マンション管理士の活用。。。パート７

[匿名]

パート７です。

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

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※荒らしはスルー＆削除依頼で

[1841: 1827]

そんなに俺の文章は分かり辛かったか？

>先取特権により換価した場合の買受人にも管理費支払義務は承継されるんでしたっけ？

もうちょっと噛み砕いて書くと

先取特権の実行により競売され、同競売手続きに則って当該不動産を買い受けた者は、区分所有法8条に基づき旧所有者が負っていた管理費支払債務（及び遅延損害金）を承継するのか？

ということなんだが。

承継しないのであれば、管理組合がその先取特権の実行により管理費を回収できるとできないとに関わらず（もちろんできるに越したことはないが）、新所有者が通常の（つまり管理費未払分の影響を受けない）価格で買い取ることを期待できるから、少なくとも以後は管理費の支払いも期待できるようになるのではないか。

言い換えると、管理費未払いが長期間継続し以後の支払いも期待できない者を区分所有者のままでいさせるよりも、既存未払債務は諦めてでも新所有者の買い取りを促した方がマシなのではないか。

ってことですよ。

[1842: 匿名さん]

どきるんなら、所有者替えた方がよくね

[1843: 1827]

担保権実行の競売ができるのは当たり前だと思うけど。
その換価代金が結果的に誰に帰属するかは別として。

管理費の長期多額滞納への対処法という文脈だったのになぁ。

[1844: 匿名さん]

強制競売はできません。但し、共同生活の維持を図るのであればできるよ。
例えば、暴力団が居座っているとか。

[1845: 匿名さん]

できないというより、やっても意味ないということ。

[1846: 匿名さん]

要は無剰余かどうかの見極めがいるつうことかい。

[1847: 匿名さん]

支払い督促で競売ではねえ。
銀行に支払いが滞ればすぐ競売とかはできるけどね。
やはり、おこぼれ頂戴がいいんではないの。
それとも、特定承継人に債務を引き継いだ方がいいよ。

[1849: 匿名さん]

え、支払督促の話していたっけ

[1850: 匿名さん]

品よくしょうよ

[1851: 匿名さん]

>言い換えると、管理費未払いが長期間継続し以後の支払いも期待できない者を区分所有者のままでいさせるよりも、既存未払債務は諦めてでも新所有者の買い取りを促した方がマシなのではないか。


賛同する!

[1852: 1827]

>強制競売はできません。但し、共同生活の維持を図るのであればできるよ。
>例えば、暴力団が居座っているとか。

それは区分所有法59条に基づく競売のことですよね？
それとも先取特権に基づく担保権実行の際も「共同生活上の障害が著しい」という59条所定の要件が必要になるのですか？

[1853: 匿名さん]

｢マンカン叩き｣が叩かれているのか

[1854: 匿名さん]

マンカン叩きは、ちょっとおかしいというか、馬鹿だからね。
叩かれて当たり前。

[1855: 匿名さん]

マンカン叩きって、ちょっと変わってるよね。
難しい性格してるよ。
友達いなそう。

[1856: 匿名さん]

そんなにいじめるなよ。

[1857: コ"ルコ"１３]

もともと店舗の管理費滞納が話題のスタートだったと思う。
例えば、宝飾品販売店のようにカネになりそうな動産がある場合、先取特権による動産の強制競売をやったら効果あるのかな？
（動産競売は全く知らないので教えて。）

[1858: 匿名さん]

>1857さん
不動産の競売は難しいけど、住居・店舗に付随する動産については、簡単に
裁判所は認めてくれますよ。

[1859: 1827]

まだ誤解が生じているようなのでまた整理しますね。

前提
管理費滞納が長期・多額に及んでいる区分所有者がいる。
未払い分の回収は期待できない。
今後発生する管理費の支払いも期待できない。
そのため、未払い分は諦めるとして、できるだけ早期に区分所有者を入れ替え、それ以降は管理費を支払ってもらえるようにしたい。
ただ、未払い管理費債務は区分所有権の承継人にも引き継がれるため、一般的には管理費未払い分が売却価格に影響を与えてしまうから（安くしか売れない）、その現区分所有者が任意に売却することも期待できない。
新区分所有者に管理費未払い債務が承継されない方法があれば、区分所有者の入れ替わりも期待できる。

質問
管理費債権に関する先取特権を行使して、滞納者の専有部分を競売することはできるか。
その競売に基づき買い受けた買受人は、旧区分所有者の未払い管理費債務を承継するのか（支払わなければならないのか）。
もちろん無剰余取消によって担保権実行できないことも十分考えられますが（管理費を支払わないような区分所有者であれば尚更）、とりあえずその点は置いておいて。

[1860: 匿.名さん]

>>1859
>管理費債権に関する先取特権を行使して、滞納者の専有部分を競売することはできるか。

無剰余取消を考慮しないという前提であれば、できる。
（区分所有法７条に基づく一般先取特権の実行）

>その競売に基づき買い受けた買受人は、旧区分所有者の未払い管理費債務を承継するのか（支払わなければならないのか）。

継承する（支払わなければならない。）。
（東京地裁判決　平成9年６日２６日）
参考ＵＲＬ：http://www.fukukan.net/paper/071201/work_help8.html