マンション管理士の活用。。。パート７

[匿名]

パート７です。

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/
パート６　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/178969/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[601: 元フロント]

600
自主管理は確かに究極かもしれません。
問題はそこに継続性があるかどうかです。

自主管理のマンションにありがちな、有力者がずっと理事長やってて、年とったから引退しようと思ったら、引き継ぎ先がない！管理会社に任せようにも、管理費が安すぎて払えない。

これらが解消されるなら、自主管理もありですね。

それができないから、管理会社があるんですけどね。

[602: 匿名さん]

＞有力者がずっと理事長やってて、年とったから引退しようと思ったら、引き継ぎ先がない！

そんな状況では始めから自主管理はやりません。

[603: 元フロント]

602
貴方はそうかもしれませんが、実際古いマンションで、自主管理やってたところはこんな感じですよ。

最初はそんな状況だったらって思われてるかもしれませんが、実際貴方が理事長やって３０年後に引き継ごうとしたら、周りは賃貸だらけかもしれませんね。

それとも、引継ぎ先がいっぱいある良い環境にあるかもしれませんね。
先のことは誰にもわかりませんね。

[604: 管理侍]

>589
コ"ルコ"１３さん
今の時代、お忙しいのは何よりです。

管理士Ａさん、宅建マンさんの登場で少し面白くなりました。
お時間のある時に無理のない程度でご参加ください。

[605: 匿名さん]

管理士Ａ＝宅建マン
でないの？

[606: 匿名さん]

＞自主管理のマンション

この業者さんは自主という意味が分からないのね。

[607: 匿名さん]

一人で固定HNを使い分けるくらいなら始めから匿名にしたらどうなの？
それとも固定HNを使う人は多重人格者かしら？

[608: 管理侍]

>600
>自主管理以外にありません。
>602
>そんな状況では始めから自主管理はやりません。
>606
>この業者さんは自主という意味が分からないのね。

ご自身のご意見を述べられるのでしたら、もう少し具体性を持たせて頂けませんか。
他人からの具体的な指摘にも具体的に反論して頂けると助かります。
一行のコメントを繰り返した結果、他人の誹謗中傷で終わるというのはあまりに自分勝手です。

[610: 匿名さん]

>一人で固定HNを使い分けるくらいなら始めから匿名にしたらどうなの？
>それとも固定HNを使う人は多重人格者かしら？

一人が複数のコテハン使ってても全然かまわんだろ。
どうしたって結局書いてる本人にはたどり着かないんだから元々意味ない。
各コテハンが一貫してるかどうかだけ考えりゃいいんだよ。

こういう奴が実は一番のコテハン信奉者なんだけど自覚がないんだろうな。

[611: 前期高齢管理士]

コテハンの勧め

独自の固定ＨＮで参加される方が増えてきましたが、まだまだ匿名等管理者側の用意した汎用ＨＮでの
レスが多いですね。
コテハンも匿名には違いありませんが、意見交換や議論バトルになる時、相手が特定出来ないとやり難い。
コテハンは過去の自分の発言が残っているので、いい加減な書き込みはしにくいけれど、一貫した考えの
相手は其れなりの評価が出来ますし参考にもなります。

複数のコテハンを使用している方がいるかも知れませんが、複数の方と認識すればよい事です。
（一人芝居を演じられると混乱はしますが、仕方がありません）

誰かの書き込みに対して匿名等の汎用ＨＮで批判だけする方が居ますが、単なる野次に過ぎません。
この板に登場する人や眺めている人は、暇か時間を見つけて参加しているのですが、野次の為だけとはね…

継続的に参加される方は是非独自のコテハンを…（参加が一段と面白くなりますよ）

[612: 匿兵衛さん]

昔、某スレにつぎのように投稿された方がいました。

>私は、今後匿名を隠れ蓑にする意見開陳は無視します。
>せめて、No.※※の匿名Aさんの様に、他と区別し、特定出来るハンドルネームを
>使うのが常識ではないだろうか。

>by 後期若年者　2008-07-17 21:09:00

いまごろ、この方はどうしているのでしょうね。silver さん

[616: 管理侍]

>609
具体性のない一行レスへの指摘に対する返しが、具体性のない一行レスとは驚いた。

>609の貴方の意見に具体性は無いが、私が傲慢不遜なのは認めます。
貴方は知らないかもしれませんが、私は「マンション管理に関する嘘やデマを正す」
と言って侍を名乗り、ここでの書き込みを始めました。
つまり傲慢不遜であることを自ら宣言しているのです。

そんなことより、マンション管理に関する貴方のご意見、考え方を聞かせて頂けませんか？

管理士Ａさん、宅建マンさん、前期高齢管理士さん、ゴルゴさん、暇人さん、研究会さん、元フロントさんなど、
コテハンの方々はしっかりとした自分の意見を述べられています。
個々の意見の違いや対立はあれど、確かな自分の意見をもっておられるこの方々を私は尊敬します。

ご自身を振り返って貴方はいかがですか？

[617: 管理侍]

>616の続き

勿論コテハン以外の匿名さんのご意見でも素晴らしいものもあります。
しかし匿名さん故？なのか、残念ながらあまり記憶に残らないです。

多分、匿名さんとは会話が続かない（どの方がどの方かわからない）からだと思います。

[618: 前期高齢管理士]

＞匿兵衛さんへ
silver さんとは私への問いかけ？
後期若年者のコテハンを使われていた方は覚えています。
私はこのＨＮを使い始めた後で登場されたので、モジられたのかな？とは思った記憶があります。
最近このスレでは見掛けませんね（他のスレは知りませんが）

＞６１５の匿名さんへ
上述のとおり、コテハンの件はあなたの見込み違いです。
いまだご当人が眺めていれば、何かコメントが入るでしょう。

その前は確か…と思わせぶりな書き込みですが、具体的にどうぞ（若年者さんの事なら不要です）

寸鉄の件、確かにありますね。
しかし適切かつ強烈な指摘を受けても、汎用Ｎでは以後参考意見として注目しようがありません。

[619: 匿名さん]

この種の掲示板なら、コテハンに関心を持つより内容に関心を持つのが正しい。

[620: 匿名さん]

>私は、今後匿名を隠れ蓑にする意見開陳は無視します。

は管理寺のコメント。

[621: 匿名さん]

≫≫この種の掲示板なら、コテハンに関心を持つより内容に関心を持つのが正しい。

その通りかもしれませんね。それと中傷合戦より、内容ですね、

[622: 匿名さん]

内容には前後の一貫性も含まれるからね。その意味でコテハンの方が分かり易い。
内容の方が重要なのは賛成だけど、匿名（まあコテハンも本来的意味では匿名なわけだが）の方が良いことの理由にはならないでしょ。

[623: 前期高齢管理士]

＞匿兵衛さんへ
６１８の私のレスを一部訂正します。
貴方の示された日付では私の今のＨＮと矛盾しますので過去の思い当たるスレを調べました。（暇です）
すると以前のＨＮを使用していた時期には既に後期若年者さんは存在していました。

＞私はこのＨＮを使い始めた後で登場されたので、モジられたのかな？とは思った記憶があります。
これは記憶違いです。もしかしてモジったのは私の方かも（以前のＨＮの流れで）

＞６１５の匿名さんへ
上述は６１８で出したあなたへの質問のヒントにもなります。

[625: 販売関係者さん]

前期高齢ってまたでてきたのか？

[626: 匿名さん]

下らないね。中味よりコテハンでもめているよ。

[627: 新暇人さん]

わたしこのなまえでいくよ。

[629: 匿名さん]

>名前を付けろとか具体的に質問しろとか

二つとも小学生でもできることではあるが。

[630: 管理侍]

>628
おっ！少し文字が増えたね。

>具体的に質問しろとか、えらそうにのたまわるから混乱するんだよ。
質問って具体的にするものだと思ってたけど、そうじゃないんだ。

で、あなたの考え方、ご意見は無いの？
マンション管理士の活用について是非語ってみて下さい。

[631: 匿名さん]

マンション管理士なんぞ活用せずとも、弁護士・建築士・公認会計士を使えばよい。そういう至極ごもっともな意見があったよ。

[632: 管理侍]

>631
そ、そ、それだけ？
>600>602>606>629>631が同一人物かどうかはわからないが参ったね。
大した寸鉄だ。

だいたい独り言なら「匿名さん」で全然よいですよ。
誰かの意見に物申したい（質問を含む）のならHNを示すのがエチケット。
私の感覚では常識です。
そうでなければ返答のしようが無い。
卑怯な言い逃げです。

[633: 宅建マン]

宅建マンでっせー。実はワテ、きのう「楽学、マンション管理士」を買い、今年受験することにしましたで。
これでも一部からは難関（？？？）と言われている宅建持ちでっから、マンカンも可能性はありまっしょろ。
合格したら「宅建管理士」として、このスレに参加しまっせ。勉強してワテのマンションの理事会に協力しまっさ。
応援よろしゅう頼んまっせ。

[634: 新暇人さん]

３週間前からやればうかるよ

[635: 宅建マン]

３週間では、受かる自信はおまへんわ。ぼちぼちやりますわ。

[636: マンションの理事]

>635さん
頑張ってください。
私の場合は、８ヶ月勉強しました。１日４時間程度。
ユーキャンの通信教育を受講しました。
過去問と市販の問題集を３冊買い、何回も繰り返しやりました。
勿論、基本書は、ユーキャンの分をやりました。
問題集中心でやったのが良かったような気がします。
解けなかった問題は、何故間違ったのかを検討することが大事だと思います。
問題集は同じものを何回やっても、満点は取れませんでした。
ある程度、勉強が進んだら、問題集は時間を測ってやるといいと思います。

[637: 宅建マン]

６３６さん

　親切なアドバイスありがとさん。

　宅建とかぶる部分は楽ですが、区分所有法と建物、設備、会計が難敵ですわ。
とても３週間では受かる気がしまへん。
「新暇人はん」はどんな勉強をしたんでっか。

[638: 匿名さん]

新暇人さんは、当然、失業者ですよね。
失業者向けの試験を３週間で合格したのですから。

[639: 匿名さん]

遂に失業者のスレッドになった。

[640: 匿名さん]

失業者の失業者による失業者のための資格。本当？

[642: 匿名さん]

>事実ではなくて自らの根拠なき価値観で他人を評価することは、ファッショに他ならないのです。

という評価も同じじゃねーの？

[643: 匿名さん]

そして誰もいなくなった。

[644: 匿名さん]

宅建マンさんは元祖の暇人を知らないんだね。

[645: 匿名さん]

所詮マンション管理士のスレッドはこうなる運命よ。
気の利いたマンション管理士はHPでも作っているよ。
失業中でHPも作れない自称マン管士かそれに憧れ資格を取ろうとしている者等がここにたむろそている。

[646: 匿名さん]

なぜ唐突に自己紹介を？

[647: 不動産業者さん]

マンションを購入するとき、分譲業者のつくった原始規約を読まずに印を押す。

組合員となった自覚も無いまま、きちんと管理費等は支払う。

理事に成りたがらない、ましてや総会はいつも委任状だけ。

自分の財産は専有部分だけと思ってる。

毎月管理費等を支払うだけで、その使い道には無関心。

こんな居住者ばっかりだったら、管理会社は笑いがとまらない。

[648: 匿名さん]

居住者も管理会社もウインウインの関係ならハピーで他人如きがとやかく言うことではないよ。

[649: 独り言]

反省しきりだ。なにも知らず、読まず判を押す。
共有者としての自覚なし。当然、組合役員なんてとんでもない！
委任状ですべてを済ます。なぜか？無知だから、人にそれを知られたくないから。
管理費の値上げ、賛成するしかない。反対はしない、見栄を張るから。ほとんどの組合員はそうだと思う。
ある意味、管理業なんて人の弱みに付け込んだビジネスでもあるネ。

組合員が見栄など張らなければ良いんだけど、どうしても見栄を張る、また生活にも余裕がない！

[650: 匿名さん]

>>644
知らないことはいえ、元祖と違うマガイモノに聞いても意味ないのにね。

[651: 匿名さん]

>毎月管理費等を支払うだけで、その使い道には無関心。 こんな居住者ばっかりだったら、管理会社は笑いがとまらない。

金持ち他人を使って喧嘩せず。

[652: 元フロント]

647
例えそうだったとしても、そこに不満が無ければそれはそれでいいんじゃないでしょうか？

ブランド品でも中身が伴わないものがあるんじゃないかなと。
でも、一流ブランドだからって本人が満足してればそれはそれで良いんじゃないですか？

まだまだ管理会社＞区分所有者ですね。
もっともっと情報を共有し、管理会社＝区分所有者の図になるように勉強する必要がありますね。

貴方は知ってる。
知らない人は損をする。
当然です。

それを馬鹿にしたり、哀れむ必要はないと思います。
そのことに気が付いた人がアドバイスを求めたら、わかっている人がアドバイスしていけばいいんじゃないでしょうか？

[653: 管理侍]

>641

「私の常識」って言ってるでしょ？
>事実ではなくて自らの根拠なき価値観で他人を評価することは、ファッショに他ならないのです。
>その「評価」で「卑怯」という主張は、説得力皆無ですよ。
なんだそりゃ？
多数の「匿名さん」に隠れてコテハンの者を非難するのが卑怯じゃなきゃ何なの？

貴方にはこのレスが私から貴方のへのレスだと理解できることでしょう。
だからこのレスを読んでまた私を非難することもできる。
しかし貴方からの再度のレスを私が読んでも、それが貴方なのか、別の方なのか私には区別がつかない。
それを繰り返すと、こちらは何人の匿名さんを相手にしているのかすらわからない。
ひょっとしたら当の本人は逃げていなくなってて他の人と会話しているのかもしれない。

つまり、匿名さんは永久にコテハンを非難し続けることができるが、
コテハンから匿名さんを非難することは不可能。
匿名さんは逃げることができる。
それを私は卑怯と思う。

まぁこれはあくまでも私の感覚ですから。
貴方は貴方の感覚でそれを卑怯ではないと思えばよいでしょう。

貴方が匿名さんである理由がよく理解できます。

[654: コ"ルコ"１３]

個人的には、努力している人と努力していない人の差が金額に現れて当然だと思う。

広告を見比べて、スーパーをいくつも回る人と値段を気にせず買う人には当然違う。
別に、値段を気にせず買うのが悪いとは言わないよ。本人が文句なきゃそれでいいんだから。



蛇足だが、給料日前と後のスーパーの広告の商品のラインナップが違う。先週買った奴が、激安ででてる～、な～んてね。（脱線しすぎ）

[656: 匿名さん]

組合員が見栄など張らなければ良いんだけど、どうしても見栄を張る、また生活にも余裕がない！


地方によってかなり違いがあるのではないで
しょうか。関西では「定価で物を買うのは恥」
に近い文化があります。管理費も見栄などでな
く、多くは「中身を知らない」「関心がない」だ
けで、知れば「安くして！」となります。知ら
ないことが「割高なコスト」が通用する最大の
要因だと思います。

[657: 匿名]

誠実な管理会社はどこでしょうか？

[658: 匿名さん]

そんな神様みたいなものは存在しない。社会に甘えてはいけません。

[660: 匿名さん]

他人から、
議長は委任状を無視して欠席扱いにする。
当該者が常用する場合は辞任を求める。

[661: 匿名さん]

Aさんお願いします。

[664: 匿名さん]

Ｃ型もあるよ

[665: 管理士Ａ]

「平理事です。」さま

　管理士Ａです。ご質問、ありがとうございます。ただ、結論から申しまして、ご質問の趣旨に一部不明な点や前提となる事実確認が確定していない部分がありますので、「明確な解説は難しい」点があることをご理解願います。また、スペースの関係や私のこのスレに費やす時間の関係もあり、詳細な解説ができないこともあります。あらかじめご了解願います。

　ご質問に沿って考えていきたいと思いますが、テーマは大きく分けて２つあると思います。１つは「理事会への理事の委任状の扱い」と、もう１つは「復代理」に関してだと思います。私が事実関係で不明なのは、主に「復代理」に関してです。詳細は後述します。

≫質問は、理事会での委任状についてです。
当組合は、総会では、委任状と議決権行使書を併用しております。
それと混同しているのか、理事会でも、理事の理事会への出席確認
と併せ、欠席の 場合は、理事長一任の理事会案内がきます。

　上記の部分に関しては、個人的には代理行為の原則である「本人が信頼すべき人に代理権を付与する」から考えて、「理事長一任の理事会案内」はあまり好ましいことではないと思います。なぜなら、本人（欠席理事）と代理人である理事長との信頼関係が不明だからです。

　もともと理事会での委任状の扱いについて、一部の組合で「理事会運営上の細則」などを定めている場合もありますが、規約で詳細な規定をしているケースは少ないと思います。このため総会での扱いを準用することが多いのですが、総会での委任状でも課題が少なくありません。中には「理事長（議長）などに委任する」との限定的委任状が多く見受けられるからです。私のマンションの場合は「○○号室の○○氏に委任します」としています。そして、その欄が空白の場合は「理事長に委任したものとみなします」としています。

　「代理人が行った法律行為は本人に帰属する」のですから、委任者が「信頼できる代理人を自らの意思で選択できること」が本来の姿です。その意味でも、ご質問の「理事長に一任」は問題があると思います。できれは「○○理事に一任します」と、すべきではないでしょうか。ただ、現在の「理事長一任の委任状の効力がない」とは言えません。欠席理事が「その書面を前提に委任状を出している」からです。

　総会と違って理事会では、私の知る範囲では一般的に事前の議決権行使書の配布、回収はありません。理事会の詳細な議案書が事前に配布されることは少ないからです。大半が「○○の件について」などの議題案が列記されているのみで、承諾を得る「方針案」が具体的に記述されることはレアケースだと思います。このためにも「本人が信頼できる理事への委任」ができるシステムが必要だと感じます。


　次に後半の復代理に関してですが、なぜ、復代理問題が出てくるのか具体的な事例がなく、解説のポイントも整理できませんが、ご容赦願います。

≫民法第１０４条によれば、委任による代理人（つまり理事）は、本人の許諾がなければ
復代理人を選任することは出来ないとなっています。
当組合では、理事の代理出席は、規約で同居する配偶者等が認められています。
当然監事については、議決権は与えられていません。
理事会で欠席理事の委任状は有効なのでしょうか。
尚、規約にその規定はありません。

　まず、民法104条の規定が紹介されていますが、相当、法律に詳しい方と推察されます。

第104条（任意代理人による復代理人の選任）
委任による代理人は、本人の許諾を得たとき、又はやむを得ない事由があるときでなければ、復代理人を選任することができない。

　以上が条文です。復代理人の選任は①本人の許諾を得たとき①やむを得ない事由があるとき――に限定されています。これは、ご存じのように復代理人は「あくまで本人のために行為する（本人の代理人）であって、代理人の代理人ではない」ためです。むやみに復代理人の選任ができないように規定しています。なお、「やむを得ない事由があるとき」の解釈は相当に難しい面もありますが、「代理人が本人との連絡が取れない状況となってしまった場合」などを指すことが一般的です。

　ご質問のケースは、「委任状により代理権を付与された理事長が欠けた場合」を意味しているのでしょうか。肝心のその点が不明です。多くのマンション管理規約には「理事長が欠けて場合はその職務を副理事長が代理する」と規定されています。標準管理規約の場合は「副理事長は、理事長を補佐し、理事長に事故があるときは、その職務を代理し、理事長が欠けたときは、その職務を行う」としています。

　ただ、この条文は「理事長の職務を副理事長が代理する」と規定しているのであって、「第三者からの委任行為を含めてすべての判断を代理する」とまで、読み込むことはできないと考えます。なぜなら、案件によっては「理事長と副理事長の意見が異なる、あるいは対立している」ことがあるからです。欠席理事は「理事長の意見なら、納得できるが、副理事長の意見には反対」との意思を持っていることも十分に考えられますから、原則として「本人の承諾」が必要になってくるのではないでしょうか。

　また、任意代理の場合、本人と代理人との委任契約の締結は、双方の自由意思にもとづいて、自由に決定することができます。つまり、任意代理人は、契約自由の原則（締結自由の原則）にもとづき、代理人になるかどうかを、断ることができます。復代理でも原則的に同様だと考えます。上記の場合、副理事長が「欠席理事と私の意見とでは、大きな隔たりあります。責任のある代理権行使ができませんので、復代理権の授与を断ります」と判断することもあります。

【当組合では、理事の代理出席は、規約で同居する配偶者等が認められています。 】

　ご質問の趣旨が復代理に関するものであるとしますと、上記の文章に意味がよくわかりません。「委任した理事長が欠席し、代わり配偶者が理事長職を務めている」ケースでしょうか。それとも単純に「欠席理事の配偶者等の代理出席」のことでしょうか。「理事長欠席の場合」は原則として欠席理事の許諾が必要になると考えます。

　ただ、具体的な運用で厳格にしていないケースもあります。例えば理事長（区分所有者）が忙しく、継続的に配偶者が「常に理事会に出席している」場合などです。欠席理事も「実施的な理事長は配偶者の方」と認識して「理事長への委任状を提出」するケースです。

　なお、「欠席理事の配偶者の代理出席」に関しては規約に定めがあれば、有効になります。この規定そのものは、区分所有者が忙しくて配偶者が出席しないと成立しない理事会がある「実態」を考慮して、標準管理規約などで「現状追認」された要素があると認識しています。もちろん区分所有者本人の出席が望ましい本来の姿であることは、言うまでもありません。

　いずれにしても具体的な条件が不明な点がありますので、明確な解説が困難であることをご理解願います。かなり急いで書きましたので、言葉足らずの部分もあると思いますが、ひとまず、委任状を「理事長一任」から「○○理事に一任」に変更することをお勧めします。なお、「平理事です。」さまを含め、第三者からの真摯な再質問や疑問には、時間の許す限り対応させていただきますが、言葉尻を取らえた「決めつけ」や悪意を含んだ異論には対応しかねますの、あらかじめご了解ください。

[669: 匿名さん]

こういうのを見ると暇人の鋭さが良く分かる。別格ということか。

[670: 前期高齢管理士]

なかなか内容に富んだ質問と管理士Ａさんのご回答でした。
「復代理」の理屈はともかく、理事会での代理は認められないと云う平理事さんのご意見には賛成です。
自分達のマンション運営に関して（総会で付託された範囲で）理事会で話し合って方向を決める訳ですから
理事会成立要件（一般的に過半数）を満たす為には、委任を云々するより、出席を促す努力が大切です。

輪番制等で形骸化した理事会も多々見受けられますが、理事に選任された方々の自覚を促す努力が、
より円滑なマンション運営の近道だと思います。

[672: 前期高齢管理士]

平理事さんへ
わたしのレスに反応されたので…補足します。
２０名の理事と云うと、かなり戸数の多いマンションだろうと想像します。
私の実体験からすると、大所帯になればなるほど色々な意見（異見？）が顕在化し易いものです。
もめる原因は、曖昧さに起因する場合が結構あります。
（後で出てくる反対意見は良くも悪くもここを突いてきます）
選任された理事の委任状など、曖昧さの典型だと私は思います。
成立した理事会の決定は（原則として）欠席理事が理事として反対出来る事ではありません。

私は原理主義者ではありませんが、規約に明文化されていない重要事項（この場合理事会での委任状）を
行うのは慎むべきです。必要ならまず規約改正（又は運営細則に補足）を総会に諮り承認を得る事です。

尚、先の文中で輪番制云々は、＝形骸化と云うつもりで書いたのではありません（念の為）

[673: 匿名]

評判よい管理会社でよかったです。

[675: 匿名さん]

平理事というのが管理士Ａを試したのか？
ただ、それだけなのか？
酔っぱらっているので・・・

[677: 匿名さん]

真面目であれば良いという事例ではないよ。物事の是非、善悪が肝心だよ。

[678: 匿名さん]

物事、柔軟に対応することが大切だ。杓子定規にやればいいというものではない。

[680: 匿名さん]

極端なこと言う。
収拾つかないほど柔軟にやれなんていってねーよ。

[682: 匿名さん]

矢張りマン管の欠点は法律に疎い点だね、他の事例を押し付けることしか出来ないことが明白になった。

[683: 匿名さん]

抽象論の雨あられ。わけわからん。

[684: 匿名さん]

基本的に私的自治の話。ルールは法令の強行規定に違反しない限り、自分たちで自由に決められる。しっかりしたルールづくりが必要。

[685: 匿名さん]

【矢張りマン管の欠点は法律に疎い点だね、他の事例を押し付けることしか出来ないことが明白になった】

法律に詳しい貴方の解釈を聞かせてくださいな。頑張ってね。

[686: 匿名さん]

「６８２」さま、鋭い指摘。感服します。
弟子にしてください。いや信者になります。「決めつけ教」の。

[687: 匿名さん]

「マンカン叩き」の教祖様の登場。待ってました。

相変わらず、中身はないけど。さすが教祖様ですね。

[688: 匿名さん]

管理侍は、どこに行ったの。体調が悪いのかな。

[689: 匿名さん]

教祖に、説得力は不要じゃ。言ったことはすべてが真実になるのじゃ。信じる者は救われる。

[690: 匿名さん]

教祖のところは、理事長と副理事長と会計理事で、大半のことは決めるんですよね。その他の平理事は「３人に委任していることにしている」でしたよね。とにかく教祖は偉い。マンション管理に民主主義やルールは不要だという「真理」を実践されているから。

[691: 匿名さん]

管理侍（フロント）は土日は忙しい。

[692: 匿名さん]

寸鉄、自らを刺す。「天に唾する」ともいう。

[693: 匿名さん]

鉄？
やわらかいんじゃね

[694: 匿名さん]

せっかく降臨された教祖様を、大切にしましょう。

[695: 匿名さん]

キョーソ、キョーソ、キョソ、キョソ、キョーソ。

尊師のおかげで、マンションに安心して暮らせる。

キョーソ、キョーソ、キョソ、キョソ、キョーソ。

[696: 匿名さん]

＞理事長と副理事長と会計理事で、大半のことは決めるんですよね。その他の平理事は「３人に委任していることにしている」でしたよね。
標準管理規約の場合はその通り。

[697: 匿名さん]

標準管理規約の何条に書いているのですか。具体的に条文を挙げて教えてください。

[698: 匿名さん]

第５節　　理事会
(理事会)
第５１条　理事会は、理事をもって構成する。
２　理事会の議長は、理事長が務める。
（招集）
第５２条　理事会は、理事長が招集する。
２　理事が○分の１以上の理事の同意を得て理事会の招集を請求した場合には、理事長は速やかに理事会を招集しなければならない。
３　理事会の招集手続については、第４３条（建替え決議を会議の日的とする場合の第１項及び第４項から第７項までを除く。）の規定を準用する。ただし、理事会において別段の定めをすることができる。
（理事会の会議及び議事）
第５３条　理事会の会議は、理事の半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席理事の過半数で決する。
２　議事録については、第４９条（第４項を除く。）の規定を準用する。ただし、第４９条第２項中「総会に出席した組合員」とあるのは「理事会に出席した理事」と読み替えるものとする。
(議決事項)
第５４条　理事会は、この規約に別に定めるもののほか、次の各号に掲げる事項を決議する。
一　収支決算案、事業報告案、収支予算案及び事業計画案
二　規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止に関する案
三　長期修繕計画の作成又は変更に関する案
四　その他の総会提出議案
五　第１７条に定める承認又は不承認
六　第６７条に定める勧告又は指示等
七　総会から付託された事項
(専門委員会の設置)
第５５条　理事会は、その責任と権限の範囲内において、専門委員会を設置し、特定の課題を調査又は検討させることができる。
２　専門委員会は、調査又は検討した結果を理事会に具申する。


以上が、標準管理規約の理事会に関する規定じゃ。分かったか。

理事会での委任に関することなど、一切ないじゃろ。だから、理事長、副理事長、会計理事の判断でいいのじゃ。平理事に一人前の権限を与えたら、やりにくくなる。

[699: 匿名さん]

もともと、国交相の標準管理規約は法令でありませんよ。「参考にする」ものです。

ときどき、勘違いしている「自称、法律に詳しい方」がおられますが、要注意です。

[700: 匿名さん]

国交相→国交省のまちがいでした。

[701: 匿名さん]

マンションの理事をしています。教えてください。
　
　総会での委任状と違って「理事会での委任や代理は無効」との書き込みがネット上でありました。
本当なんでしょうか。その専門家と思われる方の文は下記のようになっていました。（２つ紹介します）

（１つ目です）
理事会で委任状が使えない根拠は下記の条文です。
民法第104条
委任による代理人は、本人の許諾を得たとき、又はやむを得ない事由があるときでなければ、復代理人を選任することができない。

理事は全組合員の委任による代理人であり、本人（全組合員）の許諾なしに、復代理人を選任（例えば理事長に委任）することができないということ。
理事会で理事が委任状で他人に委任する場合は、委任状に全組合員の同意書の添付が必要です。
やむをえない事由というのは、病気とかケガの場合で、仕事が忙しい程度では認められません。

（２つ目です）
>委任を禁止する具体的な条文が見当たらない
理事が理事会に実出席するのが当然だから条文にないのです。
会社法の取締役会の定足数と同じ考え方です。だって総会では理事の代理を認めることを前提に理事を選出していません。仮に定款や決議があっても無効です。

＞うちのマンションでは、理事会運営細則で、理事が代理人を出席させることを認めています
この細則は無効です。あっても何の意味もありません。

＞委任が認められるなら、理事会の参加者１人でも良くなってしまうという理屈
この考え方で間違いないと思います。

　法律に詳しい方からの詳細な解説を期待しています。

[702: 匿名さん]

教祖に聞いたら？

管理士Ａは法律に疎いからダメでしょう。

管理侍が解説してくれるかもね。

[703: 販売関係者さん]

＞＞７０１
＞＞（１つ目です）

それ、私が書いたんですよ。電話で聞いたマンション管理センターと知り合いの弁護士両方の見解ですよ。

[704: 販売関係者さん]

管理侍の質問部屋に理事会の定足数不足の対策はいろいろ書いてありますよ。

[705: 匿名さん]

「販売関係者さん」さま

理事会の代理人（たとえば配偶者）出席も当然に「復代理」になるから、認められないことになると理解してよろしいでしょうか。

[706: 管理士番号035]

販売関係者さん初めまして　わかりやすい説明ありがとうございます

引き続いてご教授ください

委任がだめなら、あらかじめ議案が明確な場合
書面での意思表示は、良いことでしょうか？

[708: 匿名さん]

「販売関係者さん」さま

　ご教授ありがとうございます。

「理事の代理出席は任意規定だから、規約に「理事に事故があり、理事会に出席できない場合は、
その配偶者又は、一親等の親族に限り代理出席を認めることができる」という規約を設ければ
いいよ」

　「理事の代理出席は任意規定」とありますが、「理事間の委任行為」は、何か法律（強行規定）で禁止されているのでしょう。「復代理」に関しては「他の理事への委任」も「代理出席」も同じように感じるのですが。規約に「理事の他の理事への委任状を認める」と規定した場合の、無効（違法）の根拠を教えてください。

[710: 宅建マン]

宅建マンでっせー。しばらく見てないと「理事の委任状」のことが話題になってまんな。法律の詳しいことは知りまへんが「委任状は無効」とは、ほんまでっか。結構多くのマンション理事会で「違法、無効」なことが行われていることになりまんな。ただ、弁護士はあてにならんことが多いことも事実でっさかい、ちょっと勉強してみますわ。過去に役立たず弁護士を数人見てきましたからね。

　

[711: 匿名さん]

「理事間の委任行為」が民法上の違法でしたら、次の標準管理規約は、違法な規定にならないのでしょう。


３８条４　理事長は、理事会の承認を受けて、他の理事に、その職務の一部を委任することができる。

[712: 匿名さん]

「いま、マンションで抱えている問題のことの経緯などを知っている理事には委任（代理）できない」が、「問題をよく知らない配偶者への代理はいい」とは不思議な決め事ですね。さっぱり理解できません。どちらも「復代理」のはずですよね。

　また、「全組合員の許諾」など、現実的にありえないのではないでしょうか。とにかく法律の解釈は難しいですね。はっきり書いたらいいのね。現実離れした話に感じます。

[716: 匿名さん]

７１３さん

　７１１です。お答えありがとうございます。ところで「理事間の委任行為と、理事の委任状とはちがいますから」ですが、何がちがうのかがわかりません。どちらも同じ「理事間の委任行為」にみえるのですが。「委任状はだめだが、口頭で委任します」いえば、有効ということでしょうか。

[717: 匿名さん]

暇人にでも聞けよ。

[718: 匿名さん]

理事は総会で選出されたからですよ。
全組合員の許諾は法律です。現実には不可能なことですが。

　やはり、凡人の能力ではわかりません。「全組合の許諾が法律」とは、何の法律の何条に書いているのでしょうか。まさか民法104条ではないでしょうね。

　仮にそうであっても「総会で理事会運営等の細則を審議」したうえで、可決承認しても「理事間の委任行為が違法」になるのですか。

「理事は総会で選任されたからですよ」の意味もよくわかりません。もう少し丁寧に解説をお願いします。「配偶者は総会で選任されていない」ことは理解しますが、それがなぜ、「配偶者はＯＫで理事はダメ」の理由になるのかわかりません。

[720: 匿名さん]

質問者へ

総会と理事会の最大の違いは「理事会は実出席が成立要件」になっているからです。

標準管理規約では

【第５３条　理事会の会議は、理事の半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席理事の過半数で決する】

と規定します。代理出席は実出席になりますが、委任状は実出席になりません。

[724: 匿名さん]

第４７条　総会の会議は、前条第１項に定める議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。

２　総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。

[726: 匿名さん]

だれか、少しぐらいはまともな解説をする人はいないの？
結論は書くが、肝心の根拠がほとんどない。残念です。

[727: 匿名さん]

大体から理事会の委任状に関して民法104条の復代理の規定などを、持ち出すから混乱する。

理事会の運営は「法令に違反しない限り」はマンション住民が納得のいくルールを決めて運営すればいいだけです。

関連の案件での、ある弁護士コメントをネットから拝借します。


ＮＰＯ法や民法は、理事会を設置するかしないかについて、
当該団体の私的自治に委ねていることになります。それなら、
理事会の運営についても、私的自治に委ねられていると解す
ることができそうです。

　このことに関し、マンションの管理組合の理事会につい
て、理事会に理事の代理人が出席することは違法ではない
とした最高裁判例（平成２年１１月２６日：判例時報１３
６７号２４ページ）があります。

（中抜け）

このように、ＮＰＯ法人の理事会においては、委任状によ
る代理人の出席を許すかどうかは、私的自治の範囲であり、
当該団体の実情に応じて自由に決めることができるという
ことになります。

[728: 匿名さん]

配偶者とかは、任意規定だからではないの。
だから、規約に決めれば理事にもなれる。

？

配偶者が理事になれるかどうかの議論だった？

「復代理」の議論だったのでは。

[730: 匿名さん]

管理組合の役員が総会で選任されたのは組合員から役員を委任され当人は受任したのである。
それが理事会で他の役員に対して委任することは、受任者（当人）が自ら受けた仕事をさらに他者に委任すること（復委任）となり、委任者（総会での組合員）の信頼に反することになるので許される行為ではないので出席出来なければ欠席すべきである。

[731: 匿名さん]

教祖さま。ご降臨を！

[733: 匿名さん]

会社法の対象となっている企業とマンション管理組合を同一視するのは、なぜ？

マンション管理組合は会社法の規制対象になっているのですか。

[735: 匿名さん]

「委任状による代理出席はいいとは」とも、「ダメ」とも区分所有法には書いていないですね。

しかし、「配偶者の代理出席はいい」のはなぜ？。だれも解説してくれない。どうしてだろうか。

[736: 匿名さん]

≫しかし、「配偶者の代理出席はいい」のはなぜ？。だれも解説してくれない。どうしてだろうか。


それが解説できる方が、いそうには思えないね。

[737: 匿名さん]

７３２さん

このように、ＮＰＯ法人の理事会においては、委任状によ
る代理人の出席を許すかどうかは、私的自治の範囲であり、
当該団体の実情に応じて自由に決めることができるという
ことになります。


このコメントも、ある弁護士の引用文ですよ。私には、違和感なく読めましたよ。

[738: 匿名さん]

【管理組合の役員が総会で選任されたのは組合員から役員を委任され当人は受任したのである。
それが理事会で他の役員に対して委任することは、受任者（当人）が自ら受けた仕事をさらに他者に委任すること（復委任）となり、委任者（総会での組合員）の信頼に反することになるので許される行為ではないので出席出来なければ欠席すべきである。】


　一様、筋が通っているような文章ですが、「委任者（総会での組合員）の信頼に反することになるので許される行為ではない」の部分が理解できません。「委任者（総会での組合員）の信頼を受けてた他の理事に欠席理事が委任すること」が、なぜ「信頼に反すること」になるのでしょうか。

　逆に「総会の承認を受けていない欠席理事の配偶者に代理させるほうが、信頼に反すること」になりませんか。この点をわかりやすく解説してください。

[739: 匿名さん]

＞しかし、「配偶者の代理出席はいい」のはなぜ？。だれも解説してくれない。どうしてだろうか。
出来ない。

[740: 匿名さん]

＞なぜ「信頼に反すること」になるのでしょうか。
理事会に自ら出席をすることが業務の一つである事を認識して受任しているのだから、それに反する他への委任行為は委任者の信頼に背くことは当然。

＞　逆に「総会の承認を受けていない欠席理事の配偶者に代理させるほうが、信頼に反すること」になりませんか。この点をわかりやすく解説してください。
理事会には代理出席は出来ない。

[742: 匿名さん]

＞なぜ「信頼に反すること」になるのでしょうか。
≫理事会に自ら出席をすることが業務の一つである事を認識して受任しているのだから、それに反する他への委任行為は委任者の信頼に背くことは当然。


　緊急の用事や法事等がある場合でも「委任者（組合員）の信頼を受けて就任した理事長等の他の理事に委任すること」が、「委任者の信頼に背く」との理屈には、違和感が強く残りますが、あなたの主張の主旨は分かりました。


＞　逆に「総会の承認を受けていない欠席理事の配偶者に代理させるほうが、信頼に反すること」になりませんか。この点をわかりやすく解説してください。
≫理事会には代理出席は出来ない

　これは上の考えから判断して「あなたの結論としては当然」だと思います。「委任者（組合員）の信頼を受けた理事長等への委任（代理）を否定している」のですか。しごく説得力があります。ただ、このスレの多くの方や実際の運用は標準管理規約のコメントなどを背景に「許容」していますね。

[744: 匿名さん]

もともとの質問者の理事です。

理事会を欠席する場合、委任状で他の理事に委任するのは有効という
法的根拠等は全然触れられていないね。
民法104条とかで、復代理人は選任できないとか、区分所有法に理事会の規定はないとか
会社法でも取締役会の委任状はだめとか、区分所有法は、民法の定めを準用しているとか
そういった理事会での理事の委任状はダメという根拠はでてるけどね。


　私の質問は「委任状での他の理事に委任するのは有効」というものではありません。無効の場合の根拠を教えていただきたかったものです。

これまでのスレの流れを踏まえて質問を２点に整理します。

①総会で組合員の承認（信頼）を得て就任した他の理事に委任することが、「何の法律に違反するのか」を具体的に示してほしい。民法104条にその根拠であるとの説明もありますが、いまひとつ合点がいかないのです。もともとの目的をすごく「拡大解釈」しているように感じます。「ダメな根拠」をズバリ解説してください。

②民法104条等で「復代理人は選任できない」といいながら、なぜ、「総会で承認されていない理事の配偶者への代理（復代理）がいい（許される）のか」の法的根拠を説明をしてほしい。どちらも復代理には違いはないと思いましたから。


結論

　「違法」の根拠がわかれば、当マンションでの総会で承認された「理事会運用細則」に基づく委任状を廃止したいと思います。しかし、これまでの解説では廃止提案はしにくいのが実感です。まさか「取締役会と理事会は同じ」などの理由をするわけにはできません。

[745: 匿名さん]

委任状ＯＫという規約にしたらいいじゃん。

[746: 匿名さん]

【理由は、理事は組合員の総意で選任されたから。
代理出席は規約に定めればオーケー、但し委任状はだめということ。 】


　質問者はなぜ「組合員の総意で選任された理事への委任はダメ」で「そうで
ない代理出席はＯＫなのか」の根拠を聞いているのだと、思うよ。
　
　その説明には、まったくなっていないように感じます。ただ、法令でない標準管
理規約のコメントを出しているだけですから。もし、コメントで「理事会への委
任状は総会での決議を経た規約や細則によるものが望ましい」と書いてあったら、
どうなるのですか。上記の解説は「民法（復代理規定）より国交省のコメントが
優先される」との説明ですから。

[747: 匿名さん]

「マンション管理に関する嘘やデマを糺す」べき「管理侍」の出番を待っています。
いまこそ、あなたの出番ですよ。いま、出ないでいつ出るのですか。

[748: 匿名さん]

その点、教祖様は偉い。委任状などなくても「平理事は理事長、副理事長、会計理事に委任している」と断言されるのですから。

[749: 匿名さん]

管理侍さん。

「組合員の総意で選任された理事への委任（復代理）はダメ」で「そうでない代理（復代理）出席はＯＫなのか」の根拠を、優しく説明してあげてください。あなたも確か「委任状はダメ」の考え方だったと思うのですが。

[750: 匿名さん]

もともとの質問者の疑問に矛盾なく答えるのは、まず無理だね。ギブアップします。

[751: 匿名さん]

「代理出席は規約に定めればオーケー、但し委任状はだめ」との結論をお持ちの方は、少なくとも次の矛盾を解決する必要があります。

　民法104条を根拠に「理事会での理事の復代理はダメ」とした場合、これは強行規定を意味します。これは「欠席理事の他の理事への復代理」か「欠席理事の配偶者への復代理」かの違いを問いません。104条にそのような具体的な規定がないからです。また、委任状の有無も問いません。

　一方で「国交者のコメント」を根拠に「配偶者等の代理出席（復代理）」は「任意規定」だとも説明されています。民法104条で「強行規定でダメな復代理」がなぜ、任意規定になっているのかの説明が全くありません。もし、法律より「標準管理規約のコメント」が法的効力の上位にあるなら、その根拠が必要になります。

　一般的に「特別法は一般法を優先します」が、マンション法とも呼ばれている区分所有法（特別法）には、理事会そのものの規定すらありません。しかも標準管理規約は「モデル（参考にすべき雛形）で法的拘束力を有していない（もちろん、強行規定でない）」うえに、コメントは「指針及び解説」の意味合いが強いものです。とても民法の効力を上回るものであるとはいえないでしょう。このコメントを根拠に「配偶者の理事会代理出席」は「任意規定である」と解説すると、民法104条の強行規定解釈と衝突することになります。

　仮に国交省のコメントが「民法の強行規定に抵触」するとしたら、大きな矛盾を生むことになります。どのように、この矛盾を解決されますか。

[752: 管理侍]

民法に拘り過ぎ。
「区分所有法４９条の３」の解釈の問題でしょ。
そして、どなたかが紹介された平成２年１１月２６日の最高裁判決。
まずはその判決全文をしっかり読むこと。

私は、ここでの書き込みに少し嫌気を起こしています。

>747
都合のいいこと言うんじゃないよ。

[753: 匿名さん]

（理事の代理行為の委任）
第49条の3 　 理事は、規約又は集会の決議によつて禁止されていないときに限り、特定の行為の代理を他人に委任することができる。

[754: 匿名さん]

管理侍さん

　待ってました。ただ、判例の全文をよむのは、別として、あなたの見解を教えてください。

[755: 匿名さん]

再録

基本的に私的自治の話。ルールは法令の強行規定に違反しない限り、自分たちで自由に決められる。しっかりしたルールづくりが必要。

[756: 宅建マン]

「管理侍」はんが、もしいなくなると、さみしおまっせ。このスレをワテもみる楽しみが減りますがな。これからも、どんどんカキコしてくださいな。よろしゅうたのんまっせ。

[757: 管理侍]

【判決文一部抜粋コピペ】
　理事会を設けた場合の出席の要否及び議決権の行使の方法について、
法は、これを自治的規範である規約に委ねているものと解するのが相当である。
すなわち、規約において、理事会における出席及び議決権の行使について代理の可否、
その要件及び被選任者の範囲を定めることも、可能というべきである。
　そして、本件条項は、理事会への出席のみならず、理事会での議決権の行使の
代理を許すことを定めたものと解されるが、理事に事故がある場合に限定して、
被選任者の範囲を理事の配偶者又は一親等の親族に限って、当該理事の選任に基づいて、
理事会への代理出席を認めるものであるから、この条項が管理組合の理事への信任関係を
害するものということはできない。

「包括的委任」ではないので民法には反しない、ということでしょう。
緊急避難的措置ですから。

[758: 匿名さん]

民法104条は任意規定だろうよ。任意規定の意味が誤解されているな。
任意に決められた合意としての規約があれば規約に従うというだけの話。
で、残るはその規約の有効性の問題（←民法との抵触云々とはもう次元が違う）。

その規約の有効性については確か判例（管理侍が指摘した平成2年のものかな？記憶曖昧）があって、これは管理組合法人の理事に関する判例。ここでは「規約の趣旨が代理を許しているといえるか」というかなり実質判断によって、結果的に理事の配偶者への委任を認めたはず（悪いけど記憶曖昧）。
ちなみに分かってると思うけど、区分所有法49条の3は法人化されていない管理組合には直接適用されないことはいいよね。

これに対してもっと最近の裁判例（確かどこかの高裁）があり、法人ではない管理組合における理事による他人への委任（その相手が第三者だったか住民だったか他の理事だったかは記憶曖昧）を「理事の性質上委任は無効」としたはず。

上記判例と裁判例の結論はもしかしたら真逆かもしれないけど、要するに法令や判例（裁判例）レベルでは明確な結論は出ていない。
また、容易に推察できるようにそもそも規約が無ければ無効と判断される可能性が高い（その理由づけとして民法104条が持ち出されるのだとは思う。ただ、それは規約が無いからであって決して同条が強行規定であるからではない）。
・・・ここまでが「現行法上どうなっているか」に対してなすべき回答。

その上で更に「今後どうすれば良いか」と問われれば「認める場合にも可能な限り制限的にしておくことで後に無効と判断される可能性を低くすべき」が回答例かな。

[759: 匿名さん]

つーか、マンション管理士って裁判例を調べて回答を示すこともできないの？
生半可な法律の理解で変な助言をされる組合員はたまったもんじゃないな。

[760: 匿名さん]

つーか、マンション管理士って裁判例を調べて回答を示すこともできないの？
生半可な法律の理解で変な助言をされる組合員はたまったもんじゃないな。


またも出ました。「決めつけ教」の信者。いや、教祖かな。
相変わらず、管理侍さんたちと違って、中身がないね。

[761: 匿名さん]

決めつけというか、ここまでのスレの結果だろ。どんだけ前向きな読解力なんだよ。

[762: 匿名さん]

ここまで裁判例が全然指摘されてなかったのはたまたま忘れてただけでマンション管理士さんたちは実際にはビシッと説明しているかも知れない…とまで考えてやらなきゃならんのか。世話の焼ける資格だなぁ。

[763: 匿名さん]

マンション管理士に相談したのに全然頼りにならなかったら、その住民はマンション管理士って使えねぇなぁと思うだろう。それに対して、決めつけるなって騒ぐのかなぁ。お気楽な仕事だねぇ。

[764: 匿名さん]

これまでのやりとりの大半はマンカン師だったのですか。
すごい洞察力ですね。

「７６１」「７６２」は、いずれにしても、具体的な見解や内容はありませんね。

[765: 管理侍]

>民法104条は任意規定だろうよ。任意規定の意味が誤解されているな。
>任意に決められた合意としての規約があれば規約に従うというだけの話。
>で、残るはその規約の有効性の問題（←民法との抵触云々とはもう次元が違う）。
確かに。

>ちなみに分かってると思うけど、区分所有法49条の3は法人化されていない管理組合には直接適用されないことはいいよね。
その通り。
しかし、法人化されていない管理組合の理事会においても同条件の規約であれば同じ解釈をしても問題ないのではないでしょうか。
今回の質問の一つは「配偶者の代理出席」の話でしたし。

>上記判例と裁判例の結論はもしかしたら真逆かもしれないけど、要するに法令や判例（裁判例）レベルでは明確な結論は出ていない。
平成２年の最高裁判決のケースに関しては「明確な結論」ですよね。
「法人化されていない管理組合としての結論は出ていない」という意味での異論はありません。

>また、容易に推察できるようにそもそも規約が無ければ無効と判断される可能性が高い（その理由づけとして民法104条が持ち出される>のだとは思う。ただ、それは規約が無いからであって決して同条が強行規定であるからではない）。
>・・・ここまでが「現行法上どうなっているか」に対してなすべき回答。

>その上で更に「今後どうすれば良いか」と問われれば「認める場合にも可能な限り制限的にしておくことで後に無効と判断される可能性>を低くすべき」が回答例かな。
仰る通りでございます。
貴殿が早くに回答されていれば即解決でしたね。
ひょっとして暇人さんでは？

[766: 匿名さん]

質問したら、「マンカン師」
回答したら、「マンカン師」
なんでもかんでも「マンカン師」

血にうえたオオカミみたいにマンカン師批判しかできない
連中は、テーマにあった具体的な批判をしたまえ。

役に立たないマンション管理士がいることを、誰も否定していない。

自分がどれだけ法律に精通しているか知らないが、内容もなく他人
を批判することが「恥ずかしいこと」と思わないのかね。

品性を疑う。

[767: 管理士A]

「平理事です。」さま

　管理士Ａです。しばらくは本来の仕事と管理組合関係の業務に追われ、スレを見る時間もありませんでした。返信が遅くなりましたことをお詫びいたします。また、丁重な励ましの言葉をいただき、感謝しております。まだまだ半人前の管理士ですが、少しでもお役に立てる管理士を目指しています。これからもよろしくお願いいたします。なお、前回「長い」とのお叱りを受けましたので、本日は極力、短文に心がけたいと思います。

　ご質問の「理事会の委任状」の件ですが、私は基本的に「有効」との立場を前提に先日の文章も作成しました。もちろん、むやみに「委任状を利用する」ことを推奨しているわけではなく、あくまで「本人出席の努力」をした上で、例外的な措置としてのことです。また、当然のことですが、そのことを規約又は管理組合の運営上の細則（例えば、当マンションでは「理事会等の組織運営に関する細則」）で設け、総会で承認を得ておくことが前提になります。総会の委任状も「○○号室の○○さん」と任意に代理人を選択できるようにしておくのが、代理制度の精神を生かしたものだと考えます。ただ、本人出席ができない場合は議決権行使をした方が望ましいことは、いうまでもありません。

　本日のスレで法令、判例、標準管理規約のコメント等が紹介されています。以前にも書き込みましたが、法律はその「制度趣旨（制定する目的等）」をとらえることが重要だと認識しています。条文の一部だけを理解しても全体を理解したことになりません。また、判例の場合も、「結論」だけを理解しても、あまり意味がないと考えます。訴訟ごとに個々の背景や前提条件が異なるからです。具体的な事例ごとの事実関係をしっかり知らないと誤読する危険性もあるからです。

　私が事実確認を強調するのは「裏取り」をしっかりしないと、大きなミスを犯す危険性がある仕事についているからです。慎重のうえにも慎重に判断する癖がついています。ただ、結論を出さないのとは異なります。

　たとえば、本日の書き込みにある「最高裁判所 平成２年１１月２６日判決」は、和歌山県内のあるリゾートマンションでのことです。リゾートマンションなので、従来から理事本人が出席せず、配偶者などの代理人が出席することがしばしばありました。そこで、管理組合（管理組合法人）は総会を開き「理事に事故があり、理事会に出席できないときは、その配偶者又は一親等の親族に限り、これを代理出席させることができる」という規定を管理規約に新設する決議をしました。

　これに対し、区分所有者の１人が、そのような管理規約の規定は、民法５５条に違反するから無効であるとして、総会決議無効確認の裁判を起こしたのがこの事件の始まりです。

民法５５条（理事の代理行為の委任）
理事は、定款、寄付行為又は総会の決議によって禁止されていないときに限り、特定の行為の代理を他人に委任することができる。

区分所有法にも同様の規定があります。
（理事の代理行為の委任）
第49条の3 　 理事は、規約又は集会の決議によつて禁止されていないときに限り、特定の行為の代理を他人に委任することができる。

　詳細を書くとまた長文になりますので、割愛しますが、結果的に一審の大阪地裁は「区分所有者の勝訴」、二審の大阪高裁で逆転判決が出て、最高裁で「総会決議は有効」が確定しました。このように裁判所によっても判断が異なるのが訴訟です。ましてや事案の個々の内容によっては、「一見同じように見える事案でも」結論が異なることが多くあります。注意が必要です。

　民法104条については、先日も少し触れましたが、その制度趣旨から判断して「管理組合の理事から理事への委任を禁止する規定」を意味するとは、私は考えていません。少し解釈を拡大しすぎているのではないでしょうか。私的自治であるマンション管理組合理事会の運営方法は法令に違反しない限り、マンション住民（組合員）の必要な審議と承認の上に確立されるべきだと考えます。

　本日（４日）は、契約先の理事会等で朝から夕方まで会議が３つ入っています。コメントが中途半端になりましたが、ここで止めたいと思います。お許しください。また、私を含めてマンション管理士を批判される方は、言論の自由がありますので、原則的に何をいっても結構ですが、できれば具体的に指摘していただければ幸いです。ただ、先日の私に対する「法律に疎いマンション管理士」との指摘には、反論することはいたしません。十分に自覚しております。

[768: 匿名さん]

実際のコンサル現場は、法律や判例の紹介や解釈よりも、
それを前提にした具体的な対応策が求められているのでは。

「法律ごっこ」が好きな方はロースクールにでもどうぞ。

[769: 匿名さん]

法律や判例を知らないで、どうやってそれを前提とした具体的対応策を示せるのだろう。

[770: 匿名さん]

はいはい。その通りでございます。

[771: 匿名さん]

だろ。最初から理解してよ。

[772: 匿名さん]

大体からマンカンは法律の専門家？　そんなわけないでしょう。
必要なら、弁護士に相談しましょう。マンカンが個別具体的な
法律相談に乗ることの方が問題です。弁護士法に抵触する可能
性がありますよ。

マンカンには、もっと別のニーズがあるのではないかな？

[773: 匿名さん]

マンション管理士が不要な人や管理組合は、使わなければいいだけ。



使って「役に立たない」「失敗した」場合は、「人をみる目がない」だけ。



「人をみる目」を養いましょう。

[774: 不動産業者さん]

マンション管理の判例&解説 [単行本]
マンション管理センター (編集)


ネタをふった匿名はこれをかじったのかな？
こんなもん受験者はみんな読んでいるだろう。

[775: 不動産業者さん]

＞法律相談に乗ることの方が問題です。弁護士法に抵触する可能
性がありますよ。


笑えるね。どこをどうすれば抵触するのか教えてちょうだい、

[776: 匿名さん]

他の本でも書いてある

[779: 匿.名さん]

＜参考＞
総会決議無効確認請求事件に関しての弁護士による判例解説です。

http://www.mankan.or.jp/12_member/n_precedent/199101.html
http://www.mansion.co.jp/maintain/env/law_qa/law_qa07.html

[780: 販売関係者さん]

管理組合法人の場合は、理事の仕事を他人に委任できますよ。理事会の委任状もＯＫです。

[781: 匿名さん]

輪番制で役員を決めていることがすべての始まりでした。

[782: 元フロント]

委任状の関係で揉めるって事は、議案自体が微妙なケースなんでしょうね。
微妙な議案は、過半数で決まったとしても、再度審議するくらいが丁度良いと思います。
無理やり議案を通そうとするから、後から委任状が無効だどうだの話になるんじゃないでしょうか？

区分所有法や、規約などルールはありますが、コミュニティが壊れるような運営をするべきではないと思います。
そのあたりを柔軟にコントロールできる管理会社（フロントマン）、理事長等が欲しいところですね。

781さん
輪番制については、他のスレでも散々揉めてますよね。
輪番制の何が全てかわかりませんけど、関係ないと思いますけど。

[783: 匿名]

輪番は関係ないね

[785: 匿名]

なんで法人ならＯＫになるのかな

[786: 管理士番号035]

マン管理センター発行の、「マンション管理組合広報様式集」に
＜理事会開催のお知らせ＞という様式があります。
それには、--欠席の場合は議決権を理事長に委任します。--
という、書式があります。

[787: 匿名さん]

>>786
そんなのあるなら委任状ＯＫなんじやない

[788: 匿名さん]

マンション管理センターのお墨付きなら文句あるまい。

[789: 販売関係者さん]

＞＞７８５
＞＞なんで法人ならＯＫになるのかな
管理組合法人の理事は、管理組合を代表しているのであって、全区分所有者の代理ではないからですよ。

[790: 匿名さん]

法人組合と非法人組合の違いが分からないマンション管理士。

[791: 785]

>>789
ありんと。

大規模マンションで20人も理事がいるところは、
全員が全員、代表権もっていたら大変だよね。
理事１人にして、他は違う呼称の役員にしてんのかな。

[794: 匿名さん]

何をもめているのか、よくわからんが常識で考えれば、答えは簡単だよ。わしは５年理事長をやっているが、「理事が他の理事に委任できない」なんて考えたこともないね。たとえ、委任状があろうとなかろうと、「この件をＡさんに委任します」といえば、委任は成立だ。マンカン、弁護士もいらない常識の問題だよ。
「配偶者はＯＫで、他の理事はダメ」なんて、ありえないよ。「委任には組合員全員の承諾が必要」なんぞ、何を寝言いっとるのかね。理事会を運営したことがない法律バカしか考えない理屈だ。わしは民法も区分所有法も判例もよく知らないが、常識はわきまえているつもりだ。
仮に９人の理事のうち５人出席で理事会を始めたときに、１人の理事の家族が事故で緊急入院したとする。そのときその理事が「あとの議題は、Ａさんの判断に同意します（つまり委任だ）」といえば、紙（委任状）などなくても、流会せずに理事会を続けるのに、何か問題があるのかね。
「総会で信頼できると承認した理事が他人に委任するのは、承認した組合員の信頼を損なう」なんて、バカな書き込みがあったが、「だれも知らない第三者に委任している」のとは、訳がちがうよ。総会で承認され理事に委任する話だろ。逆に「総会で承認されていない配偶者はダメ」というのなら、少しは話は分かるがね。
たぶん、理事会での委任に慎重になっているのは、「理事長が委任状を集めて、独断専行」で物事を決めることに対してではないのかね。しかし「理事会は総会での承認事項の具体的執行や総会への提出議案の検討する場」であり、最終決定するのは総会だろ。理事会は大きな制約下にあるんだよ。もっと、言わしてもらえば過半数の委任状での総会成立を認めている現実を考えれば、理事間の委任ができないなんて、机上の空論にもならないね。常識のないやつはかなわん。

[795: 匿名さん]

なるほど常識ね。確かにそうだ。

[796: 791]

>>793
ってことは、会計理事も理事だから、管理組合の代表権を持っているのかな？

[797: 匿名さん]

>と、言わしてもらえば過半数の委任状での総会成立を認めている現実を考えれば、

ん？それになんの問題があるんだ。
仮に問題があるとしても、マイナスを享受するのも自分たち。全くもってノー・プロブレ無。

[798: 匿名さん]

いるんだこういう人が。
「電話のやり取りだけで今まで取引してきたんじゃ。それが常識じゃ。文句言った奴はおらん。」
・・・常識だと思ってたのは自分だけで後でひっくり返されて泣く。
それが嫌だから「ひっくり返されないのかどうか」を確認してるんだろうに。

次元が違う話を偉そうに言う人ほど「常識」という曖昧なものにすがるんだよね。

[799: 匿名さん]

>仮に問題があるとしても、マイナスを享受するのも自分たち。全くもってノー・プロブレ無。

この人も同じ。
「マイナスを享受しないように」考えているんだから全くの的外れ。
損をするのは自分たちだけにしてくれ。

[800: 匿名さん]

いや、理事会みたいな内々の組織はファジイでいいんだよ。