マンション管理士の活用。。。パート７

[匿名]

パート７です。

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/
パート６　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/178969/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[402: 匿名さん]

管理組合連合軍？
管理会社には強敵だね

[405: 匿名]

管理組合連合軍は、無能な肩書きマンカン士にも強敵

ユーザー同士が結託すれば、悪質な管理会社もマンカン士も排除できる

ご近所マンションとの連携は重要
但し、地域が広域になり管理組合連合軍の規模がおおきくなると
権力思考の人物が台頭し、偽情報に翻弄され機能性が落ちるから
あくまでも、ご近所マンションでの連携にすることだ

[407: 匿名さん]

近隣のマンションと情報交換しなきゃ悪徳管理会社と分からないんだ～。

[408: 匿名さん]

＞そのマン管士がいなかったら、改善はできなかったと喜んでいるんだからそれでいいんじゃないの。

質問には全く答えがありませんね。
管理会社に騙されて、次はマンション管理士に騙される管理組合そのものです。
それともマンカンシのナリスマシかしら、それにしては専門的回答が出来ないところはマンカンシ受験予備軍かな？

[414: 匿名さん]

ご近所マンションとの連携は確かに必要だよな
しかし、管理会社やマンション管理士の誘導やお膳立てだと
輪番理事会と同じになる

[415: 元フロント]

407さん
同じ管理会社なら近所で比較は面白いと思いますよ。
同じ規模なのに単価が違うかもしれませんね。

[416: 匿名さん]

結局このスレッドにはマンション管理士は管理会社兼業の一人しか参加していない事がハッキリしましたね。

[418: 匿名さん]

根拠ないことしか言えないのは悲しい

[421: 匿名さん]

さようなら。
必要なら管理侍さんに聞くからいいよ。

[422: 匿名さん]

>結局このスレッドにはマンション管理士は管理会社兼業の一人しか参加していない事がハッキリしましたね。

その通りですね。ケナスといきり立つのは良いと思って受験しようとしている人でしょうね。
それらしい意見はさっぱり見当たりませんものね。

[423: 管理士Ａ]

　管理士Ａです。別の仕事を持っており休日を中心に数組合とコンサル契約をしています。このスレを読んでいると大きく分けると①自己主張のみの方②他人をとにかく攻撃したがる方③なんでも疑うことしかしらない方④まじめに議論に参加されている方ーーなどに分類されます。主に④の方を対象に書きます。

　私のコンサルの基本は①自立した管理組合を目指す②財政基盤を確立する③コミュニティー形成を重視するーーの３点です。①に関していえば「管理は管理会社に丸投げ、コスト削減はコンサル丸投げ」ではなく、自分たちも勉強して各種ノウハウを蓄積していただくこと、に尽きます。

　②の財政基盤に関しては「単純なコストカット」ではなく、「自らのマンションにふさわしい管理仕様」を自らが考え、そのための財政基盤を確立させる、ことです。低すぎる管理費や修繕積立金は「これだけは絶対に必要です」と区分所有者に訴え、引き上げを助言します。

　管理コストに関して言えば①マンションの規模②付帯設備ーー等で大きく変わります。もちろん区分所有者が望む管理仕様によっても変化します。付帯設備に関していえば機械式駐車場を保有しているか否かで必要コストは、雲泥の差が発生します。管理費、修繕積立金だけでなく駐車場使用料等の各種使用料なども「その金額が適切かどうか」を徹底して議論してもらいます。

　つまるところ「自らの資産価値は自らの手で守る」ことを理事会メンバーが理解することが重要だと考えています。異論者の意見も尊重し「コミュニティを最重視」しながら合意形成を図ります。契約先の理事会は「毎回が勉強」の状態になります。討議に必要な資料も事前に配布し、理事会レジュメも充実させています。

　管理会社との関係では「よきパートナーにすべきであり、できれば理事会が教育する」ぐらいの立場で対応できるようになることを目指してもらいます。

　別の本業での収入がありますので、報酬は極めて少ないですが、業務内容は極めて濃いものです。特に私が重視するのは「事実確認」ですので、各種のデータや経緯を細かく調査し、かなり詳細な分析書やたたき台を提示します。管理組合の皆様にも常に「事実を性格に確認してください」「現場を確認してください」と強調しています。

　具体的なコンサル内容は守秘義務の部分がありますので、細かくは書けませんが、質問があればポイントだけお答えすることとします。

　足の引っ張り合いなどをしないで、少しでも有意義なスレになれば、いいですね。





　

[424: 匿名]

都合の悪いレスを流したいのか
416〜423はスレッド嵐

[425: ご近所の奥さま]

423がいい事言った。

[426: 管理侍]

>423
管理士Ａさん

私の思うあるべき管理士像にとても近いです。

>自分たちも勉強して各種ノウハウを蓄積していただくこと、に尽きます。
>「単純なコストカット」ではなく、「自らのマンションにふさわしい管理仕様」を自らが考え、そのための財政基盤を確立させる
>低すぎる管理費や修繕積立金は「これだけは絶対に必要です」と区分所有者に訴え、引き上げを助言します。
>管理会社との関係では「よきパートナーにすべきであり

特に上記のコメントは、以前に私もここで同じような内容を述べたことがあります。

是非頑張って頂きたいですね。

[427: コ"ルコ"１３]

管理士Ａさんのような活動がマンション管理士制度の狙いなんでしょうね。

[428: 匿名さん]

>423
の読後感想を述べます。小生は一区分所有者に過ぎませんが役員の経験は三回あります。
今迄の携帯的コメントの羅列とは違い良くまとめているとは思いますが、抽象的な記述に終止しているのが残念です。
マンション管理士の不得意分野であろうとの想像は出来ますが管理費等の金額の高低に対する抽象的一般的対策だけで管理組合の弱点でもある管理会社に委任している経理に対するコメントが全くありません。
特に平成21年の適正化推進法一部改正に伴う管理会社の修繕積立金などの新分別管理方式（収納、管理口座の採用と会計収支報告の毎月報告）が徹底と活用がなされていない管理組合が多い筈ですが、それらについてのマンション管理士のアドバイス実績があったら是非聞きたいものと思っている者です。

[429: 匿名さん]

>特に平成21年の適正化推進法一部改正に伴う管理会社の修繕積立金などの新分別管理方式（収納、管理口座の採用と会計収支報告の毎月報告）が徹底と活用がなされていない管理組合が多い筈ですが、
そうなの？一部徹底されていないところも残っているかもしれないが、大多数はやっているでしょ。

[431: 匿名さん]

会計報告ぐらいどこもしているでしょ。

[432: 元フロント]

431
うちのマンションは、理事長宛に報告書が送られてきます。これも報告とみればそうとも見れます。

[433: 匿名さん]

432
それで十分だね。

[434: 管理侍]

>428は本当に>423へのコメントなのだろうか？

だとすればピントがズレ過ぎでは？
423は管理士としてのご自身の基本的な方針と、考え方を述べられただけでしょう。

それに対して、
>抽象的な記述に終止しているのが残念
とか、
>管理組合の弱点でもある管理会社に委任している経理に対するコメントが全くありません
などと訳のわからない指摘。

管理士Ａさんの「質問があればポイントだけ答える」と親切且つ勇気ある発言に対して、
>マンション管理士のアドバイス実績があったら是非聞きたいものと思っている者です。
とのこと。
とても人に質問する態度とは思えないですね。
困ったものです。

[436: 匿名さん]

行政書士？
しなじーがわからん

[437: 管理士Ａ]

４２８様

　管理士Ａです。ご質問ありがとうございます。詳細な回答をしますと膨大な量になりますので、ポイントのみのお答えになります。ご了承ねがいます。

≫今迄の携帯的コメントの羅列とは違い良くまとめているとは思いますが、抽象的な記述に終止
しているのが残念です。マンション管理士の不得意分野であろうとの想像は出来ますが管理費等
の金額の高低に対する抽象的一般的対策だけで管理組合の弱点でもある管理会社に委任している
経理に対するコメントが全くありません。

　ネット上での表現になりますので、ある程度は一般論、抽象論の範囲に収まるのはやむを得ないと考えています。個人的には「個別、具体的な事例や解決策が不可欠」との認識を持っており、コンサルをするうえでも、その点に留意して対応しています。

　少し具体的に記述しますが、例えば管理コストの分析に関していえば、一般会計（管理費会計）だけでなく修繕積立金会計や各種使用料の収入面全体を把握するとともに、建物・設備の長期修繕計画や機械式駐車場の長期保全計画のチェックも行います。一般会計も全体をアバウトに分析するのではなく、管理委託費をはじめ、各種費目ごとに分析します。その前提として、管理会社の管理委託をはじめ各種の保守点検業務に関しては①契約書②その詳細な仕様書③実際の業務内容の確認――等を実施します。

　意外に契約者や仕様書の内容も知らずに管理コストを検討しているケースがありますが、これでは本質的な議論ができません。業者からの聞き取りや実際の業務の立ち会いなども実施し、「何に対して対価としての経費を支払っているのか」をまず、理事会メンバーが把握するところからスタートさせます。そのうえで①契約書（仕様書を含む）通りの業務になっているのか②その業務が本当に必要なのか③欠けている業務はないのか④その対価は適切か――などを議論し、「自らのマンションに相応しい業務仕様」を検討します。

　さらに、数多くのマンション管理組合の決算（主に節約をしているマンション）の具体的な数字などを参考に費目ごとの「希望価格」を理事会メンバーに議論して、決定してもらいます。もちろん「単純に安ければいい」のではなく「必ず、引き受けてもらう業者があると見込める金額」を設定します。必要に応じである程度の金額の範囲を私が助言することも必要になります。そのための費目別の「メドとなる経費の算出方法」を独自に作成しています。

　上記の特徴は「自らの手で管理仕様を決め、希望価格に基づいて、各種業者から相見積もりを取る」ことにあります。少し手間は掛かりますが、ノウハウを蓄積するうえで有効な作業だと考えています。

　ただ、「総会までの時間が少ない」とか「コスト削減の緊急性が極めて高い」場合は、別の方法も採用します。業者に対して「○○％の削減を要請する」形式です。この方式は、これまで２社の管理会社に対して実施しましたが、「25％」と「30％」の削減要請に対して、どちらも満額回答を得ています。なお、ともに「ぼったくりの管理委託費」でなく、少なくとも１戸当たりの月額で既に国交省の全国平均を下回る水準でしたが、減額に対応していただきました。

　減額要請文に工夫が要ります。「単純に値下げお願い文」ではなく、①削減の必要性②削減に応えられる根拠――などを詳細に記述する必要があります。削減幅に関しては①過去のコスト削減の経緯②現在のコストの水準――などを細目にわたって分析し、当該業者の「最低必要な利益が見込める範囲内」で設定します。

　管理コストに関しては定価がありませんので、本当にバラバラです。同じ管理会社でも大きく異なります。同じ管理会社に対し、すべての費目で１戸当たり２倍近くの費用を支払っていることもあります。これらは「自分ところの決算をいくらみても分からない」ことであり、「多くのマンションの決算書」と見比べて初めて理解されることになります。

私の手元に２５組合以上の管理組合の決算書があります。傾向が似ているケースもありますが、まさに「個々に特徴」があります。一律的に判断することはできません。私自身、「平均値で判断する」ことを避けています。国交省の全国調査なども「あくまで参考程度」にしかすぎません。多くの前提条件が異なるからです。

管理コストに関してだけでも、10ページ以上の分析書や入居者への解説書を作成します。理事会だけの活動ではありませんし、入居者全体の理解と協力が必要だからです。１つの契約組合に対してＡ４判で30～70ページぐらいの文書を作成し、提供しています。このため、同時に契約する組合数は３つぐらいまでにしています。ただ、単発の管理コストの簡易診断（約４ページ）は無料で、これまで10組合実施しています。

管理会社との経理（契約内容？）についての質問がありますが、先日のコンサル先の理事会では、契約変更に伴う検討で契約書及び仕様書の全文のチェックをしました。事前に標準管理委託契約書との差異などをリストアップし、それを参考にしながらも「独自の仕様」も付加する作業です。一項目ごとに内容を確認し、理事会メンバーが理解しながら作業を進めます。仕様書も管理会社と協議しながら作成し、これまでの２倍以上の内容になっています。

この組合の場合、管理員業務に関しては独自に理事会内に検討会を設け、詳細な作業予定表などを作成しています。また、入居者へのアンケートを実施し、仕様書作成に反映させています。マンション管理の主役は当該マンションの入居者であり、理事会だからです。コンサルの業務はあくまで助言、指導であり決定するのは当該組合です。

なお、当該マンションの場合は機械式駐車場を全戸分保有していることもあって、会計を①一般会計②修繕積立金会計③駐車場等の使用料会計――の３本立てに変更しました。同時にこれまで極めていい加減だった長期修繕計画を「建物・設備」と「機械式駐車場」に分けて再作成しています。この結果、３０年間に必要な経費が２倍近くなるなど、新たな課題も表面化しています。

総会議案書はこれまでの数倍の議案と内容になりました。特に方針の部を充実させて「今年は何を中心に取り組むか」を具体的に記述しています。議案書の原案は自らが作成することが極めて重要です。予算の原案などを管理会社に任せているようでは、お話になりません。

いずれにしても「具体的な数字やデータ、情報に基づき、議論する」ことが、重要だと認識しています。一般論や抽象論だけでは解決できません。対案も複数用意し、弾力的に対応します。

≫特に平成21年の適正化推進法一部改正に伴う管理会社の修繕積立金などの新分別管
理方式（収納、管理口座の採用と会計収支報告の毎月報告）が徹底と活用がなされて
いない管理組合が多い筈ですが、それらについてのマンション管理士のアドバイス実
績があったら是非聞きたいものと思っている者です。

　分別管理に関しましては主に管理会社社員の不正防止を目的としていると認識しています。収納口座と保管口座の分離は不可欠ですが、最も重要なのは「通帳と印鑑の分別保管」ではないでしょうか。いくら口座を数多く分けても管理会社の判断と処理だけで出金できるようでは意味がありません。

　会計収支の報告（理事会への月次報告）は、当然のことです。毎月の定例理事会で管理会社から報告がないほうが異常だと判断しています。もちろん、世間には報告がなされていないケースもありますが、私の知っている範囲であった場合、「即時（次の理事会から）に報告を実施するように、管理会社に通告するように助言」しています。

管理コストを中心に、ほんの一部を記述しましたが、より具体的に記述すると膨大になりますし、戸数や金額等は守秘義務もあります。もし、具体的な分析が必要でしたら、各種契約書や決算書等を提示してください。

また、最も重視しているのは理事会をはじめとする組織運営です。極端な場合、管理規約や各種細則、各種契約書を全く理解せず（読んだこともない）ままに、理事会を運営しているケースも見受けられます。この分野も広範囲にわたっており、個別の質問があれば、お答えします。

　なお、マンション管理士に関しては、資格を取得しただけでは、とてもコンサル業務はできないと思います。管理士試験はコンサルに必要な知識の10％も対象になっていないと、感じています。コンサル業務に不可欠の「分析力、想像力、説得力、表現力、文章力、交渉力」などは、試験のほとんど対象外だからです。資格の有無より①各種の経験②知識の範囲と深さ――の方が重要ではないでしょうか。また、少なくともマンション管理に関する書籍を30冊以上は読破し、ネットの各種資料も2000ページ以上は読むぐらいは最低条件になると感じています。

さらに、各種のセミナーなどに参加し、最新情報を入手するなどのほか、不得意分野を減らす努力も必要だと思います。そのための人的ネットワークの構築も不可欠です。管理会社をはじめ、関連業者のリストを整備しておき、すぐに電話ができる業者や専門家、他の管理組合役員が最低でも30人ぐらい必要（携帯に登録済）になってきます。いざというときにより正確な情報を入手するためです。また、本人としてもマンション維持修繕技術者（民間資格）やＦＰ技能士など関連の資格を保有しておくことも重要です。常に勉強ですね。

まずはこのスレに参加している皆様がマンション管理士の試験に挑戦し、合格されることを期待しています。

[438: 管理侍]

みんな黙ってしまったね。

これぞ本物。
ボランティア、自己啓発などの単なる資格保有者とは一線を画す。

>なお、マンション管理士に関しては、資格を取得しただけでは、とてもコンサル業務はできないと思います。
>管理士試験はコンサルに必要な知識の10％も対象になっていないと、感じています。
>コンサル業務に不可欠の「分析力、想像力、説得力、表現力、文章力、交渉力」などは、試験のほとんど対象外だからです。
正にその通り。

世にいる数少ない実力のあるマンション管理士さんですね。

[439: コ"ルコ"１３]

>>437
そこまでやれば顧客満足度は高いでしょうね。引き続き頑張って頂きたいものです。

ただ、私は>>427の以下の文章（特に後段）を読んで、直感的に横領等の不正経理防止策を質問しているのかなと思いました。

>マンション管理士の不得意分野であろうとの想像は出来ますが管理費等の金額の高低に対する抽象的一般的対策だけで管理組合の弱点でもある管理会社に委任している経理に対するコメントが全くありません。

[440: 匿名さん]

>437
>>428
で質問した者です。多忙中の再書き込みご苦労様です。
再度読後の感想を述べます。
前半は前回の書き込みを更に丁寧にですが残念ながら同じ抽象的な記述をしただけで前回の記述に比べて目新しいものは感じられませんでした。
更に、小生の下記書き込みへの、
≫特に平成21年の適正化推進法一部改正に伴う管理会社の修繕積立金などの新分別管
理方式（収納、管理口座の採用と会計収支報告の毎月報告）が徹底と活用がなされて
いない管理組合が多い筈ですが、それらについてのマンション管理士のアドバイス実
績があったら是非聞きたいものと思っている者です。

下記の回答にはがっかりしました。
貴方はマンション管理士を名乗った筈ですがその存在価値が見出されないからでした。
これでは私の質問に対する匿名の数件の携帯的記述の羅列と変わりないからです。
小生はわざわざ「平成21年の適正化推進法一部改正に伴う管理会社の修繕積立金などの新分別管理方式（収納、管理口座の採用と会計収支報告の毎月報告）が徹底と活用」と記述したのにも拘らず、誰しもが考える常識的な判断が述べられているだけです。

＞分別管理に関しましては主に管理会社社員の不正防止を目的としていると認識しています。収納口座と保管口座の分離は不可欠ですが、最も重要なのは「通帳と印鑑の分別保管」ではないでしょうか。いくら口座を数多く分けても管理会社の判断と処理だけで出金できるようでは意味がありません。

こんな常識的なご意見よりも、この事は前掲の法律施行規則一部改正の省令87条2、3、4項で規定されている事で管理会社が遵守しなければならない事です。更に
＞会計収支の報告（理事会への月次報告）は、当然のことです。毎月の定例理事会で管理会社から報告がないほうが異常だと判断しています。もちろん、世間には報告がなされていないケースもありますが、私の知っている範囲であった場合、「即時（次の理事会から）に報告を実施するように、管理会社に通告するように助言」しています。

このことは同省令87条5項、付則5条に規定されていることですから「異常」だとか「即時（次の理事会から）に報告を実施するように、管理会社に通告するように助言」などの悠長な事柄ではなく管理会社の違法なのです。
以上の通りこれらの貴方の行為が真実ならばこれではマンション管理士とは何ぞやと疑問を持たざるを得ないと同時に貴方自信の管理士資格に疑問を持たざるを得ません。
マンション管理士の反論を期待しています。

[442: 匿.名さん]

管理士Ａさん（ >>423 = >>437 ）
つぎの【１】、【２】、【３】は、あなたの活動と関係があるのでしょうか？

【１】>>310 = >>323 = >>335 = >>339
>>>310　はじめまして、マンションの理事をしています。
⇒ マンション管理士（ボランティア価格でコンサルを引き受けている。）にコンサルを
　 依頼した管理組合の理事の投稿

【２】>>341 = >>346 = >>354
>>>341　私のマンションでは昨年の総会で管理費を２倍に引き上げる議案がありました。
>その提案助言をしたのが、あるマンション管理士さんでした。

【３】>>394
>はじめまして
>実は、この急激な変化は、安価な報酬でコンサルを引き受けてくれたマンション管理士が
>おられたからです。

[443: 管理士Ａ]

管理侍さま

　管理士Ａです。激励のお言葉ありがとうございました。より一層、マンション管理の充実のために励みたい所存です。

４４０さま

　管理士Ａです。長文のご指摘ありがとうございました。ただ、「上から目線」で決めつける表現がやや目立つのは、いかがかと思いますよ。

≫前半は前回の書き込みを更に丁寧にですが残念ながら同じ抽象的な記述をしただけで前回の記述に比べて目新しいものは感じられませんでした。

　前回の記述に比べて「目新しいものは感じられない」とのご指摘ですが、貴殿の読解力と知識の深さに敬意を表します。私の基本的なコンサルの姿勢を「すでにご理解」いただいているものと推察します。ただ、一般的な管理士や管理組合役員経験者の多くが「理解している」とは思えない部分もあると考え、骨子のみを記述しました。

後半部分に関しての記述に関して、簡単にコメントいたします。ただ、反論するような内容ではありません。基本的に法律（省令や施行規則などを含む）は「何にための制度や規制なのか」の「制度趣旨（目的）」を理解することが最も重要だと考えています。条文の一部のみをとらえて「違反だ」とか「違反していない」とかの論争をしても有意義ではありません。

ただ、下記の文章に関しては少し説明させていただきます。

≫このことは同省令87条5項、付則5条に規定されていること
ですから「異常」だとか「即時（次の理事会から）に報告を
実施するように、管理会社に通告するように助言」などの悠
長な事柄ではなく管理会社の違法なのです。
以上の通りこれらの貴方の行為が真実ならばこれではマンシ
ョン管理士とは何ぞやと疑問を持たざるを得ないと同時に貴
方自信の管理士資格に疑問を持たざるを得ません。

　上記の例は私の知っている管理組合の一例を挙げて説明したものです。会計の月次報告が理事会にされていない場合の助言ですが、このケースでも月次報告書そのものは「理事長あて」に送られています。ただ、理事会の場での報告説明がなかったようなので、「次回の理事会から報告するようにと助言」したまでです。その結果、理事会での報告説明が実施されています。このケースは管理会社に説明責任の瑕疵はありますが、「法律に違反している」として、大問題にすることが、絶対的に重要とは思いません。

　「これまでの文書送付のみでは法律に抵触しているから裁判に訴えるべきだ」とも助言すべきだったのでしょうか。私はそうは思いません。下記で記述しますが、「施行規則第87条第5項関係」の「.会計の収支状況に関する書面の交付等」では、「翌月末日までに当該管理組合の管理者等に交付しなければならない旨等を定めました」としています。交付が義務つけられているのであって、理事会での毎月の説明までは義務付けされているとは、断定的に判断することはできません。

　ましてや「年に数回しか理事会を開催していない」ような管理組合も存在しており、毎月の報告説明をする場がないケースもあります。私が例示した管理組合も「２カ月に１度の理事会開催」でした。コンサル契約後は「毎月１回の定例理事会と、当面は毎月１回の臨時理事会」を開催しています。定例理事会では管理会社のフロントマン出席のうえ、業務報告、会計報告等を実施しています。臨時理事会では「各種契約の中身の検討」「マンション管理の基礎習得」「建物、施設の視察」「規約、細則の見直し」などを行っています。


　月次報告書の中身が正確でなく、不正な経理処理があれば、別ですが、年次報告もキチンと理事会でされ、月次、年次ともに内容も適正であれば、「必要以上に過去にとらわれることは」はないと思います。月次報告を今後の毎月の理事会で、①理事が報告の内容を聞き②理解し③滞納や不正処理の問題点がないのか――をチェックすれば、いいのでないでしょうか。

　もとに戻って「月次報告書そのものも作成しておらず、理事会（理事長）に送付もしていない」ケースがあれば、それは別問題です。本当にそんな管理会社があるのでしょうか。少なくとも高層住宅管理業協会に加盟している管理会社では、ほとんど見られないと思います。貴殿がそのようなケースをご存じなら、具定例を上げてください。

　「貴方の行為が真実ならばこれではマンション管理士とは何ぞやと疑問を持たざるを得ないと同時に貴方自信の管理士資格に疑問を持たざるを得ません」との指摘ですが、このことで私の管理士資格に疑念をお持ちいただくは、個人の自由ですが、あまりに断片的な情報で判断されないようがいいのではないでしょう。


　それでは、貴殿が最も関心のある「分別管理」に関してについて、記述します。貴殿はすでに詳細をご存じだと思いますが、スレ参加者の理解を進めるために国交省の当時の解説をネットから転記します。



　法改正の背景
　平成13年8月1日に施行された「マンションの管理の適正化の推進に関する法律（平成12年法律第149号）」により、マンション管理業者の登録制度の創設等、マンションの管理の適正化を推進する措置が講じられたところですが、管理業者が管理組合から委託を受けて行う出納業務において、一部の管理業者の横領事件等により管理組合の財産が損なわれる事態が依然生じています。
　このような事態を受けて、国土交通省ではマンション管理に関する有識者、実務者、行政関係者等で構成される制度検討会を設置し、制度検討会において修繕積立金等金銭（修繕積立金及び管理費用に充当する金銭をいう。以下同じ）にかかわる分別管理方式や保証措置など制度のあり方についての検討をお願いしました。
そして、制度検討会での議論の内容を踏まえ、マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則（平成13年国土交通省令第110号）に定める分別管理の手法等について、所要の改正を行いました。

改正のポイント
1.財産の分別管理（第87条第2項関係）
第87条第2項第1号においては、金銭である財産の分別管理の方法として、以下の3種類の方法を定めました。
イ）区分所有者等から徴収された修繕積立金等金銭を収納口座に預入し、毎月、その月分の修繕積立金等金銭から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに、収納口座から保管口座（管理組合を名義人とする。以下同じ）に移し換える方法
ロ）区分所有者等から徴収された修繕積立金を保管口座に預入し、預貯金として管理するとともに、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月、その月分の管理費用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口座から保管口座に移し換える方法
ハ）修繕積立金等金銭を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管理する方法

2.保証契約の締結（第87条第3項関係）
管理業者が1.イまたはロの方法により修繕積立金等金銭を管理する場合にあっては、原則として、当該方法により区分所有者等から徴収される一月分の修繕積立金等金銭（ロの方法による場合にあっては、管理費用に充当する金銭）の合計額以上の額につき有効な保証契約を締結していなければならない旨を定めました。

3.印鑑等の管理の禁止（第87条第4項関係）
修繕積立金等金銭を1.イからハまでの方法により管理する場合の保管口座または収納・保管口座に係る管理組合等の印鑑、預貯金の引き出し用のカード等について、原則として管理業者が管理してはならない旨を定めました。

4.会計の収支状況に関する書面の交付等（第87条第5項関係）
管理業者が修繕積立金等を管理する場合にあっては、毎月、その月における管理組合の会計の収支状況に関する書面を作成し、翌月末日までに当該管理組合の管理者等に交付しなければならない旨等を定めました。
5.立入検査の際の身分証及び業者標識の表記事項（別記様式関係）
総務省行政評価局からの検査・調査等業務従事者の身分確認に関する調査結果の通知を受けて、立入検査の際の身分証明書の表記事項について所要の改正を行いました。
また、マンション管理業者の登録更新時期を失念し、期限切れによって失効となる者の発生を防止するため、業者標識の表記事項について所要の改正を行いました。
6.その他所要の改正
4.の書面の交付等について、電磁的記録により行うことができるようにするための措置その他所要の改正を行いました。
7.スケジュール
公布：平成21年5月1日
施行：平成22年5月1日（別記様式関係の改正については、公布の日）
※
改正後の分別管理方法は、平成22年5月1日以降に管理委託契約を締結・更新するものから適用されることになります。


　以上が転記文です。ご存じのように「分別管理」の方法を「イ」「ロ」「ハ」の３方式で定めています。どれも趣旨は「管理会社（社員）の不正防止」です。これまでも同様の趣旨はありましたが、より不正が起こらないようにとの目的で改正されています。なお、各方式の違いを詳細に解説すると膨大な文書量になりますので、割愛させていただきます。

　３つの分別管理方法と「保証契約の締結」「印鑑等の保管の禁止」「会計の収支状況に関する書面の交付等」などは、普通の管理会社なら理解いると思いますし、対応していると考えます。

　貴殿の「特に平成21年の適正化推進法一部改正に伴う管理会社の修繕積立金などの新分別管 理方式（収納、管理口座の採用と会計収支報告の毎月報告）が徹底と活用がなされていない管理組合が多い筈です…」とのご指摘ですが、本当にそうなのでしょうか。具体例を挙げてください。

　いずれにしても「事実確認」をしないと、判断も助言もできません。「多い筈」なら、その内容を具体的に掌握してからの判断になります。かりに多くの管理会社が「法律違反」をしているなら、業界団体の高層住宅管理業協会の責任が大きいでしょう。また、管理会社の経理不正に関して言えば、「横領事件」は明らかに刑法犯に該当します。端的に言えばマンション適正化推進法に関係なく、処罰されるべき問題です。
　
　管理会社の不正対策もマンション管理の重要な一面ですが、すべてではありません。大半のマンション管理組合や理事会は、もっと大きな問題を抱えています。分別管理は会計の月次報告を軽視するわけではありませんが、多角的にマンション管理をとらえることも重要だと考えています。

　貴殿の下記の文章を再録します。
≫下記の回答にはがっかりしました。
貴方はマンション管理士を名乗った筈ですがその存在価値が
見出されないからでした。
これでは私の質問に対する匿名の数件の携帯的記述の羅列と
変わりないからです。
小生はわざわざ「平成21年の適正化推進法一部改正に伴う管理
会社の修繕積立金などの新分別管理方式（収納、管理口座の採
用と会計収支報告の毎月報告）が徹底と活用」と記述したのに
も拘らず、誰しもが考える常識的な判断が述べられているだけ
です。

「４４０さま」からみれば、内容の全くない説明と思われるかもしれませんが、具体的事実が不足している以上は、断定的なコメントをすることはできません。「誰しもが考える常識的な判断」との指摘ですが、貴殿に質問します。「誰しもが考えない非常識な判断」をお持ちなら、その内容を披歴してください。よろしくお願いいたします。

　最後にこのスレやマンション管理に関するネット上のコメントを見ていると、一部に必要以上に「管理会社を敵対」したり、「過去の理事会への攻撃（責任追及）」を強調されることが、ありますが、あまり有意義なこととは思いません。管理会社に問題があれば、変更すればいいのです。不正があり損害を被れば、損害賠償などをすれば済むことです。

　また、過去の理事会メンバーを不作為を攻撃」しても、根本的な解決にはなりません。問題意識を持った人たちが中心になって改善、改革すればいいことです。過去に問題があるとすれば、理事会を含めて「区分所有者全体」の責任です。他人攻撃するまえに「自分はどうだったのか」を問いなおし、マンション内のコミュニティーを壊さないようにしたいものです。

[445: 管理士Ａ]

ボランティアマン管士さま

　管理士Ａです。貴方の活動に敬意を表します。ボランティアと有償との違いについて、少しコメントさせていただきます。

　基本的には管理士の意識の持ち方とコンサル内容次第だと思います。どちらがいいか悪いかの問題ではありません。私の場合、コンサル業務をするうえで、長時間の携帯電話の使用が発生します。管理組合だけでなく管理会社や各種業者との聞き取りや折衝でです。このため、「携帯電話代に代わり、報酬をいただいている」のが実態です。いくらボランティア精神があっても「月額２万円前後の電話代が発生」すると、個人負担にも限度があると考えました。

　このため、管理コストを仮に５００万円引き下げたとしても「それの○○％」などの成功報酬的なものはありません。書類１枚につき○円、出張コンサル１時間につき○円として契約しています。結果的に電話代にほぼ匹敵するか、少し上回る金額を頂戴しています。その意味では活動そのものの多くはボランティア的な要素が強いとも言えます。

　いずれにしても「思い込み」や「決めつけ」は何の役にも立ちません。他人を攻撃することで「自分を偉くみせる行為」などは、見る人が見れは、意味のないことはわかることではないでしょうか。

　マンション管理組合が果たすべき任務は数多くありますが、基本は①快適マンションライフと「いざと言うときに」役立つコミュニティー形成②資産価値を維持・向上させるための保守点検・管理と長期修繕計画の作成・実施――の２点に集約させることができると考えます。　まだまだ、勉強することが多くあると実感しています。

[446: 管理士Ａ]

４４２さま

　管理士Ａです。ご質問の件に関しましては、まことに申し訳ありませんが、個々の契約先のことに触れますので「お答えしにく」のが答えになります。守秘義務に抵触する恐れがあるからです。

　もし、あなたが具体的に相談したい案件があれば、時間の許すかぎり対応させていただきます。

[448: 管理士Ａ]

ボランティアマン管士さま


　管理士Ａです。ご返答、まことにありがどうございます。スレの一部にみられるような「少しの見解の違い」や「言葉尻」をとらえての論争は建設的でありませんね。

　ＮＰＯ法人の理事をされているとのことですが、私はあるＮＰＯ法人（マンション管理組合連合会）の会員です。現役の仕事があることもあり、理事はしていませんが、各種委員会の委員をしており、運営をサポートしています。その関係で多くの管理組合の役員さんと知り合いことができています。

　管理コストの無料簡易鑑定の依頼もこの連合会のメンバーからが大半です。今月も４件の依頼があり、現在分析をしているところです。問題点の列記だけでなく「削減可能な費目とそのメドとなる金額」を記述するため。事前の調査などに時間がかかります。もちろん、そのための携帯談話の使用も多くなりますが、コンサル契約をしていない会員が対象ですので、自己負担はやむを得ないと考えています。

　過去に無料診断だけで、当該組合がコスト削減に取り組み、年間２０００万円を超える削減をしたところがあります。５００戸を超える大型マンションでしたので実現したものですが、自らの手で交渉したことに意義があると感じています。

　連合会では時々、基調講演をさせていただいていますが、そのためには勉強が必要になります。講演には２０ページ前後のレジュメなどを作成して、配布するように心がけています。「その場で聞くだけ」ではなく、理事会に持って帰って検討するうえでの材料にしてもらうためです。

　本日はこれから仕事があります。質問等への返信は明日以降になりますので、ご了解願います。

[450: 匿名さん]

>443
>>440
です。またまた長文の書き込みご苦労様です。
読後の感想を述べます。
＞上記の例は私の知っている管理組合の一例を挙げて説明したものです。会計の月次報告が理事会にされていない場合の助言ですが、このケースでも月次報告書そのものは「理事長あて」に送られています。ただ、理事会の場での報告説明がなかったようなので、「次回の理事会から報告するようにと助言」したまでです。その結果、理事会での報告説明が実施されています。このケースは管理会社に説明責任の瑕疵はありますが、「法律に違反している」として、大問題にすることが、絶対的に重要とは思いません。

この様な助言に私が理事長ならこの様に答えます。
当組合には会計担当理事と監事が決められております。理事長に送られた月次報告は先ず理事長が全体をチェックし特に滞納者対策が必要か否かをチェックし、内容に疑問、脱落あれば管理会社とはメールで情報を得るなどして完結させ、私見コメント、確認印を付して会計担当理事、監事に回覧しそれぞれが問題の有無などのコメント、確認印を付して理事長に返されます。理事長、会計理事の協議が必要なら面談します。
三者を一巡した月次報告はその他の理事すべてに回覧しているのでこの為の理事会は不必要ですし、規約に定例理事会なるものの規定はありませんので多忙中の理事を集めるが如き無駄な事は致しません。
また理事会での説明がないことが「管理会社に説明責任の瑕疵はありますが」とはとんだ濡れ衣です。


＞「これまでの文書送付のみでは法律に抵触しているから裁判に訴えるべきだ」とも助言すべきだったのでしょうか。
違法か否かの説明のみで十分でマンション管理士の私見を言う程の事ではないということです。

＞ましてや「年に数回しか理事会を開催していない」ような管理組合も存在しており、毎月の報告説明をする場がないケースもあります。私が例示した管理組合も「２カ月に１度の理事会開催」でした。コンサル契約後は「毎月１回の定例理事会と、当面は毎月１回の臨時理事会」を開催しています。

そのアドバイスに唯々諾々と従うとは何と暇な役員さん達ですね。
理事会なるものは規約の規定通りに開催すべきで回数、時期が問題ではなく、理事長或は理事の○分の一以上が招集を請求すれば直ちに招集すれば良いし、議決すべき議題も規定されております。
その為に理事が選任された時に互選で理事長、副理事長、会計担当監事などを決めて一般の理事は委任しているのです。
何でも集合となれば役職を決めた意味が無くなるというものです。
”コンサル契約後は「毎月１回の定例理事会と、当面は毎月１回の臨時理事会」を開催しています。”　とは何の根拠も無いアドバイスです。

[451: 匿名さん]

↑会計担当監事は会計担当理事の誤り。

[452: 匿名]

>>450
変人ですね。


>違法か否かの説明のみで十分でマンション管理士の私見を言う程の事ではないということです。

というなら、>>440で、
>下記の回答にはがっかりしました。

なんていわなきゃいいのに。

[453: 元フロント]

450さん
暇かどうかは貴方が判断する必要はないでしょう。
失礼だと思いませんか？

[454: 管理侍]

>441>444
ボランティアマン管士さん

まずは私のコメントに不適切な点があったのであればお詫び申し上げます。

>マン管士Ａさんは、これぞ本物とアナタは感嘆しておられるようですが、マン管士が経費削減でコンサルをやる場合は、大体同じようなことを検討するのではないでしょうか。
私もそう思います。

>「ボランティア、自己啓発などの単なる資格保有者とは一線を画す」と決め込んでおられるので抗議しただけのことです。
これは私が感じた管理士Ａさんへの印象を素直に述べただけです。
自分の意見、感情に対して「決めつけ」と言われるのは正直困ってしまいます。
貴方には貴方のご意見、感情が終わりかと思いますし、ここはそのような意見交換の場と認識しております。

>会社をリタイアして経済的にもある程度余裕があれば、ボランティアをして皆さんのお手伝いがしたいと思っている者もいるのです。
>東北でボランティアをされてる方も、その真剣さは人それぞれでしょう。
>しかし、報酬を得て、ガレキの撤去をされている方と比較してもそれ以上のことをされている方もおられます。
その通りだと私も思っております。

>当然、報酬を得てコンサルをされてるマン管士の方も、全てマン管士Ａさんみたいな方ばかりではないのです。
その通りだと私も思っております。

私が言いたかったことは本当に単純なことです。
・マン管士に業務を依頼する側は、無料で依頼する人よりも有料で依頼する人の方が厳しい傾向にあると思う。
・厳しい依頼者からの業務を受けた件数の多い人は、少ない人よりも成長度合が高い傾向にあると思う。

これだけです。
以上は私の個人的な考え方・意見であり、例外が無いとは思っていません。
私の意見とは別の考えをお持ちの方もおられることでしょう。
それはそれでよいと思ってます。
ここはそのような様々な意見交換の場ですから。

私の意見や考えに関係なく、貴方はご自身の取り組みに自信をもっておられますし、それだけの実績を残しておられることでしょう。
今後も変わらずご活躍されることを祈念しております。

[455: 匿名]

450は、専門家を使う資質のない方と思われます。
読後の感想です。

[456: 匿名さん]

月１定例と、招集に直ちに応じる人のどちらが暇かという話？

[457: 管理侍]

私が>423の管理士Ａさんを高く評価したのは、ご自身がプロの管理士であることを宣言され、
管理士としての基本方針と考え方を具体的に述べられ、「質問があれば答える」
と堂々と仰られたからです。

ここでかつてそのような方がおられたでしょうか？
私の記憶にはありません。

私も管理会社社員であることを宣言して書き込みしているからわかりますが、
「プロの管理士」と宣言しての書き込みは結構大変だと思います。

そして管理士Ａさんの基本方針・考え方は、私が思う管理士像に近いものでした。

極めつけは「質問があれば答える」との発言。
管理士批判が繰り返されているこのスレでプロの管理士が「質問に答える」
と言うのはなかなかのものです。

管理士Ａさんの書き込みを読んだ後で色々と指摘したり、同じようなことを発言するのは簡単ですし、
「後出しジャンケン」みたいなものだと思います。

管理士Ａさんには、これからも是非このままコテハンで長く書き込みを続けて欲しいですね。

[458: 管理士Ａ]

450様

　管理士Ａです。またまた、貴重なご指摘、誠にありがとうございます。ただ、私の質問に関しては基本的にお答えがなく、一方的な「思い込み」と「決めつけ」をベースとした論理展開に、いささかの戸惑いと強い違和感を覚えます。今後、個別の問題でやり取りをしても、ほとんど意味がない（生産的、建設的でない）ことが分かりましたので、貴殿とのやり取りは基本的にはこれで最後にいたします。私自身、それほど暇人でもありませんし、貴殿のコメントから真摯にマンション管理を向上させる意欲が残念ながら感じられないからです。

　ただ、一番の疑問は「貴殿はこのスレで何を主張したいのか」、いまひとつ不明なことです。私への攻撃的表現に特に意味があるとは思えないからです。また、自らが会得したノウハウを公表、伝授するわけでもなく、ただただ「何かに八つ当たり」をしているように感じます。もしかしたら、多くの経験と豊富な法律知識を有しているかもしれませんが、個人の経験と知識の範囲内だけでマンション管理全体を律するのは困難です。もう少しは多角的で柔軟な思考ができないものでしょうか。また、論理展開上の説得力の有無は「第三者が評価するもの」ですので、私がとやかく言うつもりはありません。

特に後半の
≫そのアドバイスに唯々諾々と従うとは何と暇な役員さん達ですね。
理事会なるものは規約の規定通りに開催すべきで回数、時期が問題ではなく、理事長或は理事の○分の一以上が招集を請求すれば直ちに招集すれば良いし、議決すべき議題も規定されております。 その為に理事が選任された時に互選で理事長、副理事長、会計担当監事などを決めて一般の理事は委任しているのです。 何でも集合となれば役職を決めた意味が無くなるというものです。”コンサル契約後は「毎月１回の定例理事会と、当面は毎月１回の臨時理事会」を開催しています。”　とは何の根拠も無いアドバイスです。

とのコメントは驚くばかりです。さしたる事実確認もせず、「何の根拠も無いアドバイス」とは、「言葉が過ぎるにもほどがある」と感じます。コメント内容そのものも相当の問題がありますが、これまでの経緯から考えて「聞く耳」を持たない可能性がありますので、あえて指摘する親切はいたしません。また、「弱い者いじめ」に似たことをするのも私の好みではありません。少なくとも貴殿のマンション管理に関する意識と知識レベルを把握するのには十分と判断しました。

マンション管理に関して私の方法論を貴殿に押しつけるつもりは「全くありません」し「必要性もありません」。その義理もありません。私は自分の現在の知識に満足していませんので、これからも勉強を重ねるつもりです。最後に２つ貴殿に私の好きな言葉を贈らせていただきます。「能ある鷹は爪隠す」と「実るほど頭を垂れる稲穂かな」です。いろいろとご指導、ありがとうございました。ご健闘を祈ります。

[459: 匿名さん]

>458
>>450
です。小生の質問、感想に対して長文で何回も書き込みご苦労様でした。
貴殿の種も尽きた様なので貴殿への書き込みはこれを最後に致します。
＞一番の疑問は「貴殿はこのスレで何を主張したいのか
に答えて終わりにします。
何も主張しようとは思ってませんでした。それよりマンション管理士なるものの効用を知りたかっただけです。
ですから貴方の組合に対するアドバイスに疑問を持ったまでです。
マンション管理士と組合役員との接点は分譲マンション、管理会社に関係する現行諸法の適用や応用へのアドバイスにあると想像していましたが、それらの片鱗も見出せないどころか、客観的にも理由の無い本来ならばその管理組合が自治規範とすべき方法論を押し付けることしか印象を持てませんでした。
これではマンション管理士の個性に影響されるだけで組合が本来あるべき姿は見出せないことになります。
願わくば今後は現行諸法の適用や応用、更には会計原則の適正化へのアドバイスに特化して頂きたい。
以上で終わります。

[460: 宅建マン]

　ワテは通りすがりの宅建マンでっせ。よろしく。この前からの「管理士Ａ師」と「役員３回経験師」のやりとりを楽しく読ませてもらってますわ。結論から言って「大人と子供の喧嘩」みたいのもので、対等の力関係ではありまへんな。「管理士Ａ師」が大人の対応をしているのに対し、「役員３回経験師」は、訳の分らん難癖を付けるだけで、何が言いたいのか最後までさっぱり分かりまへんわ。「管理士Ａ師」に一生懸命に喧嘩を売っているつもりかもしれまへんけど、軽くあしらわれていることが分かりまへんのかいな。
役員を３回も経験しているわりには、「わしは偉いんや」とばかりのカラ威張りを繰り返すばっかりでんな。それほど偉いお方なら、自分のマンションでどのような活動をしたのかぐらい、具体的に発表しなはれ。期待してまっせ。管理コストを半減させたとか、管理規約や各種細則を全面的に改正、制定したとか、コミュニティ形成の組織づくりやイベントを開催したとか、などの具体的な「ご成果」をお持ちでしゃろな。法律に詳しいようやけど、ときどき「生半可な法律知識」を振り回す、危険なお方がおられまんな。あんさんはどうでしゃろか。マンション管理に関する「役員３回経験師」の論文でも読みたい気分ですな。あれば楽しみにしてまっせ。
「役員３回経験師」の再度のコメントがおましたが、まったく、お話になりまへんな。ただただ「ご立派」としかいいようがありまへん。ご苦労さん。第三者から「笑われている」ことにまったく気付かへんお人ですな。「管理士Ａ師」の質問には一切まともに答えない、横柄さにもあきれ返りまっせ。「管理士Ａ師」がさじを投げるのも仕方おまへんな。
また、理事会開催についてのコメントは「井の中の蛙、大海を知らず」の典型でんな。いろんなレベルの理事会があることすら知らんようで、「ほんの少しの経験がすべてのマンションに当てはまる」かのように考える「決めつけ大好き」で稚拙な方でんな。３回も役員を経験したのに、マンション管理の基本のキも理解していないことに「哀れさを感じる」のはワテだけでっかな。とにかくワテのマンションにこんな「稚拙で高圧的な人」がいたら、えらい迷惑ですわ。スレで恥をさらすのもいい加減にしたら、どうでしゃろか。アドバイスしときますわ。最後のこのコメントも大笑いですな。

　　願わくば今後は現行諸法の適用や応用、更には会計原則の適正化へのアドバイスに特化して頂きたい。

　法律バカか会計バカか知らへんけど、そんなことはマンション管理の一部分でしかないやんけ。ワテみたいな素人でもすぐわかりまっせ。

[461: 匿名さん]

宅建マンさんへ

　面白い解説、ありがとうございます。楽しくよみました。
　
　どこのマンションにも、かの役員経験者に似た人がいるかもしれませんね。困ったもんですね。

　もしかしたらマンション内で嫌われ、スレでストレス解消しているかもしれませんね。

　その結果、スレでも相手にされず「鼻つまみ者」扱いになっていますね。かわいそうな方ですね。　

　チャンチャン。

[462: 匿名さん]

管理業務主任者と管理業者では、破産者で復権を得ない者については、国土交通大臣の登録を拒否できますが、マンション管理士の場合は拒否できません。適正化法の見直しが必要です。

[463: 管理士Ａ]

管理侍様

　管理士Ａです。たびたびの激励のお言葉、誠にありがとうございます。ある方から「種が尽きた様」との、厳しいご指摘がありましたが、全く種は尽きておりませんので、ときどき、このスレに書き込みをさせていただきます。

　スレを通じてマンション管理の質的向上に少しでも貢献できたら、幸甚です。

ボランティアマン管士様

　あなたのマンション管理に対する熱意に敬意を表しています。コンサルの方法論に関しても、参考にさせていただく部分が多くあると思いますので、これからも書き込みをよろしくお願いいたします。もし、いま何かの資格にチャレンジされているのなら教えてください。私は福祉住環境コーディネーターの２級を７月に受験する予定にしています。
　

　


　

[464: 匿名さん]

通りすがりの宅建マンに１票。

[466: 管理士Ａ]

ボランティアマン管士さま

　管理士Ａです。さっそくのご返信、ありがとうございます。貴方のマンション管理にかける向学心に感服しています。ともに学び、成長しましょう。

　もし、チャンスがあれば、一度お会いできたらいいですね。

[467: 匿名さん]

管理会社とマンカン士が手を握る光景では管理組合は喰われるだけよ。

[468: 管理侍]

>465
ボランティアマン管士さん

以前に意見交換をさせて頂いた方でしたか。
途中から何となくそんな気もしていました。

私はもう何年もここでコテハンで好き勝手言ってますからね。
おそらく私の考え方（癖みたいなもの）は、皆さんにバレてることでしょう。

若輩者故の失礼な発言はどうかご容赦下さい。

マンション管理士も管理会社も、マンションをより良くしていくための努力を継続する立場である
という方向性は同じであるべきだと思います。
そのための小さな行動として、私自身は今後もここで好き勝手に発言していきたいと思います。

今後引き続きの失礼もお許し下さい。

[469: 匿名さん]

＞マンション管理士も管理会社も、マンションをより良くしていくための努力を継続する立場であるという方向性は同じであるべきだと思います。
次の様に読み替えるべきだ。
マンション管理士も管理会社も、マンションの資産を収奪していくための努力を継続する立場であるという方向性は同じであるべきだと思います。

[470: 匿名さん]

上の記載で「収奪」ではなく「搾取」に訂正します。

[471: 匿名さん]

上記のコメントに反論するつもりはありませんが、管理会社やマンション管理士を敵対するだけで、マンション管理ができるなら楽ですよね。完全自主管理ができない以上、管理会社やマンション管理士を有効活用した方が効率的ではないでしょうか。

[472: 宅建マン]

「役員３回経験師」はどこに行ってしもたんやろ。井戸の中に入ってしもたんやろか。「ご成果」の披露を待っているのに、心配ですわ。ワテの書き込みでヘコんでいるなら、カンニンしてや。

[473: 元フロント]

470
なぜ、そこまで敵対心出すんです？
管理会社や管理士をうまく使いこなせばいいじゃないですか？

[474: 管理侍]

>469

もし管理士・管理会社が管理組合からの収奪・搾取であるならば、
貴方個人、若しくはあなたの所属する会社・団体等は誰から収奪・搾取しているのですか？

[475: 匿名さん]

貯め込んである資産をねらうあんた等さんと違っておかみさん達の固い財布から買って貰う為に過当競争の中での競争を強いられているしがない商売ですわ。

[476: 管理侍]

>475

何が違うのかさっぱりわからない。

「おかみさん」はマンションに住まないの？
「おかみさん」と区分所有者は何が違うの？

[477: 匿名さん]

ほんとにしがない商売だな。ここはそのはけ口か。

[478: 匿名さん]

資格＝商売と必死でこじつけて貶したいらしいが、あいにくマンション住人はそんなことどうでもよい。
頭の悪い書き込みはいい加減にしなさいね。

[479: 匿名さん]

　理事をしています。サイトの匿名での書き込みですから、何を書いても
言いように思いますが、それも限度があると思いますわ。特に非礼の限り
を尽くした「役員経験者」は、他人を一方的に攻撃するだけで反省もなく、
雲隠れしています。男やったら男らしく非を認めて謝ったいいのに。とに
かく「役員経験者」の書き込みをあらためて読むとムカムカしてきますわ。
男の嫉妬はみっともないのが分からないのでしょうか。こんな人が管理組
合をボスとして牛耳ってマンション住民を不幸に陥れているでしょうね。
同じマンションの方々に同情しますわ。

[480: 宅建マン]

　宅建マンでっせ。あのね「役員３回経験師」は吉本新喜劇のギャグと同じでんねん。喧嘩してボコボコにやられた後に「今日はこれぐらいで許しといたるわ」というギャグですわ。まあ、真正のＭかもしれまへんけど。マンション管理士と聞くとみさかいもなく「噛みつく」ことを生きがいにしとるんと違いまっか。「弱い犬ほど、よく吠える」といいまっしゃろ。そやから「ワンパク相撲で勝った経験があるから、大相撲の横綱より強い」と、とんでもない勘違いを平気でしまんねん。そんなお方に論理性や説得力を求めても、「八百屋で魚」ですわ。これからも名乗らずにちょろちょろと登場すると思いまっせ。せいぜいかわいがってや。

[481: 匿名さん]

怒るとは痛い所を突かれて効いたみたいに見えるが・・・・。

[482: 匿名さん]

利益相反、双方代理、不正の防止も難しい問題だ。この点で、高層住宅管理業協会・黒住昌昭理事長がこんな話をした。銀行や管理会社職員の金銭にまつわる不正行為を引き合いに出し、「不正を完全になくすことは不可能。人は弱いもの。現金を目の前にすると魔がさすこともある。それを防ぐには、その予兆を見抜くことだ。その意味で、上司は部下をよく見ることが必要」と。

　この言葉は含蓄がある。いくら第三者機関に委託しても問題を防止することはできないのではないか。組合活動が楽しくなるような、人間関係をしっかりと築ける仕組みをつくる以外にないし、その音頭取りの育成を図るべきだ。
http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/etc/detail/MMSUa8000020022012/

[483: 匿名さん]

相変わらずスレの趣旨から外れた書き込みが多いですね。

[484: 宅建マン]

　具体例のない話をいくらしても、あまり意味がおまへんな。例を出して少し考えてみまへんか。（以下、例は標準語で書きますわ）

　ＡとＢの２つのマンションがありました。どちらも築13年経過の100戸ぐらいで、エレベーターなどの付帯設備もほとんど同じです。年間の管理コストはどちらも約1500万円。Ａは理事長が長期間務め、「ワシがルールブックだ」とばかりの運営を続け、築12年目に1億円の予算を前提に責任施工方式で9000万円を支払い、実施しました。入居者からの「管理士に相談したら」との意見に「そんなもんはいらん。無駄な金だ」としていました。理事長は「1000万円節約したのは、ワシの実力や」と思っています。

　一方のＢは理事会が単年度役員で大規模修繕の準備も進まず、新理事長が「このままでは不安」と、築11年の理事会スタート時にマンション管理士とコンサル契約をしました。その結果、年間の管理コストを500万円（約33％）引き下げ、大規模修繕も劣化診断を行い、14年目で十分として、工事内容を検討しました。その結果、予算１億円のところ、建築士との設計・監理経費を含めて7000万円前後で実施できるメドがたちました。管理士のコンサル報酬は管理コスト削減関係で既に合計30万円を支払い、大規模修繕工事関係で20万円を支払う予定になっています。合計で50万円です。

　さて、どっちが賢い理事会でしゃろか。ワテならＢを選びまっせ。ようは「外部の有効活用」でんな。実はＢはワテの学生時代からの友達のマンションのことですわ。友達はこんなことを言ってましたわ。「10万円をケチって、長期的に1000万単位の無駄を見逃しているマンションが多いのではないかな」。ワテのマンションは築６年目やけど、ぼちぼち、いい管理士を探しますわ。

[485: 匿.名さん]

七変化　見物人を　白けさせ

[486: 匿名さん]

宅建で食えないからマンカンで？　ソリャー両方とも無理や！

[487: 匿名さん]

宅建　受験資格
年齢・性別・学歴・国籍等の制限は一切なく、誰でも受験できる（1965年（昭和40年）から1995年（平成7年）までは、高等学校卒業以上、若しくは宅地建物の取引に関し2年以上の実務経験を有する者等という受験資格の制限があった）。

[488: 管理侍]

>484
宅建マンさん

Ｂマンションの大規模修繕で、マン管士は具体的に何をされたのですか？

[489: 不動産業者さん]

Ｂを選ぶね、誰でもが。
100戸で500万円削減はすばらしい。それまでのぼったくりもでかいね。

このように　ぼったくり＝管理会社　の実例が多くては管理会社への非難も止む無しだ。

認定司法書士連中の活躍でサラ金が窮地に追い詰められたが、マンション管理士の活躍で管理会社も追い詰められることは容易に予測できるね、

[490: 匿名さん]

問題は
>マンション管理士とコンサル契約をしました。その結果、年間の管理コストを500万円（約33％）引き下げ、
>マンション管理士の活躍で管理会社も追い詰められることは容易に予測できるね、

これらの「原因と結果」を一般化できるほどマンション管理士への信頼が浸透していない、そもそも信頼できるかどうかが分からない、現行の試験制度で信頼を担保できると言えるかが不透明

ということだと思います。
そりゃ専門家に対価を払って適切な処理をしてもらうことに合理性はあるでしょう。
ただマンション管理士がこの意味での「専門家」たり得るかが怪しいということ。
もちろん例に挙げられたような頼りになる方はいらっしゃるでしょうけれど、「マンション管理士さんに任せれば大丈夫」という信頼の程度がまだまだ低い。

このスレでこういうこと言うと「弁護士や医者にだってでき損ないがいる。人によるじゃないか。」と反応する小学生が現れるのですが、宅建マンさんや管理侍さんや不動産業者さんは分かりますよね。

[491: 匿名さん]

「宅建マン」はどこに行ってしもたんやろ。井戸の中に入ってしもたんやろか。「ご成果」の披露を待っているのに、心配ですわ。ワテの書き込みでヘコんでいるなら、カンニンしてや。

[492: 元フロント]

身の丈にあった管理方法を選ぶことですよ。
時間がない、知識がない、やる気がないなら、お金払って管理任せましょう。
その反対もありですし、中間あたりでも良いかなと。

[493: 不動産業者さん]

もちろん例に挙げられたような頼りになる方はいらっしゃるでしょうけれど、「管理業務主任さんに任せればあぶなすぎる」という信頼の程度がまだまだ低い。

[494: 管理侍]

「管理の目的」とは何か、を見失ってはダメです。

建物、設備等の適正な維持。
コミュニティの形成。

管理の目的のメインはこれではないでしょうか。（当然これだけではありません）
コスト削減そのものは目的ではありません。

では、マンション管理士の存在意義とは何でしょうか。
目指すべき目的は同じですよね？

管理会社は実務を、マンション管理士は助言を行う。
役割は違えど、管理の目的を達成する方向性は同じであるべきです。

昔ここで述べたことがありますが、
マンション管理士は相談を受けた管理組合の管理状態を査定し、
そのマンションに最適な管理仕様を提案すべきです。
もしも現状の管理仕様が低ければ仕様を上げる提案をする。
そのために管理費の値上げが必要なら、それも併せて提案する。
それができる管理士は本物です。

コスト削減＝成功
という安易な考え方は、削減そのものを目的化しており、管理の目的を見失っているのではないでしょうか。

[495: 匿名さん]

>認定司法書士連中の活躍でサラ金が窮地に追い詰められたが、マンション管理士の活躍で管理会社も追い詰められることは容易に予測できるね、
これの次には組合の活躍で資本の無いマンション管理士も追い詰められることは容易に予測できるね、

[496: 不動産業者さん]

＞管理会社は実務を、マンション管理士は助言を行う。
役割は違えど、管理の目的を達成する方向性は同じであるべきです。


在るべきを無にする管理会社の構図、

[497: 管理侍]

「不動産業者」を名乗る方へ

>100戸で500万円削減はすばらしい。それまでのぼったくりもでかいね。
>このように　ぼったくり＝管理会社　の実例が多くては管理会社への非難も止む無しだ。
>484には管理会社名も契約内容・仕様も委託費用の額も一切記載されていません。
にも関わらず管理会社がぼったくりだと見抜けた貴方は超能力者ですね。
（まさか>484ご本人ではないはずですから）
すばらしい。

>もちろん例に挙げられたような頼りになる方はいらっしゃるでしょうけれど、「管理業務主任さんに任せればあぶなすぎる」という信頼の程度がまだまだ低い。
>490にマン管士の疑問点を挙げられたら、管理業務主任者の批判で切り返し。
管理業務主任者の話題など全く出ていなかったにも関わらず。
高度な論点のズラし方は誰にも真似できません。
すばらしい。

>在るべきを無にする管理会社の構図、
たった一行に込められた熱い思い。
行間を読もうと思ったら行間すら存在しない簡潔な文章。
とても凡人には理解できません。
すばらしい。

[498: 宅建マン]

宅建マンでっせ。ワテのをコピペをしている低俗マンがおったけど、どのカキコでワテがヘコまなあきまへんねん。ピンピンしとりまっせ。バカも休み休み言いなはれ。

大体からこのスレで「必死のパッチ（ムキになって）」でマンカン叩きをしている連中は、なんだんねん。数は少ないとは思うけど、地道な活動で実績を挙げてやっている管理士本人の前で、同じ口を叩く根性や勇気がありまっか。また、「管理士のお陰で助かった」と思っている管理組合の人にも、「お前らはバカや。管理士に喰いもんにされている」と、根拠もなく言えまっか。言えまへんやろ。もし言えたら人間やおまへんわ。

勘違いしたらあかんのは管理士もピンキリや言うことや。ペーパーマンカンや法律や経理のことしか知らんようでは、頼りになりまへんやろ。悪徳、悪質、役に立たんヤツもおりましゃろ。ようするに「人を見る目」があるかないかと違いまっか。「味噌もクソも一緒」にして口を開けば「マンカンは無能や」とオウム返しのようにしか言えんようでは、他人からの同調や支持は得られまへんで。「私はいい管理士を見つける能力すらないバカ者です」と、自らの無能ぶりをさらしているのと同じでっせ。

ワテは理事を１年しかしていないマンション管理の素人ですわ。そのワテからみて自分のマンションの理事をいくら長年やっても、知識はしれたもんやと思いまっせ。数十の管理組合の情報を持っている管理士には、とてもかないまへん。人間、「分からんことは知識、知恵のある人に聞く」姿勢が必要と違いまっか。少しぐらいのカネを払っても「それ以上のメリット」があれば、正解ですわ。このスレで親の敵（かたき）のようにマンカン叩きに躍起になっている連中には、聞く気にもなりまへん。

簡単なことでしゃろ。管理士より知識や知恵のある人が、意味もなく管理士を攻撃するはずが、おまへんやんか。30年以上も生きていたら、これぐらいは常識と違いまっか。もし、悪徳管理士を攻撃するなら具体的事実に基づいて、分かりやすう説明しなはれ。それなら少しは理解したるわ。ただ、どうしても「管理士を叩くしか能がない」のやったら、別に「マンション管理士を叩きまくろうぜスレ」でも立ててやんなはれ。ここでやられたら、みんな迷惑してまっせ。

質問のあった「Ｂマンションでの管理士のアドバイス内容」に関してはあまり詳しくは知りまへんが、建築、設備の分野にも相当の知識がある人と、聞いてまっせ。理事会や修繕委員会で建物、設備の勉強会を繰り返し行い、劣化診断を徹底にしたようですわ。工事に関する管理士提供のＤＶＤを５本ぐらい見たとも言うてたな。結果的に「必要な工事と不必要な工事の区分けをしっかりすることで、無駄な工事をしなくて済んだ」とね。「計画は計画。実際の工事とは別」が口癖で、設計監理の建築士や業者の選定も時間をかけたようですわ。

[501: 管理士Ａ]

　管理士Ａです。自分のマンションの定期総会が今、終了しました。今期は大規模修繕工事の準備が本格化します。

　さて、マンション管理士の業務内容についての書き込みがありましたが、対象は広範囲にわたっていますの、このスレで詳細な説明をすることは困難です。ただ、究極の目標は「自立した管理組合運営ができる人材育成」ではないかと考えています。

[502: 匿名さん]

>499
全く同感です。
特に管理組合の原則的な指摘には同意見です。

[504: 前期高齢管理士]

久しぶりに投稿します。

＞５０１　管理士Ａさん
貴方の登場以来、内容のあるレスが多くなり関心をもって眺めています。
最初のレスで、実務経験が豊富にお有りな事は解りました。
一人称での表現が気になりましたが、全管連の団体所属と聞き納得しました。
今後も実活動でのご活躍を期待しています。

＞究極の目標は「自立した管理組合運営ができる人材育成」ではないかと考えています。
同感です。敢えて言えば如何に多くの「区分所有者等を啓蒙する事」が、助言者の役割かと…

管理士の役割を問題解決の代行と心得ている方々が多いですね。
私も、具体的成果を急ぐあまりその様に思っていた時期がありました。

[505: 管理侍]

おぉ！前期高齢管理士さん
久々ですね。

最近私は少し時間ができて、つまらない書き込みをさせて頂いております。

販売関係者さん・マンション管理研究会さんや、暇人さんなども是非復活して欲しいものです。
あと建築士さん？もいらっしゃいましね。
過去は色々ありましたが、水に流してくださいませ。

ね！ゴルゴさん。

[506: 前期高齢管理士]

管理侍さん
久々の投稿をするとき、最初の反応が貴方ではないかと思っていました。
歓迎を感謝します。
従来の時間帯以外の投稿が増えていたので、時間的余裕が出来たのだろうとは思っていました。

[507: 不動産業者さん]

マンション管理士の起用について不安な管理組合の方へ
自己のマンションと同規模の近在の賃貸マンションのオーナーへ聞きましょう
維持管理費用をそれがマンション管理費の目標値です。

[508: 管理士Ａ]

　管理士Ａです。前向きなコメントが徐々に増えてきていると感じます。個々の方のお名前は列記しませんが、ご配慮のあるコメントをいただいた各位に感謝します。ありがとうございます。

　
　総会後、契約先組合の「総会議事録」「理事会議事録」「組合ニュース」「次回理事会のレジュメ案」等のチェックをして、必要な修正をしていました。これらの書類も私が原案を書いた方が早いこともありますが、基本的に理事会の担当者にたたき台を書いてもらっています。時間が少しぐらいかかっても、「ノウハウの習得」につながるからです。また、原稿のチェックと修正は無料で行いますので、コンサル費用も掛かりません。

　私のコンサルの特徴の一つに「広報の充実」と「コミュニティ形成の充実」があります。①いま何がおきているのか②何が問題になっているのか③どうしようとしているのかーーなどの情報を組合員にできるだけわかりやすく知らせることは、理事会の大きな役割です。マンション管理での対立要因の一つに「私は聞いていない」などの情報の共有化不足があります。事案の内容そのものよりも「知らなかった」ことがきっかけでトラブルが大きくなることがあります。コミュニティ形成の具体例や方法論は後日、記載します。

　先ほどの書き込みで「自立した管理組合運営ができる人材育成」のことに触れました。このために、必要な書籍の紹介や勉強会なども行います。メンバーによってはマンション管理士の受験も勧めます。ある理事会は２名の方が勉強を始めました。そして私との契約は「できれば１年で打ち切れるようにしてください」と要請しています。そのため、理事会活動の継続性確保などの工夫もアドバイスしています。これらは一律的な方法論でなく、マンションの規模やメンバーの属人的な要素もありますので、個別に変化をつけることになります。

　今日はまだまだ作業があります。スレ主の本来の目的にそったコメントが増え、少しでもマンション管理の質的向上が図られること期待しています。

　
　

　
　

[509: 匿名さん]

背筋が寒くなる様な見え見えの宣伝をやりあって恥ずかしくはないの？

[510: 匿名さん]

↑
　また、病気もちが現れましたね。どうしようもありませんね。
品位が低いのにもほどがあります。

どんな教育を受けてきたのですか。昔「郵便が赤いのも、電信
柱が高いのも、みんな◎◎が悪いのね」とのいうのがありまし
たが、これとまったく同じですね。「みんなマンション管理士
が悪い」といえば、すべてが解決するとでもかんがえているの
かな。幼稚すぎますね。

[511: 管理侍]

>507

不動産業者とは思えないレスですが、冗談ですよね？

分譲マンションと賃貸マンションは全く異質なものですよ。
投資用の分譲ワンルームマンションならわからなくもないが。

ファミリータイプの一般的な分譲マンションは、区分所有者の多くが自ら居住し生活します。
一方、賃貸マンションオーナーは自ら居住することは稀であり、営利目的が基本です。
それらの違いが明確なので、管理仕様の考え方が同じであるはずがありません。

簡単に言うと、一般的な分譲マンションは所有者自らの居住快適性が求められますが、
賃貸マンションはオーナーの儲けが優先されます。
つまり賃貸マンションの管理は安ければ安いほどよく、質は二の次です。

事務管理業務の内容に至っては全く異なる業務ですので、コストも比較になりません。
比較可能なのは点検費・清掃費くらいなものでしょう。
それも仕様によるのでマンション規模だけで比較しても意味はありません。

>自己のマンションと同規模の近在の賃貸マンションのオーナーへ聞きましょう
>維持管理費用をそれがマンション管理費の目標値です。
だいたい「維持管理費用」「マンション管理費」って何わを指しているのでしょうか？
賃貸マンションに管理費なんて存在しませんよ。
言葉の使い方が不正確なので言ってる意味もわかり辛い。

[512: 管理士Ａ]

「５０９」様へ

　管理士Ａです。「背筋が寒くなる様な見え見えの宣伝をやりあって恥ずかしくはないの？ 」との書き込みの対象に私もなっていたら、まことに申し訳ありません。不愉快な気分にさせたことをお詫び申し上げます。言葉足らずでした。

　ただ、私は「宣伝」をするつもりはありませんし、仮にネットで宣伝めいたことをしても意味がありません。現在の契約先の業務で手一杯でその他の仕事もあります。ただ、事実を記述したものです。

　私からの希望はマンション管理上の「困ったこと」や「判断に悩むこと」「コスト管理」「組織運営」「コミュニティ形成」などで具体的な質問等を期待しています。まだまだ発展途上ですので、十分な回答（解説）ができないかもしれませんが、ご了解願います。

　なお、具体的な内容での批判や疑問、反論は、心待ちしています。やり取りを通じて切磋琢磨できれば幸甚です。ただ、中身のない中傷や罵倒には対応しかねますので、よろしくお願いいたします。

[513: 管理士Ａ]

管理侍様

　管理士Ａです。今日の作業を終えました。数日前の書き込みに「管理会社とマンカン士が手を握る光景では管理組合は喰われるだけよ」というのがありました。たぶん、私と貴方のことも指しているのではないかと、推測しています。

　一般論としては上記の指摘を完全否定しませんが、一面的すぎると感じています。 ただ、このような指摘があること自体は胆に銘じておきたいと思います。

　管理会社とマンション管理士の関係は単純ではありません。「ただただ管理会社を敵対視し、コスト削減（値下げ）する」管理士もおられるようですが、いずれ活動や効果に限界が来ると思います。私は管理会社や各種業者の「適正な利益も視野に入れたコンサルが必要だ」と考えています。特に50戸以下の小規模マンションでは「手間ばかりかかり、全く利益が出ない」として管理会社から敬遠されることもあります。

　中規模以上のマンションでも「コスト割れの管理委託費等でのリプレース」はいずれ、反動があります。例としては「業務の手抜き」「必要以上の小修繕の提案」や「割高な大規模修繕の実施」などです。もちろん、その時点で自立した管理組合になっていればいいのですが、「コスト削減もコンサルに丸投げ」したような管理組合では、対応しきれないケースが多くなると思われます。

　もし「管理会社は敵対視すべき存在」や「邪悪な存在」と思うなら、自主管理をすればいいのではないでしょうか。私はよほどの人材がそろっていないと「完全自主管理」の継続は難しいと考えています。また、費用も単純に「安く済む」とは言い切れないこともあります。適正な費用で管理のプロである管理会社に委託することは、賢い選択肢の一つだと思います。そのためにも私は管理会社には「管理のプロとしての質」を求めます。

　コンサル先の管理組合と契約している管理会社や各種業者からみたら私の存在は「迷惑」かもしれません。契約書（仕様書を含む）を一からチェックし、実作業も理事会からの立ち会い者を設けているからです。コスト管理も厳しく行います。手抜きをしてきた業者は「勘弁してほしい」と感じているようですが、そんな業者ばかりではありません。

　その理由の一つに私のコンサルは「管理会社や業者に厳しいが、管理組合（理事会）メンバーには、もっと厳しい」からです。「管理会社は、なにもやってくれない」と不満を漏らす管理組合も多いですが、よく調べると「契約外のことを、一方的に期待していたり」することが意外にあります。契約書を読んだことのない理事会も多く、先日もある保守点検の契約書を探したら分譲時のもの（管理組合を代行して管理会社が契約）しかないことありました。自動更新条項もなく数年前に契約が切れているものでした。

　このため「管理会社や業者の対応が悪い（手抜き）のは、自分たちがしっかりしていないからだ」と、言うケースが多いのが実態です。「被害者意識」から脱却し、マンション管理に関する知識やノウハウを蓄積することが、「自らの資産価値を自らの手で守り、向上させる」ことにつながると考えます。「短期的なコスト削減」だけを目的としたコンサルも、一つの方法でしょうが、できれば、長期的な視点で対応したいと思います。

　「コスト管理」に関しては、私は「コスト削減」という表現は、あまり好きではありません。自分のマンションでも「コスト見直し委員会」と表現しましたし、コンサル先でもそのようにしています。マンションの財政を見る場合、「削減だけでは、本質的な解決にならない」ことが多いからです。通常、「管理組合運営費」と「コミュニティ形成費」を新たに設けてもらうことが多くあります。「必要な経費は使う」こともコスト管理の重要な視点ではないでしょうか。

　低すぎる管理費や修繕積立金を引き上げるのは、極めて当たり前のことです。特に機械式駐車場を大量に保有しているマンションで駐車場使用料を管理費会計に充当して場合は、「見た目黒字、実質大幅赤字」が多くあります。多少のコスト削減では対応しきれないケースもあります。管理コストを30～40％ぐらい下げても管理費を大幅に引き上げないと将来的に財政破綻する場合は、「多少の反対意見は覚悟しても、引き上げを提案する勇気と責任感」が理事会に求められます。

　修繕積立金も同様です。１戸当たり月額平均5000円前後では「平面駐車場の使用料を修繕積立金に全額回している」などの前提条件がないと、いずれ修繕費が不足します。将来、一時金などを徴収しようとしても、困難を伴います。私のマンションでは私が理事長のときに月額１万円に引き上げていますが、将来的には１万5000円までの引き上げを見込んでいます。この数字は長期修繕計画の工事費累計を「一律25％カットしたもの」を前提にしています。機械式駐車場保有の40戸以下の小規模マンションという特性もあります。

　本来のテーマの「管理会社とマンション管理士との関係」ですが、「適度の緊張と節度ある協調関係」が必要だと考えています。いずれにしてもパーフェクトの管理会社や管理士はいません。お互いが知恵を出し合い、効率的な管理手法の構築などに貢献できればと考えています。もちろん、基本的なポジションが異なることも事実です。しかし、むやみに対立しても有意義ではないでしょう。

　

[514: 匿名さん]

＞先日もある保守点検の契約書を探したら分譲時のもの（管理組合を代行して管理会社が契約）しかないことありました。自動更新条項もなく数年前に契約が切れているものでした。

委託契約は委任行為ですので自動更新条項を引き合い出すとは随分と古い知識ですね。
今時そんな人はいません。

[515: 匿名さん]

【委託契約は委任行為ですので自動更新条項を引き合い出すとは随分と古い知識ですね。
今時そんな人はいません】

あら？ずいぶん法律に詳しい方ですね。委任契約すれば
たとえば「平成10年４月１日から平成11年３月31日ま
でを契約期間とする」だけの契約の場合は現在まで契約
が継続していると考えるべきでしょうか。「古い知識」
とありますが、いつからその様になったのか教えていただ
けませんか。法律改正の内容を説明してくださいね。

[516: 匿名さん]

コピペ
第三者管理者方式を導入する場合には、積立金横領と高額契約の防止が重要課題となります。管理組合と管理業者が管理者派遣の契約を締結することは、民法の自己契約またはそれと類似する契約となり、契約の公正性に疑問を生じます。
　管理者が管理組合の積立金を横領した場合、通常は、管理業者が弁償しますが、XX市で発生した事例のような弁償できないこともあります。マシンョン管理士の場合は、保険なり保証の新しい制度を設けないと対処できません。　数百万円台の供託や新資格制度の創設では十分な対策とはいえません。

[517: 匿名さん]

>515
＞現在まで契約が継続していると考えるべきでしょうか。
誰もそんな事言っていません。失効は当然です。後はマンション管理士の扱けんに沽券に係わる問題です。

[518: 匿名さん]

【誰もそんな事言っていません。失効は当然です。後はマンション管理士の扱けんに沽券に係わる問題です】

質問に答えてくださいね。「 随分と古い知識ですね」と
ありますが、いつから変わったのですか。

[519: 匿名さん]

↑
【後はマンション管理士の扱けんに沽券に係わる問題です】

　追伸です。上記の意味もよくわかりません。解説をお願いします。
また、貴方ならこの場合、どのようにアドバイスされるのですか。

[521: 匿名さん]

「モンスター？」て、何？　私はそれほど大きくありませんわ。

貴方は他人を攻撃するばかりで「質問には答えれれない方」ですか。

自分の書き込みに自信がないなら、はっきり言いなさいよ。

「私は自己チューの変質者です」と。

[522: 匿名さん]

「５１４」「５１７」「５２０」は、もしかしたら、「役員を３回経験した方」ですか。それなら、対応の仕方に合点がいきます。

[524: 管理侍]

管理士Ａさん

>「管理会社とマンカン士が手を握る光景では管理組合は喰われるだけよ」というのがありました。たぶん、私と貴方のことも指しているのではないかと、推測しています。
>一般論としては上記の指摘を完全否定しませんが、一面的すぎると感じています。 ただ、このような指摘があること自体は胆に銘じておきたいと思います。

既述の通り、管理士も管理会社も「個々のマンションにおける管理の最適化」が目指すべき方向であると私は思っています。
（管理士と管理会社は立場と役割が異なるだけで方向性は同じであるべき）
管理組合と管理会社の紛争に関する相談であれば、「管理会社との敵対」も当然でしょうが、
そうでなければ、管理士と管理会社が手を握っても問題は無いのではないでしょうか。
（勿論、管理組合も含めて三者で手を握るということです）

私は、管理組合・管理士・管理会社が一緒にそのマンションのあるべき姿、「管理の最適化」を話し合い、
共に検討し、協力し合って実現していけるトライアングル関係が望ましいと思っています。
この三者が敵対するのではなく、パートナーとなるのです。
マンションの建築に例えるなら、デベロッパー・設計事務所・ゼネコンのような感じでしょうか。

>管理会社とマンション管理士の関係は単純ではありません。「ただただ管理会社を敵対視し、コスト削減（値下げ）する」管理士もおられるようですが、いずれ活動や効果に限界が来ると思います。

仰る通りですね。

>私は管理会社や各種業者の「適正な利益も視野に入れたコンサルが必要だ」と考えています。特に50戸以下の小規模マンションでは「手間ばかりかかり、全く利益が出ない」として管理会社から敬遠されることもあります。

そうですね。マンション単体では利益が出ないマンションもあります。
株式会社である以上、そのようなマンションの管理を継続することは好ましくないとも言えます。
そのようなマンションのリプレースでは見積を辞退する大手管理会社もありますね。

>中規模以上のマンションでも「コスト割れの管理委託費等でのリプレース」はいずれ、反動があります。例としては「業務の手抜き」「必要以上の小修繕の提案」や「割高な大規模修繕の実施」などです。もちろん、その時点で自立した管理組合になっていればいいのですが、「コスト削減もコンサルに丸投げ」したような管理組合では、対応しきれないケースが多くなると思われます。

言うまでも無いことですが、営利企業である以上、儲からないことは基本的にやりません。
リプレースによって極端に安い管理委託費で受託する会社は、「他の何かで儲ける」というのが営利企業としては当然の姿でしょうね。
そこを理解した管理会社選びが重要です。

>もし「管理会社は敵対視すべき存在」や「邪悪な存在」と思うなら、自主管理をすればいいのではないでしょうか。私はよほどの人材がそろっていないと「完全自主管理」の継続は難しいと考えています。また、費用も単純に「安く済む」とは言い切れないこともあります。

マンションの建物は何十年と存在し続けます。
建物が存在する以上、その管理もずっと継続します。
しかし、管理組合員は継続するとは限りません。なぜなら譲渡・売却等による入れ替わりがあるからです。
人は老います。知力・体力・精神力も低下します。つまり、個人に依存する管理は継続が非常に難しいのです。
また、完全自主管理は「悪意の理事による不正」に脆い面があります。
そういう意味で私も完全自主管理は難しいと思います。

>その理由の一つに私のコンサルは「管理会社や業者に厳しいが、管理組合（理事会）メンバーには、もっと厳しい」からです。「管理会社は、なにもやってくれない」と不満を漏らす管理組合も多いですが、よく調べると「契約外のことを、一方的に期待していたり」することが意外にあります。
>このため「管理会社や業者の対応が悪い（手抜き）のは、自分たちがしっかりしていないからだ」と、言うケースが多いのが実態です。

やはり直感的に感じた通り、あなたは本物の管理士ですね。
管理組合が管理会社に無理難題を押し付けている場合、管理士が管理組合に対して「それは違う」と助言・指導できるかどうかです。

>「コスト管理」に関しては、私は「コスト削減」という表現は、あまり好きではありません。自分のマンションでも「コスト見直し委員会」と表現しましたし、コンサル先でもそのようにしています。マンションの財政を見る場合、「削減だけでは、本質的な解決にならない」ことが多いからです。通常、「管理組合運営費」と「コミュニティ形成費」を新たに設けてもらうことが多くあります。「必要な経費は使う」こともコスト管理の重要な視点ではないでしょうか。

仰るとおりです。
「マンションの管理の最適化」を考える時には、簡単に言うと以下の手順が必要です。
①目指すべき管理の状態を考える。（どういうマンションにしたいのいか）
②そのために各組合員の負担額を検討する。（個人個人はいくらまで負担できるのか）
③①と②のバランスを調整する。
④合意形成

既述の通り必ずしも「コスト削減＝成功」とは限らないということですね。

>本来のテーマの「管理会社とマンション管理士との関係」ですが、「適度の緊張と節度ある協調関係」が必要だと考えています。いずれにしてもパーフェクトの管理会社や管理士はいません。お互いが知恵を出し合い、効率的な管理手法の構築などに貢献できればと考えています。もちろん、基本的なポジションが異なることも事実です。しかし、むやみに対立しても有意義ではないでしょう。

その通りです。
各自が専門性を発揮して知恵を出し合い、協力していくことが重要です。
管理会社には管理士が知らないあらゆる管理ノウハウのストックがあります。
管理士は、「そのマンションの管理の最適化」を実現していくために管理組合からは「本音」を引き出し、
管理会社からは管理ノウハウも引き出し、組合・管理士・管理会社が協力して取り組んでいくための調整役になって頂きたいものです。

[527: 管理侍]

>514
>委託契約は委任行為ですので自動更新条項を引き合い出すとは随分と古い知識ですね。

管理士Ａさんは「保守点検の契約書」と言われたのです。
委託契約とは言ってませんよ。
例えばエレベーター保守点検の契約書に自動更新条項があっても全く問題ありません。
むしろ自動更新条項が無いことが問題であり、それを管理士Ａさんがご指摘されています。

他人を批判するならよく読まないと。
生半可な知識と理解力ではね...。

[528: 匿名さん]

「モンスターが現れたらどうすか？」て、簡単だよ。無視することだね。ワシはマンカン師ではないが、理事長を長年やっているが、そうしてきた。

　モンスターの相手をしているとワシらの特権まで口を出してくるからね。業者からキックバックをもらうのは理事長の特権だよ。また、モンスターを理事会に参加させないような仕組みをつくることじゃ。知恵を使いたまえ。

　これでいいかね。「５２３」くん。君も同意見じゃろ。

[529: 匿名さん]

再度！
＞背筋が寒くなる様な見え見えの宣伝をやりあって恥ずかしくはないの？

マンション組合員の資産に明日は無いねー。

[530: 前期高齢管理士]

管理侍さん

貴兄とは永いお付き合いです。
管理士Ａさんのお考え（５１３）も、それに対する貴兄の見解も異論はありません。
（ずっと以前から一貫したご意見ですから）

素朴な質問です。
所属されている管理会社は、貴兄と同様なスタンスで管理組合の受託業務を行っていますか？

過去に、貴方が所属先を示唆された範囲の会社が受託している先とは、一応関与した事がありますが
納得できる事例がありません。

担当者（部署）次第と云う事かも…とは思います。

[531: 匿名さん]

変質者はスルーしましょう。

[532: 匿名さん]

＞納得できる事例がありません。
それはそうでしょうよ。言うだけで宣伝のみですもの。

[534: 匿名さん]

「言うだけ番長」の管理侍や、○×試験に通っただけで、マンカン師を名乗る実績のない管理士Ａは、大したことないよ。ただ、関西弁の「宅建マン」は、相手にしたくないね。怒らしたら、怖そう。

[535: 管理侍]

>533

自己契約・双方代理、その言葉のみを挙げても質問に具体性がなく答えようがない。

「手を握る」をどう解釈されているのですか？
私が「協力し合う」という意味で使っていることは普通の読解力があれば理解できると思うが。

[537: 管理侍]

管理士は管理組合から報酬をもらいます。
だから何？
未だまともな質問にすらなってないよ。

暇だから相手してあげるから具体的に言ってみな。

[540: 管理侍]

>538
あらら、そういう方だったのね。
お話するのは無理でしたね。

[542: 管理侍]

>530
前期高齢管理士さん

>所属されている管理会社は、貴兄と同様なスタンスで管理組合の受託業務を行っていますか？
ベクトルは合っていると思います。
ただ詳細な点は理想（個人的な考え）と現実（会社）は全てが一致しているとは言えませんね。

>過去に、貴方が所属先を示唆された範囲の会社が受託している先とは、一応関与した事がありますが
>納得できる事例がありません。
>担当者（部署）次第と云う事かも…とは思います。
担当者によっての違いはありますね。
人間がサービスを提供する以上、どんなに努力しても差は生じてしまいます。
如何にその差を無くすのかが管理会社の悩みです。

人間がサービスを提供する管理業であるからこそ、コスト削減を目的化してはならないのだと思います。

[543: 前期高齢管理士]

管理侍さん

聞かずもがなの、やや意地悪な質問にお答え頂きありがとう。
過去に起業を勧めたのも、既存企業では貴兄の思いを実現するのは難しいと考えたからです。

処で、可愛げのない理事（会）も結構多いと思いませんか？
ビジネスと割り切れる貴方がたと違い、請われて助言する立場の者は、ドッと疲れが出ます。
この歳になってもまだまだ未熟なんだと思うように努力をしてはいますが…。

[544: 管理侍]

前期高齢管理士さん

起業の思いは持ち続けているものの、そこにも理想と現実が・・・。
難しいところです。

>処で、可愛げのない理事（会）も結構多いと思いませんか？
>ビジネスと割り切れる貴方がたと違い、請われて助言する立場の者は、ドッと疲れが出ます。
管理士の立場からするとそうでしょうね。
マンションは日本の縮図ですから。
ここもマンションみたいな感じですよね。
いろんな方がおられます。

>この歳になってもまだまだ未熟なんだと思うように努力をしてはいますが…。
私も見習いたいものです。

[545: 匿名さん]

マンション管理士も管理業務主任者も設備保守点検委託標準仕様書を知らないのね。

[547: 前期高齢管理士]

管理侍さん

そそのかす訳ではありませんが…
私の知る限り、独立系大手は別として大手の経営陣は現状のビジネスモデルに不安を抱いています。
ご承知とは思いますが管理会社の起源は清掃会社でした。
マンションの供給増加に伴い、デべや建築会社が子会社として管理会社を設立し今日に至りました。
このビジネスモデルの安定感は経営者にとって捨てがたいものです。
バブル崩壊中に親会社は随分助かっています。

貴兄には失礼ながら、安易な仕組みでも確実に儲かったからです。
然しながら、マンションもフローからストックの時代に移り始め、人口の減少が顕在化し始め
又、住民の意識変化も考慮せざるを得ない今日、冒頭の不安を抱かざるを得ません。
然しながら大船は急激な舵は切れません。

航空業界はこの問題を解決する為、子会社にＬＣＣを設立し始めました。
より安くの例として挙げたのではありません。
従来の仕組みを根底から見直した事業を模索する為に必要な具体例です。

[549: 匿名さん]

ここではコテハンが流行っているんだね。誰が一番かしこいの？

[550: 匿名さん]

安かろう悪かろうの管理会社がないとでも。

[553: 前期高齢管理士]

＞５４８さん

例え話に喰いつかれてもね…
ただ貴方のＬＣＣのに関する認識は如何なものかと思います。
管理会社のきめ細かなサービスとは何ですか？
私は委託契約事項を忠実且つ迅速に行ってくれれば及第点と思っています。（及第点は少ないのが問題）
それ以外のサービスってなんでしょう？
ＬＣＣが実施する飲料等の有料サービスのような契約外の事項を契約金額の範囲でやれと云うこと？
人材を必要としているのは全ての業界・企業ですよ。

[555: 不動産業者さん]

>ＬＣＣと管理会社は、サービスの根底が違います。
>ＬＣＣはどちらかといえば、安かろう悪かろうの経営です。


そんなことを言えば管理会社は安かろう悪かろうでは無いように聞こえますが、いかがなものか

[557: 匿名さん]

＞基本は管理会社は、安かろう悪かろうではないでしょう。 性悪説ですよ、あなたの考えは。

安かろう悪かろうではなく、悪かろう悪かろうだよ。
理事長始め理事会が無能につけ込んで修理業者は高率マージンが確保出来る子飼いの業者を引込んで、高額な修理費でやらせ高額マージンで暴利を貪るのがその実態だよ。管理組合の予算は管理会社のお手盛りそのものだから簡単なことよ。

[558: 管理侍]

>547
前期高齢管理士さん

>然しながら、マンションもフローからストックの時代に移り始め、人口の減少が顕在化し始め
又、住民の意識変化も考慮せざるを得ない今日、冒頭の不安を抱かざるを得ません。

あらゆるビジネスにも共通する問題ですね。

>航空業界はこの問題を解決する為、子会社にＬＣＣを設立し始めました。
>より安くの例として挙げたのではありません。
>従来の仕組みを根底から見直した事業を模索する為に必要な具体例です。

「従来の仕組みを根底から見直した事業の模索」の必要性は同意見です。

例示された航空業界におけるＬＣＣは「従来の仕組みの根底からの見直し」という意味で
そのような意識を管理会社も参考にすべきですね。

単なる例え話で出されたＬＣＣについて、あえて管理会社に置き換えて考えてみますと、
例えば、

・管理エリアを都心部に限定する。
・管理対象を６０戸以上に限定する。
・人件費カット
・コールセンターのアウトソーシング（またはコールセンターをもたない）
・管理員、清掃員等の制服廃止
・管理員がフロントを兼務
・フロントの理事会出席の回数制限

といったものが思いつきます。

当然ですが、やはりそのまま管理業界には当てはまらないですね。
それは、

・管理業は建物（＝資産）管理であること
・委託（委任）業務であること
・２４時間３６５日、毎日の継続の積み重ねであること（飛行機のように乗ってる間の数時間の問題ではない）
・区分所有者本人の快適性だけでなく、来訪者などにも影響すること
（それがマンションのステイタス等に影響し、結果的に区分所有者に影響を及ぼす）

という面があるからだと思います。

では、管理会社は成長していくために、どのように、どこに向かって進んでいくべきなのか。
各社の今後の舵取りが見ものですね。（他人事みたいな言い方ですみません）

いずれにしても、「従来の仕組みを根底から見直した事業を模索する」という意識や取り組みが必要である、
というご指摘は真摯に受け止めたいと思います。

[560: 前期高齢管理士]

振り上げた拳の下ろし処が解らなくなっている人がいます。
自分と違う意見（情報）に出会ったら、まず調べることです。

処で委託契約の内容に精通されていますか？
兎角の悪評がある某大手は知りませんが、所謂大手の契約内容には管理員業務も
（箸の上げ下げまでとは言いませんが）細かく取り決めているのが普通です。
この事も及第点を上げられる会社が少ない原因の一つかも。

支援業務に関しては、曖昧な取り決めが多いのは知る限り事実です。
実績評価が分かれる処（ポイント）ではありますね。

[561: 前期高齢管理士]

管理侍さん

５４７で貴方に言いたかったのは、企業内起業の提案を検討されてはと云う事でした。
貴方なら出来そうだと勝手に思ったので…。
（以前にも似た様な事を書きましたが）

[563: 管理侍]

前期高齢管理士さん

そういう意味でしたか。
実は何度か提案したことはあります。
残念ながら採用には至りませんでしたが。

まだまだ未熟者ですからね。

[564: 匿名さん]

労働集約型産業。労働の質しだい。

[565: 前期高齢管理士]

管理侍さん

そうでしたか。いずれ変革を担うチャンスはありますよ。
永いお付き合いとは云え、この様な匿名板で人様を評価するのは如何なものか、とは思っていましたので
安心しました。

[566: 管理侍]

前期高齢管理士さん

ありがとうございます。
貴殿との意見交換はよい刺激になります。

今日はオフでしたので、まとまった意見交換ができて有意義でした。
今後も良きアドバイスをお願いします。

[567: 前期高齢管理士]

５６２さん

そうです。あなたの事です。
拳の件は、内容も調べもせずＬＣＣの評価を決めつけられた事が発端です。（ＬＣＣに失礼ですよ）

きめ細かいサービス云々の事例は当たり前の事ですが、重要な評価基準には馴染みません。
それは仏頂面より愛想が良いに越したことはありません。
目に余るようなら担当換えを要求すれば良い事です。

管理員を見て管理会社そのものの評価を下される住民の方（特にご婦人）は結構いらっしゃいます。

５６０の表現にご立腹なら御免なさい。

[568: 前期高齢管理士]

管理侍さん
昨日久しぶりに投稿してから一日半で、かなりのレスをしました。
癖になりそうなので休憩します。
また興味のある話題の時に書き込みます。
アドバイスとはおこがましいですが、バーチャル同士の意見交換はしましょう。
年寄りはそろそろ寝ます。

[569: 宅建マン]

宅建マンでっせー。ワテはそれほど怖くはありまへんで。具体的事実とデータに基づく批判には、耳を傾ける度量はありまっせ。

　さて、またまた、いろんなコメントがおましたけど、いまひとつ意味不明なのも多いでんな。「自己契約」や「双方代理」などの法律用語や「設備保守点検委託標準仕様書」なんかを持ち出し、「知識がありましゃろ」と得意げなお人がおりますな。それが、どうしたんでっか。

　「事件は現場で起きているのだ」とのドラマの有名なセリフがありまっせ。中途半端な知識で専門用語を出せば、他人は「恐れ入谷の鬼子母神」とでもなると思ってまんのかいな。本当に知識のある人は「できるだけ専門用語を使わずに、具体的に説明する能力がある人」と違いまっか。ワテはあまりありまへんけどね。

　ほな、少しだけ具体的に聞きまひょか。例えばエレベーターの保守点検費でマンションの理事会が「１基（10階建て）で年間、10万円でやってくれる業者を探してほしい」と管理士に依頼したとき、管理士が「そんな業者はありません。フルメンテ（専門用語でスマンネ）契約の場合は、常識的に40万円以上はします。ＰＯＧ契約（同、スマンネ）でも25万円ぐらいは最低します」と言えば、双方代理になるんでっか。

　表面的には業者の肩を持つように見えるけど、「理事会の無理な注文」にはキチンと数字を出して「たしなめる」ことも必要と違いまっか。なんでも理事会の要求を伝達するだけの「電書バト」みたいな管理士やったら、いりまへんわ。
　
　次に「設備保守点検委託標準仕様書」やけど、自治体や公共施設の契約でときどき見かけるものと理解してまっけど、ワテの不勉強でマンション管理では聞いたことはおまへん。例えばエレベーターや受水槽、自動ドア、防犯カメラなどで分譲マンション用の「設備保守点検委託標準仕様書」があれば、紹介してくれまへんか。勉強させてもらいまっさかい。誰が作成してまんねん。国交省でっか。それとも各種の業界団体でっか。また、その効力はどこまであるんでっか。

　もしかしたら国交省監修の「建築保全業務共通仕様書」と勘違いしとるんの違いまっか。そうやったら「上から目線」で「マンション管理士も管理業務主任者も設備保守点検委託標準仕様書を知らないのね」なんかカカんことですわ。恥をカキまっせ。また、ワテでも標準管理委託契約書があることぐらいは、知ってまっ。

　どっちゃにしても具体的な数字や事実を出しもせんと、「ああでもない、こうでもない」と言い合ってもしょうがおまへんやろ。中には「ＤＮＡレベル」で根拠も例示もなく「管理会社や管理士を攻撃する」連中もいてまっけど、説得力は「限りなくゼロに近い」と感じてまっせ。妄想、邪推から生まれる書き込みは、程度が低いと言えそうでんな。また、ちょっとした見解の違いや言葉足らずから、挙げ足の取り合いをしているのも、悲しいことですわ。

　人間、謙虚さも大切と違いまっか。「ワシは偉い」と思った時点で成長が止まると、小さい時にガッコの先生に言われましたわ。ワテみたいな下層（？）で知識の乏しい人間でも、それぐらい少しは心得ていまっせ。

　ワテが理事の時に管理会社のフロントマンや管理員さんに「いつも、お世話になってます」との姿勢で接したら、管理の質（対応力）も少し向上しましたで。そのうえで25％ぐらいの管理委託費の削減も協力してもらいましたがな。大体から面倒な出納や清掃などの業務を「していただいている」との気持ちがあれば、相手も「させていただいている」との対応になるんと違いまっか。人間関係で「100対０」はおまへん。管理会社と管理組合の関係も同じでしゃろ。

　もともとこのスレは「マンション管理士の活用」に関するもんとちがいまんのか。批判するのはええけど、対案もなく「グダグダ」と難癖つけるは、さもしい感じがしますがな。ワテの先輩が知ったら「文句を言うなら対案を出せ」と怒りまっせ。先輩がよく言うのは「対案も無いのに文句を言う奴は、ものごとの上っ面しか見てへん奴や」ですわ。「マンション管理士不要論」を声高に言うのもよろしいが、その代わりに「どうするんか」の対案を出しなはれ。それが無かったら誰も信用しまへんで。

　また、スレで立場や意見と違いはあるものの、建設的なやり取りをしているのを見ると少しはホッとしまっせ。みなさん、仲良うしてくださいな。長文のうえ、下手な文章ですんまへんでしたな。

[570: 匿名さん]

＞「マンション管理士不要論」を声高に言うのもよろしいが、その代わりに「どうするんか」の対案を出しなはれ。

管理会社に頼ることなく使いこなすことでマンション管理士なんかいらないよ。

[572: 前期高齢管理士]

５７１さん
やれやれ…。やっとあなたとの議論が終われますか。

元々ＬＣＣのは管理侍さんとの意見交換の中で挙げたもので、例示に当たっては
「より安くの例として挙げたのではありません」
「従来の仕組みを根底から見直した事業を模索する為」と断っています。
彼は、云わんとする事を正確に理解してくれています（あなたもこの経緯はお読みになっていると思います）
にも関わらず、
＞だから管理会社とＬＣＣとは比較対象にはならないといったのですが、理解できないようですね。
たとえ私の下手な文章でも読解する努力をしてスレに参加しましょう。

きめ細かいサービス云々の関連については、私の見解は回答済みです。

ご指摘の通りマンション管理の問題は多岐に亘ります。
お別れに当たり、言い古された警句を送ります。
「木を見て森を見ず。森を見て山を見ず」

[575: 匿名さん]

＞たとえ私の下手な文章でも読解する努力をしてスレに参加しましょう。

>私はここ２．３日興味深く拝読してきましたが、この言葉は相当傲慢無礼です。
>このスレは貴殿の私物ではありません。

このスレは彼の私物ではないけれど皆が彼と同じように思ってますよ。
わけのわからない読解力を持ち主を相手にするのは疲れるし見ていてもイラつくし。

[576: 前期高齢管理士]

傲慢ですか…。家内にはよく言われますが。
歳のせいか見当はずれの議論を繰り返し吹っ掛けられるとイラつくのかも知れません。
気を付けるよう努力します。

[578: 匿名さん]

みなさん、もう少し仲良くしませんか。

論争はいいのですが、言葉遣いにも注意しましょうね。

「文章にはその人の性格が現れるといいますが」とありますが、全くその通りですね。

また、性格だけでなく、その方の知識レベルの漏れてきますね。注意しなければと思います。

[579: 匿名さん]

≫管理会社に頼ることなく使いこなすことでマンション管理士なんかいらないよ。

そのような管理組合が多くあればいいのですが……。
いらない組合は、いいですね。ただ、どうすればいいのか、困っている組合もあるのではないでしょうか。

[580: 匿名さん]

とにかく、論争相手を罵倒したり中傷しても、説得力はありません。中身を冷静に議論しましょう。

[581: 匿名さん]

弱い犬ほど、よく吠える。

[583: 匿名さん]

≫ここではコテハンが流行っているんだね。誰が一番かしこいの？

みんな「自分が一番かしこい」と思っているのでは？
本当にかしこい人は、他人を中傷しませんし、他人の意見を聞く耳を持っています。

[584: 匿名さん]

管理会社や各種業者と管理組合との費用の関係は、つまるところ、
「希望する管理仕様と、管理組合が持っている財源とのバランス」
ではないでしょうか。

月間１戸当たり２万円以上の管理費が無理なく徴収できる組合は、
「それなりの仕様を設定」できるでしょうし、１万円ぐらいしか
徴収できない組合は「我慢できるところは我慢する」ことが求め
れます。

そのバランスの上に「適正な価格とどうか」のアドバイスを管理士
などに求めれることも、ありうると思います。

[585: 匿名さん]

≫「ワシは偉い」と思った時点で成長が止まる

　まさしく、その通りですわ。世の中には、自分が知らないことの方が圧倒的に多いと思いますわ。

[586: 匿名さん]

ソ、ソ、ソクラテスもプラトンも、みんな悩んで大きくなった。

[589: コ"ルコ"１３]

管理侍さん

数日前に私のHNを書いて頂きましたが、レスできずすみません。忙しくなってしまったため、暫くROMないしショートコメントでの参加に留まりそうです。

[590: 匿名さん]

>ここではコテハンが流行っているんだね。誰が一番かしこいの？

一人で2、３個持っている人がいるから難しい。

[591: 匿名さん]

【この資格は1万円払えば誰でも◯X問題を解けばなれる資格で実績もなく、マンションを見た事もない人でも資格だけはとれるので失業者が殆どです。】

　少し前のレスに上記のような書き込みがありました。本当に失業者がほとんどなんですか。また、なぜ失業者しか受からないのですか。

[592: 匿名さん]

失業して御覧なさい。生きんが為にすべての資格が欲しくなるものです。

[593: 匿名さん]

【失業して御覧なさい。生きんが為にすべての資格が欲しくなるものです】

そうですか。よくわかりました。失業しないと資格が取れないことが。
とにかくマンション管理士の９割ぐらいが失業者と考えておきます。

[595: 匿名さん]

>594
キミが一番アホなんだけどね。

[596: 管理士Ａ]

「５８２」様

　管理士Ａです。お褒めの言葉をいただき、ありがとうございます。恐縮します。

　まだまだ、学ぶことが多いので、このスレを覗いています。まだ、10日ぐらいしか経っていませんが、いろいろな意見があることがわかり勉強になります。

　マンション管理士に関して不要論や無能論があることは、以前から承知しております。一部の管理士の中にはマンション住民の分裂をあおり、最も重視すべきコミュニティを破壊している例も存じています。結果的に不要論どころが「迷惑論」を展開されても、やむを得ないケースもあります。

　これらを他山の石として、契約先の信頼を失わないように精進する決意です。管理士の資質としては忍耐力も必要だと思います。「正論が常に正しいとは限らない」と胆に銘じて、状況に応じて柔軟に対応してまいります。

　これからもよろしくお願いいたします。

[598: 不動産業者さん]

管理会社ってほんとに必要なの？

組合がしっかりしてれば

現金収納業者へ委託　（管理会社も使ってる）

税理士へ委託　　　　帳簿と決算　

建築士へ委託　　　　建物維持管理

管理員採用

もしかしてみんな適正化法こそ正しいと錯誤してない？

[599: 匿名さん]

誰が統括するの

[600: 匿名さん]

＞組合がしっかりしてれば
自主管理以外にありません。