マンション管理士の活用。。。パート７

[匿名]

パート７です。

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/
パート６　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/178969/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[1241: 匿名さん]

ここには議論に慣れてる人がいないんだな。「決めつけるな」なんて普通出てくるセリフじゃないのにな。

[1242: 管理士Ａ]

管理士Ａです。

　先ほど帰宅し、明日の会議の資料（約7ページ）の作成にかかったところです。ただ、このスレのことが気になり中断して少しだけ書き込みをします。（本業は土日や時間に関係なくあります）

　管理侍様。私は貴方の見解が「間違っている」とは一度も申しておりませんので誤解のないようにしてください。また、私の考え方は「絶対に正しい」とも申しておりません。書き込みをした時点での考え方を述べたものですので、間違えがあれば、当然に正しい見解に従います。それはあまりにも当然のことです。間違った事実に固執しても利益は何もありません。

　また、「あとで調べます」と言えば、マンション管理士としての信頼を失いかねないとの趣旨の指摘もありましたが、私にはそんな考えは全くありません。「知らないことは知らない」とはっきりいいます。また、調査能力に関しましては平均的な管理士よりはあると、少しは自負しておりますので、「知らないことが恥」との考えは全く持っていません。ただ、管理会社の組織だった専門家集団と比べると、大きく劣ることは自覚しております。

　すべての書き込みを見ている時間がありませんでしたが、私が「どこかの管理士団体に加入している」との指摘がありましたが、それは事実ではありません。管理組合の連合会に一員です。

　直前の書き込みで「お二人さん」との表現がありましたが、仕事から午後１１時過ぎに帰ってきたため、本日の書き込みはしておりません。

　私の考えに関して「根拠を示してほしい」との指摘がありました。税務の専門家でないので明確な根拠はありませんが、それなりの背景はあります。明日はまた一日中の会議が入っており、今日の睡眠はほとんど取れそうにありません。その具体的な書き込みはしばらくお待ちください。申し訳ありません。

　この書き込みに対しての対応された方には誠に失礼ですが、本日、明日の返信はご勘弁させてください。

　最後に皆様にお願いがあります。あまり短期にならずにやりとりされることを希望します。

　取り急ぎの書き込みです。
　

　

[1243: 管理侍]

>1242管理士Ａさん

>管理侍様。私は貴方の見解が「間違っている」とは一度も申しておりませんので誤解のないようにしてください。また、私の考え方は「絶対に正しい」とも申しておりません。書き込みをした時点での考え方を述べたものですので、間違えがあれば、当然に正しい見解に従います。
何ら誤解していませんよ。
貴方がそういう方であることを私は理解しているつもりです。

>また、「あとで調べます」と言えば、マンション管理士としての信頼を失いかねないとの趣旨の指摘もありましたが、私にはそんな考えは全くありません。「知らないことは知らない」とはっきりいいます。また、調査能力に関しましては平均的な管理士よりはあると、少しは自負しておりますので、「知らないことが恥」との考えは全く持っていません。
そうでしたか。それにしてはあっさりと、
>区分所有者との同居者は原則として「区分所有者に準ずるもの」と理解しています。賃借人もこの問題では原則的に同様です。
と回答されましたね。

質問者が私ではなく顧問先の理事だったとしたら、少し軽率ではないでしょうか？

[1244: 販売関係者さん]

コンサルタントは知りません、わかりませんは禁句ですよ
翌朝までに徹夜で調べる根性が必要です。

[1245: 管理侍]

マンション管理士がマンション管理に関する質問をされて「知らない」と答えることが、
どういうことなのかを自覚しておく必要があるでしょうね。
フロントが質問に答えられなくて持ち帰るのとは訳が違います。

個人であるマン管士を会社に例えるなら、社長であり、部長であり、課長であり、フロント担当者でもある。
そのマン管士が「知らない」と答えるのは、管理会社で言えば社長以外全員が
「当社にその知識はありません」と言っているのと同じです。
マン管士としての信頼に大きく影響すると思いますよ。

企業ならフロント担当者は例えば「専門の部署の者に確認して後日回答します」と言えるのですが、
個人であるマン管士は自分自身が全てですから後が無いのです。

当然知らないことは正直に「知らない」と答えるしかないのですが、信頼には大きく影響することでしょう。

[1246: 管理士Ａ]

管理侍様

　管理士Ａです。作業を中断してサイトを除くと、私へのコメントが連続してありました。親切な助言、誠にありがとうございます。本来のテーマとは離れますが、すこしお返事させていただきます。

【貴マンション管理士がマンション管理に関する質問をされて「知らない」と答えることが、
どういうことなのかを自覚しておく必要があるでしょうね。
フロントが質問に答えられなくて持ち帰るのとは訳が違います。】

　等々、貴方の主張する趣旨はそれなりに理解できますが、見解の相違の部分があることも事実です。もし、「知らないから、少し調べる時間をください」というのが、信頼をなくすのなら、個人のマンション管理士の存在を完全に否定することになるからです。

　管理士にも当然ながら「得手不得手」の分野があってしかるべきです。１人で弁護士、建築士、会計士、税理士、弁理士等の資格を有している方は、まずは見かけられません。知らないことを、さも知っているように振る舞う方が結果的に信頼を失うと考えます。

　もちろん、知らない上に放置するのは、もっと信頼を失います。個人の範囲の限界はありますが、人脈等も活用し、一定の時間内で「それなりの調べをして」対応することが不可欠です。私の場合は通常の就寝時間は午前５時前後です。しかし、依頼者への対応で緊急に調べものをする場合は、もっと遅くなります。これは性格的なものですので仕方ないと考えています。


　過日、私は「管理士としては半人前」と書き込みました。それは今後も同じ気持ちを持ち続けることになると考えます。だから本業の合間にも少しでも不得手部分を少なくしようと努力するとことになります。先日、受験した「マンション維持修繕技術者」もその一環です。幸いにも合格通知をいただきましたが、全くの「ペーパー修繕技術者」です。一級建築士や実際に設備点検等をやられている方には足元にも及びません。

　今回の問題も同様です。貴方がこの問題で「真実」をつかんでおられることは、文章の端々からにじみ出ています。だから、教えを請う立場にあると考えています。その意味でも貴方の立場は責任重大です。

【せっかくご質問頂いたのですが、私の意見は単なる「決めつけ」であり、
「正しいかどうかわからない」とのことですから、もうこの件で私の意見は言いません。】

　とのコメントがありましたが、極めて残念な対応です。自信にあふれた【私は管理のプロです】との一文は、わたしなどとてもまねできないものです。「知らないから、調べる時間をください」と「知っているけど、あなたの質問には答えない」とでは、似て非なるものと思います。

　管理士資格保有で知識もあるなら、堂々と説明してこそ、管理士の地位向上につながると思いますが、間違っているでしょうか。少なくとも「他人が『決めつけ』というから、説明しない」のは、貴方の自由ですが、あまり感心できる対応とは思いません。私も貴方の詳細な解説を望んでいるひとりですので、きちんとした裏付けのある解説に対して「決めつけ」などと申し上げることはありませんので、ご安心してください。

　あと３頁分の作業が残っていますので、ひとまず、この問題はこれぐらいにしたいと思います。
　

[1247: コ"ルコ"１３]

管理侍さん

ひょっとしたら、今回の件、マンション管理業界団体の要望を契機に国税庁の見解がでたのではないですか。

[1248: 匿名さん]

結局罵り合いに終わったね。Aも侍も生煮えだが、税の問題だけで限定すればAの感覚の方が普通だね。

[1249: 匿名さん]

＞国税庁の回答書を読む限りは、区分所有者に限定しているとしか 読み取れないと思っています。しかし、同居する家族や賃借人は区分所有者に準ずるといっておられる方もおられますし、それがどういう根拠でいわれたのかが分かっていませんからね。その根拠が示されるかもしれませんからね。

「区分所有者に準ずる」とは組合員が遵守すべき管理規約の規制を受ける立場の者です。
具体的には下記67条に規定されている者等です。これに比して外部の第三者が駐車場をレンタルする場合は駐車場貸与契約書にのみ制約されて管理規約には何等規制されない純粋な営業の対象者と言う事です。
(理事長の勧告及び指示等) 第67条 区分所有者若しくはその同居人又は専有部分の貸与を受けた者若しくはその同居人(以下「区分所有者等」という。)が、法令、規約又は 使用細則等に違反したとき、又は対象物件内における共同生活の秩序を乱 す行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経てその区分所有者等 に対し、その是正等のため必要な勧告又は指示若しくは警告を行うことができる。

[1250: 管理侍]

>1246
管理士Ａさん

>もし、「知らないから、少し調べる時間をください」というのが、信頼をなくすのなら、個人のマンション管理士の存在を完全に否定することになる
>管理士にも当然ながら「得手不得手」の分野があってしかるべきです。１人で弁護士、建築士、会計士、税理士、弁理士等の資格を有している方は、まずは見かけられません。知らないことを、さも知っているように振る舞う方が結果的に信頼を失うと考えます。
>もちろん、知らない上に放置するのは、もっと信頼を失います。個人の範囲の限界はありますが、人脈等も活用し、一定の時間内で「それなりの調べをして」対応することが不可欠です。

当然のお話です。ですから私も

>当然知らないことは正直に「知らない」と答えるしかないのですが、

と述べています。

今回私が管理に関することを管理士が「知らない」と答えるのは管理士の信頼に影響する、
という話をした経緯をもう一度ご確認いただきたいものです。（他の方のレスも含めて）

例えば、管理士Ａさんに質問したら「知らない」と答えたが、管理士Ｂはその場で正確に回答された、
またフロントはその場で正確に回答された、ということがあったら「管理に関する助言」を本業とされている
管理士Ａさんの信頼に影響しませんか？
私なら、
「この管理士は他の管理士より知識レベルが低いな。フロントが知ってることさえ知らなかったのか。相談して大丈夫かな」
と感じます。
単純にそういう話ですよ。

>【せっかくご質問頂いたのですが、私の意見は単なる「決めつけ」であり、「正しいかどうかわからない」とのことですから、もうこの件で私の意見は言いません。】
>とのコメントがありましたが、極めて残念な対応です。自信にあふれた【私は管理のプロです】との一文は、わたしなどとてもまねできないものです。

驚きました。あなたは「管理のプロ」とご自身で口にできないのですか？
報酬をもらっておられるのですよね？
私は管理業でお金を稼ぐ以上、自分自身プロだと思っていますし、「プロ」だと公言できますよ。
勿論、私にも知らないことはたくさんありますけどね。
しかし、私がお客様と会話をする時、私が「知らない」と言うことは「会社の信頼に影響する」という自覚はあります。
だからと言って知らないことを適当に答える訳はなく、知らないことは「知らないので確認する」という話をします。

>管理士資格保有で知識もあるなら、堂々と説明してこそ、管理士の地位向上につながると思いますが、間違っているでしょうか。

なぜ私が管理士の地位向上に貢献する必要があるのでしょうか？
私は「管理士には意義ある存在になって欲しい」とは思っていますが、
私自身が「管理士の地位向上につながる活動をしよう」などとは思っていません。
私は現時点で管理士業務で稼いでいる訳ではありませんから。
それは、プロの管理士の方々がやるべきことでしょう。

私は「管理士の課題」だと思っていることを提示しているに過ぎません。
それを「課題」と認識されるかどうかは各人のお考えでしょうけど。

>少なくとも「他人が『決めつけ』というから、説明しない」のは、貴方の自由ですが、あまり感心できる対応とは思いません。私も貴方の詳細な解説を望んでいるひとりですので、きちんとした裏付けのある解説に対して「決めつけ」などと申し上げることはありませんので、ご安心してください。

繰り返しになりますが、私は管理のプロですので、このような情報はかなり貴重なものなのです。
現に管理士Ａさん、前期高齢管理士さんでさえ違う見解をお持ちでしたよね？

情報はタダではありません。得るにもコストがかかっています。
「決めつけだ」「間違っている」などと言われてまで貴重な情報を公開するほどお人好しではありません。

管理会社は競争の中にいます。
不本意ですが、マン管士と敵対する場面もあります。
企業人にとって「情報」は貴重なのですよ。
プロである以上、本来タダで教えるようなものではないですし、ましてや文句を言われてまで公開するほど
私は寛大ではありません。

本件に関する私の見解は>1196で終わりです。これでもかなり貴重な情報だと思いますが・・・。

[1254: 匿名さん]

所詮管理会社の安月給取りと失業上がりのマンカン士のコンサル紛いの何等学術的裏付けの無いバトルに過ぎない、嗚呼。

[1255: 管理侍]

>1251
また頓珍漢なあなたですか。
誰がそんなこと言っている？
貴方は私のレスを読んでから書き込んでますか？
そこまで的を外した理解力が不思議でなりません。
読解力が無い者は黙っているか、去ることです。

>1252
傲慢だという指摘は認めますよ。
私からすれば、もっも傲慢な方がここには多勢おられますけどね。
特に貴方のようにＨＮも使わず、自身の見解は述べず、他人のやり取りを見ているだけで、
たまに他人を批判するのみの方とか。

[1256: 管理侍]

>1253
>１．区分所有者と同居する家族等も外部への貸し出し
私はそうとは言ってませんよ。

まぁ、この件で私の見解を述べるのはもう終わり。
もう情報公開はしない。

あとは前期高齢管理士さんの確認結果が出れば終了。

[1258: 匿名さん]

侍改め八っつあん熊さんになった。

[1260: 元フロント]

1257
フロントごときとは聞き捨てなりませんね

貴方は働いていないのですか？
動いてお金もらってる人ってのは、何かしらのプロと見なされますよ。

普通、情報など簡単に漏らしません。
特に、匿名掲示板などに情報を簡単に書くほうがおかしい。
プロ意識が足らないからですね。

私は、もうプロじゃないので、知ってることは自分の責任で書き込めますけどね。
当時は管理のプロと自覚してやってましたよ。
知ったかぶりで書き込んで、ばれたら大変なことになるでしょうね。。。

こういう掲示板で情報が欲しいから、みんな集まってきてるんでしょ？
管理会社やその業界の人の意見とか、聞きたいんじゃないですか？

偏った理事経験者の話よりもよっぽど有益だと思いますけどね。

「フロントごとき」と書いた貴方が一番残念ですね。

[1263: 匿名さん]

＞こういう掲示板で情報が欲しいから、みんな集まってきてるんでしょ？ 管理会社やその業界の人の意見とか、聞きたいんじゃないですか？

何を仰るんですか！　そんな事で来ているんじゃないよ。
いい加減な意見を叩きのめす為よ。
フロントごときの出身で勝手な推測しないことです。

[1264: 匿名さん]

フロントってなんだ？
辞書引いて御覧。
前面、正面、前線だぜアメリカの俗語では飾り物の代表者、名ばかりの首領、人気を良くする為の表看板とある。
いづれにせよ人前で威張って言える職名？ではないね。

[1266: 匿名さん]

>まぁ、この件で私の見解を述べるのはもう終わり。 もう情報公開はしない。

大それたことを言いなさんな。
間違ったことを吹聴するのを情報公開なんて言う事自体が低能だね。

[1268: 匿名さん]

A君の長書き込み止めて！

[1271: 匿.名さん]

管理士Ａさんに質問します。

マンションの駐車場の使用形態としては、
１．居住する区分所有者が使用する。
２．居住する区分所有者の同居人（配偶者、親族など）が使用する。
３．居住する占有者（賃借人など、区分所有法でいうところの占有者）が使用する。
４．居住する占有者の同居人が使用する。
５．占有者が居住することを許可した者が使用する。（借上げ社宅など）
が主なものであると思います。

これらの駐車場使用契約ですが、
ａ．管理組合が区分所有者を直接の相手とする駐車場使用契約を締結する。
　（上記１．以外は他人のためにする契約）
ｂ．管理組合が駐車場の使用者を直接の相手とする駐車場使用契約を締結する。
が考えられます。

課税関係は、
イ　ａ．のケースは非課税である。
ロ　ｂ．のケースは、管理組合が駐車場のみを区分所有者以外の者に貸し出すのであり、
　　収受した駐車場使用料は収益事業として課税対象となる。

このことが基本ではないでしょうか。
それとも、「ロ」の場合も非課税であるとの国税庁の公式見解があるのでしょうか？
ここを整理しないと管理侍さんとの話が前に進まないと思います。

[1276: 匿.名さん]

>>1273
> 1171
>今度は、匿.名で出てきたね。
>あんたのは、匿名での批判が多いから、まともなことかいても、真面目に
>答える者はいないよ。
>今までの、匿名での批判のオンパレードではね。

ご自分がそうであるからといって、他の人も同じようにすると決め付けない
ほうが良いと思います。

わたしは、後になって自分の投稿を探し易いように目印をつけ、
すべて「下げ」で投稿しています。

それよりも「１２年１３年問題」の総括をお願いします。

[1277: 暇人]

国税庁の該当ページを読んでみたんだけど・・・

（以下一部を引用）
このような標準管理規約に沿った管理規約を定めて区分所有者に対して駐車場の使用を認め、マンション管理組合が駐車場の使用料収入を受領している場合、国税庁ホームページの「質疑応答事例」に掲載されている「団地管理組合等が行う駐車場の収益事業判定」に照らせば、マンション管理組合が行う駐車場の貸出しは、
①マンション管理組合の組合員である区分所有者を対象とした共済的事業であること、
②駐車料金は区分所有者がマンションの附属施設である駐車場の敷地を特別に利用することによる「管理費の割増金」と考えられること、
③駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること
からすれば、マンション管理組合が区分所有法による団体の目的である「建物並びにその敷地及び附属施設の管理」という管理業務の一環として行われるものであり（区分所有法3）、収益事業たる駐車場業には該当しないと解しているところです。
（引用終わり）

特に「区分所有者を対象とした共済的事業」「管理費の割増金」「管理費又は修繕積立金の一部に充当」という要素からすれば、やはり使用者が「区分所有者であるか否か」が事業性判断の分水嶺であると国税庁は考えているのでは。
実際、区分所有者が部屋を賃貸に出しているときの賃料は課税されるわけで、税務上「区分所有者」と「賃借人」は別個に取り扱われていることからすれば、駐車場も同様の区別がなされると考えて良さそう。

これに対して「区分所有者の同居人・家族」は、もともと独自の契約（賃貸借）関係に基づく占有者ではないただの占有補助者だから、部屋への居住（←「賃借」ではない）や「区分所有者名義の」使用契約に基づく駐車場の使用に課税関係（という言葉はあるのかな？）が生じないのも当たり前の話だし。もちろん、同居人・家族が、その固有の名義で使用契約を締結する（当該個人に使用権が発生する）場合には、「外部貸し」になるんだろうね。

・・・と考えるのが普通なように思うけど、この国税庁HPを前提とした上で「賃借人も区分所有者に準ずる」という結論とするのなら、別途それなりの理屈付けが必要になるはず。

以上、税務のプロではない者が国税庁HPから読んで考えた結論でした。

[1281: 匿.名さん]

>>1276 さん

早速、ありがとうございます。
管理侍さんの >>945 は承知しています。
「将来のある時点において、同じ時期に修繕周期が回ってきた場合、
過去の修繕回数に１回の差が生じる。この時、はじめて１回分の修繕費が
節約できたことになる。
しかし、それは築後１００年以上先の話である。」
という内容だったと記憶しています。

言いだしっぺさんは、「修繕時期が、１２年後と１３年後では、
修繕費１億５，０００万円の場合、年間１，０００万円節約できる。」
との内容でした。
そのロジックを知りたくて総括をお願いした次第です。
でも、無理なお願いだったことがわかりました。

[1284: 1281]

あらら、自分で自分にお礼を言ってしまいました。
>>1281 にある >> 1276 は、>>1278 の誤りでした。
訂正します。

[1285: 匿.名さん]

>>1283 さん

問題です。
同時期に竣工したＡマンションとＢマンションがあるとしましょう。
いずれのマンションも毎年２００万円を修繕積立金として積み立てている。
Ａマンションは、築後１１年が経過したので、１２年目に大規模修繕を実施し、
１億５，０００万円を支出した。
Ｂマンションは、築後１２年が経過したので、１３年目に大規模修繕を実施し、
１億５，０００万円を支出した。

築後１５年経過した時点での、それぞれのマンションの修繕積立金の残高は、
いくらでしょうか？
ただし、いずれのマンションにおいても、上記以外に修繕積立金からの支出は
なかったものとします。

[1286: 1285]

>>1285 の訂正

（誤）２００万円
（正）２，０００万円

[1290: 匿名さん]

1287
１００年先に差が出ると馬鹿な例え出したのは誰なんだ？
排水管洗浄と比べる時点で馬鹿丸出し。
これぞ知ったかぶりな馬鹿だろ。
他の匿名が迷惑するからコテハンにしろ。

[1292: 匿.名さん]

>>1291
>あなたの事例で計算すれば、永遠に残高は一緒になりますよ。

” ＬＣＭ ” ってご存知ですよね？

[1294: 匿名さん]

1293
マンションって100年もたないでしょ？
計算上のはなしだからいいけど、ちょっと恥ずかしくない？

[1295: 匿.名さん]

>>1293

I can't understand at all what you are thinking.
” Ｙｏｕ　ｃａｎ ” が泣きますよ。

[1299: 匿.名さん]

>>1296
> 100年というのは、1回分工事が多くなる時ということだよ。

自分の都合の良いところで切っては駄目ですよ。
それでは、１１８年後は？

[1302: 元フロント]

1262
私は結構ゆったり仕事させてもらってました。理事会は週末でしたので、平日は資料作ったり、マンション巡回したり。
要領も結構あるので、仕事が速い遅いの差は結構ありますね。

1263
叩きのめす？？
それは結構な趣味で（笑）
貴方はさぞ素晴らしい仕事されてるんですね。

1267
管理組合は管理会社に委託します。フロントに委託しているわけではありません。
フロントの力量に差はありますし、実際資格がないフロントマンもいます。それでもなんとかなるのは、会社という組織が管理しているからです。法律がわからなくても、顧問弁護士がいますし、社内には一級建築士がいます。極端に言えば、フロントは、理事会を運営補助できる能力があればなんとかなります。
ただ、理想は理事会の質問にさらっと答えられるフロントマンがいいに決まってます。

管理組合が直接雇用する話ですが、問題は保険など雇用条件でしょう。
それが難しいから、管理会社が存在しているわけです。
貴方がやればボランティアでやれば無料でできるかもしれません。
そのボランティア分、見えない費用がかかっているわけです。
１０棟くらいなら、個人で賄えるかもしれませんし、費用も抑えられるかもしれませんが、それ以上になると難しくなってくるはずです。
建物維持管理は継続が必要です。
個人でやるとその継続性を保つことが難しくないですか？
雇用条件と継続性が確立されているなら、個人でやるのもいいと思います。

1270
一般的には、管理組合には管理に関する知識がありません。
貴方のマンションは、たまたま理事長がよくご存知なだけです。
管理組合に知識や情報がないから、管理会社に良いようにやられてるところが多いのです。
当たり前のように言われますが、現実はそうじゃないですね。

[1303: 元フロント]

1300
周期をずらせば、儲かるように見えるのかもしれません。
ただ、大規模改修工事は周期を固定できないでしょ？
一回目は１２年目　２回目は２０年目　３回目は２８年目かもしれません。
長期修繕計画を見たことがありますか？
大規模改修工事を１年先延ばしにしたからといって、３０年の長期修繕計画の総支払額は大して変わりませんし、
積み立てられる金額も変わりません。

１回あたりの工事費をその年数で割れば、１年あたりの工事費（単価？）が出ますけど、それが何なんでしょう？
１００年を超える話を出されても、マンションは５０年くらいで建替えと言われています。
１０年と１５年で比較も同じです。
ずっとその周期で大規模改修工事が行われません。
机上の空論ですね。

はじめから、配水管洗浄の話をしとけばよかったんですよ。
２年周期と３年周期これなら、確かに節約できます。
ただ、仕様を落としているだけですね。
２年はやり過ぎだから、３年にしましょうって提案する話ですね。

毎日やってくる管理員を一日おきに変えましょう。
そうすれば費用が半分になるから。
この話と配水管洗浄の話が同じです。
仕様をいじってるだけですからね。
仕様を変えるのも必要なことです。
必要なところは増やすことも必要ですし、無駄があれば減らせば良い。

こういう話がしたかったんでしょ？

[1304: 匿名さん]

＞管理組合が直接雇用する話ですが、問題は保険など雇用条件でしょう。

そんな無駄な事はしません。
請負か委託契約yに決まっています。

[1305: 匿名さん]

＞毎日やってくる管理員を一日おきに変えましょう。

とんでもない、ゴミ出し立会いがあるから毎日の午前中のみです。

[1306: 匿名さん]

1304
1305
程度が低いですね。

[1307: 匿名さん]

それだけ？
もっと言ってやれよ。

[1308: 管理侍]

>1271
匿.名さん

素晴らしい！
最も的を射たレスです。

そういう考え方が必要であり、様々なケースを想定してどうすれば課税されないで済むのか、
そのための契約形態、契約書の内容、規約、細則などをどうすべきなのか、
そういう検討が必要なのです。

プロなら、そういう問題点に気付き、整理し、助言することが必要なのです。

[1311: 元フロント]

1309
理屈はわかりますよ。
仕様とかまったく同じでって話で、その周期どおりにやったらって話ですね。
ただね。大規模改修工事はそういう周期で絶対やるもんじゃないですよね？
いいや、この周期で絶対やるんだってこともできないわけじゃないですけどね。
あまり現実的な話じゃないですよね。
だから、配水管洗浄の話を最初からしたら良かったんじゃないですかってことです。

1310
貴方のいう仕様って、洗浄方法とかのやり方って意味ですか？
私が言ってるのは、単純に２年周期が３年周期に回数が減ってるって意味ですよ？
回数が減るって事は仕様減でしょう。仕様減＝仕様を落とすって意味ね。
誰も中身のことは言ってないでしょう？
貴方のいうのは単純なことってどういう意味ですか？

[1312: 管理侍]

>12年と13年の比較でやったからややこしくなったけど、
これが、１０年目と１５年目に１回１５，０００万の工事費でした場合はどうだろう。

12年と13年では経費削減の効果が出るのに100年かかることを指摘され、
やっと自分でも気づいて勝手に別の話に変えてるだけじゃない。

結局12年と13年の話は間違ってたってことでしょ？
見苦しい。

周期が短ければ経費削減効果が出ることなど、元フロントマンさんはとっくに説明されてましたよ。

[1314: 暇人]

どうして普段の話言葉で書き込むんだろ。抑揚も音の強弱も表情も伝わらないのに。

[1315: 管理侍]

>1313
あんた本物の馬鹿だね。

10年周期と15年周期では30年間での実施回数は2回と3回。
だから30年後に1回分の経費が削減される。
それは当然の話。

でもそれは最初のあなたの話と変わってるでしょ？
最初にあなたが言ったのはこれですよ。

>例えば、大規模修繕工事をやる時、今年やるか来年やるかで、経費は全然違うんですよ。
>早くやれば早くきれいなマンションに住めるし、１年先延ばしすれば経費が浮く。
>１２年でやるのと、１３年でやるとした場合、工事費が１億５千万であれば、約１千万の節約になりますからね。

と言ったのですよ。
全然話変わってるよ。
上記１千万円の節約の理屈をもう一度説明してみなさい。
実現可能かどうか。

[1316: 匿名さん]

議論に不慣れですね。
あまり、そのような人生を歩んで来ていないのでしょう。

[1319: 元フロント]

1317
今年やっても来年やっても経費は一緒。
管理会社は、計画よりも早いとか遅いとか関係ない。
修繕積立金が貯まってるかどうか。工事をする必要があるタイミングでやるだけ。
工事金額を年数で割っても意味が無いんだよね。
引き伸ばすことが決して正じゃない。
早くするこもも正じゃない。
必要な時にが正だよ。

あと、コテハンつけませんか？
誰がおかしいのかわからなくなるので。

[1320: 暇入]

管理侍は暇なんだとおもう。
コテハンでよかった！

[1322: 元フロント]

1321
10年近いスパンでやる大規模改修工事を１年延ばしてもあまり意味が無いって何回も言ってますよね。
１０年と１５年とか無理がありすぎる。

必要が無いのに工事しても仕方ないでしょう？
必要性があるからやるんですよ。

大規模で話をしようとするから、無理があるんですよ。
配水管洗浄の話だけにしといたほうが良いですよ。

後、私が質問してることにも答えて欲しいですね。
私から見たら、都合が悪いことには答えないようにしか見えませんね。

[1323: 管理士Ａ]

管理士Ａです。①

　マンション管理組合のおける駐車場のいわゆる「外部貸し」に関して、管理侍様のご提起に対し、私がしました書き込みに関してまして、管理侍様ご本人をはじめ数名の方から、かなりの厳しいご指摘をいただき、誠にありがとうございます。

また、私の「読解力の不足」「自分勝手な解釈」と「実態重視主義」の判断でみなさまにご迷惑をお掛けしたことを心よりお詫び申し上げます。長文になりますがお許しください。６分割して掲載します。

　今回の問題は平成24年2月3日に出された下記の国税庁の見解書に関してのものです。
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/bunshokaito/hojin/120117...

なお、この文書に関しては「⑩回答の内容」として、下記のただし書きが付記されています。

標題のことについては、ご照会に係る事実関係を前提とする限り、貴見のとおりで差し支えありません。
　ただし、次のことを申し添えます。
(1)　この文書回答は、ご照会に係る事実関係を前提とした一般的な回答ですので、個々の納税者が行う具体的な取引等に適用する場合においては、この回答内容と異なる課税関係が生ずることがあります。
(2)　この回答内容は国税庁としての見解であり、個々の納税者の申告内容等を拘束するものではありません。 平成24年2月3日に出された下記の国税庁の見解書に関してのものです。


私の書き込みに対し「根拠を示してほしい」との質問等がありました。前日の管理侍様へのやり取りで「税務の専門家でないので明確な根拠はありませんが、それなりの背景はあります」と書き込みました。また、私の考え方が絶対的に正しいと思っているわけではないことも申し添えました。

　もともと課税に関する「外部貸し」の定義が極めて不確定だったと私が認識してことが最大の要因だと思います。その定義が「外部＝マンション居住者以外」か「外部＝純粋な区分所有者以外」とどちら指すかの問題だと思っていました。いろいろな見解があるとは思いますが、これまで私が知りえた税務当局の実際の課税状況から「外部≒マンション居住者以外」と考えてきました。（なお、今回の国税庁の見解がこれまでの同庁の定義そのものを変更したとは思っておりません）

[1324: 管理士Ａ]

管理士Ａです。②

[なぜ、賃借人も区分所有者に原則的に準じる]との考えに至ったのか]

　数年前の自己マンションの駐車場使用細則を改定（事実上は新設に近い）したときに、できるだけ参考になる事例を探し、その一つに下記の細則を見つけた記憶があります。

≫細則変更時に参考にみた「○○マンション駐車場使用細則」
http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/kiyakusaisoku/tyuuusyazyousai.html

　その中で次の条文をみて、なんの抵抗もなく「当然に占有者（賃借人）にも、貸してなんら問題ない」との認識を持っていました。

（使用原則等）
第３条　駐車場の使用については、管理規約第１５条第２項の規定に基づき、原則１住戸１台とし、２台の使用希望者は、他の区分所有者又は占有者が利用しない期間に限り使用することができる。

　まず、この使用細則を読むときに「ここでの占有者は賃貸による占有者は含んでいない」と理解すべきところを、「読解力の不足」から「自分勝手な解釈を」したことが、誤解のスタートだったかもしれません。

　その後、マンション管理士の資格をとり、機械式駐車場の空き問題での相談を受けたときに目にしたが下記の文書です。（もちろん、その他もそれなりに調べました）

≫NPO法人、マンション管理支援協会
http://www.mansion.mlcgi.com/kaikei_1_4.htm

　ＮＰＯ法人の解説文ですので、何の疑いも持たずに読んだ記憶があります。特に[区分所有者又は居住者以外の者に駐車場を使用させている場合の納税手続き]のタイトルをうかつにもそのまま信じる失態を演じることになりました。「居住者以外」との文言を「マンションに居住していない外部の人」と、これも「読解力の不足」から「自分勝手な解釈」をしてしまいました。

[1325: 管理士Ａ]

管理士Ａです。③

　さらに、「外部貸し」に関しての追徴課税の例を探しましたが、当時は２件ぐらいしか見当たらなかったと記憶しています。その一つが大阪・梅田の商業ビル「梅田駅前ビル」の例です。それを紹介した記事もありますが、その解説を少し含んだのが下記のサイトです。

≫ＮＰＯ法人、集合住宅改善センター活動レポート
http://blog.goo.ne.jp/shukai1/e/98a201de76306633b2bf5d88f11cf8e7

　ここでも、[それは、共用部分の駐車場を、区分所有者や入居者以外に賃貸して収入を得ている場合です。収益事業とみなされ、普通法人の税率で課税されます]とありました。このＮＰＯ法人もそれなりの組織であり、この解説を「読解力の不足」から「自分勝手な解釈」から、そのまま信じる度重なる失態を演じてしまいました。

　この「大阪駅前ビル」に関する記事はネットでそれなりに紹介されていましたので、もっと詳しいものはないかと、調べて出てきたのが下記のサイトでの紹介記事でした。

≫北海道マンション管理問題支援ネット
http://bbs4.sekkaku.net/bbs/?id=hmansion&mode=res&log=486

　この記事の最後の部分で「同社の稲嶺一夫・総務部長は『マンションの駐車場などと同じように、管理組合の事業は非課税と考えてきた』と話す」とあります。このビルは大型の商業ビルで居住者中心の普通のマンションとは異なります。上記のコメントから「マンションと同じように考えてきた」の部分を誤読し、このビルは４棟あり「巨大の商業ビルでテナントだから課税対象になったのかな」と「自分勝手な解釈」をしてしまいました。

　このような経緯を経たうえで、中堅管理会社のフロントマンに「マンションの賃借人への貸出しで税務調査を受けた例を知っていますか」と問い合わせしました。当該のフロントマンは「そんなことは聞いたことはない」との返答でした。また、「居住者以外への外部貸出しで普通のマンションが追徴課税を受けた例すらほとんどないのではないか」と説明されました。

　この結果、「税務署が公式に賃貸者への貸付けを不課税にするとは言わないが、課税実績もなく（未確認）、事実上は不課税扱いにしている」と、思い込みをしてしまいました。さらに「税務署が徴収対象を自ら狭めることを、公式に言うことは少ないのではないか」と、まったく思い上がった考えに至りました。

　また、仮に「マンションの賃借人に対する貸出しが絶対的に課税対象であるとすると、現在、全国のマンションで増えている「空き駐車場対策としての賃借人への貸出し」に対して、何らかの注意喚起か公的機関からあってもしかるべきではないか、とも考えていました。ここで私の「実態重視主義」的な思い込みが真実を読み込むことを阻害しました。

[1326: 管理士Ａ]

管理士Ａです。④

　そこで、今回の見解書（回答書）が出されましたが、国税庁の「外部」に関する新たな見解（変更）が示されることなく、３つのパターンでの課税運用の例示が出されたと認識しました。さらに「具体的な取引等に適用する場合においては、この回答内容と異なる課税関係が生ずることがあります」との注釈つきでしたので、「外部とは」の定義でグレーゾーンが残っていると考えていました。そして管理侍様の提起及びご指摘を受けました。

　しかし、実態重視の観点から「仮に100戸のマンションで空きが30台あり、そのために賃借人に２、３台貸したからといって、税務調査が入るのであれば」、マンションの会計上、税務上の負担を考えると「貸出しは事実上困難になる」と判断しました。

　その結果、問題になった「区分所有者との同居者は原則として『区分所有者に準ずるもの』と理解しています。賃借人もこの問題では原則的に同様です」との一文につながったものです。ここで「原則的」との文言を使ったのは「賃借人と偽って悪意を持ってマンションの駐車場を使う場合」は、対象外との認識でした。その場合は税務調査の対象になりうるかもしれないという軽はずみな「実態重視主義的」な結論でした。

[1327: 管理士Ａ]

管理士Ａです。⑤

　さらに、「外部＝純粋な区分所有者以外」でしたら、多くにマンションが国交省の標準管理規約を参考に制定している管理規約を変更する必要性に迫られる、と考えました。特に現在、賃借人に貸出しているマンションにとって緊急の課題になります。「課税から何とか逃れる方法を考える」ことになるからです。

国交省の標準管理規約の第１５条３項は次のように規定しています。

（駐車場の使用）
第１５条３項
３　区分所有者がその所有する専有部分を、他の区分所有者又は第三者に譲渡又は貸与したときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う。

　これは居住する区分所有者への優先的専用使用権を意識して制定されたものと認識しています。この精神（区分所有者優先）は今回の見解書でも３つのパターンを検討するうえでも前提（基準）になっています。「賃借人は課税対象」と断定されれば「空きを埋めたい、しかし課税はいや」との課題の取り組むことになります。

　その方策はいろいろあるとは思いますが、障害もありそうです。まず、単純に「又は貸与した」との文言を削除する案です。貸与する区分所有者が専用使用権を持ったまま、賃借人に貸し付ける方式です。しかし、これは「居住する区分所有者を優先する」との考えに反する可能性があります。仮に空き待ちがある場合は、待ちの区分所有者から「なぜ、使用できないのだ」との異論がでる可能性があります。

　一方、空きがある場合は有効のようですが、貸与した区分所有者に家賃同様に課税される公算が大きく、抵抗される可能性がでてきます。「課税分を上乗せして徴収すればいい」との考えもありますが、本当にこんなことまでする必要があるのか強い疑問を持ったのも事実です。これが「税務当局の怖さを知らない半人前の管理士」の浅はかな結論でした。

　その他もいろいろと対応策が考えられますが、ひとつ間違えると「悪質な課税逃れ」として、本当に摘発される可能性もゼロではありません。規約の改正方法をいくら工夫しても本質的には「管理組合としての課税を避けたい」との動機であることには、違いはありません。税務当局がその点をどのように判断するのかも「当局の気持ち次第」になる懸念があります。

[1328: 管理士Ａ]

管理士Ａです。⑥

　いずれにしても浅はかな私は、以上の経緯から「原則的に準ずる」との安易な考えを持ち、書き込みしましたことを深くお詫び申し上げます。

　本来の「純粋な外部貸出し」に関する「指針的なまとめ」を掲載することなく、みなさまとお別れすることに、やや残念な気持ちも残りますが、「自分の撒いた種」の責任を取らせていただきます。

　最後に長々とした文章で板を汚したことを心よりお詫びします。３つの会議終了後、帰宅し午後９時から急いで作成しましたので、読み返しもそこそこの乱文をお許しください。皆様のご活躍をお祈りしています。

[1329: 匿名さん]

管理士Ａさん　お疲れさまでした。
今は読みきれませんが、勉強させていただきます。

[1330: 管理侍]

>1317

「１年でいくらの償却」と一つ覚えの繰り返しだが、実施回数に差が出で初めて還元されるもの。
30年で3回と30年で2回では1回の差があるから1回分の経費削減になる。

ところがマンションには寿命がある。
100年先に1回の差が出る削減案が実現するかい？
実現したとしても貴方は生きてるの？

修繕周期を短くすることで削減効果は出る。
しかし、周期を短くしてもマンションの寿命の間に実施回数が反映されなければ削減効果は出ない。
だから貴方が言った、
「１２年でやるのと、１３年でやるとした場合、工事費が１億５千万であれば、約１千万の節約になりますからね。
これが理解できないんだから」
という話は、実現しないか、実現しても今の区分所有者は皆亡くなっているから無意味ってこと。

もう馬鹿馬鹿しいからやめにするよ。
みんなそう思ってるからあなたの話にはレスしないでしょ。
あなたの空論に真面目に相手してるのは当の元フロントさんと私くらいですよ。

[1331: 管理士Ａの亡霊]

管理士Ａの亡霊です。

　不思議ですね。

　それにしても不思議ですね。マンション管理センターなどを含め関連機関がこの問題で「賃借人は課税対象」といった解説を出さないことが不思議ですね。過去にも見たことがありません。今回の国税庁の文章も「賃貸」とか「賃借人」とか「占有者」とかの文字が見当たりません。（亡霊ですから見落としたかも）

　一般新聞も「外部貸しに国税庁が基準」との見出しが多く、住宅新聞も「分譲マンション駐車場の外部賃貸　課税基準が明確に　国税庁」との見出しをつけています。マンション新聞も「駐車場の『外部使用』に伴う法人税問題で国税庁が見解」との見出しをつけ、記事に賃借人のことは一切、触れていません。不思議ですね。大半が「区分所有者」「非区分所有者」で、一般紙では「入居者（区分所有者）」などがありますが。ひょっとしらた「マスコミは大誤報」をした可能性がありますね。日本語は難しいですね。

　また、今回の見解で「区分所有者優先での条件付きで賃借人の貸出しを認めている管理組合」は、賃借人部分の納税を開始するのでしょうか。また、条件を付けずに区分所有者と賃借人を同等に扱っている組合は、全部の収入を対象に納税するのでしょうか。もちろん、この場合は、「部分納税」へ向け規約や細則を変更するのが大半だと思いますが。今回の見解がそれほどの変化を求める内容でしたら、一般紙などももっと報道したと考えます。
不思議ですね。

[1332: 暇人]

管理士Aさんは大変真面目に仕事をされてる方だと思いますが、ご自身でも自覚されてるように、このスレに投稿している他の多くのマンション管理士と同種の傾向があるようです。
つまり、法律的問題(厳密には違うのでしょうが税法や通達という面では似ている税務的問題でも)に対して「実際はこうだから」とか「こうしないと不都合だから」という側面を検討上先行させてしまうのです。
もちろんこれらの検討は必要ですが、少なくとも法的帰結を導く過程では検討順序が逆です。結論や価値観ありきでは、別の価値観を持つ裁判所や税務当局から思わぬ「仕打ち」を受けかねず、その結果について依頼者に説明ができません。
あくまで法的な理屈（条文、定義、裁判例、通達、文献など）を辿った上で、その理屈が許す範囲で実態に対応しなければ危険です。
こうしたマンション管理士の傾向がこのスレだけのものであればよいのですが、そうでないならやはりマンション管理士試験制度の限界であり、それはそのままマンション管理士への信頼度の限界ということになってしまいます。
どうか、資格取得後も法的思考力の研鑽にご尽力ください。
と偉そうに感想でした。

[1333: 暇人]

「今まで課税しなかった」と「理屈上課税できる」は両立しますから「今まで課税しなかったから課税できないorしないはず」と考える（だけならともかくプロとして助言する）のは危険ですね。
あーiPhoneで入力難しい。おやすみなさい。

[1334: 匿名さん]

Ａの文章は長すぎるのが欠点。
ただ、過去の引用文から、
言わんとすることは何となく分かった。
また、お上の一方的判断を絶対視する
「タリバン」みたいな原理主義者が
このスレで意外に多いことも分かった。
今回は原理主義者が勝利したのかな。

[1335: 匿名さん]

今回の国税の解説を根拠にパターン２（賃借入居者が対象）の場合で管理組合が課税されて裁判になった時、税務署が勝つとは、とても思えんが、どうかな。

[1336: 匿名さん]

税金を取る側の論理や解釈がすべてを優先することが、よく理解できました。

[1337: 匿名さん]

>マンション管理士試験制度の限界であり、それはそのままマンション管理士への信頼度の限界ということになってしまいます。
そんなの始めから分かっていたよ。国交省の宣伝マンとして安直に作られた資格としてスタートしたもの。
＞どうか、資格取得後も法的思考力の研鑽にご尽力ください。
元々下地の無い人でも受けるられる資格ですから法的思考力など無理な話です。

[1338: 匿名さん]

違うね。一般人の常識は通用しない世界だということだよ。

[1339: コ"ルコ"１３]

私は、税務面について税理士の担当領域だと思います。

基本的に、
所得＝益金（収入）＋損金（費用）
ということになります。

いままで語られていることは、課税されるか否かですが、切り口を少し変えると、何が益金（収入）かを論じていることになります。
私は、益金よりも損金の方が難しい問題を抱えているのではないかと想像しています。

[1340: 匿名さん]

税務署は常にクレーゾーンを使って強引に課税することがあるから、要注意だね。