マンション管理士の活用。。。パート７

[匿名]

パート７です。

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/
パート６　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/178969/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[461: 匿名さん]

宅建マンさんへ

　面白い解説、ありがとうございます。楽しくよみました。
　
　どこのマンションにも、かの役員経験者に似た人がいるかもしれませんね。困ったもんですね。

　もしかしたらマンション内で嫌われ、スレでストレス解消しているかもしれませんね。

　その結果、スレでも相手にされず「鼻つまみ者」扱いになっていますね。かわいそうな方ですね。　

　チャンチャン。

[462: 匿名さん]

管理業務主任者と管理業者では、破産者で復権を得ない者については、国土交通大臣の登録を拒否できますが、マンション管理士の場合は拒否できません。適正化法の見直しが必要です。

[463: 管理士Ａ]

管理侍様

　管理士Ａです。たびたびの激励のお言葉、誠にありがとうございます。ある方から「種が尽きた様」との、厳しいご指摘がありましたが、全く種は尽きておりませんので、ときどき、このスレに書き込みをさせていただきます。

　スレを通じてマンション管理の質的向上に少しでも貢献できたら、幸甚です。

ボランティアマン管士様

　あなたのマンション管理に対する熱意に敬意を表しています。コンサルの方法論に関しても、参考にさせていただく部分が多くあると思いますので、これからも書き込みをよろしくお願いいたします。もし、いま何かの資格にチャレンジされているのなら教えてください。私は福祉住環境コーディネーターの２級を７月に受験する予定にしています。
　

　


　

[464: 匿名さん]

通りすがりの宅建マンに１票。

[466: 管理士Ａ]

ボランティアマン管士さま

　管理士Ａです。さっそくのご返信、ありがとうございます。貴方のマンション管理にかける向学心に感服しています。ともに学び、成長しましょう。

　もし、チャンスがあれば、一度お会いできたらいいですね。

[467: 匿名さん]

管理会社とマンカン士が手を握る光景では管理組合は喰われるだけよ。

[468: 管理侍]

>465
ボランティアマン管士さん

以前に意見交換をさせて頂いた方でしたか。
途中から何となくそんな気もしていました。

私はもう何年もここでコテハンで好き勝手言ってますからね。
おそらく私の考え方（癖みたいなもの）は、皆さんにバレてることでしょう。

若輩者故の失礼な発言はどうかご容赦下さい。

マンション管理士も管理会社も、マンションをより良くしていくための努力を継続する立場である
という方向性は同じであるべきだと思います。
そのための小さな行動として、私自身は今後もここで好き勝手に発言していきたいと思います。

今後引き続きの失礼もお許し下さい。

[469: 匿名さん]

＞マンション管理士も管理会社も、マンションをより良くしていくための努力を継続する立場であるという方向性は同じであるべきだと思います。
次の様に読み替えるべきだ。
マンション管理士も管理会社も、マンションの資産を収奪していくための努力を継続する立場であるという方向性は同じであるべきだと思います。

[470: 匿名さん]

上の記載で「収奪」ではなく「搾取」に訂正します。

[471: 匿名さん]

上記のコメントに反論するつもりはありませんが、管理会社やマンション管理士を敵対するだけで、マンション管理ができるなら楽ですよね。完全自主管理ができない以上、管理会社やマンション管理士を有効活用した方が効率的ではないでしょうか。

[472: 宅建マン]

「役員３回経験師」はどこに行ってしもたんやろ。井戸の中に入ってしもたんやろか。「ご成果」の披露を待っているのに、心配ですわ。ワテの書き込みでヘコんでいるなら、カンニンしてや。

[473: 元フロント]

470
なぜ、そこまで敵対心出すんです？
管理会社や管理士をうまく使いこなせばいいじゃないですか？

[474: 管理侍]

>469

もし管理士・管理会社が管理組合からの収奪・搾取であるならば、
貴方個人、若しくはあなたの所属する会社・団体等は誰から収奪・搾取しているのですか？

[475: 匿名さん]

貯め込んである資産をねらうあんた等さんと違っておかみさん達の固い財布から買って貰う為に過当競争の中での競争を強いられているしがない商売ですわ。

[476: 管理侍]

>475

何が違うのかさっぱりわからない。

「おかみさん」はマンションに住まないの？
「おかみさん」と区分所有者は何が違うの？

[477: 匿名さん]

ほんとにしがない商売だな。ここはそのはけ口か。

[478: 匿名さん]

資格＝商売と必死でこじつけて貶したいらしいが、あいにくマンション住人はそんなことどうでもよい。
頭の悪い書き込みはいい加減にしなさいね。

[479: 匿名さん]

　理事をしています。サイトの匿名での書き込みですから、何を書いても
言いように思いますが、それも限度があると思いますわ。特に非礼の限り
を尽くした「役員経験者」は、他人を一方的に攻撃するだけで反省もなく、
雲隠れしています。男やったら男らしく非を認めて謝ったいいのに。とに
かく「役員経験者」の書き込みをあらためて読むとムカムカしてきますわ。
男の嫉妬はみっともないのが分からないのでしょうか。こんな人が管理組
合をボスとして牛耳ってマンション住民を不幸に陥れているでしょうね。
同じマンションの方々に同情しますわ。

[480: 宅建マン]

　宅建マンでっせ。あのね「役員３回経験師」は吉本新喜劇のギャグと同じでんねん。喧嘩してボコボコにやられた後に「今日はこれぐらいで許しといたるわ」というギャグですわ。まあ、真正のＭかもしれまへんけど。マンション管理士と聞くとみさかいもなく「噛みつく」ことを生きがいにしとるんと違いまっか。「弱い犬ほど、よく吠える」といいまっしゃろ。そやから「ワンパク相撲で勝った経験があるから、大相撲の横綱より強い」と、とんでもない勘違いを平気でしまんねん。そんなお方に論理性や説得力を求めても、「八百屋で魚」ですわ。これからも名乗らずにちょろちょろと登場すると思いまっせ。せいぜいかわいがってや。

[481: 匿名さん]

怒るとは痛い所を突かれて効いたみたいに見えるが・・・・。

[482: 匿名さん]

利益相反、双方代理、不正の防止も難しい問題だ。この点で、高層住宅管理業協会・黒住昌昭理事長がこんな話をした。銀行や管理会社職員の金銭にまつわる不正行為を引き合いに出し、「不正を完全になくすことは不可能。人は弱いもの。現金を目の前にすると魔がさすこともある。それを防ぐには、その予兆を見抜くことだ。その意味で、上司は部下をよく見ることが必要」と。

　この言葉は含蓄がある。いくら第三者機関に委託しても問題を防止することはできないのではないか。組合活動が楽しくなるような、人間関係をしっかりと築ける仕組みをつくる以外にないし、その音頭取りの育成を図るべきだ。
http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/etc/detail/MMSUa8000020022012/

[483: 匿名さん]

相変わらずスレの趣旨から外れた書き込みが多いですね。

[484: 宅建マン]

　具体例のない話をいくらしても、あまり意味がおまへんな。例を出して少し考えてみまへんか。（以下、例は標準語で書きますわ）

　ＡとＢの２つのマンションがありました。どちらも築13年経過の100戸ぐらいで、エレベーターなどの付帯設備もほとんど同じです。年間の管理コストはどちらも約1500万円。Ａは理事長が長期間務め、「ワシがルールブックだ」とばかりの運営を続け、築12年目に1億円の予算を前提に責任施工方式で9000万円を支払い、実施しました。入居者からの「管理士に相談したら」との意見に「そんなもんはいらん。無駄な金だ」としていました。理事長は「1000万円節約したのは、ワシの実力や」と思っています。

　一方のＢは理事会が単年度役員で大規模修繕の準備も進まず、新理事長が「このままでは不安」と、築11年の理事会スタート時にマンション管理士とコンサル契約をしました。その結果、年間の管理コストを500万円（約33％）引き下げ、大規模修繕も劣化診断を行い、14年目で十分として、工事内容を検討しました。その結果、予算１億円のところ、建築士との設計・監理経費を含めて7000万円前後で実施できるメドがたちました。管理士のコンサル報酬は管理コスト削減関係で既に合計30万円を支払い、大規模修繕工事関係で20万円を支払う予定になっています。合計で50万円です。

　さて、どっちが賢い理事会でしゃろか。ワテならＢを選びまっせ。ようは「外部の有効活用」でんな。実はＢはワテの学生時代からの友達のマンションのことですわ。友達はこんなことを言ってましたわ。「10万円をケチって、長期的に1000万単位の無駄を見逃しているマンションが多いのではないかな」。ワテのマンションは築６年目やけど、ぼちぼち、いい管理士を探しますわ。

[485: 匿.名さん]

七変化　見物人を　白けさせ

[486: 匿名さん]

宅建で食えないからマンカンで？　ソリャー両方とも無理や！

[487: 匿名さん]

宅建　受験資格
年齢・性別・学歴・国籍等の制限は一切なく、誰でも受験できる（1965年（昭和40年）から1995年（平成7年）までは、高等学校卒業以上、若しくは宅地建物の取引に関し2年以上の実務経験を有する者等という受験資格の制限があった）。

[488: 管理侍]

>484
宅建マンさん

Ｂマンションの大規模修繕で、マン管士は具体的に何をされたのですか？

[489: 不動産業者さん]

Ｂを選ぶね、誰でもが。
100戸で500万円削減はすばらしい。それまでのぼったくりもでかいね。

このように　ぼったくり＝管理会社　の実例が多くては管理会社への非難も止む無しだ。

認定司法書士連中の活躍でサラ金が窮地に追い詰められたが、マンション管理士の活躍で管理会社も追い詰められることは容易に予測できるね、

[490: 匿名さん]

問題は
>マンション管理士とコンサル契約をしました。その結果、年間の管理コストを500万円（約33％）引き下げ、
>マンション管理士の活躍で管理会社も追い詰められることは容易に予測できるね、

これらの「原因と結果」を一般化できるほどマンション管理士への信頼が浸透していない、そもそも信頼できるかどうかが分からない、現行の試験制度で信頼を担保できると言えるかが不透明

ということだと思います。
そりゃ専門家に対価を払って適切な処理をしてもらうことに合理性はあるでしょう。
ただマンション管理士がこの意味での「専門家」たり得るかが怪しいということ。
もちろん例に挙げられたような頼りになる方はいらっしゃるでしょうけれど、「マンション管理士さんに任せれば大丈夫」という信頼の程度がまだまだ低い。

このスレでこういうこと言うと「弁護士や医者にだってでき損ないがいる。人によるじゃないか。」と反応する小学生が現れるのですが、宅建マンさんや管理侍さんや不動産業者さんは分かりますよね。

[491: 匿名さん]

「宅建マン」はどこに行ってしもたんやろ。井戸の中に入ってしもたんやろか。「ご成果」の披露を待っているのに、心配ですわ。ワテの書き込みでヘコんでいるなら、カンニンしてや。

[492: 元フロント]

身の丈にあった管理方法を選ぶことですよ。
時間がない、知識がない、やる気がないなら、お金払って管理任せましょう。
その反対もありですし、中間あたりでも良いかなと。

[493: 不動産業者さん]

もちろん例に挙げられたような頼りになる方はいらっしゃるでしょうけれど、「管理業務主任さんに任せればあぶなすぎる」という信頼の程度がまだまだ低い。

[494: 管理侍]

「管理の目的」とは何か、を見失ってはダメです。

建物、設備等の適正な維持。
コミュニティの形成。

管理の目的のメインはこれではないでしょうか。（当然これだけではありません）
コスト削減そのものは目的ではありません。

では、マンション管理士の存在意義とは何でしょうか。
目指すべき目的は同じですよね？

管理会社は実務を、マンション管理士は助言を行う。
役割は違えど、管理の目的を達成する方向性は同じであるべきです。

昔ここで述べたことがありますが、
マンション管理士は相談を受けた管理組合の管理状態を査定し、
そのマンションに最適な管理仕様を提案すべきです。
もしも現状の管理仕様が低ければ仕様を上げる提案をする。
そのために管理費の値上げが必要なら、それも併せて提案する。
それができる管理士は本物です。

コスト削減＝成功
という安易な考え方は、削減そのものを目的化しており、管理の目的を見失っているのではないでしょうか。

[495: 匿名さん]

>認定司法書士連中の活躍でサラ金が窮地に追い詰められたが、マンション管理士の活躍で管理会社も追い詰められることは容易に予測できるね、
これの次には組合の活躍で資本の無いマンション管理士も追い詰められることは容易に予測できるね、

[496: 不動産業者さん]

＞管理会社は実務を、マンション管理士は助言を行う。
役割は違えど、管理の目的を達成する方向性は同じであるべきです。


在るべきを無にする管理会社の構図、

[497: 管理侍]

「不動産業者」を名乗る方へ

>100戸で500万円削減はすばらしい。それまでのぼったくりもでかいね。
>このように　ぼったくり＝管理会社　の実例が多くては管理会社への非難も止む無しだ。
>484には管理会社名も契約内容・仕様も委託費用の額も一切記載されていません。
にも関わらず管理会社がぼったくりだと見抜けた貴方は超能力者ですね。
（まさか>484ご本人ではないはずですから）
すばらしい。

>もちろん例に挙げられたような頼りになる方はいらっしゃるでしょうけれど、「管理業務主任さんに任せればあぶなすぎる」という信頼の程度がまだまだ低い。
>490にマン管士の疑問点を挙げられたら、管理業務主任者の批判で切り返し。
管理業務主任者の話題など全く出ていなかったにも関わらず。
高度な論点のズラし方は誰にも真似できません。
すばらしい。

>在るべきを無にする管理会社の構図、
たった一行に込められた熱い思い。
行間を読もうと思ったら行間すら存在しない簡潔な文章。
とても凡人には理解できません。
すばらしい。

[498: 宅建マン]

宅建マンでっせ。ワテのをコピペをしている低俗マンがおったけど、どのカキコでワテがヘコまなあきまへんねん。ピンピンしとりまっせ。バカも休み休み言いなはれ。

大体からこのスレで「必死のパッチ（ムキになって）」でマンカン叩きをしている連中は、なんだんねん。数は少ないとは思うけど、地道な活動で実績を挙げてやっている管理士本人の前で、同じ口を叩く根性や勇気がありまっか。また、「管理士のお陰で助かった」と思っている管理組合の人にも、「お前らはバカや。管理士に喰いもんにされている」と、根拠もなく言えまっか。言えまへんやろ。もし言えたら人間やおまへんわ。

勘違いしたらあかんのは管理士もピンキリや言うことや。ペーパーマンカンや法律や経理のことしか知らんようでは、頼りになりまへんやろ。悪徳、悪質、役に立たんヤツもおりましゃろ。ようするに「人を見る目」があるかないかと違いまっか。「味噌もクソも一緒」にして口を開けば「マンカンは無能や」とオウム返しのようにしか言えんようでは、他人からの同調や支持は得られまへんで。「私はいい管理士を見つける能力すらないバカ者です」と、自らの無能ぶりをさらしているのと同じでっせ。

ワテは理事を１年しかしていないマンション管理の素人ですわ。そのワテからみて自分のマンションの理事をいくら長年やっても、知識はしれたもんやと思いまっせ。数十の管理組合の情報を持っている管理士には、とてもかないまへん。人間、「分からんことは知識、知恵のある人に聞く」姿勢が必要と違いまっか。少しぐらいのカネを払っても「それ以上のメリット」があれば、正解ですわ。このスレで親の敵（かたき）のようにマンカン叩きに躍起になっている連中には、聞く気にもなりまへん。

簡単なことでしゃろ。管理士より知識や知恵のある人が、意味もなく管理士を攻撃するはずが、おまへんやんか。30年以上も生きていたら、これぐらいは常識と違いまっか。もし、悪徳管理士を攻撃するなら具体的事実に基づいて、分かりやすう説明しなはれ。それなら少しは理解したるわ。ただ、どうしても「管理士を叩くしか能がない」のやったら、別に「マンション管理士を叩きまくろうぜスレ」でも立ててやんなはれ。ここでやられたら、みんな迷惑してまっせ。

質問のあった「Ｂマンションでの管理士のアドバイス内容」に関してはあまり詳しくは知りまへんが、建築、設備の分野にも相当の知識がある人と、聞いてまっせ。理事会や修繕委員会で建物、設備の勉強会を繰り返し行い、劣化診断を徹底にしたようですわ。工事に関する管理士提供のＤＶＤを５本ぐらい見たとも言うてたな。結果的に「必要な工事と不必要な工事の区分けをしっかりすることで、無駄な工事をしなくて済んだ」とね。「計画は計画。実際の工事とは別」が口癖で、設計監理の建築士や業者の選定も時間をかけたようですわ。

[501: 管理士Ａ]

　管理士Ａです。自分のマンションの定期総会が今、終了しました。今期は大規模修繕工事の準備が本格化します。

　さて、マンション管理士の業務内容についての書き込みがありましたが、対象は広範囲にわたっていますの、このスレで詳細な説明をすることは困難です。ただ、究極の目標は「自立した管理組合運営ができる人材育成」ではないかと考えています。

[502: 匿名さん]

>499
全く同感です。
特に管理組合の原則的な指摘には同意見です。

[504: 前期高齢管理士]

久しぶりに投稿します。

＞５０１　管理士Ａさん
貴方の登場以来、内容のあるレスが多くなり関心をもって眺めています。
最初のレスで、実務経験が豊富にお有りな事は解りました。
一人称での表現が気になりましたが、全管連の団体所属と聞き納得しました。
今後も実活動でのご活躍を期待しています。

＞究極の目標は「自立した管理組合運営ができる人材育成」ではないかと考えています。
同感です。敢えて言えば如何に多くの「区分所有者等を啓蒙する事」が、助言者の役割かと…

管理士の役割を問題解決の代行と心得ている方々が多いですね。
私も、具体的成果を急ぐあまりその様に思っていた時期がありました。

[505: 管理侍]

おぉ！前期高齢管理士さん
久々ですね。

最近私は少し時間ができて、つまらない書き込みをさせて頂いております。

販売関係者さん・マンション管理研究会さんや、暇人さんなども是非復活して欲しいものです。
あと建築士さん？もいらっしゃいましね。
過去は色々ありましたが、水に流してくださいませ。

ね！ゴルゴさん。

[506: 前期高齢管理士]

管理侍さん
久々の投稿をするとき、最初の反応が貴方ではないかと思っていました。
歓迎を感謝します。
従来の時間帯以外の投稿が増えていたので、時間的余裕が出来たのだろうとは思っていました。

[507: 不動産業者さん]

マンション管理士の起用について不安な管理組合の方へ
自己のマンションと同規模の近在の賃貸マンションのオーナーへ聞きましょう
維持管理費用をそれがマンション管理費の目標値です。

[508: 管理士Ａ]

　管理士Ａです。前向きなコメントが徐々に増えてきていると感じます。個々の方のお名前は列記しませんが、ご配慮のあるコメントをいただいた各位に感謝します。ありがとうございます。

　
　総会後、契約先組合の「総会議事録」「理事会議事録」「組合ニュース」「次回理事会のレジュメ案」等のチェックをして、必要な修正をしていました。これらの書類も私が原案を書いた方が早いこともありますが、基本的に理事会の担当者にたたき台を書いてもらっています。時間が少しぐらいかかっても、「ノウハウの習得」につながるからです。また、原稿のチェックと修正は無料で行いますので、コンサル費用も掛かりません。

　私のコンサルの特徴の一つに「広報の充実」と「コミュニティ形成の充実」があります。①いま何がおきているのか②何が問題になっているのか③どうしようとしているのかーーなどの情報を組合員にできるだけわかりやすく知らせることは、理事会の大きな役割です。マンション管理での対立要因の一つに「私は聞いていない」などの情報の共有化不足があります。事案の内容そのものよりも「知らなかった」ことがきっかけでトラブルが大きくなることがあります。コミュニティ形成の具体例や方法論は後日、記載します。

　先ほどの書き込みで「自立した管理組合運営ができる人材育成」のことに触れました。このために、必要な書籍の紹介や勉強会なども行います。メンバーによってはマンション管理士の受験も勧めます。ある理事会は２名の方が勉強を始めました。そして私との契約は「できれば１年で打ち切れるようにしてください」と要請しています。そのため、理事会活動の継続性確保などの工夫もアドバイスしています。これらは一律的な方法論でなく、マンションの規模やメンバーの属人的な要素もありますので、個別に変化をつけることになります。

　今日はまだまだ作業があります。スレ主の本来の目的にそったコメントが増え、少しでもマンション管理の質的向上が図られること期待しています。

　
　

　
　

[509: 匿名さん]

背筋が寒くなる様な見え見えの宣伝をやりあって恥ずかしくはないの？

[510: 匿名さん]

↑
　また、病気もちが現れましたね。どうしようもありませんね。
品位が低いのにもほどがあります。

どんな教育を受けてきたのですか。昔「郵便が赤いのも、電信
柱が高いのも、みんな◎◎が悪いのね」とのいうのがありまし
たが、これとまったく同じですね。「みんなマンション管理士
が悪い」といえば、すべてが解決するとでもかんがえているの
かな。幼稚すぎますね。