マンション管理士の活用。。。パート７

[匿名]

パート７です。

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/
パート６　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/178969/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[522: 匿名さん]

「５１４」「５１７」「５２０」は、もしかしたら、「役員を３回経験した方」ですか。それなら、対応の仕方に合点がいきます。

[524: 管理侍]

管理士Ａさん

>「管理会社とマンカン士が手を握る光景では管理組合は喰われるだけよ」というのがありました。たぶん、私と貴方のことも指しているのではないかと、推測しています。
>一般論としては上記の指摘を完全否定しませんが、一面的すぎると感じています。 ただ、このような指摘があること自体は胆に銘じておきたいと思います。

既述の通り、管理士も管理会社も「個々のマンションにおける管理の最適化」が目指すべき方向であると私は思っています。
（管理士と管理会社は立場と役割が異なるだけで方向性は同じであるべき）
管理組合と管理会社の紛争に関する相談であれば、「管理会社との敵対」も当然でしょうが、
そうでなければ、管理士と管理会社が手を握っても問題は無いのではないでしょうか。
（勿論、管理組合も含めて三者で手を握るということです）

私は、管理組合・管理士・管理会社が一緒にそのマンションのあるべき姿、「管理の最適化」を話し合い、
共に検討し、協力し合って実現していけるトライアングル関係が望ましいと思っています。
この三者が敵対するのではなく、パートナーとなるのです。
マンションの建築に例えるなら、デベロッパー・設計事務所・ゼネコンのような感じでしょうか。

>管理会社とマンション管理士の関係は単純ではありません。「ただただ管理会社を敵対視し、コスト削減（値下げ）する」管理士もおられるようですが、いずれ活動や効果に限界が来ると思います。

仰る通りですね。

>私は管理会社や各種業者の「適正な利益も視野に入れたコンサルが必要だ」と考えています。特に50戸以下の小規模マンションでは「手間ばかりかかり、全く利益が出ない」として管理会社から敬遠されることもあります。

そうですね。マンション単体では利益が出ないマンションもあります。
株式会社である以上、そのようなマンションの管理を継続することは好ましくないとも言えます。
そのようなマンションのリプレースでは見積を辞退する大手管理会社もありますね。

>中規模以上のマンションでも「コスト割れの管理委託費等でのリプレース」はいずれ、反動があります。例としては「業務の手抜き」「必要以上の小修繕の提案」や「割高な大規模修繕の実施」などです。もちろん、その時点で自立した管理組合になっていればいいのですが、「コスト削減もコンサルに丸投げ」したような管理組合では、対応しきれないケースが多くなると思われます。

言うまでも無いことですが、営利企業である以上、儲からないことは基本的にやりません。
リプレースによって極端に安い管理委託費で受託する会社は、「他の何かで儲ける」というのが営利企業としては当然の姿でしょうね。
そこを理解した管理会社選びが重要です。

>もし「管理会社は敵対視すべき存在」や「邪悪な存在」と思うなら、自主管理をすればいいのではないでしょうか。私はよほどの人材がそろっていないと「完全自主管理」の継続は難しいと考えています。また、費用も単純に「安く済む」とは言い切れないこともあります。

マンションの建物は何十年と存在し続けます。
建物が存在する以上、その管理もずっと継続します。
しかし、管理組合員は継続するとは限りません。なぜなら譲渡・売却等による入れ替わりがあるからです。
人は老います。知力・体力・精神力も低下します。つまり、個人に依存する管理は継続が非常に難しいのです。
また、完全自主管理は「悪意の理事による不正」に脆い面があります。
そういう意味で私も完全自主管理は難しいと思います。

>その理由の一つに私のコンサルは「管理会社や業者に厳しいが、管理組合（理事会）メンバーには、もっと厳しい」からです。「管理会社は、なにもやってくれない」と不満を漏らす管理組合も多いですが、よく調べると「契約外のことを、一方的に期待していたり」することが意外にあります。
>このため「管理会社や業者の対応が悪い（手抜き）のは、自分たちがしっかりしていないからだ」と、言うケースが多いのが実態です。

やはり直感的に感じた通り、あなたは本物の管理士ですね。
管理組合が管理会社に無理難題を押し付けている場合、管理士が管理組合に対して「それは違う」と助言・指導できるかどうかです。

>「コスト管理」に関しては、私は「コスト削減」という表現は、あまり好きではありません。自分のマンションでも「コスト見直し委員会」と表現しましたし、コンサル先でもそのようにしています。マンションの財政を見る場合、「削減だけでは、本質的な解決にならない」ことが多いからです。通常、「管理組合運営費」と「コミュニティ形成費」を新たに設けてもらうことが多くあります。「必要な経費は使う」こともコスト管理の重要な視点ではないでしょうか。

仰るとおりです。
「マンションの管理の最適化」を考える時には、簡単に言うと以下の手順が必要です。
①目指すべき管理の状態を考える。（どういうマンションにしたいのいか）
②そのために各組合員の負担額を検討する。（個人個人はいくらまで負担できるのか）
③①と②のバランスを調整する。
④合意形成

既述の通り必ずしも「コスト削減＝成功」とは限らないということですね。

>本来のテーマの「管理会社とマンション管理士との関係」ですが、「適度の緊張と節度ある協調関係」が必要だと考えています。いずれにしてもパーフェクトの管理会社や管理士はいません。お互いが知恵を出し合い、効率的な管理手法の構築などに貢献できればと考えています。もちろん、基本的なポジションが異なることも事実です。しかし、むやみに対立しても有意義ではないでしょう。

その通りです。
各自が専門性を発揮して知恵を出し合い、協力していくことが重要です。
管理会社には管理士が知らないあらゆる管理ノウハウのストックがあります。
管理士は、「そのマンションの管理の最適化」を実現していくために管理組合からは「本音」を引き出し、
管理会社からは管理ノウハウも引き出し、組合・管理士・管理会社が協力して取り組んでいくための調整役になって頂きたいものです。

[527: 管理侍]

>514
>委託契約は委任行為ですので自動更新条項を引き合い出すとは随分と古い知識ですね。

管理士Ａさんは「保守点検の契約書」と言われたのです。
委託契約とは言ってませんよ。
例えばエレベーター保守点検の契約書に自動更新条項があっても全く問題ありません。
むしろ自動更新条項が無いことが問題であり、それを管理士Ａさんがご指摘されています。

他人を批判するならよく読まないと。
生半可な知識と理解力ではね...。

[528: 匿名さん]

「モンスターが現れたらどうすか？」て、簡単だよ。無視することだね。ワシはマンカン師ではないが、理事長を長年やっているが、そうしてきた。

　モンスターの相手をしているとワシらの特権まで口を出してくるからね。業者からキックバックをもらうのは理事長の特権だよ。また、モンスターを理事会に参加させないような仕組みをつくることじゃ。知恵を使いたまえ。

　これでいいかね。「５２３」くん。君も同意見じゃろ。

[529: 匿名さん]

再度！
＞背筋が寒くなる様な見え見えの宣伝をやりあって恥ずかしくはないの？

マンション組合員の資産に明日は無いねー。

[530: 前期高齢管理士]

管理侍さん

貴兄とは永いお付き合いです。
管理士Ａさんのお考え（５１３）も、それに対する貴兄の見解も異論はありません。
（ずっと以前から一貫したご意見ですから）

素朴な質問です。
所属されている管理会社は、貴兄と同様なスタンスで管理組合の受託業務を行っていますか？

過去に、貴方が所属先を示唆された範囲の会社が受託している先とは、一応関与した事がありますが
納得できる事例がありません。

担当者（部署）次第と云う事かも…とは思います。

[531: 匿名さん]

変質者はスルーしましょう。

[532: 匿名さん]

＞納得できる事例がありません。
それはそうでしょうよ。言うだけで宣伝のみですもの。

[534: 匿名さん]

「言うだけ番長」の管理侍や、○×試験に通っただけで、マンカン師を名乗る実績のない管理士Ａは、大したことないよ。ただ、関西弁の「宅建マン」は、相手にしたくないね。怒らしたら、怖そう。

[535: 管理侍]

>533

自己契約・双方代理、その言葉のみを挙げても質問に具体性がなく答えようがない。

「手を握る」をどう解釈されているのですか？
私が「協力し合う」という意味で使っていることは普通の読解力があれば理解できると思うが。

[537: 管理侍]

管理士は管理組合から報酬をもらいます。
だから何？
未だまともな質問にすらなってないよ。

暇だから相手してあげるから具体的に言ってみな。

[540: 管理侍]

>538
あらら、そういう方だったのね。
お話するのは無理でしたね。

[542: 管理侍]

>530
前期高齢管理士さん

>所属されている管理会社は、貴兄と同様なスタンスで管理組合の受託業務を行っていますか？
ベクトルは合っていると思います。
ただ詳細な点は理想（個人的な考え）と現実（会社）は全てが一致しているとは言えませんね。

>過去に、貴方が所属先を示唆された範囲の会社が受託している先とは、一応関与した事がありますが
>納得できる事例がありません。
>担当者（部署）次第と云う事かも…とは思います。
担当者によっての違いはありますね。
人間がサービスを提供する以上、どんなに努力しても差は生じてしまいます。
如何にその差を無くすのかが管理会社の悩みです。

人間がサービスを提供する管理業であるからこそ、コスト削減を目的化してはならないのだと思います。

[543: 前期高齢管理士]

管理侍さん

聞かずもがなの、やや意地悪な質問にお答え頂きありがとう。
過去に起業を勧めたのも、既存企業では貴兄の思いを実現するのは難しいと考えたからです。

処で、可愛げのない理事（会）も結構多いと思いませんか？
ビジネスと割り切れる貴方がたと違い、請われて助言する立場の者は、ドッと疲れが出ます。
この歳になってもまだまだ未熟なんだと思うように努力をしてはいますが…。

[544: 管理侍]

前期高齢管理士さん

起業の思いは持ち続けているものの、そこにも理想と現実が・・・。
難しいところです。

>処で、可愛げのない理事（会）も結構多いと思いませんか？
>ビジネスと割り切れる貴方がたと違い、請われて助言する立場の者は、ドッと疲れが出ます。
管理士の立場からするとそうでしょうね。
マンションは日本の縮図ですから。
ここもマンションみたいな感じですよね。
いろんな方がおられます。

>この歳になってもまだまだ未熟なんだと思うように努力をしてはいますが…。
私も見習いたいものです。

[545: 匿名さん]

マンション管理士も管理業務主任者も設備保守点検委託標準仕様書を知らないのね。

[547: 前期高齢管理士]

管理侍さん

そそのかす訳ではありませんが…
私の知る限り、独立系大手は別として大手の経営陣は現状のビジネスモデルに不安を抱いています。
ご承知とは思いますが管理会社の起源は清掃会社でした。
マンションの供給増加に伴い、デべや建築会社が子会社として管理会社を設立し今日に至りました。
このビジネスモデルの安定感は経営者にとって捨てがたいものです。
バブル崩壊中に親会社は随分助かっています。

貴兄には失礼ながら、安易な仕組みでも確実に儲かったからです。
然しながら、マンションもフローからストックの時代に移り始め、人口の減少が顕在化し始め
又、住民の意識変化も考慮せざるを得ない今日、冒頭の不安を抱かざるを得ません。
然しながら大船は急激な舵は切れません。

航空業界はこの問題を解決する為、子会社にＬＣＣを設立し始めました。
より安くの例として挙げたのではありません。
従来の仕組みを根底から見直した事業を模索する為に必要な具体例です。

[549: 匿名さん]

ここではコテハンが流行っているんだね。誰が一番かしこいの？

[550: 匿名さん]

安かろう悪かろうの管理会社がないとでも。

[553: 前期高齢管理士]

＞５４８さん

例え話に喰いつかれてもね…
ただ貴方のＬＣＣのに関する認識は如何なものかと思います。
管理会社のきめ細かなサービスとは何ですか？
私は委託契約事項を忠実且つ迅速に行ってくれれば及第点と思っています。（及第点は少ないのが問題）
それ以外のサービスってなんでしょう？
ＬＣＣが実施する飲料等の有料サービスのような契約外の事項を契約金額の範囲でやれと云うこと？
人材を必要としているのは全ての業界・企業ですよ。

[555: 不動産業者さん]

>ＬＣＣと管理会社は、サービスの根底が違います。
>ＬＣＣはどちらかといえば、安かろう悪かろうの経営です。


そんなことを言えば管理会社は安かろう悪かろうでは無いように聞こえますが、いかがなものか

[557: 匿名さん]

＞基本は管理会社は、安かろう悪かろうではないでしょう。 性悪説ですよ、あなたの考えは。

安かろう悪かろうではなく、悪かろう悪かろうだよ。
理事長始め理事会が無能につけ込んで修理業者は高率マージンが確保出来る子飼いの業者を引込んで、高額な修理費でやらせ高額マージンで暴利を貪るのがその実態だよ。管理組合の予算は管理会社のお手盛りそのものだから簡単なことよ。

[558: 管理侍]

>547
前期高齢管理士さん

>然しながら、マンションもフローからストックの時代に移り始め、人口の減少が顕在化し始め
又、住民の意識変化も考慮せざるを得ない今日、冒頭の不安を抱かざるを得ません。

あらゆるビジネスにも共通する問題ですね。

>航空業界はこの問題を解決する為、子会社にＬＣＣを設立し始めました。
>より安くの例として挙げたのではありません。
>従来の仕組みを根底から見直した事業を模索する為に必要な具体例です。

「従来の仕組みを根底から見直した事業の模索」の必要性は同意見です。

例示された航空業界におけるＬＣＣは「従来の仕組みの根底からの見直し」という意味で
そのような意識を管理会社も参考にすべきですね。

単なる例え話で出されたＬＣＣについて、あえて管理会社に置き換えて考えてみますと、
例えば、

・管理エリアを都心部に限定する。
・管理対象を６０戸以上に限定する。
・人件費カット
・コールセンターのアウトソーシング（またはコールセンターをもたない）
・管理員、清掃員等の制服廃止
・管理員がフロントを兼務
・フロントの理事会出席の回数制限

といったものが思いつきます。

当然ですが、やはりそのまま管理業界には当てはまらないですね。
それは、

・管理業は建物（＝資産）管理であること
・委託（委任）業務であること
・２４時間３６５日、毎日の継続の積み重ねであること（飛行機のように乗ってる間の数時間の問題ではない）
・区分所有者本人の快適性だけでなく、来訪者などにも影響すること
（それがマンションのステイタス等に影響し、結果的に区分所有者に影響を及ぼす）

という面があるからだと思います。

では、管理会社は成長していくために、どのように、どこに向かって進んでいくべきなのか。
各社の今後の舵取りが見ものですね。（他人事みたいな言い方ですみません）

いずれにしても、「従来の仕組みを根底から見直した事業を模索する」という意識や取り組みが必要である、
というご指摘は真摯に受け止めたいと思います。

[560: 前期高齢管理士]

振り上げた拳の下ろし処が解らなくなっている人がいます。
自分と違う意見（情報）に出会ったら、まず調べることです。

処で委託契約の内容に精通されていますか？
兎角の悪評がある某大手は知りませんが、所謂大手の契約内容には管理員業務も
（箸の上げ下げまでとは言いませんが）細かく取り決めているのが普通です。
この事も及第点を上げられる会社が少ない原因の一つかも。

支援業務に関しては、曖昧な取り決めが多いのは知る限り事実です。
実績評価が分かれる処（ポイント）ではありますね。

[561: 前期高齢管理士]

管理侍さん

５４７で貴方に言いたかったのは、企業内起業の提案を検討されてはと云う事でした。
貴方なら出来そうだと勝手に思ったので…。
（以前にも似た様な事を書きましたが）

[563: 管理侍]

前期高齢管理士さん

そういう意味でしたか。
実は何度か提案したことはあります。
残念ながら採用には至りませんでしたが。

まだまだ未熟者ですからね。

[564: 匿名さん]

労働集約型産業。労働の質しだい。

[565: 前期高齢管理士]

管理侍さん

そうでしたか。いずれ変革を担うチャンスはありますよ。
永いお付き合いとは云え、この様な匿名板で人様を評価するのは如何なものか、とは思っていましたので
安心しました。

[566: 管理侍]

前期高齢管理士さん

ありがとうございます。
貴殿との意見交換はよい刺激になります。

今日はオフでしたので、まとまった意見交換ができて有意義でした。
今後も良きアドバイスをお願いします。

[567: 前期高齢管理士]

５６２さん

そうです。あなたの事です。
拳の件は、内容も調べもせずＬＣＣの評価を決めつけられた事が発端です。（ＬＣＣに失礼ですよ）

きめ細かいサービス云々の事例は当たり前の事ですが、重要な評価基準には馴染みません。
それは仏頂面より愛想が良いに越したことはありません。
目に余るようなら担当換えを要求すれば良い事です。

管理員を見て管理会社そのものの評価を下される住民の方（特にご婦人）は結構いらっしゃいます。

５６０の表現にご立腹なら御免なさい。

[568: 前期高齢管理士]

管理侍さん
昨日久しぶりに投稿してから一日半で、かなりのレスをしました。
癖になりそうなので休憩します。
また興味のある話題の時に書き込みます。
アドバイスとはおこがましいですが、バーチャル同士の意見交換はしましょう。
年寄りはそろそろ寝ます。

[569: 宅建マン]

宅建マンでっせー。ワテはそれほど怖くはありまへんで。具体的事実とデータに基づく批判には、耳を傾ける度量はありまっせ。

　さて、またまた、いろんなコメントがおましたけど、いまひとつ意味不明なのも多いでんな。「自己契約」や「双方代理」などの法律用語や「設備保守点検委託標準仕様書」なんかを持ち出し、「知識がありましゃろ」と得意げなお人がおりますな。それが、どうしたんでっか。

　「事件は現場で起きているのだ」とのドラマの有名なセリフがありまっせ。中途半端な知識で専門用語を出せば、他人は「恐れ入谷の鬼子母神」とでもなると思ってまんのかいな。本当に知識のある人は「できるだけ専門用語を使わずに、具体的に説明する能力がある人」と違いまっか。ワテはあまりありまへんけどね。

　ほな、少しだけ具体的に聞きまひょか。例えばエレベーターの保守点検費でマンションの理事会が「１基（10階建て）で年間、10万円でやってくれる業者を探してほしい」と管理士に依頼したとき、管理士が「そんな業者はありません。フルメンテ（専門用語でスマンネ）契約の場合は、常識的に40万円以上はします。ＰＯＧ契約（同、スマンネ）でも25万円ぐらいは最低します」と言えば、双方代理になるんでっか。

　表面的には業者の肩を持つように見えるけど、「理事会の無理な注文」にはキチンと数字を出して「たしなめる」ことも必要と違いまっか。なんでも理事会の要求を伝達するだけの「電書バト」みたいな管理士やったら、いりまへんわ。
　
　次に「設備保守点検委託標準仕様書」やけど、自治体や公共施設の契約でときどき見かけるものと理解してまっけど、ワテの不勉強でマンション管理では聞いたことはおまへん。例えばエレベーターや受水槽、自動ドア、防犯カメラなどで分譲マンション用の「設備保守点検委託標準仕様書」があれば、紹介してくれまへんか。勉強させてもらいまっさかい。誰が作成してまんねん。国交省でっか。それとも各種の業界団体でっか。また、その効力はどこまであるんでっか。

　もしかしたら国交省監修の「建築保全業務共通仕様書」と勘違いしとるんの違いまっか。そうやったら「上から目線」で「マンション管理士も管理業務主任者も設備保守点検委託標準仕様書を知らないのね」なんかカカんことですわ。恥をカキまっせ。また、ワテでも標準管理委託契約書があることぐらいは、知ってまっ。

　どっちゃにしても具体的な数字や事実を出しもせんと、「ああでもない、こうでもない」と言い合ってもしょうがおまへんやろ。中には「ＤＮＡレベル」で根拠も例示もなく「管理会社や管理士を攻撃する」連中もいてまっけど、説得力は「限りなくゼロに近い」と感じてまっせ。妄想、邪推から生まれる書き込みは、程度が低いと言えそうでんな。また、ちょっとした見解の違いや言葉足らずから、挙げ足の取り合いをしているのも、悲しいことですわ。

　人間、謙虚さも大切と違いまっか。「ワシは偉い」と思った時点で成長が止まると、小さい時にガッコの先生に言われましたわ。ワテみたいな下層（？）で知識の乏しい人間でも、それぐらい少しは心得ていまっせ。

　ワテが理事の時に管理会社のフロントマンや管理員さんに「いつも、お世話になってます」との姿勢で接したら、管理の質（対応力）も少し向上しましたで。そのうえで25％ぐらいの管理委託費の削減も協力してもらいましたがな。大体から面倒な出納や清掃などの業務を「していただいている」との気持ちがあれば、相手も「させていただいている」との対応になるんと違いまっか。人間関係で「100対０」はおまへん。管理会社と管理組合の関係も同じでしゃろ。

　もともとこのスレは「マンション管理士の活用」に関するもんとちがいまんのか。批判するのはええけど、対案もなく「グダグダ」と難癖つけるは、さもしい感じがしますがな。ワテの先輩が知ったら「文句を言うなら対案を出せ」と怒りまっせ。先輩がよく言うのは「対案も無いのに文句を言う奴は、ものごとの上っ面しか見てへん奴や」ですわ。「マンション管理士不要論」を声高に言うのもよろしいが、その代わりに「どうするんか」の対案を出しなはれ。それが無かったら誰も信用しまへんで。

　また、スレで立場や意見と違いはあるものの、建設的なやり取りをしているのを見ると少しはホッとしまっせ。みなさん、仲良うしてくださいな。長文のうえ、下手な文章ですんまへんでしたな。

[570: 匿名さん]

＞「マンション管理士不要論」を声高に言うのもよろしいが、その代わりに「どうするんか」の対案を出しなはれ。

管理会社に頼ることなく使いこなすことでマンション管理士なんかいらないよ。