マンション管理士の活用。。。パート７

[匿名]

パート７です。

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/
パート６　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/178969/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[1822: 前期高齢管理士]

コ"ルコ"１３さん

当該区分所有者に聞いてみないと解りませんが、
事業用区画を取得した（或いは賃貸した）区分所有者は商売の事を優先して共有意識が薄いのでは？
事業の借入が嵩み売るに売れないまま放置したとか。

管理組合が滞納に対して、早くから法的処置を取っていれば防げたかも。
組合員を構成する事業用区画の区分所有者は、商売が苦しいのはお互い様と見て見ぬ態度をとり
議決ところか大事になるまで話題にもしないのかも…。

大規模複合型マンションは、住宅部会と店舗部会が連携した上で特に素早い滞納対策が必要ですね。

[1823: 前期高齢管理士]

＞１８１７の匿名さんへ

相当以前の私のフレーズを覚えていて頂いた事に感謝します。
確か、管理士実務には想像力と創造力が必要だと述べて記憶があります。

[1824: 匿名さん]

全体管理組合で対処できるのでは。

[1825: 匿名]

対処方法があるのにしなかったのなら自業自得

[1826: 匿名さん]

にっちもさっちもいかなくなるまで管理会社は滞納対策を示さなかったのか

[1827: 匿名さん]

先取特権により換価した場合の買受人にも管理費支払義務は承継されるんでしたっけ？

[1829: 匿名さん]

何知ったかぶりしてんの？
確定前の根抵当権は、優先回収権の枠を被担保債権とは無関係に第三者に譲渡できるんだよ。
これを行うと、元の根抵当権の被担保債権は、保全されなくなり、全部譲渡を受けた者が
優先回収権を手中にできるということ。
そうすれば、根抵当権者は、第三者への根抵当権移転登記ができるようになるということだよ。

[1830: 匿名さん]

根抵当が関係あるのか?
釣りだと思うが。。。

[1831: 匿名さん]

マンカン士は民法の債権編なんかしらんとおもう。

[1832: 匿名さん]

抵当権（根抵当権）付いていたら強制競売できないの？

[1834: 匿名さん]

＞＞抵当権（根抵当権）付いていたら強制競売できないの？
できますよ。

[1835: 匿名さん]

区分所有法５９条の競売請求は、配当を求めて行うものではなく、共同生活の維持を図る
ことが困難な時を目的とするものなんだから、優先弁済債権を弁済して剰余を生じる　　　　　　　　　　　　　　　　　見見込みがない場合であっても、競売手続きを実施できるとしたんだよ。
元々、競売することによってのメリットはあまりないんだよね。
しかし、特定承継人に債権を引き継がせることはできるけどね。
先取特権は、債務名義がなくても、不動産・動産の執行はできるが、債券の執行はできないよ。
先順位に抵当権がついているので、競売しても無剰余取り消しになるしね。
しかし、債務が終わっている場合もあるからね。
先取特権である、管理費等については、競売は無理。
消費者ローンに優先する程度だからね。
不動産ローンには劣後するから。
銀行とかが、競売するのをじっと待ってる方がいいんじゃないの。

[1838: 匿名さん]

強制競売どきるの、できないのはっきりして

[1840: 匿名さん]

釣りはどうでも良い。
結論を教えてくれ。

[1841: 1827]

そんなに俺の文章は分かり辛かったか？

>先取特権により換価した場合の買受人にも管理費支払義務は承継されるんでしたっけ？

もうちょっと噛み砕いて書くと

先取特権の実行により競売され、同競売手続きに則って当該不動産を買い受けた者は、区分所有法8条に基づき旧所有者が負っていた管理費支払債務（及び遅延損害金）を承継するのか？

ということなんだが。

承継しないのであれば、管理組合がその先取特権の実行により管理費を回収できるとできないとに関わらず（もちろんできるに越したことはないが）、新所有者が通常の（つまり管理費未払分の影響を受けない）価格で買い取ることを期待できるから、少なくとも以後は管理費の支払いも期待できるようになるのではないか。

言い換えると、管理費未払いが長期間継続し以後の支払いも期待できない者を区分所有者のままでいさせるよりも、既存未払債務は諦めてでも新所有者の買い取りを促した方がマシなのではないか。

ってことですよ。

[1842: 匿名さん]

どきるんなら、所有者替えた方がよくね

[1843: 1827]

担保権実行の競売ができるのは当たり前だと思うけど。
その換価代金が結果的に誰に帰属するかは別として。

管理費の長期多額滞納への対処法という文脈だったのになぁ。

[1844: 匿名さん]

強制競売はできません。但し、共同生活の維持を図るのであればできるよ。
例えば、暴力団が居座っているとか。

[1845: 匿名さん]

できないというより、やっても意味ないということ。

[1846: 匿名さん]

要は無剰余かどうかの見極めがいるつうことかい。

[1847: 匿名さん]

支払い督促で競売ではねえ。
銀行に支払いが滞ればすぐ競売とかはできるけどね。
やはり、おこぼれ頂戴がいいんではないの。
それとも、特定承継人に債務を引き継いだ方がいいよ。

[1849: 匿名さん]

え、支払督促の話していたっけ

[1850: 匿名さん]

品よくしょうよ

[1851: 匿名さん]

>言い換えると、管理費未払いが長期間継続し以後の支払いも期待できない者を区分所有者のままでいさせるよりも、既存未払債務は諦めてでも新所有者の買い取りを促した方がマシなのではないか。


賛同する!

[1852: 1827]

>強制競売はできません。但し、共同生活の維持を図るのであればできるよ。
>例えば、暴力団が居座っているとか。

それは区分所有法59条に基づく競売のことですよね？
それとも先取特権に基づく担保権実行の際も「共同生活上の障害が著しい」という59条所定の要件が必要になるのですか？

[1853: 匿名さん]

｢マンカン叩き｣が叩かれているのか

[1854: 匿名さん]

マンカン叩きは、ちょっとおかしいというか、馬鹿だからね。
叩かれて当たり前。

[1855: 匿名さん]

マンカン叩きって、ちょっと変わってるよね。
難しい性格してるよ。
友達いなそう。

[1856: 匿名さん]

そんなにいじめるなよ。

[1857: コ"ルコ"１３]

もともと店舗の管理費滞納が話題のスタートだったと思う。
例えば、宝飾品販売店のようにカネになりそうな動産がある場合、先取特権による動産の強制競売をやったら効果あるのかな？
（動産競売は全く知らないので教えて。）

[1858: 匿名さん]

>1857さん
不動産の競売は難しいけど、住居・店舗に付随する動産については、簡単に
裁判所は認めてくれますよ。

[1859: 1827]

まだ誤解が生じているようなのでまた整理しますね。

前提
管理費滞納が長期・多額に及んでいる区分所有者がいる。
未払い分の回収は期待できない。
今後発生する管理費の支払いも期待できない。
そのため、未払い分は諦めるとして、できるだけ早期に区分所有者を入れ替え、それ以降は管理費を支払ってもらえるようにしたい。
ただ、未払い管理費債務は区分所有権の承継人にも引き継がれるため、一般的には管理費未払い分が売却価格に影響を与えてしまうから（安くしか売れない）、その現区分所有者が任意に売却することも期待できない。
新区分所有者に管理費未払い債務が承継されない方法があれば、区分所有者の入れ替わりも期待できる。

質問
管理費債権に関する先取特権を行使して、滞納者の専有部分を競売することはできるか。
その競売に基づき買い受けた買受人は、旧区分所有者の未払い管理費債務を承継するのか（支払わなければならないのか）。
もちろん無剰余取消によって担保権実行できないことも十分考えられますが（管理費を支払わないような区分所有者であれば尚更）、とりあえずその点は置いておいて。

[1860: 匿.名さん]

>>1859
>管理費債権に関する先取特権を行使して、滞納者の専有部分を競売することはできるか。

無剰余取消を考慮しないという前提であれば、できる。
（区分所有法７条に基づく一般先取特権の実行）

>その競売に基づき買い受けた買受人は、旧区分所有者の未払い管理費債務を承継するのか（支払わなければならないのか）。

継承する（支払わなければならない。）。
（東京地裁判決　平成9年６日２６日）
参考ＵＲＬ：http://www.fukukan.net/paper/071201/work_help8.html

[1861: 匿名さん]

>新区分所有者に管理費未払い債務が承継されない方法があれば、区分所有者の入れ替わりも期待できる

ただ、現実的には、共有財産の消滅は、区分所有者全員の承認が必要だから、無理でしょう。
全員が、滞納金は払わなくていいというのであれば問題はありませんが。

[1862: 1827]

>1860
>匿.名さん

やっと正面から教えてくれる人が！
分かりました！有難うございます！

では区分所有法59条競売の買受人はどうなんでしょう？

確か管理費の滞納が経堂利益背反行為に該当するとして、管理費滞納に基づき59条競売が認められたケースがあったと思うけど、その買受人には管理費債務は承継されるのでしょうか？
聞いてばかりですみません。

[1863: 匿.名さん]

>>1862
>では区分所有法59条競売の買受人はどうなんでしょう？

同様に承継します。
参考ＵＲＬ：http://www.kanrihi-kaishu.com/59jou.htm

[1864: コ"ルコ"１３]

>>1862
1827さん

疑問が解消して良かったですね。
確か、このカテゴリー（管理組合…）の中の延滞回収をテーマにしたスレッドで実際に先取特権の競売をした人の書き込みがありましたよ。ウル覚えでは、やはり無剰余かどうかが肝だったと思う。

[1865: 前期高齢管理士]

＞１８６１の匿名さん
＞現実的には、共有財産の消滅は、区分所有者全員の承認が必要だから、無理でしょう。

小規模な事例なら兎も角、私が＞１８０９で示した事例では、あなたの仰る通り無理です。
複数の滞納者が存在します。全てを実行すれば当該管理組合の資産が殆んど消滅します。

本質は管理以前の店舗群の活性化であり、敢えて言えば滞納への早期対応が如何に必要かの事例でした。

どうやら、このテーマは皆さんの関心をあまり呼ばなかったようです。

ゴルゴ１３さん、
あなたの＞１８０６に触発された為、あなたにテーマを振って御免なさい。

競売関係の情報交換は、皆さんでお勧め下さい。勉強させて頂きます。

[1866: 匿名さん]

前期高齢はマクロ経済政策の話がしたいんだろう。

[1867: 匿....名です。]

配当が望めない場合でも、組合に対する債務額が明確になり競落人から回収がしやすくなるので、
競売には、先取特権に基づく配当要求をしておくことも必要でしょう。
ただ、先取特権は、登記債権（住宅ローンや銀行ローン）には劣後するが、無担保ローンには
優先します。消費者金融。
先順位に抵当権がついているので、競売しても無剰余取り消しになる可能性はあります。
但し、築年数が経過しているマンションでは、銀行とかの抵当権は少なくなっているので、配当の
可能性はあるでしょう。
ただ、競売することによってのメリットはあまりないでしょう。しかし、特定承継人に債権を引き継がせる
ことはできます。
区分所有法の競売請求は、配当を求めて行うものではなく、共同生活の維持を図ることが困難な時を
目的にするものです。
又、給与差し押さえは、先取特権ではできません。区分所有権と建物に備え付けられた動産のみがその
対象となります。
滞納金の競売請求は、実効性はあまりありません。只、先取特権があるので、抵当権者が競売を申し立てた場合、
配当要求が可能になるし、滞納者が破産した場合も、滞納金を支払ってもらえます。
参考までに、競売の最低売却価格は、不動産鑑定士の評価額の７０％。但し、低めの評価額にしてあります。
遅延損害金も、特定承継人に引き継がれます。但し、駐車場使用料は、先取特権がないので、新所有者に
請求はできません。
問題は、滞納金は、売却されれば新所有者が支払わなければなりません。しかし、売却されなければ、
いつまでも滞納のままになるということです。
滞納額より少ない回収しかできない場合は、債券の放棄となり、組合員全員の同意が必要となります。

[1868: 匿名さん]

>1867の匿....名です。さんはマンション管理士さんですか？

[1870: 匿名さん]

1867
てんこ盛りのポイントはどれ