マンション管理士の活用。。。パート７

[匿名]

パート７です。

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/
パート６　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/178969/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[1401: 匿名さん]

＞賃借人との駐車場契約が「外部扱いで課税対象になる」ということは

当然だろう。区分所有者の専有部分の賃借人と単純な駐車場の賃借人を混同しているに過ぎない。

[1403: コ"ルコ"１３]

前期高齢管理士さん

追加コメントありがとうございました。この種の問題は、組合理事または税理士が個々のケースを具体的に出して確認していくしかないですね。

貴兄とは、確かエクスパンション・ジョイントで結合された一棟の建物の件で意見交換をした記憶があります。
今後とも宜しくお願いいたします。

[1404: 前期高齢管理士]

＞コ"ルコ"１３さん
税理士さんの領域であると私も割り切っています。
その必要性のある場合の根拠を説明する位は、管理士の領域だと思いますが。
この点は、管理侍さんの今回の論調（管理士の役割についての考え方）と異なる処です。

エクスパンション・ジョイントで結合された一棟の建物の件
思い出しました。私が皆さんに恥を晒した一件でしたね。

[1405: 匿名さん]

>国税庁は「従来からの見解」と述べたとのことですが、過去にそのような見解が公表されたことはなかったと思います。

貴方は従来と現在が変わったと思っているの？

[1406: 前期高齢管理士]

管理侍さん
指導なんてオコガマシイですが、引き続き意見交換・情報交換をしましょう。

課税リスクの話は、いずれ所属する士会の仲間等とも話すつもりですが、積極的な気分ではありません。
人によっては、話を過度に煽って「規約改正」を急がせる風潮が起きることを望まないからです。
まあ、他の要素等で規約見直しの必要性が生じた組合に提起する位です。
今回の貴兄の問題提起から、活動仲間に税理士又は税理士法人に入って頂く必要性は感じましたが。

昨日、不動産業を営む知合いの方と話をする機会がありました。
多くの賃貸マンションの管理を受託されているようですが、
多くのオーナーから、所謂「駐車場の外部貸し」をしないよう釘を刺されているようです。

賃借人以外（近隣の方等）に一部でも貸すと、税務署は駐車場敷地部分に更地課税をする為、との事。
税務は「その専門家」に任せようを改めて感じた話でした。

[1416: 匿名さん]

決算の貸借対照表科目内訳に管理費/修繕積立金の前受金・預り金が計上されています。
前受金は先払いされた金額とわかりますが、管理費/修繕積立金の預り金とはどのようなものでしょうか？

[1420: 暇人]

複数人での投稿を装うならせめてもうちょっと間隔を空けないと・・・。
又はたまにコテハンを混ぜるとか。私みたいに・・・。

[1421: 匿名]

>>1416
預かっている金だ

[1427: 匿名さん]

>>1416

過入金等＝預かり金

本来ならば返金するのが前提のものなんかを預かり金で処理する。

[1431: 匿名さん]

最近、販売関係者さんを見ないね。

[1432: 販売関係者さん]

いますよ。税金は興味ないです。まじめに考えたらうちは基地局の税金払わないといけないから
考えない。

[1433: 匿名さん]

納税義務をホッカムリするんですね。

[1434: 匿名さん]

管理会社のエリートは、親会社からの天下り組。

[1443: 匿名さん]

国税局の「外部の定義」については今回は変更はなかった。しかし、問い合わせて初めて「賃借人も外部」と知った。

その時の対応

パターン（１）の人
　それまで知らなかったことを明らかにせず、さも「定義が変わったかのように」吹聴し、「組織の力はすごいだろ」と自慢する一方「個人の能力は知れたもの」と、偉そうにする人。また、具体的な内容も「情報にはコストがかかっている」として説明せず、対応策などの例も「教えない」と豪語する人。

パターン（２）の人
　それまで知らなかったことの不明を恥じ、謝罪し、そのような理解に至ったかを具体的に述べ、今回の問題への対応策の必要性や課題について具体的に記述する人。

さてどちらが、マンション管理に必要で、このスレの住民が期待している人か？

[1450: 匿名さん]

>国税庁は「従来からの見解」と述べたとのことですが、過去にそのような見解が公表されたことはなかったと思います。

【照会要旨】

　マンション管理組合の課税関係はどうなるのでしょうか。

【回答要旨】

　マンション管理組合は、その居住者である区分所有者を構成員とする組合であり、その組合員との間で行う取引は営業に該当しません。
　したがって、マンション管理組合が収受する金銭に対する消費税の課税関係は次のとおりとなります。

イ　駐車場の貸付け………組合員である区分所有者に対する貸付けに係る対価は不課税となりますが、組合員以外の者に対する貸付けに係る対価は消費税の課税対象となります。

ロ　管理費等の収受………不課税となります。


この文章は、今年に出たものですかね。


＞大手企業なら、法務担当など様々な専門分野の組織があり、顧問弁護士、税理士がいる。

　それほどの人材がそろっているのにもかかわらず、今回の国税庁の回答書で初めて知ったとは、何をやっている会社なのですか。まさかマンション管理の専門会社ではないでしょうね。

[1451: 管理侍]

>1406
前期高齢管理士さん

>人によっては、話を過度に煽って「規約改正」を急がせる風潮が起きることを望まないからです。
それはマン管士が規約改正コンサルの仕事欲しさに組合を煽る、という意味ですか？
私はそこまで考えが及びませんでしたが可、能性はありますね。

>税務は「その専門家」に任せようを改めて感じた話でした。
理事長も管理会社も善管注意義務がありますからね。
「税務のことだから知らなかった」では済まされません。
管理会社としては、課税対象となる駐車場契約をしている組合には「課税対象」であることを
伝えておく必要があります。

マン管士も顧問をしている組合には、その旨の助言をしておかないと責任を問われるのではないでしょうか。

税務は管理組合活動の一部ですから、管理と税務を完璧に切り分けることはできないでしょう。
そういう意味でマン管士も最低限の助言をできるだけの知識は必要だと思います。

[1453: 匿名さん]

＞税務は管理組合活動の一部ですから、管理と税務を完璧に切り分けることはできないでしょう。 そういう意味でマン管士も最低限の助言をできるだけの知識は必要だと思います。

おいおい、マンカンも管業も試験範囲に入ってないものをやるとはありがた迷惑ですね。
そんな事は契約も期待もしていませんよ。

[1458: 匿名さん]

税務相談は、税理士の独占業務

[1460: 匿名さん]

機械式駐車場の維持費の苦肉の捻出からとんだ課税を引っぱり出してしまいましたね。
使用希望者の激減対策には撤去しかありません。他人に貸して維持費を捻出するなんて絵に描いたモチです。

[1461: 匿名さん]

ってか、宗教法人ですら、他人に駐車場貸したら課税されるのに。

[1462: 匿名さん]

機械式は埋め戻しに限る。

[1463: 匿名さん]

もう、許してやれよ。今更、謝罪や弁明を聞いても遅すぎる。

[1464: 副理事です]

私もそう思います。許しますよ。

[1465: 匿.名さん]

しかし、マンション管理士として活動されている方は不思議な方が多いですね。
わたしの知る範囲で、マンション管理士として活動していると言ってこのスレに
参加された方が３名いらっしゃいます。
前期高齢管理士さん、管理士Ａさん、ボラマンさんです。
現在、堂々と同じＨＮで参加されているのは、前期高齢管理士さんだけです。
管理士Ａさんは、自分は未熟であったからと言って去ることを宣言されました。
ボラマンさんはいつの間にか消えてしまいました。

匿名掲示板であっても、「他人を演じる」ことは御法度なので、そんなことは
されないとは思いますが、別のＨＮや匿名で登場しているとすれば、
「マンション管理士とはいったいどのような存在なのか？」と思ってしまいます。
わたしの思い過ごしであればよいのですが・・・。

[1466: 匿・・名さん]

信頼を築くには時間が掛かる。
しかし、失うのは一瞬でいい。

失いそうになったときに、取り乱さずに
対処できれば、信頼は維持される。

[1467: 国庫]

初めて読んだけどすごいね。長くて疲れた。ほんと長っ。

管理侍ってなんだ？名前の使い分けしてるね。

管理士Ａさんてちょっと長いのが難点だけど、言ってることはわかったよ。
法律について読むだけじゃあ駄目。グレーゾーンが実際どういった扱いを今まで、また現在も
されているかだよ。裁判になってもここが一番問われるさ。

お国はそんなに甘くない。取れるところは取ろうとするさ。じゃあなぜそうしないのか。
そんなことしたら、国中がもめるどころじゃないよ。
課税されないように管理組合は、嫁にも子供にも賃貸者にも駐車場を貸さないってなるじゃん。
法には扱いってものがあるんだよ。

グレーゾーンをあえて残しているのは、悪用者がいるからだよ。普通のマンションとは違う話し。

今後お国が態度を変えるときはは強引であろうがなかろうが、心配しないでも取りに来るよ。
いま、管理組合がそんな話し言われてもどうしようもないし。

管理侍じゃなくて虚栄心侍だね。ほんと呆れる。
ここにいる人はづっと読んでてまひしちゃってるの？この人おかしいじゃん。
「情報は出しません！！」って、じゃあ出てくるなって。武士に二言はないぞ。

管理侍さんの大手管理会社がどこか教えてほしいよ。

[1468: 前期高齢管理士]

管理侍さん

貴兄の勧めで国税庁の担当者と色々話した結果、
あの回答の目的は「全体課税を部分課税に改めることを公にする事」にあったと感じています。
（今回の件は省庁間での事前打ち合わせで住宅局が照会する形で協力したのかも？と邪推します）

元来、課税当局の業務は泥臭いものです。明確な基準がない、又は基準通りでもないものです。
回答の但し書（１）（２）が如実にそれを物語っています。

助言するか否かは、管理士の立場では「現実の課税リスク」によると考えます。
（私は原理主義者ではありませんので）
過去に基地局設置料で課税リスクを指摘した実例も、同じ考えによるものです。

いずれにしても、賃借人との契約が課税対象になるとは思いもよりませんでした。
借地借家法？等勉強していませんが、異議の余地がありそうにも思っています。

[1469: 匿名さん]

「国庫」さん

本当に常識的な方が現れて、少しホッとしました。

[1471: 管理侍]

>1465
匿.名さん
>ボラマンさんはいつの間にか消えてしまいました。
>匿名掲示板であっても、「他人を演じる」ことは御法度なので、そんなことはされないとは思いますが、
>別のＨＮや匿名で登場しているとすれば、
>「マンション管理士とはいったいどのような存在なのか？」と思ってしまいます。

正にその通りですね。

「匿名さん」というその他多勢の人ごみの中に隠れて、堂々とHNを名乗って書き込みを継続している者を
誹謗中傷するのは余程楽しいことなのでしょうね。
一度味わったらやめられない味なのでしょう。

自分がマン管士の評価を下げ続けていることにも気づかず。
ここはマン管士の活用について論じるスレです。
そのスレへの書き込みがこの状態ですからね。
マン管士の評価がなかなか上がらないのもやむを得ないことです。
前期高齢管理士さんや管理士Ａさんなど、真面目にまともに活動されているマン管士は
迷惑していることでしょう。

もう何年かわからないが、少なくとも５年以上コテハンのみでここに参加している私には理解できないよ。
人としての誇りは失いたくないものです。

[1472: 副理事です]

「国庫」さま。

　私も当初、管理侍さんは、少しは常識のある方かと、思いました。その後の振る舞いを見ていると、「何よこの人」という感じです。

　管理士Ａさまや国庫さまの書き込みを読んで、安心しました。純粋な外部（非居住者）への貸し出しはしておりませんので、規約改正など特段の対策は取らないでおこうと考えています。

[1473: 管理侍]

>1468
前期高齢管理士さん

>今回の件は省庁間での事前打ち合わせで住宅局が照会する形で協力したのかも？と邪推します
流石ですね。そうなんです。
でも協力ではありません。
むしろ対立と言った方が近いかもしれません。

私も原理主義者ではありませんが、原理原則を知っているかどうかが重要で、
組合にも原理原則を伝えた上でご判断を頂くことが必要だと考えております。
最終的に判断するのは組合ですからね。

[1475: 匿.名さん]

前期高齢管理士さん
>あの回答の目的は「全体課税を部分課税に改めることを公にする事」にあったと感じています。

国税庁の回答をご開示いただき、ありがとうございました。
わたしも同様に考えています。
従来は all or nothing としていたものを、条件を満たせば切り分けができることを
示したことに意義があると思っています。

今回の件は、大阪駅前ビルの課税事案に驚き、千葉行政評価事務所に行政相談が
あったことが発端ではないでしょうか。
http://www.soumu.go.jp/main_content/000146701.pdf　（ >>1154 より）

[1477: 副理事です]

追伸。「1474」さま

　そんなことより、「国庫」さまが「（非常識の点で）同じようなもん」とは管理侍さまとですか。
「国庫」さまのコメントが非常識とは、まったく感じませんでした。きわめて一般人として常識的な感想と、ご意見だとおもいました。

「国庫」さまのどこが非常識なのか、具体的に教えてください。そうしたら、考えが変わるかも知れませんから。そうでないと「1474」さまも、管理侍さまと同じように非常識な方と感じてしまいます。

[1478: 前期高齢管理士]

＞匿.名さん

＞今回の件は、大阪駅前ビルの課税事案に驚き、千葉行政評価事務所に行政相談が
＞あったことが発端ではないでしょうか。
そうかも知れません。

大阪駅前第一ビル～第四ビルは知ってますが、この件は知りませんでした。
又、管理士Ａさんが最後に示された「集改センター」のコメントも知りませんでした。
（代表者のＴ氏には懇意にして頂いていた時期もあったにも関わらず）

根がボンクラなもので、日頃の不勉強を少し恥じています。

[1479: 前期高齢管理士]

管理侍さん

貴兄のお考えに異は唱えません。
しかし、管理士は請われて助言する立場です（勝手に乗り込む例を知りません）
また依頼の範囲は多岐に亘りますし、相手側の資産に関わる問題も多く含まれます。
我々が各分野の専門家と連携を組んで対応しようとする所以です。
管理士の地位向上を期待して頂くのは有難いですが、個人に多くを望まないで下さい。
課題の本質を見極め、それに対処する為に組んだグループのマネジメントが主な役割と思っています。

寝る時間が過ぎました。又、あす以降に…。

[1480: 副理事です]

なぜか「1474」さまが消えました。推測はあえてしません。

[1481: 匿名さん]

1477さま
1474です

消されちゃったようなので、どのように書いてたかはっきり覚えておりません。
しかし、国庫さまを名指しで非常識とは言ってなかったかと。

どちら様も、都合の良い人から見れば「常識のある人」「非常識な人」に見えると言いたかっただけです。
私から見れば、管理侍さまのことを支持しております。管理士Ａ様も支持しております。
正直国庫さまのことは、まだ良くわからないけど後から出てきて都合良いなって感じでしょうか。

貴方の「さま」「さん」の使い分けはいかがなものかなと思いますね。

[1482: 国庫]

正直、もったいないよね。ここをこんなふうにしか使えてないのが。
いい情報がほしくて読んだんだけど、情報以上に怒涛の精神的な疲れた感が山のよう。

課税の話しは、本来は税理士の助言以外は禁止でしょ。でもそれをいっちゃあ終わりで、
管理会社も管理士もそうは言ってはいられないよね。

今回の話は、私も梅田の件が始まりなのかなって思うし、この前の発表は居住者以外の外部
をはずせばお墨付き（ちょっと違うか）を与えたことになるのかな？って思った。
確かに原理原則を知ってるのも良いんだけど、それを抜け出したんだから話しを先に進めない
と意味ないよ。つまり今現在、課税があるかどうかだよ。課税される可能性が増えたか減ったのか。

管理侍さん、あなたが前期高齢管理士さんや管理士Ａさんのことを、まじめに頑張っておられる方と
言っても当然見てるほうとしてはしらけるさ。これだけやっといてさ。
「管理士Ａさん、また意見交換したいです。お願いします」くらい言えたら偉いと言うよ。

それから、匿名でもいい、でもコテハンの方がわかりやすい。それだけ。
私は非常識なところもいっぱいあります。でも自分を変えるのって難しいんだな、これが。
さんでも、ちゃんでも、くんでも呼んでください。

[1483: 匿名さん]

ここは何をするスレですか。

肝心のマンション駐車場の外部貸出しについての本質的な議論がほとんどないのはなぜ？
知っているとか知らなかったとか横道の話ばかりして何の役に立つの？

もともと本質的な議論を提起したはず？本人が、自慢したいばかりに横やりをいれたためにこんなことになってしまった。
空き駐車場で困っているマンションのことを本気で考えたら、こんなバカな話をいつまでする気ですか？

そんな優先順位もつけることができないマンション管理士や管理会社・フロントマンは邪魔なだけです。

マンション管理について、少しでも知識があるなら、もう少し、役に立つ情報を出してほしいですね。

「賃借人への貸し出しも課税対象です」なんて、脅しにしか聞こえない話を自慢げにされても、
結果的に管理組合を困らせたり、混乱させだけです。

いま、何が重要かの見極めもなく議論をしても、価値が低いうえ、その人たちの能力を疑います。

[1484: 匿名さん]

「国庫」さん。

　〇〇侍に何を言っても無駄ですよ。自省という言葉をしらない人ですから。「これまでは大人の対応をしてきた」と恥ずかしげもなく、言える人ですからね。ただ、内心はビクビクしていることが、その後のスレの推移で読み取れますがね。

[1485: 管理侍]

>1479
前期高齢管理士さん

>しかし、管理士は請われて助言する立場です（勝手に乗り込む例を知りません）
勿論です。
私は「顧問をしている組合へのマン管士の助言」という話を繰り返してきました。

顧問をしている組合で賃借人への駐車場契約が常態化しており、
且つ組合内部でそれが課税対象であるという認識が無いことが明らかな場合、
マン管士は黙っていてよいのでしょうか？

その数年後、組合が追徴課税となっても、それはやむを得ないことなのでしょうか？

[1486: 販売関係者さん]

黙っていていいですよ。なんで言わないといけないの？

[1487: 販売関係者さん]

普通は管理費、修繕積立金と一緒に駐車場使用料も区分所有者の口座から引き落とし。
賃借人は貸主の区分所有者が借りた駐車場を使っているだけ。もちろん、賃借人は貸主の区分所有者に駐車場料金込みの家賃を払う。
そんなとこまで調べるわけないよ。

[1488: 販売関係者さん]

管理侍はBOKEてきたね。

[1489: 販売関係者さん]

暇人ごときを尊敬してるんだからねえw

[1490: コ"ルコ"１３]

今回の国税庁の見解は、いろいろな点が整理されています。

そのうち、このスレでは『共済事業』に該当するか否かについて、スポットが当たって議論されていますね。
法的にみるならば、法人税法基本通達15-1-3について、より具体的に国税庁が見解を示したことになると思います。

(共済事業)
15－1－3　公益法人等がいわゆる共済事業として行う事業についても、当該事業の内容に応じてその全部又は一部が収益事業に該当するかどうかの判定を行うことに留意する。

http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kihon/hojin/15/...

昔、少し勉強した時には、例えば、同じ出版でも
①会員誌（例えば月報）は共済事業に該当し課税されない
②一般的な出版は共済事業に該当せず課税
というのが一般的な事例として挙げられていたように思います。

公益法人等の「等」の部分には数多くの事業形態が入ります。ですから、管理組合に限らず、
税の公平性の観点から、構成員間限定の事業か否かで一律に取扱たい国税庁
　　　　　　VS
業態固有の事情を斟酌してもらいたい各業界団体
のせめぎ合いはあると思われます。

>>1473で管理侍さんは、国税庁と国土交通省の関係について
>協力ではありません。
>むしろ対立と言った方が近いかもしれません。
とコメントしているのは、そんなことかもしませんね。

[1491: 匿名さん]

知識として課税対象であると知っていて、相談者がそれを知らないと思われる場合に「課税される恐れがありますよ」と情報提供するのはサービス業として何の不思議もないと思うけどな。

それが事実であるなら、それを聞かされて「そんなの聞きたくなかった」と泣くのはただのバカだろ。

その上で解決策を提示できるかどうかは、その先の話。
もちろん解決策まで提示するに越したことはないが、解決策が分からないからといって教えない方がよいことにはなるまい。
現実に課税されて困るのは管理組合だし、課税されるかもと知れば税理士に相談することもできる。

[1492: 匿名さん]

>普通は管理費、修繕積立金と一緒に駐車場使用料も区分所有者の口座から引き落とし。
>賃借人は貸主の区分所有者が借りた駐車場を使っているだけ。もちろん、賃借人は貸主の区分所有者に駐車場料金込みの家賃を払う。
>そんなとこまで調べるわけないよ。

とタカをくくっていたヤツが後で痛い目に遭って騒ぐんだから、とりあえず知識として課税される可能性がある、という程度まで知っておいていいんじゃねの？
そこまで知った上で、どーせ課税されないからほっとけ、と判断するか対策をとるかを考えれば。
なんで知ることの手前で止めたがるんだよ。そんなに容量が小型なのか。

[1493: 管理侍]

>1482
国庫さん

>管理侍さん、あなたが前期高齢管理士さんや管理士Ａさんのことを、まじめに頑張っておられる方と
>言っても当然見てるほうとしてはしらけるさ。これだけやっといてさ。

なぜそうなるのか正直不思議です。
私はずっと管理士Ａさんを本物のマン管士として高く評価してきました。
それは今も変わりないですよ。

あなたがこのスレにいきなり初めて参加されたのか、前々から別の名で参加されていたのかは不明ですが、
私は管理士Ａさんを非難するようなことを一度も言っていません。
管理士Ａさんの「賃借人は区分所有者に準ずるので課税されない」という趣旨の発言に対して、
「マン管士の判断としては軽率だったのでは」という趣旨のことは一度だけ申し上げましたが。

当の管理士Ａさんはどう思っておられるのか、是非伺ってみたいものです。

[1494: 匿名さん]

>空き駐車場で困っているマンションのことを本気で考えたら、こんなバカな話をいつまでする気ですか？

課税されるかも、という認識の無いままバンバン貸し出して、後になって課税されるかもと心配するよりは、空き駐車場の状態で課税されるかもという知識を前提に判断した方が合理的だと思うけどね。

[1495: 販売関係者さん]

↑課税された実例ありますか？
私が聞いてる限りではない。

[1496: 販売関係者さん]

１４９２
課税された実例はあるのか？いってみろ

[1497: 匿名さん]

>１４９２
>課税された実例はあるのか？いってみろ

すげーな、この思考力。
今迄課税されなかった例がなかったら今後も課税される可能性はゼロとでも言うのかな？

しかもその根拠が
>私が聞いてる限りではない。
って。狭っ。

そりゃ法律なり通達上課税されないことが明らかなら今後も課税されないと見込めるけど、法律なり通達上課税される余地があるなら可能性はあるんじゃないの？どんなケースにでも初適用というのはあるのにな。
何を販売してる人なのか知らんけど「これまで私が知る限りクレームを受けたことがありません！」と変なモノ買わされたらたまらんな。

[1498: 販売関係者さん]

借主の名義が全員区分所有者で、そこから転借されてるか厳密に捕捉できるわけがないでしょ。ａｈｏ？＞１４９２

[1499: 匿名さん]

ゼロという根拠が無いのに「これまで放射能汚染食物を食べたことが原因で死んだケースは私が知る限りありません」と言われても食べる気しないわな。
せめて放射能で汚染されているか否かは教えてもらった上で自分で判断して食べるのは止めないけど。

[1500: 販売関係者さん]

前期高齢とか管理侍よりは広範囲に見えてるよ。＞１４９７