マンション管理士の活用。。。パート７

[匿名]

パート７です。

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/
パート６　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/178969/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[1241: 匿名さん]

ここには議論に慣れてる人がいないんだな。「決めつけるな」なんて普通出てくるセリフじゃないのにな。

[1242: 管理士Ａ]

管理士Ａです。

　先ほど帰宅し、明日の会議の資料（約7ページ）の作成にかかったところです。ただ、このスレのことが気になり中断して少しだけ書き込みをします。（本業は土日や時間に関係なくあります）

　管理侍様。私は貴方の見解が「間違っている」とは一度も申しておりませんので誤解のないようにしてください。また、私の考え方は「絶対に正しい」とも申しておりません。書き込みをした時点での考え方を述べたものですので、間違えがあれば、当然に正しい見解に従います。それはあまりにも当然のことです。間違った事実に固執しても利益は何もありません。

　また、「あとで調べます」と言えば、マンション管理士としての信頼を失いかねないとの趣旨の指摘もありましたが、私にはそんな考えは全くありません。「知らないことは知らない」とはっきりいいます。また、調査能力に関しましては平均的な管理士よりはあると、少しは自負しておりますので、「知らないことが恥」との考えは全く持っていません。ただ、管理会社の組織だった専門家集団と比べると、大きく劣ることは自覚しております。

　すべての書き込みを見ている時間がありませんでしたが、私が「どこかの管理士団体に加入している」との指摘がありましたが、それは事実ではありません。管理組合の連合会に一員です。

　直前の書き込みで「お二人さん」との表現がありましたが、仕事から午後１１時過ぎに帰ってきたため、本日の書き込みはしておりません。

　私の考えに関して「根拠を示してほしい」との指摘がありました。税務の専門家でないので明確な根拠はありませんが、それなりの背景はあります。明日はまた一日中の会議が入っており、今日の睡眠はほとんど取れそうにありません。その具体的な書き込みはしばらくお待ちください。申し訳ありません。

　この書き込みに対しての対応された方には誠に失礼ですが、本日、明日の返信はご勘弁させてください。

　最後に皆様にお願いがあります。あまり短期にならずにやりとりされることを希望します。

　取り急ぎの書き込みです。
　

　

[1243: 管理侍]

>1242管理士Ａさん

>管理侍様。私は貴方の見解が「間違っている」とは一度も申しておりませんので誤解のないようにしてください。また、私の考え方は「絶対に正しい」とも申しておりません。書き込みをした時点での考え方を述べたものですので、間違えがあれば、当然に正しい見解に従います。
何ら誤解していませんよ。
貴方がそういう方であることを私は理解しているつもりです。

>また、「あとで調べます」と言えば、マンション管理士としての信頼を失いかねないとの趣旨の指摘もありましたが、私にはそんな考えは全くありません。「知らないことは知らない」とはっきりいいます。また、調査能力に関しましては平均的な管理士よりはあると、少しは自負しておりますので、「知らないことが恥」との考えは全く持っていません。
そうでしたか。それにしてはあっさりと、
>区分所有者との同居者は原則として「区分所有者に準ずるもの」と理解しています。賃借人もこの問題では原則的に同様です。
と回答されましたね。

質問者が私ではなく顧問先の理事だったとしたら、少し軽率ではないでしょうか？

[1244: 販売関係者さん]

コンサルタントは知りません、わかりませんは禁句ですよ
翌朝までに徹夜で調べる根性が必要です。

[1245: 管理侍]

マンション管理士がマンション管理に関する質問をされて「知らない」と答えることが、
どういうことなのかを自覚しておく必要があるでしょうね。
フロントが質問に答えられなくて持ち帰るのとは訳が違います。

個人であるマン管士を会社に例えるなら、社長であり、部長であり、課長であり、フロント担当者でもある。
そのマン管士が「知らない」と答えるのは、管理会社で言えば社長以外全員が
「当社にその知識はありません」と言っているのと同じです。
マン管士としての信頼に大きく影響すると思いますよ。

企業ならフロント担当者は例えば「専門の部署の者に確認して後日回答します」と言えるのですが、
個人であるマン管士は自分自身が全てですから後が無いのです。

当然知らないことは正直に「知らない」と答えるしかないのですが、信頼には大きく影響することでしょう。

[1246: 管理士Ａ]

管理侍様

　管理士Ａです。作業を中断してサイトを除くと、私へのコメントが連続してありました。親切な助言、誠にありがとうございます。本来のテーマとは離れますが、すこしお返事させていただきます。

【貴マンション管理士がマンション管理に関する質問をされて「知らない」と答えることが、
どういうことなのかを自覚しておく必要があるでしょうね。
フロントが質問に答えられなくて持ち帰るのとは訳が違います。】

　等々、貴方の主張する趣旨はそれなりに理解できますが、見解の相違の部分があることも事実です。もし、「知らないから、少し調べる時間をください」というのが、信頼をなくすのなら、個人のマンション管理士の存在を完全に否定することになるからです。

　管理士にも当然ながら「得手不得手」の分野があってしかるべきです。１人で弁護士、建築士、会計士、税理士、弁理士等の資格を有している方は、まずは見かけられません。知らないことを、さも知っているように振る舞う方が結果的に信頼を失うと考えます。

　もちろん、知らない上に放置するのは、もっと信頼を失います。個人の範囲の限界はありますが、人脈等も活用し、一定の時間内で「それなりの調べをして」対応することが不可欠です。私の場合は通常の就寝時間は午前５時前後です。しかし、依頼者への対応で緊急に調べものをする場合は、もっと遅くなります。これは性格的なものですので仕方ないと考えています。


　過日、私は「管理士としては半人前」と書き込みました。それは今後も同じ気持ちを持ち続けることになると考えます。だから本業の合間にも少しでも不得手部分を少なくしようと努力するとことになります。先日、受験した「マンション維持修繕技術者」もその一環です。幸いにも合格通知をいただきましたが、全くの「ペーパー修繕技術者」です。一級建築士や実際に設備点検等をやられている方には足元にも及びません。

　今回の問題も同様です。貴方がこの問題で「真実」をつかんでおられることは、文章の端々からにじみ出ています。だから、教えを請う立場にあると考えています。その意味でも貴方の立場は責任重大です。

【せっかくご質問頂いたのですが、私の意見は単なる「決めつけ」であり、
「正しいかどうかわからない」とのことですから、もうこの件で私の意見は言いません。】

　とのコメントがありましたが、極めて残念な対応です。自信にあふれた【私は管理のプロです】との一文は、わたしなどとてもまねできないものです。「知らないから、調べる時間をください」と「知っているけど、あなたの質問には答えない」とでは、似て非なるものと思います。

　管理士資格保有で知識もあるなら、堂々と説明してこそ、管理士の地位向上につながると思いますが、間違っているでしょうか。少なくとも「他人が『決めつけ』というから、説明しない」のは、貴方の自由ですが、あまり感心できる対応とは思いません。私も貴方の詳細な解説を望んでいるひとりですので、きちんとした裏付けのある解説に対して「決めつけ」などと申し上げることはありませんので、ご安心してください。

　あと３頁分の作業が残っていますので、ひとまず、この問題はこれぐらいにしたいと思います。
　

[1247: コ"ルコ"１３]

管理侍さん

ひょっとしたら、今回の件、マンション管理業界団体の要望を契機に国税庁の見解がでたのではないですか。

[1248: 匿名さん]

結局罵り合いに終わったね。Aも侍も生煮えだが、税の問題だけで限定すればAの感覚の方が普通だね。

[1249: 匿名さん]

＞国税庁の回答書を読む限りは、区分所有者に限定しているとしか 読み取れないと思っています。しかし、同居する家族や賃借人は区分所有者に準ずるといっておられる方もおられますし、それがどういう根拠でいわれたのかが分かっていませんからね。その根拠が示されるかもしれませんからね。

「区分所有者に準ずる」とは組合員が遵守すべき管理規約の規制を受ける立場の者です。
具体的には下記67条に規定されている者等です。これに比して外部の第三者が駐車場をレンタルする場合は駐車場貸与契約書にのみ制約されて管理規約には何等規制されない純粋な営業の対象者と言う事です。
(理事長の勧告及び指示等) 第67条 区分所有者若しくはその同居人又は専有部分の貸与を受けた者若しくはその同居人(以下「区分所有者等」という。)が、法令、規約又は 使用細則等に違反したとき、又は対象物件内における共同生活の秩序を乱 す行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経てその区分所有者等 に対し、その是正等のため必要な勧告又は指示若しくは警告を行うことができる。

[1250: 管理侍]

>1246
管理士Ａさん

>もし、「知らないから、少し調べる時間をください」というのが、信頼をなくすのなら、個人のマンション管理士の存在を完全に否定することになる
>管理士にも当然ながら「得手不得手」の分野があってしかるべきです。１人で弁護士、建築士、会計士、税理士、弁理士等の資格を有している方は、まずは見かけられません。知らないことを、さも知っているように振る舞う方が結果的に信頼を失うと考えます。
>もちろん、知らない上に放置するのは、もっと信頼を失います。個人の範囲の限界はありますが、人脈等も活用し、一定の時間内で「それなりの調べをして」対応することが不可欠です。

当然のお話です。ですから私も

>当然知らないことは正直に「知らない」と答えるしかないのですが、

と述べています。

今回私が管理に関することを管理士が「知らない」と答えるのは管理士の信頼に影響する、
という話をした経緯をもう一度ご確認いただきたいものです。（他の方のレスも含めて）

例えば、管理士Ａさんに質問したら「知らない」と答えたが、管理士Ｂはその場で正確に回答された、
またフロントはその場で正確に回答された、ということがあったら「管理に関する助言」を本業とされている
管理士Ａさんの信頼に影響しませんか？
私なら、
「この管理士は他の管理士より知識レベルが低いな。フロントが知ってることさえ知らなかったのか。相談して大丈夫かな」
と感じます。
単純にそういう話ですよ。

>【せっかくご質問頂いたのですが、私の意見は単なる「決めつけ」であり、「正しいかどうかわからない」とのことですから、もうこの件で私の意見は言いません。】
>とのコメントがありましたが、極めて残念な対応です。自信にあふれた【私は管理のプロです】との一文は、わたしなどとてもまねできないものです。

驚きました。あなたは「管理のプロ」とご自身で口にできないのですか？
報酬をもらっておられるのですよね？
私は管理業でお金を稼ぐ以上、自分自身プロだと思っていますし、「プロ」だと公言できますよ。
勿論、私にも知らないことはたくさんありますけどね。
しかし、私がお客様と会話をする時、私が「知らない」と言うことは「会社の信頼に影響する」という自覚はあります。
だからと言って知らないことを適当に答える訳はなく、知らないことは「知らないので確認する」という話をします。

>管理士資格保有で知識もあるなら、堂々と説明してこそ、管理士の地位向上につながると思いますが、間違っているでしょうか。

なぜ私が管理士の地位向上に貢献する必要があるのでしょうか？
私は「管理士には意義ある存在になって欲しい」とは思っていますが、
私自身が「管理士の地位向上につながる活動をしよう」などとは思っていません。
私は現時点で管理士業務で稼いでいる訳ではありませんから。
それは、プロの管理士の方々がやるべきことでしょう。

私は「管理士の課題」だと思っていることを提示しているに過ぎません。
それを「課題」と認識されるかどうかは各人のお考えでしょうけど。

>少なくとも「他人が『決めつけ』というから、説明しない」のは、貴方の自由ですが、あまり感心できる対応とは思いません。私も貴方の詳細な解説を望んでいるひとりですので、きちんとした裏付けのある解説に対して「決めつけ」などと申し上げることはありませんので、ご安心してください。

繰り返しになりますが、私は管理のプロですので、このような情報はかなり貴重なものなのです。
現に管理士Ａさん、前期高齢管理士さんでさえ違う見解をお持ちでしたよね？

情報はタダではありません。得るにもコストがかかっています。
「決めつけだ」「間違っている」などと言われてまで貴重な情報を公開するほどお人好しではありません。

管理会社は競争の中にいます。
不本意ですが、マン管士と敵対する場面もあります。
企業人にとって「情報」は貴重なのですよ。
プロである以上、本来タダで教えるようなものではないですし、ましてや文句を言われてまで公開するほど
私は寛大ではありません。

本件に関する私の見解は>1196で終わりです。これでもかなり貴重な情報だと思いますが・・・。

[1254: 匿名さん]

所詮管理会社の安月給取りと失業上がりのマンカン士のコンサル紛いの何等学術的裏付けの無いバトルに過ぎない、嗚呼。

[1255: 管理侍]

>1251
また頓珍漢なあなたですか。
誰がそんなこと言っている？
貴方は私のレスを読んでから書き込んでますか？
そこまで的を外した理解力が不思議でなりません。
読解力が無い者は黙っているか、去ることです。

>1252
傲慢だという指摘は認めますよ。
私からすれば、もっも傲慢な方がここには多勢おられますけどね。
特に貴方のようにＨＮも使わず、自身の見解は述べず、他人のやり取りを見ているだけで、
たまに他人を批判するのみの方とか。

[1256: 管理侍]

>1253
>１．区分所有者と同居する家族等も外部への貸し出し
私はそうとは言ってませんよ。

まぁ、この件で私の見解を述べるのはもう終わり。
もう情報公開はしない。

あとは前期高齢管理士さんの確認結果が出れば終了。

[1258: 匿名さん]

侍改め八っつあん熊さんになった。

[1260: 元フロント]

1257
フロントごときとは聞き捨てなりませんね

貴方は働いていないのですか？
動いてお金もらってる人ってのは、何かしらのプロと見なされますよ。

普通、情報など簡単に漏らしません。
特に、匿名掲示板などに情報を簡単に書くほうがおかしい。
プロ意識が足らないからですね。

私は、もうプロじゃないので、知ってることは自分の責任で書き込めますけどね。
当時は管理のプロと自覚してやってましたよ。
知ったかぶりで書き込んで、ばれたら大変なことになるでしょうね。。。

こういう掲示板で情報が欲しいから、みんな集まってきてるんでしょ？
管理会社やその業界の人の意見とか、聞きたいんじゃないですか？

偏った理事経験者の話よりもよっぽど有益だと思いますけどね。

「フロントごとき」と書いた貴方が一番残念ですね。

[1263: 匿名さん]

＞こういう掲示板で情報が欲しいから、みんな集まってきてるんでしょ？ 管理会社やその業界の人の意見とか、聞きたいんじゃないですか？

何を仰るんですか！　そんな事で来ているんじゃないよ。
いい加減な意見を叩きのめす為よ。
フロントごときの出身で勝手な推測しないことです。

[1264: 匿名さん]

フロントってなんだ？
辞書引いて御覧。
前面、正面、前線だぜアメリカの俗語では飾り物の代表者、名ばかりの首領、人気を良くする為の表看板とある。
いづれにせよ人前で威張って言える職名？ではないね。

[1266: 匿名さん]

>まぁ、この件で私の見解を述べるのはもう終わり。 もう情報公開はしない。

大それたことを言いなさんな。
間違ったことを吹聴するのを情報公開なんて言う事自体が低能だね。

[1268: 匿名さん]

A君の長書き込み止めて！

[1271: 匿.名さん]

管理士Ａさんに質問します。

マンションの駐車場の使用形態としては、
１．居住する区分所有者が使用する。
２．居住する区分所有者の同居人（配偶者、親族など）が使用する。
３．居住する占有者（賃借人など、区分所有法でいうところの占有者）が使用する。
４．居住する占有者の同居人が使用する。
５．占有者が居住することを許可した者が使用する。（借上げ社宅など）
が主なものであると思います。

これらの駐車場使用契約ですが、
ａ．管理組合が区分所有者を直接の相手とする駐車場使用契約を締結する。
　（上記１．以外は他人のためにする契約）
ｂ．管理組合が駐車場の使用者を直接の相手とする駐車場使用契約を締結する。
が考えられます。

課税関係は、
イ　ａ．のケースは非課税である。
ロ　ｂ．のケースは、管理組合が駐車場のみを区分所有者以外の者に貸し出すのであり、
　　収受した駐車場使用料は収益事業として課税対象となる。

このことが基本ではないでしょうか。
それとも、「ロ」の場合も非課税であるとの国税庁の公式見解があるのでしょうか？
ここを整理しないと管理侍さんとの話が前に進まないと思います。

[1276: 匿.名さん]

>>1273
> 1171
>今度は、匿.名で出てきたね。
>あんたのは、匿名での批判が多いから、まともなことかいても、真面目に
>答える者はいないよ。
>今までの、匿名での批判のオンパレードではね。

ご自分がそうであるからといって、他の人も同じようにすると決め付けない
ほうが良いと思います。

わたしは、後になって自分の投稿を探し易いように目印をつけ、
すべて「下げ」で投稿しています。

それよりも「１２年１３年問題」の総括をお願いします。

[1277: 暇人]

国税庁の該当ページを読んでみたんだけど・・・

（以下一部を引用）
このような標準管理規約に沿った管理規約を定めて区分所有者に対して駐車場の使用を認め、マンション管理組合が駐車場の使用料収入を受領している場合、国税庁ホームページの「質疑応答事例」に掲載されている「団地管理組合等が行う駐車場の収益事業判定」に照らせば、マンション管理組合が行う駐車場の貸出しは、
①マンション管理組合の組合員である区分所有者を対象とした共済的事業であること、
②駐車料金は区分所有者がマンションの附属施設である駐車場の敷地を特別に利用することによる「管理費の割増金」と考えられること、
③駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること
からすれば、マンション管理組合が区分所有法による団体の目的である「建物並びにその敷地及び附属施設の管理」という管理業務の一環として行われるものであり（区分所有法3）、収益事業たる駐車場業には該当しないと解しているところです。
（引用終わり）

特に「区分所有者を対象とした共済的事業」「管理費の割増金」「管理費又は修繕積立金の一部に充当」という要素からすれば、やはり使用者が「区分所有者であるか否か」が事業性判断の分水嶺であると国税庁は考えているのでは。
実際、区分所有者が部屋を賃貸に出しているときの賃料は課税されるわけで、税務上「区分所有者」と「賃借人」は別個に取り扱われていることからすれば、駐車場も同様の区別がなされると考えて良さそう。

これに対して「区分所有者の同居人・家族」は、もともと独自の契約（賃貸借）関係に基づく占有者ではないただの占有補助者だから、部屋への居住（←「賃借」ではない）や「区分所有者名義の」使用契約に基づく駐車場の使用に課税関係（という言葉はあるのかな？）が生じないのも当たり前の話だし。もちろん、同居人・家族が、その固有の名義で使用契約を締結する（当該個人に使用権が発生する）場合には、「外部貸し」になるんだろうね。

・・・と考えるのが普通なように思うけど、この国税庁HPを前提とした上で「賃借人も区分所有者に準ずる」という結論とするのなら、別途それなりの理屈付けが必要になるはず。

以上、税務のプロではない者が国税庁HPから読んで考えた結論でした。

[1281: 匿.名さん]

>>1276 さん

早速、ありがとうございます。
管理侍さんの >>945 は承知しています。
「将来のある時点において、同じ時期に修繕周期が回ってきた場合、
過去の修繕回数に１回の差が生じる。この時、はじめて１回分の修繕費が
節約できたことになる。
しかし、それは築後１００年以上先の話である。」
という内容だったと記憶しています。

言いだしっぺさんは、「修繕時期が、１２年後と１３年後では、
修繕費１億５，０００万円の場合、年間１，０００万円節約できる。」
との内容でした。
そのロジックを知りたくて総括をお願いした次第です。
でも、無理なお願いだったことがわかりました。

[1284: 1281]

あらら、自分で自分にお礼を言ってしまいました。
>>1281 にある >> 1276 は、>>1278 の誤りでした。
訂正します。

[1285: 匿.名さん]

>>1283 さん

問題です。
同時期に竣工したＡマンションとＢマンションがあるとしましょう。
いずれのマンションも毎年２００万円を修繕積立金として積み立てている。
Ａマンションは、築後１１年が経過したので、１２年目に大規模修繕を実施し、
１億５，０００万円を支出した。
Ｂマンションは、築後１２年が経過したので、１３年目に大規模修繕を実施し、
１億５，０００万円を支出した。

築後１５年経過した時点での、それぞれのマンションの修繕積立金の残高は、
いくらでしょうか？
ただし、いずれのマンションにおいても、上記以外に修繕積立金からの支出は
なかったものとします。

[1286: 1285]

>>1285 の訂正

（誤）２００万円
（正）２，０００万円

[1290: 匿名さん]

1287
１００年先に差が出ると馬鹿な例え出したのは誰なんだ？
排水管洗浄と比べる時点で馬鹿丸出し。
これぞ知ったかぶりな馬鹿だろ。
他の匿名が迷惑するからコテハンにしろ。