マンション管理士の活用。。。パート７

[匿名]

パート７です。

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
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パート６　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/178969/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[1170: 匿名さん]

追い出されても路駐はかんべんな

[1171: 管理侍]

>1162
管理士Ａさん
今回の件で「外部貸し」という言葉を文字通り「マンション外部の方に貸す」という意味だけに捉えると、
問題は見えてきませんよ。

>1166の現理事長さんのご質問が、今回のポイントの一つです。
つまり純粋な外部貸しが問題なのではありません。

管理士Ａさんのご意見も出ましたので、私からの質問であるマン管士の助言レベルは概ね理解できました。

[1172: 匿名]

すまんが、なにいいたいかわからんわ

[1173: 匿名さん]

みんな「上から目線で」が好きですな。自分はなんでも知っていると勘違いしている。
他人のカキコに対し「助言レベルは理解した」とは、なかなかのもんだね。
何様のつもりだろう。肝心のときに、雲隠れするくせに。礼儀のない連中が多すぎる。

[1174: 匿名さん]

管理侍って、しょせんそんな人間ですよ。卑怯だね。

[1175: 匿名さん]

追伸。
ネタを振って、他人を試すのは、心の狭い人間のすることです。智者は絶対にそんなことはしませんよ。

[1176: 匿名さん]

「空き駐車場」で困っているところは、配偶者や同居する親族への２台、３台目、賃借人への貸出しなどをしていても「空きが埋まらない」ことではないのですか。そのような対策は、どこでもとっていると思いますよ。そこで初めて今回の外部貸しの問題がでてくると思いますが。違うんですか。テーマ設定者の意図がいまひとつわかりません。

[1177: 管理士Ａ]

管理侍殿

　管理士Ａです。まだ、作業中ですが、コメントありがとうございます。ただ、最後の「管理士Ａさんのご意見も出ましたので、私からの質問であるマン管士の助言レベルは概ね理解できました」は、あまりいただけないコメントですね。あなたが「一を聞いて十を知る」だけの能力と知識をお持ちであることは、理解しておりますが……。

「今回の件で「外部貸し」という言葉を文字通り
「マンション外部の方に貸す」という意味だけ
に捉えると、 問題は見えてきませんよ」
「つまり純粋な外部貸しが問題なのではありません」

とのアドバイスには感謝しています。

　今回の問題のきっかけは国交省（住宅局長）から国税庁に対しマ「３つの具体的なケースを設定し問い合わせた」ことに対する課税部長の回答書です。概略はすでにスレで紹介されていますので省略します。回答書の最大のポイントは、これまで「１台でも外部貸し出しをすれば全部が収益事業とみなされ課税対象となる」ケースが多かった（税務当局によってバラつきがあった）が、「条件設定によっては外部貸し出し分のみを収益事業とみなす」ことが明確になったことと理解しています。

　それを前提に前回の書き込みは「問題を考える上での前提条件（検討課題）」の一部を列記したにすぎません。

　マンションの「空き駐車場問題」は、貴方もご存じとは思いますが、駐車場の形態などにより、相当に複雑です。前回の私の書き込みは、「マンション内での貸し出しを最大限、実施して」を前提にしています。

　まず、区分所有者との同居者は原則として「区分所有者に準ずるもの」と理解しています。賃借人もこの問題では原則的に同様です。当マンションの駐車場使用細則では、専用使用権を得る優先順位を①区分所有者（同居人含む）の１台目②賃借人の１台目③区分所有者の２台目④賃借人の２台目…（以下順同）――と定めています。実は、細則は使用料決定などを含めてかなり複雑な構成になっています（内容は省略）。

　他のマンションでの「空き問題」対応への助言も「まずはマンション内での貸し出しを最大限実施するように」を基本にしています。「現理事長様」からの質問がありましたが、入居者への貸し出しは原則として「事業所得とはみなされない」と考えています。また、それらの方々への貸し出しが「外部への貸し出に該当する」とは認識していません。しかし、これは原則的な考えであって、「勤務先の営業車」などは別の対応になるケースが考えられます。また、区分所有者と同居していない親族（子弟、兄弟等）への貸し出しは、原則として外部への貸し出しと認識しています。

　管理侍様のコメントにより、当方の「指針的なまとめ」は、不要になったと考えます。すでに、前回の書き込みで「目的とした助言レベルの理解した」ようですから。

　私からの貴方に「マンション内での活用を最大限に実施したうえで、空き駐車場問題を抱えるマンション」への助言を、マンション管理士でもあるプロのフロントマンとしての指針解説を期待します。

　特に「つまり純粋な外部貸しが問題なのではありません」と断言されていますので、テーマとされた「今回の課税部長の回答書」との関係を丁寧に解説してくださるようお願い申し上げます。「何が問題で、どうすればいいのか」をズバリお教えください。

[1178: 販売関係者さん]

管理侍はナイスガイだ！

[1179: 販売関係者さん]

管理士ＡはＢｏｋｅてるとおもう。文章が冗長すぎ。

[1180: 匿名さん]

最初から無知な目立ちたがりやでだらだら長文で自分のコメントを集約する能力に欠けている者に過ぎない。

[1181: 匿名さん]

管理侍はすばらしい。販売関係者もすばらしい。

[1182: 匿名さん]

管理士Ａは、この板から、きえろ。無知野郎。

[1183: 匿名さん]

管理侍と管理士Ａを比較することが、そのものが管理侍に失礼だよ。知識のレベルが違いすぎる。

[1184: 匿・・名さん]

「管理士Ａ」は、本当にマンカン師？
知識が乏しすぎる。内容がない文を延々と書くだけで。

[1185: 匿名さん]

とにかく管理侍がチャンピョンであることがはっきりした。
次が販売関係者かな。２人は別格で仲がいい。

[1186: 匿・・名さん]

管理侍はナイスガイ。管理侍しか「管理士Ａ」を叩きのめす奴はいない。
とにかく「管理士Ａ」は目障りだ。

[1187: 匿名]

もともと、この板でマンション管理をまじめに論じようとするヤツなどいない。
そんな簡単なことすら分からない管理士Ａはコンサルはできない。
こんなバカな管理士と契約しているマンションの住民がかわいそうだ。

[1188: 匿名さん]

販売関係者さんこそが、チャンピョンだよ。桁違いで賢い。

[1189: 匿名さん]

みんなバカだね。

[1190: 匿名さん]

管理侍を含めマンカン師が役に立たないのが、明白になっただけのことさ。

[1191: 元フロント]

1187
いやいや
貴方のほうがよっぽど○○ですよ。
貴方が何を知ってるのか知りませんが、とりあえず匿名やめませんか？
その時点でフェアじゃないでしょう？

[1192: 匿名さん]

管理会社と癒着した管理士Ａがフロントの管理侍に切られるなんて、傑作だ。

[1193: 匿名]

それなら、自らの見解を出したまえ「元フロント」くん。

[1194: 元フロント]

1193
その前に、匿名やめて貴方の見解を出したまえ

その見解がでたところで、貴方に判断してもらう必要ないしなぁ。
しかも私はもう５年前にフロントをやってただけなんで、最近の情報とか全く無いのであしからず。
管理組合と管理会社がどう付き合えばいいかって理想を持ってるだけ。

貴方は何やってる人なんですか？

[1195: 匿名さん]

>管理侍はすばらしい。販売関係者もすばらしい。

なりすましで自画自賛は止めなさいよ。

[1196: 管理侍]

残念な書き込みが続いてますね。

>1177管理士Ａさん

>「管理士Ａさんのご意見も出ましたので、私からの質問であるマン管士の助言レベルは概ね理解できました」は、あまりいただけないコメントですね。
気を悪くなされたのであればお詫び申し上げます。

ただここはマン管士の活用について語るスレですよね？
私はスレに沿った意味で質問をし、回答が得られ、その内容で自分なりに納得したに過ぎません。
他の方から「無礼だ」「卑怯だ」などのご意見もありましたが、理解に苦しみます。

さて、あなたの追加のご意見ですが、今回の国税庁の見解に対して致命的な誤解をされています。

>区分所有者との同居者は原則として「区分所有者に準ずるもの」と理解しています。賃借人もこの問題では原則的に同様です。
>入居者への貸し出しは原則として「事業所得とはみなされない」と考えています。また、それらの方々への貸し出しが「外部への貸し出に該当する」とは認識していません。

今回の最大のポイントは、
「賃借人との駐車場契約は外部貸しに該当し課税対象になる」
ということです。
ここの理解をさせているかどうかを私は確認させて頂きました。
この理解があるかどうかで組合への助言は全く異なるものになります。
つまり空き駐車場対策の外部貸しを論議する前に、既に契約している賃借人との契約をどうするのか、
という助言が必要なのです。

それには規約の改正、駐車場契約書の変更・再締結なども検討する必要があることでしょう。

細かくはまだまだポイントはありますが、取り敢えず最大のポイントは以上です。

因みにゴルゴさんは私がこのテーマを振った瞬間に「大阪の某ビル」の話をされましたので、
すぐにポイントをご理解されていたと思います。

[1197: 匿名さん]

>「賃借人との駐車場契約は外部貸しに該当し課税対象になる」
は間違い。
>区分所有者との同居者は原則として「区分所有者に準ずるもの」と理解しています。賃借人もこの問題では原則的に同様です。
が正しい。

[1198: 前期高齢管理士]

管理侍さん
本件での貴兄の論旨がヤット解りました。
しかし、残念ながら＞１１９７さんが指摘されている通り、国交省側の質問文が不適切なためか
貴兄は誤解していると思います。

[1199: 匿名さん]

区分所有者と非区分所有者を誤解。
区分所有者には関連がある同居人、区分所有者が賃貸している賃借居住者がその範疇に入ることは当然である。
税制での非区分所有者は居住していない純然たる外部のお客としての契約者を言うのが当然である。

[1201: 管理侍]

>1198
前期高齢管理士さん

残念ながらそうではないのです。
国税庁の発表の字面だけを読んでも理解はできないと思います。
一度、国税庁にお問い合わせ頂ければご理解頂けることでしょう。

私がこの話題を振った趣旨は、個人であるマン管士がどの程度の情報を得ていて、
どの程度の理解をされているのかを知りたかったからです。

それなりの大手管理会社では、この問題をすでに理解して対策を検討していることでしょう。

[1202: 管理侍]

これは私個人の知識や能力の問題ではありません。
マン管士という個人と、管理会社という企業の情報収集力の違いです。

[1203: 販売関係者さん]

管理士Ａと前期高齢はＢＯＫＥてると思う。

[1205: 販売関係者さん]

管理会社は寡占化が進んでるんです。管理侍の会社は財閥系大手だから「特別」という意識を持つのは正しい。

[1206: 匿.名さん]

>>1204 の投稿は余計でしたね。　ボラマンさん

[1207: 管理侍]

>1204
>管理会社もピンキリ、マン管士もピンキリということが理解できないようだ。
何ら異論はありません。私もそう思います。

>あなたの会社は特別？思い上がりも甚だしいよ。
そんなことは一言も発言しておりません。

管理会社の情報収集力については「大手は」と申し上げたはずです。
そうでない管理会社も存在するのは当然。

マン管士で正確な情報を得ている方もおられることでしょう。
しかし、このスレに参加されていてプロのマン管士を名乗り、私自身が評価している二人のマン管士、
前期高齢管理士さんと管理士Ａさんは残念ながら本件については、確かな情報を得ておられないと判断しました。
勿論それで私のお二人への評価が変わるものではありませんが。

このお二人のレスのみで「個人であるマン管士の情報収集力」を語ったのは些か軽率だったかもしれませんね。
（それもお二人をマン管士の中でもレベルの高い方と評価していればこそです）
しかし、企業である管理会社と個人であるマン管士の情報収集力に差がある（傾向にあると言えばよい？）
というのは間違いないと思っています。

それは当然と言えば当然です。
大手企業なら、法務担当など様々な専門分野の組織があり、顧問弁護士、税理士がいる。
高層住宅管理業協会もそれなりにしっかりしている。

一方、マン管士は基本的に個人。
組織と個人の比較ですから、やむを得ないことと思います。

私はだからマン管士はダメだと言っているのではありません。
この課題をマン管士が自ら認められるのか？
そしてこの課題を克服するためにどうしていくのかを考えるべき、と言いたいのです。

[1209: 販売関係者さん]

・マンカン資格で、会社がちょこっと手当て付けてくれることになった。
・うちのマンションのフロントは私を師匠と呼ぶようになった。
その程度のもんだと思う。

[1210: 管理侍]

>1208
管理士協会の団体としてのレベルなど高管協に比べればまだまだです。
今回の件で管理士協会から会員マン管士に何らかの見解を示す通達でもありましたか？

>管理会社も優れた会社があり、マン管士も優れた者がいるのです。
まだそんな話する？
例外が一つも無いなんて言ってないでしょう。
企業と個人に情報収集力に差があるのは当然ですよ。

ではなぜあなたは今回の私からの質問に答えなかったのですか？
管理士協会、管理組合連合会はどのような見解なのですか？

[1211: 管理侍]

しかしマン管士を褒めてもけなしても結局誰かに批判されるんだね。

前に述べたことがあるが、私はマン管士の存在を否定しない。
マン管士には価値ある存在になって欲しい。
しかし現段階では真に価値ある存在のマン管士はまだまだ少ない。
これが私のマン管士に対する現段階の評価。

だから私はマン管士を評価する発言もするし批判もする。
批判を素直に受け入れられないのならマン管士に未来は無いな。

[1212: 匿.名さん]

>>1208
>管理士にも、管理士協会に所属し、ＮＰＯ管理組合連合会の会員となり、顧問弁護士や建築士と
>一緒にマンションの管理のコンサルをし、マンション管理協会もある。ということですよ。

前期高齢管理士さんと管理士Ａさんは、いずれも上記組織の会員のはずですから、
組織としての解釈を確認した上で、改めて回答していただけるものと期待しています。

[1213: 匿名さん]

＞批判を素直に受け入れられないのならマン管士に未来は無いな。

結論は回りくどくしないで端的にしなさい。

[1214: 前期高齢管理士]

管理侍さん
種明かしして頂きありがとう。
しかし、この様なプロセスで知見を試されると気分の良いものではありません（苦笑）
週明けにでもマンション政策室に国税庁の担当部門を確認し、問い質してみます。

[1215: 匿名さん]

＞＞前期高齢管理士さんと管理士Ａさんは、いずれも上記組織の会員のはずですから

入ってないと思う。

[1218: 匿.名さん]

そう言えば、ボラマンさんもマンション管理組合連合会の会員だと
書いてあったような気が・・・

そうですよね？　” 平理事です。” さん

[1219: 暇人]

「意見や他人に対する評価」なんてもともと各人が決めることなんだから、それに対して「決めつけは良くない」という指摘は不毛ですよ。
しかも文脈上どう見ても一般論を述べているのに「こんな人もいる、あんな人もいるから決めつけるな」というのも有意義な議論とは思えません（「そもそもその一般論に誤りがある」という指摘ならともかく「こんな人『も』いる」という例外の指摘に意味はないでしょう。）。

これに対し「事実」については「正しい」と「誤り」がありますけどね。

この両者を区別できていない方が多いですね（←これは私の「意見であり評価」）

国税庁の通達の存否や内容は「事実」だから、それを「知っている」「知らない」とか内容に関する知識の「正しい」「誤り」がありえます。

他方その内容について「解釈」が介在するならばそれは「意見・評価」だけれど、実は「事実」レベルの話なのに知識や理解不足のために「意見・評価」のように捉えられておかしな議論になることがあります。

以上、税務のことは全然分からない私のスレへの「意見・評価」でした。