パート７です。
マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？
また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！
パート１ http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２ http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３ http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４ http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５ http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/
パート６ http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/178969/
※荒らしはスルー＆削除依頼で
[スレ作成日時]2012-01-13 21:57:52
注文住宅のオンライン相談
マンション管理士の活用。。。パート７
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421:
匿名さん
[2012-02-20 20:19:29]
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422:
匿名さん
[2012-02-20 20:36:26]
>結局このスレッドにはマンション管理士は管理会社兼業の一人しか参加していない事がハッキリしましたね。
その通りですね。ケナスといきり立つのは良いと思って受験しようとしている人でしょうね。 それらしい意見はさっぱり見当たりませんものね。 |
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423:
管理士Ａ
[2012-02-20 21:22:15]
管理士Ａです。別の仕事を持っており休日を中心に数組合とコンサル契約をしています。このスレを読んでいると大きく分けると①自己主張のみの方②他人をとにかく攻撃したがる方③なんでも疑うことしかしらない方④まじめに議論に参加されている方ーーなどに分類されます。主に④の方を対象に書きます。
私のコンサルの基本は①自立した管理組合を目指す②財政基盤を確立する③コミュニティー形成を重視するーーの３点です。①に関していえば「管理は管理会社に丸投げ、コスト削減はコンサル丸投げ」ではなく、自分たちも勉強して各種ノウハウを蓄積していただくこと、に尽きます。 ②の財政基盤に関しては「単純なコストカット」ではなく、「自らのマンションにふさわしい管理仕様」を自らが考え、そのための財政基盤を確立させる、ことです。低すぎる管理費や修繕積立金は「これだけは絶対に必要です」と区分所有者に訴え、引き上げを助言します。 管理コストに関して言えば①マンションの規模②付帯設備ーー等で大きく変わります。もちろん区分所有者が望む管理仕様によっても変化します。付帯設備に関していえば機械式駐車場を保有しているか否かで必要コストは、雲泥の差が発生します。管理費、修繕積立金だけでなく駐車場使用料等の各種使用料なども「その金額が適切かどうか」を徹底して議論してもらいます。 つまるところ「自らの資産価値は自らの手で守る」ことを理事会メンバーが理解することが重要だと考えています。異論者の意見も尊重し「コミュニティを最重視」しながら合意形成を図ります。契約先の理事会は「毎回が勉強」の状態になります。討議に必要な資料も事前に配布し、理事会レジュメも充実させています。 管理会社との関係では「よきパートナーにすべきであり、できれば理事会が教育する」ぐらいの立場で対応できるようになることを目指してもらいます。 別の本業での収入がありますので、報酬は極めて少ないですが、業務内容は極めて濃いものです。特に私が重視するのは「事実確認」ですので、各種のデータや経緯を細かく調査し、かなり詳細な分析書やたたき台を提示します。管理組合の皆様にも常に「事実を性格に確認してください」「現場を確認してください」と強調しています。 具体的なコンサル内容は守秘義務の部分がありますので、細かくは書けませんが、質問があればポイントだけお答えすることとします。 足の引っ張り合いなどをしないで、少しでも有意義なスレになれば、いいですね。 |
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424:
匿名
[2012-02-20 21:57:06]
都合の悪いレスを流したいのか
416〜423はスレッド嵐 |
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ご近所の奥さま
[2012-02-20 21:57:19]
423がいい事言った。
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管理侍
[2012-02-20 22:24:20]
>423
管理士Ａさん 私の思うあるべき管理士像にとても近いです。 >自分たちも勉強して各種ノウハウを蓄積していただくこと、に尽きます。 >「単純なコストカット」ではなく、「自らのマンションにふさわしい管理仕様」を自らが考え、そのための財政基盤を確立させる >低すぎる管理費や修繕積立金は「これだけは絶対に必要です」と区分所有者に訴え、引き上げを助言します。 >管理会社との関係では「よきパートナーにすべきであり 特に上記のコメントは、以前に私もここで同じような内容を述べたことがあります。 是非頑張って頂きたいですね。 |
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427:
コ"ルコ"１３
[2012-02-20 22:28:17]
管理士Ａさんのような活動がマンション管理士制度の狙いなんでしょうね。
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匿名さん
[2012-02-21 08:46:49]
>423
の読後感想を述べます。小生は一区分所有者に過ぎませんが役員の経験は三回あります。 今迄の携帯的コメントの羅列とは違い良くまとめているとは思いますが、抽象的な記述に終止しているのが残念です。 マンション管理士の不得意分野であろうとの想像は出来ますが管理費等の金額の高低に対する抽象的一般的対策だけで管理組合の弱点でもある管理会社に委任している経理に対するコメントが全くありません。 特に平成21年の適正化推進法一部改正に伴う管理会社の修繕積立金などの新分別管理方式（収納、管理口座の採用と会計収支報告の毎月報告）が徹底と活用がなされていない管理組合が多い筈ですが、それらについてのマンション管理士のアドバイス実績があったら是非聞きたいものと思っている者です。 |
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429:
匿名さん
[2012-02-21 09:17:29]
>特に平成21年の適正化推進法一部改正に伴う管理会社の修繕積立金などの新分別管理方式（収納、管理口座の採用と会計収支報告の毎月報告）が徹底と活用がなされていない管理組合が多い筈ですが、
そうなの？一部徹底されていないところも残っているかもしれないが、大多数はやっているでしょ。 |
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431:
匿名さん
[2012-02-21 11:33:55]
会計報告ぐらいどこもしているでしょ。
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432:
元フロント
[2012-02-21 12:25:51]
431
うちのマンションは、理事長宛に報告書が送られてきます。これも報告とみればそうとも見れます。 |
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433:
匿名さん
[2012-02-21 20:01:18]
432
それで十分だね。 |
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管理侍
[2012-02-21 20:55:08]
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436:
匿名さん
[2012-02-21 21:52:00]
行政書士？
しなじーがわからん |
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437:
管理士Ａ
[2012-02-21 22:21:27]
４２８様
管理士Ａです。ご質問ありがとうございます。詳細な回答をしますと膨大な量になりますので、ポイントのみのお答えになります。ご了承ねがいます。 ≫今迄の携帯的コメントの羅列とは違い良くまとめているとは思いますが、抽象的な記述に終止 しているのが残念です。マンション管理士の不得意分野であろうとの想像は出来ますが管理費等 の金額の高低に対する抽象的一般的対策だけで管理組合の弱点でもある管理会社に委任している 経理に対するコメントが全くありません。 ネット上での表現になりますので、ある程度は一般論、抽象論の範囲に収まるのはやむを得ないと考えています。個人的には「個別、具体的な事例や解決策が不可欠」との認識を持っており、コンサルをするうえでも、その点に留意して対応しています。 少し具体的に記述しますが、例えば管理コストの分析に関していえば、一般会計（管理費会計）だけでなく修繕積立金会計や各種使用料の収入面全体を把握するとともに、建物・設備の長期修繕計画や機械式駐車場の長期保全計画のチェックも行います。一般会計も全体をアバウトに分析するのではなく、管理委託費をはじめ、各種費目ごとに分析します。その前提として、管理会社の管理委託をはじめ各種の保守点検業務に関しては①契約書②その詳細な仕様書③実際の業務内容の確認――等を実施します。 意外に契約者や仕様書の内容も知らずに管理コストを検討しているケースがありますが、これでは本質的な議論ができません。業者からの聞き取りや実際の業務の立ち会いなども実施し、「何に対して対価としての経費を支払っているのか」をまず、理事会メンバーが把握するところからスタートさせます。そのうえで①契約書（仕様書を含む）通りの業務になっているのか②その業務が本当に必要なのか③欠けている業務はないのか④その対価は適切か――などを議論し、「自らのマンションに相応しい業務仕様」を検討します。 さらに、数多くのマンション管理組合の決算（主に節約をしているマンション）の具体的な数字などを参考に費目ごとの「希望価格」を理事会メンバーに議論して、決定してもらいます。もちろん「単純に安ければいい」のではなく「必ず、引き受けてもらう業者があると見込める金額」を設定します。必要に応じである程度の金額の範囲を私が助言することも必要になります。そのための費目別の「メドとなる経費の算出方法」を独自に作成しています。 上記の特徴は「自らの手で管理仕様を決め、希望価格に基づいて、各種業者から相見積もりを取る」ことにあります。少し手間は掛かりますが、ノウハウを蓄積するうえで有効な作業だと考えています。 ただ、「総会までの時間が少ない」とか「コスト削減の緊急性が極めて高い」場合は、別の方法も採用します。業者に対して「○○％の削減を要請する」形式です。この方式は、これまで２社の管理会社に対して実施しましたが、「25％」と「30％」の削減要請に対して、どちらも満額回答を得ています。なお、ともに「ぼったくりの管理委託費」でなく、少なくとも１戸当たりの月額で既に国交省の全国平均を下回る水準でしたが、減額に対応していただきました。 減額要請文に工夫が要ります。「単純に値下げお願い文」ではなく、①削減の必要性②削減に応えられる根拠――などを詳細に記述する必要があります。削減幅に関しては①過去のコスト削減の経緯②現在のコストの水準――などを細目にわたって分析し、当該業者の「最低必要な利益が見込める範囲内」で設定します。 管理コストに関しては定価がありませんので、本当にバラバラです。同じ管理会社でも大きく異なります。同じ管理会社に対し、すべての費目で１戸当たり２倍近くの費用を支払っていることもあります。これらは「自分ところの決算をいくらみても分からない」ことであり、「多くのマンションの決算書」と見比べて初めて理解されることになります。 私の手元に２５組合以上の管理組合の決算書があります。傾向が似ているケースもありますが、まさに「個々に特徴」があります。一律的に判断することはできません。私自身、「平均値で判断する」ことを避けています。国交省の全国調査なども「あくまで参考程度」にしかすぎません。多くの前提条件が異なるからです。 管理コストに関してだけでも、10ページ以上の分析書や入居者への解説書を作成します。理事会だけの活動ではありませんし、入居者全体の理解と協力が必要だからです。１つの契約組合に対してＡ４判で30～70ページぐらいの文書を作成し、提供しています。このため、同時に契約する組合数は３つぐらいまでにしています。ただ、単発の管理コストの簡易診断（約４ページ）は無料で、これまで10組合実施しています。 管理会社との経理（契約内容？）についての質問がありますが、先日のコンサル先の理事会では、契約変更に伴う検討で契約書及び仕様書の全文のチェックをしました。事前に標準管理委託契約書との差異などをリストアップし、それを参考にしながらも「独自の仕様」も付加する作業です。一項目ごとに内容を確認し、理事会メンバーが理解しながら作業を進めます。仕様書も管理会社と協議しながら作成し、これまでの２倍以上の内容になっています。 この組合の場合、管理員業務に関しては独自に理事会内に検討会を設け、詳細な作業予定表などを作成しています。また、入居者へのアンケートを実施し、仕様書作成に反映させています。マンション管理の主役は当該マンションの入居者であり、理事会だからです。コンサルの業務はあくまで助言、指導であり決定するのは当該組合です。 なお、当該マンションの場合は機械式駐車場を全戸分保有していることもあって、会計を①一般会計②修繕積立金会計③駐車場等の使用料会計――の３本立てに変更しました。同時にこれまで極めていい加減だった長期修繕計画を「建物・設備」と「機械式駐車場」に分けて再作成しています。この結果、３０年間に必要な経費が２倍近くなるなど、新たな課題も表面化しています。 総会議案書はこれまでの数倍の議案と内容になりました。特に方針の部を充実させて「今年は何を中心に取り組むか」を具体的に記述しています。議案書の原案は自らが作成することが極めて重要です。予算の原案などを管理会社に任せているようでは、お話になりません。 いずれにしても「具体的な数字やデータ、情報に基づき、議論する」ことが、重要だと認識しています。一般論や抽象論だけでは解決できません。対案も複数用意し、弾力的に対応します。 ≫特に平成21年の適正化推進法一部改正に伴う管理会社の修繕積立金などの新分別管 理方式（収納、管理口座の採用と会計収支報告の毎月報告）が徹底と活用がなされて いない管理組合が多い筈ですが、それらについてのマンション管理士のアドバイス実 績があったら是非聞きたいものと思っている者です。 分別管理に関しましては主に管理会社社員の不正防止を目的としていると認識しています。収納口座と保管口座の分離は不可欠ですが、最も重要なのは「通帳と印鑑の分別保管」ではないでしょうか。いくら口座を数多く分けても管理会社の判断と処理だけで出金できるようでは意味がありません。 会計収支の報告（理事会への月次報告）は、当然のことです。毎月の定例理事会で管理会社から報告がないほうが異常だと判断しています。もちろん、世間には報告がなされていないケースもありますが、私の知っている範囲であった場合、「即時（次の理事会から）に報告を実施するように、管理会社に通告するように助言」しています。 管理コストを中心に、ほんの一部を記述しましたが、より具体的に記述すると膨大になりますし、戸数や金額等は守秘義務もあります。もし、具体的な分析が必要でしたら、各種契約書や決算書等を提示してください。 また、最も重視しているのは理事会をはじめとする組織運営です。極端な場合、管理規約や各種細則、各種契約書を全く理解せず（読んだこともない）ままに、理事会を運営しているケースも見受けられます。この分野も広範囲にわたっており、個別の質問があれば、お答えします。 なお、マンション管理士に関しては、資格を取得しただけでは、とてもコンサル業務はできないと思います。管理士試験はコンサルに必要な知識の10％も対象になっていないと、感じています。コンサル業務に不可欠の「分析力、想像力、説得力、表現力、文章力、交渉力」などは、試験のほとんど対象外だからです。資格の有無より①各種の経験②知識の範囲と深さ――の方が重要ではないでしょうか。また、少なくともマンション管理に関する書籍を30冊以上は読破し、ネットの各種資料も2000ページ以上は読むぐらいは最低条件になると感じています。 さらに、各種のセミナーなどに参加し、最新情報を入手するなどのほか、不得意分野を減らす努力も必要だと思います。そのための人的ネットワークの構築も不可欠です。管理会社をはじめ、関連業者のリストを整備しておき、すぐに電話ができる業者や専門家、他の管理組合役員が最低でも30人ぐらい必要（携帯に登録済）になってきます。いざというときにより正確な情報を入手するためです。また、本人としてもマンション維持修繕技術者（民間資格）やＦＰ技能士など関連の資格を保有しておくことも重要です。常に勉強ですね。 まずはこのスレに参加している皆様がマンション管理士の試験に挑戦し、合格されることを期待しています。 |
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438:
管理侍
[2012-02-22 00:13:50]
みんな黙ってしまったね。
これぞ本物。 ボランティア、自己啓発などの単なる資格保有者とは一線を画す。 >なお、マンション管理士に関しては、資格を取得しただけでは、とてもコンサル業務はできないと思います。 >管理士試験はコンサルに必要な知識の10％も対象になっていないと、感じています。 >コンサル業務に不可欠の「分析力、想像力、説得力、表現力、文章力、交渉力」などは、試験のほとんど対象外だからです。 正にその通り。 世にいる数少ない実力のあるマンション管理士さんですね。 |
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439:
コ"ルコ"１３
[2012-02-22 08:17:38]
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440:
匿名さん
[2012-02-22 08:53:57]
>437
>>428 で質問した者です。多忙中の再書き込みご苦労様です。 再度読後の感想を述べます。 前半は前回の書き込みを更に丁寧にですが残念ながら同じ抽象的な記述をしただけで前回の記述に比べて目新しいものは感じられませんでした。 更に、小生の下記書き込みへの、 ≫特に平成21年の適正化推進法一部改正に伴う管理会社の修繕積立金などの新分別管 理方式（収納、管理口座の採用と会計収支報告の毎月報告）が徹底と活用がなされて いない管理組合が多い筈ですが、それらについてのマンション管理士のアドバイス実 績があったら是非聞きたいものと思っている者です。 下記の回答にはがっかりしました。 貴方はマンション管理士を名乗った筈ですがその存在価値が見出されないからでした。 これでは私の質問に対する匿名の数件の携帯的記述の羅列と変わりないからです。 小生はわざわざ「平成21年の適正化推進法一部改正に伴う管理会社の修繕積立金などの新分別管理方式（収納、管理口座の採用と会計収支報告の毎月報告）が徹底と活用」と記述したのにも拘らず、誰しもが考える常識的な判断が述べられているだけです。 ＞分別管理に関しましては主に管理会社社員の不正防止を目的としていると認識しています。収納口座と保管口座の分離は不可欠ですが、最も重要なのは「通帳と印鑑の分別保管」ではないでしょうか。いくら口座を数多く分けても管理会社の判断と処理だけで出金できるようでは意味がありません。 こんな常識的なご意見よりも、この事は前掲の法律施行規則一部改正の省令87条2、3、4項で規定されている事で管理会社が遵守しなければならない事です。更に ＞会計収支の報告（理事会への月次報告）は、当然のことです。毎月の定例理事会で管理会社から報告がないほうが異常だと判断しています。もちろん、世間には報告がなされていないケースもありますが、私の知っている範囲であった場合、「即時（次の理事会から）に報告を実施するように、管理会社に通告するように助言」しています。 このことは同省令87条5項、付則5条に規定されていることですから「異常」だとか「即時（次の理事会から）に報告を実施するように、管理会社に通告するように助言」などの悠長な事柄ではなく管理会社の違法なのです。 以上の通りこれらの貴方の行為が真実ならばこれではマンション管理士とは何ぞやと疑問を持たざるを得ないと同時に貴方自信の管理士資格に疑問を持たざるを得ません。 マンション管理士の反論を期待しています。 |
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by 管理担当
こちらは閉鎖されました。 |
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必要なら管理侍さんに聞くからいいよ。