マンション管理士の活用。。。パート７

[匿名]

パート７です。

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/
パート６　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/178969/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[1190: 匿名さん]

管理侍を含めマンカン師が役に立たないのが、明白になっただけのことさ。

[1191: 元フロント]

1187
いやいや
貴方のほうがよっぽど○○ですよ。
貴方が何を知ってるのか知りませんが、とりあえず匿名やめませんか？
その時点でフェアじゃないでしょう？

[1192: 匿名さん]

管理会社と癒着した管理士Ａがフロントの管理侍に切られるなんて、傑作だ。

[1193: 匿名]

それなら、自らの見解を出したまえ「元フロント」くん。

[1194: 元フロント]

1193
その前に、匿名やめて貴方の見解を出したまえ

その見解がでたところで、貴方に判断してもらう必要ないしなぁ。
しかも私はもう５年前にフロントをやってただけなんで、最近の情報とか全く無いのであしからず。
管理組合と管理会社がどう付き合えばいいかって理想を持ってるだけ。

貴方は何やってる人なんですか？

[1195: 匿名さん]

>管理侍はすばらしい。販売関係者もすばらしい。

なりすましで自画自賛は止めなさいよ。

[1196: 管理侍]

残念な書き込みが続いてますね。

>1177管理士Ａさん

>「管理士Ａさんのご意見も出ましたので、私からの質問であるマン管士の助言レベルは概ね理解できました」は、あまりいただけないコメントですね。
気を悪くなされたのであればお詫び申し上げます。

ただここはマン管士の活用について語るスレですよね？
私はスレに沿った意味で質問をし、回答が得られ、その内容で自分なりに納得したに過ぎません。
他の方から「無礼だ」「卑怯だ」などのご意見もありましたが、理解に苦しみます。

さて、あなたの追加のご意見ですが、今回の国税庁の見解に対して致命的な誤解をされています。

>区分所有者との同居者は原則として「区分所有者に準ずるもの」と理解しています。賃借人もこの問題では原則的に同様です。
>入居者への貸し出しは原則として「事業所得とはみなされない」と考えています。また、それらの方々への貸し出しが「外部への貸し出に該当する」とは認識していません。

今回の最大のポイントは、
「賃借人との駐車場契約は外部貸しに該当し課税対象になる」
ということです。
ここの理解をさせているかどうかを私は確認させて頂きました。
この理解があるかどうかで組合への助言は全く異なるものになります。
つまり空き駐車場対策の外部貸しを論議する前に、既に契約している賃借人との契約をどうするのか、
という助言が必要なのです。

それには規約の改正、駐車場契約書の変更・再締結なども検討する必要があることでしょう。

細かくはまだまだポイントはありますが、取り敢えず最大のポイントは以上です。

因みにゴルゴさんは私がこのテーマを振った瞬間に「大阪の某ビル」の話をされましたので、
すぐにポイントをご理解されていたと思います。

[1197: 匿名さん]

>「賃借人との駐車場契約は外部貸しに該当し課税対象になる」
は間違い。
>区分所有者との同居者は原則として「区分所有者に準ずるもの」と理解しています。賃借人もこの問題では原則的に同様です。
が正しい。

[1198: 前期高齢管理士]

管理侍さん
本件での貴兄の論旨がヤット解りました。
しかし、残念ながら＞１１９７さんが指摘されている通り、国交省側の質問文が不適切なためか
貴兄は誤解していると思います。

[1199: 匿名さん]

区分所有者と非区分所有者を誤解。
区分所有者には関連がある同居人、区分所有者が賃貸している賃借居住者がその範疇に入ることは当然である。
税制での非区分所有者は居住していない純然たる外部のお客としての契約者を言うのが当然である。

[1201: 管理侍]

>1198
前期高齢管理士さん

残念ながらそうではないのです。
国税庁の発表の字面だけを読んでも理解はできないと思います。
一度、国税庁にお問い合わせ頂ければご理解頂けることでしょう。

私がこの話題を振った趣旨は、個人であるマン管士がどの程度の情報を得ていて、
どの程度の理解をされているのかを知りたかったからです。

それなりの大手管理会社では、この問題をすでに理解して対策を検討していることでしょう。

[1202: 管理侍]

これは私個人の知識や能力の問題ではありません。
マン管士という個人と、管理会社という企業の情報収集力の違いです。

[1203: 販売関係者さん]

管理士Ａと前期高齢はＢＯＫＥてると思う。

[1205: 販売関係者さん]

管理会社は寡占化が進んでるんです。管理侍の会社は財閥系大手だから「特別」という意識を持つのは正しい。

[1206: 匿.名さん]

>>1204 の投稿は余計でしたね。　ボラマンさん

[1207: 管理侍]

>1204
>管理会社もピンキリ、マン管士もピンキリということが理解できないようだ。
何ら異論はありません。私もそう思います。

>あなたの会社は特別？思い上がりも甚だしいよ。
そんなことは一言も発言しておりません。

管理会社の情報収集力については「大手は」と申し上げたはずです。
そうでない管理会社も存在するのは当然。

マン管士で正確な情報を得ている方もおられることでしょう。
しかし、このスレに参加されていてプロのマン管士を名乗り、私自身が評価している二人のマン管士、
前期高齢管理士さんと管理士Ａさんは残念ながら本件については、確かな情報を得ておられないと判断しました。
勿論それで私のお二人への評価が変わるものではありませんが。

このお二人のレスのみで「個人であるマン管士の情報収集力」を語ったのは些か軽率だったかもしれませんね。
（それもお二人をマン管士の中でもレベルの高い方と評価していればこそです）
しかし、企業である管理会社と個人であるマン管士の情報収集力に差がある（傾向にあると言えばよい？）
というのは間違いないと思っています。

それは当然と言えば当然です。
大手企業なら、法務担当など様々な専門分野の組織があり、顧問弁護士、税理士がいる。
高層住宅管理業協会もそれなりにしっかりしている。

一方、マン管士は基本的に個人。
組織と個人の比較ですから、やむを得ないことと思います。

私はだからマン管士はダメだと言っているのではありません。
この課題をマン管士が自ら認められるのか？
そしてこの課題を克服するためにどうしていくのかを考えるべき、と言いたいのです。

[1209: 販売関係者さん]

・マンカン資格で、会社がちょこっと手当て付けてくれることになった。
・うちのマンションのフロントは私を師匠と呼ぶようになった。
その程度のもんだと思う。

[1210: 管理侍]

>1208
管理士協会の団体としてのレベルなど高管協に比べればまだまだです。
今回の件で管理士協会から会員マン管士に何らかの見解を示す通達でもありましたか？

>管理会社も優れた会社があり、マン管士も優れた者がいるのです。
まだそんな話する？
例外が一つも無いなんて言ってないでしょう。
企業と個人に情報収集力に差があるのは当然ですよ。

ではなぜあなたは今回の私からの質問に答えなかったのですか？
管理士協会、管理組合連合会はどのような見解なのですか？

[1211: 管理侍]

しかしマン管士を褒めてもけなしても結局誰かに批判されるんだね。

前に述べたことがあるが、私はマン管士の存在を否定しない。
マン管士には価値ある存在になって欲しい。
しかし現段階では真に価値ある存在のマン管士はまだまだ少ない。
これが私のマン管士に対する現段階の評価。

だから私はマン管士を評価する発言もするし批判もする。
批判を素直に受け入れられないのならマン管士に未来は無いな。

[1212: 匿.名さん]

>>1208
>管理士にも、管理士協会に所属し、ＮＰＯ管理組合連合会の会員となり、顧問弁護士や建築士と
>一緒にマンションの管理のコンサルをし、マンション管理協会もある。ということですよ。

前期高齢管理士さんと管理士Ａさんは、いずれも上記組織の会員のはずですから、
組織としての解釈を確認した上で、改めて回答していただけるものと期待しています。

[1213: 匿名さん]

＞批判を素直に受け入れられないのならマン管士に未来は無いな。

結論は回りくどくしないで端的にしなさい。

[1214: 前期高齢管理士]

管理侍さん
種明かしして頂きありがとう。
しかし、この様なプロセスで知見を試されると気分の良いものではありません（苦笑）
週明けにでもマンション政策室に国税庁の担当部門を確認し、問い質してみます。

[1215: 匿名さん]

＞＞前期高齢管理士さんと管理士Ａさんは、いずれも上記組織の会員のはずですから

入ってないと思う。

[1218: 匿.名さん]

そう言えば、ボラマンさんもマンション管理組合連合会の会員だと
書いてあったような気が・・・

そうですよね？　” 平理事です。” さん

[1219: 暇人]

「意見や他人に対する評価」なんてもともと各人が決めることなんだから、それに対して「決めつけは良くない」という指摘は不毛ですよ。
しかも文脈上どう見ても一般論を述べているのに「こんな人もいる、あんな人もいるから決めつけるな」というのも有意義な議論とは思えません（「そもそもその一般論に誤りがある」という指摘ならともかく「こんな人『も』いる」という例外の指摘に意味はないでしょう。）。

これに対し「事実」については「正しい」と「誤り」がありますけどね。

この両者を区別できていない方が多いですね（←これは私の「意見であり評価」）

国税庁の通達の存否や内容は「事実」だから、それを「知っている」「知らない」とか内容に関する知識の「正しい」「誤り」がありえます。

他方その内容について「解釈」が介在するならばそれは「意見・評価」だけれど、実は「事実」レベルの話なのに知識や理解不足のために「意見・評価」のように捉えられておかしな議論になることがあります。

以上、税務のことは全然分からない私のスレへの「意見・評価」でした。

[1220: 管理侍]

>1217
決めつけ、決めつけとうるさい人だね。
私は個人であるマン管士に質問した。
二人のマン管士の個人的見解は私の意見とは違っていた。
私はそれを間違っていると思った。
しかし、どちらの見解が正しいのかはわからない。
これでいいかい？

>プロのマン管士でも、その場で答えられなかったら、後で調べて答えるのでは。
今回私の質問に対してプロのマン管士は「わからないから後で調べて答える」とは言わなかったよ。
自信たっぷりに間違っている（と私が思っている）意見を述べられましたよ。
フロントならわからなければ「後で調べて答える」と言うでしょうね。
それが組織というものです。
個人であるプロのマン管士は理事の前でなかなかそうとは言えないでしょう。
その人そのものが全てのマン管士は、その場で「知らない」とは言いにくいものです。
それがその人自身のプロとしての評価に直結しますから。
これが私の思う「個人」としてのマン管士の弱点。

で、あなたの見解はどうなの？
あなたは「外部貸し」をどう理解してるの？
何の見解も示さず「どちらが正しいとはわかりません」などと言いながら、
私を「決めつけ」だと言うあなたが一番無責任です。

もしも私の見解が正しかったら、あなたの言う「決めつけ」は間違っていることになりますね。

[1221: 管理侍]

>1214
前期高齢管理士さん
>この様なプロセスで知見を試されると気分の良いものではありません（苦笑）
逆の立場なら仰る通りでしょうね。失礼しました。

繰り返しになりますが、私はマン管士には価値ある存在になって欲しいと思ってます。
そのための課題の一つを浮き彫りにするための今回のお題でした。
非礼であったことはお詫びします。

>週明けにでもマンション政策室に国税庁の担当部門を確認し、問い質してみます。
確認結果のレスをお待ちしています。

[1222: 前期高齢管理士]

＞１２１４の続き（管理侍さん相手のツブヤキ）
気分の成り行きで電話で問い合わせると決めた後、色々考えを巡らせています。
政策室の方とは数回話した事はありますが、国税局は初めてです。
国交省にはマンション管理士として、国税局担当部門には（事実として）区分所有者且つ管理組合役員として
ＨＰで公表された問合せと回答の意味する事の確認手順…等々。
賃借人の場合の解釈。（収益事業に当たるとすれば）公表された問合せと回答の何処を読めばそうなるのか
の質問等々…。

私は、今だに何処かの管理会社法務担当の早トチリだと思っています。
問合せで住宅局長は区分所有者と明確な外部者の事例しか述べていません。
それに対し、国税局担当は事例の範囲ではその通り（ケース２は外部利用者のみ課税対象）と回答している
に過ぎません。
区分所有者の妻子や賃借人の用法上の権利には、本件では触れられていません。

[1223: 管理侍]

>1219暇人さん

相変わらず冷静沈着、的確なご指摘ですね。
最近「新暇人さん」とか「暇入さん」とか現れてましたが何だったのでしょう？
どれがご本人なのかわからなくなってました。

[1224: 暇人]

>どれがご本人なのかわからなくなってました。

別にそれでもかまわないと思います。
そこに誤解が生じようとも実体としての私に何ら害はありませんから。

記載内容から「これはホンモノ(?)、これは別人」とご自由にご判断下さい。

[1225: 暇入]

ハズカチーから名前変えました。コテハンでよかった！

[1226: 匿名さん]

管理侍様

　副理事をしています。日ごろのご活躍、御苦労さまです。いつも難しい話を分かりやすく解説していただき、参考にさせていただいています。貴方様が提起したテーマでの議論の展開も有意義なことと感じています。そこで質問がございます。

①今回の国税庁の見解書の中の一文に「マンション駐車場の区分所有者以外の者の使用（以下「外部使用」といいます。）」とあります。貴方様の管理会社では「外部」と「区分所有者以外」をイコールとして認識されているのでしょうか。

②もし、イコールでしたら貴方様が「今回の最大のポイントは、『賃借人との駐車場契約は外部貸しに該当し課税対象になる』 ということです」と「賃借人」に限り、なぜ、その他の「区分所有者以外（配偶者等の同居者）」はポイントから外れるのでしょうか。

③「賃借人」に関する見解がこれまでと、具体的にどのように変わったので「今回の最大のポイント」になったのでしょうか。見解書のどこ部分にそのことを書いているのか、教えてください。

④もし、「外部＝区分所有者以外」でないとの認識でしたら、その内容と具体的な根拠を教えてください。見解書のどこ部分にそのことを書いているのかも教えてください。

⑤「賃借人以外で、かつ区分所有者以外（配偶者等の同居者）」の場合は、これまでとの扱いが変わったのでしょうか。

　税務に関しては全くの素人の集まりの理事会ですので、よろしくお願いします。特に当マンションでは「配偶者等の区分所有者以外の入居者との契約を認めてきました」ので、少し不安に思っている次第です。

[1227: 匿名さん]

そういえば、今回の文書に「賃借人」という言葉あたっけ？

[1228: 匿名さん]

　私は知りませんが、管理侍があれほど自信を持って「今回の最大のポイント」といっているから、明確に書かれているのではないかな。解釈の問題ではあれほどの「事実だ」とは言わないでしょう。

[1229: 匿名さん]

ど～せ、マンションなんか納税額少ないから狙われないよ

[1230: 匿名さん]

＞「配偶者等の区分所有者以外の入居者との契約を認めてきました」ので、少し不安に思っている次第です。

不安に思う必要ありません。
区分所有者に居住と非居住があり共有部分の駐車場の使用権は共に認められるが、優先順位は居住者にあるのは当然だからその様に規約なり細則に規定できる。非居住区分所有者が賃貸しに出していればその居住者（賃借人）はその優先順位を踏襲する様にも規定できる。
従って、共有駐車場の使用権の優先順位は区分所有者、その同居者、非居住区分所有者、その賃借人の順位で規約に規定するのが自然である。これらで駐車場が満たされなくなってこれら以外の外部の者に駐車場を賃借するのが営業と評価されることになる。

[1231: 匿名さん]

　副理事です。1230番の方にお礼申し上げます。少しはホッとしましたが、肝心の管理侍様からの解説がありませんので、安心はできません。例の文書をもう一度みましたが、「配偶者」とか「同居者」とか「賃借人」とかの文字は見当たりませんでした。どうしてでしょうか。

[1232: 匿名さん]

来週あたりは、会計理事さんが登場しそうな予感。

[1233: 匿名さん]

>優先順位は居住者にあるのは当然だからその様に規約なり細則に規定できる
>非居住区分所有者が賃貸しに出していればその居住者（賃借人）はその優先順位を踏襲する様にも規定できる
>共有駐車場の使用権の優先順位は区分所有者、その同居者、非居住区分所有者、その賃借人の順位で規約に規定するのが自然である
>評価されることになる

なんだこれ。「規定できる」ことや「規定されるのが自然である」ことと「規定されている」ことは全然違うだろうに。

[1234: 匿名さん]

＞「配偶者」とか「同居者」とか「賃借人」とかの文字は見当たりませんでした。どうしてでしょうか。

国税局などのお役所に区分所有者と同等の権利を持っていると認めさせるのには規約なり細則に使用権利を有する関係者と規定する事です。

[1236: 匿.名さん]

>いい加減なことをいうより、ずっとプロらしくて誠意があると思いますよ。

いくら匿名掲示板とはいえ、このスレのなかでマンション管理士として活動していると
書いた限りは、腹を据えてひとつのコテハンで投稿されたらいかがですか？
見苦しいですよ。　お二人さん