状とはちがいますから」ですが、何がちがうのかがわかりません。どちらも同じ「理事間の委任行為」にみえるのですが。「委任状はだめだが、口頭で委任します」いえば、有効ということでしょうか。

[717: 匿名さん]

暇人にでも聞けよ。

[718: 匿名さん]

理事は総会で選出されたからですよ。
全組合員の許諾は法律です。現実には不可能なことですが。

　やはり、凡人の能力ではわかりません。「全組合の許諾が法律」とは、何の法律の何条に書いているのでしょうか。まさか民法104条ではないでしょうね。

　仮にそうであっても「総会で理事会運営等の細則を審議」したうえで、可決承認しても「理事間の委任行為が違法」になるのですか。

「理事は総会で選任されたからですよ」の意味もよくわかりません。もう少し丁寧に解説をお願いします。「配偶者は総会で選任されていない」ことは理解しますが、それがなぜ、「配偶者はＯＫで理事はダメ」の理由になるのかわかりません。

[720: 匿名さん]

質問者へ

総会と理事会の最大の違いは「理事会は実出席が成立要件」になっているからです。

標準管理規約では

【第５３条　理事会の会議は、理事の半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席理事の過半数で決する】

と規定します。代理出席は実出席になりますが、委任状は実出席になりません。

[724: 匿名さん]

第４７条　総会の会議は、前条第１項に定める議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。

２　総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。

[726: 匿名さん]

だれか、少しぐらいはまともな解説をする人はいないの？
結論は書くが、肝心の根拠がほとんどない。残念です。

[727: 匿名さん]

大体から理事会の委任状に関して民法104条の復代理の規定などを、持ち出すから混乱する。

理事会の運営は「法令に違反しない限り」はマンション住民が納得のいくルールを決めて運営すればいいだけです。

関連の案件での、ある弁護士コメントをネットから拝借します。


ＮＰＯ法や民法は、理事会を設置するかしないかについて、
当該団体の私的自治に委ねていることになります。それなら、
理事会の運営についても、私的自治に委ねられていると解す
ることができそうです。

　このことに関し、マンションの管理組合の理事会につい
て、理事会に理事の代理人が出席することは違法ではない
とした最高裁判例（平成２年１１月２６日：判例時報１３
６７号２４ページ）があります。

（中抜け）

このように、ＮＰＯ法人の理事会においては、委任状によ
る代理人の出席を許すかどうかは、私的自治の範囲であり、
当該団体の実情に応じて自由に決めることができるという
ことになります。

[728: 匿名さん]

配偶者とかは、任意規定だからではないの。
だから、規約に決めれば理事にもなれる。

？

配偶者が理事になれるかどうかの議論だった？

「復代理」の議論だったのでは。

[730: 匿名さん]

管理組合の役員が総会で選任されたのは組合員から役員を委任され当人は受任したのである。
それが理事会で他の役員に対して委任することは、受任者（当人）が自ら受けた仕事をさらに他者に委任すること（復委任）となり、委任者（総会での組合員）の信頼に反することになるので許される行為ではないので出席出来なければ欠席すべきである。

[731: 匿名さん]

教祖さま。ご降臨を！

[733: 匿名さん]

会社法の対象となっている企業とマンション管理組合を同一視するのは、なぜ？

マンション管理組合は会社法の規制対象になっているのですか。

[735: 匿名さん]

「委任状による代理出席はいいとは」とも、「ダメ」とも区分所有法には書いていないですね。

しかし、「配偶者の代理出席はいい」のはなぜ？。だれも解説してくれない。どうしてだろうか。

[736: 匿名さん]

≫しかし、「配偶者の代理出席はいい」のはなぜ？。だれも解説してくれない。どうしてだろうか。


それが解説できる方が、いそうには思えないね。

[737: 匿名さん]

７３２さん

このように、ＮＰＯ法人の理事会においては、委任状によ
る代理人の出席を許すかどうかは、私的自治の範囲であり、
当該団体の実情に応じて自由に決めることができるという
ことになります。


このコメントも、ある弁護士の引用文ですよ。私には、違和感なく読めましたよ。

[738: 匿名さん]

【管理組合の役員が総会で選任されたのは組合員から役員を委任され当人は受任したのである。
それが理事会で他の役員に対して委任することは、受任者（当人）が自ら受けた仕事をさらに他者に委任すること（復委任）となり、委任者（総会での組合員）の信頼に反することになるので許される行為ではないので出席出来なければ欠席すべきである。】


　一様、筋が通っているような文章ですが、「委任者（総会での組合員）の信頼に反することになるので許される行為ではない」の部分が理解できません。「委任者（総会での組合員）の信頼を受けてた他の理事に欠席理事が委任すること」が、なぜ「信頼に反すること」になるのでしょうか。

　逆に「総会の承認を受けていない欠席理事の配偶者に代理させるほうが、信頼に反すること」になりませんか。この点をわかりやすく解説してください。

[739: 匿名さん]

＞しかし、「配偶者の代理出席はいい」のはなぜ？。だれも解説してくれない。どうしてだろうか。
出来ない。

[740: 匿名さん]

＞なぜ「信頼に反すること」になるのでしょうか。
理事会に自ら出席をすることが業務の一つである事を認識して受任しているのだから、それに反する他への委任行為は委任者の信頼に背くことは当然。

＞　逆に「総会の承認を受けていない欠席理事の配偶者に代理させるほうが、信頼に反すること」になりませんか。この点をわかりやすく解説してください。
理事会には代理出席は出来ない。

[742: 匿名さん]

＞なぜ「信頼に反すること」になるのでしょうか。
≫理事会に自ら出席をすることが業務の一つである事を認識して受任しているのだから、それに反する他への委任行為は委任者の信頼に背くことは当然。


　緊急の用事や法事等がある場合でも「委任者（組合員）の信頼を受けて就任した理事長等の他の理事に委任すること」が、「委任者の信頼に背く」との理屈には、違和感が強く残りますが、あなたの主張の主旨は分かりました。


＞　逆に「総会の承認を受けていない欠席理事の配偶者に代理させるほうが、信頼に反すること」になりませんか。この点をわかりやすく解説してください。
≫理事会には代理出席は出来ない

　これは上の考えから判断して「あなたの結論としては当然」だと思います。「委任者（組合員）の信頼を受けた理事長等への委任（代理）を否定している」のですか。しごく説得力があります。ただ、このスレの多くの方や実際の運用は標準管理規約のコメントなどを背景に「許容」していますね。

[744: 匿名さん]

もともとの質問者の理事です。

理事会を欠席する場合、委任状で他の理事に委任するのは有効という
法的根拠等は全然触れられていないね。
民法104条とかで、復代理人は選任できないとか、区分所有法に理事会の規定はないとか
会社法でも取締役会の委任状はだめとか、区分所有法は、民法の定めを準用しているとか
そういった理事会での理事の委任状はダメという根拠はでてるけどね。


　私の質問は「委任状での他の理事に委任するのは有効」というものではありません。無効の場合の根拠を教えていただきたかったものです。

これまでのスレの流れを踏まえて質問を２点に整理します。

①総会で組合員の承認（信頼）を得て就任した他の理事に委任することが、「何の法律に違反するのか」を具体的に示してほしい。民法104条にその根拠であるとの説明もありますが、いまひとつ合点がいかないのです。もともとの目的をすごく「拡大解釈」しているように感じます。「ダメな根拠」をズバリ解説してください。

②民法104条等で「復代理人は選任できない」といいながら、なぜ、「総会で承認されていない理事の配偶者への代理（復代理）がいい（許される）のか」の法的根拠を説明をしてほしい。どちらも復代理には違いはないと思いましたから。


結論

　「違法」の根拠がわかれば、当マンションでの総会で承認された「理事会運用細則」に基づく委任状を廃止したいと思います。しかし、これまでの解説では廃止提案はしにくいのが実感です。まさか「取締役会と理事会は同じ」などの理由をするわけにはできません。

[745: 匿名さん]

委任状ＯＫという規約にしたらいいじゃん。

[746: 匿名さん]

【理由は、理事は組合員の総意で選任されたから。
代理出席は規約に定めればオーケー、但し委任状はだめということ。 】


　質問者はなぜ「組合員の総意で選任された理事への委任はダメ」で「そうで
ない代理出席はＯＫなのか」の根拠を聞いているのだと、思うよ。
　
　その説明には、まったくなっていないように感じます。ただ、法令でない標準管
理規約のコメントを出しているだけですから。もし、コメントで「理事会への委
任状は総会での決議を経た規約や細則によるものが望ましい」と書いてあったら、
どうなるのですか。上記の解説は「民法（復代理規定）より国交省のコメントが
優先される」との説明ですから。

[747: 匿名さん]

「マンション管理に関する嘘やデマを糺す」べき「管理侍」の出番を待っています。
いまこそ、あなたの出番ですよ。いま、出ないでいつ出るのですか。

[748: 匿名さん]

その点、教祖様は偉い。委任状などなくても「平理事は理事長、副理事長、会計理事に委任している」と断言されるのですから。

[749: 匿名さん]

管理侍さん。

「組合員の総意で選任された理事への委任（復代理）はダメ」で「そうでない代理（復代理）出席はＯＫなのか」の根拠を、優しく説明してあげてください。あなたも確か「委任状はダメ」の考え方だったと思うのですが。

[750: 匿名さん]

もともとの質問者の疑問に矛盾なく答えるのは、まず無理だね。ギブアップします。

[751: 匿名さん]

「代理出席は規約に定めればオーケー、但し委任状はだめ」との結論をお持ちの方は、少なくとも次の矛盾を解決する必要があります。

　民法104条を根拠に「理事会での理事の復代理はダメ」とした場合、これは強行規定を意味します。これは「欠席理事の他の理事への復代理」か「欠席理事の配偶者への復代理」かの違いを問いません。104条にそのような具体的な規定がないからです。また、委任状の有無も問いません。

　一方で「国交者のコメント」を根拠に「配偶者等の代理出席（復代理）」は「任意規定」だとも説明されています。民法104条で「強行規定でダメな復代理」がなぜ、任意規定になっているのかの説明が全くありません。もし、法律より「標準管理規約のコメント」が法的効力の上位にあるなら、その根拠が必要になります。

　一般的に「特別法は一般法を優先します」が、マンション法とも呼ばれている区分所有法（特別法）には、理事会そのものの規定すらありません。しかも標準管理規約は「モデル（参考にすべき雛形）で法的拘束力を有していない（もちろん、強行規定でない）」うえに、コメントは「指針及び解説」の意味合いが強いものです。とても民法の効力を上回るものであるとはいえないでしょう。このコメントを根拠に「配偶者の理事会代理出席」は「任意規定である」と解説すると、民法104条の強行規定解釈と衝突することになります。

　仮に国交省のコメントが「民法の強行規定に抵触」するとしたら、大きな矛盾を生むことになります。どのように、この矛盾を解決されますか。

[752: 管理侍]

民法に拘り過ぎ。
「区分所有法４９条の３」の解釈の問題でしょ。
そして、どなたかが紹介された平成２年１１月２６日の最高裁判決。
まずはその判決全文をしっかり読むこと。

私は、ここでの書き込みに少し嫌気を起こしています。

>747
都合のいいこと言うんじゃないよ。

[753: 匿名さん]

（理事の代理行為の委任）
第49条の3 　 理事は、規約又は集会の決議によつて禁止されていないときに限り、特定の行為の代理を他人に委任することができる。

[754: 匿名さん]

管理侍さん

　待ってました。ただ、判例の全文をよむのは、別として、あなたの見解を教えてください。

[755: 匿名さん]

再録

基本的に私的自治の話。ルールは法令の強行規定に違反しない限り、自分たちで自由に決められる。しっかりしたルールづくりが必要。

[756: 宅建マン]

「管理侍」はんが、もしいなくなると、さみしおまっせ。このスレをワテもみる楽しみが減りますがな。これからも、どんどんカキコしてくださいな。よろしゅうたのんまっせ。

[757: 管理侍]

【判決文一部抜粋コピペ】
　理事会を設けた場合の出席の要否及び議決権の行使の方法について、
法は、これを自治的規範である規約に委ねているものと解するのが相当である。
すなわち、規約において、理事会における出席及び議決権の行使について代理の可否、
その要件及び被選任者の範囲を定めることも、可能というべきである。
　そして、本件条項は、理事会への出席のみならず、理事会での議決権の行使の
代理を許すことを定めたものと解されるが、理事に事故がある場合に限定して、
被選任者の範囲を理事の配偶者又は一親等の親族に限って、当該理事の選任に基づいて、
理事会への代理出席を認めるものであるから、この条項が管理組合の理事への信任関係を
害するものということはできない。

「包括的委任」ではないので民法には反しない、ということでしょう。
緊急避難的措置ですから。

[758: 匿名さん]

民法104条は任意規定だろうよ。任意規定の意味が誤解されているな。
任意に決められた合意としての規約があれば規約に従うというだけの話。
で、残るはその規約の有効性の問題（←民法との抵触云々とはもう次元が違う）。

その規約の有効性については確か判例（管理侍が指摘した平成2年のものかな？記憶曖昧）があって、これは管理組合法人の理事に関する判例。ここでは「規約の趣旨が代理を許しているといえるか」というかなり実質判断によって、結果的に理事の配偶者への委任を認めたはず（悪いけど記憶曖昧）。
ちなみに分かってると思うけど、区分所有法49条の3は法人化されていない管理組合には直接適用されないことはいいよね。

これに対してもっと最近の裁判例（確かどこかの高裁）があり、法人ではない管理組合における理事による他人への委任（その相手が第三者だったか住民だったか他の理事だったかは記憶曖昧）を「理事の性質上委任は無効」としたはず。

上記判例と裁判例の結論はもしかしたら真逆かもしれないけど、要するに法令や判例（裁判例）レベルでは明確な結論は出ていない。
また、容易に推察できるようにそもそも規約が無ければ無効と判断される可能性が高い（その理由づけとして民法104条が持ち出されるのだとは思う。ただ、それは規約が無いからであって決して同条が強行規定であるからではない）。
・・・ここまでが「現行法上どうなっているか」に対してなすべき回答。

その上で更に「今後どうすれば良いか」と問われれば「認める場合にも可能な限り制限的にしておくことで後に無効と判断される可能性を低くすべき」が回答例かな。

[759: 匿名さん]

つーか、マンション管理士って裁判例を調べて回答を示すこともできないの？
生半可な法律の理解で変な助言をされる組合員はたまったもんじゃないな。

[760: 匿名さん]

つーか、マンション管理士って裁判例を調べて回答を示すこともできないの？
生半可な法律の理解で変な助言をされる組合員はたまったもんじゃないな。


またも出ました。「決めつけ教」の信者。いや、教祖かな。
相変わらず、管理侍さんたちと違って、中身がないね。

[761: 匿名さん]

決めつけというか、ここまでのスレの結果だろ。どんだけ前向きな読解力なんだよ。

[762: 匿名さん]

ここまで裁判例が全然指摘されてなかったのはたまたま忘れてただけでマンション管理士さんたちは実際にはビシッと説明しているかも知れない…とまで考えてやらなきゃならんのか。世話の焼ける資格だなぁ。

[763: 匿名さん]

マンション管理士に相談したのに全然頼りにならなかったら、その住民はマンション管理士って使えねぇなぁと思うだろう。それに対して、決めつけるなって騒ぐのかなぁ。お気楽な仕事だねぇ。

[764: 匿名さん]

これまでのやりとりの大半はマンカン師だったのですか。
すごい洞察力ですね。

「７６１」「７６２」は、いずれにしても、具体的な見解や内容はありませんね。

[765: 管理侍]

>民法104条は任意規定だろうよ。任意規定の意味が誤解されているな。
>任意に決められた合意としての規約があれば規約に従うというだけの話。
>で、残るはその規約の有効性の問題（←民法との抵触云々とはもう次元が違う）。
確かに。

>ちなみに分かってると思うけど、区分所有法49条の3は法人化されていない管理組合には直接適用されないことはいいよね。
その通り。
しかし、法人化されていない管理組合の理事会においても同条件の規約であれば同じ解釈をしても問題ないのではないでしょうか。
今回の質問の一つは「配偶者の代理出席」の話でしたし。

>上記判例と裁判例の結論はもしかしたら真逆かもしれないけど、要するに法令や判例（裁判例）レベルでは明確な結論は出ていない。
平成２年の最高裁判決のケースに関しては「明確な結論」ですよね。
「法人化されていない管理組合としての結論は出ていない」という意味での異論はありません。

>また、容易に推察できるようにそもそも規約が無ければ無効と判断される可能性が高い（その理由づけとして民法104条が持ち出される>のだとは思う。ただ、それは規約が無いからであって決して同条が強行規定であるからではない）。
>・・・ここまでが「現行法上どうなっているか」に対してなすべき回答。

>その上で更に「今後どうすれば良いか」と問われれば「認める場合にも可能な限り制限的にしておくことで後に無効と判断される可能性>を低くすべき」が回答例かな。
仰る通りでございます。
貴殿が早くに回答されていれば即解決でしたね。
ひょっとして暇人さんでは？

[766: 匿名さん]

質問したら、「マンカン師」
回答したら、「マンカン師」
なんでもかんでも「マンカン師」

血にうえたオオカミみたいにマンカン師批判しかできない
連中は、テーマにあった具体的な批判をしたまえ。

役に立たないマンション管理士がいることを、誰も否定していない。

自分がどれだけ法律に精通しているか知らないが、内容もなく他人
を批判することが「恥ずかしいこと」と思わないのかね。

品性を疑う。

[767: 管理士A]

「平理事です。」さま

　管理士Ａです。しばらくは本来の仕事と管理組合関係の業務に追われ、スレを見る時間もありませんでした。返信が遅くなりましたことをお詫びいたします。また、丁重な励ましの言葉をいただき、感謝しております。まだまだ半人前の管理士ですが、少しでもお役に立てる管理士を目指しています。これからもよろしくお願いいたします。なお、前回「長い」とのお叱りを受けましたので、本日は極力、短文に心がけたいと思います。

　ご質問の「理事会の委任状」の件ですが、私は基本的に「有効」との立場を前提に先日の文章も作成しました。もちろん、むやみに「委任状を利用する」ことを推奨しているわけではなく、あくまで「本人出席の努力」をした上で、例外的な措置としてのことです。また、当然のことですが、そのことを規約又は管理組合の運営上の細則（例えば、当マンションでは「理事会等の組織運営に関する細則」）で設け、総会で承認を得ておくことが前提になります。総会の委任状も「○○号室の○○さん」と任意に代理人を選択できるようにしておくのが、代理制度の精神を生かしたものだと考えます。ただ、本人出席ができない場合は議決権行使をした方が望ましいことは、いうまでもありません。

　本日のスレで法令、判例、標準管理規約のコメント等が紹介されています。以前にも書き込みましたが、法律はその「制度趣旨（制定する目的等）」をとらえることが重要だと認識しています。条文の一部だけを理解しても全体を理解したことになりません。また、判例の場合も、「結論」だけを理解しても、あまり意味がないと考えます。訴訟ごとに個々の背景や前提条件が異なるからです。具体的な事例ごとの事実関係をしっかり知らないと誤読する危険性もあるからです。

　私が事実確認を強調するのは「裏取り」をしっかりしないと、大きなミスを犯す危険性がある仕事についているからです。慎重のうえにも慎重に判断する癖がついています。ただ、結論を出さないのとは異なります。

　たとえば、本日の書き込みにある「最高裁判所 平成２年１１月２６日判決」は、和歌山県内のあるリゾートマンションでのことです。リゾートマンションなので、従来から理事本人が出席せず、配偶者などの代理人が出席することがしばしばありました。そこで、管理組合（管理組合法人）は総会を開き「理事に事故があり、理事会に出席できないときは、その配偶者又は一親等の親族に限り、これを代理出席させることができる」という規定を管理規約に新設する決議をしました。

　これに対し、区分所有者の１人が、そのような管理規約の規定は、民法５５条に違反するから無効であるとして、総会決議無効確認の裁判を起こしたのがこの事件の始まりです。

民法５５条（理事の代理行為の委任）
理事は、定款、寄付行為又は総会の決議によって禁止されていないときに限り、特定の行為の代理を他人に委任することができる。

区分所有法にも同様の規定があります。
（理事の代理行為の委任）
第49条の3 　 理事は、規約又は集会の決議によつて禁止されていないときに限り、特定の行為の代理を他人に委任することができる。

　詳細を書くとまた長文になりますので、割愛しますが、結果的に一審の大阪地裁は「区分所有者の勝訴」、二審の大阪高裁で逆転判決が出て、最高裁で「総会決議は有効」が確定しました。このように裁判所によっても判断が異なるのが訴訟です。ましてや事案の個々の内容によっては、「一見同じように見える事案でも」結論が異なることが多くあります。注意が必要です。

　民法104条については、先日も少し触れましたが、その制度趣旨から判断して「管理組合の理事から理事への委任を禁止する規定」を意味するとは、私は考えていません。少し解釈を拡大しすぎているのではないでしょうか。私的自治であるマンション管理組合理事会の運営方法は法令に違反しない限り、マンション住民（組合員）の必要な審議と承認の上に確立されるべきだと考えます。

　本日（４日）は、契約先の理事会等で朝から夕方まで会議が３つ入っています。コメントが中途半端になりましたが、ここで止めたいと思います。お許しください。また、私を含めてマンション管理士を批判される方は、言論の自由がありますので、原則的に何をいっても結構ですが、できれば具体的に指摘していただければ幸いです。ただ、先日の私に対する「法律に疎いマンション管理士」との指摘には、反論することはいたしません。十分に自覚しております。

[768: 匿名さん]

実際のコンサル現場は、法律や判例の紹介や解釈よりも、
それを前提にした具体的な対応策が求められているのでは。

「法律ごっこ」が好きな方はロースクールにでもどうぞ。

[769: 匿名さん]

法律や判例を知らないで、どうやってそれを前提とした具体的対応策を示せるのだろう。

[770: 匿名さん]

はいはい。その通りでございます。

[771: 匿名さん]

だろ。最初から理解してよ。

[772: 匿名さん]

大体からマンカンは法律の専門家？　そんなわけないでしょう。
必要なら、弁護士に相談しましょう。マンカンが個別具体的な
法律相談に乗ることの方が問題です。弁護士法に抵触する可能
性がありますよ。

マンカンには、もっと別のニーズがあるのではないかな？

[773: 匿名さん]

マンション管理士が不要な人や管理組合は、使わなければいいだけ。



使って「役に立たない」「失敗した」場合は、「人をみる目がない」だけ。



「人をみる目」を養いましょう。

[774: 不動産業者さん]

マンション管理の判例&解説 [単行本]
マンション管理センター (編集)


ネタをふった匿名はこれをかじったのかな？
こんなもん受験者はみんな読んでいるだろう。

[775: 不動産業者さん]

＞法律相談に乗ることの方が問題です。弁護士法に抵触する可能
性がありますよ。


笑えるね。どこをどうすれば抵触するのか教えてちょうだい、

[776: 匿名さん]

他の本でも書いてある

[779: 匿.名さん]

＜参考＞
総会決議無効確認請求事件に関しての弁護士による判例解説です。

http://www.mankan.or.jp/12_member/n_precedent/199101.html
http://www.mansion.co.jp/maintain/env/law_qa/law_qa07.html

[780: 販売関係者さん]

管理組合法人の場合は、理事の仕事を他人に委任できますよ。理事会の委任状もＯＫです。

[781: 匿名さん]

輪番制で役員を決めていることがすべての始まりでした。

[782: 元フロント]

委任状の関係で揉めるって事は、議案自体が微妙なケースなんでしょうね。
微妙な議案は、過半数で決まったとしても、再度審議するくらいが丁度良いと思います。
無理やり議案を通そうとするから、後から委任状が無効だどうだの話になるんじゃないでしょうか？

区分所有法や、規約などルールはありますが、コミュニティが壊れるような運営をするべきではないと思います。
そのあたりを柔軟にコントロールできる管理会社（フロントマン）、理事長等が欲しいところですね。

781さん
輪番制については、他のスレでも散々揉めてますよね。
輪番制の何が全てかわかりませんけど、関係ないと思いますけど。

[783: 匿名]

輪番は関係ないね

[785: 匿名]

なんで法人ならＯＫになるのかな

[786: 管理士番号035]

マン管理センター発行の、「マンション管理組合広報様式集」に
＜理事会開催のお知らせ＞という様式があります。
それには、--欠席の場合は議決権を理事長に委任します。--
という、書式があります。

[787: 匿名さん]

>>786
そんなのあるなら委任状ＯＫなんじやない

[788: 匿名さん]

マンション管理センターのお墨付きなら文句あるまい。

[789: 販売関係者さん]

＞＞７８５
＞＞なんで法人ならＯＫになるのかな
管理組合法人の理事は、管理組合を代表しているのであって、全区分所有者の代理ではないからですよ。

[790: 匿名さん]

法人組合と非法人組合の違いが分からないマンション管理士。

[791: 785]

>>789
ありんと。

大規模マンションで20人も理事がいるところは、
全員が全員、代表権もっていたら大変だよね。
理事１人にして、他は違う呼称の役員にしてんのかな。

[794: 匿名さん]

何をもめているのか、よくわからんが常識で考えれば、答えは簡単だよ。わしは５年理事長をやっているが、「理事が他の理事に委任できない」なんて考えたこともないね。たとえ、委任状があろうとなかろうと、「この件をＡさんに委任します」といえば、委任は成立だ。マンカン、弁護士もいらない常識の問題だよ。
「配偶者はＯＫで、他の理事はダメ」なんて、ありえないよ。「委任には組合員全員の承諾が必要」なんぞ、何を寝言いっとるのかね。理事会を運営したことがない法律バカしか考えない理屈だ。わしは民法も区分所有法も判例もよく知らないが、常識はわきまえているつもりだ。
仮に９人の理事のうち５人出席で理事会を始めたときに、１人の理事の家族が事故で緊急入院したとする。そのときその理事が「あとの議題は、Ａさんの判断に同意します（つまり委任だ）」といえば、紙（委任状）などなくても、流会せずに理事会を続けるのに、何か問題があるのかね。
「総会で信頼できると承認した理事が他人に委任するのは、承認した組合員の信頼を損なう」なんて、バカな書き込みがあったが、「だれも知らない第三者に委任している」のとは、訳がちがうよ。総会で承認され理事に委任する話だろ。逆に「総会で承認されていない配偶者はダメ」というのなら、少しは話は分かるがね。
たぶん、理事会での委任に慎重になっているのは、「理事長が委任状を集めて、独断専行」で物事を決めることに対してではないのかね。しかし「理事会は総会での承認事項の具体的執行や総会への提出議案の検討する場」であり、最終決定するのは総会だろ。理事会は大きな制約下にあるんだよ。もっと、言わしてもらえば過半数の委任状での総会成立を認めている現実を考えれば、理事間の委任ができないなんて、机上の空論にもならないね。常識のないやつはかなわん。

[795: 匿名さん]

なるほど常識ね。確かにそうだ。

[796: 791]

>>793
ってことは、会計理事も理事だから、管理組合の代表権を持っているのかな？

[797: 匿名さん]

>と、言わしてもらえば過半数の委任状での総会成立を認めている現実を考えれば、

ん？それになんの問題があるんだ。
仮に問題があるとしても、マイナスを享受するのも自分たち。全くもってノー・プロブレ無。

[798: 匿名さん]

いるんだこういう人が。
「電話のやり取りだけで今まで取引してきたんじゃ。それが常識じゃ。文句言った奴はおらん。」
・・・常識だと思ってたのは自分だけで後でひっくり返されて泣く。
それが嫌だから「ひっくり返されないのかどうか」を確認してるんだろうに。

次元が違う話を偉そうに言う人ほど「常識」という曖昧なものにすがるんだよね。

[799: 匿名さん]

>仮に問題があるとしても、マイナスを享受するのも自分たち。全くもってノー・プロブレ無。

この人も同じ。
「マイナスを享受しないように」考えているんだから全くの的外れ。
損をするのは自分たちだけにしてくれ。

[800: 匿名さん]

いや、理事会みたいな内々の組織はファジイでいいんだよ。