マンション管理士の活用。。。パート７

[匿名]

パート７です。

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/
パート６　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/178969/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[341: 匿名さん]

　私のマンションでは昨年の総会で管理費を２倍に引き上げる議案がありました。その提案助言をしたのが、あるマンション管理士さんでした

　しかし、総会では「２倍に引き上げるのは反対」「そんな高額な管理費は支払えない」などとの意見が少なからずあり、なかなか採決に至りませんでした。そこで、理事会が管理士に解説を求めました。管理士が①これまでの管理費、月額４０００円弱は極端に低すぎる②不足分を機械式駐車場の使用料で補ったきたが、駐車場の長期的な維持管理の積立金がない③２倍にしても、世間相場に比べて割高ではない。まだ安い方だ④管理費の引き上げと同時に約３０％の管理コストを実現したーーなどを丁寧に説明しました。結果的には総会参加者の反対は１人だけになりました。

　プロの管理士は区分所有者の負担増になることも必要なら「責任を持って助言する」ものだと、感じました。いわゆる「削減屋」と違うといえそうです。管理会社や各種業者を「タタく」だけの管理士は、とてもプロとは言えないでしょう。

[342: 匿名さん]

根拠が不明なよく分からん話。

[343: 匿名さん]

341
積立金の値上げを提案しなきゃね。
後、同時に委託管理費やランニングコストを下げる提案をしないとだめでしょう。

[344: 匿名]

>>343現実としたら、一度には無理
>>341自主管理なん？

[345: 匿名さん]

344
一度に余裕でできますよ
削減分が予想できないからですか？
修繕積立金の値上げは概算でしか算出できません。
短いスパンで見ればいいんです。（５年とか１０年とか）

修繕積立金の値上げの話が出たタイミングで、ランニングコストの値下げに普通なったり、管理会社の見直しの話が
出るものなんですけどね。

そう考えると、そこで管理士にお願いしたってところは、その理事会としては上出来だったのかもしれませんね。

[346: 匿名さん]

３４１です。

３４２さま
　「根拠はわからん」方には、どう説明すればいいか、わかりません。こんなところで嘘の情報を流しても何のメリットもありませんよ。


３４３さま
　修繕積立金は月額１万２０００円です。上げる必要はないとの助言でした。
　管理費は４０００円弱、駐車場使用料が平均で９０００円です。　

　管理委託費の３０％引き下げ（交渉済み）と同時に管理費を２倍（８０００円弱）にする提案です。

　つまり、管理費収入の３倍以上の支出を管理費会計でしてきたのを少しでも解消するための方策です。


３４４さま

　自主管理ではありません。今年は機械式駐車場の半分を埋め戻す議案を総会にかけています。

[347: 不動産業者さん]

>346

マンション管理士への相談は結構なことです、管理会社主導ではないことは正常な理事会という感じがします
わからない部分は戸数と築年数です、

[348: 匿名さん]

346さん

343です。
機械式駐車場の収入が見込めないから、見直しってことですか？
どちらにしても、しっかりとした活動されていますね。

駐車場料金を下げて、空きを減らして収入を少しあげていく方向ですかね。
管理費の設定根拠にある、駐車場収入が全然足らないって話ですね。
戸数と築年数がわかれば、話も随分と見えてきますが、今回の説明で良くわかりました。

というか、その前の説明にも削減もしているとありますね。
大変失礼いたしました。

[349: 匿名さん]

＞修繕積立金は月額１万２０００円です。上げる必要はないとの助言でした。 管理費は４０００円弱、駐車場使用料が平均で９０００円です。　 管理委託費の３０％引き下げ（交渉済み）と同時に管理費を２倍（８０００円弱）にする提案です。 つまり、管理費収入の３倍以上の支出を管理費会計でしてきたのを少しでも解消するための方策です。

マンション管理士の助言を受けるまでもなく20年の下記国交省調査結果を参考にすれば理事会の程度で判断できる筈です。
1　本表は、月/戸当たりの管理費の額(使用料(駐車場使用料等)・専用使用料からの充当額を除く)の 分布と平均についてみたものである。
全体では、「10,000円超15,000円以下」が27.2%(不明を除くと33.3%)と最も多く、次いで 「7,500円超10,000円以下」が21.6%(不明を除くと26.4%)となっている。月/戸当たりの額の平 均は10,990円である。形態別では、月/戸当たりの平均は、単棟型が11,202円、団地型が10,247円となっている。
2　本表は、月/戸当たりの管理費の総額(使用料(駐車場使用料等)・専用使用料からの充当額を含む) の分布と平均についてみたものである。
全体では、「10,000円超15,000円以下」が26.6%(不明を除くと32.4%)と最も多く、次いで 「15,000円超20,000円以下」が22.6%(不明を除くと27.5%)となっている。月/戸当たりの総額の 平均は15,848円である。
総戸数規模別では、総戸数規模が大きくなるほど、月/戸当たりの総額の平均が低くなる傾向にあ形態別では、月/戸当たりの管理費の総額の平均は、単棟型が16,376円、団地型が14,115円となっ ている。
3　本表は、現在の月/戸当たりの修繕積立金の総収入額(使用料(駐車場使用料等)・専用使用料か らの充当額を含む)の分布と平均についてみたものである。
全体では、「10,000円超15,000円以下」が20.2%(不明を除くと25.1%)と最も多く、次いで 「5,000円超7,500円以下」が18.8%(不明を除くと23.3%)となっている。月/戸当たりの総収入額形態別では、単棟型は「20階建以上」で平均額16,061円と最も高くなっている。月/戸当たりの総 収入額の平均は、単棟型が11,504円、団地型が13,189円となっている。（略本表）

[350: 匿名さん]

349さん
別に管理士に聞いても問題ないでしょう？
国交省の話を参考にしても、参考程度にしかならないのですから。

私は基本、マンション管理士には疑問を感じていますが、今回のケースのような感じなら管理士の意味はあったと思います。
管理会社が表に出てこないのかも知りたいところですが。


なんでもかんでも区分所有者でやる必要はないと思います。
管理会社が使えるのなら管理会社、管理士が使えるなら管理士、自分達でできるんだったら自分達でやればいい。

これがベストはありません。
戸数も築年数も、地域性も住民の質も同じところはありません。
そのマンションにあった管理方法をいち早く見つけることが大事だと私は思います。

[351: 匿名さん]

>私は基本、マンション管理士には疑問を感じていますが、今回のケースのような感じなら管理士の意味はあったと思います。

どんな意味でしょうか？

[353: 匿名さん]

＞ボランティアでやるマン管士を全否定するのではなく、理事長経験があり、会社をリタイア した有資格者の中には、本気でより良いマンション管理のお手伝いをしたいと思っている者もいるということを理解すべきじゃないかな。

その事は理解出来るがそれはマンション管理士のみしかできないものなの？
その資格を持っていなくともキャリアと人望があればできる仕事に資格を流用する必要はないと言うことが理解出来ない？

[354: 匿名さん]

351さん

結果的には総会参加者の反対は１人だけになりました。

この結果が出たことに意味があったと私は思います。


結果が出るためにどのような手段をとるかは、その理事会が決めたら良い事です。
何回か言ってますが、全てを理事会がやる必要はないのです。
ただし、他人に頼ることで、本来不必要なコストが生じるかもしれません。
それは、関係者以外の人には関係のないことです。

貴方は全てをできるのかもしれませんが、そこにも見えないコストがかかっています。
それを自分のためと思って無償でやるかどうかの話です。

[356: 管理侍]

>352
わからない人だねぇ。

>フロントも千差万別で、有資格者もいれば、殆ど知識がなく、理事会の小間使いの者もいる。
その通りです。
そりゃ個人個人成長のレベルは違いますから。

>ボランティアでやるマン管士を全否定するのではなく、理事長経験があり、会社をリタイアした有資格者の中には、
>本気でより良いマンション管理のお手伝いをしたいと思っている者もいる
これもその通り。
私はそのことを否定してないです。
まずそこをあなたは理解できてない。

「本気でより良いマンション管理のお手伝いをしたいと思う」なんてのは当たり前のことなんですよ。
それはその人自身の気持ちの問題でしょ？

私が言ってるのは、マン管士に仕事を依頼する側の気持ちの話です。
無償で業務を依頼する人と、適正な報酬を払って依頼する人では依頼する側の意識が違う。
その厳しさは天と地程の差がある。
その違いはわかりやすく言うと、「友人からの相談」と「お客様からの依頼」です。
そんなお客様からの厳しさをどれだけ経験したかがマン管士としての成長に大きく影響すると言っているのです。

そりゃ有償で仕事しても成長しない人はしないし、ボランティアで仕事して成長する人もいますよ。
そんな個人レベルの違いの話をしてどうするの？

私に言わせればボランティアで成長できる人は有償で仕事したらもっと成長できるでしょうし、
有償で仕事して成長できない人はどうしようもない人。

マン管士がより成長できるために、何が望ましいのかという話をしただけです。
有償で仕事をできる（仕事がくる）人はボランティアもできるでしょう。
しかしボランティアができても有償で仕事ができるとは限らない。

ではあなたは有償で仕事をするマン管士とボランティアのみのマン管士、
どちらがより成長できると思いますか？
こんなケースもある、あんなケースもある、そうとは一概には言えない、なんて話はもう不要です。

[357: 匿名さん]

>結果的には総会参加者の反対は１人だけになりました。 この結果が出たことに意味があったと私は思います。

理事長始め理事会が提案に自信が無く更に説得力がなかったので他人に助けを求めたことに意味があったわけですね。
それは役員の選び方と資質の問題でしょう。
従って、もしこの事に費用が掛かったら役員の自己負担にすべき問題です。

[358: 匿名さん]

357
理事会のメンバーが誰もが自信もってやらないといけないってどこにあるんですか？

素人にはできないから、管理会社が存在しているわけだし、管理会社がいまいちだから管理士だなんだ色々あるわけでしょう。費用云々の責任を押し付けるのであれば、その任期中に支払った全ての責任を理事が負うことになりますね。
貴方がおっしゃるとおり、理事長及び、理事にはその責任があるのは百も承知です。

貴方の考えはすばらしいし、最もだと思いますが、その考えを押し付けるのはいかがなものかなと思います。

ちなみに、貴方のマンションは自主管理されているのですか？

[359: 不動産業者さん]

>理事長始め理事会が提案に自信が無く更に説得力がなかったので他人に助けを求めたことに意味があったわけですね。
それは役員の選び方と資質の問題でしょう。
従って、もしこの事に費用が掛かったら役員の自己負担にすべき問題です。


なにを頓珍漢なことをおっしゃるの、組合運営に関しては素人の集団の理事会であっても社会経験はある、その経験に基づき判断し決定した事項は尊重されるべき。
君のいうようなことでは永遠に管理会社の食い物にされるだけだよ。もしかして管理会社の社員乙君？

[361: 匿名さん]

「物事を傾向や性質を基に一般化して考えること」ができないこういうアホはこんな匿名掲示板で必死こいて投稿しても無駄だろうに。いかに議論を重ねても最後は「人によって違うんだい！」という結論しか導けないんだから。

[362: 匿名さん]

「日本人はアメリカ人よりも背が低い」
「匿名掲示板よりも実名掲示板の方が投稿の信用性が高い」
「マンション管理士資格を保有していない人よりも保有している人の方がマンション管理に関する知識が豊富である」
「金をもらって商売できている人の仕事の方が、ボランティアで仕事をしている人の仕事よりも信用できる」

そりゃ全部例外はあるわな。
かといってこれらの結論を青筋立てて「決めつけだ」と騒ぐ思考力には驚きですわ。

[363: 匿名さん]

「日本人の方がアメリカ人よりも体が小さいから日本向け衣服は小型化した方が売れる」というプレゼンに対して「日本人にもアメリカ人より大柄な人間がいる！決めつけるな！」なんて騒ぐアホがいるんだろうか。

[364: 匿名さん]

で、こういうアホがボランティア管理士を起用して痛い目に遭うと「マンション管理士なんてあてにならない」と決めつけるんだろうなぁ。

[365: 匿名さん]

こういう人は「勉強なんてできなくても立派な人間になって立派に仕事をしている人もいる」という甘い言葉にのって勉強せずに、社会に出てから「学歴で採用を決めるなんて不合理だ」と騒ぐのかな。

[367: 匿名さん]

>ボランティアのマン管士でも優秀なのはいるということだろう
と
「金をもらって商売できている人の仕事の方が、ボランティアで仕事をしている人の仕事よりも信用できる」
は両立しないのかなぁ。

ホントに日本語が不得意なんだな。

>洋服でも、アメリカ人より大きいのがいるから、大きめのサイズもつくっているんだろう。

という状況があったら
「日本人の方がアメリカ人よりも体が小さいから日本向け衣服は小型化した方が売れる」
は間違いになるのか？

[368: 匿名さん]

なんでこういう人はすぐに「絶対」とか「決めつけ」という言葉を使いたがるんだろう？
二択でしか物事を考えられないのかな。

[369: 匿名さん]

こういう人に話をするときは
「日本人にもアメリカ人より大柄な方がいることは重々承知しておりますが、あくまで一般論としてお話を申し上げると、日本人はアメリカ人よりも小柄な方が多いと言えますから、日本で洋服を発売する際にはアメリカのものよりも小型化した方が売れると思います。あ、もちろん前述のとおり日本人にもアメリカ人より大柄な方もいらっしゃいますので、大きいサイズの服も作る所存です」
と説明しなきゃならんのか・・・。

[370: 匿名さん]

端的に
「日本人の方がアメリカ人よりも体が小さいから日本向け衣服は小型化した方が売れる」
と言わずに>369のように報告をした奴がいたら真っ先にクビだろうと思うけど。

あ、もちろんこの場合にも例外はあると思いますよ。
話が長ったらしくてポイントを絞れなくても他の分野で優秀な人もいますからね。

あーメンドクサ。

[374: 匿名さん]

>無償のマン管士の全面否定は偏っているよ。

なんで比較の問題だということを理解せずに（避けて）「絶対」とか「全面」と言いたがるんだろう？
「無償のマン管士」と「有償で生計をたてているマン管士」の「どちらが頼れるか」という話じゃないの？
この二択（という意味は分かるよね？他の判断要素はここで考慮してないよ）だったら後者という結論は「誤り」であって「決めつけ」なのか？

>ボランティアのマン管士は意識が低い。
>だからコンサルを依頼すべきではない。
>ということは、ボランティアでは、マンションの相談はしてはいけないということかな。

「有償のマン管士がいるなら」その方が信頼性が高い、という話だろうに・・・。
この世にボランティアマン管士しかいないとでもいうのか・・・。
じゃあ
「ボランティアマン管士しかいない」状況で「有資格者」と「非有資格者」がいたら（そして他の判断要素がなかったら）どっちを選ぶんだよ？
「非有資格者でも優秀な人はいるから選べない」とでも言うのか？

「議論の前提を設定してその前提の中で是非を論じる」こともできない人が多すぎるな。

[375: 匿名さん]

だいたい「人による」で話を終えるんだったら「マンション管理士資格」いらないじゃん。
というか資格制度全部が不要だろ。
資格があろうとなかろうと「人による」と言い出すわけだから。

同じように「ボランティア」と「報酬を得られる人」を考えることはできないもんかねぇ。

[376: 匿名さん]

こう書くと資格崇拝とか学歴崇拝とか言い出すのかなぁ。

資格や学歴があることで「他の要素は分からないけど少なくともそれらを得るだけの能力はある」という結論が導けることも理解できないのか。

[378: 管理侍]

>徹底して決めつけをする人ですね。
決めつけじゃなく、これは私の意見。
あなたの意見はあなたの意見。
それでよいでしょ？

>あなたは、有償であればＯＫ、ボランティアでは意識が低いのでダメだと決めつけている。
日本語の読めない人には何度話しても無理でしたね。
有償で仕事する人もボランティアも個人差はあるって。

>ボランティアはいい加減と決めつけるあなたのその発想は考え方がおかしいといっているんです。
誰もボランティアはいい加減と言ってないでしょ。

>有償と無償のマン管士がどちらがより成長できるかも決めつけ以外の何ものでもない。
決めつけじゃなく、そういう傾向があるという私の意見。
個人差があるのは言うまでもないと思ってたが、あなたがこだわるので「個人差はあるよ」と言いました。
それでも理解できないようですが。

>それは個人差があるのです。
そんなの当たり前。何度も言っている。

>あなたが、管理会社をリタイアし、マン管士として開業まではしたくないが、今までの経験を社会に役立てたいと思った時、知り合いのマンションから相談があればどうしますか。
>もし、その相談を受けた場合は、ボランティアだからといっていい加減に対応しますか。
>有償じゃなければ受けないといいますか？
誰がそんな話してるの？

マン管士自身の心の持ちようの話じゃなく、どんな依頼者を相手にするかでマン管士の成長に影響がある。
これがどうしても理解できないんだね。

ボランティアってのは、基本的に依頼者から「やってくれてありがとう」と言われる。
仕事のレベルが低くても「よくここまで頑張ってくれた」と言われる。
やれなくても「仕方ないね」で済む。

有償で仕事を受けたら「やって当然」
レベルが低かったら「ふざけるな！金返せ！」
やれなかったら訴えられるかも？少なくとも二度と依頼はこない。

さて、どちらの方がより成長できる可能性が高いでしょうか？

[379: 匿名さん]

２日３日前にもレスしてますが
自分も役所のボランティアマンカン士に区を変えて相談しましたが、今のところ５人連続でハズレてます。

しかし、マンションの住人には自分と同じく
マンカン士の資格を取らないまでも
勉強はして欲しいと思ってます

[380: 匿名さん]

＞君のいうようなことでは永遠に管理会社の食い物にされるだけだよ。

君のいうようなことでは永遠に管理会社の食い物にされる上にマンション管理士にも喰いものにされるだけだよ。

[381: 管理侍]

私が書き込むまでにまともな意見がたくさん出てましたね。
しかもとってもわかりやすい。

私とやり取りしていた匿名さん
この説明で理解できないのなら救いようがありません。
私の説明が拙いためにご理解頂けなかったのであればお詫びいたします。

ただ、管理侍信仰者が多いという「決めつけ」はよくないですね。
皆さん「ボランティア」で書き込まれているのに「全否定」はダメですよね？
それぞれの意見も「人による」のですから。

[382: 不動産業者さん]

マンション管理士の資格をとる理由
マンションについて知識を得る努力をしている。
初対面の人物に上記を説明する必要がない。

これだけですが

[383: 匿名さん]

区分所有者になるか或はなったら分譲マンションについて知識を得る努力をするのは当然。
マンション管理士の資格をとる理由
初対面の人物に説得ある説明が出来ないし人望も得られらいない。
しかしながら説得力も人望も資格では得られない。

[384: 不動産業者さん]

>383

意味不明　なにを言いたいの？　君の不合格の理由かな？

資格をもっていれば少しは詳しいですよと言う説明を省略できるだけですが。

[385: 匿名さん]

＞資格をもっていれば少しは詳しいですよと言う説明を省略できるだけですが。

一般の資格と違ってことマンション管理士の資格だけは○×試験だけの結果で実績、企画力、説明力は全く備わってはいません。

[387: 不動産業者さん]

>一般の資格と違ってことマンション管理士の資格だけは○×試験だけの結果で実績、企画力、説明力は全く備わってはいません。

○×試験でない国家資格試験はな～に、教えて頂戴。　もしかして管理業務主任試験だけは実績、企画力、説明力が無いと合格できないと言いたいのかな？

実績.............ぼったくりの実績
企画力...........ぼったくりの規格
説明力..........ぼったくりのごまかしの説明力　　　　かな？

[388: 匿名]

＞385は、始めからレスを読み直しなさい
みんな、385は無視でいい

[389: 匿名]

＞387、大人になれよ
スレッドをまぜっ返す奴を相手にするな

[390: 匿名さん]

ここは二流管理会社社員が必死でマンション管理士を中傷するスレです。
しかも普通の議論ができない頭の悪い輩ばかりなので、正論を書いても無意味。
何を言っても無理です。

[391: 不動産業者さん]

>389

まぜかえすつもりでは無くこの人は本気で書いている、気の毒でわかりやすい人。

[392: 管理侍]

>385と>387は非常に面白い。

マン管士批判と管理会社批判。
やってることは正反対なのにコメントの内容が同レベル。

[393: 匿名さん]

ここでまともな意見を書いてるのは管理組合の当事者だけですね。
あとは為にする書き込みばかり。

[394: 匿名さん]

　はじめまして、きょう定期総会と新規の理事会がありました。１０時から１時までが総会、１時半から８時までが新メンバーによる理事会でした。築１０年未満の約７０戸のマンションです。

　昨年までのシャンシャン総会と違って議案が１２本あり、真剣な討議がされ、有意義な総会となりました。総会後、新旧の簡単な引き継ぎ後、新役員で懸案事項を中心に長時間、議論しました。

　実は昨年の秋までは２カ月に１度の理事会でしたが、一般会計の実質大幅赤字（約４００万円）が発覚し、年末以降は、新役員候補を交えて１カ月に２回の会議を開催しています。その名で管理委託費の３５％削減を管理会社と交渉し、本日の総会でその了承を区分所有者から取り付けました。赤字を埋めてきたのは、よくある機械式駐車場の使用料の管理費会計への充当です。

　実は、この急激な変化は、安価な報酬でコンサルを引き受けてくれたマンション管理士がおられたからです。３５％削減（約２００万円）要請に対して管理会社は満額回答で応えました。しかし、まだまだ、管理コストの無駄があるとの助言をうけ、管理委託費以外の費目で「あと２００万円強削減させよう」との目標を掲げて、新年度をスタートさせました。

　皆様の書き込みを見ると、いろいろな考え方があるようですが、「第三者の目」が必要なことを痛感しました。少しぐらいの経験で「マンション管理が少しは理解した」と考えるのは、極めて危険だと感じました。

[395: 匿名さん]

マンカン士よりも、近所のマンション管理組合との連携が必要

町内会に匹敵する、地域での管理組合相互の友好関係により
地域での防災防犯への備えや、管理や管理会社情報の交換をすることで
よりよい、地域生活管理組合の運営ができる

[396: 入居済み住民さん]

>マンカン士よりも、近所のマンション管理組合との連携が必要
管理組合どうしの情報交換は非常に有益で、地元の業者や同じ管理会社の同じ営業所の査定もできることは、掲示板では期待できない大きなメリットです。
私もそのようなネットワークに参加しておりますが、そのような情報交換の場で活躍しているのは、管理士資格を持った方、資格を取ろうという方が多いのです。これは事実で、「マンカン士か、近所のマンション管理組合との連携か」というニ択の問題ではないです。
>>394さんの書き込みもしかりですが、管理組合の立場からの視点では、一般論として管理士を批判する理由はないです。個々には、能力がいまひとつ（もちろん得意分野があるので）、というのはもちろんありますが。

[397: コ"ルコ"１３]

ここ数日のレスをまとめ読みした。専門家を上手く使っている人と使えていない人の違いがくっきり出ている。
そういう意味ではとても面白い。

[398: 管理侍]

>396

仰る通りだと思いますね。

結局、管理組合として有益な情報を如何にして得るのかです。
近隣管理組合との連携、マンション管理士の活用もその手段ですね。
私は管理会社もその手段の一つだと思います。

そういう意味では多くの情報（知識と経験）をもつマン管士（管理会社）をどのようにして見つけるか。
そして理事もマン管士（管理会社）を使いこなせる術を身につけることが必要だと思います。

[399: 匿名さん]

管理会社は、管理組合が地域連携するのをマン管士より嫌う
地域連携させないために、町内会に規約加入させ管理組合同士の地域連携の芽を摘む

[400: 匿名さん]

>394
>実は昨年の秋までは２カ月に１度の理事会でしたが、一般会計の実質大幅赤字（約４００万円）が発覚し、

理事会の回数の問題ではなく、理事長は毎月管理会社から会計報告を得る様に改訂されているのが一般です。
この管理適正化法の改正に伴う委託契約の改訂を行ったのでしょうか？
そのマンカン士からはこの点についてどのようなアドバイスがあったのでしょうか？
発覚の後に責めを受けた理事長はいるのですか？
マンカンシの有難た味だけ強調する割には管理組合が役員始めお粗末な限りですがこの辺についてマンカンシからどの様なお告げがあったのか知りたいものです。

[402: 匿名さん]

管理組合連合軍？
管理会社には強敵だね

[405: 匿名]

管理組合連合軍は、無能な肩書きマンカン士にも強敵

ユーザー同士が結託すれば、悪質な管理会社もマンカン士も排除できる

ご近所マンションとの連携は重要
但し、地域が広域になり管理組合連合軍の規模がおおきくなると
権力思考の人物が台頭し、偽情報に翻弄され機能性が落ちるから
あくまでも、ご近所マンションでの連携にすることだ

[407: 匿名さん]

近隣のマンションと情報交換しなきゃ悪徳管理会社と分からないんだ～。

[408: 匿名さん]

＞そのマン管士がいなかったら、改善はできなかったと喜んでいるんだからそれでいいんじゃないの。

質問には全く答えがありませんね。
管理会社に騙されて、次はマンション管理士に騙される管理組合そのものです。
それともマンカンシのナリスマシかしら、それにしては専門的回答が出来ないところはマンカンシ受験予備軍かな？

[414: 匿名さん]

ご近所マンションとの連携は確かに必要だよな
しかし、管理会社やマンション管理士の誘導やお膳立てだと
輪番理事会と同じになる

[415: 元フロント]

407さん
同じ管理会社なら近所で比較は面白いと思いますよ。
同じ規模なのに単価が違うかもしれませんね。

[416: 匿名さん]

結局このスレッドにはマンション管理士は管理会社兼業の一人しか参加していない事がハッキリしましたね。

[418: 匿名さん]

根拠ないことしか言えないのは悲しい

[421: 匿名さん]

さようなら。
必要なら管理侍さんに聞くからいいよ。

[422: 匿名さん]

>結局このスレッドにはマンション管理士は管理会社兼業の一人しか参加していない事がハッキリしましたね。

その通りですね。ケナスといきり立つのは良いと思って受験しようとしている人でしょうね。
それらしい意見はさっぱり見当たりませんものね。

[423: 管理士Ａ]

　管理士Ａです。別の仕事を持っており休日を中心に数組合とコンサル契約をしています。このスレを読んでいると大きく分けると①自己主張のみの方②他人をとにかく攻撃したがる方③なんでも疑うことしかしらない方④まじめに議論に参加されている方ーーなどに分類されます。主に④の方を対象に書きます。

　私のコンサルの基本は①自立した管理組合を目指す②財政基盤を確立する③コミュニティー形成を重視するーーの３点です。①に関していえば「管理は管理会社に丸投げ、コスト削減はコンサル丸投げ」ではなく、自分たちも勉強して各種ノウハウを蓄積していただくこと、に尽きます。

　②の財政基盤に関しては「単純なコストカット」ではなく、「自らのマンションにふさわしい管理仕様」を自らが考え、そのための財政基盤を確立させる、ことです。低すぎる管理費や修繕積立金は「これだけは絶対に必要です」と区分所有者に訴え、引き上げを助言します。

　管理コストに関して言えば①マンションの規模②付帯設備ーー等で大きく変わります。もちろん区分所有者が望む管理仕様によっても変化します。付帯設備に関していえば機械式駐車場を保有しているか否かで必要コストは、雲泥の差が発生します。管理費、修繕積立金だけでなく駐車場使用料等の各種使用料なども「その金額が適切かどうか」を徹底して議論してもらいます。

　つまるところ「自らの資産価値は自らの手で守る」ことを理事会メンバーが理解することが重要だと考えています。異論者の意見も尊重し「コミュニティを最重視」しながら合意形成を図ります。契約先の理事会は「毎回が勉強」の状態になります。討議に必要な資料も事前に配布し、理事会レジュメも充実させています。

　管理会社との関係では「よきパートナーにすべきであり、できれば理事会が教育する」ぐらいの立場で対応できるようになることを目指してもらいます。

　別の本業での収入がありますので、報酬は極めて少ないですが、業務内容は極めて濃いものです。特に私が重視するのは「事実確認」ですので、各種のデータや経緯を細かく調査し、かなり詳細な分析書やたたき台を提示します。管理組合の皆様にも常に「事実を性格に確認してください」「現場を確認してください」と強調しています。

　具体的なコンサル内容は守秘義務の部分がありますので、細かくは書けませんが、質問があればポイントだけお答えすることとします。

　足の引っ張り合いなどをしないで、少しでも有意義なスレになれば、いいですね。





　

[424: 匿名]

都合の悪いレスを流したいのか
416〜423はスレッド嵐

[425: ご近所の奥さま]

423がいい事言った。

[426: 管理侍]

>423
管理士Ａさん

私の思うあるべき管理士像にとても近いです。

>自分たちも勉強して各種ノウハウを蓄積していただくこと、に尽きます。
>「単純なコストカット」ではなく、「自らのマンションにふさわしい管理仕様」を自らが考え、そのための財政基盤を確立させる
>低すぎる管理費や修繕積立金は「これだけは絶対に必要です」と区分所有者に訴え、引き上げを助言します。
>管理会社との関係では「よきパートナーにすべきであり

特に上記のコメントは、以前に私もここで同じような内容を述べたことがあります。

是非頑張って頂きたいですね。

[427: コ"ルコ"１３]

管理士Ａさんのような活動がマンション管理士制度の狙いなんでしょうね。

[428: 匿名さん]

>423
の読後感想を述べます。小生は一区分所有者に過ぎませんが役員の経験は三回あります。
今迄の携帯的コメントの羅列とは違い良くまとめているとは思いますが、抽象的な記述に終止しているのが残念です。
マンション管理士の不得意分野であろうとの想像は出来ますが管理費等の金額の高低に対する抽象的一般的対策だけで管理組合の弱点でもある管理会社に委任している経理に対するコメントが全くありません。
特に平成21年の適正化推進法一部改正に伴う管理会社の修繕積立金などの新分別管理方式（収納、管理口座の採用と会計収支報告の毎月報告）が徹底と活用がなされていない管理組合が多い筈ですが、それらについてのマンション管理士のアドバイス実績があったら是非聞きたいものと思っている者です。

[429: 匿名さん]

>特に平成21年の適正化推進法一部改正に伴う管理会社の修繕積立金などの新分別管理方式（収納、管理口座の採用と会計収支報告の毎月報告）が徹底と活用がなされていない管理組合が多い筈ですが、
そうなの？一部徹底されていないところも残っているかもしれないが、大多数はやっているでしょ。

[431: 匿名さん]

会計報告ぐらいどこもしているでしょ。

[432: 元フロント]

431
うちのマンションは、理事長宛に報告書が送られてきます。これも報告とみればそうとも見れます。

[433: 匿名さん]

432
それで十分だね。

[434: 管理侍]

>428は本当に>423へのコメントなのだろうか？

だとすればピントがズレ過ぎでは？
423は管理士としてのご自身の基本的な方針と、考え方を述べられただけでしょう。

それに対して、
>抽象的な記述に終止しているのが残念
とか、
>管理組合の弱点でもある管理会社に委任している経理に対するコメントが全くありません
などと訳のわからない指摘。

管理士Ａさんの「質問があればポイントだけ答える」と親切且つ勇気ある発言に対して、
>マンション管理士のアドバイス実績があったら是非聞きたいものと思っている者です。
とのこと。
とても人に質問する態度とは思えないですね。
困ったものです。

[436: 匿名さん]

行政書士？
しなじーがわからん

[437: 管理士Ａ]

４２８様

　管理士Ａです。ご質問ありがとうございます。詳細な回答をしますと膨大な量になりますので、ポイントのみのお答えになります。ご了承ねがいます。

≫今迄の携帯的コメントの羅列とは違い良くまとめているとは思いますが、抽象的な記述に終止
しているのが残念です。マンション管理士の不得意分野であろうとの想像は出来ますが管理費等
の金額の高低に対する抽象的一般的対策だけで管理組合の弱点でもある管理会社に委任している
経理に対するコメントが全くありません。

　ネット上での表現になりますので、ある程度は一般論、抽象論の範囲に収まるのはやむを得ないと考えています。個人的には「個別、具体的な事例や解決策が不可欠」との認識を持っており、コンサルをするうえでも、その点に留意して対応しています。

　少し具体的に記述しますが、例えば管理コストの分析に関していえば、一般会計（管理費会計）だけでなく修繕積立金会計や各種使用料の収入面全体を把握するとともに、建物・設備の長期修繕計画や機械式駐車場の長期保全計画のチェックも行います。一般会計も全体をアバウトに分析するのではなく、管理委託費をはじめ、各種費目ごとに分析します。その前提として、管理会社の管理委託をはじめ各種の保守点検業務に関しては①契約書②その詳細な仕様書③実際の業務内容の確認――等を実施します。

　意外に契約者や仕様書の内容も知らずに管理コストを検討しているケースがありますが、これでは本質的な議論ができません。業者からの聞き取りや実際の業務の立ち会いなども実施し、「何に対して対価としての経費を支払っているのか」をまず、理事会メンバーが把握するところからスタートさせます。そのうえで①契約書（仕様書を含む）通りの業務になっているのか②その業務が本当に必要なのか③欠けている業務はないのか④その対価は適切か――などを議論し、「自らのマンションに相応しい業務仕様」を検討します。

　さらに、数多くのマンション管理組合の決算（主に節約をしているマンション）の具体的な数字などを参考に費目ごとの「希望価格」を理事会メンバーに議論して、決定してもらいます。もちろん「単純に安ければいい」のではなく「必ず、引き受けてもらう業者があると見込める金額」を設定します。必要に応じである程度の金額の範囲を私が助言することも必要になります。そのための費目別の「メドとなる経費の算出方法」を独自に作成しています。

　上記の特徴は「自らの手で管理仕様を決め、希望価格に基づいて、各種業者から相見積もりを取る」ことにあります。少し手間は掛かりますが、ノウハウを蓄積するうえで有効な作業だと考えています。

　ただ、「総会までの時間が少ない」とか「コスト削減の緊急性が極めて高い」場合は、別の方法も採用します。業者に対して「○○％の削減を要請する」形式です。この方式は、これまで２社の管理会社に対して実施しましたが、「25％」と「30％」の削減要請に対して、どちらも満額回答を得ています。なお、ともに「ぼったくりの管理委託費」でなく、少なくとも１戸当たりの月額で既に国交省の全国平均を下回る水準でしたが、減額に対応していただきました。

　減額要請文に工夫が要ります。「単純に値下げお願い文」ではなく、①削減の必要性②削減に応えられる根拠――などを詳細に記述する必要があります。削減幅に関しては①過去のコスト削減の経緯②現在のコストの水準――などを細目にわたって分析し、当該業者の「最低必要な利益が見込める範囲内」で設定します。

　管理コストに関しては定価がありませんので、本当にバラバラです。同じ管理会社でも大きく異なります。同じ管理会社に対し、すべての費目で１戸当たり２倍近くの費用を支払っていることもあります。これらは「自分ところの決算をいくらみても分からない」ことであり、「多くのマンションの決算書」と見比べて初めて理解されることになります。

私の手元に２５組合以上の管理組合の決算書があります。傾向が似ているケースもありますが、まさに「個々に特徴」があります。一律的に判断することはできません。私自身、「平均値で判断する」ことを避けています。国交省の全国調査なども「あくまで参考程度」にしかすぎません。多くの前提条件が異なるからです。

管理コストに関してだけでも、10ページ以上の分析書や入居者への解説書を作成します。理事会だけの活動ではありませんし、入居者全体の理解と協力が必要だからです。１つの契約組合に対してＡ４判で30～70ページぐらいの文書を作成し、提供しています。このため、同時に契約する組合数は３つぐらいまでにしています。ただ、単発の管理コストの簡易診断（約４ページ）は無料で、これまで10組合実施しています。

管理会社との経理（契約内容？）についての質問がありますが、先日のコンサル先の理事会では、契約変更に伴う検討で契約書及び仕様書の全文のチェックをしました。事前に標準管理委託契約書との差異などをリストアップし、それを参考にしながらも「独自の仕様」も付加する作業です。一項目ごとに内容を確認し、理事会メンバーが理解しながら作業を進めます。仕様書も管理会社と協議しながら作成し、これまでの２倍以上の内容になっています。

この組合の場合、管理員業務に関しては独自に理事会内に検討会を設け、詳細な作業予定表などを作成しています。また、入居者へのアンケートを実施し、仕様書作成に反映させています。マンション管理の主役は当該マンションの入居者であり、理事会だからです。コンサルの業務はあくまで助言、指導であり決定するのは当該組合です。

なお、当該マンションの場合は機械式駐車場を全戸分保有していることもあって、会計を①一般会計②修繕積立金会計③駐車場等の使用料会計――の３本立てに変更しました。同時にこれまで極めていい加減だった長期修繕計画を「建物・設備」と「機械式駐車場」に分けて再作成しています。この結果、３０年間に必要な経費が２倍近くなるなど、新たな課題も表面化しています。

総会議案書はこれまでの数倍の議案と内容になりました。特に方針の部を充実させて「今年は何を中心に取り組むか」を具体的に記述しています。議案書の原案は自らが作成することが極めて重要です。予算の原案などを管理会社に任せているようでは、お話になりません。

いずれにしても「具体的な数字やデータ、情報に基づき、議論する」ことが、重要だと認識しています。一般論や抽象論だけでは解決できません。対案も複数用意し、弾力的に対応します。

≫特に平成21年の適正化推進法一部改正に伴う管理会社の修繕積立金などの新分別管
理方式（収納、管理口座の採用と会計収支報告の毎月報告）が徹底と活用がなされて
いない管理組合が多い筈ですが、それらについてのマンション管理士のアドバイス実
績があったら是非聞きたいものと思っている者です。

　分別管理に関しましては主に管理会社社員の不正防止を目的としていると認識しています。収納口座と保管口座の分離は不可欠ですが、最も重要なのは「通帳と印鑑の分別保管」ではないでしょうか。いくら口座を数多く分けても管理会社の判断と処理だけで出金できるようでは意味がありません。

　会計収支の報告（理事会への月次報告）は、当然のことです。毎月の定例理事会で管理会社から報告がないほうが異常だと判断しています。もちろん、世間には報告がなされていないケースもありますが、私の知っている範囲であった場合、「即時（次の理事会から）に報告を実施するように、管理会社に通告するように助言」しています。

管理コストを中心に、ほんの一部を記述しましたが、より具体的に記述すると膨大になりますし、戸数や金額等は守秘義務もあります。もし、具体的な分析が必要でしたら、各種契約書や決算書等を提示してください。

また、最も重視しているのは理事会をはじめとする組織運営です。極端な場合、管理規約や各種細則、各種契約書を全く理解せず（読んだこともない）ままに、理事会を運営しているケースも見受けられます。この分野も広範囲にわたっており、個別の質問があれば、お答えします。

　なお、マンション管理士に関しては、資格を取得しただけでは、とてもコンサル業務はできないと思います。管理士試験はコンサルに必要な知識の10％も対象になっていないと、感じています。コンサル業務に不可欠の「分析力、想像力、説得力、表現力、文章力、交渉力」などは、試験のほとんど対象外だからです。資格の有無より①各種の経験②知識の範囲と深さ――の方が重要ではないでしょうか。また、少なくともマンション管理に関する書籍を30冊以上は読破し、ネットの各種資料も2000ページ以上は読むぐらいは最低条件になると感じています。

さらに、各種のセミナーなどに参加し、最新情報を入手するなどのほか、不得意分野を減らす努力も必要だと思います。そのための人的ネットワークの構築も不可欠です。管理会社をはじめ、関連業者のリストを整備しておき、すぐに電話ができる業者や専門家、他の管理組合役員が最低でも30人ぐらい必要（携帯に登録済）になってきます。いざというときにより正確な情報を入手するためです。また、本人としてもマンション維持修繕技術者（民間資格）やＦＰ技能士など関連の資格を保有しておくことも重要です。常に勉強ですね。

まずはこのスレに参加している皆様がマンション管理士の試験に挑戦し、合格されることを期待しています。

[438: 管理侍]

みんな黙ってしまったね。

これぞ本物。
ボランティア、自己啓発などの単なる資格保有者とは一線を画す。

>なお、マンション管理士に関しては、資格を取得しただけでは、とてもコンサル業務はできないと思います。
>管理士試験はコンサルに必要な知識の10％も対象になっていないと、感じています。
>コンサル業務に不可欠の「分析力、想像力、説得力、表現力、文章力、交渉力」などは、試験のほとんど対象外だからです。
正にその通り。

世にいる数少ない実力のあるマンション管理士さんですね。

[439: コ"ルコ"１３]

>>437
そこまでやれば顧客満足度は高いでしょうね。引き続き頑張って頂きたいものです。

ただ、私は>>427の以下の文章（特に後段）を読んで、直感的に横領等の不正経理防止策を質問しているのかなと思いました。

>マンション管理士の不得意分野であろうとの想像は出来ますが管理費等の金額の高低に対する抽象的一般的対策だけで管理組合の弱点でもある管理会社に委任している経理に対するコメントが全くありません。

[440: 匿名さん]

>437
>>428
で質問した者です。多忙中の再書き込みご苦労様です。
再度読後の感想を述べます。
前半は前回の書き込みを更に丁寧にですが残念ながら同じ抽象的な記述をしただけで前回の記述に比べて目新しいものは感じられませんでした。
更に、小生の下記書き込みへの、
≫特に平成21年の適正化推進法一部改正に伴う管理会社の修繕積立金などの新分別管
理方式（収納、管理口座の採用と会計収支報告の毎月報告）が徹底と活用がなされて
いない管理組合が多い筈ですが、それらについてのマンション管理士のアドバイス実
績があったら是非聞きたいものと思っている者です。

下記の回答にはがっかりしました。
貴方はマンション管理士を名乗った筈ですがその存在価値が見出されないからでした。
これでは私の質問に対する匿名の数件の携帯的記述の羅列と変わりないからです。
小生はわざわざ「平成21年の適正化推進法一部改正に伴う管理会社の修繕積立金などの新分別管理方式（収納、管理口座の採用と会計収支報告の毎月報告）が徹底と活用」と記述したのにも拘らず、誰しもが考える常識的な判断が述べられているだけです。

＞分別管理に関しましては主に管理会社社員の不正防止を目的としていると認識しています。収納口座と保管口座の分離は不可欠ですが、最も重要なのは「通帳と印鑑の分別保管」ではないでしょうか。いくら口座を数多く分けても管理会社の判断と処理だけで出金できるようでは意味がありません。

こんな常識的なご意見よりも、この事は前掲の法律施行規則一部改正の省令87条2、3、4項で規定されている事で管理会社が遵守しなければならない事です。更に
＞会計収支の報告（理事会への月次報告）は、当然のことです。毎月の定例理事会で管理会社から報告がないほうが異常だと判断しています。もちろん、世間には報告がなされていないケースもありますが、私の知っている範囲であった場合、「即時（次の理事会から）に報告を実施するように、管理会社に通告するように助言」しています。

このことは同省令87条5項、付則5条に規定されていることですから「異常」だとか「即時（次の理事会から）に報告を実施するように、管理会社に通告するように助言」などの悠長な事柄ではなく管理会社の違法なのです。
以上の通りこれらの貴方の行為が真実ならばこれではマンション管理士とは何ぞやと疑問を持たざるを得ないと同時に貴方自信の管理士資格に疑問を持たざるを得ません。
マンション管理士の反論を期待しています。