マンション管理士の活用。。。パート７

[匿名]

パート７です。

マンション管理士をうまく活用されてる実例等がありましたらご紹介下さい。　
契約方法は月極顧問、年間契約、随時相談？費用は？良かったこと、悪かったことは？

また、マンション管理士として開業されている方、資格を取られた方のご意見や、マンション住民からの質問など何でも。色々と語りあいましょう！

パート１　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46169/
パート２　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62558/
パート３　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71826/
パート４　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/135648/
パート５　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/165537/
パート６　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/178969/

※荒らしはスルー＆削除依頼で

[1122: 匿名さん]

何をごそごそ言っているの？
他人に貸して金を取れば収入に決まっている。
そんなの管理会社もマンカンも関係ないよ。

[1124: 匿名さん]

>収入がありながら、申告していない、知らない、気づかないマンションが多いから、

それは貴方自身でしょう。今は確定申告の時期だがそれを知らない人はおりません。

[1125: 匿名さん]

マンション管理組合の課税関係　　国税庁ホームページより
【照会要旨】
　マンション管理組合の課税関係はどうなるのでしょうか。
【回答要旨】
　マンション管理組合は、その居住者である区分所有者を構成員とする組合であり、その組合員との間で行う取引は営業に該当しません。
　したがって、マンション管理組合が収受する金銭に対する消費税の課税関係は次のとおりとなります。
イ　駐車場の貸付け………組合員である区分所有者に対する貸付けに係る対価は不課税となりますが、組合員以外の者に対する貸付けに係る対価は消費税の課税対象となります。
ロ　管理費等の収受………不課税となります。
【関係法令通達】
　消費税法第2条第1項第8号
注記
　平成23年7月1日現在の法令・通達等に基づいて作成しています。
　この質疑事例は、照会に係る事実関係を前提とした一般的な回答であり、必ずしも事案の内容の全部を表現したものではありませんから、納税者の方々が行う具体的な取引等に適用する場合においては、この回答内容と異なる課税関係が生ずることがあることにご注意ください。

[1128: 匿名さん]

>賃貸者に貸している場合は、収入にはならないのですか？
読めないの？
区分所有者優先。住民が必要な時には、明け渡す条項がされている。

[1130: 匿名さん]

屋上の携帯電話用アンテナや自動販売機の設置場所の賃貸料など沢山あるよ。

[1133: 匿名さん]

>ひきこもりのマンカン師が住むタコツボも課税されるでしょうか。

課税はありませんが動き出すと浪費につながります。

[1134: コ"ルコ"１３]

***本筋に関係ない呟き***

>>1125
に『不課税』という言葉が出てくる。
消費税法上、同じ消費税ゼロでも次の３つは扱いは異なる。

・『不課税』
・『非課税』
・『免税』

失礼しました。
税ってなかなか難しいってことで。

[1136: 匿名さん]

1130
税務署からしたら屋上の広告看板なんか狙い目だね。
わざわざ目立つ用に作られているし。

[1137: 匿名さん]

1127
賃貸者じゃねーだろ。賃借人だろ。

管理人と管理員の差をぐちゃぐちゃいうなら、賃貸・賃借ぐらい区別しろっうの。

[1138: 管理侍]

>1117
前期高齢管理士さん

管理士から組合への助言が
>今回の国税局回答は「各地の税務署で対応がマチマチだったものが統一される」意味で歓迎されるもの
で終わりですか？

今回の国税庁の見解によって、管理組合にどのような問題が生じるのかを想定し、
その対応の助言をするのも管理士のお仕事では？

この問題を単なる「駐車場の外部貸し」についてのみの問題と捉えるのはまずいでしょう。

[1140: 匿名さん]

＞今回の国税庁の見解によって、管理組合にどのような問題が生じるのかを想定し、その対応の助言をするのも管理士のお仕事では？

そんなものマンカン士にも管理会社にも助言なんか求めませんよ。
自分の確定申告などで百も承知の役員が普通だよ。

[1142: 前期高齢管理士]

>今回の国税庁の見解によって、管理組合にどのような問題が生じるのかを想定し、
>その対応の助言をするのも
一義的には会計経理事務を受託している管理会社のお仕事では？
当初から（管理会社にお勤めの）貴兄が、人ごとの如き書き込みをされたからの私のレスです。

２～３年前に顧問契約をして頂いていた管理組合で、既設携帯基地アンテナが問題になった事がありました。
元々の相談は、一社が設備増強を申し込んできたが（当時）電磁波の懸念も取りざたされており
設置その物を断ろうと思うが如何かとの内容でした。
①基地アンテナからの電磁波の障害は証明されていない。
②設置料収入（一社当たり２００万円以上／年）が当該管理組合の収入に占める割合が大きい。
を理由に理事会での再考を促した事があります。
その折、この収入項目は本来課税対象である旨の指摘と、税務当局が何故指摘しないのか解らないが
対処が必要なら（法人格のない団体でもあり）税理士に相談してはと云った事があります。
（２０年以上申し分のない自主管理をしている大規模マンションでした）

[1144: 匿名さん]

大規模修繕後の完成検査（施主検査）には、マンション管理士も立ち会って
もらったほうが良いのでしょうか？

[1147: 管理侍]

>1142
前期高齢管理士さん

管理会社は当然に管理組合に対応策を提案することでしょう。
少なくとも大手は。

>一義的には会計経理事務を受託している管理会社のお仕事では？
だからマン管士は知らぬ存ぜぬでよい、という理由にはならなでしょう。
顧問契約しているなら当然に対策を助言すべきですし、自主管理マンションなら助言は必須ですよね。

>当初から（管理会社にお勤めの）貴兄が、人ごとの如き書き込みをされたからの私のレスです。
上記の通り管理会社は組合に当然に助言すべきと思ってまし、実際に助言します。
私は、本件をマン管士がどう理解し、どう助言するのかを知りたかったのです。

[1149: 前期高齢管理士]

管理侍さん
意外な時間のレスありがとうございます。
お互いに書き方や読み方は気を付けなければなりませんね。

国交省の質問に対し国税庁が回答するカタチでの見解公表は最近の事です。
私は半月ほど前、法曹関係に勤務する若い仲間からの情報で知りました。
感想は「見解（対応策）統一したか」です。

「管理会社は対応策を提案するでしょう」とのですが、今まではどうしていたのでしょうか？
「一部でも部外者に貸していると申告すれば、駐車場使用料全体が収益事業と見なされ課税される恐れが
ありますから、そっとしておきましょう」だったのかな？

まじめな話、携帯基地局設置料が最初の「お尋ね」の対象となりそうに感じます。

[1151: 匿名さん]

失業者や安サラリーマンには税は無関係の事で無知、医療費還付請求でヘソクル主婦の方が良くご存知よ。

[1152: 匿名さん]

所得税と法人税は違うよ

[1154: 匿名さん]

マンション管理組合法人が組合員以外に駐車場を貸与した際の 駐車場収入に対する法人税課税 -行政相談による改善-
http://www.soumu.go.jp/main_content/000146701.pdf
マンション管理組合が区分所有者以外の者へのマンション駐車場の使用を認めた場合の収益事業の判定について(照会)
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/bunshokaito/hojin/120117...

[1155: 匿名さん]

>>1149
税務署に都合のよい条件＝明け渡し条件なければ、ぜ～～～～～～～～～んぶ課税する、そんな統一で喜んでいて、おめでたいね～

[1156: 匿名さん]

>>1153
んだ。んだ。税理士やってて、ついでにマン管取ったやつしかコンサルしないネタだね。

[1157: 匿名さん]

金にならないコンサルはしないよ。

[1158: 匿名さん]

（1）募集は住民も外部利用者も区分けなく行い、賃料も同じような場合は収入全額が課税対象。
（2）住民に優先権があり、満車時に住民が使用を望んだ場合、外部利用者は一定期間内に解約するような厳しい条件を設けているなら住民の使用分は非課税。
（3）工事車両などが1ヵ月程度、臨時で借りる場合は全額が非課税。

[1159: 管理侍]

>1149前期高齢管理士さん
時間がないのでまたあらためて。

>1153
誰がそんなこと言ってるの？
私は>1147で「顧問契約してるなら」って言ってるでしょ。
一から十まで説明しないと（説明しても）理解できないの？
何だかんだ言って「本件をマン管士がどう理解し、どう助言するのか」という問いから逃げてるだけだね。

国税庁の今回の見解を受けて、何が問題で、どういう影響があり、どうすべきなのか。
マン管士は顧問契約先の組合から質問されたらどう答えるの？
これが私からプロのマン管士への質問。

基本的には「個人」であるマン管士が、どこまでの情報を得て、どの程度の理解をしていて、
どう助言するのかに興味があります。

[1161: 匿名さん]

マンション管理士が答えられるわけないよ。

[1162: 管理士Ａ]

管理侍さま

　管理士Ａです。駐車場の外部貸し出しに関しましては、数年前に機械式駐車場の空き対策についての検討で、私なりに調べ、助言したことがあります。この問題も前提条件がかなり複雑で、「一律的にズバッと」はいかない要素があります。もし、ある程度の助言の指針を私が作成すると、「前提条件ごと」に解説することになりますので、このスレの文字数で最低でも１００行ぐらいになります。本日からしばらく、契約先、自宅マンションの資料作りを優先しますので、すぐに掲示することはできません。

　ただ、前提条件のポイントだけは簡単に列記しておきます。

①全体の駐車場台数の空き台数とその推移および今後の見通し
②駐車場の形態が「平面」か「自走式」か「機械式」か
③「機械式」の場合はその種類（形式）はどうなっているのか。
④ピット式の場合の水没事故への懸念（過去の事故例等）
⑤現在の区分所有者向けの駐車場使用料
⑥周辺の民間駐車場の使用料
⑦駐車場使細則の内容（優先的使用権や２台目使用など）
⑧会計及び税務処理への対応力
⑩外部からの利用者数の見込みおよびメド

などなど。

　その他にも検討するうえでの条件は多くありますが、「中長期的の視点で検討する」ことが重要だと考えます。あえて管理侍さんのご希望の「ズバッと」といえば、「よほどの好条件がそろわないと外部貸出は控えるべきだ」となります。特に機械式駐車場の場合は少なくとも月額で２万～３万円の使用料が見込めることが最低の前提条件になると考えます。

[1163: 匿名さん]

機械式駐車場は貸出しして維持費を得るなんて発想は税制以前の問題として既に破綻していると判断するのが至当。

[1164: 管理士Ａ]

１１６３さま

　管理士Ａです。ご親切なご助言ありがとうございます。ただ、すべての可能性を除外しないことにしているだけです。仮に都心部の５００戸ぐらいのマンションで機械式でも空きが１００台あり、その１００台がほぼ経常的に外部貸し出しが可能（借り手いる）で、１台当たり月額４万円の駐車料が得られば、次の条件の検討は可能になります。だから「よほどの好条件がそろわないと外部への貸し出しは控えるべきだ」と説明したのですよ。

　申し訳ありませんが、手持ちに作業に集中しますので、しばらくは書き込みができませんのご了解願います。

[1167: 匿名さん]

管理組合→組合員→●●●

[1168: 匿名さん]

組合員が優先され、いつ追い出されるかわからない駐車場をあなたは借りますか。

[1170: 匿名さん]

追い出されても路駐はかんべんな

[1171: 管理侍]

>1162
管理士Ａさん
今回の件で「外部貸し」という言葉を文字通り「マンション外部の方に貸す」という意味だけに捉えると、
問題は見えてきませんよ。

>1166の現理事長さんのご質問が、今回のポイントの一つです。
つまり純粋な外部貸しが問題なのではありません。

管理士Ａさんのご意見も出ましたので、私からの質問であるマン管士の助言レベルは概ね理解できました。