マンション管理士の活用。。。パート７

[匿名]

パート７です。

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/
パート６　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/178969/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[1268: 匿名さん]

A君の長書き込み止めて！

[1271: 匿.名さん]

管理士Ａさんに質問します。

マンションの駐車場の使用形態としては、
１．居住する区分所有者が使用する。
２．居住する区分所有者の同居人（配偶者、親族など）が使用する。
３．居住する占有者（賃借人など、区分所有法でいうところの占有者）が使用する。
４．居住する占有者の同居人が使用する。
５．占有者が居住することを許可した者が使用する。（借上げ社宅など）
が主なものであると思います。

これらの駐車場使用契約ですが、
ａ．管理組合が区分所有者を直接の相手とする駐車場使用契約を締結する。
　（上記１．以外は他人のためにする契約）
ｂ．管理組合が駐車場の使用者を直接の相手とする駐車場使用契約を締結する。
が考えられます。

課税関係は、
イ　ａ．のケースは非課税である。
ロ　ｂ．のケースは、管理組合が駐車場のみを区分所有者以外の者に貸し出すのであり、
　　収受した駐車場使用料は収益事業として課税対象となる。

このことが基本ではないでしょうか。
それとも、「ロ」の場合も非課税であるとの国税庁の公式見解があるのでしょうか？
ここを整理しないと管理侍さんとの話が前に進まないと思います。

[1276: 匿.名さん]

>>1273
> 1171
>今度は、匿.名で出てきたね。
>あんたのは、匿名での批判が多いから、まともなことかいても、真面目に
>答える者はいないよ。
>今までの、匿名での批判のオンパレードではね。

ご自分がそうであるからといって、他の人も同じようにすると決め付けない
ほうが良いと思います。

わたしは、後になって自分の投稿を探し易いように目印をつけ、
すべて「下げ」で投稿しています。

それよりも「１２年１３年問題」の総括をお願いします。

[1277: 暇人]

国税庁の該当ページを読んでみたんだけど・・・

（以下一部を引用）
このような標準管理規約に沿った管理規約を定めて区分所有者に対して駐車場の使用を認め、マンション管理組合が駐車場の使用料収入を受領している場合、国税庁ホームページの「質疑応答事例」に掲載されている「団地管理組合等が行う駐車場の収益事業判定」に照らせば、マンション管理組合が行う駐車場の貸出しは、
①マンション管理組合の組合員である区分所有者を対象とした共済的事業であること、
②駐車料金は区分所有者がマンションの附属施設である駐車場の敷地を特別に利用することによる「管理費の割増金」と考えられること、
③駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること
からすれば、マンション管理組合が区分所有法による団体の目的である「建物並びにその敷地及び附属施設の管理」という管理業務の一環として行われるものであり（区分所有法3）、収益事業たる駐車場業には該当しないと解しているところです。
（引用終わり）

特に「区分所有者を対象とした共済的事業」「管理費の割増金」「管理費又は修繕積立金の一部に充当」という要素からすれば、やはり使用者が「区分所有者であるか否か」が事業性判断の分水嶺であると国税庁は考えているのでは。
実際、区分所有者が部屋を賃貸に出しているときの賃料は課税されるわけで、税務上「区分所有者」と「賃借人」は別個に取り扱われていることからすれば、駐車場も同様の区別がなされると考えて良さそう。

これに対して「区分所有者の同居人・家族」は、もともと独自の契約（賃貸借）関係に基づく占有者ではないただの占有補助者だから、部屋への居住（←「賃借」ではない）や「区分所有者名義の」使用契約に基づく駐車場の使用に課税関係（という言葉はあるのかな？）が生じないのも当たり前の話だし。もちろん、同居人・家族が、その固有の名義で使用契約を締結する（当該個人に使用権が発生する）場合には、「外部貸し」になるんだろうね。

・・・と考えるのが普通なように思うけど、この国税庁HPを前提とした上で「賃借人も区分所有者に準ずる」という結論とするのなら、別途それなりの理屈付けが必要になるはず。

以上、税務のプロではない者が国税庁HPから読んで考えた結論でした。

[1281: 匿.名さん]

>>1276 さん

早速、ありがとうございます。
管理侍さんの >>945 は承知しています。
「将来のある時点において、同じ時期に修繕周期が回ってきた場合、
過去の修繕回数に１回の差が生じる。この時、はじめて１回分の修繕費が
節約できたことになる。
しかし、それは築後１００年以上先の話である。」
という内容だったと記憶しています。

言いだしっぺさんは、「修繕時期が、１２年後と１３年後では、
修繕費１億５，０００万円の場合、年間１，０００万円節約できる。」
との内容でした。
そのロジックを知りたくて総括をお願いした次第です。
でも、無理なお願いだったことがわかりました。

[1284: 1281]

あらら、自分で自分にお礼を言ってしまいました。
>>1281 にある >> 1276 は、>>1278 の誤りでした。
訂正します。

[1285: 匿.名さん]

>>1283 さん

問題です。
同時期に竣工したＡマンションとＢマンションがあるとしましょう。
いずれのマンションも毎年２００万円を修繕積立金として積み立てている。
Ａマンションは、築後１１年が経過したので、１２年目に大規模修繕を実施し、
１億５，０００万円を支出した。
Ｂマンションは、築後１２年が経過したので、１３年目に大規模修繕を実施し、
１億５，０００万円を支出した。

築後１５年経過した時点での、それぞれのマンションの修繕積立金の残高は、
いくらでしょうか？
ただし、いずれのマンションにおいても、上記以外に修繕積立金からの支出は
なかったものとします。

[1286: 1285]

>>1285 の訂正

（誤）２００万円
（正）２，０００万円

[1290: 匿名さん]

1287
１００年先に差が出ると馬鹿な例え出したのは誰なんだ？
排水管洗浄と比べる時点で馬鹿丸出し。
これぞ知ったかぶりな馬鹿だろ。
他の匿名が迷惑するからコテハンにしろ。

[1292: 匿.名さん]

>>1291
>あなたの事例で計算すれば、永遠に残高は一緒になりますよ。

” ＬＣＭ ” ってご存知ですよね？

[1294: 匿名さん]

1293
マンションって100年もたないでしょ？
計算上のはなしだからいいけど、ちょっと恥ずかしくない？

[1295: 匿.名さん]

>>1293

I can't understand at all what you are thinking.
” Ｙｏｕ　ｃａｎ ” が泣きますよ。

[1299: 匿.名さん]

>>1296
> 100年というのは、1回分工事が多くなる時ということだよ。

自分の都合の良いところで切っては駄目ですよ。
それでは、１１８年後は？

[1302: 元フロント]

1262
私は結構ゆったり仕事させてもらってました。理事会は週末でしたので、平日は資料作ったり、マンション巡回したり。
要領も結構あるので、仕事が速い遅いの差は結構ありますね。

1263
叩きのめす？？
それは結構な趣味で（笑）
貴方はさぞ素晴らしい仕事されてるんですね。

1267
管理組合は管理会社に委託します。フロントに委託しているわけではありません。
フロントの力量に差はありますし、実際資格がないフロントマンもいます。それでもなんとかなるのは、会社という組織が管理しているからです。法律がわからなくても、顧問弁護士がいますし、社内には一級建築士がいます。極端に言えば、フロントは、理事会を運営補助できる能力があればなんとかなります。
ただ、理想は理事会の質問にさらっと答えられるフロントマンがいいに決まってます。

管理組合が直接雇用する話ですが、問題は保険など雇用条件でしょう。
それが難しいから、管理会社が存在しているわけです。
貴方がやればボランティアでやれば無料でできるかもしれません。
そのボランティア分、見えない費用がかかっているわけです。
１０棟くらいなら、個人で賄えるかもしれませんし、費用も抑えられるかもしれませんが、それ以上になると難しくなってくるはずです。
建物維持管理は継続が必要です。
個人でやるとその継続性を保つことが難しくないですか？
雇用条件と継続性が確立されているなら、個人でやるのもいいと思います。

1270
一般的には、管理組合には管理に関する知識がありません。
貴方のマンションは、たまたま理事長がよくご存知なだけです。
管理組合に知識や情報がないから、管理会社に良いようにやられてるところが多いのです。
当たり前のように言われますが、現実はそうじゃないですね。

[1303: 元フロント]

1300
周期をずらせば、儲かるように見えるのかもしれません。
ただ、大規模改修工事は周期を固定できないでしょ？
一回目は１２年目　２回目は２０年目　３回目は２８年目かもしれません。
長期修繕計画を見たことがありますか？
大規模改修工事を１年先延ばしにしたからといって、３０年の長期修繕計画の総支払額は大して変わりませんし、
積み立てられる金額も変わりません。

１回あたりの工事費をその年数で割れば、１年あたりの工事費（単価？）が出ますけど、それが何なんでしょう？
１００年を超える話を出されても、マンションは５０年くらいで建替えと言われています。
１０年と１５年で比較も同じです。
ずっとその周期で大規模改修工事が行われません。
机上の空論ですね。

はじめから、配水管洗浄の話をしとけばよかったんですよ。
２年周期と３年周期これなら、確かに節約できます。
ただ、仕様を落としているだけですね。
２年はやり過ぎだから、３年にしましょうって提案する話ですね。

毎日やってくる管理員を一日おきに変えましょう。
そうすれば費用が半分になるから。
この話と配水管洗浄の話が同じです。
仕様をいじってるだけですからね。
仕様を変えるのも必要なことです。
必要なところは増やすことも必要ですし、無駄があれば減らせば良い。

こういう話がしたかったんでしょ？

[1304: 匿名さん]

＞管理組合が直接雇用する話ですが、問題は保険など雇用条件でしょう。

そんな無駄な事はしません。
請負か委託契約yに決まっています。

[1305: 匿名さん]

＞毎日やってくる管理員を一日おきに変えましょう。

とんでもない、ゴミ出し立会いがあるから毎日の午前中のみです。

[1306: 匿名さん]

1304
1305
程度が低いですね。

[1307: 匿名さん]

それだけ？
もっと言ってやれよ。

[1308: 管理侍]

>1271
匿.名さん

素晴らしい！
最も的を射たレスです。

そういう考え方が必要であり、様々なケースを想定してどうすれば課税されないで済むのか、
そのための契約形態、契約書の内容、規約、細則などをどうすべきなのか、
そういう検討が必要なのです。

プロなら、そういう問題点に気付き、整理し、助言することが必要なのです。

[1311: 元フロント]

1309
理屈はわかりますよ。
仕様とかまったく同じでって話で、その周期どおりにやったらって話ですね。
ただね。大規模改修工事はそういう周期で絶対やるもんじゃないですよね？
いいや、この周期で絶対やるんだってこともできないわけじゃないですけどね。
あまり現実的な話じゃないですよね。
だから、配水管洗浄の話を最初からしたら良かったんじゃないですかってことです。

1310
貴方のいう仕様って、洗浄方法とかのやり方って意味ですか？
私が言ってるのは、単純に２年周期が３年周期に回数が減ってるって意味ですよ？
回数が減るって事は仕様減でしょう。仕様減＝仕様を落とすって意味ね。
誰も中身のことは言ってないでしょう？
貴方のいうのは単純なことってどういう意味ですか？

[1312: 管理侍]

>12年と13年の比較でやったからややこしくなったけど、
これが、１０年目と１５年目に１回１５，０００万の工事費でした場合はどうだろう。

12年と13年では経費削減の効果が出るのに100年かかることを指摘され、
やっと自分でも気づいて勝手に別の話に変えてるだけじゃない。

結局12年と13年の話は間違ってたってことでしょ？
見苦しい。

周期が短ければ経費削減効果が出ることなど、元フロントマンさんはとっくに説明されてましたよ。

[1314: 暇人]

どうして普段の話言葉で書き込むんだろ。抑揚も音の強弱も表情も伝わらないのに。

[1315: 管理侍]

>1313
あんた本物の馬鹿だね。

10年周期と15年周期では30年間での実施回数は2回と3回。
だから30年後に1回分の経費が削減される。
それは当然の話。

でもそれは最初のあなたの話と変わってるでしょ？
最初にあなたが言ったのはこれですよ。

>例えば、大規模修繕工事をやる時、今年やるか来年やるかで、経費は全然違うんですよ。
>早くやれば早くきれいなマンションに住めるし、１年先延ばしすれば経費が浮く。
>１２年でやるのと、１３年でやるとした場合、工事費が１億５千万であれば、約１千万の節約になりますからね。

と言ったのですよ。
全然話変わってるよ。
上記１千万円の節約の理屈をもう一度説明してみなさい。
実現可能かどうか。

[1316: 匿名さん]

議論に不慣れですね。
あまり、そのような人生を歩んで来ていないのでしょう。