マンション管理士の活用。。。パート７

[匿名]

パート７です。

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/
パート６　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/178969/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[555: 不動産業者さん]

>ＬＣＣと管理会社は、サービスの根底が違います。
>ＬＣＣはどちらかといえば、安かろう悪かろうの経営です。


そんなことを言えば管理会社は安かろう悪かろうでは無いように聞こえますが、いかがなものか

[557: 匿名さん]

＞基本は管理会社は、安かろう悪かろうではないでしょう。 性悪説ですよ、あなたの考えは。

安かろう悪かろうではなく、悪かろう悪かろうだよ。
理事長始め理事会が無能につけ込んで修理業者は高率マージンが確保出来る子飼いの業者を引込んで、高額な修理費でやらせ高額マージンで暴利を貪るのがその実態だよ。管理組合の予算は管理会社のお手盛りそのものだから簡単なことよ。

[558: 管理侍]

>547
前期高齢管理士さん

>然しながら、マンションもフローからストックの時代に移り始め、人口の減少が顕在化し始め
又、住民の意識変化も考慮せざるを得ない今日、冒頭の不安を抱かざるを得ません。

あらゆるビジネスにも共通する問題ですね。

>航空業界はこの問題を解決する為、子会社にＬＣＣを設立し始めました。
>より安くの例として挙げたのではありません。
>従来の仕組みを根底から見直した事業を模索する為に必要な具体例です。

「従来の仕組みを根底から見直した事業の模索」の必要性は同意見です。

例示された航空業界におけるＬＣＣは「従来の仕組みの根底からの見直し」という意味で
そのような意識を管理会社も参考にすべきですね。

単なる例え話で出されたＬＣＣについて、あえて管理会社に置き換えて考えてみますと、
例えば、

・管理エリアを都心部に限定する。
・管理対象を６０戸以上に限定する。
・人件費カット
・コールセンターのアウトソーシング（またはコールセンターをもたない）
・管理員、清掃員等の制服廃止
・管理員がフロントを兼務
・フロントの理事会出席の回数制限

といったものが思いつきます。

当然ですが、やはりそのまま管理業界には当てはまらないですね。
それは、

・管理業は建物（＝資産）管理であること
・委託（委任）業務であること
・２４時間３６５日、毎日の継続の積み重ねであること（飛行機のように乗ってる間の数時間の問題ではない）
・区分所有者本人の快適性だけでなく、来訪者などにも影響すること
（それがマンションのステイタス等に影響し、結果的に区分所有者に影響を及ぼす）

という面があるからだと思います。

では、管理会社は成長していくために、どのように、どこに向かって進んでいくべきなのか。
各社の今後の舵取りが見ものですね。（他人事みたいな言い方ですみません）

いずれにしても、「従来の仕組みを根底から見直した事業を模索する」という意識や取り組みが必要である、
というご指摘は真摯に受け止めたいと思います。

[560: 前期高齢管理士]

振り上げた拳の下ろし処が解らなくなっている人がいます。
自分と違う意見（情報）に出会ったら、まず調べることです。

処で委託契約の内容に精通されていますか？
兎角の悪評がある某大手は知りませんが、所謂大手の契約内容には管理員業務も
（箸の上げ下げまでとは言いませんが）細かく取り決めているのが普通です。
この事も及第点を上げられる会社が少ない原因の一つかも。

支援業務に関しては、曖昧な取り決めが多いのは知る限り事実です。
実績評価が分かれる処（ポイント）ではありますね。

[561: 前期高齢管理士]

管理侍さん

５４７で貴方に言いたかったのは、企業内起業の提案を検討されてはと云う事でした。
貴方なら出来そうだと勝手に思ったので…。
（以前にも似た様な事を書きましたが）

[563: 管理侍]

前期高齢管理士さん

そういう意味でしたか。
実は何度か提案したことはあります。
残念ながら採用には至りませんでしたが。

まだまだ未熟者ですからね。

[564: 匿名さん]

労働集約型産業。労働の質しだい。

[565: 前期高齢管理士]

管理侍さん

そうでしたか。いずれ変革を担うチャンスはありますよ。
永いお付き合いとは云え、この様な匿名板で人様を評価するのは如何なものか、とは思っていましたので
安心しました。

[566: 管理侍]

前期高齢管理士さん

ありがとうございます。
貴殿との意見交換はよい刺激になります。

今日はオフでしたので、まとまった意見交換ができて有意義でした。
今後も良きアドバイスをお願いします。

[567: 前期高齢管理士]

５６２さん

そうです。あなたの事です。
拳の件は、内容も調べもせずＬＣＣの評価を決めつけられた事が発端です。（ＬＣＣに失礼ですよ）

きめ細かいサービス云々の事例は当たり前の事ですが、重要な評価基準には馴染みません。
それは仏頂面より愛想が良いに越したことはありません。
目に余るようなら担当換えを要求すれば良い事です。

管理員を見て管理会社そのものの評価を下される住民の方（特にご婦人）は結構いらっしゃいます。

５６０の表現にご立腹なら御免なさい。

[568: 前期高齢管理士]

管理侍さん
昨日久しぶりに投稿してから一日半で、かなりのレスをしました。
癖になりそうなので休憩します。
また興味のある話題の時に書き込みます。
アドバイスとはおこがましいですが、バーチャル同士の意見交換はしましょう。
年寄りはそろそろ寝ます。

[569: 宅建マン]

宅建マンでっせー。ワテはそれほど怖くはありまへんで。具体的事実とデータに基づく批判には、耳を傾ける度量はありまっせ。

　さて、またまた、いろんなコメントがおましたけど、いまひとつ意味不明なのも多いでんな。「自己契約」や「双方代理」などの法律用語や「設備保守点検委託標準仕様書」なんかを持ち出し、「知識がありましゃろ」と得意げなお人がおりますな。それが、どうしたんでっか。

　「事件は現場で起きているのだ」とのドラマの有名なセリフがありまっせ。中途半端な知識で専門用語を出せば、他人は「恐れ入谷の鬼子母神」とでもなると思ってまんのかいな。本当に知識のある人は「できるだけ専門用語を使わずに、具体的に説明する能力がある人」と違いまっか。ワテはあまりありまへんけどね。

　ほな、少しだけ具体的に聞きまひょか。例えばエレベーターの保守点検費でマンションの理事会が「１基（10階建て）で年間、10万円でやってくれる業者を探してほしい」と管理士に依頼したとき、管理士が「そんな業者はありません。フルメンテ（専門用語でスマンネ）契約の場合は、常識的に40万円以上はします。ＰＯＧ契約（同、スマンネ）でも25万円ぐらいは最低します」と言えば、双方代理になるんでっか。

　表面的には業者の肩を持つように見えるけど、「理事会の無理な注文」にはキチンと数字を出して「たしなめる」ことも必要と違いまっか。なんでも理事会の要求を伝達するだけの「電書バト」みたいな管理士やったら、いりまへんわ。
　
　次に「設備保守点検委託標準仕様書」やけど、自治体や公共施設の契約でときどき見かけるものと理解してまっけど、ワテの不勉強でマンション管理では聞いたことはおまへん。例えばエレベーターや受水槽、自動ドア、防犯カメラなどで分譲マンション用の「設備保守点検委託標準仕様書」があれば、紹介してくれまへんか。勉強させてもらいまっさかい。誰が作成してまんねん。国交省でっか。それとも各種の業界団体でっか。また、その効力はどこまであるんでっか。

　もしかしたら国交省監修の「建築保全業務共通仕様書」と勘違いしとるんの違いまっか。そうやったら「上から目線」で「マンション管理士も管理業務主任者も設備保守点検委託標準仕様書を知らないのね」なんかカカんことですわ。恥をカキまっせ。また、ワテでも標準管理委託契約書があることぐらいは、知ってまっ。

　どっちゃにしても具体的な数字や事実を出しもせんと、「ああでもない、こうでもない」と言い合ってもしょうがおまへんやろ。中には「ＤＮＡレベル」で根拠も例示もなく「管理会社や管理士を攻撃する」連中もいてまっけど、説得力は「限りなくゼロに近い」と感じてまっせ。妄想、邪推から生まれる書き込みは、程度が低いと言えそうでんな。また、ちょっとした見解の違いや言葉足らずから、挙げ足の取り合いをしているのも、悲しいことですわ。

　人間、謙虚さも大切と違いまっか。「ワシは偉い」と思った時点で成長が止まると、小さい時にガッコの先生に言われましたわ。ワテみたいな下層（？）で知識の乏しい人間でも、それぐらい少しは心得ていまっせ。

　ワテが理事の時に管理会社のフロントマンや管理員さんに「いつも、お世話になってます」との姿勢で接したら、管理の質（対応力）も少し向上しましたで。そのうえで25％ぐらいの管理委託費の削減も協力してもらいましたがな。大体から面倒な出納や清掃などの業務を「していただいている」との気持ちがあれば、相手も「させていただいている」との対応になるんと違いまっか。人間関係で「100対０」はおまへん。管理会社と管理組合の関係も同じでしゃろ。

　もともとこのスレは「マンション管理士の活用」に関するもんとちがいまんのか。批判するのはええけど、対案もなく「グダグダ」と難癖つけるは、さもしい感じがしますがな。ワテの先輩が知ったら「文句を言うなら対案を出せ」と怒りまっせ。先輩がよく言うのは「対案も無いのに文句を言う奴は、ものごとの上っ面しか見てへん奴や」ですわ。「マンション管理士不要論」を声高に言うのもよろしいが、その代わりに「どうするんか」の対案を出しなはれ。それが無かったら誰も信用しまへんで。

　また、スレで立場や意見と違いはあるものの、建設的なやり取りをしているのを見ると少しはホッとしまっせ。みなさん、仲良うしてくださいな。長文のうえ、下手な文章ですんまへんでしたな。

[570: 匿名さん]

＞「マンション管理士不要論」を声高に言うのもよろしいが、その代わりに「どうするんか」の対案を出しなはれ。

管理会社に頼ることなく使いこなすことでマンション管理士なんかいらないよ。

[572: 前期高齢管理士]

５７１さん
やれやれ…。やっとあなたとの議論が終われますか。

元々ＬＣＣのは管理侍さんとの意見交換の中で挙げたもので、例示に当たっては
「より安くの例として挙げたのではありません」
「従来の仕組みを根底から見直した事業を模索する為」と断っています。
彼は、云わんとする事を正確に理解してくれています（あなたもこの経緯はお読みになっていると思います）
にも関わらず、
＞だから管理会社とＬＣＣとは比較対象にはならないといったのですが、理解できないようですね。
たとえ私の下手な文章でも読解する努力をしてスレに参加しましょう。

きめ細かいサービス云々の関連については、私の見解は回答済みです。

ご指摘の通りマンション管理の問題は多岐に亘ります。
お別れに当たり、言い古された警句を送ります。
「木を見て森を見ず。森を見て山を見ず」

[575: 匿名さん]

＞たとえ私の下手な文章でも読解する努力をしてスレに参加しましょう。

>私はここ２．３日興味深く拝読してきましたが、この言葉は相当傲慢無礼です。
>このスレは貴殿の私物ではありません。

このスレは彼の私物ではないけれど皆が彼と同じように思ってますよ。
わけのわからない読解力を持ち主を相手にするのは疲れるし見ていてもイラつくし。

[576: 前期高齢管理士]

傲慢ですか…。家内にはよく言われますが。
歳のせいか見当はずれの議論を繰り返し吹っ掛けられるとイラつくのかも知れません。
気を付けるよう努力します。

[578: 匿名さん]

みなさん、もう少し仲良くしませんか。

論争はいいのですが、言葉遣いにも注意しましょうね。

「文章にはその人の性格が現れるといいますが」とありますが、全くその通りですね。

また、性格だけでなく、その方の知識レベルの漏れてきますね。注意しなければと思います。

[579: 匿名さん]

≫管理会社に頼ることなく使いこなすことでマンション管理士なんかいらないよ。

そのような管理組合が多くあればいいのですが……。
いらない組合は、いいですね。ただ、どうすればいいのか、困っている組合もあるのではないでしょうか。

[580: 匿名さん]

とにかく、論争相手を罵倒したり中傷しても、説得力はありません。中身を冷静に議論しましょう。

[581: 匿名さん]

弱い犬ほど、よく吠える。

[583: 匿名さん]

≫ここではコテハンが流行っているんだね。誰が一番かしこいの？

みんな「自分が一番かしこい」と思っているのでは？
本当にかしこい人は、他人を中傷しませんし、他人の意見を聞く耳を持っています。

[584: 匿名さん]

管理会社や各種業者と管理組合との費用の関係は、つまるところ、
「希望する管理仕様と、管理組合が持っている財源とのバランス」
ではないでしょうか。

月間１戸当たり２万円以上の管理費が無理なく徴収できる組合は、
「それなりの仕様を設定」できるでしょうし、１万円ぐらいしか
徴収できない組合は「我慢できるところは我慢する」ことが求め
れます。

そのバランスの上に「適正な価格とどうか」のアドバイスを管理士
などに求めれることも、ありうると思います。

[585: 匿名さん]

≫「ワシは偉い」と思った時点で成長が止まる

　まさしく、その通りですわ。世の中には、自分が知らないことの方が圧倒的に多いと思いますわ。

[586: 匿名さん]

ソ、ソ、ソクラテスもプラトンも、みんな悩んで大きくなった。

[589: コ"ルコ"１３]

管理侍さん

数日前に私のHNを書いて頂きましたが、レスできずすみません。忙しくなってしまったため、暫くROMないしショートコメントでの参加に留まりそうです。

[590: 匿名さん]

>ここではコテハンが流行っているんだね。誰が一番かしこいの？

一人で2、３個持っている人がいるから難しい。

[591: 匿名さん]

【この資格は1万円払えば誰でも◯X問題を解けばなれる資格で実績もなく、マンションを見た事もない人でも資格だけはとれるので失業者が殆どです。】

　少し前のレスに上記のような書き込みがありました。本当に失業者がほとんどなんですか。また、なぜ失業者しか受からないのですか。

[592: 匿名さん]

失業して御覧なさい。生きんが為にすべての資格が欲しくなるものです。

[593: 匿名さん]

【失業して御覧なさい。生きんが為にすべての資格が欲しくなるものです】

そうですか。よくわかりました。失業しないと資格が取れないことが。
とにかくマンション管理士の９割ぐらいが失業者と考えておきます。

[595: 匿名さん]

>594
キミが一番アホなんだけどね。

[596: 管理士Ａ]

「５８２」様

　管理士Ａです。お褒めの言葉をいただき、ありがとうございます。恐縮します。

　まだまだ、学ぶことが多いので、このスレを覗いています。まだ、10日ぐらいしか経っていませんが、いろいろな意見があることがわかり勉強になります。

　マンション管理士に関して不要論や無能論があることは、以前から承知しております。一部の管理士の中にはマンション住民の分裂をあおり、最も重視すべきコミュニティを破壊している例も存じています。結果的に不要論どころが「迷惑論」を展開されても、やむを得ないケースもあります。

　これらを他山の石として、契約先の信頼を失わないように精進する決意です。管理士の資質としては忍耐力も必要だと思います。「正論が常に正しいとは限らない」と胆に銘じて、状況に応じて柔軟に対応してまいります。

　これからもよろしくお願いいたします。

[598: 不動産業者さん]

管理会社ってほんとに必要なの？

組合がしっかりしてれば

現金収納業者へ委託　（管理会社も使ってる）

税理士へ委託　　　　帳簿と決算　

建築士へ委託　　　　建物維持管理

管理員採用

もしかしてみんな適正化法こそ正しいと錯誤してない？

[599: 匿名さん]

誰が統括するの

[600: 匿名さん]

＞組合がしっかりしてれば
自主管理以外にありません。

[601: 元フロント]

600
自主管理は確かに究極かもしれません。
問題はそこに継続性があるかどうかです。

自主管理のマンションにありがちな、有力者がずっと理事長やってて、年とったから引退しようと思ったら、引き継ぎ先がない！管理会社に任せようにも、管理費が安すぎて払えない。

これらが解消されるなら、自主管理もありですね。

それができないから、管理会社があるんですけどね。

[602: 匿名さん]

＞有力者がずっと理事長やってて、年とったから引退しようと思ったら、引き継ぎ先がない！

そんな状況では始めから自主管理はやりません。

[603: 元フロント]

602
貴方はそうかもしれませんが、実際古いマンションで、自主管理やってたところはこんな感じですよ。

最初はそんな状況だったらって思われてるかもしれませんが、実際貴方が理事長やって３０年後に引き継ごうとしたら、周りは賃貸だらけかもしれませんね。

それとも、引継ぎ先がいっぱいある良い環境にあるかもしれませんね。
先のことは誰にもわかりませんね。

[604: 管理侍]

>589
コ"ルコ"１３さん
今の時代、お忙しいのは何よりです。

管理士Ａさん、宅建マンさんの登場で少し面白くなりました。
お時間のある時に無理のない程度でご参加ください。