マンション管理士の活用。。。パート７

[匿名]

パート７です。

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/
パート６　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/178969/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[402: 匿名さん]

管理組合連合軍？
管理会社には強敵だね

[405: 匿名]

管理組合連合軍は、無能な肩書きマンカン士にも強敵

ユーザー同士が結託すれば、悪質な管理会社もマンカン士も排除できる

ご近所マンションとの連携は重要
但し、地域が広域になり管理組合連合軍の規模がおおきくなると
権力思考の人物が台頭し、偽情報に翻弄され機能性が落ちるから
あくまでも、ご近所マンションでの連携にすることだ

[407: 匿名さん]

近隣のマンションと情報交換しなきゃ悪徳管理会社と分からないんだ～。

[408: 匿名さん]

＞そのマン管士がいなかったら、改善はできなかったと喜んでいるんだからそれでいいんじゃないの。

質問には全く答えがありませんね。
管理会社に騙されて、次はマンション管理士に騙される管理組合そのものです。
それともマンカンシのナリスマシかしら、それにしては専門的回答が出来ないところはマンカンシ受験予備軍かな？

[414: 匿名さん]

ご近所マンションとの連携は確かに必要だよな
しかし、管理会社やマンション管理士の誘導やお膳立てだと
輪番理事会と同じになる

[415: 元フロント]

407さん
同じ管理会社なら近所で比較は面白いと思いますよ。
同じ規模なのに単価が違うかもしれませんね。

[416: 匿名さん]

結局このスレッドにはマンション管理士は管理会社兼業の一人しか参加していない事がハッキリしましたね。

[418: 匿名さん]

根拠ないことしか言えないのは悲しい

[421: 匿名さん]

さようなら。
必要なら管理侍さんに聞くからいいよ。

[422: 匿名さん]

>結局このスレッドにはマンション管理士は管理会社兼業の一人しか参加していない事がハッキリしましたね。

その通りですね。ケナスといきり立つのは良いと思って受験しようとしている人でしょうね。
それらしい意見はさっぱり見当たりませんものね。

[423: 管理士Ａ]

　管理士Ａです。別の仕事を持っており休日を中心に数組合とコンサル契約をしています。このスレを読んでいると大きく分けると①自己主張のみの方②他人をとにかく攻撃したがる方③なんでも疑うことしかしらない方④まじめに議論に参加されている方ーーなどに分類されます。主に④の方を対象に書きます。

　私のコンサルの基本は①自立した管理組合を目指す②財政基盤を確立する③コミュニティー形成を重視するーーの３点です。①に関していえば「管理は管理会社に丸投げ、コスト削減はコンサル丸投げ」ではなく、自分たちも勉強して各種ノウハウを蓄積していただくこと、に尽きます。

　②の財政基盤に関しては「単純なコストカット」ではなく、「自らのマンションにふさわしい管理仕様」を自らが考え、そのための財政基盤を確立させる、ことです。低すぎる管理費や修繕積立金は「これだけは絶対に必要です」と区分所有者に訴え、引き上げを助言します。

　管理コストに関して言えば①マンションの規模②付帯設備ーー等で大きく変わります。もちろん区分所有者が望む管理仕様によっても変化します。付帯設備に関していえば機械式駐車場を保有しているか否かで必要コストは、雲泥の差が発生します。管理費、修繕積立金だけでなく駐車場使用料等の各種使用料なども「その金額が適切かどうか」を徹底して議論してもらいます。

　つまるところ「自らの資産価値は自らの手で守る」ことを理事会メンバーが理解することが重要だと考えています。異論者の意見も尊重し「コミュニティを最重視」しながら合意形成を図ります。契約先の理事会は「毎回が勉強」の状態になります。討議に必要な資料も事前に配布し、理事会レジュメも充実させています。

　管理会社との関係では「よきパートナーにすべきであり、できれば理事会が教育する」ぐらいの立場で対応できるようになることを目指してもらいます。

　別の本業での収入がありますので、報酬は極めて少ないですが、業務内容は極めて濃いものです。特に私が重視するのは「事実確認」ですので、各種のデータや経緯を細かく調査し、かなり詳細な分析書やたたき台を提示します。管理組合の皆様にも常に「事実を性格に確認してください」「現場を確認してください」と強調しています。

　具体的なコンサル内容は守秘義務の部分がありますので、細かくは書けませんが、質問があればポイントだけお答えすることとします。

　足の引っ張り合いなどをしないで、少しでも有意義なスレになれば、いいですね。





　

[424: 匿名]

都合の悪いレスを流したいのか
416〜423はスレッド嵐

[425: ご近所の奥さま]

423がいい事言った。

[426: 管理侍]

>423
管理士Ａさん

私の思うあるべき管理士像にとても近いです。

>自分たちも勉強して各種ノウハウを蓄積していただくこと、に尽きます。
>「単純なコストカット」ではなく、「自らのマンションにふさわしい管理仕様」を自らが考え、そのための財政基盤を確立させる
>低すぎる管理費や修繕積立金は「これだけは絶対に必要です」と区分所有者に訴え、引き上げを助言します。
>管理会社との関係では「よきパートナーにすべきであり

特に上記のコメントは、以前に私もここで同じような内容を述べたことがあります。

是非頑張って頂きたいですね。

[427: コ"ルコ"１３]

管理士Ａさんのような活動がマンション管理士制度の狙いなんでしょうね。

[428: 匿名さん]

>423
の読後感想を述べます。小生は一区分所有者に過ぎませんが役員の経験は三回あります。
今迄の携帯的コメントの羅列とは違い良くまとめているとは思いますが、抽象的な記述に終止しているのが残念です。
マンション管理士の不得意分野であろうとの想像は出来ますが管理費等の金額の高低に対する抽象的一般的対策だけで管理組合の弱点でもある管理会社に委任している経理に対するコメントが全くありません。
特に平成21年の適正化推進法一部改正に伴う管理会社の修繕積立金などの新分別管理方式（収納、管理口座の採用と会計収支報告の毎月報告）が徹底と活用がなされていない管理組合が多い筈ですが、それらについてのマンション管理士のアドバイス実績があったら是非聞きたいものと思っている者です。

[429: 匿名さん]

>特に平成21年の適正化推進法一部改正に伴う管理会社の修繕積立金などの新分別管理方式（収納、管理口座の採用と会計収支報告の毎月報告）が徹底と活用がなされていない管理組合が多い筈ですが、
そうなの？一部徹底されていないところも残っているかもしれないが、大多数はやっているでしょ。

[431: 匿名さん]

会計報告ぐらいどこもしているでしょ。

[432: 元フロント]

431
うちのマンションは、理事長宛に報告書が送られてきます。これも報告とみればそうとも見れます。

[433: 匿名さん]

432
それで十分だね。

[434: 管理侍]

>428は本当に>423へのコメントなのだろうか？

だとすればピントがズレ過ぎでは？
423は管理士としてのご自身の基本的な方針と、考え方を述べられただけでしょう。

それに対して、
>抽象的な記述に終止しているのが残念
とか、
>管理組合の弱点でもある管理会社に委任している経理に対するコメントが全くありません
などと訳のわからない指摘。

管理士Ａさんの「質問があればポイントだけ答える」と親切且つ勇気ある発言に対して、
>マンション管理士のアドバイス実績があったら是非聞きたいものと思っている者です。
とのこと。
とても人に質問する態度とは思えないですね。
困ったものです。

[436: 匿名さん]

行政書士？
しなじーがわからん

[437: 管理士Ａ]

４２８様

　管理士Ａです。ご質問ありがとうございます。詳細な回答をしますと膨大な量になりますので、ポイントのみのお答えになります。ご了承ねがいます。

≫今迄の携帯的コメントの羅列とは違い良くまとめているとは思いますが、抽象的な記述に終止
しているのが残念です。マンション管理士の不得意分野であろうとの想像は出来ますが管理費等
の金額の高低に対する抽象的一般的対策だけで管理組合の弱点でもある管理会社に委任している
経理に対するコメントが全くありません。

　ネット上での表現になりますので、ある程度は一般論、抽象論の範囲に収まるのはやむを得ないと考えています。個人的には「個別、具体的な事例や解決策が不可欠」との認識を持っており、コンサルをするうえでも、その点に留意して対応しています。

　少し具体的に記述しますが、例えば管理コストの分析に関していえば、一般会計（管理費会計）だけでなく修繕積立金会計や各種使用料の収入面全体を把握するとともに、建物・設備の長期修繕計画や機械式駐車場の長期保全計画のチェックも行います。一般会計も全体をアバウトに分析するのではなく、管理委託費をはじめ、各種費目ごとに分析します。その前提として、管理会社の管理委託をはじめ各種の保守点検業務に関しては①契約書②その詳細な仕様書③実際の業務内容の確認――等を実施します。

　意外に契約者や仕様書の内容も知らずに管理コストを検討しているケースがありますが、これでは本質的な議論ができません。業者からの聞き取りや実際の業務の立ち会いなども実施し、「何に対して対価としての経費を支払っているのか」をまず、理事会メンバーが把握するところからスタートさせます。そのうえで①契約書（仕様書を含む）通りの業務になっているのか②その業務が本当に必要なのか③欠けている業務はないのか④その対価は適切か――などを議論し、「自らのマンションに相応しい業務仕様」を検討します。

　さらに、数多くのマンション管理組合の決算（主に節約をしているマンション）の具体的な数字などを参考に費目ごとの「希望価格」を理事会メンバーに議論して、決定してもらいます。もちろん「単純に安ければいい」のではなく「必ず、引き受けてもらう業者があると見込める金額」を設定します。必要に応じである程度の金額の範囲を私が助言することも必要になります。そのための費目別の「メドとなる経費の算出方法」を独自に作成しています。

　上記の特徴は「自らの手で管理仕様を決め、希望価格に基づいて、各種業者から相見積もりを取る」ことにあります。少し手間は掛かりますが、ノウハウを蓄積するうえで有効な作業だと考えています。

　ただ、「総会までの時間が少ない」とか「コスト削減の緊急性が極めて高い」場合は、別の方法も採用します。業者に対して「○○％の削減を要請する」形式です。この方式は、これまで２社の管理会社に対して実施しましたが、「25％」と「30％」の削減要請に対して、どちらも満額回答を得ています。なお、ともに「ぼったくりの管理委託費」でなく、少なくとも１戸当たりの月額で既に国交省の全国平均を下回る水準でしたが、減額に対応していただきました。

　減額要請文に工夫が要ります。「単純に値下げお願い文」ではなく、①削減の必要性②削減に応えられる根拠――などを詳細に記述する必要があります。削減幅に関しては①過去のコスト削減の経緯②現在のコストの水準――などを細目にわたって分析し、当該業者の「最低必要な利益が見込める範囲内」で設定します。

　管理コストに関しては定価がありませんので、本当にバラバラです。同じ管理会社でも大きく異なります。同じ管理会社に対し、すべての費目で１戸当たり２倍近くの費用を支払っていることもあります。これらは「自分ところの決算をいくらみても分からない」ことであり、「多くのマンションの決算書」と見比べて初めて理解されることになります。

私の手元に２５組合以上の管理組合の決算書があります。傾向が似ているケースもありますが、まさに「個々に特徴」があります。一律的に判断することはできません。私自身、「平均値で判断する」ことを避けています。国交省の全国調査なども「あくまで参考程度」にしかすぎません。多くの前提条件が異なるからです。

管理コストに関してだけでも、10ページ以上の分析書や入居者への解説書を作成します。理事会だけの活動ではありませんし、入居者全体の理解と協力が必要だからです。１つの契約組合に対してＡ４判で30～70ページぐらいの文書を作成し、提供しています。このため、同時に契約する組合数は３つぐらいまでにしています。ただ、単発の管理コストの簡易診断（約４ページ）は無料で、これまで10組合実施しています。

管理会社との経理（契約内容？）についての質問がありますが、先日のコンサル先の理事会では、契約変更に伴う検討で契約書及び仕様書の全文のチェックをしました。事前に標準管理委託契約書との差異などをリストアップし、それを参考にしながらも「独自の仕様」も付加する作業です。一項目ごとに内容を確認し、理事会メンバーが理解しながら作業を進めます。仕様書も管理会社と協議しながら作成し、これまでの２倍以上の内容になっています。

この組合の場合、管理員業務に関しては独自に理事会内に検討会を設け、詳細な作業予定表などを作成しています。また、入居者へのアンケートを実施し、仕様書作成に反映させています。マンション管理の主役は当該マンションの入居者であり、理事会だからです。コンサルの業務はあくまで助言、指導であり決定するのは当該組合です。

なお、当該マンションの場合は機械式駐車場を全戸分保有していることもあって、会計を①一般会計②修繕積立金会計③駐車場等の使用料会計――の３本立てに変更しました。同時にこれまで極めていい加減だった長期修繕計画を「建物・設備」と「機械式駐車場」に分けて再作成しています。この結果、３０年間に必要な経費が２倍近くなるなど、新たな課題も表面化しています。

総会議案書はこれまでの数倍の議案と内容になりました。特に方針の部を充実させて「今年は何を中心に取り組むか」を具体的に記述しています。議案書の原案は自らが作成することが極めて重要です。予算の原案などを管理会社に任せているようでは、お話になりません。

いずれにしても「具体的な数字やデータ、情報に基づき、議論する」ことが、重要だと認識しています。一般論や抽象論だけでは解決できません。対案も複数用意し、弾力的に対応します。

≫特に平成21年の適正化推進法一部改正に伴う管理会社の修繕積立金などの新分別管
理方式（収納、管理口座の採用と会計収支報告の毎月報告）が徹底と活用がなされて
いない管理組合が多い筈ですが、それらについてのマンション管理士のアドバイス実
績があったら是非聞きたいものと思っている者です。

　分別管理に関しましては主に管理会社社員の不正防止を目的としていると認識しています。収納口座と保管口座の分離は不可欠ですが、最も重要なのは「通帳と印鑑の分別保管」ではないでしょうか。いくら口座を数多く分けても管理会社の判断と処理だけで出金できるようでは意味がありません。

　会計収支の報告（理事会への月次報告）は、当然のことです。毎月の定例理事会で管理会社から報告がないほうが異常だと判断しています。もちろん、世間には報告がなされていないケースもありますが、私の知っている範囲であった場合、「即時（次の理事会から）に報告を実施するように、管理会社に通告するように助言」しています。

管理コストを中心に、ほんの一部を記述しましたが、より具体的に記述すると膨大になりますし、戸数や金額等は守秘義務もあります。もし、具体的な分析が必要でしたら、各種契約書や決算書等を提示してください。

また、最も重視しているのは理事会をはじめとする組織運営です。極端な場合、管理規約や各種細則、各種契約書を全く理解せず（読んだこともない）ままに、理事会を運営しているケースも見受けられます。この分野も広範囲にわたっており、個別の質問があれば、お答えします。

　なお、マンション管理士に関しては、資格を取得しただけでは、とてもコンサル業務はできないと思います。管理士試験はコンサルに必要な知識の10％も対象になっていないと、感じています。コンサル業務に不可欠の「分析力、想像力、説得力、表現力、文章力、交渉力」などは、試験のほとんど対象外だからです。資格の有無より①各種の経験②知識の範囲と深さ――の方が重要ではないでしょうか。また、少なくともマンション管理に関する書籍を30冊以上は読破し、ネットの各種資料も2000ページ以上は読むぐらいは最低条件になると感じています。

さらに、各種のセミナーなどに参加し、最新情報を入手するなどのほか、不得意分野を減らす努力も必要だと思います。そのための人的ネットワークの構築も不可欠です。管理会社をはじめ、関連業者のリストを整備しておき、すぐに電話ができる業者や専門家、他の管理組合役員が最低でも30人ぐらい必要（携帯に登録済）になってきます。いざというときにより正確な情報を入手するためです。また、本人としてもマンション維持修繕技術者（民間資格）やＦＰ技能士など関連の資格を保有しておくことも重要です。常に勉強ですね。

まずはこのスレに参加している皆様がマンション管理士の試験に挑戦し、合格されることを期待しています。

[438: 管理侍]

みんな黙ってしまったね。

これぞ本物。
ボランティア、自己啓発などの単なる資格保有者とは一線を画す。

>なお、マンション管理士に関しては、資格を取得しただけでは、とてもコンサル業務はできないと思います。
>管理士試験はコンサルに必要な知識の10％も対象になっていないと、感じています。
>コンサル業務に不可欠の「分析力、想像力、説得力、表現力、文章力、交渉力」などは、試験のほとんど対象外だからです。
正にその通り。

世にいる数少ない実力のあるマンション管理士さんですね。

[439: コ"ルコ"１３]

>>437
そこまでやれば顧客満足度は高いでしょうね。引き続き頑張って頂きたいものです。

ただ、私は>>427の以下の文章（特に後段）を読んで、直感的に横領等の不正経理防止策を質問しているのかなと思いました。

>マンション管理士の不得意分野であろうとの想像は出来ますが管理費等の金額の高低に対する抽象的一般的対策だけで管理組合の弱点でもある管理会社に委任している経理に対するコメントが全くありません。

[440: 匿名さん]

>437
>>428
で質問した者です。多忙中の再書き込みご苦労様です。
再度読後の感想を述べます。
前半は前回の書き込みを更に丁寧にですが残念ながら同じ抽象的な記述をしただけで前回の記述に比べて目新しいものは感じられませんでした。
更に、小生の下記書き込みへの、
≫特に平成21年の適正化推進法一部改正に伴う管理会社の修繕積立金などの新分別管
理方式（収納、管理口座の採用と会計収支報告の毎月報告）が徹底と活用がなされて
いない管理組合が多い筈ですが、それらについてのマンション管理士のアドバイス実
績があったら是非聞きたいものと思っている者です。

下記の回答にはがっかりしました。
貴方はマンション管理士を名乗った筈ですがその存在価値が見出されないからでした。
これでは私の質問に対する匿名の数件の携帯的記述の羅列と変わりないからです。
小生はわざわざ「平成21年の適正化推進法一部改正に伴う管理会社の修繕積立金などの新分別管理方式（収納、管理口座の採用と会計収支報告の毎月報告）が徹底と活用」と記述したのにも拘らず、誰しもが考える常識的な判断が述べられているだけです。

＞分別管理に関しましては主に管理会社社員の不正防止を目的としていると認識しています。収納口座と保管口座の分離は不可欠ですが、最も重要なのは「通帳と印鑑の分別保管」ではないでしょうか。いくら口座を数多く分けても管理会社の判断と処理だけで出金できるようでは意味がありません。

こんな常識的なご意見よりも、この事は前掲の法律施行規則一部改正の省令87条2、3、4項で規定されている事で管理会社が遵守しなければならない事です。更に
＞会計収支の報告（理事会への月次報告）は、当然のことです。毎月の定例理事会で管理会社から報告がないほうが異常だと判断しています。もちろん、世間には報告がなされていないケースもありますが、私の知っている範囲であった場合、「即時（次の理事会から）に報告を実施するように、管理会社に通告するように助言」しています。

このことは同省令87条5項、付則5条に規定されていることですから「異常」だとか「即時（次の理事会から）に報告を実施するように、管理会社に通告するように助言」などの悠長な事柄ではなく管理会社の違法なのです。
以上の通りこれらの貴方の行為が真実ならばこれではマンション管理士とは何ぞやと疑問を持たざるを得ないと同時に貴方自信の管理士資格に疑問を持たざるを得ません。
マンション管理士の反論を期待しています。

[442: 匿.名さん]

管理士Ａさん（ >>423 = >>437 ）
つぎの【１】、【２】、【３】は、あなたの活動と関係があるのでしょうか？

【１】>>310 = >>323 = >>335 = >>339
>>>310　はじめまして、マンションの理事をしています。
⇒ マンション管理士（ボランティア価格でコンサルを引き受けている。）にコンサルを
　 依頼した管理組合の理事の投稿

【２】>>341 = >>346 = >>354
>>>341　私のマンションでは昨年の総会で管理費を２倍に引き上げる議案がありました。
>その提案助言をしたのが、あるマンション管理士さんでした。

【３】>>394
>はじめまして
>実は、この急激な変化は、安価な報酬でコンサルを引き受けてくれたマンション管理士が
>おられたからです。

[443: 管理士Ａ]

管理侍さま

　管理士Ａです。激励のお言葉ありがとうございました。より一層、マンション管理の充実のために励みたい所存です。

４４０さま

　管理士Ａです。長文のご指摘ありがとうございました。ただ、「上から目線」で決めつける表現がやや目立つのは、いかがかと思いますよ。

≫前半は前回の書き込みを更に丁寧にですが残念ながら同じ抽象的な記述をしただけで前回の記述に比べて目新しいものは感じられませんでした。

　前回の記述に比べて「目新しいものは感じられない」とのご指摘ですが、貴殿の読解力と知識の深さに敬意を表します。私の基本的なコンサルの姿勢を「すでにご理解」いただいているものと推察します。ただ、一般的な管理士や管理組合役員経験者の多くが「理解している」とは思えない部分もあると考え、骨子のみを記述しました。

後半部分に関しての記述に関して、簡単にコメントいたします。ただ、反論するような内容ではありません。基本的に法律（省令や施行規則などを含む）は「何にための制度や規制なのか」の「制度趣旨（目的）」を理解することが最も重要だと考えています。条文の一部のみをとらえて「違反だ」とか「違反していない」とかの論争をしても有意義ではありません。

ただ、下記の文章に関しては少し説明させていただきます。

≫このことは同省令87条5項、付則5条に規定されていること
ですから「異常」だとか「即時（次の理事会から）に報告を
実施するように、管理会社に通告するように助言」などの悠
長な事柄ではなく管理会社の違法なのです。
以上の通りこれらの貴方の行為が真実ならばこれではマンシ
ョン管理士とは何ぞやと疑問を持たざるを得ないと同時に貴
方自信の管理士資格に疑問を持たざるを得ません。

　上記の例は私の知っている管理組合の一例を挙げて説明したものです。会計の月次報告が理事会にされていない場合の助言ですが、このケースでも月次報告書そのものは「理事長あて」に送られています。ただ、理事会の場での報告説明がなかったようなので、「次回の理事会から報告するようにと助言」したまでです。その結果、理事会での報告説明が実施されています。このケースは管理会社に説明責任の瑕疵はありますが、「法律に違反している」として、大問題にすることが、絶対的に重要とは思いません。

　「これまでの文書送付のみでは法律に抵触しているから裁判に訴えるべきだ」とも助言すべきだったのでしょうか。私はそうは思いません。下記で記述しますが、「施行規則第87条第5項関係」の「.会計の収支状況に関する書面の交付等」では、「翌月末日までに当該管理組合の管理者等に交付しなければならない旨等を定めました」としています。交付が義務つけられているのであって、理事会での毎月の説明までは義務付けされているとは、断定的に判断することはできません。

　ましてや「年に数回しか理事会を開催していない」ような管理組合も存在しており、毎月の報告説明をする場がないケースもあります。私が例示した管理組合も「２カ月に１度の理事会開催」でした。コンサル契約後は「毎月１回の定例理事会と、当面は毎月１回の臨時理事会」を開催しています。定例理事会では管理会社のフロントマン出席のうえ、業務報告、会計報告等を実施しています。臨時理事会では「各種契約の中身の検討」「マンション管理の基礎習得」「建物、施設の視察」「規約、細則の見直し」などを行っています。


　月次報告書の中身が正確でなく、不正な経理処理があれば、別ですが、年次報告もキチンと理事会でされ、月次、年次ともに内容も適正であれば、「必要以上に過去にとらわれることは」はないと思います。月次報告を今後の毎月の理事会で、①理事が報告の内容を聞き②理解し③滞納や不正処理の問題点がないのか――をチェックすれば、いいのでないでしょうか。

　もとに戻って「月次報告書そのものも作成しておらず、理事会（理事長）に送付もしていない」ケースがあれば、それは別問題です。本当にそんな管理会社があるのでしょうか。少なくとも高層住宅管理業協会に加盟している管理会社では、ほとんど見られないと思います。貴殿がそのようなケースをご存じなら、具定例を上げてください。

　「貴方の行為が真実ならばこれではマンション管理士とは何ぞやと疑問を持たざるを得ないと同時に貴方自信の管理士資格に疑問を持たざるを得ません」との指摘ですが、このことで私の管理士資格に疑念をお持ちいただくは、個人の自由ですが、あまりに断片的な情報で判断されないようがいいのではないでしょう。


　それでは、貴殿が最も関心のある「分別管理」に関してについて、記述します。貴殿はすでに詳細をご存じだと思いますが、スレ参加者の理解を進めるために国交省の当時の解説をネットから転記します。



　法改正の背景
　平成13年8月1日に施行された「マンションの管理の適正化の推進に関する法律（平成12年法律第149号）」により、マンション管理業者の登録制度の創設等、マンションの管理の適正化を推進する措置が講じられたところですが、管理業者が管理組合から委託を受けて行う出納業務において、一部の管理業者の横領事件等により管理組合の財産が損なわれる事態が依然生じています。
　このような事態を受けて、国土交通省ではマンション管理に関する有識者、実務者、行政関係者等で構成される制度検討会を設置し、制度検討会において修繕積立金等金銭（修繕積立金及び管理費用に充当する金銭をいう。以下同じ）にかかわる分別管理方式や保証措置など制度のあり方についての検討をお願いしました。
そして、制度検討会での議論の内容を踏まえ、マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則（平成13年国土交通省令第110号）に定める分別管理の手法等について、所要の改正を行いました。

改正のポイント
1.財産の分別管理（第87条第2項関係）
第87条第2項第1号においては、金銭である財産の分別管理の方法として、以下の3種類の方法を定めました。
イ）区分所有者等から徴収された修繕積立金等金銭を収納口座に預入し、毎月、その月分の修繕積立金等金銭から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに、収納口座から保管口座（管理組合を名義人とする。以下同じ）に移し換える方法
ロ）区分所有者等から徴収された修繕積立金を保管口座に預入し、預貯金として管理するとともに、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月、その月分の管理費用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口座から保管口座に移し換える方法
ハ）修繕積立金等金銭を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管理する方法

2.保証契約の締結（第87条第3項関係）
管理業者が1.イまたはロの方法により修繕積立金等金銭を管理する場合にあっては、原則として、当該方法により区分所有者等から徴収される一月分の修繕積立金等金銭（ロの方法による場合にあっては、管理費用に充当する金銭）の合計額以上の額につき有効な保証契約を締結していなければならない旨を定めました。

3.印鑑等の管理の禁止（第87条第4項関係）
修繕積立金等金銭を1.イからハまでの方法により管理する場合の保管口座または収納・保管口座に係る管理組合等の印鑑、預貯金の引き出し用のカード等について、原則として管理業者が管理してはならない旨を定めました。

4.会計の収支状況に関する書面の交付等（第87条第5項関係）
管理業者が修繕積立金等を管理する場合にあっては、毎月、その月における管理組合の会計の収支状況に関する書面を作成し、翌月末日までに当該管理組合の管理者等に交付しなければならない旨等を定めました。
5.立入検査の際の身分証及び業者標識の表記事項（別記様式関係）
総務省行政評価局からの検査・調査等業務従事者の身分確認に関する調査結果の通知を受けて、立入検査の際の身分証明書の表記事項について所要の改正を行いました。
また、マンション管理業者の登録更新時期を失念し、期限切れによって失効となる者の発生を防止するため、業者標識の表記事項について所要の改正を行いました。
6.その他所要の改正
4.の書面の交付等について、電磁的記録により行うことができるようにするための措置その他所要の改正を行いました。
7.スケジュール
公布：平成21年5月1日
施行：平成22年5月1日（別記様式関係の改正については、公布の日）
※
改正後の分別管理方法は、平成22年5月1日以降に管理委託契約を締結・更新するものから適用されることになります。


　以上が転記文です。ご存じのように「分別管理」の方法を「イ」「ロ」「ハ」の３方式で定めています。どれも趣旨は「管理会社（社員）の不正防止」です。これまでも同様の趣旨はありましたが、より不正が起こらないようにとの目的で改正されています。なお、各方式の違いを詳細に解説すると膨大な文書量になりますので、割愛させていただきます。

　３つの分別管理方法と「保証契約の締結」「印鑑等の保管の禁止」「会計の収支状況に関する書面の交付等」などは、普通の管理会社なら理解いると思いますし、対応していると考えます。

　貴殿の「特に平成21年の適正化推進法一部改正に伴う管理会社の修繕積立金などの新分別管 理方式（収納、管理口座の採用と会計収支報告の毎月報告）が徹底と活用がなされていない管理組合が多い筈です…」とのご指摘ですが、本当にそうなのでしょうか。具体例を挙げてください。

　いずれにしても「事実確認」をしないと、判断も助言もできません。「多い筈」なら、その内容を具体的に掌握してからの判断になります。かりに多くの管理会社が「法律違反」をしているなら、業界団体の高層住宅管理業協会の責任が大きいでしょう。また、管理会社の経理不正に関して言えば、「横領事件」は明らかに刑法犯に該当します。端的に言えばマンション適正化推進法に関係なく、処罰されるべき問題です。
　
　管理会社の不正対策もマンション管理の重要な一面ですが、すべてではありません。大半のマンション管理組合や理事会は、もっと大きな問題を抱えています。分別管理は会計の月次報告を軽視するわけではありませんが、多角的にマンション管理をとらえることも重要だと考えています。

　貴殿の下記の文章を再録します。
≫下記の回答にはがっかりしました。
貴方はマンション管理士を名乗った筈ですがその存在価値が
見出されないからでした。
これでは私の質問に対する匿名の数件の携帯的記述の羅列と
変わりないからです。
小生はわざわざ「平成21年の適正化推進法一部改正に伴う管理
会社の修繕積立金などの新分別管理方式（収納、管理口座の採
用と会計収支報告の毎月報告）が徹底と活用」と記述したのに
も拘らず、誰しもが考える常識的な判断が述べられているだけ
です。

「４４０さま」からみれば、内容の全くない説明と思われるかもしれませんが、具体的事実が不足している以上は、断定的なコメントをすることはできません。「誰しもが考える常識的な判断」との指摘ですが、貴殿に質問します。「誰しもが考えない非常識な判断」をお持ちなら、その内容を披歴してください。よろしくお願いいたします。

　最後にこのスレやマンション管理に関するネット上のコメントを見ていると、一部に必要以上に「管理会社を敵対」したり、「過去の理事会への攻撃（責任追及）」を強調されることが、ありますが、あまり有意義なこととは思いません。管理会社に問題があれば、変更すればいいのです。不正があり損害を被れば、損害賠償などをすれば済むことです。

　また、過去の理事会メンバーを不作為を攻撃」しても、根本的な解決にはなりません。問題意識を持った人たちが中心になって改善、改革すればいいことです。過去に問題があるとすれば、理事会を含めて「区分所有者全体」の責任です。他人攻撃するまえに「自分はどうだったのか」を問いなおし、マンション内のコミュニティーを壊さないようにしたいものです。

[445: 管理士Ａ]

ボランティアマン管士さま

　管理士Ａです。貴方の活動に敬意を表します。ボランティアと有償との違いについて、少しコメントさせていただきます。

　基本的には管理士の意識の持ち方とコンサル内容次第だと思います。どちらがいいか悪いかの問題ではありません。私の場合、コンサル業務をするうえで、長時間の携帯電話の使用が発生します。管理組合だけでなく管理会社や各種業者との聞き取りや折衝でです。このため、「携帯電話代に代わり、報酬をいただいている」のが実態です。いくらボランティア精神があっても「月額２万円前後の電話代が発生」すると、個人負担にも限度があると考えました。

　このため、管理コストを仮に５００万円引き下げたとしても「それの○○％」などの成功報酬的なものはありません。書類１枚につき○円、出張コンサル１時間につき○円として契約しています。結果的に電話代にほぼ匹敵するか、少し上回る金額を頂戴しています。その意味では活動そのものの多くはボランティア的な要素が強いとも言えます。

　いずれにしても「思い込み」や「決めつけ」は何の役にも立ちません。他人を攻撃することで「自分を偉くみせる行為」などは、見る人が見れは、意味のないことはわかることではないでしょうか。

　マンション管理組合が果たすべき任務は数多くありますが、基本は①快適マンションライフと「いざと言うときに」役立つコミュニティー形成②資産価値を維持・向上させるための保守点検・管理と長期修繕計画の作成・実施――の２点に集約させることができると考えます。　まだまだ、勉強することが多くあると実感しています。

[446: 管理士Ａ]

４４２さま

　管理士Ａです。ご質問の件に関しましては、まことに申し訳ありませんが、個々の契約先のことに触れますので「お答えしにく」のが答えになります。守秘義務に抵触する恐れがあるからです。

　もし、あなたが具体的に相談したい案件があれば、時間の許すかぎり対応させていただきます。

[448: 管理士Ａ]

ボランティアマン管士さま


　管理士Ａです。ご返答、まことにありがどうございます。スレの一部にみられるような「少しの見解の違い」や「言葉尻」をとらえての論争は建設的でありませんね。

　ＮＰＯ法人の理事をされているとのことですが、私はあるＮＰＯ法人（マンション管理組合連合会）の会員です。現役の仕事があることもあり、理事はしていませんが、各種委員会の委員をしており、運営をサポートしています。その関係で多くの管理組合の役員さんと知り合いことができています。

　管理コストの無料簡易鑑定の依頼もこの連合会のメンバーからが大半です。今月も４件の依頼があり、現在分析をしているところです。問題点の列記だけでなく「削減可能な費目とそのメドとなる金額」を記述するため。事前の調査などに時間がかかります。もちろん、そのための携帯談話の使用も多くなりますが、コンサル契約をしていない会員が対象ですので、自己負担はやむを得ないと考えています。

　過去に無料診断だけで、当該組合がコスト削減に取り組み、年間２０００万円を超える削減をしたところがあります。５００戸を超える大型マンションでしたので実現したものですが、自らの手で交渉したことに意義があると感じています。

　連合会では時々、基調講演をさせていただいていますが、そのためには勉強が必要になります。講演には２０ページ前後のレジュメなどを作成して、配布するように心がけています。「その場で聞くだけ」ではなく、理事会に持って帰って検討するうえでの材料にしてもらうためです。

　本日はこれから仕事があります。質問等への返信は明日以降になりますので、ご了解願います。

[450: 匿名さん]

>443
>>440
です。またまた長文の書き込みご苦労様です。
読後の感想を述べます。
＞上記の例は私の知っている管理組合の一例を挙げて説明したものです。会計の月次報告が理事会にされていない場合の助言ですが、このケースでも月次報告書そのものは「理事長あて」に送られています。ただ、理事会の場での報告説明がなかったようなので、「次回の理事会から報告するようにと助言」したまでです。その結果、理事会での報告説明が実施されています。このケースは管理会社に説明責任の瑕疵はありますが、「法律に違反している」として、大問題にすることが、絶対的に重要とは思いません。

この様な助言に私が理事長ならこの様に答えます。
当組合には会計担当理事と監事が決められております。理事長に送られた月次報告は先ず理事長が全体をチェックし特に滞納者対策が必要か否かをチェックし、内容に疑問、脱落あれば管理会社とはメールで情報を得るなどして完結させ、私見コメント、確認印を付して会計担当理事、監事に回覧しそれぞれが問題の有無などのコメント、確認印を付して理事長に返されます。理事長、会計理事の協議が必要なら面談します。
三者を一巡した月次報告はその他の理事すべてに回覧しているのでこの為の理事会は不必要ですし、規約に定例理事会なるものの規定はありませんので多忙中の理事を集めるが如き無駄な事は致しません。
また理事会での説明がないことが「管理会社に説明責任の瑕疵はありますが」とはとんだ濡れ衣です。


＞「これまでの文書送付のみでは法律に抵触しているから裁判に訴えるべきだ」とも助言すべきだったのでしょうか。
違法か否かの説明のみで十分でマンション管理士の私見を言う程の事ではないということです。

＞ましてや「年に数回しか理事会を開催していない」ような管理組合も存在しており、毎月の報告説明をする場がないケースもあります。私が例示した管理組合も「２カ月に１度の理事会開催」でした。コンサル契約後は「毎月１回の定例理事会と、当面は毎月１回の臨時理事会」を開催しています。

そのアドバイスに唯々諾々と従うとは何と暇な役員さん達ですね。
理事会なるものは規約の規定通りに開催すべきで回数、時期が問題ではなく、理事長或は理事の○分の一以上が招集を請求すれば直ちに招集すれば良いし、議決すべき議題も規定されております。
その為に理事が選任された時に互選で理事長、副理事長、会計担当監事などを決めて一般の理事は委任しているのです。
何でも集合となれば役職を決めた意味が無くなるというものです。
”コンサル契約後は「毎月１回の定例理事会と、当面は毎月１回の臨時理事会」を開催しています。”　とは何の根拠も無いアドバイスです。

[451: 匿名さん]

↑会計担当監事は会計担当理事の誤り。