マンション管理士の活用。。。パート７

[匿名]

パート７です。

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/
パート６　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/178969/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[1335: 匿名さん]

今回の国税の解説を根拠にパターン２（賃借入居者が対象）の場合で管理組合が課税されて裁判になった時、税務署が勝つとは、とても思えんが、どうかな。

[1336: 匿名さん]

税金を取る側の論理や解釈がすべてを優先することが、よく理解できました。

[1337: 匿名さん]

>マンション管理士試験制度の限界であり、それはそのままマンション管理士への信頼度の限界ということになってしまいます。
そんなの始めから分かっていたよ。国交省の宣伝マンとして安直に作られた資格としてスタートしたもの。
＞どうか、資格取得後も法的思考力の研鑽にご尽力ください。
元々下地の無い人でも受けるられる資格ですから法的思考力など無理な話です。

[1338: 匿名さん]

違うね。一般人の常識は通用しない世界だということだよ。

[1339: コ"ルコ"１３]

私は、税務面について税理士の担当領域だと思います。

基本的に、
所得＝益金（収入）＋損金（費用）
ということになります。

いままで語られていることは、課税されるか否かですが、切り口を少し変えると、何が益金（収入）かを論じていることになります。
私は、益金よりも損金の方が難しい問題を抱えているのではないかと想像しています。

[1340: 匿名さん]

税務署は常にクレーゾーンを使って強引に課税することがあるから、要注意だね。

[1341: 匿・・名さん]

これまでの多くの報道や解説書が間違っていたことになるとは、恐ろしい。

[1342: 匿名さん]

全国の非区分所有者に賃貸している多くのマンション管理組合の皆さんは、急いで納税しましょう。課徴金を取られますよ。管理侍師はそのことを指摘しているのだと見破った。

[1343: 匿名さん]

マンカン師などいらないね。税務署とそれを全面的に擁護する法律に詳しい弁護士がいれば安心。

[1344: 匿・・名さん]

暇人さんは一般論をいっているのですね。その一般論の上で「どうするのか」が知りたいです。

[1345: 匿名さん]

税のことなど、
知らぬが仏

[1346: 暇人]

>また、お上の一方的判断を絶対視する「タリバン」みたいな原理主義者がこのスレで意外に多いことも分かった。

法令やお上の通達から「お上がこういう判断をする可能性もありますよ。」と注意喚起する人を、このスレでは原理主義者というのですね。

>税金を取る側の論理や解釈がすべてを優先することが、よく理解できました。

「税金をとる側の論理や解釈が下々の者とは違うのだから、下々の者の判断だけで動いていると痛い目に遭いますよ。」という注意喚起を、このスレの人は↑のように読み取るのですね。

>これまでの多くの報道や解説書が間違っていたことになるとは、恐ろしい。

「お上は、これまでの多くの報道や解説書とは異なった取扱いをしてくる可能性がありますよ。法令や裁判例や通達の文言上は明確ではないから、その可能性を否定できませんよ。」という注意喚起を、このスレの人は↑のように読み取るのですね。

「課税」or「課税されない」の結論しか頭に入らないのですね？
「こういう事情があるからこのように思うけれど、逆にこういう事情もあるから注意が必要ですよ。」という思考や助言はできないのですね？
そしてここでいう「こういう事情」として「今までなかったから」「新聞報道されなかったから」では依頼者に対する説得力に欠けますよ、という感覚も理解できないのですね？

>マンカン師などいらないね。税務署とそれを全面的に擁護する法律に詳しい弁護士がいれば安心。

マンカン師が「税務署がやりかねない措置に対抗でき、最終的に税務訴訟で絶対勝訴できるという理屈を持ち合わせている」ならマンカン師でもいいのでは？
でも「今まで課税されなかったから」とか「新聞報道されなかったから」という程度では勝てないと思いますよ（←このスレではこれもお上を絶対視する原理主義者的発言ですね）。

これがマンション管理士のクオリティなのだということが、よく理解できました。
だから、

>暇人さんは一般論をいっているのですね。その一般論の上で「どうするのか」が知りたいです。

少なくともこんなスレでの無根拠な「課税されない」という書込みを鵜呑みにせず税理士に相談した方がいいですよ。

[1348: 匿名さん]

＞区分所有者以外は、外部貸しとして課税対象になっているが、この区分所有者以外の解釈については、①区分所有者と同居する家族　②賃借人この扱いが明確ではない。いくら、弁護士、管理会社、マン管士の見解を聞いても解決はしないだろう。

その通りだが解決するのは管理組合自身による明確な管理規約でその①と②を規定することにある。
結論として標準管理規約で十分である。

[1349: 匿名さん]

マニュアルを欲しがる人には難しい話でしたね。

[1350: 前期高齢管理士]

国税庁相談センターへの問合せ（ケース２）の結果

1）区分所有者の同居家族等が利用する場合は外部使用とは見なさない（収益事業と見なさない）
2）賃借人が利用する場合は外部使用である（収益事業と見なし、課税対象となる）
　これは、今回の照会と回答に関わらず従来からの見解であるとの事。
　今回の回答は、従来一部でも外部使用がある場合、全部を収益事業としたものを緩和した性格があるとの事。

管理侍さん、ありがとう。一つ勉強になりました。（管理会社の経営方向に口を挟んだお返しでしたね）

私が思いつく対策案
1）規約を改正し、外部居住の区分所有者は利用権利を失うとした部分を削除する。
2）賃借人が駐車場利用を望んだ場合、区分所有者が利用契約の当事者となり（使用料を負担する）事とする。
　（使用料部分は賃貸借当事者で清算する）
　貸主の利用料増収分は、管理組合への支払（費用）となり収益とはならない。

具体的に検討をする場合は、税理士法人に任せますが…。管理士資格の範疇では無いと考えます。

尚、担当者との話の中で、一般論として本件（ケース２）は費用対効果の面からも、収入に対する費用の算定の
難しさの面からも、税務当局の優先順位は低いとの認識で一致しました。


余談ですが、私が先般指摘した「携帯電話基地局設置料収入」は税務当局として当面の課題のようです。
この件も話に出ましたが、別の機会に書きます。

[1352: 匿名さん]

過大な空き駐車場を営業で満たす必要があるマンションでは管理規約にそれを規定して課税対象にする必要があるだけだよ。
但し機械式の場合は近隣駐車場より高くなる恐れがあるのでお客が付くわけ無いから意味ない。

[1354: コ"ルコ"１３]

>>1350
前期高齢管理士さん
国税庁への問い合わせの件、お疲れ様でした。

さて、
Ａ：管理組合→区分所有者→賃借人
Ｂ：管理組合→賃借人
の契約形態を両方出して聴かれましたか？


>国税庁相談センターへの問合せ（ケース２）の結果
>2）賃借人が利用する場合は外部使用である（収益事業と見なし、課税対象となる）
　これは、今回の照会と回答に関わらず従来からの見解であるとの事。

と、『契約』と書かずに『利用』と書く一方で、

>私が思いつく対策案>2）賃借人が駐車場利用を望んだ場合、区分所有者が利用契約の当事者となり（使用料を負担する）事とする。
　（使用料部分は賃貸借当事者で清算する）
　貸主の利用料増収分は、管理組合への支払（費用）となり収益とはならない。

と、私見の中に『契約』としているために、冒頭の質問点が分かりにくくなっています。

管理侍さんは、くちウルサイこと言いつつも、なんだかんだ言ってサービスしているのですから、うまく乗っかった形のコメント記載方法にしたほうが良いと思います。

[1356: 暇人]

>1353の匿名Aさんがいう「この連中」に私も入っているのかな？ドキドキ。

[1357: 前期高齢管理士]

”ゴルゴ”１３さん
あなたと遣り取りするのは初めてですね。

約束した事でしたので、問合せ結果の概要をかいつまんで書いたまでです。
言葉は難しいですね。
私は、利用＝組合との契約を前提で話しました。
担当者も特に確認する事も無く誠実な雰囲気で応じてくれていました。
家族の場合は収益事業に該当しないとの回答の根拠は、敢えて問い質しませんでした。
（実態として区分所有者と管理組合の契約になるから私も問わなかったのです）

あなたが示されたＡのケースは私が対策案で示した内容です。
このアイデアを担当者は課税回避に当たるとは言いませんでした。
（細かい遣り取りの内容はご勘弁下さい。相手も氏名・所属部署を名乗っての発言ですから）

印象として「区分所有者のみが組合員である」とシンプルに考えているように感じました。
現に居住しているか否かも考慮してはいないようです。

うまく乗っかた云々の件は、管理侍さんと私のやり取りには不要と思っています（永いおつきあいです）
「従来からの見解である」部分を書いた事は若干皮肉に取られるかもしれません。

ゴルゴさん　これを機会に又おつきあい下さい。

[1360: 副理事です]

　よかったですね、前期高齢管理士さん。国税庁の見解を確認して。実はわたくしも興味があって税務署など２カ所に問い合わせしましたが、どちらも相当の時間が掛かってから「区分所有者以外は外部扱いなので、配偶者や子供が借りると外部とみなされます」との説明がありました。少し違うみたいですが、これもグレーゾーンですかね。

　「私が思いつく対策案」として提示された案はすでに管理士Ａさんも言及されていましたよね。少し障害があるとの注釈がついていましたが。

　ところで管理侍さんが所属する管理会社は、賃借人に貸与している管理組合に対し、当然ながら「納税義務が明確になりました」と説明し、規約改正か納税手続きの指導をするのでしょうね。

[1361: 匿名さん]

　〇〇侍は「今回の最大のポイントは『賃借人との駐車場契約は外部貸しに該当し課税対象になる』ということです」と啖呵を切っていたが、国税庁の「外部の定義」に関する見解は何ら変わっていないことが明白になった。

このことは前期高齢管理士の得た情報の大きな収穫だ。

　〇〇侍がどう釈明するのか楽しみしている。Ａはその点も含めて「知った上」での「負け戦を演じた」とみているが、間違っているかな。

[1363: 副理事です]

　本当だ。管理侍さんは確かに「今回の最大のポイントは賃借人も課税対象になる」と言われていましたね。私がその時に質問をしても答えてくれなかったのは変な感じがしたのですが、なんとなく分かる気がしてきました。

　国税庁の「賃借人に関する見解」は、何ら変わっていないなら、「最大のポイント」になるはずがありませんよね。管理侍さんとその管理会社は、それまでその事実を知らずにいたことになります。そうしないとつじつまが合いません。

　今回、国税庁に確認したら「賃借人も課税対象」と言われ、慌てて対応に乗り出しのではないかとの疑念を持つことができそうですね。大手の管理会社と管理のプロとしての管理侍さんの説明をお待ちします。

[1364: 匿名さん]

いつか管理侍と暇人のガチンコが見たかったのに残念。

[1365: 不動産業者さん]

年間1000万円以下が殆どと思われる、消費税の議論は無意味だ。
所有者とその代理占有者の賃借人は非課税です、規約に明記してあれば。

[1367: 匿名さん]

「匿名Ａとします」さま。

　貴方の「管理侍はもうここのスレには戻ってこないでしょう。 いや戻ってこれないでしょう」は、鋭い指摘だと思います。表面上はこの問題で「侍が完勝した」のようにみえますが、「本質的に完敗したのではないか」、が私の見立てです。

[1369: 元フロント]

私の質問にも答えて欲しいなぁ（笑）

[1372: 匿名さん]

しょせん匿名掲示板だから、匿名者推測より書き込みの内容が問題。
ただ、自らの書き込みに責任を持たない管理侍がいつ腹を切るのか楽しみにしている。

管理侍のまねをすると、今回の最大のポイントは
〇〇侍と当人が所属する大手管理会社が「これまで国税庁の見解を知らなかった」だけのこと。

その事実を結果的にさらけ出したことにすら気がついていないとしたら、救いようがないね。

「大切な情報だ」とか「情報はタダではない」と御託を並べた結果が、このざまとは。

[1373: 匿名さん]

国税庁の見解をありがたがっているようだが、本当にそれでいいの。
全国に大量にみられる「管理組合からの賃借人への貸し付けが課税対象」なら、
これまで摘発してこなかったのは、税務署の職務の怠慢になってしまう。

大体からマンション管理関係者の多くが、「賃借人は居住者である」、「居住者は
課税対象外」と思っていたことは間違いなさそうだ。

そんな環境下で「これからは摘発します」というなら、今回のようなチャンスに
国税庁として「外部とは入居者以外ではありません。賃借人も外部です」と公式
見解を発表するのが国民に対する礼儀？と思うよ。

[1374: 暇入]

管理侍は暇なんだとおもう。
コテハンでよかった！

[1375: 匿名さん]

お侍さんを怒らせればでてくると思っているのが何ともお寒い

[1376: 匿名さん]

税務署の署員も暇を持て余している訳ではない。税額が小さいところにまで手が回らないだけのこと。

[1377: 匿名さん]

だれもお侍を「怒らせている」とは思いませんよ。意味不明。自らの書き込みに対する責任を果たしてほしいとは思いますが。

[1378: 匿名さん]

　確かに管理侍の一ファンとしての、最近の彼のカキコは正常ではないとは思うが。彼なりに「自分のプライド」を維持しているのではないかな。一方、プライドのかけらもない管理士Ａは、どう考えたらいいのか？

[1379: 匿名さん]

いや、バカにされると瞬間湯沸かし器になるのはいつものこと。

[1380: 匿名さん]

「勝つと～おもうな・・おもえば負け～よ～」

「負けるが勝ち」は達人の技じゃ。

[1381: 匿名さん]

管理士Ａは長過ぎて読めないから知らん。

[1382: 匿名さん]

それより宅建、平理事、副理事長はどうしたんだ。

[1383: 匿名さん]

「負けたふり」はよぽど自信がないと、普通はできないと思います。

[1384: 匿名さん]

1377＝匿名A＝・・・

[1385: 匿名さん]

管理士Ａの文は長すぎて、あまりうまくはないが、じっくり読めば味わいがある。
瞬間湯沸かし器と比べて、視点が広いのは確かだ。

[1386: 匿名さん]

「Ａ」は、このスレの住民に何かを伝えたかったのではないか。
そうでないとあんな長文を書かないと思う。
国税庁の見解も前期高齢管理士より、相当前に知っていた形跡がある。
書き込みも随所に示唆に富んでいる部分が見られる。
単純に長文の「辞世の句」を書き連ねたのではないと思うね。

[1390: 管理侍]

よくもまぁここまで的外れ、デタラメ、歪曲した書き込みができるものですね。
それとも本当に理解できていないのなら、その理解力の無さには恐怖すら覚えます。

いくら正論であっても、事実を述べても、それを理解できない人が世の中には存在している、
というのは恐ろしいことですね。

多くの理解力のある方とのやり取りはとても有意義ですが、
ごく一部（約１名）の理解力ゼロの書き込みには心底疲れます。

私は書き込む際に、自分の「意見」と「事実」は区別して考えていました。
私の「意見」に対する反対意見については、議論はしても最後は「各々お互いの意見」と理解していました。
しかし「意見」はどこまで行っても単なる意見ですが、「事実」は間違いなく事実です。
私が述べた「事実」について、否定する意見が出た時、私は絶対に引くことをしませんでした。
なぜなら「事実」は事実だからです。

しかし私は今気付きましたが、ここに参加の賢い多くの皆様は「大人」でしたね。
理解力の無い馬鹿を相手にしない。
一方、私は子供でした。
今まで馬鹿を真面目に相手にしてきました。
それは元々私が書き込みを始めた目的「管理に関する嘘やデマ正す」を果たすためでした。
私は、どんなに理解力の弱い方でも「事実」は事実なのだから、絶対に理解してもらえるはずと思ってました。

しかし今わかりました。
例え「事実」を述べても、どんなに説明してもそれを理解できない方が世の中にはいるのだと。
間違った理解しかできない方が存在するのだと。

私も少し大人になって馬鹿の相手はやめることにしたいと思います。

そしてもう一つわかったこと。
「論破されると常軌を逸する人がいる」ということ。

以前に前期高齢管理士さんから頂いたアドバイスを思い出しました。

[1392: 匿名さん]

１人何役やるつもりですか。

[1395: 匿名さん]

本物かどうか不明だが、やっと侍が出てきたね。
しかし、内容はさっぱりで理解できない。
反省の色も全くないように見える。
自分に問われたことで、少しでも不利なことは
一切答えないで、「逆切れ」「逃げる」のは
いつものパターン。
なにが「事実は事実」なのか具体性もない。

　　　「論破されると常軌を逸する人がいる」ということ。

自らのことをこんなにストレートに表現する人も珍しい。

[1396: 匿名さん]

大量投稿お疲れ様。疲れたでしょうから退場したら。

[1397: 管理侍]

>1350前期高齢管理士さん

国税庁へのご確認お疲れ様でした。

「2）賃借人が利用する場合は外部使用である（収益事業と見なし、課税対象となる）」
「これは、今回の照会と回答に関わらず従来からの見解であるとの事。」

国税庁は「従来からの見解である」と言うでしょうね。
しかし、その見解は大阪の某ビルでの件が公表されるまでは、多くの方がそんなふうに考えてなかったですし、
それ以降も「分譲マンション」においては明確ではなく、今も多くの管理組合が賃借人とも契約しているのが実態ですよね。
マン管士として実力者である貴殿や管理士Ａさんでさえ、>1197に記載の

>「賃借人との駐車場契約は外部貸しに該当し課税対象になる」
>は間違い。
>区分所有者との同居者は原則として「区分所有者に準ずるもの」と理解しています。賃借人もこの問題では原則的に同様です。
>が正しい。

とお考えだった訳ですから。
私も今回の国税庁の発表を受けて様々な情報を得てわかったことです。

「賃借人との契約は課税対象である」というのは前提の話であって、それについてこれほど議論が白熱するとは思いませんでした。
私としては、このテーマの本題は次のステップである「管理組合として今後の対策をどうするべきか」ということだったんですけどね。

私としては、自分の会社で検討されている対策案を可能な範囲で「情報」としてお伝えできればと思っていましたが、
既に述べたとおり、何を言っても「決めつけだ」などと言われる方がいる中で、「自分がそこまでする義理は無いな」
というのが今の心境です。

>管理侍さん、ありがとう。一つ勉強になりました。（管理会社の経営方向に口を挟んだお返しでしたね）
お返しなどではありませんよ。
貴殿には今後もご指導をお願いいたします。

[1398: 管理侍]

>1360副理事ですさん

>ところで管理侍さんが所属する管理会社は、賃借人に貸与している管理組合に対し、当然ながら「納税義務が明確になりました」と説明し、規約改正か納税手続きの指導をするのでしょうね。

その通りです。
マンションによってあらゆるケース、様々な規約・細則・契約書が存在します。
管理組合の方針も違います。

マンション毎に今後の対応方法を検討していく必要があります。

[1399: 管理侍]

>1363副理事ですさん

>本当だ。管理侍さんは確かに「今回の最大のポイントは賃借人も課税対象になる」と言われていましたね。私がその時に質問をしても答えてくれなかったのは変な感じがしたのですが、なんとなく分かる気がしてきました。

それは>1226のことですよね。
>1240でお答えした通り、私が何を述べても「決めつけ」と連呼する者に嫌気が差し、
「この件では意見を述べない」と申し上げた次第です。

>国税庁の「賃借人に関する見解」は、何ら変わっていないなら、「最大のポイント」になるはずがありませんよね。管理侍さんとその管理会社は、それまでその事実を知らずにいたことになります。そうしないとつじつまが合いません。
>今回、国税庁に確認したら「賃借人も課税対象」と言われ、慌てて対応に乗り出しのではないかとの疑念を持つことができそうですね。大手の管理会社と管理のプロとしての管理侍さんの説明をお待ちします。

その通りですよ。
賃借人との駐車場契約が「外部扱いで課税対象になる」ということは、私だけでなく、前期高齢管理士さんも
管理士Ａさんも、世の中の多くの方がそうは思っていませんでした。

しかし私は国税庁の見解から「賃借人も外部扱いとして課税対象になる」という情報を得ましたので、
ここで書き込みをしました。
それでも多くの方は「そんなことはない」と否定されましたけどね。

そして、前期高齢管理士さんが国税庁にお問い合わせ頂き、「事実だった」ということが証明されました。
国税庁は「従来からの見解」と述べたとのことですが、過去にそのような見解が公表されたことはなかったと思います。

[1401: 匿名さん]

＞賃借人との駐車場契約が「外部扱いで課税対象になる」ということは

当然だろう。区分所有者の専有部分の賃借人と単純な駐車場の賃借人を混同しているに過ぎない。

[1403: コ"ルコ"１３]

前期高齢管理士さん

追加コメントありがとうございました。この種の問題は、組合理事または税理士が個々のケースを具体的に出して確認していくしかないですね。

貴兄とは、確かエクスパンション・ジョイントで結合された一棟の建物の件で意見交換をした記憶があります。
今後とも宜しくお願いいたします。

[1404: 前期高齢管理士]

＞コ"ルコ"１３さん
税理士さんの領域であると私も割り切っています。
その必要性のある場合の根拠を説明する位は、管理士の領域だと思いますが。
この点は、管理侍さんの今回の論調（管理士の役割についての考え方）と異なる処です。

エクスパンション・ジョイントで結合された一棟の建物の件
思い出しました。私が皆さんに恥を晒した一件でしたね。

[1405: 匿名さん]

>国税庁は「従来からの見解」と述べたとのことですが、過去にそのような見解が公表されたことはなかったと思います。

貴方は従来と現在が変わったと思っているの？

[1406: 前期高齢管理士]

管理侍さん
指導なんてオコガマシイですが、引き続き意見交換・情報交換をしましょう。

課税リスクの話は、いずれ所属する士会の仲間等とも話すつもりですが、積極的な気分ではありません。
人によっては、話を過度に煽って「規約改正」を急がせる風潮が起きることを望まないからです。
まあ、他の要素等で規約見直しの必要性が生じた組合に提起する位です。
今回の貴兄の問題提起から、活動仲間に税理士又は税理士法人に入って頂く必要性は感じましたが。

昨日、不動産業を営む知合いの方と話をする機会がありました。
多くの賃貸マンションの管理を受託されているようですが、
多くのオーナーから、所謂「駐車場の外部貸し」をしないよう釘を刺されているようです。

賃借人以外（近隣の方等）に一部でも貸すと、税務署は駐車場敷地部分に更地課税をする為、との事。
税務は「その専門家」に任せようを改めて感じた話でした。

[1416: 匿名さん]

決算の貸借対照表科目内訳に管理費/修繕積立金の前受金・預り金が計上されています。
前受金は先払いされた金額とわかりますが、管理費/修繕積立金の預り金とはどのようなものでしょうか？

[1420: 暇人]

複数人での投稿を装うならせめてもうちょっと間隔を空けないと・・・。
又はたまにコテハンを混ぜるとか。私みたいに・・・。

[1421: 匿名]

>>1416
預かっている金だ

[1427: 匿名さん]

>>1416

過入金等＝預かり金

本来ならば返金するのが前提のものなんかを預かり金で処理する。

[1431: 匿名さん]

最近、販売関係者さんを見ないね。

[1432: 販売関係者さん]

いますよ。税金は興味ないです。まじめに考えたらうちは基地局の税金払わないといけないから
考えない。

[1433: 匿名さん]

納税義務をホッカムリするんですね。

[1434: 匿名さん]

管理会社のエリートは、親会社からの天下り組。