マンション管理士の活用。。。パート７

[匿名]

パート７です。

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/
パート６　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/178969/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[302: 匿名さん]

>理事として取得しただけです。

理事として不必要な資格を取ったのは
理事会の中で余程信用がないか人望がないかで自信喪失し
他の組合員に見栄を張りたいと言う分けだ。

[303: 匿名]

理事になる前に、資格を取らないまでも勉強だけはすべきですよ
管理会社の家畜マンションにならないようにね

[304: 匿名]

会員制掲示板には、302のようなレスは絶対につかないのですが、何故でしょうね

[305: 匿名さん]

＞理事になる前に、資格を取らないまでも勉強だけはすべきですよ

間違い。区分所有者になる前に或はなった時に共有財産の管理はどうなるのか当然に確認、熟知すべきだよ。
「理事になる前に」の様では組合役員に選任される筈が無い。

[306: 匿名]

輪番制理事会に何言ってんの？

[307: 匿名さん]

自分の財産を貴方任せにする能無しさんですね。

[308: 匿名さん]

会員制掲示板は楽しいですか？

[309: 匿名さん]

フロントがコメントしないとツマランでしょ

[310: 匿名さん]

はじめまして、マンションの理事をしています。スレ主のもともとの質問にお答えします。

　「マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい」

　築10年を過ぎた150戸強のマンションです。管理組合の交流会で紹介されたマンション
管理士に相談に乗っていただき、年間管理コストを30％（約400万円）引き下げることが
できました。

　費用は合計で15万円以下のボランティア価格でした。管理会社は変更していません。
一般会計、修繕積立金会計などのほか、各種書類を詳細に分析し、機械式駐車場の危険
性なども知ることができました。

　管理士が作成した書類は組合員向け、理事会向けなど全体で60ページぐらいあります。
ご本人は「電話代のほうが報酬より多いかも」と言っていました。

　この管理士の「管理コスト無料診断」で、年間3500万円のコスト削減を実現したマン
ションもあります。もちろん報酬はありません。このケースは極めて特殊だと思います
が、まじめにマンション住民の立場に立って活動している管理士は、ほかにもいると思
います。

　マンション管理士は①分析力②表現力③柔軟性④交渉力⑤文章力⑥説得力⑦決断力⑧対
案提示力ーーなどが必要だと感じました。資格を持っているだけではとても身につかない
「総合力」が決め手になると思います。

　私も管理士の資格に興味を持ちましたが、かなり難しい感じました。ただ、資格試験は
マンション管理に必要な知識や能力の「ほんの一部」だけを対象にしている気がします。


　

　

[311: 匿名さん]

パソコンでコメントのみの説明はウソと同じです。
やらせ書き込みは止めてパソコンで実例を紹介しなさいよ。

[312: 匿名さん]

頑張っておらてる素晴らしい方ですね。
しかし仰っている総合力というのは、マンション管理士に必要な力というか、働く社会人として必要最低限の力ではないでしょうか。

[316: 匿名さん]

>水質検査でも、簡易水道であれば１年に一回でいいのに毎年したりとかね。

１年に一回なら当然毎年するわな。(笑)

[317: 匿名さん]

>水質検査でも、簡易水道であれば１年に一回でいいのに毎年したりとかね。

以上はマンション管理士のご意見でした。
マンション管理士はこの程度の思考力しか無いのですね。

[318: 匿名さん]

使えないね、矢張り。

[319: 匿名さん]

違うよ。○×試験で論文、記述試験がないので始めから出来る分けないのだよ。

[321: 匿名さん]

建設的なご意見をお願い致します。

[322: 匿名さん]

不合格者は不合格相応のレベルなのですね。

[323: 匿名さん]

310 です。

　ボランティア価格でコンサルをしている管理士さんは、現役の仕事
を持っているからです。暇人ではありませんよ。現役の仕事の合間に
数組合とコンサル契約を結んで、活動しています。

[325: 匿名さん]

程度がそこそこなマンション管理士のご意見を期待しています。

[326: 管理侍]

>313
どうぞご趣味としてお楽しみください。

本業としてマン管やってる人もお金のためだけにコンサルやるんじゃないでしょう。
お金は結果への正当な報酬です。

私ならボランティアのマン管に仕事は頼まないですね。
仕事をボランティア感覚でされたらたまったものじゃない。

ボランティアの医者、弁護士、建築士に仕事は頼まない。

ボランティアと生業では意識が全く違う。

[327: 匿名]

もともと、マンカンは管理組合の意識向上のための資格であり、職業にできるものではないでしょうから、ボランティアで十分ではないですか

[328: 不動産業者さん]

建設的な意見がでるとすぐダメにしてしまうこういう頭のワルーイ人種がいるんだね、どこの管理会社にも。

[329: 匿名さん]

　生業で高額なコンサル費用をとる管理士でも、ダメな人はいます。
逆にボランティア価格でも、キチンと専門性を持って業務もする管
理士もいます。

　何事も「決めつけ」をする必要はないでしょう。また、管理士１人
でマンション管理のすべての分野をカバーする「スーパー管理士」は
いませんし、必要ｍｏありません。

「スーパー管理士」は弁護士、会計士、建築士、医師、中小企業診断士
などの資格を同時に保有する必要がでてきますが、現実的ではありません。

　報酬は管理士と管理組合が納得のうえで決定されるものであり、「高
いからいい」とか「安いからダメ」との認識に陥るのは、実質をみない
議論ではないでしょうか。

　「生業とボランティアでは意識が全く違う」とは一概にはいえないと
思いますが、もともと「１円でも報酬を取ればプロ」であるべきでしょう。




　

[330: 匿名さん]

マンション管理士らしいマンション管理についての専門的なご意見をお聞かせ下さい。

[331: 匿名さん]

金を貰うということは、責任を負うこと。
ボランティアは・・・

[332: 匿名さん]

下記でマンション管理士の限界が良く分かります。

無料相談専用電話
　本部事務所にいるマンション管理士が常時、電話でのご相談にお答えします。
受付：毎週　月曜日～金曜日10時から16時まで（昼休み12時～13時）
無料相談専用電話：[phone]

月１回の法律相談及び技術相談
当士会の弁護士及び一級建築士が担当いたします。今月のスケジュールは次のとおりです。
○２月度の法律相談及び技術相談の日程
　　■技術相談　２月１４日（火）午後１時から
　　■法律相談　２月１７日（金）午後１時から

技術相談： 原則として毎月第２火曜日、１３時～１７時 
相談員： 会員（一級建築士）
相談内容： 長期修繕計画の見直し、大規模修繕工事の進め方、工事費の妥当性、施工会社の選定など 


法律相談： 原則として毎月第３金曜日、１３時～１７時 
相談員： 会員の弁護士６人が交替で対応 
相談内容： 居住者間のトラブル、管理規約の見直し、滞納管理費等の徴収、管理会社とのトラブル 

一般社団法人　首都圏マンション管理士会HPより
http://www.kanrisi.org/consult.html#soudankai

[333: 管理侍]

>329

>生業で高額なコンサル費用をとる管理士でも、ダメな人はいます。
>逆にボランティア価格でも、キチンと専門性を持って業務もする管 理士もいます。

たから何？
意見の本質を読み取れらないと。
だいたいボランティア価格って何？
「ボランティア」の意味をまず理解することです。

>報酬は管理士と管理組合が納得のうえで決定されるものであり、「高いからいい」とか
>「安いからダメ」との認識に陥るのは、実質をみない議論ではないでしょうか。

誰が高いからいい、安いからダメと言ってるの？

>「生業とボランティアでは意識が全く違う」とは一概にはいえないと思いますが、

「こういう場合もある」とか「一概には言えない」とかのイレギュラーを取り上げることに何の意味がある？
本質的な議論をすべき。

>もともと「１円でも報酬を取ればプロ」であるべきでしょう。

それを言っているのです。
やはりボランティアの意味を調べてから出直してください。

[334: 匿名さん]

＞批判もなく、勉強もできますので、楽しいですよ。
＞グッバーイ！
＞又、帰ってこれるような状況になってればいいのですが

出た、マンカン師のまたまた「グッバイー」が。
一体これで何度目だ？

絶対二度と来るなよ。

[335: 匿名さん]

管理侍さまへ


　何を力んでいるのかよくわかりませんが、発言の趣旨が今一つ不明ですね。

　とにかく、自分の意見と少しでも異なったら反論したくなる性癖のようですね。

　あなたは管理士さんなのですか。あなたのいう「本質的な議論」を具体的に示
してくださいね。期待しています。

[336: 匿名さん]

ボランティア価格の意味もわからない日本人がいるとは、とほほ…

比ゆ的な表現についてこれないの方は管理士すら受からないでしょうね。

[337: 管理侍]

>335

ちゃんと順を追って読んで頂けると理解できるはずなんですけどね。

私は、世のマンション管理士の多くは（一部の方を除き）実力不足と思っています。
もっとレベルアップして欲しい。

しかし>313のように「ボランティアで」などと言っているようでは全然ダメ。
甘いのです。

「ボランティア」とは「無償奉仕」
それでは真のレベルアップにはならない。

甘ちゃんは「ボランティアでも、有償でも関係なく真剣に業務をする」
「ボランティアでも日々研鑽している」なんてことを言うでしょうね。
そんな人には理解できないだろうが、「自分がお金をもらうこと」に意味があるのではない。
真剣に業務をすることや、日々の研鑽なんて当たり前のこと。

そうではなく、「相手にお金を払わせること」に意味があるのです。
ボランティアで依頼した客（正確には客ではない）と、お金を払った客では真剣さが違う。
求めるレベルが違う。
そんな真剣な客を相手にすることが真のレベルアップにつながる。

そもそも、お金を払って仕事を依頼してもらう、というのは相当大変なことなのです。
どれ程の苦労が必要か。
そのためには大変な努力が必要なはずです。
そうなること（報酬を取れる管理士であること）が真のレベルアップなのです。

そんな思いで私は>326を書いた。

それに対して>329は「高額なコンサル費用をとってもダメは人はいる」とか、
「ボランティアでもきちんと業務をする人はいる」とか、
「生業とボランティアでは意識が全く違うと一概にはいえない」とか、
揚げ足取り、重箱の隅、イレギュラーの話に終始する情けなさ。

それを私は「意見の本質を読み取っていない」「本質的議論ではない」
と言ったまで。

ここまで丁寧に説明してもあなたには理解できないでしょうね。

最後に、私は管理会社社員であり、マンション管理士です。

[339: 匿名さん]

管理侍さま

　お疲れ様です。ご高説、承りました。基本的にはしごく当然のことを主張さ
れているように感じますよ。

　あえて、異論を申せば、このスレ主の問いが「マンション管理士をうまく
活用されている実例を」というだったので、イレジュラーかもしれませんが、
少ない報酬で活動されている管理士を紹介したまでです。

　多くの「ペーパー管理士」は実務も知らず、中途半端な法律知識しかなく、
ほとんど役に立たないことは、いまさら議論の余地もないでしょう。中に
はマンション管理の基本中の基本である「コミュニティ形成」を破壊する
バカな管理士もいるのが実態です。

　もともと、有能な管理士が大量に存在し、有効活用されていたら、この
ようなスレは成り立たないのではないでしょうか。しかし、まじめに区分
所有者のために活動している管理士も少なくはありません。これは事実です。

　いずれにしても一方的な「思い込み」や「決めつけ」をしているようで
は生産的議論ではありませんね。

　管理会社社員で管理士のようですが、ストレスのたまるポジションです
ね。サイトではなく直接、お話ができれば幸甚です。

　
　

[340: 管理侍]

>338
>プロとボランティアでも、その取り方は人それぞれというのが分からないようだ。
>プロなら全てボランティアより、正しい知識も見識もあると思っている、甘ちゃんだね。

意見の本質を理解できない方には何を言っても無理なようですね。

>あなたはマンション管理士というけど、プロではないよね、それで仕事している訳じゃないから。
>マンション管理士として、お金を取ってコンサルしてないあなたは、単なる保有者であり、
>管理会社に何十年勤めてようが、プロとしての力は向上しない。
>あなたの発想からすれば、当然そうだよね。

その通り。私はマンション管理士のプロではない。
しかし管理業はプロである。
だからボランティアで管理業はしない。
必ず報酬を頂いて管理業を行う。
この意味があなたに理解できるかな？

>339
スレ主の問いへの回答ということなら納得です。

>もともと、有能な管理士が大量に存在し、有効活用されていたら、
>このようなスレは成り立たないのではないでしょうか。
>しかし、まじめに区分所有者のために活動している管理士も少なくはありません。これは事実です。

上記のご意見にも同意です。
私の意見と相反するものではありません。

確かに直接お話ができるとよいですね。
こういう場に出入りしていると、直接話してみたいと思える方が何名かいました。
それは自分と意見が合うとか合わないに関係ないですね。

[341: 匿名さん]

　私のマンションでは昨年の総会で管理費を２倍に引き上げる議案がありました。その提案助言をしたのが、あるマンション管理士さんでした

　しかし、総会では「２倍に引き上げるのは反対」「そんな高額な管理費は支払えない」などとの意見が少なからずあり、なかなか採決に至りませんでした。そこで、理事会が管理士に解説を求めました。管理士が①これまでの管理費、月額４０００円弱は極端に低すぎる②不足分を機械式駐車場の使用料で補ったきたが、駐車場の長期的な維持管理の積立金がない③２倍にしても、世間相場に比べて割高ではない。まだ安い方だ④管理費の引き上げと同時に約３０％の管理コストを実現したーーなどを丁寧に説明しました。結果的には総会参加者の反対は１人だけになりました。

　プロの管理士は区分所有者の負担増になることも必要なら「責任を持って助言する」ものだと、感じました。いわゆる「削減屋」と違うといえそうです。管理会社や各種業者を「タタく」だけの管理士は、とてもプロとは言えないでしょう。

[342: 匿名さん]

根拠が不明なよく分からん話。

[343: 匿名さん]

341
積立金の値上げを提案しなきゃね。
後、同時に委託管理費やランニングコストを下げる提案をしないとだめでしょう。

[344: 匿名]

>>343現実としたら、一度には無理
>>341自主管理なん？

[345: 匿名さん]

344
一度に余裕でできますよ
削減分が予想できないからですか？
修繕積立金の値上げは概算でしか算出できません。
短いスパンで見ればいいんです。（５年とか１０年とか）

修繕積立金の値上げの話が出たタイミングで、ランニングコストの値下げに普通なったり、管理会社の見直しの話が
出るものなんですけどね。

そう考えると、そこで管理士にお願いしたってところは、その理事会としては上出来だったのかもしれませんね。

[346: 匿名さん]

３４１です。

３４２さま
　「根拠はわからん」方には、どう説明すればいいか、わかりません。こんなところで嘘の情報を流しても何のメリットもありませんよ。


３４３さま
　修繕積立金は月額１万２０００円です。上げる必要はないとの助言でした。
　管理費は４０００円弱、駐車場使用料が平均で９０００円です。　

　管理委託費の３０％引き下げ（交渉済み）と同時に管理費を２倍（８０００円弱）にする提案です。

　つまり、管理費収入の３倍以上の支出を管理費会計でしてきたのを少しでも解消するための方策です。


３４４さま

　自主管理ではありません。今年は機械式駐車場の半分を埋め戻す議案を総会にかけています。

[347: 不動産業者さん]

>346

マンション管理士への相談は結構なことです、管理会社主導ではないことは正常な理事会という感じがします
わからない部分は戸数と築年数です、

[348: 匿名さん]

346さん

343です。
機械式駐車場の収入が見込めないから、見直しってことですか？
どちらにしても、しっかりとした活動されていますね。

駐車場料金を下げて、空きを減らして収入を少しあげていく方向ですかね。
管理費の設定根拠にある、駐車場収入が全然足らないって話ですね。
戸数と築年数がわかれば、話も随分と見えてきますが、今回の説明で良くわかりました。

というか、その前の説明にも削減もしているとありますね。
大変失礼いたしました。

[349: 匿名さん]

＞修繕積立金は月額１万２０００円です。上げる必要はないとの助言でした。 管理費は４０００円弱、駐車場使用料が平均で９０００円です。　 管理委託費の３０％引き下げ（交渉済み）と同時に管理費を２倍（８０００円弱）にする提案です。 つまり、管理費収入の３倍以上の支出を管理費会計でしてきたのを少しでも解消するための方策です。

マンション管理士の助言を受けるまでもなく20年の下記国交省調査結果を参考にすれば理事会の程度で判断できる筈です。
1　本表は、月/戸当たりの管理費の額(使用料(駐車場使用料等)・専用使用料からの充当額を除く)の 分布と平均についてみたものである。
全体では、「10,000円超15,000円以下」が27.2%(不明を除くと33.3%)と最も多く、次いで 「7,500円超10,000円以下」が21.6%(不明を除くと26.4%)となっている。月/戸当たりの額の平 均は10,990円である。形態別では、月/戸当たりの平均は、単棟型が11,202円、団地型が10,247円となっている。
2　本表は、月/戸当たりの管理費の総額(使用料(駐車場使用料等)・専用使用料からの充当額を含む) の分布と平均についてみたものである。
全体では、「10,000円超15,000円以下」が26.6%(不明を除くと32.4%)と最も多く、次いで 「15,000円超20,000円以下」が22.6%(不明を除くと27.5%)となっている。月/戸当たりの総額の 平均は15,848円である。
総戸数規模別では、総戸数規模が大きくなるほど、月/戸当たりの総額の平均が低くなる傾向にあ形態別では、月/戸当たりの管理費の総額の平均は、単棟型が16,376円、団地型が14,115円となっ ている。
3　本表は、現在の月/戸当たりの修繕積立金の総収入額(使用料(駐車場使用料等)・専用使用料か らの充当額を含む)の分布と平均についてみたものである。
全体では、「10,000円超15,000円以下」が20.2%(不明を除くと25.1%)と最も多く、次いで 「5,000円超7,500円以下」が18.8%(不明を除くと23.3%)となっている。月/戸当たりの総収入額形態別では、単棟型は「20階建以上」で平均額16,061円と最も高くなっている。月/戸当たりの総 収入額の平均は、単棟型が11,504円、団地型が13,189円となっている。（略本表）

[350: 匿名さん]

349さん
別に管理士に聞いても問題ないでしょう？
国交省の話を参考にしても、参考程度にしかならないのですから。

私は基本、マンション管理士には疑問を感じていますが、今回のケースのような感じなら管理士の意味はあったと思います。
管理会社が表に出てこないのかも知りたいところですが。


なんでもかんでも区分所有者でやる必要はないと思います。
管理会社が使えるのなら管理会社、管理士が使えるなら管理士、自分達でできるんだったら自分達でやればいい。

これがベストはありません。
戸数も築年数も、地域性も住民の質も同じところはありません。
そのマンションにあった管理方法をいち早く見つけることが大事だと私は思います。

[351: 匿名さん]

>私は基本、マンション管理士には疑問を感じていますが、今回のケースのような感じなら管理士の意味はあったと思います。

どんな意味でしょうか？