マンション管理士の活用。。。パート７

[匿名]

パート７です。

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/
パート６　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/178969/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[1851: 匿名さん]

>言い換えると、管理費未払いが長期間継続し以後の支払いも期待できない者を区分所有者のままでいさせるよりも、既存未払債務は諦めてでも新所有者の買い取りを促した方がマシなのではないか。


賛同する!

[1852: 1827]

>強制競売はできません。但し、共同生活の維持を図るのであればできるよ。
>例えば、暴力団が居座っているとか。

それは区分所有法59条に基づく競売のことですよね？
それとも先取特権に基づく担保権実行の際も「共同生活上の障害が著しい」という59条所定の要件が必要になるのですか？

[1853: 匿名さん]

｢マンカン叩き｣が叩かれているのか

[1854: 匿名さん]

マンカン叩きは、ちょっとおかしいというか、馬鹿だからね。
叩かれて当たり前。

[1855: 匿名さん]

マンカン叩きって、ちょっと変わってるよね。
難しい性格してるよ。
友達いなそう。

[1856: 匿名さん]

そんなにいじめるなよ。

[1857: コ"ルコ"１３]

もともと店舗の管理費滞納が話題のスタートだったと思う。
例えば、宝飾品販売店のようにカネになりそうな動産がある場合、先取特権による動産の強制競売をやったら効果あるのかな？
（動産競売は全く知らないので教えて。）

[1858: 匿名さん]

>1857さん
不動産の競売は難しいけど、住居・店舗に付随する動産については、簡単に
裁判所は認めてくれますよ。

[1859: 1827]

まだ誤解が生じているようなのでまた整理しますね。

前提
管理費滞納が長期・多額に及んでいる区分所有者がいる。
未払い分の回収は期待できない。
今後発生する管理費の支払いも期待できない。
そのため、未払い分は諦めるとして、できるだけ早期に区分所有者を入れ替え、それ以降は管理費を支払ってもらえるようにしたい。
ただ、未払い管理費債務は区分所有権の承継人にも引き継がれるため、一般的には管理費未払い分が売却価格に影響を与えてしまうから（安くしか売れない）、その現区分所有者が任意に売却することも期待できない。
新区分所有者に管理費未払い債務が承継されない方法があれば、区分所有者の入れ替わりも期待できる。

質問
管理費債権に関する先取特権を行使して、滞納者の専有部分を競売することはできるか。
その競売に基づき買い受けた買受人は、旧区分所有者の未払い管理費債務を承継するのか（支払わなければならないのか）。
もちろん無剰余取消によって担保権実行できないことも十分考えられますが（管理費を支払わないような区分所有者であれば尚更）、とりあえずその点は置いておいて。

[1860: 匿.名さん]

>>1859
>管理費債権に関する先取特権を行使して、滞納者の専有部分を競売することはできるか。

無剰余取消を考慮しないという前提であれば、できる。
（区分所有法７条に基づく一般先取特権の実行）

>その競売に基づき買い受けた買受人は、旧区分所有者の未払い管理費債務を承継するのか（支払わなければならないのか）。

継承する（支払わなければならない。）。
（東京地裁判決　平成9年６日２６日）
参考ＵＲＬ：http://www.fukukan.net/paper/071201/work_help8.html

[1861: 匿名さん]

>新区分所有者に管理費未払い債務が承継されない方法があれば、区分所有者の入れ替わりも期待できる

ただ、現実的には、共有財産の消滅は、区分所有者全員の承認が必要だから、無理でしょう。
全員が、滞納金は払わなくていいというのであれば問題はありませんが。

[1862: 1827]

>1860
>匿.名さん

やっと正面から教えてくれる人が！
分かりました！有難うございます！

では区分所有法59条競売の買受人はどうなんでしょう？

確か管理費の滞納が経堂利益背反行為に該当するとして、管理費滞納に基づき59条競売が認められたケースがあったと思うけど、その買受人には管理費債務は承継されるのでしょうか？
聞いてばかりですみません。

[1863: 匿.名さん]

>>1862
>では区分所有法59条競売の買受人はどうなんでしょう？

同様に承継します。
参考ＵＲＬ：http://www.kanrihi-kaishu.com/59jou.htm

[1864: コ"ルコ"１３]

>>1862
1827さん

疑問が解消して良かったですね。
確か、このカテゴリー（管理組合…）の中の延滞回収をテーマにしたスレッドで実際に先取特権の競売をした人の書き込みがありましたよ。ウル覚えでは、やはり無剰余かどうかが肝だったと思う。

[1865: 前期高齢管理士]

＞１８６１の匿名さん
＞現実的には、共有財産の消滅は、区分所有者全員の承認が必要だから、無理でしょう。

小規模な事例なら兎も角、私が＞１８０９で示した事例では、あなたの仰る通り無理です。
複数の滞納者が存在します。全てを実行すれば当該管理組合の資産が殆んど消滅します。

本質は管理以前の店舗群の活性化であり、敢えて言えば滞納への早期対応が如何に必要かの事例でした。

どうやら、このテーマは皆さんの関心をあまり呼ばなかったようです。

ゴルゴ１３さん、
あなたの＞１８０６に触発された為、あなたにテーマを振って御免なさい。

競売関係の情報交換は、皆さんでお勧め下さい。勉強させて頂きます。

[1866: 匿名さん]

前期高齢はマクロ経済政策の話がしたいんだろう。

[1867: 匿....名です。]

配当が望めない場合でも、組合に対する債務額が明確になり競落人から回収がしやすくなるので、
競売には、先取特権に基づく配当要求をしておくことも必要でしょう。
ただ、先取特権は、登記債権（住宅ローンや銀行ローン）には劣後するが、無担保ローンには
優先します。消費者金融。
先順位に抵当権がついているので、競売しても無剰余取り消しになる可能性はあります。
但し、築年数が経過しているマンションでは、銀行とかの抵当権は少なくなっているので、配当の
可能性はあるでしょう。
ただ、競売することによってのメリットはあまりないでしょう。しかし、特定承継人に債権を引き継がせる
ことはできます。
区分所有法の競売請求は、配当を求めて行うものではなく、共同生活の維持を図ることが困難な時を
目的にするものです。
又、給与差し押さえは、先取特権ではできません。区分所有権と建物に備え付けられた動産のみがその
対象となります。
滞納金の競売請求は、実効性はあまりありません。只、先取特権があるので、抵当権者が競売を申し立てた場合、
配当要求が可能になるし、滞納者が破産した場合も、滞納金を支払ってもらえます。
参考までに、競売の最低売却価格は、不動産鑑定士の評価額の７０％。但し、低めの評価額にしてあります。
遅延損害金も、特定承継人に引き継がれます。但し、駐車場使用料は、先取特権がないので、新所有者に
請求はできません。
問題は、滞納金は、売却されれば新所有者が支払わなければなりません。しかし、売却されなければ、
いつまでも滞納のままになるということです。
滞納額より少ない回収しかできない場合は、債券の放棄となり、組合員全員の同意が必要となります。

[1868: 匿名さん]

>1867の匿....名です。さんはマンション管理士さんですか？

[1870: 匿名さん]

1867
てんこ盛りのポイントはどれ

[1872: 匿名さん]

時効管理だけしておけばいいんだよ。
いつか新所有者が払うさ。

[1875: 匿名さん]

>1868さん、マン管士だったら、反発・批判するんでしょう。

いや・・・単に文章が下手だなと思って。
マン管士という資格が目指すところには賛同してるのですが、やっぱり○×試験だとこういうところに影響が出ちゃうのかなと。

>だから、わざとそれらしきＨＮにしたんだよ。

まあマン管士でないとのことであれば、とりあえず杞憂でした。

[1880: 匿名さん]

>問題は、滞納金は、売却されれば新所有者が支払わなければなりません。しかし、売却されなければ、いつまでも滞納のままになるということです。
>ここがポイントですよ。
>さて、どうしましょう。


是非とも、マン管師になって、悪質組合員を追い出し、新たな優良組合員を迎えるよう助言してください。

[1890: 販売関係者さん]

＞＞１８７５
合格最低点が低すぎると思いますよ。
44問以上の正解者は上位０．１９％に過ぎないが、36問以上の正解者は上位９％。
率直に申し上げて、匿.名とか前期高齢などと一緒にされたくありません。

[1891: コ"ルコ"１３]

>>1865
前期高齢管理士さん
ちょっと微妙な流れになってますね。

さて、レスポンスが遅れがちなのは、振って頂いたネタに興味がないのではありません。単に私の方が時間が取れないためで、ご容赦ください。

指摘通り、延滞は早め早めのアクションが肝要なんでしょうね。

[1894: 匿名さん]

>>1890
44点って何なの

[1895: 匿.名さん]

前期高齢管理士さん

ご心配は無用です。
みなさんのお陰で、キーワード検索をすれば見ることができますので。

[1896: 匿名さん]

>1892さん
匿.名さんには、深入りしない方がいいようですよ。
理由は分かりますよね、賢いあなたなら。

[1897: 匿名さん]

>匿.名さん

削除されたことがある者ですけど、「キーワード」を検索すれば
見ることができると書いてますけど、その方法を教えてください。

[1898: 匿名さん]

>率直に申し上げて、匿.名とか前期高齢などと一緒にされたくありません。

という人が44点以上で合格したことを誰も確認しようがないからなぁ。
このスレでも大したこと言ってないし。

[1899: 匿名さん]

予備校の回答速報がでる前に50問全部の回答をUPしたら信じたのにね。

[1900: 匿名さん]

販売なんとかさんって、偉そうなこと書くわりに突っ込みどころが満載でカワイイな。高校生かな。