マンション管理士の活用。。。パート７

[匿名]

パート７です。

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/
パート６　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/178969/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[1151: 匿名さん]

失業者や安サラリーマンには税は無関係の事で無知、医療費還付請求でヘソクル主婦の方が良くご存知よ。

[1152: 匿名さん]

所得税と法人税は違うよ

[1154: 匿名さん]

マンション管理組合法人が組合員以外に駐車場を貸与した際の 駐車場収入に対する法人税課税 -行政相談による改善-
http://www.soumu.go.jp/main_content/000146701.pdf
マンション管理組合が区分所有者以外の者へのマンション駐車場の使用を認めた場合の収益事業の判定について(照会)
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/bunshokaito/hojin/120117...

[1155: 匿名さん]

>>1149
税務署に都合のよい条件＝明け渡し条件なければ、ぜ～～～～～～～～～んぶ課税する、そんな統一で喜んでいて、おめでたいね～

[1156: 匿名さん]

>>1153
んだ。んだ。税理士やってて、ついでにマン管取ったやつしかコンサルしないネタだね。

[1157: 匿名さん]

金にならないコンサルはしないよ。

[1158: 匿名さん]

（1）募集は住民も外部利用者も区分けなく行い、賃料も同じような場合は収入全額が課税対象。
（2）住民に優先権があり、満車時に住民が使用を望んだ場合、外部利用者は一定期間内に解約するような厳しい条件を設けているなら住民の使用分は非課税。
（3）工事車両などが1ヵ月程度、臨時で借りる場合は全額が非課税。

[1159: 管理侍]

>1149前期高齢管理士さん
時間がないのでまたあらためて。

>1153
誰がそんなこと言ってるの？
私は>1147で「顧問契約してるなら」って言ってるでしょ。
一から十まで説明しないと（説明しても）理解できないの？
何だかんだ言って「本件をマン管士がどう理解し、どう助言するのか」という問いから逃げてるだけだね。

国税庁の今回の見解を受けて、何が問題で、どういう影響があり、どうすべきなのか。
マン管士は顧問契約先の組合から質問されたらどう答えるの？
これが私からプロのマン管士への質問。

基本的には「個人」であるマン管士が、どこまでの情報を得て、どの程度の理解をしていて、
どう助言するのかに興味があります。

[1161: 匿名さん]

マンション管理士が答えられるわけないよ。

[1162: 管理士Ａ]

管理侍さま

　管理士Ａです。駐車場の外部貸し出しに関しましては、数年前に機械式駐車場の空き対策についての検討で、私なりに調べ、助言したことがあります。この問題も前提条件がかなり複雑で、「一律的にズバッと」はいかない要素があります。もし、ある程度の助言の指針を私が作成すると、「前提条件ごと」に解説することになりますので、このスレの文字数で最低でも１００行ぐらいになります。本日からしばらく、契約先、自宅マンションの資料作りを優先しますので、すぐに掲示することはできません。

　ただ、前提条件のポイントだけは簡単に列記しておきます。

①全体の駐車場台数の空き台数とその推移および今後の見通し
②駐車場の形態が「平面」か「自走式」か「機械式」か
③「機械式」の場合はその種類（形式）はどうなっているのか。
④ピット式の場合の水没事故への懸念（過去の事故例等）
⑤現在の区分所有者向けの駐車場使用料
⑥周辺の民間駐車場の使用料
⑦駐車場使細則の内容（優先的使用権や２台目使用など）
⑧会計及び税務処理への対応力
⑩外部からの利用者数の見込みおよびメド

などなど。

　その他にも検討するうえでの条件は多くありますが、「中長期的の視点で検討する」ことが重要だと考えます。あえて管理侍さんのご希望の「ズバッと」といえば、「よほどの好条件がそろわないと外部貸出は控えるべきだ」となります。特に機械式駐車場の場合は少なくとも月額で２万～３万円の使用料が見込めることが最低の前提条件になると考えます。

[1163: 匿名さん]

機械式駐車場は貸出しして維持費を得るなんて発想は税制以前の問題として既に破綻していると判断するのが至当。

[1164: 管理士Ａ]

１１６３さま

　管理士Ａです。ご親切なご助言ありがとうございます。ただ、すべての可能性を除外しないことにしているだけです。仮に都心部の５００戸ぐらいのマンションで機械式でも空きが１００台あり、その１００台がほぼ経常的に外部貸し出しが可能（借り手いる）で、１台当たり月額４万円の駐車料が得られば、次の条件の検討は可能になります。だから「よほどの好条件がそろわないと外部への貸し出しは控えるべきだ」と説明したのですよ。

　申し訳ありませんが、手持ちに作業に集中しますので、しばらくは書き込みができませんのご了解願います。

[1167: 匿名さん]

管理組合→組合員→●●●

[1168: 匿名さん]

組合員が優先され、いつ追い出されるかわからない駐車場をあなたは借りますか。

[1170: 匿名さん]

追い出されても路駐はかんべんな

[1171: 管理侍]

>1162
管理士Ａさん
今回の件で「外部貸し」という言葉を文字通り「マンション外部の方に貸す」という意味だけに捉えると、
問題は見えてきませんよ。

>1166の現理事長さんのご質問が、今回のポイントの一つです。
つまり純粋な外部貸しが問題なのではありません。

管理士Ａさんのご意見も出ましたので、私からの質問であるマン管士の助言レベルは概ね理解できました。

[1172: 匿名]

すまんが、なにいいたいかわからんわ

[1173: 匿名さん]

みんな「上から目線で」が好きですな。自分はなんでも知っていると勘違いしている。
他人のカキコに対し「助言レベルは理解した」とは、なかなかのもんだね。
何様のつもりだろう。肝心のときに、雲隠れするくせに。礼儀のない連中が多すぎる。

[1174: 匿名さん]

管理侍って、しょせんそんな人間ですよ。卑怯だね。

[1175: 匿名さん]

追伸。
ネタを振って、他人を試すのは、心の狭い人間のすることです。智者は絶対にそんなことはしませんよ。

[1176: 匿名さん]

「空き駐車場」で困っているところは、配偶者や同居する親族への２台、３台目、賃借人への貸出しなどをしていても「空きが埋まらない」ことではないのですか。そのような対策は、どこでもとっていると思いますよ。そこで初めて今回の外部貸しの問題がでてくると思いますが。違うんですか。テーマ設定者の意図がいまひとつわかりません。

[1177: 管理士Ａ]

管理侍殿

　管理士Ａです。まだ、作業中ですが、コメントありがとうございます。ただ、最後の「管理士Ａさんのご意見も出ましたので、私からの質問であるマン管士の助言レベルは概ね理解できました」は、あまりいただけないコメントですね。あなたが「一を聞いて十を知る」だけの能力と知識をお持ちであることは、理解しておりますが……。

「今回の件で「外部貸し」という言葉を文字通り
「マンション外部の方に貸す」という意味だけ
に捉えると、 問題は見えてきませんよ」
「つまり純粋な外部貸しが問題なのではありません」

とのアドバイスには感謝しています。

　今回の問題のきっかけは国交省（住宅局長）から国税庁に対しマ「３つの具体的なケースを設定し問い合わせた」ことに対する課税部長の回答書です。概略はすでにスレで紹介されていますので省略します。回答書の最大のポイントは、これまで「１台でも外部貸し出しをすれば全部が収益事業とみなされ課税対象となる」ケースが多かった（税務当局によってバラつきがあった）が、「条件設定によっては外部貸し出し分のみを収益事業とみなす」ことが明確になったことと理解しています。

　それを前提に前回の書き込みは「問題を考える上での前提条件（検討課題）」の一部を列記したにすぎません。

　マンションの「空き駐車場問題」は、貴方もご存じとは思いますが、駐車場の形態などにより、相当に複雑です。前回の私の書き込みは、「マンション内での貸し出しを最大限、実施して」を前提にしています。

　まず、区分所有者との同居者は原則として「区分所有者に準ずるもの」と理解しています。賃借人もこの問題では原則的に同様です。当マンションの駐車場使用細則では、専用使用権を得る優先順位を①区分所有者（同居人含む）の１台目②賃借人の１台目③区分所有者の２台目④賃借人の２台目…（以下順同）――と定めています。実は、細則は使用料決定などを含めてかなり複雑な構成になっています（内容は省略）。

　他のマンションでの「空き問題」対応への助言も「まずはマンション内での貸し出しを最大限実施するように」を基本にしています。「現理事長様」からの質問がありましたが、入居者への貸し出しは原則として「事業所得とはみなされない」と考えています。また、それらの方々への貸し出しが「外部への貸し出に該当する」とは認識していません。しかし、これは原則的な考えであって、「勤務先の営業車」などは別の対応になるケースが考えられます。また、区分所有者と同居していない親族（子弟、兄弟等）への貸し出しは、原則として外部への貸し出しと認識しています。

　管理侍様のコメントにより、当方の「指針的なまとめ」は、不要になったと考えます。すでに、前回の書き込みで「目的とした助言レベルの理解した」ようですから。

　私からの貴方に「マンション内での活用を最大限に実施したうえで、空き駐車場問題を抱えるマンション」への助言を、マンション管理士でもあるプロのフロントマンとしての指針解説を期待します。

　特に「つまり純粋な外部貸しが問題なのではありません」と断言されていますので、テーマとされた「今回の課税部長の回答書」との関係を丁寧に解説してくださるようお願い申し上げます。「何が問題で、どうすればいいのか」をズバリお教えください。

[1178: 販売関係者さん]

管理侍はナイスガイだ！

[1179: 販売関係者さん]

管理士ＡはＢｏｋｅてるとおもう。文章が冗長すぎ。

[1180: 匿名さん]

最初から無知な目立ちたがりやでだらだら長文で自分のコメントを集約する能力に欠けている者に過ぎない。

[1181: 匿名さん]

管理侍はすばらしい。販売関係者もすばらしい。

[1182: 匿名さん]

管理士Ａは、この板から、きえろ。無知野郎。

[1183: 匿名さん]

管理侍と管理士Ａを比較することが、そのものが管理侍に失礼だよ。知識のレベルが違いすぎる。

[1184: 匿・・名さん]

「管理士Ａ」は、本当にマンカン師？
知識が乏しすぎる。内容がない文を延々と書くだけで。

[1185: 匿名さん]

とにかく管理侍がチャンピョンであることがはっきりした。
次が販売関係者かな。２人は別格で仲がいい。

[1186: 匿・・名さん]

管理侍はナイスガイ。管理侍しか「管理士Ａ」を叩きのめす奴はいない。
とにかく「管理士Ａ」は目障りだ。

[1187: 匿名]

もともと、この板でマンション管理をまじめに論じようとするヤツなどいない。
そんな簡単なことすら分からない管理士Ａはコンサルはできない。
こんなバカな管理士と契約しているマンションの住民がかわいそうだ。

[1188: 匿名さん]

販売関係者さんこそが、チャンピョンだよ。桁違いで賢い。

[1189: 匿名さん]

みんなバカだね。

[1190: 匿名さん]

管理侍を含めマンカン師が役に立たないのが、明白になっただけのことさ。

[1191: 元フロント]

1187
いやいや
貴方のほうがよっぽど○○ですよ。
貴方が何を知ってるのか知りませんが、とりあえず匿名やめませんか？
その時点でフェアじゃないでしょう？

[1192: 匿名さん]

管理会社と癒着した管理士Ａがフロントの管理侍に切られるなんて、傑作だ。

[1193: 匿名]

それなら、自らの見解を出したまえ「元フロント」くん。

[1194: 元フロント]

1193
その前に、匿名やめて貴方の見解を出したまえ

その見解がでたところで、貴方に判断してもらう必要ないしなぁ。
しかも私はもう５年前にフロントをやってただけなんで、最近の情報とか全く無いのであしからず。
管理組合と管理会社がどう付き合えばいいかって理想を持ってるだけ。

貴方は何やってる人なんですか？

[1195: 匿名さん]

>管理侍はすばらしい。販売関係者もすばらしい。

なりすましで自画自賛は止めなさいよ。

[1196: 管理侍]

残念な書き込みが続いてますね。

>1177管理士Ａさん

>「管理士Ａさんのご意見も出ましたので、私からの質問であるマン管士の助言レベルは概ね理解できました」は、あまりいただけないコメントですね。
気を悪くなされたのであればお詫び申し上げます。

ただここはマン管士の活用について語るスレですよね？
私はスレに沿った意味で質問をし、回答が得られ、その内容で自分なりに納得したに過ぎません。
他の方から「無礼だ」「卑怯だ」などのご意見もありましたが、理解に苦しみます。

さて、あなたの追加のご意見ですが、今回の国税庁の見解に対して致命的な誤解をされています。

>区分所有者との同居者は原則として「区分所有者に準ずるもの」と理解しています。賃借人もこの問題では原則的に同様です。
>入居者への貸し出しは原則として「事業所得とはみなされない」と考えています。また、それらの方々への貸し出しが「外部への貸し出に該当する」とは認識していません。

今回の最大のポイントは、
「賃借人との駐車場契約は外部貸しに該当し課税対象になる」
ということです。
ここの理解をさせているかどうかを私は確認させて頂きました。
この理解があるかどうかで組合への助言は全く異なるものになります。
つまり空き駐車場対策の外部貸しを論議する前に、既に契約している賃借人との契約をどうするのか、
という助言が必要なのです。

それには規約の改正、駐車場契約書の変更・再締結なども検討する必要があることでしょう。

細かくはまだまだポイントはありますが、取り敢えず最大のポイントは以上です。

因みにゴルゴさんは私がこのテーマを振った瞬間に「大阪の某ビル」の話をされましたので、
すぐにポイントをご理解されていたと思います。

[1197: 匿名さん]

>「賃借人との駐車場契約は外部貸しに該当し課税対象になる」
は間違い。
>区分所有者との同居者は原則として「区分所有者に準ずるもの」と理解しています。賃借人もこの問題では原則的に同様です。
が正しい。

[1198: 前期高齢管理士]

管理侍さん
本件での貴兄の論旨がヤット解りました。
しかし、残念ながら＞１１９７さんが指摘されている通り、国交省側の質問文が不適切なためか
貴兄は誤解していると思います。

[1199: 匿名さん]

区分所有者と非区分所有者を誤解。
区分所有者には関連がある同居人、区分所有者が賃貸している賃借居住者がその範疇に入ることは当然である。
税制での非区分所有者は居住していない純然たる外部のお客としての契約者を言うのが当然である。